24 mai 2017

Syndics Les copropriétaires toujours aussi mal lotis !

3 ans après la loi ALUR, 2 ans après la mise en place du contrat-type, et alors que se déroulent actuellement les Assemblées Générales de copropriétaires, l’UFC-Que Choisir et l’ARC publient les résultats 2017 déplorables de leur observatoire des syndics, plus particulièrement sur les excès tarifaires et contractuels des cinq principaux syndics.

Alors que la loi ALUR et ses textes d’application (certains étant toujours en attente) étaient censés couper court aux excès tarifaires et déloger les mauvaises pratiques, l’UFC-Que Choisir et l’ARC ont passé à la loupe les différentes offres contractuelles et tarifs proposés en 2017 par les syndics de copropriété pour les comparer aux résultats de 2014(1)… La déception est à la hauteur de l’attente : immense ! Entre l’inflation exponentielle des forfaits « tout compris », les petits arrangements ou les contournements de la loi et le maintien de clauses considérées comme abusives/illicites dans leurs contrats, les mauvaises pratiques des syndics se situent encore et toujours à tous les étages.

Prix, présentation : des « forfaits » toujours en trompe l’œil

Depuis notre dernière étude, force est de déplorer que les syndics ont profité du contrat type pour faire exploser les prix : + 37 % chez Loiselet Daigremont, + 33 % chez Citya, + 26 % chez Nexity... alors que l’inflation entre mars 2014 et mars 2017 s’élève à 0,9 % ! Pire, lorsque les prix des forfaits sont relativement stables (Foncia et Immo de France), c’est en fait un trompe l’œil. En effet, soit le nombre et la nature des prestations ont baissé (réduction des heures ouvrables, limitation du nombre de visites et de la plage horaire de l’assemblée générale) comme chez Citya et Immo de France ; soit alors le prix des prestations hors forfait et des frais privatifs explosent : le taux horaire de certains syndics (Foncia) a ainsi fait un bond de + 129 % ! Le même phénomène touche le coût unitaire de certaines prestations : de + 80 % à + 100 %...

Des prestations aux tarifs particulièrement excessifs

La réglementation n’a en effet pas mis fin aux petits arrangements avec la loi des syndics qui usent et abusent des vacations horaires dont le montant varie en fonction de l’heure d’intervention et de la qualité de l’intervenant choisi (assistante/directeur/gestionnaire) par le seul syndic. Résultat : les copropriétaires sont bien en peine pour anticiper le prix des prestations qui peuvent varier de près de 30 % ! Lorsque les prix sont à l’acte, les dérapages persistent : les prix sont largement déconnectés des coûts réels. Par exemple, l’immatriculation est facturée à l’acte entre 180 (Citya) et 330 euros (Nexity) alors que le coût raisonnable est compris entre 100 et 120 euros, soit jusqu’à 3 fois moins. Pour les frais privatifs, la situation de captivité des copropriétaires est toujours aussi chèrement payée : sur la constitution ou la mainlevée d’hypothèque, le prix d’un notaire est ainsi trois fois moins élevé que chez certains syndics comme Foncia. L’état daté est, quant à lui, facturé jusqu’à 840 euros par Citya qui profite comme les autres de l’absence cruelle du décret devant plafonner son coût.

Maintien de la charge contre les clauses abusives/illicites

Si un assainissement a tout de même eu lieu, les contrats de syndics contiennent encore des clauses que nous qualifions, à l’appui des recommandations de la Commission des clauses abusives ou de la jurisprudence, abusives/illicites. Tous les contrats contiennent encore la possibilité de facturer le certificat prévu à l’article 20 II de la loi de 1965 alors que le Conseil d’État a censuré cette clause. Pire, plusieurs syndics facturent encore les frais de photocopie ou l’établissement d’un pré-état daté…et cela sans parler de la pratique de certains syndics (Nexity, Immo de France), qui contournent parfois le décret en assemblée générale, et font voter leur rémunération pour travaux en imposant un forfait !

Soucieuses d’obtenir un réel assainissement du secteur, l’UFC-Que Choisir et l’ARC passent à l’action :

- Elles publient un Vrai/Faux actualisé afin de renforcer l’information des copropriétaires sur leurs droits

- Elles saisissent la DGCCRF pour une intensification des contrôles et une sanction des pratiques illégales

- Elles demandent à la nouvelle majorité de préciser très strictement le cadre réglementaire afin de couper définitivement court aux possibles arrangements avec la loi, et notamment :

• adopter sans délai les décrets en attente ( ex : plafonnement état daté)
• encadrer les prix (forfait, prestations particulières, frais privatifs) et limiter la vacation horaire
• prévoir des sanctions dissuasives

1 Foncia, Nexity, Citya, Loiselet et Daigremont et Immo de France. Ces 5 syndics couvrent près de 70 % du marché. Pour les données tarifaires, l’UFC-Que Choisir et l’ARC ont utilisé la base de données de l’ARC qui recense environ 940 contrats.

23 mai 2017

Contre la hausse des taux, les primo-accédants se maintiennent

Si les taux montent, cette hausse n’a pourtant pour le moment pas d’effet concret sur la part de primo-accédants au sein de la clientèle Cafpi (43% contre 44% il y a un mois).
Comme le mois dernier, 82,21 % ont préféré acquérir un bien immobilier déjà existant. Ce maintien confirme le retour en force de l’immobilier ancien chez cette clientèle.

Primo-accédants
Avec une hausse des taux qui ralentit, les primo-accédants conservent leur pouvoir d’achat immobilier. Leur montant et durée d’emprunt restent stables. Ils empruntent en moyenne 204 253 € sur 236 mois contre 203 252 € sur 237 mois en avril. Leur effort, lui par contre, est en baisse. Leur acquisition représente 4,37 années de revenus, contre 4,42 années en avril.

