19 avril 2018

Vers une généralisation des prêts immobiliers à plus de trente ans

Il suffirait de peu pour que la situation se dégrade chez les ménages désireux d’acheter leur logement. Actuellement, quatre ans et quatre mois de revenus sont nécessaires pour devenir propriétaire. C’est l’équivalent d’une vie d’épargne. Que se passera-t-il quand les taux augmenteront, alors que les aides publiques sont vouées à diminuer ? Il faudra emprunter plus longtemps.

Jusqu’ici, tout va bien. Telle est, en substance, l’analyse de la situation de l’immobilier en France de Cafpi, spécialiste du courtage en prêts immobiliers et en assurances. La conjoncture est certes porteuse, mais il suffirait de peu pour que la situation de nombreux primo accédants se dégrade. Actuellement, 4 ans et 4 mois de revenus sont nécessaires pour devenir propriétaire. Pour mémoire, de 1965 au début des années 2000, deux ans et cinq mois suffisaient.

Une vie d’épargne

Quatre années et quatre mois, c’est l’équivalent de 31 ans et cinq mois de vie de travail, durant lesquels un particulier met de côté. Autrement dit, c’est l’équivalent d’une vie d’épargne. Pour y parvenir, les emprunteurs sollicitent des prêts de plus en plus longs. La moyenne est passée à vingt ans au milieu des années 2000, alors qu’elle était restée plafonnée à quinze, entre 1970 et 2 000.

« Il faudrait un krach pour que cette moyenne de quinze ans revienne » estime Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi. Trois scénarios pourraient en provoquer un : une remontée trop rapide et incontrôlée des taux de crédit accordés aux particuliers, un « credit crunch » et l’effet cumulatif d’arbitrages fiscaux.

On en est loin, en particulier en ce qui concerne la première hypothèse. Les taux d’intérêt des emprunts restent au plus bas, et les analystes ne voient pas se manifester de tensions sur les taux à dix ans. L’OAT remonte, mais en pente douce, et elle ne sera pas pénalisante pour les prêts sollicités en 2018.

Des prix en hausse de 2,8% dans l’ancien en 2018

Il n’empêche, dans les budgets globaux destinés au logement, une tendance haussière est clairement dessinée. Car elle se combine avec une hausse régulière des prix au mètre carré. Dans l’ancien, ces derniers devraient augmenter de 2,8%. Certes, l’Ile-de-France fausse la moyenne, avec une augmentation de 4%. Mais comme cette région est tellement importante au niveau national, elle dessine des tendances qui, ensuite, se retrouvent dans tout le pays. Ainsi, au regard des prix du mètre carré, les franciliens doivent envisager de nouvelles stratégies de financement. L’une d’entre elle peut être de rallonger la durée du prêt : jusqu’à trente ans, voire trente-cinq ans.

Le prêt à longue durée : un effet dopant

C’est une question de pouvoir d’achat. Ce dernier pourrait être rogné de 8,9% pour un prêt à vingt ans si les taux passaient à 2,60 %. Au lieu de pouvoir emprunter 205 000 €, un ménage ne pourrait plus obtenir que 186 000 € pour une mensualité de 1 000 €. En revanche, ce même taux de 2,6%, appliqué à un emprunt actuellement contracté sur trente-cinq ans procure au contraire une capacité supplémentaire d’endettement de 73 000 €.

Un effet d’aubaine en régions

A Paris, cette pratique est appelée à se développer. Mais si elle se généralise à tout le territoire, elle va produire des effets bénéfiques sur le pouvoir d’achat qui, dans certaines régions, peuvent être spectaculaires.

Que se passerait-il, à mensualités inchangées de 1 000 euros, si on empruntait actuellement sur trente ans au lieu de vingt pour un prêt de 253 000 euros, à un taux fixe de 2,5% ? On gagnerait 23 mètres carrés à Reims, 19 à Lille et Marseille, 13 à Lyon et Bordeaux.

18 avril 2018

Crédits immobiliers : Comment concrétiser l’envie des particuliers de devenir propriétaires

En ce mois d’avril, les taux évoluent peu par rapport au mois dernier. Si en mars, les taux effectivement pratiqués s’affichaient à 0,87% sur 10 ans, 1,12% sur 15 ans, 1,38% sur 20 ans et 1,63% sur 25 ans, Cafpi a obtenu pour avril des taux pouvant atteindre 0,77% sur 10 ans, 1,05% sur 15 ans, 1,25% sur 20 ans et 1,30% sur 25 ans, soit en moyenne 0,40% de moins que les taux du marché.

La météo des taux de Cafpi donne un aperçu des nouveaux barèmes des banques reçus en avril. Ces taux sont ceux qui seront proposés par Cafpi à sa clientèle en ce début de mois.

En ce mois d’avril, les taux évoluent peu par rapport au mois dernier. Si en mars, les taux effectivement pratiqués s’affichaient à 0,87% sur 10 ans, 1,12% sur 15 ans, 1,38% sur 20 ans et 1,63% sur 25ans, Cafpi a obtenu pour avril des taux pouvant atteindre 0,77% sur 10 ans, 1,05% sur 15 ans, 1,25% sur 20 ans et 1,30% sur 25 ans, soit en moyenne 0,40% de moins que les taux du marché.

Vers une reprise de l’activité ?

Depuis le début de l’année, la production de crédits immobiliers est atone. Mais des signes de reprise semblent vouloir poindre. « Alors qu’en janvier, notre production était inférieure de 30% à celle de janvier 2017, nous sommes aujourd’hui à -10% par rapport à il y a 1 ans », précise Laurent Desmas, Président du Directoire de Cafpi. « Nous envisageons de faire mieux que 2017 à partir du mois de mai ».

Cette courbe, inversée par rapport à l’an dernier s’explique par la différence de conjoncture entre les deux périodes. Début 2017, le marché bénéficiait de l’euphorie de la fin 2016 et les premiers signes de baisse étaient apparus au moment de l’élection présidentielle, en mai. « Cette année, l’évolution de la demande est très différente. Moribonde en début d’année après les annonces du gouvernement, la reprise est doucement de retour », ajoute-t-il.

Une envie de devenir propriétaire plus forte que les aléas du marché

Si les différentes annonces du gouvernement lors de la Loi de Finances 2018 ont malmené le marché, l’appétence des particuliers est, elle, très forte. « Les salons immobiliers font le plein de public, et les courtiers sont très sollicités par les candidats à l’accession à la propriété », remarque Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi.

Les freins à cette volonté de devenir propriétaires n’ont cependant pas manqué ces derniers mois. Baisse et recadrage des aides (APL Accession, PTZ…) ont conduit à la désolvabilisation des primo-accédants les plus modestes, qui se trouvent contraints de trouver de nouvelles solutions pour prétendre à l’achat d’un bien immobilier. Ainsi pour devenir propriétaire, les primo-accédants ont plus emprunté et sur plus longtemps en mars qu’en février (201 256 € sur 240 mois contre 200 757 € sur 236 mois.

De nouveaux produits pour répondre à la demande

Les primo-accédants ont bien compris que pour compenser une partie de leur pouvoir d’emprunter, ils allaient devoir s’endetter plus. C’est dans ce sens, qu’une banque propose des prêts immobiliers sur 35 ans. « Malgré le coût élevé d’un tel prêt, il permet d’emprunter aujourd’hui 50 000 € de plus que sur 25 ans » indique Philippe Taboret.

Si, comme l’envisage le gouvernement, les aides disparaissaient définitivement, l’ensemble des établissements bancaires devront adapter leurs offres en proposant des durées plus longues, afin de répondre à la demande et de remplir leurs objectifs de production.

Qu’espérer pour les prochains mois ?

Les taux restent pour le moment globalement stables. « Mais l’ensemble des indicateurs laissent présager qu’ils finiront par repartir à la hausse », poursuit Philippe Taboret. « Il faudra donc trouver de nouvelles solutions pour répondre à la demande ». L’ensemble des acteurs sont prêts à aider les particuliers à devenir propriétaires.

12 avril 2018

Loi ELAN : La FNAIM demande une prolongation de la concertation avec les parlementaires

Suite à la récente présentation de la Loi ELAN, la FNAIM, 1er syndicat des professionnels de l’immobilier en France et en Europe, constate, après avoir soumis 34 propositions lors de la conférence de consensus en février, que certaines mesures – la lutte contre les recours abusifs, la simplification des règles d’accessibilités ou encore les mesures permettant aux territoires de se développer dans de meilleures conditions –répondent à de réels besoins. Pourtant, concernant le secteur privé du logement, elle reste sur ses gardes sur un certain nombre de points fondamentaux qu’elle préfèrerait voir évoluer.

La suppression de la mention manuscrite dans l’acte de cautionnement : une satisfaction
Cette proposition faite par la FNAIM a été retenue par le gouvernement. « Nous éprouvons un sentiment de satisfaction au sujet de l’acceptation de notre proposition concernant la suppression de la mention manuscrite dans l’acte de cautionnement », indique Jean-Marc TORROLLION, Président de la FNAIM. « Nous avons eu un impact sur la rédaction du projet de loi » ajoute-t-il, « L’objectif étant évidemment pour la FNAIM de fluidifier et sécuriser au maximum le parcours de nos clients dans l’accession au logement privé locatif.»

Une extension risquée de l’encadrement des loyers
Contrairement à ce qui a été dit par le Gouvernement au cours des derniers mois, le texte consacre la faculté d’étendre l’encadrement des loyers dans tous les territoires tendus, par secteur, en en transférant l’initiative à des élus locaux. « Il s’agit là d’une véritable souplesse utilisable comme marqueur politique par les élus locaux, indépendamment de la réalité économique du logement. Ce que l’on risque en proposant aux acteurs économiques du logement une formule combinant règlementation et encadrement, c’est qu’ils répondent par l’usage de plateformes de location de courte durée qui affaiblit l’offre locative traditionnelle ! » déplore Jean-Marc TORROLLION.

Un bail mobilité à ajuster pour rassurer les propriétaires
La FNAIM est favorable au bail mobilité, l’une des promesses de campagne du Président Macron. Selon Jean-Marc TORROLLION, « le texte du bail mobilité n’est pas foncièrement mauvais, il devait cependant être revu dans sa rédaction qui reste floue concernant la fin du bail ». La Fédération a ainsi obtenu le soutien d’associations de locataires, souhaitant éviter que le contrat arrivé à échéance puisse être tacitement reconduit en bail classique.

Un bail numérique dont les objectifs sont à préciser
La FNAIM craint que le bail numérique ne permette l’émergence d’une plateforme publique éditant les baux pour collecter l’ensemble des données liées aux loyers. Elle s’y refuse et a pris les devants en lançant sa propre plateforme de signature électronique afin que le secteur privé ne soit pas en reste. « C’est comme si l’État se mettait en concurrence directe avec notre profession. J’espère que ce n’est pas la volonté du Gouvernement, les bases de notre collaboration devant être écrites dans un climat de confiance » rappelle le Président de la Fédération.

