25 mai 2018

Abandon de la centralisation des dépôts de garantie des locataires

La FNAIM salue la décision du Gouvernement de donner un avis défavorable à son application.

Certains amendements au projet de loi Elan visaient la création d’un fonds unique, piloté par la Caisse des Dépôts et Consignations, pour recevoir les 7 milliards d’euros de dépôts de garantie consignés par les propriétaires ou les professionnels mandatés.
Le Gouvernement et un certain nombre de députés se sont finalement ravisés, allant dans le sens des convictions de la FNAIM qui n’a pas ménagé ses efforts pour convaincre ses interlocuteurs.

Selon Jean-Marc TORROLLION, Président de la FNAIM, « Dans un contexte où l’on veut sécuriser les relations entre propriétaires et locataires cette annonce aurait eu encore un effet négatif sur le parc privé locatif. Les propriétaires, dont les garanties, auraient été supprimées, auraient été réticents à louer leurs logements. Qu’aurait signifié une garantie que le bénéficiaire ne saurait maitriser ? De plus ce projet serait venu surenchérir une complexification déjà importante du marché et alourdir la réglementation de l’immobilier. »

04 mai 2018

Le climat reste favorable pour l’immobilier résidentiel en Europe

Les résultats de l’analyse européenne de ERA Immobilier sont éloquents pour la France. Ses auteurs ont ausculté simultanément onze pays du Vieux continent, sous l’angle des prix du mètre carré, des taux d’intérêt des emprunts immobiliers, du pourcentage de propriétaires dans la population, etc. Par certains aspects, notre pays s’inscrit dans une tendance générale. Il est en cela conforme à ses voisins. Par d’autres au contraire, il cultive sa singularité.

Les prix grimpent toujours dans les capitales

Ainsi en matière de prix : l’an dernier, ceux-ci ont encore grimpé à Paris et il en a été de même dans sept capitales de nos dix voisins étudiés par ERA. Seules les villes de Bruxelles, de Stockholm et d’Ankara se sont distinguées par une baisse.

Cependant, là où la France occupe une place vraiment à part, c’est dans le montant atteint par les prix dans sa capitale. A 8716 euros le mètre carré en 2017, contre 8040 un an plus tôt, les moyennes évoluent vers des hauteurs que seule la Suède atteint (8 378 euros). Pour 2018, cette hausse devrait se poursuivre dans les capitales européennes sauf à Stockholm et Prague.

En revanche, dès que l’on s’intéresse aux prix au m² au niveau national, la France réintègre le rang, à 2 550 €. Elle est même devancée par le Luxembourg (4 800 €) et la Suède (3 280 €).

Cette analyse révèle que le prix moyen d’achat au niveau national entre 2016 et 2017 a augmenté dans tous les pays étudiés sans exception.

Les taux d’intérêt des crédits appelés à remonter en France mais pas forcément ailleurs

Le niveau historiquement bas des taux de crédit immobilier n’est évidemment pas une exception française. Il résulte de politiques gouvernementales assez identiques, en matière économique, budgétaire et monétaire. Du coup, partout, il se crée un climat favorable au marché résidentiel. Toutefois, la notion de taux bas peut varier d’un pays à l’autre. En Bulgarie, il se traduit par un taux moyen de 4,1% sur une durée de vingt à vingt-cinq ans. Alors que sur dix ans, il est de 1,2% en Turquie, (dans ce pays les crédits s’étalent sur des périodes courtes).

Comme la France, la Belgique, la République Tchèque envisagent une remontée en 2018. Tandis que l’Autriche, le Luxembourg, les Pays Bas et la Suisse anticipent une stabilité.

Année blanche : Quelle imposition des plus-values mobilières en 2018 ?

Le prélèvement à la source de l'impôt sur le revenu entrera en vigueur au 1er janvier 2019. Il consiste à déduire l'impôt avant le versement du revenu : le montant de l’impôt sera prélevé chaque mois et figurera sur le bulletin de paie. Mais certains revenus n’entrent pas dans le champ du prélèvement à la sources : ce sont notamment les plus-values (mobilières et immobilières) et les revenus issus de de capitaux mobiliers, dividendes ou intérêts, qui seront soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU).

« C’est le cas du crowdfunding immobilier, car même s’il s’agit de financer des projets immobiliers, l’opération consiste à prêter des fonds aux promoteurs : c’est une opération financière et non immobilière », explique Stéphane Bombon, cofondateur de Fundimmo.

Rappel du calendrier

Le contribuable va continuer de déclarer chaque année au printemps ses revenus de l’année précédente à l'administration fiscale. Le calcul du taux de prélèvement qui va s’appliquer prendra en considération les données renseignées dans la déclaration : revenus, nombre de personnes à charge, charges déductibles, dépenses ouvrant droit à crédit d'impôt, etc. Dès la déclaration en ligne, le contribuable sera informé du taux de prélèvement de son foyer fiscal. Au 1er janvier de l'année suivante, le taux sera appliqué aux salaires et figurera sur la fiche de paie. Le taux de prélèvement sera actualisé chaque année en septembre en fonction de la déclaration des revenus effectuée au printemps. Tout changement de situation (mariage, naissance...) devra être signalé à l'administration fiscale, qui modifiera le taux de prélèvement.


2018, une année blanche ?

En 2018, les contribuables devront payer leur impôt sur les revenus de 2017, et en 2019 sur ceux de 2019. Ainsi, ils ne seront pas imposés au titre des revenus perçus en 2018 : l'impôt sera effacé par un crédit d’impôt de modernisation du recouvrement de l’impôt sur le revenu. Mais ce crédit d’impôt ne concernera que les revenus « récurrents ». Pour éviter tout effet d’aubaine, les revenus exceptionnels perçus en 2018 (plus-values...) seront imposés selon les modalités habituelles en 2019. De même, les réductions et crédits d’impôt acquis au titre de l'année 2018 seront intégralement restitués en 2019.

« Les contribuables devront être vigilants pour 2019 car ils seront soumis à une double imposition : ils devront payer à la fois leur impôt sur leurs revenus de 2019 par le prélèvement à la source et aussi celui sur leurs plus-values mobilières perçues en 2018 », indique Stéphane Bombon.

Flat-tax ou impôt sur le revenu ?

Seront concernés par la flat tax tous les gains tirés de placements (intérêts, dividendes et revenus assimilés, plus-values…), sauf exceptions légales (Livret A, PEA, PEA PME…). Par définition, les plus-values de placement issues du crowdfunding immobilier entrent dans le régime du prélèvement forfaitaire unique. Ces gains seront imposés à hauteur de 30 % (un taux d’impôt sur le revenu fixe de 12,8 % et un taux global de prélèvement sociaux de 17,2 %) et il sera laissé aux contribuables qui y ont un intérêt, la possibilité d’opter pour une imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu. À titre indicatif, le barème progressif de l’impôt sur le revenu (déclaration 2018 des revenus de 2017) est le suivant :


« Les ménages imposés au TMI à 30 % ou plus semblent gagnants avec le PFU par rapport à la taxation actuellement en vigueur, souligne Stéphane Bombon. En revanche, ceux de la tranche à 14 % paieront un peu plus qu’aujourd’hui (30,25 % contre 28,8 %) ».


Mais attention : la flat tax est, à partir de 2018, le régime d'imposition par défaut de la plupart des revenus du capital. Une option est cependant prévue afin de soumettre les revenus concernés au barème de l'impôt sur le revenu. Cette option s'applique pour l'ensemble des revenus imposables à la flat tax : il n'est pas possible d'opter au titre d'une même année pour la flat tax pour certains revenus et simultanément pour la taxation au barème de l'IR pour d'autres. L'option s'active au moment de la déclaration de revenus. L'option pour l'imposition au barème permet de bénéficier de l'abattement de 40 % sur les dividendes, de la CSG déductible (6,8 %) et des abattements pour durée de détention pour les titres acquis avant le 1er janvier 2018. Il faut donc faire ses calculs (des simulateurs en ligne seront disponibles sur le site impots.gouv.fr) et prendre en compte toutes ces variables pour choisir l’imposition la plus avantageuse.

03 mai 2018

Bilan du marché français de l’immobilier de commerce au 1er trimestre 2018 : La Madeleine en vedette !

Knight Frank dresse le bilan du marché français de l’immobilier de commerce au 1er trimestre 2018

Economie et tourisme : des perspectives encourageantes

Après avoir atteint un point haut en juin 2017, la confiance des ménages s’est érodée, mais a recouvré sa moyenne de long terme. La plupart des autres indicateurs restent bien orientés. L’amélioration du marché de l’emploi devrait notamment contribuer à une légère hausse de la consommation en 2018, avant une décélération possible en 2019 et 2020. Les derniers chiffres du tourisme sont également encourageants. Après une excellente année 2017, le nombre de nuitées hôtelières en Ile-de-France et le trafic international de passagers aux aéroports de Paris ont poursuivi leur hausse depuis janvier. « La hausse des arrivées de visiteurs étrangers offre d’intéressantes perspectives aux meilleurs emplacements commerciaux de la capitale, d’autant que les ZTI* confirment leur montée en puissance et que l’extension des jours et horaires d’ouverture des commerces fait désormais l’objet d’un plus large consensus » indique Antoine Grignon, Directeur du pôle Retail Investissement et Locatif de Knight Frank.

Marché locatif : des performances contrastées

Les emplacements les plus qualitatifs des meilleures artères restent la cible prioritaire des grandes enseignes. Celles-ci cherchent à conjuguer flux, visibilité et rentabilité, ce dont attestent de nombreux projets de flagships dans la capitale comme au cœur des principales métropoles régionales. Les centres commerciaux régionaux les plus fréquentés et les retail parks de nouvelle génération tirent également leur épingle du jeu, ces derniers bénéficiant d’une demande plus variée des enseignes et de l’essor de nouveaux concepts, dans le domaine des loisirs notamment.

L’évolution de la demande des enseignes révèle toutefois de grandes disparités selon les secteurs d’activité. « Restauration et alimentation, fitness et articles de sport, produits de soin, etc. : les concepts ayant trait au « bien-être » dans son acception la plus large continuent de se multiplier, en pied d’immeubles comme au sein de grands ensembles commerciaux. D’autres secteurs offrent un tableau plus contrasté, tel celui de la mode, impacté par une généralisation des opérations de rationalisation, quels que soient le niveau de gamme ou la renommée des enseignes » explique Antoine Salmon, Directeur Retail Locatif chez Knight Frank.

Les arbitrages continuent ainsi de peser sur les performances de nombreux sites, qu’ils soient liés aux difficultés d’acteurs historiques du marché français – à l’exemple de La Grande Récré, récemment placée en redressement judiciaire – ou à l’évolution des modes de consommation. A cet égard, l’accélération des alliances entre retailers traditionnels et acteurs du web (Galeries Lafayette et La Redoute, Monoprix et Sarenza, etc.) traduit parfaitement les bouleversements du monde de la distribution, l’immobilier de commerce prenant toute sa part dans la nécessité de promouvoir une expérience d’achat « sans couture », quel que soit le canal utilisé.

