28 septembre 2016

Homunity lance une opération à 200 000 € pour une résidence de 9 logements

A Six Fours les Plages, sur les pentes de la colline où se situe le fort, Promovar va réaliser la résidence « Les Terrasses Gabriel » contenant 9 logements. Cette opération sera proposée en crowdfunding immobilier par la plateforme Homunity.

200 000 € pour un rendement de 9%

Homunity lance le financement de 200 000 € pour cette opération, avec des mises de fonds minimales de la part des investisseurs particuliers de 1 000€. L’investissement, qui se déroulera sur 12 mois, propose un rendement net avant impôts de 9% annuel.

Permis de construire et commercialisation. Le permis de construire du projet est purgé de tout recours. La résidence a connu un beau succès commercial puisque 5 appartements ont d’ores et déjà trouvé preneurs depuis le lancement en juillet 2016.

Des prix de vente attractifs. Les appartements aux prestations haut de gamme sont proposés à la vente à un prix compétitif par rapport au marché local, compris entre 3 800€ et 4 300€/m², surfaces extérieures incluses.

Une résidence intimiste attractive

Chacun des appartements de la résidence « Les Terrasses Gabriel » dispose de surfaces habitables généreuses, de deux places de parking, d’une cave et de beaux espaces extérieurs. La conception traditionnelle du bâtiment permettra au chantier de ne durer que 12 mois.

Un promoteur qui a fait ses preuves. Spécialisé sur le marché Varois, Promovar, créé en 2015, a produit plus de 120 logements. Aujourd’hui, il dispose de plusieurs opportunités, mais son niveau de fonds propres ne lui permet pas d’y répondre intégralement. Pour libérer une partie de leurs fonds propres, les dirigeants de Promovar ont décidé de faire appel à Homunity, plutôt que de faire entrer un associé au tour de table de l’opération.

« Financer une opération via Homunity est 3 fois plus compétitif que de faire entrer au tour de table un associé et permet aussi de se décharger intégralement de la recherche de financement et du reporting à faire à chacun des associés. », précise Quentin Romet, Cofondateur d’Homunity.

Le Grand Paris Express va faire des heureux chez les investisseurs immobiliers

C’est le plus grand chantier d’Europe. Il figure même dans le Top Five des plus grands projets mondiaux d’infrastructures. Et pourtant, il se construit curieusement dans une indifférence assez générale... Peut-être est-ce lié au fait que 95% des travaux se passent sous nos pieds et non sous nos yeux ? Pourtant ce n’est pas moins de 68 nouvelles gares qui vont être construites ! Ainsi dans le Nord et l’Est de la capitale, le temps de trajet vers Paris va être divisé par deux. Dès lors, une opportunité quasiment sans précédent s’offre aux investisseurs immobiliers.

Les prix sont encore bas dans des villes comme Saint-Denis, Le Bourget, Noisy-Le-Grand. À Villejuif, ils ont même baissé de 3% l’an dernier. Une métamorphose est pourtant programmée dans ces communes, à l’horizon 2025, lorsque les nouvelles gares entreront en service.

Ces villes seront doublement accessibles, puisque désormais proches de la capitale, tout en restant bon marché.
Parallèlement, pour renforcer leur attractivité, les municipalités auront concentré leurs investissements d’équipement sur les quartiers proches des nouvelles gares. Dès lors, les programmes de logements situés dans ces zones sont promis à de certaines plus-values.

Ils le sont d’autant plus qu’une perspective de développement plus rapide se dessine à l’horizon du 13 septembre 2017. Ce jour-là, Paris saura si elle est sélectionnée pour accueillir les Jeux olympiques de 2024. Si c’est le cas, le chantier connaîtra une accélération. Les deux lignes 15 et 16 circulaires autour de Paris devraient être achevées avant cette date. La revalorisation des prix du mètre carré commencera donc plus tôt.

C’est surtout avec cette idée de plus-values qu’il faut envisager son investissement locatif. En plus, dans le cadre du dispositif Pinel ou non, les rendements locatifs sont sans surprise dans la mesure où les loyers sont encadrés. Cela n’enlève rien à l’intérêt fiscal d’une telle acquisition. Ce qui rend l’investissement unique en l’espèce réside dans l’opportunité de partir de valeurs assez basses dans un cadre géographique où les prix sont les plus élevés de France. Au Nord et à l’Est, ils ne peuvent que grimper.

En particulier sur les gares d’interconnexion avec les métros ou RER, à Bagneux Villejuif, Saint-Denis Pleyel, Le Bourget ou Noisy-Le –Grand-Champs sur Marne, ce n’est pas faire un grand pari que de miser… sur le Grand Paris ! C’est juste aller dans le bon sens. Mais encore faut-il partir à l’heure, car le train de la hausse des prix n’attendra pas les retardataires.