Réforme de la copropriété : le recours par voie d’ordonnance dénoncé
Le texte révèle que le Gouvernement n’a pas renoncé à réformer la copropriété par voie d’ordonnances. « 10 millions de propriétaires font confiance à un régime juridique éprouvé ! Nous approuvons la volonté de rassembler tous les textes dans un code unique, mais nous – qui gérons 95% de ce marché –souhaitons participer activement à la réforme sur la base de 4 principes : la défense du droit de propriété, l’introduction des nouvelles technologies, les enjeux énergétiques et les enjeux sociétaux. » affirme le Président de la Fédération.

CNTGI et protection du titre d’agent immobilier : transformer le renoncement en une opportunité pour notre profession
La FNAIM n’approuve pas la proposition du Gouvernement de réduire le CNTGI à sa version d’origine de la loi ALUR, en supprimant la personnalité morale et la commission de contrôle. Elle propose qu’une compétence spécifique en copropriété lui soit dévolue.
Tirant les conséquences de ce qui précède, la FNAIM entend obtenir la protection du titre d’agent immobilier dans la cadre de la loi Hoguet. « L’objectif de cette protection du titre d’agent immobilier est de garantir une meilleure compréhension de nos compétences par les porteurs de projets immobiliers et de permettre aux associations de consommateurs comme aux syndicats professionnels d’agir sur le terrain règlementaire et déontologique.» défend Jean-Marc TORROLLION.

Critique de l’extension de la compétence des ESH* et OPH*
La FNAIM est critique au sujet de cette mesure. « Cette volonté de diversification n’est pas justifiée à un moment où le recentrage sur son domaine de compétence est plus que jamais à l’ordre du jour. » conclut Jean-Marc TORROLLION.

*Entreprises Sociales pour l’Habitat / Offices Publics de l’Habitat

11 avril 2018

En lésant les primo accédants, la loi Elan brise la dynamique du marché

Cafpi alerte le gouvernement sur une possible crise de l’accession à la propriété. D’ores et déjà, le courtier en prêts immobiliers et en assurances observe les effets au quotidien de l’arrêt des aides APL dans le neuf et du recadrage du PTZ. Un dérèglement plus généralisé du marché peut s’enclencher, au moment où les taux remontent, alors que l’optimisme des Français reste fragile. Face à la perte de pouvoir d’achat prévisible, l’allongement des durées d’emprunt est plus que jamais d’actualité.

« Sans primo accédants, pas de dynamisme du marché », prévient Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi. Or qu’observe-t-on depuis le début de l’année ? Un recul très net de cette population parmi les dossiers de demandes de prêts. Chez Cafpi, leur proportion était en hausse constante jusqu’à l’année dernière. Sur le premier trimestre, elle a baissé de 15%, passant de 60% en décembre 2017 à 45% en mars 2018.

Entretemps, la suppression de l’APL dans le neuf est entrée en vigueur. Et l’on attend les restrictions apportées dans l’ancien. Un arrêté ministériel doit en effet paraître, qui limitera les aides à certaines zones. Il viendra s’ajouter au recadrage apporté au prêt à taux zéro. Les effets de ces mesures sur le budget de nombreux ménages aux ressources limitées sont déjà calculés. Ils font bondir le taux d’endettement.

Près de 50 000 projets, qui étaient réalisables en 2017, sont actuellement compromis. S’ils ne se font pas, l’Etat aura perdu 5 milliards d’euros de recettes fiscales, sans compter les pertes de taxe foncière et de taxe d’aménagement (pour la construction de maisons individuelles) payées par les particuliers, ainsi que les différentes taxes dues par les promoteurs.

Remontée des taux en pente douce : Ces mesures gouvernementales sont décidées au moment où les taux d’intérêt remontent en pente douce, comme le fait observer l’étude Xerfi réalisée pour Cafpi. Une perte de pouvoir d’achat aurait de toute façon été observée. Elle s’accentuera du fait de la nouvelle politique du gouvernement en matière de logement. D’ores et déjà, aux taux actuels, il faut une vie entière d’épargne pour devenir propriétaire. Pour que cette ambition demeure possible, il faut envisager un allongement de la durée des emprunts.

En effet, à mensualités inchangées sur une durée de vingt ans, un emprunteur perdra 8,90% de capacité d’emprunt, du fait de l’interaction des lois et de la conjoncture. « Pour pouvoir eménager dans le bien qu’il convoite, un foyer devra envisager son projet sur des durées de remboursement de vingt, trente, voire trente-cinq ans », précise Philippe Taboret.

La loi Elan ? Jamais entendu parler !

Le tiers des personnes interrogées lors de la dernière étude Ifop pour Cafpi souhaitent devenir propriétaires au cours des cinq prochaines années (elles sont précisément 34% contre 28% lors de la précédente enquête). Leur motivation principale est le sentiment de sécurité que cela procure. Mais elles sont toujours 64% à trouver la démarche difficile, et ce chiffre ne devrait pas s’améliorer quand elles auront précisément connaissance de ce que leur réserve la loi Elan. Pour l’instant, 85% des personnes interrogées n’en ont même pas entendu parler.

La mobilité, une solution ?

Nul doute que dans les jours qui viennent, les Français auront d’autres priorités que de se renseigner sur ce texte. Ils auront plutôt le regard rivé sur les horaires de départs des trains. Ces événements ont en général un effet collatéral : ils accélèrent la réflexion sur de nouveaux comportements de vie, tels que le recours au télétravail. Aujourd’hui, 16,7% des Français télétravaillent plus d’une journée par semaine, « dont 64% depuis leur domicile », indique Laurent Desmas, Président du Directoire de Cafpi.

« Ces sujets ont une double résonance chez Cafpi. Ils changent en effet la nature des attentes des particuliers, mais aussi celles des collaborateurs », poursuit-il. La mobilité permet aujourd’hui de compenser la baisse du pouvoir d’achat immobilier et de mieux répondre aux attentes des salariés. « Un collaborateur de Cafpi a aujourd’hui la possibilité, pour 200 000 €, d’acheter 24m² à Paris, 67m² à Sainte-Geneviève-des-Bois ou 87m² à Espelette, tout en conservant le même travail », souligne Laurent Desmas. L’entreprise peut aujourd’hui s’adapter aux envies de ses salariés, leur offrant un autre mode de vie, tout en en profitant. Les télétravailleurs sont plus efficaces (+22%) et travaillent plus longtemps (+2,5%). « C’est une solution gagnant-gagnant, qui ne peut qu’être bénéfique à chacun », conclut-il.

09 avril 2018

Knight Frank dresse le bilan du marché français de l’investissement en immobilier d’entreprise au 1er trimestre 2018

« Effet de saisonnalité oblige, le ralentissement de l’activité par rapport à la fin de l’an passé était attendu. Son ampleur est d’autant plus importante qu’un pic exceptionnel avait été atteint au 4e trimestre 2017. Ce début d’année n’en est pas moins positif et augure bien du reste de 2018, dans un contexte de croissance économique soutenue et de très bonne tenue des marchés locatifs » indique Vincent Bollaert, Directeur du département Investissement chez Knight Frank France.

La baisse de 29 % sur un an du nombre total de transactions apporte un petit bémol à cette analyse globalement optimiste. La progression des volumes investis tient en effet avant tout au dynamisme des grandes opérations. Ainsi, 12 transactions supérieures à 100 millions d’euros ont été recensées au 1er trimestre 2018 (contre 8 seulement au 1er trimestre 2017), pour un volume de près de 2,2 milliards d’euros représentant 55 % de l’ensemble des montants engagés en France. Ces grandes opérations ont, logiquement, quasiment toutes été réalisées en Ile-de-France : « 11 des 12 transactions de plus de 100 millions d’euros recensées depuis janvier ont porté sur des actifs situés en région parisienne. Avec 3,1 milliards d’euros, toutes tailles d’opérations et tous types d’actifs confondus, les volumes investis en Ile-de-France progressent de 22 % sur un an et concentrent 78 % de l’ensemble des montants engagés dans l’Hexagone » précise Vincent Bollaert.

D’autres grandes opérations alimenteront les volumes au cours des prochains mois. Plusieurs cessions de portefeuilles sont notamment attendues, après celles déjà réalisées au 1er trimestre 2018 et qui n’ont représenté que 9 % de l’ensemble des montants engagés en France sur la période.

BUREAUX : UN 1ER TRIMESTRE TRÈS PARISIEN
3,1 milliards d’euros ont été investis sur le marché français des bureaux au 1er trimestre 2018, soit 78 % de l’ensemble des montants engagés dans l’Hexagone. La hausse des volumes est de 18 % par rapport au 1er trimestre 2017, qui n’avait enregistré que sept opérations de bureaux supérieures à 100 millions d’euros contre dix depuis le début de 2018. Si quelques transactions significatives ont été recensées en régions (« Docksite » à Lyon, « Le Corail » à Marseille), l’activité s’est, comme de coutume, principalement concentrée en région parisienne. Ainsi, 2,7 milliards d’euros ont été investis en bureaux en Ile-de-France depuis janvier, dont 62 % sur des opérations supérieures à 100 millions.

Les investissements du trimestre se sont concentrés dans Paris intra-muros, hors quartiers d’affaires en particulier. Parmi les opérations les plus significatives, Blackstone a cédé l’ensemble « Coeur Marais / Fhive » (Paris 3e) à Generali et acquis « Chapelle International » (Paris 18e) auprès de Linkcity, Emerige a vendu à TH Real Estate le projet « Morland Mixité Capitale » (Paris 4e), lauréat en 2016 du concours « Réinventer Paris », et Commerz Real a cédé à Union Investment les 16 000 m² d’« Euro Alsace » (Paris 10e). Une telle polarisation de l’activité ne doit rien au hasard. « Le dynamisme du marché locatif, la qualité des actifs concernés – produits core de quartiers centraux ou projets mixtes à construire – et la tendance croissante des utilisateurs à privilégier l’est de la capitale permettent aux investisseurs d’anticiper de solides hausses de loyer, confortant ainsi leur choix d’élargir leur stratégie au-delà des quartiers d’affaires traditionnels » explique Vincent Bollaert.

Paris QCA (23 % des volumes investis en bureaux en France) et La Défense (3 %) ont en revanche connu un 1er trimestre 2018 assez calme, avec un nombre limité de grandes transactions : trois dans le QCA, où CBRE Global Investors a notamment acquis pour près de 300 millions d’euros un immeuble mixte situé place du Marché Saint-Honoré, et une seule à La Défense où Carlyle a cédé la « Tour Aurore » à Aermont, qui la restructurera. Enfin, à l’exception de rares grandes opérations – comme « Dock en Seine » à Saint-Ouen cédé par Gecina et « Green Walk » à Suresnes cédé par AXA IM et NBIM – l’activité a été relativement faible en 1ère et 2e couronnes, et principalement concentrée sur un nombre limité de transactions inférieures à 50 millions d’euros.

