21 juin 2017

Renégociation de crédit immobilier Les pièges des banques contre les consommateurs

Alors que les taux demeurent historiquement bas, malgré une légère remontée ces derniers mois, incitant les consommateurs à renégocier leur crédit immobilier pour réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies, l’UFC-Que Choisir, alertée par de nombreux témoignages ainsi que par la recrudescence des litiges, a mené l’enquête. L’association rend publique aujourd’hui une étude exclusive qui lève le voile sur les nombreux pièges des banques pour limiter les renégociations, aux premiers rangs desquels figurent les comportements dilatoires, la gestion calamiteuse des dossiers ainsi que l’inflation galopante des tarifs. Sur la base de ces constats, l’association saisit les pouvoirs publics pour que soit mis fin à ces pratiques délétères.

Sur la seule année 2016, 1,2 million de ménages ont souscrit un crédit immobilier, et près de la moitié du volume (45 %) est le fait d’une renégociation de crédits existants, par le biais d’un réaménagement auprès de la banque initiale, ou d’un rachat le plus souvent par un établissement concurrent. Or, ces opérations sont la source de nombreux litiges qui représentent le tiers des dossiers relatifs au crédit immobilier traités par nos associations locales(1). Pour mieux comprendre l’origine des difficultés, l’UFC-Que Choisir a passé au crible 493 de ces litiges et, sur cette base, dénonce aujourd’hui les pièges tendus par les banques tout au long du parcours de renégociation.

Demande de renégociation de crédit : les banques jouent la montre

Bien conscients que le temps joue en leur faveur, puisque la renégociation est d’autant plus rentable qu’elle est effectuée rapidement, les établissements bancaires cherchent tout d’abord à gagner du temps. 23 % des litiges concernent ainsi des attitudes dilatoires, aux premiers rangs desquelles on retrouve des délais records (jusqu’à 11 mois) pour l’envoi du décompte de remboursement anticipé, document essentiel permettant le rachat du crédit par un établissement concurrent (10 % des dossiers). Au palmarès des établissements qui profitent de la captivité des consommateurs, c’est le Crédit immobilier de France qui se distingue, en concentrant à lui seul 18 % des cas. D’autres consommateurs (9 % des litiges) ont été quant à eux confrontés à des accords de réaménagement, formels ou informels, finalement non respectés. Autant de temps de gagné, dans un cas comme dans l’autre, par la banque initiale, sachant que 12 mois de perdus réduisent de 820 € l’économie potentielle(2), quand cela ne conduit pas les emprunteurs à se décourager complètement.

Gestion des dossiers : une avalanche d’erreurs et de surfacturations


Obtenir une renégociation ne signifie pas pour autant être au bout de ses peines, puisque 39 % des litiges recensés sont liés à la gestion parfois calamiteuse de ces opérations par les banques. De nombreux consommateurs doivent ainsi s’acquitter de sommes non prévues ou non expliquées, telles que des exonérations de frais promises finalement non honorées ou de coûteux intérêts intercalaires prélevés par la nouvelle banque, quand ils ne subissent pas des erreurs de gestion, comme les nombreux cas de facturation multiples d’une même prestation (10 % du total des litiges).

Pire, alors que la loi exonère d’indemnité de remboursement anticipé (IRA) les ménages contraints de rembourser leur crédit à la suite d’une mobilité professionnelle ou de la perte de leur emploi, 8 % des litiges traités émanent de consommateurs à qui ces IRA ont quand même été facturées ; ils doivent alors s’armer de patience et de ténacité, et souvent de l’aide de nos associations locales, pour faire valoir leurs droits. Notons enfin la douteuse pratique de certaines banques, qui contraignent les emprunteurs à souscrire des produits bancaires ou assurantiels en contrepartie d’un réaménagement.
Facture globale de la renégociation : l’inflation galopante des frais

Enfin, 21 % des dossiers de consommateurs font référence aux frais jugés trop élevés facturés par les banques à l’occasion de ces opérations. Et en effet, si la loi prévoit un encadrement strict des IRA(3), les banques se sont visiblement rattrapées sur le prix des frais annexes, comme le montre notre étude des brochures tarifaires de 30 établissements bancaires(4). En cas de négociation avec sa propre banque, les frais d’avenant ont progressé de 18 % entre 2012 et 2017, pour atteindre en moyenne 1,34 % du capital restant dû. Et le montant plancher a quant à lui explosé (+ 43 %), passant de 361 € à 516 €, et jusqu’à 1500 € pour la Banque Populaire du Nord, ce qui pénalise tout particulièrement les petits emprunteurs. Même logique concernant les frais de dossier lors de la conclusion d’un rachat auprès d’une autre banque, qui s’ils sont restés stables pour les emprunts importants, ont bondi de 24 % pour leur montant plancher, avec une moyenne de 323 €, ING Direct se distinguant par un plancher de 750 €.

