Un marché globalement résistant
Marquée par l'affaiblissement des marchés du crédit et de l'investissement, le ralentissement de la consommation des ménages, l'augmentation du prix des matières premières et de l'énergie et, enfin, la baisse du moral des entreprises, 2008 a été une année difficile. Pourtant, malgré un contexte économique instable et des prévisions peu favorables, le marché des bureaux en Ile-de-France a plutôt bien résisté. Après deux années précédentes exceptionnelles, le marché s'est en effet plutôt bien maintenu et la demande placée a ainsi dépassé en 2008 les 2,3 millions de m².
Les grandes transactions ont fortement participé à cette performance : 43% des commercialisations, soit un peu plus d'1 million de m² alors que le niveau du marché est évalué à 800 000 m² traités en moyenne par an entre 2001 et 2007. Les grands utilisateurs se sont donc montrés particulièrement actifs, s'engageant encore plus profondément dans des processus de rationalisation d'envergure. Les transactions, moins nombreuses qu'en 2007, ont surtout porté sur des volumes unitaires plus importants, essentiellement en dehors de Paris. Réductions du nombre d'implantations, augmentation des surfaces unitaires et regroupements des effectifs ont largement animé le marché cette année et devraient logiquement perdurer, surtout si le climat économique se durcit.
La reconfiguration des besoins des grandes entreprises a provoqué le regroupement de nombreux établissements en dehors de Paris dans des secteurs périphériques plus offreurs que la Capitale. Le Croissant Ouest et de manière générale la Première Couronne (31% et 26% des commercialisations) ont encore bénéficié de mouvements captifs importants et du report de grands utilisateurs parisiens à la recherche de surfaces neuves plus économiques.
Dans cet attrait pour la Première Couronne, Paris Sud et Paris Nord-Est ne totalisent en revanche que 4% des transactions de plus de 5 000 m² cette année, révélant un marché en pénurie d'offres sur ce créneau de surface.
Enfin, portée par une politique environnementale réellement prise en compte et désormais inscrite dans la stratégie des grandes entreprises, la demande placée sur des surfaces neuves de plus de 5 000 m² a, une fois de plus, été très forte (81% des surfaces placées). Cette recherche active de surfaces neuves de qualité par les grandes entreprises accentue le caractère déjà largement sous-offreur de certains marchés parisiens et participe à l'assèchement de l'offre à un an sur cette tranche de surfaces notamment à Paris, à La Défense et dans certains secteurs du Croissant Ouest.
Analyse par loyers et secteurs d'activité
Des valeurs locatives moyennes hautes
Après une hausse importante et continue depuis 2006, la valeur médiane des transactions locatives supérieures à 5 000 m² a enregistré une nouvelle progression de 2,5% en un an pour s'établir à 400 €/m²/an en 2008.
Dans un souci de rationalisation des coûts, les transferts et les regroupements en dehors de la Capitale ont été importants cette année (14% des mouvements immobiliers). Les grands utilisateurs parisiens ont en effet été nombreux à faire le choix de secteurs plus économiques en bordure de Paris pour y rassembler leurs effectifs ou y transferer leurs bureaux, notamment en Première Couronne Sud (LCL : 18 000 m² de transfert dans le cadre d'un programme de regroupement sur 40 000 m²), en Boucle Nord (AON FRANCE) ou encore en Boucle Sud (EUROPE 1 IMMOBILIER). Le reste des transactions s'est réalisé sur des valeurs autour de 300 €/m²/an, notamment en Première Couronne Nord avec les signatures de VERSPIEREN et de CEGELEC pour un transfert de leur siège à Saint-Denis.
Malgré un réajustement de la valeur médiane du premier au deuxième semestre dû à des stratégies de relocalisation, les valeurs locatives restent globalement élévées. Les entreprises devront donc continuer d'arbitrer entre une politique de proximité et d'image ou des implantations économiques liées à une volonté de réduction des coûts.