*ZTI : Zones Touristiques Internationales


Focus sur le marché parisien : La Madeleine en vedette

Les premiers mois de 2018 confirment le dynamisme des grandes artères et quartiers commerçants de la capitale. Sur les artères du luxe, les transactions des derniers mois et les opérations en cours permettent même d’anticiper une hausse des ouvertures de boutiques, dans un contexte de progression des arrivées de touristes étrangers et de résultats record pour les grands groupes du secteur. La rue Saint-Honoré concentre le plus grand nombre d’ouvertures à venir : plusieurs marques de luxe y sont attendues (Saint Laurent, Chanel, Dior, Moschino, Louboutin, etc.), aux côtés de nouvelles boutiques de créateurs (Isabelle Marant) ou d’enseignes de cosmétiques (Serge Lutens). « Sur d’autres axes majeurs de la rive droite, les opportunités et la volonté de certains groupes d’étendre leur présence contribueront également à animer le marché du luxe parisien » annonce Antoine Salmon.

D’autres quartiers confirment leur attractivité. C’est le cas du Marais, cible incontournable de nouveaux entrants et de concepts inédits. Son pendant de l’autre côté de la Seine reste Saint-Germain-des-Prés, certes moins dynamique mais dont l’activité semble pourtant s’accélérer. Ce secteur bénéficie toujours de l’intérêt d’enseignes haut-de-gamme, mais aussi des projets de marques désirant y ouvrir en propre, à l’exemple de Tumi rue du Vieux-Colombier ou de Salomon boulevard Saint-Germain. « La métamorphose du quartier des Halles et l’avancée des travaux de la Samaritaine participent aussi à l’attractivité de l’hypercentre parisien, même si les travaux de voirie menés par la municipalité pourraient modifier les liens entre l‘est et l’ouest de la capitale » note Antoine Salmon. Plusieurs ouvertures et projets significatifs ont récemment été recensés dans le secteur, à l’exemple du premier magasin ouvert en France par Urban Outfitters rue de Rivoli, ou du nouveau flagship AMPM de la rue Etienne Marcel, dont l’ouverture est attendue courant juillet 2018. Enfin, les Champs-Elysées poursuivent leur mue, même si les dernières transactions ont plutôt porté sur de petites surfaces (Tumi, Al-Jazeera Perfumes), assez rares sur cette avenue de plus en plus dédiée aux grands flagships au gré des nombreux projets de restructuration.

Les grands projets de restructuration commerciale continuent de fait de dynamiser l’activité des quartiers les plus centraux de la capitale, qui profitent également du développement d’opérations mixtes ou sans relation directe avec la fonction commerciale, à l’exemple de projets hôteliers (hôtel Bulgari avenue George V, hôtel Fauchon place de la Madeleine, réouverture prochaine du Lutetia sur la rive gauche) ou culturels. Après l’ouverture en mars de « Lafayette Anticipations » dans le Marais, d’autres projets importants de fondations se profilent, comme la Fondation Pinault dans l’ex Bourse de Commerce.

Mais c’est bien La Madeleine qui occupe le devant de la scène en ce début d’année 2018. Tesla vient ainsi d’y ouvrir son premier showroom parisien, en attendant l’arrivée de Leroy-Merlin dans l’ancien parking Palacio et surtout celle, en 2019, du premier format urbain d’IKEA en lieu et place de l’ex C&A. « L’arrivée d’IKEA à La Madeleine est exceptionnelle. D’abord parce qu’il est très rare de voir de nouveaux projets d’une telle taille au cœur de Paris, ensuite parce qu’il s’agit d’une des enseignes les plus renommées de la planète, et enfin parce qu’IKEA fait ainsi de la capitale française le fer de lance de sa conquête des centres-villes » explique Antoine Salmon.

La prudence des investisseurs pèse sur le marché des commerces

Près de 600 millions d’euros ont été investis en commerces en France depuis le début de 2018, soit une légère hausse sur un an et 16 % des montants engagés en immobilier d’entreprise. « La part des commerces est identique à celle de l’an passé, mais elle tient à un nombre très limité de grandes transactions. Pénalisé par un manque d’offres prime, le marché des commerces continue aussi de souffrir de la prudence marquée des investisseurs à l’égard d’une typologie d’actifs ébranlée par l’évolution des modes de consommation et les exigences de rentabilité des enseignes » explique Antoine Grignon.

Si les engagements réalisés sur ce segment de marché ne portent pas uniquement sur des produits core, l’aversion au risque des investisseurs continue de jouer en faveur des rues commerçantes. Au total, les pieds d’immeuble ont concentré près de 60 % de l’ensemble des montants engagés sur le marché français des commerces. Parmi les cessions d’actifs unitaires les plus significatives figurent l’acquisition par un investisseur privé du 277 rue Saint-Honoré, qui abrite un magasin & Other Stories, et la cession par Vastned du 45-55 rue Saint-Jean, artère n°1 de Nancy, où se trouve notamment un H&M.

Sur le segment des centres commerciaux, l’activité a marqué une pause après un second semestre 2017 marqué par la cession de plusieurs sites de grande taille dont « Place des Halles » à Strasbourg. Cette typologie d’actif représente 36 % des sommes engagées sur le marché français des commerces depuis janvier. Le segment des centres commerciaux, qui est le plus pénalisé par la prudence des investisseurs, pâtit aussi de l’absence d’actifs exceptionnels disponibles à la vente malgré la mise sur le marché de quelques ensembles qualitatifs d’envergure. Le segment des parcs d’activités commerciales a également marqué un coup d’arrêt, qui doit pourtant plus au timing des transactions et au manque d’offres prime qu’à une faiblesse structurelle du modèle, encore prisé des investisseurs.

La prudence des investisseurs se reflète dans l’évolution des taux de rendement, qui subissent une pression à la hausse sur les segments des centres commerciaux (4,00 %) et des parcs d’activités commerciales (4,75 %). Les taux des boutiques les mieux situées de la capitale restent quant à eux à leur niveau plancher (2,75 %).

30 avril 2018

Plan HULOT : oui à l’incitation, non au malus !

Le plan de rénovation énergétique présenté hier à Angers laissait augurer de bonnes mesures pour les propriétaires : politique du guichet unique, simplification règlementaire, prime versée immédiatement après les travaux, ouverture des aides à l’ensemble du public, etc.

Cependant, le Ministre HULOT s’est prononcé dans un second temps favorablement au système du BONUS/MALUS en fonction de la performance énergétique du logement, alors qu’il semblait être abandonné.

Jean PERRIN, Président de l’UNPI, s’oppose très fortement à cette mesure et appelle le Ministre à rester fidèle au plan incitatif qu’il a présenté hier à Angers : aides et simplifications plutôt que la coercition.

Il rappelle que les propriétaires n’ont pas tous la capacité financière permettant de payer des travaux obligatoires, d’autant que le retour sur investissement n’est pas immédiat et les aides financières prévues insuffisantes pour certains ménages. Par ailleurs, la confiance est mise à mal par l’augmentation de CSG, l’application exclusive de l’IFI et l’exclusion du prélèvement forfaitaire unique. Enfin, les inquiétudes sur l’augmentation massive de la taxe foncière pour combler la perte liée à la suppression de la taxe d’habitation restent au centre des préoccupations des propriétaires. Il n’est pas question d’y appliquer un malus supplémentaire !

Les propriétaires sont favorables à la rénovation énergétique, mais il est inacceptable d’imposer des mesures qui vont une nouvelle fois casser l’offre locative et mettre en danger la solvabilité des propriétaires.

25 avril 2018

Digitaliser les relations locatives : Risque inacceptable d’ubérisation et simplification abusive

Le gouvernement entend conduire l’immobilier à recourir plus largement au numérique. Ainsi, le projet de loi ELAN comporte plusieurs dispositions de nature à faire évoluer les relations locatives dans ce sens. L’article 61 du texte a vocation à obtenir une habilitation pour renforcer, par ordonnance, « la sécurité juridique des contrats de location établis par des outils numériques et améliorer le recueil des données relatives aux contrats de location du parc privé ».

On notera d’abord que l’exécutif n’a peur d’aucun paradoxe : alors que la loi du 6 juillet 1989 a inscrit les relations locatives dans le champ du dialogue paritaire, il s’apprête à se passer du débat parlementaire pour légiférer. Inacceptable ! Les associations de locataires comme celles qui représentent les bailleurs privés et institutionnels, au côté des gestionnaires, exprimeront leur surprise. On note en second lieu à quel point la volonté du gouvernement est obscure...

Il convient de comprendre combien l’intention est singulière : le gouvernement observe que les agents immobiliers et les administrateurs de biens utilisent des logiciels différents pour rédiger les baux digitaux et déplore que ne s’impose pas un format unique et impératif. Il faut ajouter que le législateur avec la loi ALUR, a renoncé à édicter un bail type et a préféré laisser de la souplesse aux parties prenantes, avec une série de clauses impératives pour éviter celles qui seraient inappropriées et déséquilibrées. La loi du 24 mars 2014 s’est pourtant voulue très normative ! Mais le Ministère de la Cohésion des Territoires veut aller plus loin et figer un contrat numérique imposé et un dispositif d’agrément des outils informatiques.

N’assistons-nous pas à une ubérisation rampante, qui avance masquée et ne dit pas son nom ? D’ailleurs seuls les professionnels sont cités, alors que les particuliers se servent désormais de logiciels de rédaction de contrat. Tout se passe comme si les professionnels étaient regardés avec suspicion, sans que le gouvernement produise, le moindre chiffre de contentieux qui serait attaché aux contrats digitaux. Tout se passe aussi comme si la relation locative était assimilée à un lien désincarné et normé : le contrat de bail n’est pas un contrat d’adhésion, mais bel et bien un contrat négocié, qui doit respecter outre la loi, des spécificités attachées aux parties, bailleur et preneur.

La signature électronique est également évoquée comme un obstacle, sans préciser son grief : à ce jour, des professionnels ont noué des partenariats avec des sociétés spécialisées dans la dématérialisation des signatures, avec un tiers de confiance désigné et un degré de sécurité maximum... Pourquoi légiférer ?

On lit aussi que cette numérisation, qu’on devine centralisée et sous contrôle de l’administration, sera le moyen de faire remonter vers l’État des informations statistiques sur les baux d’habitation. Là encore, on ignore ce que le gouvernement a à l’esprit. La nécessité de disposer d’observatoires des loyers partout sur le territoire, spécialement en zones tendues ; ne fait pas de doute et le projet de loi va en favoriser la création en découplant l’enjeu de la connaissance de celui de l’encadrement. Soit. Mais pourquoi fabriquer une telle machine, qui plus est onéreuse, évaluée à 2 millions d’euros pour la mise en place et 400 000 euros pour le fonctionnement annuel ?

Ce big brother du marché locatif est malvenu, inutile et anormalement coûteux. Les entrepreneurs, les investisseurs, les contribuables n’en peuvent plus de cet État qui pose sa mainmise sur tout et leur en fait en outre payer le prix.