Déterminée à ce que les consommateurs-emprunteurs puissent profiter pleinement de la baisse des taux par le biais de la renégociation de crédit immobilier, l’UFC-Que Choisir :

• Saisit la DGCCRF ainsi que l’ACPR afin qu’elles procèdent à des contrôles pour s’assurer du respect par les établissements bancaires de leurs obligations légales et contractuelles (délivrance rapide du décompte de remboursement anticipé, motifs d’exonération de l’indemnité de remboursement anticipé) et pour l’ACPR, qu’elle émette, le cas échéant, des recommandations adaptées ;

• Demande au Ministre de l’Économie d’encadrer plus strictement les opérations de renégociation de crédit immobilier notamment en plafonnant les frais d’avenant et de dossier ainsi qu’en uniformisant la terminologie employée dans le but de favoriser la transparence et de stimuler la concurrence.

Consultez l'étude : Renégociation de crédit immobilier

1 Litiges traités entre janvier 2010 et juin 2017.
2 Compte-tenu du paiement en priorité des intérêts, un rachat reporté d’un an ampute, pour un crédit de 210 000 € sur 18 ans souscrit le 1er juin 2014 au taux de 3,0 %, dont le rachat était initialement prévu le 1er juin 2016 au taux de 1,6 % et qui s’est finalement conclu le 1er avril 2017 au taux de 1,5 %, de 820 € le gain potentiel. Il atteint désormais 15 600 € contre environ 16 420 € initialement.
3 L’article R313-25 du code de la consommation prévoit que le coût de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) ne peut dépasser soit la somme d’un semestre d’intérêt du montant remboursé, soit 3 % du capital restant à rembourser. La formule la plus favorable au consommateur s’applique.
4 Le détail des établissements bancaires étudiés est disponible dans l’étude.

Les taux montent, les primo-accédants s’effritent

A partir des prêts signés en mai, Cafpi analyse le profil de sa clientèle. La hausse des taux, suffisamment légère pour être encore supportable au plus grand nombre, réduit doucement le nombre de primo-accédants. Ils ne représentent plus que 42,4% de la clientèle de Cafpi contre 43 % le mois dernier, et 44% il y a deux mois.

Primo-accédants
Avec une hausse des taux qui ralentit, les primo-accédants conservent leur pouvoir d’achat immobilier. Leurs montant et durée d’emprunt restent stables. Ils empruntent en moyenne 203 857 € sur 236 mois, contre 204 253 € sur 236 mois il y un mois. Leur effort, lui par contre, augmente. Leur acquisition représente 4,40 années de revenus, contre 4,37 années le mois dernier.

Accédants
Même constat pour les autres accédants. Avec une durée moyenne d’emprunt qui reste à 190 mois, ils empruntent environ 42 € de moins (194 314 € en moyenne contre 194 356 € il y a un mois). En conséquence, leur effort pour emprunter reste identique, se stabilisant à 4,79 années de revenus.

20 juin 2017

Le profil de l'emprunteur de la Centrale de Financement au premier semestre 2017

Portés par des taux qui restent bas, les Français continuent à investir dans l'immobilier, perçu comme une valeur sûre dont le rendement locatif demeure supérieur à bien d'autres placements comme le livret A et l'assurance vie.

Le courtier en crédit immobilier, La Centrale de Financement, dresse un portrait stable de l'emprunteur moyen au premier semestre 2017 par rapport à 2016 et relève de fortes disparités entre l'emprunteur francilien et les emprunteurs au niveau national.

Un profil qui change peu par rapport à 2016

Globalement la durée moyenne du prêt (19 ans et 2 mois), l'âge moyen de l'acheteur (38 ans) et ses revenus annuels (55 013€) n'ont guère évolué par rapport à 2016.

