04 mai 2018

Le climat reste favorable pour l’immobilier résidentiel en Europe

Les résultats de l’analyse européenne de ERA Immobilier sont éloquents pour la France. Ses auteurs ont ausculté simultanément onze pays du Vieux continent, sous l’angle des prix du mètre carré, des taux d’intérêt des emprunts immobiliers, du pourcentage de propriétaires dans la population, etc. Par certains aspects, notre pays s’inscrit dans une tendance générale. Il est en cela conforme à ses voisins. Par d’autres au contraire, il cultive sa singularité.

Les prix grimpent toujours dans les capitales

Ainsi en matière de prix : l’an dernier, ceux-ci ont encore grimpé à Paris et il en a été de même dans sept capitales de nos dix voisins étudiés par ERA. Seules les villes de Bruxelles, de Stockholm et d’Ankara se sont distinguées par une baisse.

Cependant, là où la France occupe une place vraiment à part, c’est dans le montant atteint par les prix dans sa capitale. A 8716 euros le mètre carré en 2017, contre 8040 un an plus tôt, les moyennes évoluent vers des hauteurs que seule la Suède atteint (8 378 euros). Pour 2018, cette hausse devrait se poursuivre dans les capitales européennes sauf à Stockholm et Prague.

En revanche, dès que l’on s’intéresse aux prix au m² au niveau national, la France réintègre le rang, à 2 550 €. Elle est même devancée par le Luxembourg (4 800 €) et la Suède (3 280 €).

Cette analyse révèle que le prix moyen d’achat au niveau national entre 2016 et 2017 a augmenté dans tous les pays étudiés sans exception.

Les taux d’intérêt des crédits appelés à remonter en France mais pas forcément ailleurs

Le niveau historiquement bas des taux de crédit immobilier n’est évidemment pas une exception française. Il résulte de politiques gouvernementales assez identiques, en matière économique, budgétaire et monétaire. Du coup, partout, il se crée un climat favorable au marché résidentiel. Toutefois, la notion de taux bas peut varier d’un pays à l’autre. En Bulgarie, il se traduit par un taux moyen de 4,1% sur une durée de vingt à vingt-cinq ans. Alors que sur dix ans, il est de 1,2% en Turquie, (dans ce pays les crédits s’étalent sur des périodes courtes).

Comme la France, la Belgique, la République Tchèque envisagent une remontée en 2018. Tandis que l’Autriche, le Luxembourg, les Pays Bas et la Suisse anticipent une stabilité.

Année blanche : Quelle imposition des plus-values mobilières en 2018 ?

Le prélèvement à la source de l'impôt sur le revenu entrera en vigueur au 1er janvier 2019. Il consiste à déduire l'impôt avant le versement du revenu : le montant de l’impôt sera prélevé chaque mois et figurera sur le bulletin de paie. Mais certains revenus n’entrent pas dans le champ du prélèvement à la sources : ce sont notamment les plus-values (mobilières et immobilières) et les revenus issus de de capitaux mobiliers, dividendes ou intérêts, qui seront soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU).

« C’est le cas du crowdfunding immobilier, car même s’il s’agit de financer des projets immobiliers, l’opération consiste à prêter des fonds aux promoteurs : c’est une opération financière et non immobilière », explique Stéphane Bombon, cofondateur de Fundimmo.

Rappel du calendrier

Le contribuable va continuer de déclarer chaque année au printemps ses revenus de l’année précédente à l'administration fiscale. Le calcul du taux de prélèvement qui va s’appliquer prendra en considération les données renseignées dans la déclaration : revenus, nombre de personnes à charge, charges déductibles, dépenses ouvrant droit à crédit d'impôt, etc. Dès la déclaration en ligne, le contribuable sera informé du taux de prélèvement de son foyer fiscal. Au 1er janvier de l'année suivante, le taux sera appliqué aux salaires et figurera sur la fiche de paie. Le taux de prélèvement sera actualisé chaque année en septembre en fonction de la déclaration des revenus effectuée au printemps. Tout changement de situation (mariage, naissance...) devra être signalé à l'administration fiscale, qui modifiera le taux de prélèvement.