Que le gouvernement laisse les acteurs travailler dans le respect des lois et règlements ! Pourquoi vient-il standardiser les services, qui s’épanouissent mieux dans la valeur ajoutée choisie ? Il fait courir le risque d’un nivellement par le bas, alors que les agents immobiliers et les administrateurs de biens n’ont jamais autant développé de services et de produits au profit des locataires comme des propriétaires, bien au-delà des exigences règlementaires. La digitalisation des constats d’état des lieux, la normalisation du calcul des réparations locatives, la signature à distance des baux sont quelques exemples de progrès récents. Les start-up de l’univers immobilier, y compris pour la location et la gestion, sont nombreuses et créatives. La coercition et le tout-État mèneront à un appauvrissement des services, et à un abattement des entrepreneurs du secteur du logement. Il est singulier que cela ne soit pas compris par ce gouvernement.

Partant d’un goût salutaire pour diffuser le digital et profiter de ses apports exceptionnels, le gouvernement s’emballe et s’égare. L’Assemblée Nationale et le Sénat, qui vont débattre des principes de l’habilitation qui leur est demandée, objecteront sans doute... et pourraient même préférer ne pas laisser de blanc-seing à l’exécutif pour légiférer de façon normale, en examinant le détail des réformes imaginées, histoire que la loi ne se paie pas de mots.

ERA Immobilier à la pointe de l’innovation

Afin de répondre aux évolutions des besoins de ses clients, le réseau ERA Immobilier s’appuie sur de nouveaux outils tels que la cartographie 3D et la visite immersive.

La cartographie 3D, est un système accessible depuis tous les sites Internet de ERA immobilier qui, au-delà de son aspect novateur et technologique offre de nombreux avantages :

- Immersion. Les biens géolocalisés sont représentés sur une carte en 3D qui donne accès à des détails sur l’environnement du bien (la présence de commerces, écoles et crèches). Il est également possible de visualiser facilement les espaces verts, les zones d’eau ou la présence de travaux. Une option ombrage offre aussi une visibilité sur l’exposition du bien en fonction de l’heure de la journée et de la saison. L’utilisateur est plongé en immersion comme dans un jeu vidéo.

- Praticité : grâce à une fonction « radar », le site erafrance.com permet à l’utilisateur d’accéder directement au bien disponible dans sa zone géographique, sans avoir à définir au préalable un périmètre de recherche.

En complément de la cartographie 3D, le réseau ERA Immobilier propose des visites immersives grâce à des casques de réalité virtuelle. Cet outil plonge l’utilisateur dans un bien immobilier reconstitué par prises de vue à 360°, photos ou vidéos.

Cette technique offre un double avantage : gagner du temps et affiner une recherche.

Après avoir visité un bien, il arrive qu’un client souhaite vérifier certains détails du logement. La visite immersive offre la possibilité à un acheteur potentiel de visualiser à distance le bien sans avoir à se déplacer une nouvelle fois.

Le casque peut également être utilisé en amont des visites, dans le but de cibler les types de biens qui intéressent un client. Dans cette optique, il est projeté dans plusieurs biens différents, afin que l’agent immobilier puisse au mieux comprendre ses attentes et resserrer le champ de recherche.

« Évidemment, qu’il s’agisse de la cartographie 3D ou de la visite virtuelle, ces technologies viennent compléter un service déjà existant et ne le remplacent pas. L’expertise et le réel restent le socle d’une transaction. La technologie et le virtuel apportent un soutien non négligeable, mais jamais indispensable. » indique François Gagnon, président ERA France, ERA Europe.

19 avril 2018

Vers une généralisation des prêts immobiliers à plus de trente ans

Il suffirait de peu pour que la situation se dégrade chez les ménages désireux d’acheter leur logement. Actuellement, quatre ans et quatre mois de revenus sont nécessaires pour devenir propriétaire. C’est l’équivalent d’une vie d’épargne. Que se passera-t-il quand les taux augmenteront, alors que les aides publiques sont vouées à diminuer ? Il faudra emprunter plus longtemps.

Jusqu’ici, tout va bien. Telle est, en substance, l’analyse de la situation de l’immobilier en France de Cafpi, spécialiste du courtage en prêts immobiliers et en assurances. La conjoncture est certes porteuse, mais il suffirait de peu pour que la situation de nombreux primo accédants se dégrade. Actuellement, 4 ans et 4 mois de revenus sont nécessaires pour devenir propriétaire. Pour mémoire, de 1965 au début des années 2000, deux ans et cinq mois suffisaient.

Une vie d’épargne

Quatre années et quatre mois, c’est l’équivalent de 31 ans et cinq mois de vie de travail, durant lesquels un particulier met de côté. Autrement dit, c’est l’équivalent d’une vie d’épargne. Pour y parvenir, les emprunteurs sollicitent des prêts de plus en plus longs. La moyenne est passée à vingt ans au milieu des années 2000, alors qu’elle était restée plafonnée à quinze, entre 1970 et 2 000.

« Il faudrait un krach pour que cette moyenne de quinze ans revienne » estime Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi. Trois scénarios pourraient en provoquer un : une remontée trop rapide et incontrôlée des taux de crédit accordés aux particuliers, un « credit crunch » et l’effet cumulatif d’arbitrages fiscaux.

On en est loin, en particulier en ce qui concerne la première hypothèse. Les taux d’intérêt des emprunts restent au plus bas, et les analystes ne voient pas se manifester de tensions sur les taux à dix ans. L’OAT remonte, mais en pente douce, et elle ne sera pas pénalisante pour les prêts sollicités en 2018.

Des prix en hausse de 2,8% dans l’ancien en 2018

Il n’empêche, dans les budgets globaux destinés au logement, une tendance haussière est clairement dessinée. Car elle se combine avec une hausse régulière des prix au mètre carré. Dans l’ancien, ces derniers devraient augmenter de 2,8%. Certes, l’Ile-de-France fausse la moyenne, avec une augmentation de 4%. Mais comme cette région est tellement importante au niveau national, elle dessine des tendances qui, ensuite, se retrouvent dans tout le pays. Ainsi, au regard des prix du mètre carré, les franciliens doivent envisager de nouvelles stratégies de financement. L’une d’entre elle peut être de rallonger la durée du prêt : jusqu’à trente ans, voire trente-cinq ans.

Le prêt à longue durée : un effet dopant

C’est une question de pouvoir d’achat. Ce dernier pourrait être rogné de 8,9% pour un prêt à vingt ans si les taux passaient à 2,60 %. Au lieu de pouvoir emprunter 205 000 €, un ménage ne pourrait plus obtenir que 186 000 € pour une mensualité de 1 000 €. En revanche, ce même taux de 2,6%, appliqué à un emprunt actuellement contracté sur trente-cinq ans procure au contraire une capacité supplémentaire d’endettement de 73 000 €.

Un effet d’aubaine en régions

A Paris, cette pratique est appelée à se développer. Mais si elle se généralise à tout le territoire, elle va produire des effets bénéfiques sur le pouvoir d’achat qui, dans certaines régions, peuvent être spectaculaires.

Que se passerait-il, à mensualités inchangées de 1 000 euros, si on empruntait actuellement sur trente ans au lieu de vingt pour un prêt de 253 000 euros, à un taux fixe de 2,5% ? On gagnerait 23 mètres carrés à Reims, 19 à Lille et Marseille, 13 à Lyon et Bordeaux.

18 avril 2018

Crédits immobiliers : Comment concrétiser l’envie des particuliers de devenir propriétaires

En ce mois d’avril, les taux évoluent peu par rapport au mois dernier. Si en mars, les taux effectivement pratiqués s’affichaient à 0,87% sur 10 ans, 1,12% sur 15 ans, 1,38% sur 20 ans et 1,63% sur 25 ans, Cafpi a obtenu pour avril des taux pouvant atteindre 0,77% sur 10 ans, 1,05% sur 15 ans, 1,25% sur 20 ans et 1,30% sur 25 ans, soit en moyenne 0,40% de moins que les taux du marché.

La météo des taux de Cafpi donne un aperçu des nouveaux barèmes des banques reçus en avril. Ces taux sont ceux qui seront proposés par Cafpi à sa clientèle en ce début de mois.

En ce mois d’avril, les taux évoluent peu par rapport au mois dernier. Si en mars, les taux effectivement pratiqués s’affichaient à 0,87% sur 10 ans, 1,12% sur 15 ans, 1,38% sur 20 ans et 1,63% sur 25ans, Cafpi a obtenu pour avril des taux pouvant atteindre 0,77% sur 10 ans, 1,05% sur 15 ans, 1,25% sur 20 ans et 1,30% sur 25 ans, soit en moyenne 0,40% de moins que les taux du marché.

Vers une reprise de l’activité ?

Depuis le début de l’année, la production de crédits immobiliers est atone. Mais des signes de reprise semblent vouloir poindre. « Alors qu’en janvier, notre production était inférieure de 30% à celle de janvier 2017, nous sommes aujourd’hui à -10% par rapport à il y a 1 ans », précise Laurent Desmas, Président du Directoire de Cafpi. « Nous envisageons de faire mieux que 2017 à partir du mois de mai ».

Cette courbe, inversée par rapport à l’an dernier s’explique par la différence de conjoncture entre les deux périodes. Début 2017, le marché bénéficiait de l’euphorie de la fin 2016 et les premiers signes de baisse étaient apparus au moment de l’élection présidentielle, en mai. « Cette année, l’évolution de la demande est très différente. Moribonde en début d’année après les annonces du gouvernement, la reprise est doucement de retour », ajoute-t-il.

Une envie de devenir propriétaire plus forte que les aléas du marché

Si les différentes annonces du gouvernement lors de la Loi de Finances 2018 ont malmené le marché, l’appétence des particuliers est, elle, très forte. « Les salons immobiliers font le plein de public, et les courtiers sont très sollicités par les candidats à l’accession à la propriété », remarque Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi.

Les freins à cette volonté de devenir propriétaires n’ont cependant pas manqué ces derniers mois. Baisse et recadrage des aides (APL Accession, PTZ…) ont conduit à la désolvabilisation des primo-accédants les plus modestes, qui se trouvent contraints de trouver de nouvelles solutions pour prétendre à l’achat d’un bien immobilier. Ainsi pour devenir propriétaire, les primo-accédants ont plus emprunté et sur plus longtemps en mars qu’en février (201 256 € sur 240 mois contre 200 757 € sur 236 mois.

De nouveaux produits pour répondre à la demande

Les primo-accédants ont bien compris que pour compenser une partie de leur pouvoir d’emprunter, ils allaient devoir s’endetter plus. C’est dans ce sens, qu’une banque propose des prêts immobiliers sur 35 ans. « Malgré le coût élevé d’un tel prêt, il permet d’emprunter aujourd’hui 50 000 € de plus que sur 25 ans » indique Philippe Taboret.

Si, comme l’envisage le gouvernement, les aides disparaissaient définitivement, l’ensemble des établissements bancaires devront adapter leurs offres en proposant des durées plus longues, afin de répondre à la demande et de remplir leurs objectifs de production.

Qu’espérer pour les prochains mois ?

Les taux restent pour le moment globalement stables. « Mais l’ensemble des indicateurs laissent présager qu’ils finiront par repartir à la hausse », poursuit Philippe Taboret. « Il faudra donc trouver de nouvelles solutions pour répondre à la demande ». L’ensemble des acteurs sont prêts à aider les particuliers à devenir propriétaires.