Avec un apport moyen de 9,3% au 1er semestre 2017, les acheteurs ont pu souscrire un prêt moyen de 161 201€ grâce aux taux bas qui affichent le même niveau en mai 2017 qu'un an plus tôt en mai 2016.

Comme en 2016, les couples constituent encore la majorité des emprunteurs toutes tranches d'âge confondues. Chez les moins de 30 ans ils représentent 58% des emprunteurs et la proportion augmente jusqu'à 74% chez les 30-39 ans.

Par ailleurs les Français investissent d'abord pour acquérir leur résidence principale (86,48%) motivés par la volonté de ne pas payer de loyer à fonds perdus et de préparer leur retraite. Les investisseurs restent également présents grâce notamment au dispositif Pinel en vigueur jusqu'au 31 décembre 2017.

À l'issue de cette longue période électorale le Président Macron jouit désormais d'une majorité absolue à l'Assemblée nationale pour mettre en œuvre le redressement économique du pays. Il pourra notamment s'appuyer sur l'optimisme et le regain de confiance affichés par les chefs d'entreprises et par les professionnels du marché de l'immobilier.
Sylvain Lefèvre, Président de La Centrale de Financement déclare : « nous espérons la nomination d'un secrétaire d'Etat en charge du logement et des mesures de soutien à l'attractivité du placement immobilier via le prolongement de dispositifs qui ont montré leur efficacité comme le PTZ et le Pinel. Nous serons également très attentifs aux dispositions fiscales et plus particulièrement à l'arbitrage qui sera opéré sur le niveau des taxes telles que la CSG ».

Focus primo-accédants

L'âge moyen des primo-accédants reste stable à 33 ans, de même que le pourcentage d'apport moyen à 10,3% et la durée du prêt (22 ans). Avec des revenus annuels de 38 742€, ils obtiennent en moyenne un prêt de l'ordre de 141 443€.
La majorité des acquéreurs d'une résidence principale est constituée par les moins de 30 ans lesquels profitent des taux bas et du PTZ.

La stabilité du profil du primo-accédant s'apprécie par rapport aux affaires signées et par rapport aux compromis en cours. La tension des prix du marché constatée dans les grandes villes oblige les acheteurs à opérer des ajustements qui se traduisent par un apport venant de la famille ou par la réduction de la surface visée. Le primo-accédant sera très attentif à l'évolution des taux qui, s'ils devaient se tendre, pourraient freiner la demande compte tenu de l'augmentation des prix.

Pour Sylvain Lefèvre, « Il faudra attendre les chiffres de septembre et les signaux envoyés par le gouvernement pour confirmer le dynamisme de 2017».

Ile de France et national, des chiffres qui montrent de grandes disparités de profils

Si l'âge moyen, la durée moyenne du prêt et l'usage du bien financé sont les mêmes, tous profils confondus, les différences concernent essentiellement l'effort fourni par les emprunteurs résidant en Ile de France
Les acheteurs d'Ile de France disposent certes de revenus annuels supérieurs de 22% à ceux des autres acheteurs mais ils fournissent un apport plus important (12,3% en Ile de France contre 10,3% au niveau national). L'effort consenti sur le ratio entre le montant du prêt par rapport aux revenus est également plus élevé (3,07 en Ile de France contre 2,93 au niveau national). Ce dernier écart augmente encore pour les primo-accédants.

Les derniers indicateurs sur les prix de la pierre en région parisienne en hausse de 4,5% par rapport à l'an dernier, montrent que la réduction des disparités entre les profils n'est pas pour demain.

À propos de la Centrale de Financement :
Née en 2013 de l'association de Sylvain LEFEVRE et Philippe GIROU, deux professionnels reconnus combinant presque 40 ans d'expérience dans le courtage en prêts immobiliers, La Centrale de Financement est un réseau constitué de 125 agences implantées dans toute la France et en Europe. Son ambition principale est de proposer toute l'offre de prêts immobiliers au plus grand nombre en assurant les conditions financières les plus avantageuses et un accompagnement personnalisé et durable des clients. Artémis, société d'investissement de la famille Pinault, est actionnaire majoritaire de la société. Le groupe apporte son soutien à La Centrale de Financement dans sa volonté de développement européen, notamment à travers l'expérience de l'ensemble de ses marques.