Les prochains mois pourraient voir un rééquilibrage géographique du marché de l’investissement. Quelques grandes transactions doivent notamment être finalisées dans le secteur de la 1ère Couronne Nord, Saint-Ouen et Saint-Denis continuant ainsi de s’affirmer comme des incontournables du marché des bureaux d’Ile-de-France. La hiérarchie des différents pôles tertiaires ne sera pas pour autant bouleversée. Près d’une dizaine d’actifs d’un montant supérieur à 100 millions d’euros sont d’ores et déjà sous promesse ou sous exclusivité à Paris (dont six dans le QCA), tandis que plusieurs transactions significatives sont également attendues dans le Croissant Ouest (comme le « M Campus », en cours de cession à PGIM Real Estate).

LA PRUDENCE DES INVESTISSEURS PÈSE SUR LE MARCHÉ DES COMMERCES
« 564 millions d’euros ont été investis en commerces en France depuis le début de 2018, soit un niveau quasi équivalent à celui du 1er trimestre 2017 » annonce Antoine Grignon, directeur du département Commerces chez Knight Frank France. Le marché des commerces représente 14 % des montants engagés en immobilier d’entreprise au 1er trimestre 2018, en très légère baisse par rapport aux 15 % enregistrés sur l’ensemble de 2017. « La part des commerces est quasiment identique à celle de l’an passé, mais elle tient à un nombre très limité de grandes transactions. Pénalisé par un manque d’offres prime, le marché des commerces continue aussi de souffrir de la prudence marquée des investisseurs à l’égard d’une typologie d’actifs profondément ébranlée par l’évolution des modes de consommation et les exigences de rentabilité des enseignes » explique Antoine Grignon.

Si les engagements réalisés sur ce segment de marché ne portent pas uniquement sur des produits core, l’aversion au risque des investisseurs continue de jouer en faveur des rues commerçantes. Au total, ce sont 332 millions d’euros qui ont été investis au 1er trimestre 2018 sur des actifs de pied d’immeuble, soit 59 % de l’ensemble des montants engagés sur le marché français des commerces. Parmi les cessions d’actifs unitaires les plus significatives figurent l’acquisition par un privé de l’immeuble abritant le magasin « & Other Stories » du 277 rue Saint-Honoré, l’achat par BMO REP de la boutique « Ermenegildo Zegna » du 50 rue du Faubourg Saint-Honoré ou encore la cession par Vastned du 45-55 rue Saint-Jean, artère n°1 de Nancy, qui abrite notamment un « H&M ». Mais l’activité du marché des rues commerçantes ne se réduit pas aux seuls flagships. Les investisseurs privilégient également le segment de la proximité, généralement considéré comme plus résilient ; une tendance récemment illustrée par la cession à Novaxia d’un portefeuille de quatre magasins « Monoprix » d’Ile-de-France pour plus de 100 millions d’euros, ou l’acquisition en VEFA, par Héraclès Investissement, d’un ensemble de commerces de pied d’immeuble à Bagnolet.

Sur le segment des centres commerciaux, l’activité a marqué une pause après un second semestre 2017 marqué par la cession de plusieurs sites de grande taille comme « Saint-Sébastien » à Nancy, « Polygone Riviera » près de Nice ou « Place des Halles » à Strasbourg. Cette typologie d’actif représente 36 % des sommes engagées sur le marché français des commerces depuis janvier, soit environ 200 millions d’euros dont une seule grande transaction (« Grand Vitrolles », cédé à Carmila). Le segment des centres commerciaux, qui est sans doute le plus pénalisé par la prudence des investisseurs, pâtit aussi de l’absence d’actifs exceptionnels disponibles à la vente malgré la mise sur le marché de quelques ensembles qualitatifs d’envergure. Le segment des parcs d’activités commerciales, qui était nettement monté en puissance ces dernières années, a également marqué un coup d’arrêt. Ce ralentissement doit pourtant plus au timing des transactions et au manque d’offres prime qu’à une faiblesse structurelle du modèle, encore prisé des investisseurs.

TYPOLOGIES D’INVESTISSEURS : BIS REPETITA
Les investisseurs français ne représentent « que » 55 % des montants engagés depuis le début de l’année, contre 69 % sur l’ensemble de 2017. Leur recul est à relativiser puisqu’ils restent majoritaires. L’année 2017 avait en outre commencé sur les mêmes bases, quelques opérations significatives gonflant la part des investisseurs étrangers avant que la tendance ne s’inverse au fil des mois. A l’origine de six des 12 transactions supérieures à 100 millions d’euros, ces derniers ont ainsi concentré 45 % des volumes investis dans l’Hexagone au 1er trimestre 2018. A l’origine d’une des plus grandes transactions du début de 2017 (l’acquisition de « Grand Central » dans le 8e), Union Investment s’est encore distingué au 1er trimestre 2018 avec l’achat d’« Euro Alsace » dans le 10e pour un peu moins de 200 millions d’euros. Mais ce sont les Nord-Américains et les Britanniques qui ont concentré la plus grande part des volumes investis en France par des investisseurs étrangers depuis janvier, soit 71 % principalement dédiés aux actifs de bureaux (TH Real Estate, acquéreur de « Morland Mixité Capitale », etc.) ou d’entrepôts (Carlyle, acquéreur d’un portefeuille d’entrepôts auprès de CBRE Global Investors, etc.).

Reflétant le poids important des étrangers, la répartition par typologie d’acteurs place les fonds d’investissement en tête. Toutes nationalités confondues, ils représentent 41 % des sommes engagées dans l’Hexagone au 1er trimestre 2018, et devancent les OPCI/SCPI (21 %), dont la part est nettement en deçà de celle enregistrée sur l’ensemble de 2017 (36 %). Enfin, assureurs et mutuelles complètent le podium grâce notamment à l’acquisition par Generali de l’ensemble de bureaux « Coeur Marais / Fhive » dans le 3e arrondissement.

TAUX : HAUSSES EN VUE ?
Avec une fourchette maintenue, depuis la mi-2016, entre 3,00 et 3,25 %, le taux prime des bureaux du QCA reste à son point bas historique. La compression se poursuit dans d’autres quartiers de la capitale, les acquisitions de Coeur Marais et d’Euro Alsace ayant notamment acté de nouvelles références de taux. Si la tendance est à la stabilité dans la plupart des autres pôles tertiaires d’Ile-de-France, les cessions à venir d’actifs unitaires de grande envergure pourraient toutefois faire ressortir une légère hausse des taux. Une pression à la hausse n’est pas non plus à exclure sur le segment des centres commerciaux (3,75 %) et des parcs d’activités commerciales (4,75 %), toujours caractérisé cela dit par une absence de transactions prime. Les taux des boutiques les mieux situées de la capitale restent quant à eux à leur niveau plancher, compris entre 2,75 et 3,00 %. Enfin, les taux prime de la logistique subissent une nouvelle pression baissière les faisant passer sous les 5 %.

La tendance des investisseurs à diversifier leur portefeuille tout en optimisant les rendements ne s’est pas pour l’instant démentie. Si les actifs core ont représenté 52 % des volumes investis au 1er trimestre 2018 en Île-de-France, cette part, équivalente à celle de 2017, est nettement inférieure à celle de 2016 (66 %). Encouragés par l’embellie économique de la France, le dynamisme du marché locatif et la pénurie d’actifs prime, les investisseurs se positionnent ainsi davantage sur des biens à valoriser et offrant des rendements potentiellement plus élevés. Cette tendance devrait se prolonger en 2018, même si la normalisation des politiques monétaires complique les prévisions d’évolution des taux de rendement. Si la Fed a rehaussé ses taux directeurs, jugeant l’économie américaine suffisamment solide pour ne plus être soutenue par des rachats d’actifs, la situation diffère toutefois en Europe. Ainsi, la BCE n’annonce pas de resserrement monétaire avant 2019. En outre, la correction des taux devrait rester limitée ce qui, conjugué à une volatilité boursière accrue, dessine des perspectives toujours favorables au compartiment immobilier.

CONCLUSION
L’actualité récente pourrait dessiner un futur plus incertain, sur fond de volatilité accrue des places boursières, de normalisation des politiques monétaires et de risque de conflit économique mondial. Les mesures touchant à la fiscalité du patrimoine (IFI), la nouvelle convention fiscale entre la France et le Luxembourg et l’évolution de la collecte des OPCI/ SCPI soulèvent aussi des interrogations à l’échelle du marché français.

Après une excellente année 2017, la solidité retrouvée de l’économie française et la hausse des sommes engagées depuis janvier dans l’Hexagone incitent toutefois à l’optimisme. Le dynamisme du marché locatif des bureaux d’Ile-de-France, dont l’activité a atteint au 1er trimestre 2018 son niveau le plus haut depuis 2007, conforte en outre les investisseurs quant à leurs anticipations de hausse des loyers après des années de modération des valeurs. Dans ce contexte, « les performances du marché français de l’investissement resteront solides en 2018 avec des volumes qui, compte-tenu de l’acquis du 1er trimestre et des opérations en cours, pourraient dépasser les 20 milliards d’euros pour la cinquième année consécutive » indique Vincent Bollaert.

05 avril 2018

AIDER A LA TRANSFORMATION DE BUREAUX EN LOGEMENTS : NOVAXIA PROPOSE D’ALLER PLUS LOIN

Le projet de loi ELAN, présenté aujourd’hui en Conseil des Ministres, comprend de nombreuses mesures favorables à la transformation de bureaux en logements. Pour Joachim Azan, Président de Novaxia, société d’investissement spécialisée dans la transformation urbaine : « Ces mesures vont dans le bon sens et devraient permettre la création de logements en rénovant des immeubles devenus obsolètes. Mais la réflexion sur ce sujet doit porter plus loin et le financement de cette solution doit également être abordé».

Financer la transformation urbaine


L’Ile-de-France compte 53 millions de m² de bureaux, la moitié date des années 80. « Près de 26 millions de m² de bureaux ont aujourd’hui entre 30 et 40 ans en Ile-de-France, leur obsolescence est un gisement important pour répondre à la demande toujours croissante de logements », indique Joachim Azan. Reste une question, comment financer ces opérations ? « Si le gouvernement a pris, dans le projet de loi ELAN, des mesures favorables à la transformation de bureaux, le financement de ces opérations reste pour le moment oublié. La solution serait de drainer l’épargne vers la transformation urbaine », ajoute-t-il.

Il serait opportun de bâtir un outil de collecte de l’épargne des ménages dédié au financement des opérations de transformation urbaine. Pourquoi l’État n’inventerait-il pas un « plan d’épargne urbain » (PEU) comme il a imaginé un « plan d’épargne en actions » (PEA) ? Un tel véhicule financier aurait toutes les vertus. Il donnerait aux entreprises de la filière immobilière les moyens de transfigurer l’urbanisme de notre pays. « La métropolisation du territoire et les enjeux environnementaux obligent aujourd’hui les collectivités à stopper l’étalement urbain et à transformer la ville sur elle-même », explique Joachim Azan, Président de Novaxia.