12 avril 2018

Loi ELAN : La FNAIM demande une prolongation de la concertation avec les parlementaires

Suite à la récente présentation de la Loi ELAN, la FNAIM, 1er syndicat des professionnels de l’immobilier en France et en Europe, constate, après avoir soumis 34 propositions lors de la conférence de consensus en février, que certaines mesures – la lutte contre les recours abusifs, la simplification des règles d’accessibilités ou encore les mesures permettant aux territoires de se développer dans de meilleures conditions –répondent à de réels besoins. Pourtant, concernant le secteur privé du logement, elle reste sur ses gardes sur un certain nombre de points fondamentaux qu’elle préfèrerait voir évoluer.

La suppression de la mention manuscrite dans l’acte de cautionnement : une satisfaction
Cette proposition faite par la FNAIM a été retenue par le gouvernement. « Nous éprouvons un sentiment de satisfaction au sujet de l’acceptation de notre proposition concernant la suppression de la mention manuscrite dans l’acte de cautionnement », indique Jean-Marc TORROLLION, Président de la FNAIM. « Nous avons eu un impact sur la rédaction du projet de loi » ajoute-t-il, « L’objectif étant évidemment pour la FNAIM de fluidifier et sécuriser au maximum le parcours de nos clients dans l’accession au logement privé locatif.»

Une extension risquée de l’encadrement des loyers
Contrairement à ce qui a été dit par le Gouvernement au cours des derniers mois, le texte consacre la faculté d’étendre l’encadrement des loyers dans tous les territoires tendus, par secteur, en en transférant l’initiative à des élus locaux. « Il s’agit là d’une véritable souplesse utilisable comme marqueur politique par les élus locaux, indépendamment de la réalité économique du logement. Ce que l’on risque en proposant aux acteurs économiques du logement une formule combinant règlementation et encadrement, c’est qu’ils répondent par l’usage de plateformes de location de courte durée qui affaiblit l’offre locative traditionnelle ! » déplore Jean-Marc TORROLLION.

Un bail mobilité à ajuster pour rassurer les propriétaires
La FNAIM est favorable au bail mobilité, l’une des promesses de campagne du Président Macron. Selon Jean-Marc TORROLLION, « le texte du bail mobilité n’est pas foncièrement mauvais, il devait cependant être revu dans sa rédaction qui reste floue concernant la fin du bail ». La Fédération a ainsi obtenu le soutien d’associations de locataires, souhaitant éviter que le contrat arrivé à échéance puisse être tacitement reconduit en bail classique.

Un bail numérique dont les objectifs sont à préciser
La FNAIM craint que le bail numérique ne permette l’émergence d’une plateforme publique éditant les baux pour collecter l’ensemble des données liées aux loyers. Elle s’y refuse et a pris les devants en lançant sa propre plateforme de signature électronique afin que le secteur privé ne soit pas en reste. « C’est comme si l’État se mettait en concurrence directe avec notre profession. J’espère que ce n’est pas la volonté du Gouvernement, les bases de notre collaboration devant être écrites dans un climat de confiance » rappelle le Président de la Fédération.

Réforme de la copropriété : le recours par voie d’ordonnance dénoncé
Le texte révèle que le Gouvernement n’a pas renoncé à réformer la copropriété par voie d’ordonnances. « 10 millions de propriétaires font confiance à un régime juridique éprouvé ! Nous approuvons la volonté de rassembler tous les textes dans un code unique, mais nous – qui gérons 95% de ce marché –souhaitons participer activement à la réforme sur la base de 4 principes : la défense du droit de propriété, l’introduction des nouvelles technologies, les enjeux énergétiques et les enjeux sociétaux. » affirme le Président de la Fédération.

CNTGI et protection du titre d’agent immobilier : transformer le renoncement en une opportunité pour notre profession
La FNAIM n’approuve pas la proposition du Gouvernement de réduire le CNTGI à sa version d’origine de la loi ALUR, en supprimant la personnalité morale et la commission de contrôle. Elle propose qu’une compétence spécifique en copropriété lui soit dévolue.
Tirant les conséquences de ce qui précède, la FNAIM entend obtenir la protection du titre d’agent immobilier dans la cadre de la loi Hoguet. « L’objectif de cette protection du titre d’agent immobilier est de garantir une meilleure compréhension de nos compétences par les porteurs de projets immobiliers et de permettre aux associations de consommateurs comme aux syndicats professionnels d’agir sur le terrain règlementaire et déontologique.» défend Jean-Marc TORROLLION.

Critique de l’extension de la compétence des ESH* et OPH*
La FNAIM est critique au sujet de cette mesure. « Cette volonté de diversification n’est pas justifiée à un moment où le recentrage sur son domaine de compétence est plus que jamais à l’ordre du jour. » conclut Jean-Marc TORROLLION.

*Entreprises Sociales pour l’Habitat / Offices Publics de l’Habitat

11 avril 2018

En lésant les primo accédants, la loi Elan brise la dynamique du marché

Cafpi alerte le gouvernement sur une possible crise de l’accession à la propriété. D’ores et déjà, le courtier en prêts immobiliers et en assurances observe les effets au quotidien de l’arrêt des aides APL dans le neuf et du recadrage du PTZ. Un dérèglement plus généralisé du marché peut s’enclencher, au moment où les taux remontent, alors que l’optimisme des Français reste fragile. Face à la perte de pouvoir d’achat prévisible, l’allongement des durées d’emprunt est plus que jamais d’actualité.

« Sans primo accédants, pas de dynamisme du marché », prévient Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi. Or qu’observe-t-on depuis le début de l’année ? Un recul très net de cette population parmi les dossiers de demandes de prêts. Chez Cafpi, leur proportion était en hausse constante jusqu’à l’année dernière. Sur le premier trimestre, elle a baissé de 15%, passant de 60% en décembre 2017 à 45% en mars 2018.

Entretemps, la suppression de l’APL dans le neuf est entrée en vigueur. Et l’on attend les restrictions apportées dans l’ancien. Un arrêté ministériel doit en effet paraître, qui limitera les aides à certaines zones. Il viendra s’ajouter au recadrage apporté au prêt à taux zéro. Les effets de ces mesures sur le budget de nombreux ménages aux ressources limitées sont déjà calculés. Ils font bondir le taux d’endettement.

Près de 50 000 projets, qui étaient réalisables en 2017, sont actuellement compromis. S’ils ne se font pas, l’Etat aura perdu 5 milliards d’euros de recettes fiscales, sans compter les pertes de taxe foncière et de taxe d’aménagement (pour la construction de maisons individuelles) payées par les particuliers, ainsi que les différentes taxes dues par les promoteurs.

Remontée des taux en pente douce : Ces mesures gouvernementales sont décidées au moment où les taux d’intérêt remontent en pente douce, comme le fait observer l’étude Xerfi réalisée pour Cafpi. Une perte de pouvoir d’achat aurait de toute façon été observée. Elle s’accentuera du fait de la nouvelle politique du gouvernement en matière de logement. D’ores et déjà, aux taux actuels, il faut une vie entière d’épargne pour devenir propriétaire. Pour que cette ambition demeure possible, il faut envisager un allongement de la durée des emprunts.

En effet, à mensualités inchangées sur une durée de vingt ans, un emprunteur perdra 8,90% de capacité d’emprunt, du fait de l’interaction des lois et de la conjoncture. « Pour pouvoir eménager dans le bien qu’il convoite, un foyer devra envisager son projet sur des durées de remboursement de vingt, trente, voire trente-cinq ans », précise Philippe Taboret.

La loi Elan ? Jamais entendu parler !

Le tiers des personnes interrogées lors de la dernière étude Ifop pour Cafpi souhaitent devenir propriétaires au cours des cinq prochaines années (elles sont précisément 34% contre 28% lors de la précédente enquête). Leur motivation principale est le sentiment de sécurité que cela procure. Mais elles sont toujours 64% à trouver la démarche difficile, et ce chiffre ne devrait pas s’améliorer quand elles auront précisément connaissance de ce que leur réserve la loi Elan. Pour l’instant, 85% des personnes interrogées n’en ont même pas entendu parler.

La mobilité, une solution ?

Nul doute que dans les jours qui viennent, les Français auront d’autres priorités que de se renseigner sur ce texte. Ils auront plutôt le regard rivé sur les horaires de départs des trains. Ces événements ont en général un effet collatéral : ils accélèrent la réflexion sur de nouveaux comportements de vie, tels que le recours au télétravail. Aujourd’hui, 16,7% des Français télétravaillent plus d’une journée par semaine, « dont 64% depuis leur domicile », indique Laurent Desmas, Président du Directoire de Cafpi.

« Ces sujets ont une double résonance chez Cafpi. Ils changent en effet la nature des attentes des particuliers, mais aussi celles des collaborateurs », poursuit-il. La mobilité permet aujourd’hui de compenser la baisse du pouvoir d’achat immobilier et de mieux répondre aux attentes des salariés. « Un collaborateur de Cafpi a aujourd’hui la possibilité, pour 200 000 €, d’acheter 24m² à Paris, 67m² à Sainte-Geneviève-des-Bois ou 87m² à Espelette, tout en conservant le même travail », souligne Laurent Desmas. L’entreprise peut aujourd’hui s’adapter aux envies de ses salariés, leur offrant un autre mode de vie, tout en en profitant. Les télétravailleurs sont plus efficaces (+22%) et travaillent plus longtemps (+2,5%). « C’est une solution gagnant-gagnant, qui ne peut qu’être bénéfique à chacun », conclut-il.

09 avril 2018

Knight Frank dresse le bilan du marché français de l’investissement en immobilier d’entreprise au 1er trimestre 2018

« Effet de saisonnalité oblige, le ralentissement de l’activité par rapport à la fin de l’an passé était attendu. Son ampleur est d’autant plus importante qu’un pic exceptionnel avait été atteint au 4e trimestre 2017. Ce début d’année n’en est pas moins positif et augure bien du reste de 2018, dans un contexte de croissance économique soutenue et de très bonne tenue des marchés locatifs » indique Vincent Bollaert, Directeur du département Investissement chez Knight Frank France.

La baisse de 29 % sur un an du nombre total de transactions apporte un petit bémol à cette analyse globalement optimiste. La progression des volumes investis tient en effet avant tout au dynamisme des grandes opérations. Ainsi, 12 transactions supérieures à 100 millions d’euros ont été recensées au 1er trimestre 2018 (contre 8 seulement au 1er trimestre 2017), pour un volume de près de 2,2 milliards d’euros représentant 55 % de l’ensemble des montants engagés en France. Ces grandes opérations ont, logiquement, quasiment toutes été réalisées en Ile-de-France : « 11 des 12 transactions de plus de 100 millions d’euros recensées depuis janvier ont porté sur des actifs situés en région parisienne. Avec 3,1 milliards d’euros, toutes tailles d’opérations et tous types d’actifs confondus, les volumes investis en Ile-de-France progressent de 22 % sur un an et concentrent 78 % de l’ensemble des montants engagés dans l’Hexagone » précise Vincent Bollaert.