2018, une année blanche ?

En 2018, les contribuables devront payer leur impôt sur les revenus de 2017, et en 2019 sur ceux de 2019. Ainsi, ils ne seront pas imposés au titre des revenus perçus en 2018 : l'impôt sera effacé par un crédit d’impôt de modernisation du recouvrement de l’impôt sur le revenu. Mais ce crédit d’impôt ne concernera que les revenus « récurrents ». Pour éviter tout effet d’aubaine, les revenus exceptionnels perçus en 2018 (plus-values...) seront imposés selon les modalités habituelles en 2019. De même, les réductions et crédits d’impôt acquis au titre de l'année 2018 seront intégralement restitués en 2019.

« Les contribuables devront être vigilants pour 2019 car ils seront soumis à une double imposition : ils devront payer à la fois leur impôt sur leurs revenus de 2019 par le prélèvement à la source et aussi celui sur leurs plus-values mobilières perçues en 2018 », indique Stéphane Bombon.

Flat-tax ou impôt sur le revenu ?

Seront concernés par la flat tax tous les gains tirés de placements (intérêts, dividendes et revenus assimilés, plus-values…), sauf exceptions légales (Livret A, PEA, PEA PME…). Par définition, les plus-values de placement issues du crowdfunding immobilier entrent dans le régime du prélèvement forfaitaire unique. Ces gains seront imposés à hauteur de 30 % (un taux d’impôt sur le revenu fixe de 12,8 % et un taux global de prélèvement sociaux de 17,2 %) et il sera laissé aux contribuables qui y ont un intérêt, la possibilité d’opter pour une imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu. À titre indicatif, le barème progressif de l’impôt sur le revenu (déclaration 2018 des revenus de 2017) est le suivant :


« Les ménages imposés au TMI à 30 % ou plus semblent gagnants avec le PFU par rapport à la taxation actuellement en vigueur, souligne Stéphane Bombon. En revanche, ceux de la tranche à 14 % paieront un peu plus qu’aujourd’hui (30,25 % contre 28,8 %) ».


Mais attention : la flat tax est, à partir de 2018, le régime d'imposition par défaut de la plupart des revenus du capital. Une option est cependant prévue afin de soumettre les revenus concernés au barème de l'impôt sur le revenu. Cette option s'applique pour l'ensemble des revenus imposables à la flat tax : il n'est pas possible d'opter au titre d'une même année pour la flat tax pour certains revenus et simultanément pour la taxation au barème de l'IR pour d'autres. L'option s'active au moment de la déclaration de revenus. L'option pour l'imposition au barème permet de bénéficier de l'abattement de 40 % sur les dividendes, de la CSG déductible (6,8 %) et des abattements pour durée de détention pour les titres acquis avant le 1er janvier 2018. Il faut donc faire ses calculs (des simulateurs en ligne seront disponibles sur le site impots.gouv.fr) et prendre en compte toutes ces variables pour choisir l’imposition la plus avantageuse.

03 mai 2018

Bilan du marché français de l’immobilier de commerce au 1er trimestre 2018 : La Madeleine en vedette !

Knight Frank dresse le bilan du marché français de l’immobilier de commerce au 1er trimestre 2018

Economie et tourisme : des perspectives encourageantes

Après avoir atteint un point haut en juin 2017, la confiance des ménages s’est érodée, mais a recouvré sa moyenne de long terme. La plupart des autres indicateurs restent bien orientés. L’amélioration du marché de l’emploi devrait notamment contribuer à une légère hausse de la consommation en 2018, avant une décélération possible en 2019 et 2020. Les derniers chiffres du tourisme sont également encourageants. Après une excellente année 2017, le nombre de nuitées hôtelières en Ile-de-France et le trafic international de passagers aux aéroports de Paris ont poursuivi leur hausse depuis janvier. « La hausse des arrivées de visiteurs étrangers offre d’intéressantes perspectives aux meilleurs emplacements commerciaux de la capitale, d’autant que les ZTI* confirment leur montée en puissance et que l’extension des jours et horaires d’ouverture des commerces fait désormais l’objet d’un plus large consensus » indique Antoine Grignon, Directeur du pôle Retail Investissement et Locatif de Knight Frank.