Réaliser un suivi régulier


La transformation de bureaux en logements est l’activité historique de Novaxia. En 10 ans, l’entreprise a créé près de 60 000 m² de logements soit près de 800 appartements. Sa spécificité ? Novaxia conserve les actifs et les transforme quand la plupart des acteurs préfère démolir le bâtiment initial. Lors de ces opérations, Novaxia a été confronté aux freins que pouvaient connaître ce type d’opérations. « Transformer un immeuble de bureaux en logements coûte aujourd’hui entre 20 et 25% plus cher que la construction neuve », précise Joachim Azan. En permettant la densification, avec une augmentation de la constructibilité des immeubles de logements issus de la transformation de bureaux et en exonérant ces opérations de logements sociaux dans les zones non carencées, le gouvernement améliore l’équation économique de ce type d’opérations. Ainsi, d’autres acteurs vont pouvoir développer une telle démarche et participer activement à l’objectif ambitieux de 10 000 logements supplémentaires, issus de la transformation, créés d’ici 2020. Raison pour laquelle Novaxia se propose de mettre en place un baromètre de suivi de ces opérations de transformations de bureaux en logements.

Novaxia, un acteur historique de la transformation de bureaux en logements


Novaxia a récemment créé la Foncière de la Transformation Urbaine, destinée à anticiper l’obsolescence et favoriser à moyen terme la transformation de bureaux en logements. « Via la Foncière de la Transformation Urbaine, nous achetons des actifs encore occupés mais qui ne vont plus convenir au marché parce qu’ils ne répondent pas aux nouvelles exigences que ce soit en matière de nouvelles technologies, d’usages… Nous les transformons en lieux contemporains, modulables, adaptés aux nouveaux enjeux urbains » conclut Joachim Azan.

27 mars 2018

Hausse de 8 % des volumes investis sur le marché de l’immobilier d'entreprise européen en 2017

Selon la dernière étude réalisée par Knight Frank, conseil international en immobilier, 231,8 milliards d’euros ont été investis en 2017 sur le marché de l'immobilier d'entreprise européen, dont 80,7 au quatrième trimestre, soit une hausse de 8,4 % comparée à 2016. Les flux de capitaux en provenance de Chine captés par le marché des bureaux de Central London ont permis au Royaume-Uni d’asseoir sa domination en Europe sur l’ensemble de 2017, alors que l’Allemagne était encore en tête à la fin du premier semestre. Après un début d’année morose, l’activité a en effet accéléré sur le marché britannique au second semestre, portant les volumes investis à 59,3 milliards d’euros en 2017. En Allemagne, les volumes ont atteint 50,9 milliards d’euros, soit un record sur ces dix dernières années. Particulièrement prisée des fonds étrangers, l’Allemagne a notamment constitué la première destination des capitaux américains en Europe.

En France, ce sont près de 27 milliards d’euros qui ont été engagés en 2017, deuxième meilleure année de l’histoire après 2007. Le marché de l’investissement avait connu un début d’année 2017 très laborieux, mais a retrouvé des couleurs au quatrième trimestre avec un volume d’investissement supérieur aux montants cumulés des trois premiers trimestres ; un regain de vigueur pour partie lié au retour de la confiance des investisseurs après les incertitudes politiques du début d’année. Les investisseurs français ont dominé le marché, représentant un peu plus de 70 % des volumes investis dans l’Hexagone.

« Les marchés immobiliers européens ont à nouveau démontré leur capacité de résistance, avec une hausse de 8,4 % des investissements en 2017. Parallèlement à la solidité du Royaume-Uni, de l’Allemagne et de la France, quelques marchés se sont plus particulièrement distingués, comme les Pays-Bas et la Finlande qui ont connu une année record à la faveur d’importants investissements transfrontaliers. Si les investisseurs nord-américains et européens ont été les plus actifs dans ces deux marchés, la part des Asiatiques a sensiblement progressé, reflétant leur intérêt pour un nombre croissant de marchés européens. » Indique Chris Bell, Managing Director Europe chez Knight Frank.

« 2017 a été un excellent millésime pour les actifs industriels et pour la logistique en particulier : les volumes investis sur le segment industriel ont ainsi bondi de 42 % sur un an pour s’établir à 38,9 milliards d’euros – un record – soit 17 % de l’ensemble des montants engagés sur le marché de l'immobilier d'entreprise. Les volumes ont été dopés par le rachat par CIC du portefeuille Logicor pour plus de 12 milliards d’euros, et l’acquisition du portefeuille Gazeley par GLP pour 2,4 milliards d’euros. Ces transactions démontrent non seulement la solidité de la demande pour les actifs logistiques, mais révèlent également l’appétit des investisseurs pour les cessions de portefeuilles et de plateformes, ceux-ci cherchant à placer des flux massifs de capitaux dans l’immobilier. » ajoute-t-il.

S’ils atteignent déjà des niveaux planchers, les taux de rendement se sont une nouvelle fois contractés sur les marchés des bureaux européens au quatrième trimestre, notamment à Amsterdam, Dublin, Francfort et Milan. Le taux de rendement « prime » moyen pondéré européen a cédé 7 points de base pour s’établir à son plus bas niveau : 4,20 %. Avec une fourchette maintenue depuis la mi-2016, entre 3,00 et 3,25 %, le taux prime des bureaux du Quartier Central des Affaires parisien reste à son point bas historique. La compression se poursuit dans d’autres secteurs tertiaires d’Ile-de-France (Paris hors QCA, Croissant Ouest et 1ère couronne) mais aussi en régions, par exemple avec un taux passé sous le seuil des 4 % à Lyon.

Plusieurs marchés locatifs de bureaux européens ont signé des performances exceptionnelles au quatrième trimestre, Dublin, Madrid, Munich et Prague affichant une hausse de plus de 50 % de la demande placée sur un an. En Ile-de-France, ce sont près de 2,6 millions de m² de bureaux qui ont été placés sur l’ensemble de l’année 2017, soit une hausse de 5 % sur un an et de 15 % par rapport à la moyenne décennale. Les chiffres de Knight Frank font ressortir une hausse de 9 % de la demande placée globale sur les principaux marchés d’Europe en 2017 par rapport à 2016.

La croissance des loyers a pris de l’élan au quatrième trimestre sous l’effet combiné d’une demande vigoureuse et d’une disponibilité en baisse. Tiré par la hausse des loyers « prime » enregistrée à Amsterdam, Berlin, Bruxelles, Francfort, Madrid et Paris, l’indice Knight Frank European Prime Office Rental a ainsi gagné 1,5 % sur le trimestre.

21 mars 2018

DIAGNOSTIC IMMOBILIER : SeLoger et Diagamter signent un partenariat pour sécuriser l’achat immobilier

Deux acteurs innovants sur le digital : SeLoger qui accompagne les Français dans tous leurs projets immobiliers, et Diagamter, enseigne nationale de diagnostic immobilier, nouent un partenariat afin de simplifier et de sécuriser le parcours vers l’accession à la propriété, tout comme la mobilité dans le logement.

A travers une mise en relation fondée sur des critères géographiques, les 13 millions de visiteurs uniques de SeLoger ont ainsi accès à toute l’offre du seul réseau de franchise à avoir intégré la Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers FNAIM.

Ils peuvent désormais recevoir un devis personnalisé à des conditions privilégiées, émis par l’un des 150 cabinets du réseau, qui sera réalisé par un technicien certifié et selon une méthodologie unique afin de délivrer une qualité de service conforme à l’ambition de Diagamter : « Irréprochable pour votre bien ».

Dans l’accompagnement proposé par Diagamter, les porteurs de projets immobiliers et les futurs locataires bénéficient des services exclusifs de l’enseigne, destinés aussi bien aux professionnels de l’immobilier qu’aux particuliers et accessibles en ligne à travers une plate-forme, tels que le plan 3D et la visite virtuelle à 360 degrés du bien contrôlé. Depuis près de trois ans, la plate-forme de services digitaux mondiagamter.com offre une réelle « expérience utilisateur » unique aux professionnels de l’immobilier et à leurs clients.

Les utilisateurs de SeLoger sont ainsi assurés du meilleur accompagnement dans leur diagnostic immobilier en bénéficiant de l’expertise de Diagamter.

06 mars 2018

Crédits immobiliers : le calme qui cache la tempête

"Quand on regarde de près les chiffres de la construction, on note que le marché est soutenu par les investisseurs institutionnels, la demande des particuliers, elle recule" souligne Laurent Desmas, Président du Directoire de Cafpi.

La météo des taux de Cafpi donne un aperçu des nouveaux barèmes des banques reçus en mars. Ces taux sont ceux qui seront proposés par Cafpi à sa clientèle en ce début de mois.

Les taux stagnent en ce mois de mars 2018. A quelques exceptions près, ils sont identiques à ceux proposés en février. Ainsi, les taux les plus bas négociés par Cafpi atteignent ce mois-ci, 0,75% sur 10 ans, 1,10% sur 15 ans, 1,25% sur 15 ans et 1,45% sur 25 ans.

Attention ralentissement

Mais ce calme apparemment occulte une autre réalité, la baisse constante de la demande de ces derniers mois commence à fragiliser le marché. Fin 2017 et surtout depuis le début de l’année, avec les réformes du PTZ, des APL Accession entre autres, la demande a très fortement baissé dans l’ancien. Mais cette baisse commence à se faire ressentir également dans l’immobilier neuf. « Quand on regarde de près les chiffres de la construction, on note que le marché est soutenu par les investisseurs institutionnels, la demande des particuliers, elle recule, souligne Laurent Desmas, Président du Directoire de Cafpi. Une baisse de la demande va entrainer une diminution des commandes, ce sont des programmes entiers de logements neufs qui risquent ainsi de ne pas voir le jour ».

De l’importance des primo-accédants

« Le marché du logement est un tout, une chaîne, où chaque maillon a son importance, pour la bonne vitalité du marché », explique Philippe Taboret. L’immobilier existant est le 1er maillon de cette chaîne, la preuve, avec le million de transactions réalisées en 2017, vient ensuite le neuf. Si l’un se grippe, l’autre bloque irrémédiablement. « Cette bonne marche du marché n’est possible que par un moteur puissant, les primo-accédants », ajoute-t-il. Sans primo-accédants, l’ancien ralentit et le neuf s’arrête.

Une clientèle à favoriser

La seule façon d’empêcher cet engrenage néfaste est d’aider les primo-accédants à devenir propriétaires. En les aidant, leur demande soutiendra l’offre, et entrainera avec elle une hausse de la construction. Il convient que le gouvernement agisse en 2 temps : répondre à la demande en cours, puis une fois celle-ci comblée, maîtriser les prix. « Il est à espérer que le projet de loi ELAN sur le logement soit en accord avec cette logique et débloque la situation en cours, ainsi que la catastrophe qui s’annonce », explique Philippe Taboret

Un marché tendu

Il y a d’autant plus urgence que, au niveau des taux, le marché se tend. Les OAT 10 ans sont en hausse, la croissance est de retour. La hausse des taux est donc toujours d’actualité, elle est simplement pour le moment contenue par la concurrence que se font les banques dans un marché en perte de clientèle.