D’autres grandes opérations alimenteront les volumes au cours des prochains mois. Plusieurs cessions de portefeuilles sont notamment attendues, après celles déjà réalisées au 1er trimestre 2018 et qui n’ont représenté que 9 % de l’ensemble des montants engagés en France sur la période.

BUREAUX : UN 1ER TRIMESTRE TRÈS PARISIEN
3,1 milliards d’euros ont été investis sur le marché français des bureaux au 1er trimestre 2018, soit 78 % de l’ensemble des montants engagés dans l’Hexagone. La hausse des volumes est de 18 % par rapport au 1er trimestre 2017, qui n’avait enregistré que sept opérations de bureaux supérieures à 100 millions d’euros contre dix depuis le début de 2018. Si quelques transactions significatives ont été recensées en régions (« Docksite » à Lyon, « Le Corail » à Marseille), l’activité s’est, comme de coutume, principalement concentrée en région parisienne. Ainsi, 2,7 milliards d’euros ont été investis en bureaux en Ile-de-France depuis janvier, dont 62 % sur des opérations supérieures à 100 millions.

Les investissements du trimestre se sont concentrés dans Paris intra-muros, hors quartiers d’affaires en particulier. Parmi les opérations les plus significatives, Blackstone a cédé l’ensemble « Coeur Marais / Fhive » (Paris 3e) à Generali et acquis « Chapelle International » (Paris 18e) auprès de Linkcity, Emerige a vendu à TH Real Estate le projet « Morland Mixité Capitale » (Paris 4e), lauréat en 2016 du concours « Réinventer Paris », et Commerz Real a cédé à Union Investment les 16 000 m² d’« Euro Alsace » (Paris 10e). Une telle polarisation de l’activité ne doit rien au hasard. « Le dynamisme du marché locatif, la qualité des actifs concernés – produits core de quartiers centraux ou projets mixtes à construire – et la tendance croissante des utilisateurs à privilégier l’est de la capitale permettent aux investisseurs d’anticiper de solides hausses de loyer, confortant ainsi leur choix d’élargir leur stratégie au-delà des quartiers d’affaires traditionnels » explique Vincent Bollaert.

Paris QCA (23 % des volumes investis en bureaux en France) et La Défense (3 %) ont en revanche connu un 1er trimestre 2018 assez calme, avec un nombre limité de grandes transactions : trois dans le QCA, où CBRE Global Investors a notamment acquis pour près de 300 millions d’euros un immeuble mixte situé place du Marché Saint-Honoré, et une seule à La Défense où Carlyle a cédé la « Tour Aurore » à Aermont, qui la restructurera. Enfin, à l’exception de rares grandes opérations – comme « Dock en Seine » à Saint-Ouen cédé par Gecina et « Green Walk » à Suresnes cédé par AXA IM et NBIM – l’activité a été relativement faible en 1ère et 2e couronnes, et principalement concentrée sur un nombre limité de transactions inférieures à 50 millions d’euros.

Les prochains mois pourraient voir un rééquilibrage géographique du marché de l’investissement. Quelques grandes transactions doivent notamment être finalisées dans le secteur de la 1ère Couronne Nord, Saint-Ouen et Saint-Denis continuant ainsi de s’affirmer comme des incontournables du marché des bureaux d’Ile-de-France. La hiérarchie des différents pôles tertiaires ne sera pas pour autant bouleversée. Près d’une dizaine d’actifs d’un montant supérieur à 100 millions d’euros sont d’ores et déjà sous promesse ou sous exclusivité à Paris (dont six dans le QCA), tandis que plusieurs transactions significatives sont également attendues dans le Croissant Ouest (comme le « M Campus », en cours de cession à PGIM Real Estate).

LA PRUDENCE DES INVESTISSEURS PÈSE SUR LE MARCHÉ DES COMMERCES
« 564 millions d’euros ont été investis en commerces en France depuis le début de 2018, soit un niveau quasi équivalent à celui du 1er trimestre 2017 » annonce Antoine Grignon, directeur du département Commerces chez Knight Frank France. Le marché des commerces représente 14 % des montants engagés en immobilier d’entreprise au 1er trimestre 2018, en très légère baisse par rapport aux 15 % enregistrés sur l’ensemble de 2017. « La part des commerces est quasiment identique à celle de l’an passé, mais elle tient à un nombre très limité de grandes transactions. Pénalisé par un manque d’offres prime, le marché des commerces continue aussi de souffrir de la prudence marquée des investisseurs à l’égard d’une typologie d’actifs profondément ébranlée par l’évolution des modes de consommation et les exigences de rentabilité des enseignes » explique Antoine Grignon.

Si les engagements réalisés sur ce segment de marché ne portent pas uniquement sur des produits core, l’aversion au risque des investisseurs continue de jouer en faveur des rues commerçantes. Au total, ce sont 332 millions d’euros qui ont été investis au 1er trimestre 2018 sur des actifs de pied d’immeuble, soit 59 % de l’ensemble des montants engagés sur le marché français des commerces. Parmi les cessions d’actifs unitaires les plus significatives figurent l’acquisition par un privé de l’immeuble abritant le magasin « & Other Stories » du 277 rue Saint-Honoré, l’achat par BMO REP de la boutique « Ermenegildo Zegna » du 50 rue du Faubourg Saint-Honoré ou encore la cession par Vastned du 45-55 rue Saint-Jean, artère n°1 de Nancy, qui abrite notamment un « H&M ». Mais l’activité du marché des rues commerçantes ne se réduit pas aux seuls flagships. Les investisseurs privilégient également le segment de la proximité, généralement considéré comme plus résilient ; une tendance récemment illustrée par la cession à Novaxia d’un portefeuille de quatre magasins « Monoprix » d’Ile-de-France pour plus de 100 millions d’euros, ou l’acquisition en VEFA, par Héraclès Investissement, d’un ensemble de commerces de pied d’immeuble à Bagnolet.

Sur le segment des centres commerciaux, l’activité a marqué une pause après un second semestre 2017 marqué par la cession de plusieurs sites de grande taille comme « Saint-Sébastien » à Nancy, « Polygone Riviera » près de Nice ou « Place des Halles » à Strasbourg. Cette typologie d’actif représente 36 % des sommes engagées sur le marché français des commerces depuis janvier, soit environ 200 millions d’euros dont une seule grande transaction (« Grand Vitrolles », cédé à Carmila). Le segment des centres commerciaux, qui est sans doute le plus pénalisé par la prudence des investisseurs, pâtit aussi de l’absence d’actifs exceptionnels disponibles à la vente malgré la mise sur le marché de quelques ensembles qualitatifs d’envergure. Le segment des parcs d’activités commerciales, qui était nettement monté en puissance ces dernières années, a également marqué un coup d’arrêt. Ce ralentissement doit pourtant plus au timing des transactions et au manque d’offres prime qu’à une faiblesse structurelle du modèle, encore prisé des investisseurs.

TYPOLOGIES D’INVESTISSEURS : BIS REPETITA
Les investisseurs français ne représentent « que » 55 % des montants engagés depuis le début de l’année, contre 69 % sur l’ensemble de 2017. Leur recul est à relativiser puisqu’ils restent majoritaires. L’année 2017 avait en outre commencé sur les mêmes bases, quelques opérations significatives gonflant la part des investisseurs étrangers avant que la tendance ne s’inverse au fil des mois. A l’origine de six des 12 transactions supérieures à 100 millions d’euros, ces derniers ont ainsi concentré 45 % des volumes investis dans l’Hexagone au 1er trimestre 2018. A l’origine d’une des plus grandes transactions du début de 2017 (l’acquisition de « Grand Central » dans le 8e), Union Investment s’est encore distingué au 1er trimestre 2018 avec l’achat d’« Euro Alsace » dans le 10e pour un peu moins de 200 millions d’euros. Mais ce sont les Nord-Américains et les Britanniques qui ont concentré la plus grande part des volumes investis en France par des investisseurs étrangers depuis janvier, soit 71 % principalement dédiés aux actifs de bureaux (TH Real Estate, acquéreur de « Morland Mixité Capitale », etc.) ou d’entrepôts (Carlyle, acquéreur d’un portefeuille d’entrepôts auprès de CBRE Global Investors, etc.).

Reflétant le poids important des étrangers, la répartition par typologie d’acteurs place les fonds d’investissement en tête. Toutes nationalités confondues, ils représentent 41 % des sommes engagées dans l’Hexagone au 1er trimestre 2018, et devancent les OPCI/SCPI (21 %), dont la part est nettement en deçà de celle enregistrée sur l’ensemble de 2017 (36 %). Enfin, assureurs et mutuelles complètent le podium grâce notamment à l’acquisition par Generali de l’ensemble de bureaux « Coeur Marais / Fhive » dans le 3e arrondissement.

TAUX : HAUSSES EN VUE ?
Avec une fourchette maintenue, depuis la mi-2016, entre 3,00 et 3,25 %, le taux prime des bureaux du QCA reste à son point bas historique. La compression se poursuit dans d’autres quartiers de la capitale, les acquisitions de Coeur Marais et d’Euro Alsace ayant notamment acté de nouvelles références de taux. Si la tendance est à la stabilité dans la plupart des autres pôles tertiaires d’Ile-de-France, les cessions à venir d’actifs unitaires de grande envergure pourraient toutefois faire ressortir une légère hausse des taux. Une pression à la hausse n’est pas non plus à exclure sur le segment des centres commerciaux (3,75 %) et des parcs d’activités commerciales (4,75 %), toujours caractérisé cela dit par une absence de transactions prime. Les taux des boutiques les mieux situées de la capitale restent quant à eux à leur niveau plancher, compris entre 2,75 et 3,00 %. Enfin, les taux prime de la logistique subissent une nouvelle pression baissière les faisant passer sous les 5 %.

La tendance des investisseurs à diversifier leur portefeuille tout en optimisant les rendements ne s’est pas pour l’instant démentie. Si les actifs core ont représenté 52 % des volumes investis au 1er trimestre 2018 en Île-de-France, cette part, équivalente à celle de 2017, est nettement inférieure à celle de 2016 (66 %). Encouragés par l’embellie économique de la France, le dynamisme du marché locatif et la pénurie d’actifs prime, les investisseurs se positionnent ainsi davantage sur des biens à valoriser et offrant des rendements potentiellement plus élevés. Cette tendance devrait se prolonger en 2018, même si la normalisation des politiques monétaires complique les prévisions d’évolution des taux de rendement. Si la Fed a rehaussé ses taux directeurs, jugeant l’économie américaine suffisamment solide pour ne plus être soutenue par des rachats d’actifs, la situation diffère toutefois en Europe. Ainsi, la BCE n’annonce pas de resserrement monétaire avant 2019. En outre, la correction des taux devrait rester limitée ce qui, conjugué à une volatilité boursière accrue, dessine des perspectives toujours favorables au compartiment immobilier.

CONCLUSION
L’actualité récente pourrait dessiner un futur plus incertain, sur fond de volatilité accrue des places boursières, de normalisation des politiques monétaires et de risque de conflit économique mondial. Les mesures touchant à la fiscalité du patrimoine (IFI), la nouvelle convention fiscale entre la France et le Luxembourg et l’évolution de la collecte des OPCI/ SCPI soulèvent aussi des interrogations à l’échelle du marché français.