Marché locatif : des performances contrastées

Les emplacements les plus qualitatifs des meilleures artères restent la cible prioritaire des grandes enseignes. Celles-ci cherchent à conjuguer flux, visibilité et rentabilité, ce dont attestent de nombreux projets de flagships dans la capitale comme au cœur des principales métropoles régionales. Les centres commerciaux régionaux les plus fréquentés et les retail parks de nouvelle génération tirent également leur épingle du jeu, ces derniers bénéficiant d’une demande plus variée des enseignes et de l’essor de nouveaux concepts, dans le domaine des loisirs notamment.

L’évolution de la demande des enseignes révèle toutefois de grandes disparités selon les secteurs d’activité. « Restauration et alimentation, fitness et articles de sport, produits de soin, etc. : les concepts ayant trait au « bien-être » dans son acception la plus large continuent de se multiplier, en pied d’immeubles comme au sein de grands ensembles commerciaux. D’autres secteurs offrent un tableau plus contrasté, tel celui de la mode, impacté par une généralisation des opérations de rationalisation, quels que soient le niveau de gamme ou la renommée des enseignes » explique Antoine Salmon, Directeur Retail Locatif chez Knight Frank.

Les arbitrages continuent ainsi de peser sur les performances de nombreux sites, qu’ils soient liés aux difficultés d’acteurs historiques du marché français – à l’exemple de La Grande Récré, récemment placée en redressement judiciaire – ou à l’évolution des modes de consommation. A cet égard, l’accélération des alliances entre retailers traditionnels et acteurs du web (Galeries Lafayette et La Redoute, Monoprix et Sarenza, etc.) traduit parfaitement les bouleversements du monde de la distribution, l’immobilier de commerce prenant toute sa part dans la nécessité de promouvoir une expérience d’achat « sans couture », quel que soit le canal utilisé.

*ZTI : Zones Touristiques Internationales


Focus sur le marché parisien : La Madeleine en vedette

Les premiers mois de 2018 confirment le dynamisme des grandes artères et quartiers commerçants de la capitale. Sur les artères du luxe, les transactions des derniers mois et les opérations en cours permettent même d’anticiper une hausse des ouvertures de boutiques, dans un contexte de progression des arrivées de touristes étrangers et de résultats record pour les grands groupes du secteur. La rue Saint-Honoré concentre le plus grand nombre d’ouvertures à venir : plusieurs marques de luxe y sont attendues (Saint Laurent, Chanel, Dior, Moschino, Louboutin, etc.), aux côtés de nouvelles boutiques de créateurs (Isabelle Marant) ou d’enseignes de cosmétiques (Serge Lutens). « Sur d’autres axes majeurs de la rive droite, les opportunités et la volonté de certains groupes d’étendre leur présence contribueront également à animer le marché du luxe parisien » annonce Antoine Salmon.

D’autres quartiers confirment leur attractivité. C’est le cas du Marais, cible incontournable de nouveaux entrants et de concepts inédits. Son pendant de l’autre côté de la Seine reste Saint-Germain-des-Prés, certes moins dynamique mais dont l’activité semble pourtant s’accélérer. Ce secteur bénéficie toujours de l’intérêt d’enseignes haut-de-gamme, mais aussi des projets de marques désirant y ouvrir en propre, à l’exemple de Tumi rue du Vieux-Colombier ou de Salomon boulevard Saint-Germain. « La métamorphose du quartier des Halles et l’avancée des travaux de la Samaritaine participent aussi à l’attractivité de l’hypercentre parisien, même si les travaux de voirie menés par la municipalité pourraient modifier les liens entre l‘est et l’ouest de la capitale » note Antoine Salmon. Plusieurs ouvertures et projets significatifs ont récemment été recensés dans le secteur, à l’exemple du premier magasin ouvert en France par Urban Outfitters rue de Rivoli, ou du nouveau flagship AMPM de la rue Etienne Marcel, dont l’ouverture est attendue courant juillet 2018. Enfin, les Champs-Elysées poursuivent leur mue, même si les dernières transactions ont plutôt porté sur de petites surfaces (Tumi, Al-Jazeera Perfumes), assez rares sur cette avenue de plus en plus dédiée aux grands flagships au gré des nombreux projets de restructuration.