Voir au-delà du taux

Dans ce contexte spécifique, il convient que les particuliers voient au-delà de la simple négociation de leur taux de crédit immobilier, qui se base sur leur profil d’emprunteur. D’autres éléments doivent être débattus lorsqu’on souhaite devenir propriétaire : les contreparties bancaires…

Depuis le 1er janvier, est entrée en vigueur la domiciliation des revenus, engageant l’emprunteur à confier ses revenus à sa banque prêteuse pour une durée minimum de 10 ans en contrepartie notamment d’un taux plus bas.

Il y a également les produits périphériques, tels que les assurances-emprunteurs, les frais liés aux cartes bancaires, à la gestion des comptes. On peut également négocier ses frais de dossiers, point qui a connu une forte hausse en 2018, notamment pour compenser le maintien des taux bas.

« Négocier, qui mieux qu’un courtier pour le faire ? Il s’agit de notre métier, d’accompagner les emprunteurs et de mener ces négociations, dans l’intérêt bien compris des deux parties (prêteurs et emprunteurs). Il s’agit de trouver la solution qui conviendra le mieux à tous, dans une relation gagnant-gagnant », conclut Laurent Desmas.

01 mars 2018

MIPIM 2018 - Le scénario de la délégation bruxelloise pour Cannes

Lors de la prochaine édition du MIPIM, le salon immobilier international pour professionnels qui se tiendra à Cannes (France) du 13 au 16 mars, la Région de Bruxelles-Capitale mettra à l’affiche ses initiatives pour développer la ville productive de demain, les nouveaux outils urbanistiques de son développement territorial et, en collaboration avec le secteur privé, le nouveau quartier créatif mediapark.brussels. Ces thèmes seront abordés par plusieurs institutions régionales lors d’un programme de conférences qui seront présidées par Cécile Jodogne, la Secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Commerce extérieur.

Active de très longue date au MIPIM, la Région de Bruxelles-Capitale s’y présente depuis 2015 au sein d’un Pavillon « Belgium » (www.surrealestate.be) co-financé avec la Wallonie et la Flandre, ce qui assure une visibilité accrue aux trois Régions belges.

Comme capitale belge et européenne, comme métropole internationale, Bruxelles se doit d’être présente lors de cette rencontre professionnelle incontournable du secteur immobilier. Selon les années, en fonction des actualités, elle y promeut ses ambitions en matière de développement territorial ; ses grands projets urbains ; les talents de ses architectes ; les réalisations exemplaires de ses organismes publics ; les opportunités d’investissements privés sur son sol, etc. Et elle s’y met, bien sûr, à l’écoute du secteur immobilier, le MIPIM constituant un important rendez-vous annuel en matière de networking.

Cette année, du 13 au 16 mars, la Région de Bruxelles-Capitale mettra à l’affiche cannoise ses initiatives pour développer la ville productive de demain, les nouveaux outils urbanistiques de son développement territorial et, en collaboration avec le secteur privé, le nouveau quartier créatif mediapark.brussels. Ces thèmes seront abordés par plusieurs institutions régionales lors d’un programme de conférences qui seront présidées par Cécile Jodogne, la Secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Commerce extérieur.

Fabriquer en ville pour fabriquer la ville
Le mercredi 14 mars, citydev.brussels proposera une conférence intitulée « Fabriquer en ville pour fabriquer la ville ». Benjamin Cadranel, CEO de citydev.brussels, et Philippe Antoine, directeur général Expansion économique chez citydev.brussels, feront le point sur les stratégies actuelles et futures de citydev.brussels pour favoriser l’implantation d’activités économiques productives. Stratégies qu’ils illustreront par des exemples concrets de projets récents ou en cours de développement.

Benjamin Cadranel explique que « Le slogan « A good city has industry ! » se retrouve de plus en plus souvent dans les plans de redéveloppement urbains. Bruxelles ne fait pas exception à la règle. La volonté de maintenir des activités productives en ville est notamment exprimée dans les principes phares du plan canal, dans le projet de plan industriel ou au travers des prescriptions des zones économiques en milieu urbain (ZEMU). Depuis plus de quarante ans, citydev.brussels a notamment pour mission de favoriser l’implantation dans la ville des fonctions économiques, en tenant compte des exigences de durabilité, de leur intégration au tissu urbain, de la quantité et la qualité d’emplois qu’elles créent et des services qu’elles apportent aux habitants et usagers des quartiers alentours. Centres d’entreprises, incubateurs, parcs PME, parcs TPE, fablabs ou zones monofonctionnelles constituent autant de leviers du développement urbain au coeur du métier immobilier de citydev.brussels. »

Nouveaux outils urbanistiques
Le mercredi 14 mars également, Bruxelles Urbanisme et Patrimoine ainsi que perspective.brussels présenteront les nouveaux outils urbanistiques du développement territorial bruxellois.

Bety Waknine, la directrice de Bruxelles Urbanisme et Patrimoine, interviendra lors d’une conférence intitulée « Le nouvel urbanisme - Nouvelles procédures, nouvelles méthodes ». Elle y répondra aux questions que soulèvent, au sein du secteur immobilier, la création de cette nouvelle administration ainsi que la récente réforme du Code bruxellois de l’aménagement du territoire (CoBAT).

Tom Sanders, le directeur du département Stratégie territoriale de perspective.brussels, proposera lui un exposé intitulé « Pourquoi PAD ? » au cours duquel il décrira les caractéristiques du Plan d’Aménagement Directeur et fera le point sur son actualité puisqu’il est actuellement mis en oeuvre dans différents pôles stratégiques régionaux (Herrmann-Debroux, Gare de l’Ouest, Maximilien, etc.). Fruit de la récente réforme du Code bruxellois de l’aménagement du territoire (CoBAT), cet outil de planification stratégique présente la nouveauté de pouvoir être également réglementaire pour ses éléments les plus fondamentaux. Il détermine notamment le programme des affectations, la structuration des voiries, des espaces publics et du paysage, les caractéristiques des constructions, les éventuelles mesures de protection du patrimoine, les principes de mobilité et de stationnement.

Ambitions publiques et privées partagées pour mediapark.brussels
Le jeudi 15 mars, lors du désormais traditionnel « Breakfast in Brussels » qui réunit chaque année plusieurs centaines de professionnels de l’immobilier, la Société d’Aménagement Urbain (sau-msi.brussels) innovera en associant le secteur privé aux exposés lors d’une conférence intitulée « mediapark.brussels: opportunités d’investissement, projets publics et implications privées dans le futur nouveau quartier créatif de Bruxelles ». Un événement qu’elle coorganise avec perspective.brussels et hub.brussels.

Cécile Jodogne, la Secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Commerce extérieur, y présentera les opportunités d’investissement dans le secteur immobilier à Bruxelles, en mettant l’accent sur les secteurs créatifs et audiovisuels, et plus particulièrement sur mediapark.brussels.

Gilles Delforge, le directeur de la Société d’Aménagement Urbain, et Tom Sanders, le directeur du département Stratégie territoriale de perspective.brussels, présenteront l’organisation et le calendrier de la planification urbaine et du développement territorial de cette zone. L’ambition de la Région de Bruxelles-Capitale est d’y développer, autour des futurs nouveaux sièges de la RTBF et de la VRT, un nouveau quartier bruxellois de qualité exceptionnelle – créatif, diversifié et dynamique – avec entre 2.000 et 2.500 nouveaux logements, des équipements de proximité (crèche, école, commerces, etc.), des locaux pour des entreprises créatives, un parc de 8 hectares…

Plusieurs propriétaires, investisseurs, développeurs du secteur immobilier privé expliqueront, quant à eux, leur implication dans ces ambitions partagées et leurs projets concrets dans ce quartier de Bruxelles.
Le maître architecte de la Région de Bruxelles-Capitale, Kristiaan Borret, présentera quant à lui les ambitions de cette dernière en matière de qualité de l’architecture pour ce nouveau quartier.

La Société d’Aménagement Urbain présentera aussi la « maison des médias », un des premiers nouveaux immeubles qui seront construits dans mediapark.brussels. Il s’agira d’un immeuble phare de ce nouveau quartier, qui intégrera les nouveaux sièges de quatre opérateurs des secteurs des médias et de la communication (la télévision régionale BX1; screen.brussels; l’IHECS Academy; le Centre Vidéo de Bruxelles) ainsi qu’une plateforme d’innovation dédiée aux médias et à l’audiovisuel (espaces de coworking, incubateur pour startups, etc.).

Détails pratiques : www.surrealestate.be

28 février 2018

Hausse de 4 % du volume des transactions et de 2,2% pour les prix de vente entre 2016 et 2017

Observatoire du marché de l’immobilier ancien ERA Immobilier

Le dernier observatoire du marché de l’immobilier ancien, réalisé par ERA à partir des 17 500 transactions effectuées par le réseau, compare les données récoltées entre 2016 et 2017.

Au niveau national, les voyants sont au vert avec une hausse de l’offre (+2,2%), une hausse du volume de transactions (+ 4%), entrainant une hausse de + 2,2 % des prix moyens de vente. Parallèlement, le délai de vente est passé de 91 jours en 2016, à 89 jours en 2017 (soit deux jours en moins).

Mais, si l’on compare les régions, l’observatoire révèle d’importantes disparités.

Au niveau national : l’augmentation de la demande et de la hausse des prix se poursuit

Sur l’ensemble du territoire, le prix de vente moyen en 2017 était de 214 909 €. En Ile-de-France, il s’établit à 282 446 € (+ 1,9%) et en province il atteint 186 050 € (+4,4%).

En France, il faut compter 89 jours pour vendre son bien en 2017 (soit deux jours en moins comparé à 2016). Ce délai est ramené à 67 jours en Ile-de-France (soit 5 jours de moins comparé à 2016) et reste plus long, mais stable en province en s’établissant à 96 jours.

Une hausse du volume de transactions est observée sur l’ensemble du territoire (+4 %) mais elle est disparate : alors que le volume de transactions est stable en Ile-de-France, on observe une augmentation de +5,3 % en Province et une baisse de -2 % en région PACA par exemple.

Concernant les exclusivités, le nombre de mandats obtenus par ERA Immobilier augmente au niveau national de +14,9 % avec un pic à Paris avec une hausse de + 23,8 %.

L’Aquitaine : Un marché très prisé et des prix en hausse

La hausse des prix est principalement marquée en Aquitaine, où elle atteint 13,3 % en 2017 avec un prix moyen de vente de 228 248 € en 2017 contre 202 010 € en 2016. Mais cette flambée des prix ne freine pas les acheteurs puisque le volume de transactions a augmenté de 10,3 % entre 2016 et 2017.