Après une excellente année 2017, la solidité retrouvée de l’économie française et la hausse des sommes engagées depuis janvier dans l’Hexagone incitent toutefois à l’optimisme. Le dynamisme du marché locatif des bureaux d’Ile-de-France, dont l’activité a atteint au 1er trimestre 2018 son niveau le plus haut depuis 2007, conforte en outre les investisseurs quant à leurs anticipations de hausse des loyers après des années de modération des valeurs. Dans ce contexte, « les performances du marché français de l’investissement resteront solides en 2018 avec des volumes qui, compte-tenu de l’acquis du 1er trimestre et des opérations en cours, pourraient dépasser les 20 milliards d’euros pour la cinquième année consécutive » indique Vincent Bollaert.

05 avril 2018

AIDER A LA TRANSFORMATION DE BUREAUX EN LOGEMENTS : NOVAXIA PROPOSE D’ALLER PLUS LOIN

Le projet de loi ELAN, présenté aujourd’hui en Conseil des Ministres, comprend de nombreuses mesures favorables à la transformation de bureaux en logements. Pour Joachim Azan, Président de Novaxia, société d’investissement spécialisée dans la transformation urbaine : « Ces mesures vont dans le bon sens et devraient permettre la création de logements en rénovant des immeubles devenus obsolètes. Mais la réflexion sur ce sujet doit porter plus loin et le financement de cette solution doit également être abordé».

Financer la transformation urbaine


L’Ile-de-France compte 53 millions de m² de bureaux, la moitié date des années 80. « Près de 26 millions de m² de bureaux ont aujourd’hui entre 30 et 40 ans en Ile-de-France, leur obsolescence est un gisement important pour répondre à la demande toujours croissante de logements », indique Joachim Azan. Reste une question, comment financer ces opérations ? « Si le gouvernement a pris, dans le projet de loi ELAN, des mesures favorables à la transformation de bureaux, le financement de ces opérations reste pour le moment oublié. La solution serait de drainer l’épargne vers la transformation urbaine », ajoute-t-il.

Il serait opportun de bâtir un outil de collecte de l’épargne des ménages dédié au financement des opérations de transformation urbaine. Pourquoi l’État n’inventerait-il pas un « plan d’épargne urbain » (PEU) comme il a imaginé un « plan d’épargne en actions » (PEA) ? Un tel véhicule financier aurait toutes les vertus. Il donnerait aux entreprises de la filière immobilière les moyens de transfigurer l’urbanisme de notre pays. « La métropolisation du territoire et les enjeux environnementaux obligent aujourd’hui les collectivités à stopper l’étalement urbain et à transformer la ville sur elle-même », explique Joachim Azan, Président de Novaxia.

Réaliser un suivi régulier


La transformation de bureaux en logements est l’activité historique de Novaxia. En 10 ans, l’entreprise a créé près de 60 000 m² de logements soit près de 800 appartements. Sa spécificité ? Novaxia conserve les actifs et les transforme quand la plupart des acteurs préfère démolir le bâtiment initial. Lors de ces opérations, Novaxia a été confronté aux freins que pouvaient connaître ce type d’opérations. « Transformer un immeuble de bureaux en logements coûte aujourd’hui entre 20 et 25% plus cher que la construction neuve », précise Joachim Azan. En permettant la densification, avec une augmentation de la constructibilité des immeubles de logements issus de la transformation de bureaux et en exonérant ces opérations de logements sociaux dans les zones non carencées, le gouvernement améliore l’équation économique de ce type d’opérations. Ainsi, d’autres acteurs vont pouvoir développer une telle démarche et participer activement à l’objectif ambitieux de 10 000 logements supplémentaires, issus de la transformation, créés d’ici 2020. Raison pour laquelle Novaxia se propose de mettre en place un baromètre de suivi de ces opérations de transformations de bureaux en logements.

Novaxia, un acteur historique de la transformation de bureaux en logements


Novaxia a récemment créé la Foncière de la Transformation Urbaine, destinée à anticiper l’obsolescence et favoriser à moyen terme la transformation de bureaux en logements. « Via la Foncière de la Transformation Urbaine, nous achetons des actifs encore occupés mais qui ne vont plus convenir au marché parce qu’ils ne répondent pas aux nouvelles exigences que ce soit en matière de nouvelles technologies, d’usages… Nous les transformons en lieux contemporains, modulables, adaptés aux nouveaux enjeux urbains » conclut Joachim Azan.

27 mars 2018

Hausse de 8 % des volumes investis sur le marché de l’immobilier d'entreprise européen en 2017

Selon la dernière étude réalisée par Knight Frank, conseil international en immobilier, 231,8 milliards d’euros ont été investis en 2017 sur le marché de l'immobilier d'entreprise européen, dont 80,7 au quatrième trimestre, soit une hausse de 8,4 % comparée à 2016. Les flux de capitaux en provenance de Chine captés par le marché des bureaux de Central London ont permis au Royaume-Uni d’asseoir sa domination en Europe sur l’ensemble de 2017, alors que l’Allemagne était encore en tête à la fin du premier semestre. Après un début d’année morose, l’activité a en effet accéléré sur le marché britannique au second semestre, portant les volumes investis à 59,3 milliards d’euros en 2017. En Allemagne, les volumes ont atteint 50,9 milliards d’euros, soit un record sur ces dix dernières années. Particulièrement prisée des fonds étrangers, l’Allemagne a notamment constitué la première destination des capitaux américains en Europe.

En France, ce sont près de 27 milliards d’euros qui ont été engagés en 2017, deuxième meilleure année de l’histoire après 2007. Le marché de l’investissement avait connu un début d’année 2017 très laborieux, mais a retrouvé des couleurs au quatrième trimestre avec un volume d’investissement supérieur aux montants cumulés des trois premiers trimestres ; un regain de vigueur pour partie lié au retour de la confiance des investisseurs après les incertitudes politiques du début d’année. Les investisseurs français ont dominé le marché, représentant un peu plus de 70 % des volumes investis dans l’Hexagone.

« Les marchés immobiliers européens ont à nouveau démontré leur capacité de résistance, avec une hausse de 8,4 % des investissements en 2017. Parallèlement à la solidité du Royaume-Uni, de l’Allemagne et de la France, quelques marchés se sont plus particulièrement distingués, comme les Pays-Bas et la Finlande qui ont connu une année record à la faveur d’importants investissements transfrontaliers. Si les investisseurs nord-américains et européens ont été les plus actifs dans ces deux marchés, la part des Asiatiques a sensiblement progressé, reflétant leur intérêt pour un nombre croissant de marchés européens. » Indique Chris Bell, Managing Director Europe chez Knight Frank.

« 2017 a été un excellent millésime pour les actifs industriels et pour la logistique en particulier : les volumes investis sur le segment industriel ont ainsi bondi de 42 % sur un an pour s’établir à 38,9 milliards d’euros – un record – soit 17 % de l’ensemble des montants engagés sur le marché de l'immobilier d'entreprise. Les volumes ont été dopés par le rachat par CIC du portefeuille Logicor pour plus de 12 milliards d’euros, et l’acquisition du portefeuille Gazeley par GLP pour 2,4 milliards d’euros. Ces transactions démontrent non seulement la solidité de la demande pour les actifs logistiques, mais révèlent également l’appétit des investisseurs pour les cessions de portefeuilles et de plateformes, ceux-ci cherchant à placer des flux massifs de capitaux dans l’immobilier. » ajoute-t-il.

S’ils atteignent déjà des niveaux planchers, les taux de rendement se sont une nouvelle fois contractés sur les marchés des bureaux européens au quatrième trimestre, notamment à Amsterdam, Dublin, Francfort et Milan. Le taux de rendement « prime » moyen pondéré européen a cédé 7 points de base pour s’établir à son plus bas niveau : 4,20 %. Avec une fourchette maintenue depuis la mi-2016, entre 3,00 et 3,25 %, le taux prime des bureaux du Quartier Central des Affaires parisien reste à son point bas historique. La compression se poursuit dans d’autres secteurs tertiaires d’Ile-de-France (Paris hors QCA, Croissant Ouest et 1ère couronne) mais aussi en régions, par exemple avec un taux passé sous le seuil des 4 % à Lyon.

Plusieurs marchés locatifs de bureaux européens ont signé des performances exceptionnelles au quatrième trimestre, Dublin, Madrid, Munich et Prague affichant une hausse de plus de 50 % de la demande placée sur un an. En Ile-de-France, ce sont près de 2,6 millions de m² de bureaux qui ont été placés sur l’ensemble de l’année 2017, soit une hausse de 5 % sur un an et de 15 % par rapport à la moyenne décennale. Les chiffres de Knight Frank font ressortir une hausse de 9 % de la demande placée globale sur les principaux marchés d’Europe en 2017 par rapport à 2016.

La croissance des loyers a pris de l’élan au quatrième trimestre sous l’effet combiné d’une demande vigoureuse et d’une disponibilité en baisse. Tiré par la hausse des loyers « prime » enregistrée à Amsterdam, Berlin, Bruxelles, Francfort, Madrid et Paris, l’indice Knight Frank European Prime Office Rental a ainsi gagné 1,5 % sur le trimestre.

21 mars 2018

DIAGNOSTIC IMMOBILIER : SeLoger et Diagamter signent un partenariat pour sécuriser l’achat immobilier

Deux acteurs innovants sur le digital : SeLoger qui accompagne les Français dans tous leurs projets immobiliers, et Diagamter, enseigne nationale de diagnostic immobilier, nouent un partenariat afin de simplifier et de sécuriser le parcours vers l’accession à la propriété, tout comme la mobilité dans le logement.

A travers une mise en relation fondée sur des critères géographiques, les 13 millions de visiteurs uniques de SeLoger ont ainsi accès à toute l’offre du seul réseau de franchise à avoir intégré la Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers FNAIM.

Ils peuvent désormais recevoir un devis personnalisé à des conditions privilégiées, émis par l’un des 150 cabinets du réseau, qui sera réalisé par un technicien certifié et selon une méthodologie unique afin de délivrer une qualité de service conforme à l’ambition de Diagamter : « Irréprochable pour votre bien ».

Dans l’accompagnement proposé par Diagamter, les porteurs de projets immobiliers et les futurs locataires bénéficient des services exclusifs de l’enseigne, destinés aussi bien aux professionnels de l’immobilier qu’aux particuliers et accessibles en ligne à travers une plate-forme, tels que le plan 3D et la visite virtuelle à 360 degrés du bien contrôlé. Depuis près de trois ans, la plate-forme de services digitaux mondiagamter.com offre une réelle « expérience utilisateur » unique aux professionnels de l’immobilier et à leurs clients.

Les utilisateurs de SeLoger sont ainsi assurés du meilleur accompagnement dans leur diagnostic immobilier en bénéficiant de l’expertise de Diagamter.