Par Marc Gedoux, Président de Pierre Etoile


Le gouvernement refuse de réformer les plus-values immobilières : une décision inattendue et incohérente

Encore un exemple de décalage entre le discours et la réalité : le régime des plus-values immobilières ne sera pas réformé comme nous avons pu le découvrir au détour d’une réponse ministérielle le 20 septembre dernier.

Le député du Val-de-Marne, Sylvain Berrios, avait interrogé le Ministre de l’Economie et des Finances « pour savoir s’il ne serait pas plus intéressant d’abaisser la durée de possession du bien pour exonération à seulement dix ou quinze ans, et plus généralement, si de nouvelles réformes sont prévues dans ce sens à l’avenir ».

Sur ce sujet, les professionnels de l’immobilier attendaient beaucoup de la volonté de réforme affichée par le Gouvernement, notamment dans le cadre du fameux « choc de simplification » annoncé par l’éphémère Secrétaire d’Etat à la Simplification Thierry Mandon (2014-2015) et ils déplorent un réel blocage stérile.

La FNAIM plaide depuis de nombreux mois en faveur d’une réforme axée sur la simplification du maquis fiscal qui existe autour des plus-values immobilières.

Un régime d’imposition complexe et illisible

Le régime actuel d’imposition des plus-values immobilières réalisées par les particuliers est complexe, illisible et poursuit un but exclusivement budgétaire. Comment les contribuables peuvent-ils avoir une visibilité et faire les bons arbitrages lorsque l’on sait que les plus-values sont taxées au taux de 19 % pour la part imposable à l’impôt sur le revenu et l’exonération acquise au terme de 22 ans de détention du bien alors que pour l’imposition aux prélèvements sociaux, le taux d’imposition est de 15,5 % et l’exonération acquise au bout de 30 ans de détention du même bien…

Sans compter la taxe additionnelle qui s’ajoute lorsque le contribuable constate une plus-value immobilière nette supérieure à 50 000 € et dont le taux d’imposition varie de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value constatée (exemple : 6 % d’imposition en plus pour les contribuables qui constatent une plus-value nette supérieure à 260 000€).

Pour une imposition unique à 20 %

En faveur d’une réforme équitable et lisible par tous les contribuables, la FNAIM propose un taux d’imposition unique de 20 % tant pour l’imposition des plus-values à l’impôt sur le revenu que pour les prélèvements sociaux, la prise en compte de l’érosion monétaire et un abattement fixe unique de 10 % sur la plus-value brute.

En réponse à la question ministérielle et pour justifier sa fin de non-recevoir, le gouvernement avance un « besoin de stabilité fiscale ». Audacieuse argumentation quand on sait que le taux d’imposition des plus-values a changé cinq fois en six ans…

Pourquoi donc le Gouvernement prône-t-il la stabilité en refusant d’entendre les professionnels de l’immobilier qui souhaitent la réforme d’un régime illisible et le plus complexe d’Europe alors qu’en Belgique, en Allemagne ou en Italie - pour ne citer que nos plus proches voisins -, la simplicité et la fluidité sont la règle ?

Et puis, comme si les Français n’étaient pas habitués à des revirements ! En matière d’impôts et d’investissements patrimoniaux, l’instabilité est plutôt la règle. Combien de fois des textes ont été euthanasiés avant même d’entrer en vigueur. Certaines lois de finances ont même eu des effets rétroactifs, alors que le principe législatif de base est de ne porter que sur l’avenir.

Qu’il est donc regrettable que le gouvernement actuel n’ait pas eu le courage de s’atteler à une telle réforme !

Rappel des taux d’abattement appliqués par année de détention :

Pour le calcul de la plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu :

- 6 % chaque année de la 5e à la 21e
- 4 % pour la 22e

Pour le calcul de la plus-value nette imposable aux prélèvements sociaux :

- 1,65 % chaque année de la 5e à la 21e
- 1,60 % pour la 22e
- 9 % chaque année de la 23e à la 30e

Rappel barème de calcul des plus-values supérieures à 50 000€

De 50 001 € à 60 000 € : 2 % PV – (60 000 – PV) x 1/20
De 60 001 € à 100 000 € 2 % PV
De 100 001 € à 110 000 € 3 % PV – (110 000 – PV) x 1/10
De 110 001 € à 150 000 € 3 % PV
De 150 001 € à 160 000 € 4 % PV – (160 000 – PV) x 15/100
De 160 001 € à 200 000 € 4 % PV
De 200 001 € à 210 000 € 5 % PV – (210 000 – PV) x 20/100
De 210 001 € à 250 000 € 5 % PV
De 250 001 € à 260 000 € 6 % PV – (260 000 – PV) x 25/100
Supérieur à 260 000 € 6 % PV

(PV = montant total de la plus-value imposable)