*Méthodologie de l’observatoire ERA Immobilier. La période analysée est l’année 2016 vs 2017. Les chiffres communiqués par le réseau ERA portent sur les compromis de vente et non sur les actes authentiques. Cela permet de connaître par avance les tendances d’évolution des ventes qui seront constatées ultérieurement par actes authentiques, fournissant en cela une information très utile anticipant les statistiques du marché transmises par les organismes officiels

23 février 2018

L’augmentation de la taxe sur les résidences secondaires, le résultat d’une fiscalité discriminante et à bout de souffle

L’objectif de cette taxe est de décourager les offres sur les sites de location de courte durée dans les villes attractives. C’est pourtant un nouveau coup de massue asséné aux propriétaires.

La surtaxation vient frapper la résidence secondaire et la discrimine au profit de la lutte contre la location de courte durée au travers des plateformes. Il s’agit là d’une erreur qui masque la cécité des élus par rapport à la réalité d’un phénomène qui trouve sa source ailleurs : le fait d’avoir en France, trop longtemps sacrifié la rentabilité des locations classiques.

En effet, il est important de rappeler qu’en France il y a 3 millions de résidences secondaires, qu’elles ont pour 3/4 d’entre elles été achetées* et ne sont pas le fruit d’un héritage. On sait aussi qu’elles sont détenues à 35% par des retraités* qui disposent, suite à la hausse de la CSG (contribution sociale généralisée), de moyens non extensibles. C’est auprès de personnes qui ne sont en rien des spéculateurs que l’on vient de nouveau alourdir la note en augmentant leur pression fiscale.

Enfin, derrière cette taxe on attaque en réalité un secteur productif très important qui est celui de la location touristique. Secteur pourtant évidemment porteur dans un pays qui est la première destination mondiale du tourisme. Comment justifier auprès de ceux qui mettent des biens en location à la montagne ou à la mer qu’on leur demande d’une main de faire marcher le tourisme par la mise en location, tandis que de l’autre main, on leur augmente la taxe d’habitation? Il y a là un non-sens économique qui au contraire, les poussera eux aussi à financer cette taxe par d’autres moyens.

L’État veut limiter la location urbaine de courte durée, mais s’attaque maladroitement au secteur du tourisme. Cette confusion est une faute grave.

* Résultat étude « Résidences secondaires » Ifop Opinion pour la Fnaim, janvier 2017

20 février 2018

investir dans l'immobilier sans subir l'IFI

Depuis le remplacement de l’ISF par l’impôt sur la fortune immobilière, de nombreux investisseurs réfléchissent à rééquilibrer leur patrimoine en abaissant leur part d’actifs immobiliers au profit d’actifs financiers non imposables. En même temps, beaucoup souhaitent continuer à miser sur l’immobilier, pour diversifier mais aussi pour détenir des actifs jugés moins risqués… Cruel dilemme…
Une solution existe toutefois pour acquérir de l’immobilier sans impacter son IFI : acheter des parts de fonds immobiliers non pris en compte dans l’assiette taxable à l’IFI, tels que ceux proposés par Novaxia.

Les fonds destinés à la valorisation d’actifs ne sont pas imposés à l’IFI, quand bien même ces actifs seraient immobiliers. C’est la très bonne nouvelle de ce début d’année pour nombre d’investisseurs à la recherche de solutions patrimoniales ayant le double but d’être investies en immobilier tout en n’augmentant pas leur IFI.

Le désir d’immobilier malgré l’impôt…

« Novaxia propose ce type de fonds productifs, basés sur des biens immobiliers de qualité dont la transformation va encore accroître la valeur, note Joachim Azan, Président de Novaxia. Et la rentabilité finale sera d’autant plus grande que, contrairement aux autres actifs immobiliers, ces biens ne seront pas soumis à l’IFI. Nos clients investisseurs apprécient ce point car l’IFI ternit un peu leur envie d’immobilier alors même qu’ils sont conscients que leur patrimoine doit en contenir. L’immobilier reste un actif tangible qui dispose d'une valeur d'usage et conserve une valeur propre quelle que soit les évolutions du marché. C’est appréciable dans le contexte actuel ! »

Avantages fiscaux des fonds Novaxia

Parfaitement adaptés à la fiscalité 2018 qui peut être optimisée, les fonds Novaxia, disposant d’un ticket d’entrée de 5 000 €, permettent ainsi à leurs propriétaires de :

- Bénéficier d’un crédit d’impôt IFI (comme Novaxia Immo Opportunité, par exemple). Cela signifie que les investisseurs peuvent déduire de leur IFI jusqu'à 50 % de la somme investie, dans la limite de 45.000 € d’impôt par an ;

- D’être éligibles au PEA, avec la fiscalité dédiée permettant de sortir exonéré de plus-value au bout de 5 ans.

Les FCPI - destinés aux investisseurs avertis avec un ticket d’entrée à 100 000 € - permettent, eux, à leurs souscripteurs, d’être exonérés d'impôt sur les plus-values et de bénéficier d’un effacement d’IFI de 18.000 € maximum.

16 février 2018

En 2018, le prix des appartements neufs pourrait baisser dans certains micro-marchés d’Ile-de-France

Les Promoteurs du Grand Paris dévoilent les résultats d’une étude inédite du Grecam, sur le choc de l’offre en Ile-de-France, réalisée à partir des données issues de son « Observatoire Immobilier de l’Habitat » **, et fondée sur le suivi de la commercialisation des appartements neufs, de l’obtention du permis de construire jusqu’à la livraison de l’opération.

Depuis 2016, le marché francilien connaît une hausse significative des mises en vente et des réservations, dépassant le seuil des 30 000 appartements vendus par an. Si l’offre continue de se développer de manière soutenue en 2018, la demande peut-elle suivre?

Une offre accrue en 2018

Le marché francilien de l’immobilier neuf devrait rester très dynamique en 2018. Au niveau de la répartition de l’offre, 67% des mises en vente prévisionnelles devraient se concentrer à Paris et en Petite Couronne.
Si, depuis 2016, l’offre était rapidement absorbée par la demande, en 2018, certains micro-marchés d’Ile-de-France où l’offre à venir est importante pourraient connaître un ralentissement des ventes. C’est notamment le cas de certains micro-marchés des Hauts-de-Seine (10 673 appartements à venir), de la Seine-Saint-Denis (8 891 appartement à venir) et du Val-de-Marne (6 024 appartements à venir).

En conséquence, les prix pourraient baisser au sein de certains quartiers, ce qui est une bonne nouvelle pour les accédants à la propriété.

Les causes des risques sur ces micro-marchés

Les principaux risques de stagnation sur ces micro-marchés sont liés à la fois :
A des aspects conjoncturels: la possibilité d’une remontée des taux d’intérêts, au second semestre 2018, et des programmes qui ne sont pas toujours éligibles à la TVA réduite à 5.5%.
A l’offre plus importante que la demande : des stocks actuellement élevés (déjà plus de 14 mois de délai d’écoulement pour certaines communes), sur des micro-marchés où les prix ont augmenté rapidement depuis 2016.
A la politique urbaine de certaines villes : la part élevée des grandes surfaces (4 et 5 pièces) imposées par certaines municipalités, alors que le marché francilien est principalement porté par une demande de surfaces moyennes (2 et 3 pièces).
A des critères géographiques: de par l’offre plus importante en 2018, les investisseurs risquent de délaisser les appartements neufs les plus éloignés des dessertes ferrées (programmes distants de plus d’un kilomètre d’une gare RER/SNCF/métro).
La pression de l’offre individuelle sur le marché des grandes surfaces, dans les communes où le parc de maisons individuelles dépasse les 25%.
« Le profil des acquéreurs devrait aussi être impacté, car au-delà de 6 000 €/m2 parking inclus (PI), les opérations neuves captent essentiellement une clientèle en résidence principale. À ce niveau de prix, la part des investisseurs est réduite, du fait du plafond du dispositif Pinel limité à 300 000 € PI », explique Hugues Kirichian, Président du Grecam.

Les reports du Grand Paris Express, un impact sur les prix ?

« Pour replacer le projet du Grand Paris Express sur des bases solides, le gouvernement fait actuellement le point sur les défis techniques et financiers. Le calendrier de réalisation du projet doit être révisé, ce qui entraînera sans doute des retards sur l’ouverture des lignes. Ces multiples reports n'auront pas ou peu d'impact sur les prix car les accédants à la propriété ont déjà anticipé ces aléas », conclut Philippe Jarlot, Président des Promoteurs du Grand Paris.

* Etude réalisée à partir des données issues de l’Observatoire Immobilier de l’Habitat du Grecam. Chaque opération immobilière est suivie depuis le dépôt du permis de construire, à la mise en commercialisation du programme, et jusqu’à son achèvement.

12 février 2018

Premiers signes de désolvabilisation chez les primo-accédants ?

À partir des prêts signés en janvier, Cafpi analyse le profil de sa clientèle.

Durant le mois de janvier, la part des primo-accédants dans la clientèle Cafpi est repartie à la baisse, à 47% contre 60% il y a un mois. « La réforme du PTZ et la suppression des APL Accession, entrées en vigueur au 1er janvier, commencent à montrer leurs effets pervers. Sans ces aides, les ménages les plus modestes ont plus de difficultés à finaliser le financement de leurs acquisitions. Il est à espérer que la conférence de consensus sur le logement en cours incite le gouvernement à faire machine arrière sur ces sujets », précise Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi.

Primo-accédants

Face aux baisses des aides depuis le début de l’année, les primo-accédants voient leur emprunt moyen diminuer par rapport au mois dernier. Il atteint 196 604 € sur 235 mois contre 200 153 € sur 239 mois en janvier avec un effort en forte hausse, passant de 4,21 années de revenus il y a un mois à 4,83 années aujourd’hui.

Accédants

S’ils sont moins impactés par les réformes, les autres accédants ont également joué la prudence en janvier. En maintenant leur effort (4,64 années de revenus, contre 4,63 en janvier), leur emprunt moyen se retrouve en baisse avec 190 795 € sur 187 mois, contre 215 691 € sur 199 mois le mois dernier.

08 février 2018

Prêt immobilier : Infimo Courtage développe son concept 'zéro frais' à destination des agences immobilières

Infimo, leader du courtage immobilier "zéro frais" pour le particulier, permet aux agents immobiliers de proposer la seule offre gratuite de courtage immobilier au sein de leurs agences. L’objectif est de faire profiter de la gratuité commerciale au plus grand nombre de clients en agrégeant le métier d’IOBSP (Intermédiaire en Opérations de banque et en Services de Paiement) à l’activité de l’agent immobilier. En franchise ou mandat.

50 agences mandataires ou franchisée fin 2018

Infimo Courtage vise 50 agences mandataires ou franchisées fin 2018 avec cette offre "zéro frais pour le particulier" qu' Infimo a déjà validé en nom propre dans son réseau actuel. Infimo veut s'appuyer sur la relation de mandataires et de franchises pour développer rapidement son concept.