06 mars 2018

Crédits immobiliers : le calme qui cache la tempête

"Quand on regarde de près les chiffres de la construction, on note que le marché est soutenu par les investisseurs institutionnels, la demande des particuliers, elle recule" souligne Laurent Desmas, Président du Directoire de Cafpi.

La météo des taux de Cafpi donne un aperçu des nouveaux barèmes des banques reçus en mars. Ces taux sont ceux qui seront proposés par Cafpi à sa clientèle en ce début de mois.

Les taux stagnent en ce mois de mars 2018. A quelques exceptions près, ils sont identiques à ceux proposés en février. Ainsi, les taux les plus bas négociés par Cafpi atteignent ce mois-ci, 0,75% sur 10 ans, 1,10% sur 15 ans, 1,25% sur 15 ans et 1,45% sur 25 ans.

Attention ralentissement

Mais ce calme apparemment occulte une autre réalité, la baisse constante de la demande de ces derniers mois commence à fragiliser le marché. Fin 2017 et surtout depuis le début de l’année, avec les réformes du PTZ, des APL Accession entre autres, la demande a très fortement baissé dans l’ancien. Mais cette baisse commence à se faire ressentir également dans l’immobilier neuf. « Quand on regarde de près les chiffres de la construction, on note que le marché est soutenu par les investisseurs institutionnels, la demande des particuliers, elle recule, souligne Laurent Desmas, Président du Directoire de Cafpi. Une baisse de la demande va entrainer une diminution des commandes, ce sont des programmes entiers de logements neufs qui risquent ainsi de ne pas voir le jour ».

De l’importance des primo-accédants

« Le marché du logement est un tout, une chaîne, où chaque maillon a son importance, pour la bonne vitalité du marché », explique Philippe Taboret. L’immobilier existant est le 1er maillon de cette chaîne, la preuve, avec le million de transactions réalisées en 2017, vient ensuite le neuf. Si l’un se grippe, l’autre bloque irrémédiablement. « Cette bonne marche du marché n’est possible que par un moteur puissant, les primo-accédants », ajoute-t-il. Sans primo-accédants, l’ancien ralentit et le neuf s’arrête.

Une clientèle à favoriser

La seule façon d’empêcher cet engrenage néfaste est d’aider les primo-accédants à devenir propriétaires. En les aidant, leur demande soutiendra l’offre, et entrainera avec elle une hausse de la construction. Il convient que le gouvernement agisse en 2 temps : répondre à la demande en cours, puis une fois celle-ci comblée, maîtriser les prix. « Il est à espérer que le projet de loi ELAN sur le logement soit en accord avec cette logique et débloque la situation en cours, ainsi que la catastrophe qui s’annonce », explique Philippe Taboret

Un marché tendu

Il y a d’autant plus urgence que, au niveau des taux, le marché se tend. Les OAT 10 ans sont en hausse, la croissance est de retour. La hausse des taux est donc toujours d’actualité, elle est simplement pour le moment contenue par la concurrence que se font les banques dans un marché en perte de clientèle.

Voir au-delà du taux

Dans ce contexte spécifique, il convient que les particuliers voient au-delà de la simple négociation de leur taux de crédit immobilier, qui se base sur leur profil d’emprunteur. D’autres éléments doivent être débattus lorsqu’on souhaite devenir propriétaire : les contreparties bancaires…

Depuis le 1er janvier, est entrée en vigueur la domiciliation des revenus, engageant l’emprunteur à confier ses revenus à sa banque prêteuse pour une durée minimum de 10 ans en contrepartie notamment d’un taux plus bas.

Il y a également les produits périphériques, tels que les assurances-emprunteurs, les frais liés aux cartes bancaires, à la gestion des comptes. On peut également négocier ses frais de dossiers, point qui a connu une forte hausse en 2018, notamment pour compenser le maintien des taux bas.

« Négocier, qui mieux qu’un courtier pour le faire ? Il s’agit de notre métier, d’accompagner les emprunteurs et de mener ces négociations, dans l’intérêt bien compris des deux parties (prêteurs et emprunteurs). Il s’agit de trouver la solution qui conviendra le mieux à tous, dans une relation gagnant-gagnant », conclut Laurent Desmas.

01 mars 2018

MIPIM 2018 - Le scénario de la délégation bruxelloise pour Cannes

Lors de la prochaine édition du MIPIM, le salon immobilier international pour professionnels qui se tiendra à Cannes (France) du 13 au 16 mars, la Région de Bruxelles-Capitale mettra à l’affiche ses initiatives pour développer la ville productive de demain, les nouveaux outils urbanistiques de son développement territorial et, en collaboration avec le secteur privé, le nouveau quartier créatif mediapark.brussels. Ces thèmes seront abordés par plusieurs institutions régionales lors d’un programme de conférences qui seront présidées par Cécile Jodogne, la Secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Commerce extérieur.

Active de très longue date au MIPIM, la Région de Bruxelles-Capitale s’y présente depuis 2015 au sein d’un Pavillon « Belgium » (www.surrealestate.be) co-financé avec la Wallonie et la Flandre, ce qui assure une visibilité accrue aux trois Régions belges.

Comme capitale belge et européenne, comme métropole internationale, Bruxelles se doit d’être présente lors de cette rencontre professionnelle incontournable du secteur immobilier. Selon les années, en fonction des actualités, elle y promeut ses ambitions en matière de développement territorial ; ses grands projets urbains ; les talents de ses architectes ; les réalisations exemplaires de ses organismes publics ; les opportunités d’investissements privés sur son sol, etc. Et elle s’y met, bien sûr, à l’écoute du secteur immobilier, le MIPIM constituant un important rendez-vous annuel en matière de networking.

Cette année, du 13 au 16 mars, la Région de Bruxelles-Capitale mettra à l’affiche cannoise ses initiatives pour développer la ville productive de demain, les nouveaux outils urbanistiques de son développement territorial et, en collaboration avec le secteur privé, le nouveau quartier créatif mediapark.brussels. Ces thèmes seront abordés par plusieurs institutions régionales lors d’un programme de conférences qui seront présidées par Cécile Jodogne, la Secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Commerce extérieur.

Fabriquer en ville pour fabriquer la ville
Le mercredi 14 mars, citydev.brussels proposera une conférence intitulée « Fabriquer en ville pour fabriquer la ville ». Benjamin Cadranel, CEO de citydev.brussels, et Philippe Antoine, directeur général Expansion économique chez citydev.brussels, feront le point sur les stratégies actuelles et futures de citydev.brussels pour favoriser l’implantation d’activités économiques productives. Stratégies qu’ils illustreront par des exemples concrets de projets récents ou en cours de développement.

Benjamin Cadranel explique que « Le slogan « A good city has industry ! » se retrouve de plus en plus souvent dans les plans de redéveloppement urbains. Bruxelles ne fait pas exception à la règle. La volonté de maintenir des activités productives en ville est notamment exprimée dans les principes phares du plan canal, dans le projet de plan industriel ou au travers des prescriptions des zones économiques en milieu urbain (ZEMU). Depuis plus de quarante ans, citydev.brussels a notamment pour mission de favoriser l’implantation dans la ville des fonctions économiques, en tenant compte des exigences de durabilité, de leur intégration au tissu urbain, de la quantité et la qualité d’emplois qu’elles créent et des services qu’elles apportent aux habitants et usagers des quartiers alentours. Centres d’entreprises, incubateurs, parcs PME, parcs TPE, fablabs ou zones monofonctionnelles constituent autant de leviers du développement urbain au coeur du métier immobilier de citydev.brussels. »

Nouveaux outils urbanistiques
Le mercredi 14 mars également, Bruxelles Urbanisme et Patrimoine ainsi que perspective.brussels présenteront les nouveaux outils urbanistiques du développement territorial bruxellois.

Bety Waknine, la directrice de Bruxelles Urbanisme et Patrimoine, interviendra lors d’une conférence intitulée « Le nouvel urbanisme - Nouvelles procédures, nouvelles méthodes ». Elle y répondra aux questions que soulèvent, au sein du secteur immobilier, la création de cette nouvelle administration ainsi que la récente réforme du Code bruxellois de l’aménagement du territoire (CoBAT).

Tom Sanders, le directeur du département Stratégie territoriale de perspective.brussels, proposera lui un exposé intitulé « Pourquoi PAD ? » au cours duquel il décrira les caractéristiques du Plan d’Aménagement Directeur et fera le point sur son actualité puisqu’il est actuellement mis en oeuvre dans différents pôles stratégiques régionaux (Herrmann-Debroux, Gare de l’Ouest, Maximilien, etc.). Fruit de la récente réforme du Code bruxellois de l’aménagement du territoire (CoBAT), cet outil de planification stratégique présente la nouveauté de pouvoir être également réglementaire pour ses éléments les plus fondamentaux. Il détermine notamment le programme des affectations, la structuration des voiries, des espaces publics et du paysage, les caractéristiques des constructions, les éventuelles mesures de protection du patrimoine, les principes de mobilité et de stationnement.

Ambitions publiques et privées partagées pour mediapark.brussels
Le jeudi 15 mars, lors du désormais traditionnel « Breakfast in Brussels » qui réunit chaque année plusieurs centaines de professionnels de l’immobilier, la Société d’Aménagement Urbain (sau-msi.brussels) innovera en associant le secteur privé aux exposés lors d’une conférence intitulée « mediapark.brussels: opportunités d’investissement, projets publics et implications privées dans le futur nouveau quartier créatif de Bruxelles ». Un événement qu’elle coorganise avec perspective.brussels et hub.brussels.

Cécile Jodogne, la Secrétaire d'État à la Région de Bruxelles-Capitale chargée du Commerce extérieur, y présentera les opportunités d’investissement dans le secteur immobilier à Bruxelles, en mettant l’accent sur les secteurs créatifs et audiovisuels, et plus particulièrement sur mediapark.brussels.

Gilles Delforge, le directeur de la Société d’Aménagement Urbain, et Tom Sanders, le directeur du département Stratégie territoriale de perspective.brussels, présenteront l’organisation et le calendrier de la planification urbaine et du développement territorial de cette zone. L’ambition de la Région de Bruxelles-Capitale est d’y développer, autour des futurs nouveaux sièges de la RTBF et de la VRT, un nouveau quartier bruxellois de qualité exceptionnelle – créatif, diversifié et dynamique – avec entre 2.000 et 2.500 nouveaux logements, des équipements de proximité (crèche, école, commerces, etc.), des locaux pour des entreprises créatives, un parc de 8 hectares…

Plusieurs propriétaires, investisseurs, développeurs du secteur immobilier privé expliqueront, quant à eux, leur implication dans ces ambitions partagées et leurs projets concrets dans ce quartier de Bruxelles.
Le maître architecte de la Région de Bruxelles-Capitale, Kristiaan Borret, présentera quant à lui les ambitions de cette dernière en matière de qualité de l’architecture pour ce nouveau quartier.

La Société d’Aménagement Urbain présentera aussi la « maison des médias », un des premiers nouveaux immeubles qui seront construits dans mediapark.brussels. Il s’agira d’un immeuble phare de ce nouveau quartier, qui intégrera les nouveaux sièges de quatre opérateurs des secteurs des médias et de la communication (la télévision régionale BX1; screen.brussels; l’IHECS Academy; le Centre Vidéo de Bruxelles) ainsi qu’une plateforme d’innovation dédiée aux médias et à l’audiovisuel (espaces de coworking, incubateur pour startups, etc.).