Le secteur financier toujours premier
Avec 374 000 m² placés, le secteur financier arrive une fois de plus en tête du classement des transactions de plus de 5 000 m² , dépassant largement la performance de 2007 (190 000 m²). La quasi totalité des transactions a eu lieu hors de la Capitale sur des opérations d'envergure : 76 000 m² à Fontenay-sous-Bois pour la SOCIETE GENERALE, 47 000 m² de bureaux à Nanterre pour BNP PARIBAS ASSURANCE, pour les deux opérations les plus significatives. D'Autres sont en gestation.
Les restructurations anticipées par les grandes banques et les assurances en début de crise ont largement contribué à cette performance. Le secteur a également poursuivi des stratégies immobilières de long terme, établies dès les premières reconfigurations du système bancaire français et dont les grands plans de rationalisation ont débuté il y a maintenant quelques années.
Lui aussi engagé dans un processus large de restructuration, le secteur de l'industrie totalise près de 328 000 m² de transactions supérieures à 5 000 m² et occupe la deuxième place du classement. Il convient toutefois de noter que parmi les secteurs les moins actifs, on trouve notamment celui des Technologies de l'information et de la communication (TIC) dont le niveau de transaction sur le créneau des surfaces de plus de 5 000 m² a chuté de près de 90% en un an, l'essentiel des mouvements du secteur s'étant réalisé au cours de l'année 2007.
Offre de première main et mobilité des utilisateurs
Le neuf, un axe prioritaire
La part du neuf ou du restructuré sur l'ensemble des grandes transactions aura encore augmenté cette année, révélant une demande pour des surfaces de ce type toujours plus importante chaque année. En effet, les cahiers des charges des grandes entreprises systématisent de plus en plus la recherche d'immeubles neufs pour lesquels la norme HQE représente désormais la qualification la plus basse souhaitée par l'utilisateur (toute tentative de mouvement d'implantation de leur part pouvant même être reportée en l'absence de référence énergétique).
Mais l'appétit des utilisateurs pour des immeubles plus qualitatifs se heurte de plus en plus au faible renouvellement de l'offre neuve dans les secteurs tertiaires les plus recherchés. Les quartiers d'affaires traditionnels peinent aujourd'hui à concurrencer des secteurs émergents où se développe une offre neuve à des loyers très compétitifs, à l'image des Première et Deuxième Couronnes où près des trois quarts des transactions ont porté sur des surfaces de première main. Hormis le QCA, les autres secteurs de Paris n'ont totalisé qu'une seule transaction de première main cette année.
Captivité oui mais à certaines conditions
L'analyse du nombre de mouvements d'implantation des grands utilisateurs en 2008 révèle une fois de plus la captivité des entreprises dans les quartiers d'affaires traditionnels tels que le QCA, La Défense ou encore le Croissant Ouest, dont l'essentiel des mouvements se s'est concentré dans la Boucle Sud et en Péri Défense cette année.
Les déménagements au sein d'une même zone d'implantation ont globalement été plus nombreux que les regroupements ou les déménagements d'une zone à une autre. Le QCA compte ainsi 4 mouvements intra-secteur majoritairement issus d'entreprises du secteur juridique-Conseil. La Deuxième Couronne se démarque également avec un total de 7 mouvements d'implantation intra-secteur parmi lesquels 5 issus d'entreprises industrielles. Souvent déjà implantées dans des secteurs très économiques, elles cherchent à rester dans leur zone d'implantation afin d'en conserver les avantages.
La Première Couronne a enregistré de nombreux reports d'utilisateurs contraints par des valeurs locatives particulièrement élevées, à l'image de CEGELEC ou de VERSPIEREN qui ont quitté respectivement Nanterre et Neuilly-sur-Seine pour aller s'installer à Saint-Denis.
Constructeurs de maisons individuelles en Seine Saint Denis
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