Un concept original et différenciant pour les agents immobiliers

Depuis ses débuts, Infimo bouscule les usages en proposant aux Particuliers un service de courtage en prêt immobilier intégralement gratuit, sans commission ni frais de dossier. Déjà disponible auprès d’une vingtaine de mandataires et franchisés en France. Le service profitera désormais aux agences immobilières comme aux particuliers :

- L’agent immobilier fidélise ses clients, développe sa notoriété et son activité en délivrant un service à valeur ajoutée aux clients acquéreurs, et la promesse d’un pouvoir d’emprunt optimisé,

- Le particulier, bénéficie d’un accompagnement de bout en bout, jusqu’à son financement, totalement gratuit, d’un interlocuteur unique et d’une réactivité optimale.

Les grands axes du concept :

Seule offre "zéro frais" réelle sur le secteur du courtage immobilier

Infimo Courtage, offre un service de courtage de prêt immobilier réellement gratuit aux particuliers désireux de financer un projet d’accession.

Il répond aux besoins des particuliers en quête de financement immobilier et mais aussi d’assurance emprunteur, à travers son réseau de franchisés et de mandataires présents dans 8 régions (Ile-de-France, Picardie, Nord-Pas-de Calais, Pays de la Loire, Midi Pyrénées, Languedoc Roussillon, PACA et Rhône-Alpes et la Réunion ).

Une démarche innovante

Les services d’Infimo Courtage s’appuient sur une démarche innovante et profitable pour tout client acquéreurs : en agrégeant à son activité, le métier d’IOBSP (intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement), le mandataire ou l’agent immobilier franchisé Infimo Courtage délivre un accompagnement de bout en bout, jusqu’à son financement, totalement gratuit.

La gratuité revendiquée et clef de la différenciation

Le service de courtage en prêt immobilier et en assurance est, pour le particulier, totalement gratuit, sans honoraires ni frais de dossier, en accord avec les valeurs d’éthique et de respect du Client, revendiquées par Infimo.

La collaboration par la recommandation : "collabor’Active"

En retour de la gratuité du service, le client collabore au principe de recommandation. Il accorde ainsi à Infimo Courtage, la pose d’un panneau "Ici, Proprio, malin", la prise d’une photo et l’utilisation gratuite des droits de celle-ci et partage sa satisfaction sur les réseaux sociaux.

Cette démarche justement nommée "collabor’Active" est expliquée dans un Manifeste de la Marque largement diffusée sur les réseaux sociaux.

Stéphane Conte, fondateur de la marque déclare :

"Depuis nos débuts en 2005, nous avons toujours souscrit à une déontologie qui consiste à ne rien facturer aux clients résidentiels, mode de rémunération qui est encore marginal. Nous avons pris le temps de tester et d’éprouver notre modèle qui fonctionne. En transmettant aux agents immobiliers les compétences nécessaires au travers de nos formations agréées, nous allons rendre le courtage en financement plus accessible que jamais."

A propos d’Infimo Courtage

Infimo Courtage est détenue par la holding Abitus. Créé en 2013, le groupe est spécialisé dans les métiers connexes de l’immobilier. Il propose des solutions innovantes pour booster l’activité des agents immobiliers au travers de 2 pôles :

Infimo Courtage qui assure du courtage en prêt immobilier et assurance à travers un réseau de franchisés et de mandataires. À destination des particuliers et des professionnels, l’originalité d’Infimo Courtage réside dans la gratuité du service pour le particulier.

Copilote Concept, agence de communication intégrée, délivre aux agents immobiliers à travers VPI Concept, des solutions de stratégies éditoriale et digitale, des outils de gestion, ainsi que des solutions de formation avec VPI Académie, centre de formation agréé. L’innovation de l’offre Copilote Concept tient au format : packagé sous forme d’abonnements, "à la carte" ou "sur-mesure".

06 février 2018

Attention, risques de ralentissement du marché immobilier

"la demande s’est fortement ralentie fin 2017, et les risques de ralentissement du marché immobilier en 2018 sont importants", souligne Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi.

La météo des taux de Cafpi donne un aperçu des nouveaux barèmes des banques reçus en février. Ces taux sont ceux qui seront proposés par Cafpi à sa clientèle en ce début de mois.

Alors qu’en janvier, les taux effectivement accordés aux emprunteurs s’établissent en moyenne à 0,86% sur 10 ans, 1,15% sur 15 ans, 1,35% sur 20 ans et 1,66% sur 25 ans, Cafpi propose en ce mois de février des taux encore très attractifs avec 0,75% sur 10 ans, 1,10% sur 15 ans, 1,25% sur 20 ans et 1,45% sur 25 ans. « Mais la demande s’est fortement ralentie fin 2017, et les risques de ralentissement du marché immobilier en 2018 sont importants », souligne Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi.

2017 en fanfare, 2018 en sourdine

L’année dernière aura été une année faste pour les courtiers en crédits immobiliers, Cafpi, le 1er d’entre eux, a ainsi réalisé plus de 10 milliards d’euros de crédits signés. « Les taux restés bas durant l’année, les prix en hausse, mais encore accessibles, conjugués à un retour de confiance en l’avenir ont permis ses résultats records », indique Philippe Taboret.

Retour de la demande

Mais la demande s’est tarie en fin d’année. « Depuis janvier, les emprunteurs semblent être de retour, le volume de dossiers traités est en progression par rapport à novembre et décembre 2017, ajoute-t-il. Mais la situation actuelle est assez paradoxale ». En effet, malgré les réformes et la perte partielle des aides au logement, qui ont désolvabilisé une partie des primo-accédants, le marché reste actif.

Vers une baisse d’activité ?

Ce recul de la demande chez les primo-accédants a été anticipé dès les premières annonces du gouvernement faites. « Mais nous ne sommes qu’en février, que nous réserve l’avenir ? Cela reste encore flou », explique Philippe Taboret. Dans les faits, le marché se maintient, mais reste moins productif, l’activité risque de s’en ressentir assez rapidement. « C’est la production de logements en France qui est en jeu », s’inquiète-t-il.

L’urgence d’un changement de cap

Face à ce risque annoncé, les courtiers ont fait part de leurs inquiétudes au gouvernement. « Notre constat est simple, 85% des Français ont recours à un emprunt immobilier pour devenir propriétaires et 55% d’entre eux sont des primo-accédants », continue Philippe Taboret. Pour que le marché immobilier reste dynamique, cette clientèle est indispensable.

Pour le retour des aides… quelques mesures semblent aujourd’hui nécessaires pour éviter un coup de frein trop brusque du marché : rétablir le dispositif APL Accession ; étendre le dispositif PTZ dans l’ancien aux zones tendues ; réduire les droits de mutation à titre onéreux ; libérer du foncier et simplifier les normes ; favoriser la mobilité en zones péri-urbaines ou tendues.

« Ces mesures seraient peu coûteuses, par rapport à l’apport de l’immobilier à l’économie française. Alors que la croissance et l’inflation semblent être de retour, que le pays va mieux, il est urgent de tout faire pour éviter que cette embellie ne soit que de (très) courte durée », conclut Philippe Taboret.

Crédit immobilier : Retour en grâce de la Corse et des DOM-TOM face à l’Ouest en difficulté

Si la Corse et les DOM-TOM conservent les taux les plus élevés sur 25 ans, elles récoltent les 2e taux les plus bas sur 10 et 15 ans, après plusieurs mois en queue de classement.

Alors que les taux restent bas en ce début d’année, grâce à la concurrence que se font les banques pour rester compétitives, les bons et mauvais élèves sur les taux proposés se dispersent sur l’ensemble du territoire. Ainsi sur 10 ans, la Nouvelle-Aquitaine conserve sa place de leader, prise le mois dernier. La Bourgogne-Franche-Comté et le Grand-Est, maintiennent leur position sur 15 et 20 ans, et l’Ile-de-France prend la tête sur 25 ans.

Si la Corse et les DOM-TOM conservent les taux les plus élevés sur 25 ans, elles récoltent les 2e taux les plus bas sur 10 et 15 ans, après plusieurs mois en queue de classement.

Ce sont l’Auvergne-Rhône-Alpes et les Hauts de France qui ce mois-ci proposent globalement les taux les plus élevés.

Régions : les taux les plus bas

Les taux les plus intéressants se répartissent entre la Nouvelle-Aquitaine (0,75% sur 10 ans), la Bourgogne-Franche-Comté et le Grand-Est qui proposent 1,10% sur 15 ans et 1,25% sur 20 ans, et l’Ile-de-France avec 1,45% sur 25 ans.

Les vraies nouveautés se situent dans les secondes places. Sur 10 et 15 ans, cette place est tenue par la Corse, les DOM-TOM et PACA avec respectivement 0,77% et 1,13%. La Nouvelle-Aquitaine propose quant à elle 1,30% sur 20 ans, et l’Auvergne-Rhône-Alpes et la Bourgogne-Franche-Comté affichent 1,54% sur 25 ans.

Régions : les taux les plus élevés

Contrairement aux mois précédents, les DOM-TOM et la Corse ne ferment pas le classement de février. Elles affichent les taux les plus élevés sur une seule durée, 25 ans, avec 2,14% en Corse et 1,95% pour les DOM-TOM.

Mais sur 10 ans, c’est le Grand-Est qui est la région la moins-disante avec 0,95% sur 10 ans. L’Auvergne-Rhône-Alpes ferme la marche sur 15 ans avec 1,20%, à égalité avec les Hauts de France, et sur 20 ans avec 1,40%.

A noter que, sur 10 ans avec 0,90%, l’avant-dernière place ne regroupe pas moins de 7 des 13 régions (Auvergne-Rhône-Alpes, Bourgogne-Franche-Comté, Bretagne, Hauts de France, Normandie, Occitanie et Pays de la Loire).

01 février 2018

Enfin un baromètre national d’envergure, prenant en compte 180 000 copropriétés françaises

MeilleureCopro a réalisé une importante étude sur les charges de copropriété sur tout le territoire français, grâce à l'analyse statistique de quelque 7,5 millions d’annonces immobilières.

MeilleureCopro a réalisé une importante étude sur les charges de copropriété sur tout le territoire français, grâce à l'analyse statistique de quelque 7,5 millions d’annonces immobilières.

Cette étude, unique par la masse de données interprétées (20 % des copropriétés françaises représentées) donne une vision fine et réaliste de l'état des charges dans les grandes agglomérations de l’hexagone. Le baromètre montre que les charges de copropriété sont, en valeur absolue, presque deux fois plus chères à Paris qu’en province, et que Bordeaux est la ville où les charges (ramenées au prix du loyer) sont les moins élevées.

Ce baromètre a également étudié la conformité à la loi ALUR des annonces de ventes immobilières. Surprise : seules 4 % des annonces de vente de biens neufs et 48 % des annonces de biens anciens informent le futur acheteur sur le montant des charges… alors que cela est pourtant obligatoire.