Détails pratiques : www.surrealestate.be

28 février 2018

Hausse de 4 % du volume des transactions et de 2,2% pour les prix de vente entre 2016 et 2017

Observatoire du marché de l’immobilier ancien ERA Immobilier

Le dernier observatoire du marché de l’immobilier ancien, réalisé par ERA à partir des 17 500 transactions effectuées par le réseau, compare les données récoltées entre 2016 et 2017.

Au niveau national, les voyants sont au vert avec une hausse de l’offre (+2,2%), une hausse du volume de transactions (+ 4%), entrainant une hausse de + 2,2 % des prix moyens de vente. Parallèlement, le délai de vente est passé de 91 jours en 2016, à 89 jours en 2017 (soit deux jours en moins).

Mais, si l’on compare les régions, l’observatoire révèle d’importantes disparités.

Au niveau national : l’augmentation de la demande et de la hausse des prix se poursuit

Sur l’ensemble du territoire, le prix de vente moyen en 2017 était de 214 909 €. En Ile-de-France, il s’établit à 282 446 € (+ 1,9%) et en province il atteint 186 050 € (+4,4%).

En France, il faut compter 89 jours pour vendre son bien en 2017 (soit deux jours en moins comparé à 2016). Ce délai est ramené à 67 jours en Ile-de-France (soit 5 jours de moins comparé à 2016) et reste plus long, mais stable en province en s’établissant à 96 jours.

Une hausse du volume de transactions est observée sur l’ensemble du territoire (+4 %) mais elle est disparate : alors que le volume de transactions est stable en Ile-de-France, on observe une augmentation de +5,3 % en Province et une baisse de -2 % en région PACA par exemple.

Concernant les exclusivités, le nombre de mandats obtenus par ERA Immobilier augmente au niveau national de +14,9 % avec un pic à Paris avec une hausse de + 23,8 %.

L’Aquitaine : Un marché très prisé et des prix en hausse

La hausse des prix est principalement marquée en Aquitaine, où elle atteint 13,3 % en 2017 avec un prix moyen de vente de 228 248 € en 2017 contre 202 010 € en 2016. Mais cette flambée des prix ne freine pas les acheteurs puisque le volume de transactions a augmenté de 10,3 % entre 2016 et 2017.

*Méthodologie de l’observatoire ERA Immobilier. La période analysée est l’année 2016 vs 2017. Les chiffres communiqués par le réseau ERA portent sur les compromis de vente et non sur les actes authentiques. Cela permet de connaître par avance les tendances d’évolution des ventes qui seront constatées ultérieurement par actes authentiques, fournissant en cela une information très utile anticipant les statistiques du marché transmises par les organismes officiels

23 février 2018

L’augmentation de la taxe sur les résidences secondaires, le résultat d’une fiscalité discriminante et à bout de souffle

L’objectif de cette taxe est de décourager les offres sur les sites de location de courte durée dans les villes attractives. C’est pourtant un nouveau coup de massue asséné aux propriétaires.

La surtaxation vient frapper la résidence secondaire et la discrimine au profit de la lutte contre la location de courte durée au travers des plateformes. Il s’agit là d’une erreur qui masque la cécité des élus par rapport à la réalité d’un phénomène qui trouve sa source ailleurs : le fait d’avoir en France, trop longtemps sacrifié la rentabilité des locations classiques.

En effet, il est important de rappeler qu’en France il y a 3 millions de résidences secondaires, qu’elles ont pour 3/4 d’entre elles été achetées* et ne sont pas le fruit d’un héritage. On sait aussi qu’elles sont détenues à 35% par des retraités* qui disposent, suite à la hausse de la CSG (contribution sociale généralisée), de moyens non extensibles. C’est auprès de personnes qui ne sont en rien des spéculateurs que l’on vient de nouveau alourdir la note en augmentant leur pression fiscale.

Enfin, derrière cette taxe on attaque en réalité un secteur productif très important qui est celui de la location touristique. Secteur pourtant évidemment porteur dans un pays qui est la première destination mondiale du tourisme. Comment justifier auprès de ceux qui mettent des biens en location à la montagne ou à la mer qu’on leur demande d’une main de faire marcher le tourisme par la mise en location, tandis que de l’autre main, on leur augmente la taxe d’habitation? Il y a là un non-sens économique qui au contraire, les poussera eux aussi à financer cette taxe par d’autres moyens.

L’État veut limiter la location urbaine de courte durée, mais s’attaque maladroitement au secteur du tourisme. Cette confusion est une faute grave.

* Résultat étude « Résidences secondaires » Ifop Opinion pour la Fnaim, janvier 2017

20 février 2018

investir dans l'immobilier sans subir l'IFI

Depuis le remplacement de l’ISF par l’impôt sur la fortune immobilière, de nombreux investisseurs réfléchissent à rééquilibrer leur patrimoine en abaissant leur part d’actifs immobiliers au profit d’actifs financiers non imposables. En même temps, beaucoup souhaitent continuer à miser sur l’immobilier, pour diversifier mais aussi pour détenir des actifs jugés moins risqués… Cruel dilemme…
Une solution existe toutefois pour acquérir de l’immobilier sans impacter son IFI : acheter des parts de fonds immobiliers non pris en compte dans l’assiette taxable à l’IFI, tels que ceux proposés par Novaxia.

Les fonds destinés à la valorisation d’actifs ne sont pas imposés à l’IFI, quand bien même ces actifs seraient immobiliers. C’est la très bonne nouvelle de ce début d’année pour nombre d’investisseurs à la recherche de solutions patrimoniales ayant le double but d’être investies en immobilier tout en n’augmentant pas leur IFI.

Le désir d’immobilier malgré l’impôt…

« Novaxia propose ce type de fonds productifs, basés sur des biens immobiliers de qualité dont la transformation va encore accroître la valeur, note Joachim Azan, Président de Novaxia. Et la rentabilité finale sera d’autant plus grande que, contrairement aux autres actifs immobiliers, ces biens ne seront pas soumis à l’IFI. Nos clients investisseurs apprécient ce point car l’IFI ternit un peu leur envie d’immobilier alors même qu’ils sont conscients que leur patrimoine doit en contenir. L’immobilier reste un actif tangible qui dispose d'une valeur d'usage et conserve une valeur propre quelle que soit les évolutions du marché. C’est appréciable dans le contexte actuel ! »

Avantages fiscaux des fonds Novaxia

Parfaitement adaptés à la fiscalité 2018 qui peut être optimisée, les fonds Novaxia, disposant d’un ticket d’entrée de 5 000 €, permettent ainsi à leurs propriétaires de :

- Bénéficier d’un crédit d’impôt IFI (comme Novaxia Immo Opportunité, par exemple). Cela signifie que les investisseurs peuvent déduire de leur IFI jusqu'à 50 % de la somme investie, dans la limite de 45.000 € d’impôt par an ;

- D’être éligibles au PEA, avec la fiscalité dédiée permettant de sortir exonéré de plus-value au bout de 5 ans.

Les FCPI - destinés aux investisseurs avertis avec un ticket d’entrée à 100 000 € - permettent, eux, à leurs souscripteurs, d’être exonérés d'impôt sur les plus-values et de bénéficier d’un effacement d’IFI de 18.000 € maximum.

16 février 2018

En 2018, le prix des appartements neufs pourrait baisser dans certains micro-marchés d’Ile-de-France

Les Promoteurs du Grand Paris dévoilent les résultats d’une étude inédite du Grecam, sur le choc de l’offre en Ile-de-France, réalisée à partir des données issues de son « Observatoire Immobilier de l’Habitat » **, et fondée sur le suivi de la commercialisation des appartements neufs, de l’obtention du permis de construire jusqu’à la livraison de l’opération.

Depuis 2016, le marché francilien connaît une hausse significative des mises en vente et des réservations, dépassant le seuil des 30 000 appartements vendus par an. Si l’offre continue de se développer de manière soutenue en 2018, la demande peut-elle suivre?

Une offre accrue en 2018

Le marché francilien de l’immobilier neuf devrait rester très dynamique en 2018. Au niveau de la répartition de l’offre, 67% des mises en vente prévisionnelles devraient se concentrer à Paris et en Petite Couronne.
Si, depuis 2016, l’offre était rapidement absorbée par la demande, en 2018, certains micro-marchés d’Ile-de-France où l’offre à venir est importante pourraient connaître un ralentissement des ventes. C’est notamment le cas de certains micro-marchés des Hauts-de-Seine (10 673 appartements à venir), de la Seine-Saint-Denis (8 891 appartement à venir) et du Val-de-Marne (6 024 appartements à venir).

En conséquence, les prix pourraient baisser au sein de certains quartiers, ce qui est une bonne nouvelle pour les accédants à la propriété.

Les causes des risques sur ces micro-marchés

Les principaux risques de stagnation sur ces micro-marchés sont liés à la fois :
A des aspects conjoncturels: la possibilité d’une remontée des taux d’intérêts, au second semestre 2018, et des programmes qui ne sont pas toujours éligibles à la TVA réduite à 5.5%.
A l’offre plus importante que la demande : des stocks actuellement élevés (déjà plus de 14 mois de délai d’écoulement pour certaines communes), sur des micro-marchés où les prix ont augmenté rapidement depuis 2016.
A la politique urbaine de certaines villes : la part élevée des grandes surfaces (4 et 5 pièces) imposées par certaines municipalités, alors que le marché francilien est principalement porté par une demande de surfaces moyennes (2 et 3 pièces).
A des critères géographiques: de par l’offre plus importante en 2018, les investisseurs risquent de délaisser les appartements neufs les plus éloignés des dessertes ferrées (programmes distants de plus d’un kilomètre d’une gare RER/SNCF/métro).
La pression de l’offre individuelle sur le marché des grandes surfaces, dans les communes où le parc de maisons individuelles dépasse les 25%.
« Le profil des acquéreurs devrait aussi être impacté, car au-delà de 6 000 €/m2 parking inclus (PI), les opérations neuves captent essentiellement une clientèle en résidence principale. À ce niveau de prix, la part des investisseurs est réduite, du fait du plafond du dispositif Pinel limité à 300 000 € PI », explique Hugues Kirichian, Président du Grecam.

Les reports du Grand Paris Express, un impact sur les prix ?

« Pour replacer le projet du Grand Paris Express sur des bases solides, le gouvernement fait actuellement le point sur les défis techniques et financiers. Le calendrier de réalisation du projet doit être révisé, ce qui entraînera sans doute des retards sur l’ouverture des lignes. Ces multiples reports n'auront pas ou peu d'impact sur les prix car les accédants à la propriété ont déjà anticipé ces aléas », conclut Philippe Jarlot, Président des Promoteurs du Grand Paris.

* Etude réalisée à partir des données issues de l’Observatoire Immobilier de l’Habitat du Grecam. Chaque opération immobilière est suivie depuis le dépôt du permis de construire, à la mise en commercialisation du programme, et jusqu’à son achèvement.