Les grands projets de restructuration commerciale continuent de fait de dynamiser l’activité des quartiers les plus centraux de la capitale, qui profitent également du développement d’opérations mixtes ou sans relation directe avec la fonction commerciale, à l’exemple de projets hôteliers (hôtel Bulgari avenue George V, hôtel Fauchon place de la Madeleine, réouverture prochaine du Lutetia sur la rive gauche) ou culturels. Après l’ouverture en mars de « Lafayette Anticipations » dans le Marais, d’autres projets importants de fondations se profilent, comme la Fondation Pinault dans l’ex Bourse de Commerce.

Mais c’est bien La Madeleine qui occupe le devant de la scène en ce début d’année 2018. Tesla vient ainsi d’y ouvrir son premier showroom parisien, en attendant l’arrivée de Leroy-Merlin dans l’ancien parking Palacio et surtout celle, en 2019, du premier format urbain d’IKEA en lieu et place de l’ex C&A. « L’arrivée d’IKEA à La Madeleine est exceptionnelle. D’abord parce qu’il est très rare de voir de nouveaux projets d’une telle taille au cœur de Paris, ensuite parce qu’il s’agit d’une des enseignes les plus renommées de la planète, et enfin parce qu’IKEA fait ainsi de la capitale française le fer de lance de sa conquête des centres-villes » explique Antoine Salmon.

La prudence des investisseurs pèse sur le marché des commerces

Près de 600 millions d’euros ont été investis en commerces en France depuis le début de 2018, soit une légère hausse sur un an et 16 % des montants engagés en immobilier d’entreprise. « La part des commerces est identique à celle de l’an passé, mais elle tient à un nombre très limité de grandes transactions. Pénalisé par un manque d’offres prime, le marché des commerces continue aussi de souffrir de la prudence marquée des investisseurs à l’égard d’une typologie d’actifs ébranlée par l’évolution des modes de consommation et les exigences de rentabilité des enseignes » explique Antoine Grignon.

Si les engagements réalisés sur ce segment de marché ne portent pas uniquement sur des produits core, l’aversion au risque des investisseurs continue de jouer en faveur des rues commerçantes. Au total, les pieds d’immeuble ont concentré près de 60 % de l’ensemble des montants engagés sur le marché français des commerces. Parmi les cessions d’actifs unitaires les plus significatives figurent l’acquisition par un investisseur privé du 277 rue Saint-Honoré, qui abrite un magasin & Other Stories, et la cession par Vastned du 45-55 rue Saint-Jean, artère n°1 de Nancy, où se trouve notamment un H&M.

Sur le segment des centres commerciaux, l’activité a marqué une pause après un second semestre 2017 marqué par la cession de plusieurs sites de grande taille dont « Place des Halles » à Strasbourg. Cette typologie d’actif représente 36 % des sommes engagées sur le marché français des commerces depuis janvier. Le segment des centres commerciaux, qui est le plus pénalisé par la prudence des investisseurs, pâtit aussi de l’absence d’actifs exceptionnels disponibles à la vente malgré la mise sur le marché de quelques ensembles qualitatifs d’envergure. Le segment des parcs d’activités commerciales a également marqué un coup d’arrêt, qui doit pourtant plus au timing des transactions et au manque d’offres prime qu’à une faiblesse structurelle du modèle, encore prisé des investisseurs.

La prudence des investisseurs se reflète dans l’évolution des taux de rendement, qui subissent une pression à la hausse sur les segments des centres commerciaux (4,00 %) et des parcs d’activités commerciales (4,75 %). Les taux des boutiques les mieux situées de la capitale restent quant à eux à leur niveau plancher (2,75 %).