LE NIVEAU DES CHARGES EN FRANCE

Jamais une étude sur les charges n’aura englobé un nombre aussi important de copropriétés. Ses résultats sont donc on ne peut plus légitimes et le reflet très exact de la situation actuelle des charges de copropriété sur notre territoire.
En plus de présenter ses résultats en « € de charges/m² Carrez » et en « € de charges/appartement », MeilleureCopro présente les résultats en « € de charges/loyer mensuel », afin de relativiser le coût des charges de copropriété par rapport à la valeur intrinsèque de l’actif immobilier ; cette valeur se reflétant dans le loyer.

Les charges de copropriété sont presque deux fois plus chères à Paris qu’en province…
En valeur absolue, les Parisiens paient des charges de copropriété 42 % plus élevées que les Provinciaux. Si les premiers déboursent ainsi 1.992 € en moyenne et par an, les seconds s’acquittent d’une facture de 1.400 €. Si l’on regarde la différence entre les 10 % de copropriétés les plus chères, l’écart est encore plus important : 103 % de différence entre Paris et la province (7.200 € / an contre 3.550 €) !

… et Bordeaux est la ville où les charges (ramenées au prix du loyer) sont les moins élevées
Dans le détail des grandes agglomérations, la palme de la ville où les charges, en valeur absolue, sont les plus chères (hors Paris) revient à Nice (1.800 € /an). A l’opposé : Nantes, avec 1.048 € de charges par an en moyenne.

Il est toutefois plus juste, pour se faire une réelle idée du poids des charges dans un budget immobilier, de regarder la proportion des charges par rapport au loyer. Dans ce cas, Bordeaux et Paris sont les villes où les charges sont les plus basses, représentant environ un loyer et demi. A Strasbourg et Nice, le rapport est plus fort : les charges annuelles représentent plus de deux loyers.

Le palmarès des villes où les charges sont les plus importantes (en valeur absolue, au m² Carrez) sont Paris (40 €/m²/an), Nice (32 €), Lille (25 €), Marseille (24 €), Strasbourg (24 €), Lyon (22 €), Montpellier (22 €), Rennes (22 €), Toulouse (21 €), Nantes (21 €) et Bordeaux (19 €).

Ce palmarès établi au regard du poids des charges en comparaison du loyer, change considérablement la donne, plaçant Strasbourg en tête avec des charges qui représentent 2,1 loyers par an, suivie de Nice (2,1), Marseille (2), Lille (1,9), Rennes (1,9), Toulouse (1,9), Nantes (1,8), Lyon (1,7), Montpellier (1,7), Paris (1,5) et Bordeaux (1,4).

La Bretagne et la Corse sont les régions où les charges sont les moins élevées, en valeur absolue

L’élargissement de l’étude région par région place l’Ile-de-France (36 €/m²)en tête pour les charges les plus élevées (en valeur absolue, au m² et par an), suivie de la région Provence-Alpes Côte d’Azur (27 €), Normandie (25 €), Centre Val de Loire (25 €), Hauts de France (24 €), Auvergne-Rhône-Alpes (23 €), Bourgogne Franche-Comté (22 €), Grand Est (21 €), Pays de la Loire (20 €), Occitanie (20 €), Nouvelle Aquitaine (20 €), DOM-TOM (19 €), Corse (16 €) et Bretagne (16 €).

LA CONFORMITÉ À LA LOI ALUR DES ANNONCES DE VENTE DE BIENS

Depuis la loi ALUR votée le 27 mars 2014, les annonces immobilières de biens en vente doivent indiquer les charges de copropriété affectées à ces biens, ainsi que le nombre de lots de la copropriété. Presque 4 ans plus tard, cette loi est-elle respectée ? MeilleureCopro répond à l’aide d’un bilan national inédit.

7,5 millions d’annonces ont été scannées au cours du dernier trimestre 2017, sur les principaux portails immobiliers : AvendreAlouer, BienIci, LeBonCoin, Logic-Immo, PAP, SeLoger. L’étude porte sur 500.000 annonces de vente d’appartements uniques extraites de ce fichier, sur lesquelles les informations liées aux charges et aux lots ont été étudiées.

Seul un tiers des annonces de biens anciens respectent la loi ALUR ; Le neuf quasiment totalement hors-la-loi !

Les résultats sont édifiants. Un tiers seulement des annonces de ventes immobilières de biens anciens indiquent - comme cela devrait être le cas - le nombre de lots de la copropriété et le montant des charges.

Dans le neuf, les résultats sont encore pires : 11 % des annonces indiquent le nombre de lots et 4 % seulement donnent les informations sur les charges de copropriété auxquelles les acquéreurs vont devoir faire face !

Les professionnels beaucoup plus respectueux que les particuliers
Si l’on regarde les différences entre annonces déposées par les professionnels et celles déposées par les particuliers, on note que les premiers sont 9 fois plus nombreux à se conformer à la loi que les seconds. Dans le cadre des informations relatives au nombre de lots de la copropriété, les particuliers ne l’indiquent que dans 5 % de leurs annonces…

SeLoger, portail respectant le mieux la loi
Le palmarès de la meilleure conformité aux exigences de la loi ALUR (concernant les annonces sur des biens anciens) établit que c’est le portail SeLoger qui se montre le plus respectueux de la loi avec 37 % d’annonces conformes (indications sur les charges et sur le nombre de lots), suivi de BienIci avec 33 %. PAP et Le BonCoin Particuliers, eux, sont les bons derniers avec seulement 3 % et 2,5 % d’annonces conformes.
A noter la différence de performances entre les annonces postées par les professionnels et celles postées par les particuliers sur LeBonCoin : 25 % conforme dans le premier cas contre 2,5 %.

Conformité des annonces d'appartements anciens en vente sur six portails immobiliers majeurs

Rennes, Nantes et Lille, meilleures élèves de France
Le zoom ville par ville est également instructif, montrant que les annonces sont plus conformes (en termes d’indication du montant des charges et du nombre de lots) dans certaines villes que dans d’autres. Ainsi, Rennes arrive en tête des villes où les annonces sont le plus respectueuses de la loi (42 %), suivie de Nantes (41 %) et de Lille (40 %). Viennent ensuite Toulouse (39 %), Strasbourg et Lyon (35%), Marseille (34 %), Paris (31%), Bordeaux (30 %) et Montpellier et Nice (26 %).

Les Pays de la Loire, région la plus respectueuse de la loi
L’étude élargie aux régions de France montre que c’est dans les Pays de la Loire que les annonces sont le plus souvent conformes à la loi ALUR (41 %), suivis par les régions Centre-Val de Loire, Normandie et Grand-Est (36 %). Viennent ensuite les régions Bourgogne Franche-Comté et Ile-de-France (35 %), Nouvelle-Aquitaine (34 %), Auvergne Rhône-Alpes et Bretagne (33 %), Occitanie (30 %), Provence-Alpes-Côte d’Azur (29 %), Hauts-de-France (28 %), DOM-TOM (25 %) et Corse (18 %).

26 janvier 2018

Les 5 mesures proposées par les professionnels du crédit

Dans le cadre de la « conférence de consensus » sur le logement, l’Association Professionnelle des Intermédiaires en Crédits (APIC) appelle de ses vœux 5 mesures pour faciliter l’accession à la propriété de tous les ménages.

Dans le cadre de la « conférence de consensus » sur le logement, l’Association Professionnelle des Intermédiaires en Crédits (APIC) appelle de ses vœux 5 mesures pour faciliter l’accession à la propriété de tous les ménages.

Répondre aux besoins des Français en matière d’offre de logements et d’accès à la propriété

85% des Français ont recours à un emprunt immobilier pour acquérir un logement et les primo-accédants représentent 55% d’entre eux. Les dispositifs d’aides à l’accession et les incitations fiscales ont un impact sur le marché du logement, notamment pour les jeunes et les primo-accédants. L’APIC propose donc d’appliquer les mesures suivantes :

Rétablir le dispositif APL Accession

L’APL Accession a été supprimé par la loi de Finances 2018. Seuls les acquéreurs d’un habitat ancien, en zone détendue, peuvent encore y prétendre, et ce pour les 2 années à venir seulement. Avec cette suppression, toute une partie de la population va être exclue de l’accession à la propriété.

Etendre le dispositif PTZ dans l’ancien aux zones tendues pour remettre sur le marché des logements à rénover ou issus de la reconversion de bureaux et locaux professionnels.
Le PTZ est le prêt aidé qui a connu le plus de succès ces dernières années. Leur nombre a doublé en 2 ans passant de 47 192 prêts signés en 2014 à plus de 100 000 en 2016, dont 25% dans l’ancien pour atteindre près 120 000 en 2017. Au second trimestre 2017, 24% des PTZ étaient réalisés dans l’ancien.

Quand on sait que ce prêt concerne principalement des jeunes (33 ans en moyenne) vivant seuls (26%), en couple (27%) ou ayant un enfant (22%) et qu’il s’agit principalement d’employés ou d’ouvriers (53%), on comprend son importance pour permettre l’accession à la propriété des primo-accédants. Alors que les zones tendues souffrent du manque de logements, le PTZ dans l’ancien avec travaux permet de remettre sur le marché des logements à rénover ou issus de la reconversion de bureaux et locaux professionnels.

Réduire les droits de mutation à titre onéreux (DMTO)

Représentant 8% du prix d’achat d’un bien immobilier, les DMTO en France sont les 2e plus élevés d’Europe après la Belgique. En 2016, ils représentaient 11 milliards d’euros de recettes pour les collectivités. Leur niveau élevé a deux effets pervers : l’obligation de financer cette somme sur les fonds propres condamne les ménages à souscrire un crédit à la consommation pour les financer. D’autre part, Il faut compter (à l’exception des marchés tendus) 6 à 7 ans, pour les neutraliser par le mécanisme de la plus-value et au rythme de l’inflation. Ils sont donc un réel frein à l’accession et à la mobilité des acquéreurs.

Si leur suppression est inenvisageable du fait du montant à compenser, 4 solutions pourraient atténuer leurs effets, sans grever le budget des collectivités :

- les réduire de moitié avec une compensation, financée par la rationalisation du budget du logement,
- le partage des droits entre acquéreur et vendeur,
- n’appliquer les DMTO que sur la plus-value réalisée à la revente
- rendre déductible les DMTO de l’impôt sur le revenu.

Intensifier l’offre de logements

Pour obtenir le choc de l’offre voulu par gouvernement, il faut proposer des logements abordables, notamment dans les zones tendues. Pour cela, il faut poursuivre l’objectif de libération du foncier et de simplification des normes afin de permettre de construire plus facilement et moins cher. Il est également primordial d’accentuer la réhabilitation de logements dégradés, dont une partie est aujourd’hui vacante, ainsi que la reconversion de locaux professionnels et de bureaux en logements.

Favoriser la mobilité en zones péri-urbaines ou tendues

Le marché du travail exige de plus en plus de mobilité de la part des Français. Changer de logement est un frein à cette mobilité. La solution réside en un prêt à 1% compris entre 15 000 et 25 000 € et soumis à des conditions de ressources afin de les accompagner dans leur déménagement.

Ces propositions, l’APIC les a présentées lors de la réunion « enjeux du secteur privé » de la conférence de consensus.