Accédants
Même constat pour les autres accédants. Avec une durée moyenne d’emprunt qui reste à 190 mois, ils empruntent environ 1 000 € supplémentaires (194 356 € en moyenne contre 193 058 € en avril). Les efforts pour emprunter sont par contre en forte baisse, de 4,79 années de revenus ce mois-ci, alors qu’ils atteignaient 5,09 années en avril.

En immobilier géré, les investissements potentiellement les plus sûrs et les plus rentables ne sont pas forcément ceux que l’on croit

En matière d’investissement, le rendement associé à un placement rémunère le risque encouru par l’investisseur, avec, dans un monde idéal, une stricte corrélation entre le rendement et le risque.
A y regarder de plus près, l’immobilier géré demande une autre grille de lecture que le seul taux de rendement, permettant d’appréhender le risque d’une tout autre manière. Alexandre Teitgen, Directeur Général de LB2S, explique pourquoi.

Précisons en préambule que l’immobilier géré se situe à la frontière de l’immobilier commercial et de l’immobilier résidentiel. Commercial : par sa destination sur des marchés clairement identifiés tels que la dépendance, le tourisme ou le segment étudiant et par son exploitation réalisée par une société spécialisée qui fait fructifier un fonds de commerce. Résidentiel : par sa définition immobilière intrinsèque qui fait que les logements sont des studios, T2, T3… similaires à des logements locatifs somme toute classiques.

Ces deux aspects permettent de calculer le rendement de l’investissement : au numérateur le loyer qui sera versé par la société d’exploitation et au dénominateur la valeur de l’actif. Par exemple, un loyer de 4 500 € HT pour un investissement de 100 000 € HT sert un rendement de 4,5 % HT/HT.

Se projeter dans la durée pour être à même d’anticiper…
Si l’on connait les caractéristiques au jour de l’achat, notamment le prix et le loyer perçu, il convient d’analyser plus en détail la situation. Des questions de fond doivent être posées : la société d’exploitation sera-t-elle à même de verser les loyers dus au propriétaire dans la durée ? Qui sait si l’exploitant n’aura pas un jour à jeter l’éponge ? En ce cas, s’il n’y a pas de repreneur et qu’il faut revendre les murs ou louer hors bail commercial, quelle serait la valeur du bien sur le marché local de l’ancien et quelle serait l’espérance de rendement locatif hors bail commercial toujours ?

Pour un maximum de visibilité, LB2S a désormais opté pour une étude plus poussée afin de répondre aux questions ci-dessus. Cette analyse se base sur le calcul des Taux de Rendement Interne pour lesquels différentes hypothèses (listées ci-dessous) sont prises en compte :
- Hypothèse 1 : l’investissement se déroule normalement, avec une reconduction du bail commercial et du loyer dans la continuité ou aux conditions initiales du bail
- Hypothèse 2 : pour des raisons de commercialité, la résidence est reprise en exploitation par une autre société. Dans ce cas précis, nous appréhendons une baisse du loyer de 10 à 35 %
- Hypothèse 3 : la résidence n’est plus exploitée par une société dédiée, le loyer sera celui du marché locatif traditionnel
Pour les deux premières hypothèses, puisqu’il s’agit d’un bien de seconde main, le postulat est que le bien pourra se revendre avec un rendement similaire. Pour la 3e hypothèse, la revente interviendra alors sur le marché immobilier résidentiel. Il faut donc procéder à une étude immobilière pour déterminer la valeur du bien. A noter qu’en fonction de la durée de détention du bien sous bail commercial, une régularisation de TVA peut intervenir.

… et de transformer le risque perçu en opportunité
Le rendement d’un actif en immobilier géré sous bail commercial est corrélé au niveau de risque portant sur le volet exploitation. Par exemple, si un exploitant n’est pas en mesure de donner de la visibilité quant au renouvellement du bail, le rendement sera négocié à la hausse pour anticiper ce possible risque. Si le rendement est relevé, cela impose – mécaniquement – que le prix soit revu à la baisse.

Concrètement, cela signifie que des opérations jugées à risque, sur le volet locatif, sont associées à des prix immobiliers très attractifs, inférieurs de 20, 30, voire 40 % au marché immobilier local. Ces investissements servent ainsi des rendements supérieurs aux normes du marché et proposent des prix immobiliers décotés.

Faites vos comptes
Autrement dit, un investisseur peut prendre un risque élevé (qui ne surviendra peut-être jamais ou dans une moindre proportion) sur la facette « revenu » (du moins le revenu tiré de l’activité en immobilier géré puisque sinon, sur le marché locatif résidentiel, le bien peut parfaitement générer du loyer). En revanche, son risque sera très limité sur la facette « valeur immobilière du bien ».
Dans certains cas, la meilleure issue serait d’ailleurs le départ de l’exploitant, afin d’être en mesure de revendre le bien sur le marché immobilier traditionnel et de transformer la plus-value latente en espèces sonnantes et trébuchantes.
Une telle analyse permet de mieux identifier les risques encourus, mais également de détecter les opportunités potentielles. Cette approche met également en exergue le pendant du risque, à savoir l’espérance d’un rendement plus élevé hors bail commercial et d’une plus-value latente.

Maintenant il subsiste une question de fond que devrait se poser chaque investisseur : est-il préférable de prendre un léger risque sur sa trésorerie pour acheter un bien à des conditions de prix inférieures au marché, tout en sachant que l’on continuera à bénéficier d’un rendement supérieur à la majorité des solutions de placement existantes, ou mieux vaut-il investir dans un actif proposant un rendement inférieur et une possibilité de plus-value très limitée voire nulle ?

Les investisseurs avertis auront vite fait leur choix.