23 février 2017

Changer le monde par des comportements exemplaires : OGIC y contribue jour après jour

Coup de pouce
To nudge, en anglais, signifie « donner un coup de pouce ». Loin d’un effet de mode, c'est une tendance lourde, une autre façon de concevoir le monde. Elle consiste à inciter les particuliers à modifier leurs comportements individuels, sans les forcer par des lois ou des textes contraignants, mais juste par l’exemplarité. De la sorte, la somme de ces bonnes pratiques contribue réellement à améliorer la société. C'est la mise en application d’un principe mis en évidence par le prix Nobel d’économie 2002, Daniel Kahnemann. Depuis, des gouvernements, mais aussi de grands groupes internationaux ont repris ses idées. Emmanuel Launiau, Président du Directoire d’OGIC a décidé d’en faire la pierre angulaire de ses programmes immobiliers. Son engagement se traduit de multiples manières.

Economiser les ressources
L’eau chaude sanitaire constitue, dans un logement, l’un des éléments les plus consommateurs d’énergie. Pour inciter à diminuer la consommation, OGIC a aidé à concevoir un pommeau de douche dont la couleur change au bout de sept minutes. L’utilisateur est ainsi averti du temps qu’il a déjà consacré. Libre à lui ensuite, selon sa conscience, de continuer ou de fermer le robinet.

C’est un des nombreux exemples d’applications nées de collaborations avec des start up. Pour le promoteur, le choix est fait : il poursuivra ses investissements auprès de ses partenaires au cours des prochaines années. Le temps jugera quelles « nudges » auront alors émergé, jusqu’à s’imposer dans l’environnement des particuliers.

Favoriser le bien- être individuel et le bien vivre ensemble
L’embellissement du quotidien passe par l’agencement des espaces de rencontre. Dans cette logique, un escalier prend une dimension toute autre. Il peut être conçu en majesté, par exemple, enveloppé dans une façade totalement vitrée, de manière à faire entrer le soleil par tous les angles. Il peut servir de réceptacle à une végétation généreuse. En le réhabilitant avec autant d’attention, l’idée est d’inciter les personnes à marcher. Afin de es motiver encore davantage, l’ascenseur est volontairement relégué au second plan. L’escalier acquiert en outre une fonction sociale. Il a vocation à être un espace de rencontres. Dans le même ordre d’idées, la relation avec les parties privatives se métamorphose. Les logements deviennent les réceptacles d’expériences individuelles ou collectives inédites.

Dans le cadre du concours « Réinventer Paris », OGIC avait proposé un immeuble Nudge sur le site des Bains-douches de la rue Castagnary, dans le quinzième arrondissement. L’esprit du projet partait d’une métaphore sur « la ville se construisant sur elle-même ». Comme l’explique Emmanuel Launiau, « le passé n’est pas effacé ni stérilisé, mais régénéré. La mission historique des bains-douches publics se prolonge dans l’idéal réformiste de l’immeuble Nudge . Le passé se fait patrimoine, et le futur de la ville, durable. »

Agir en responsable vis-à-vis de la collectivité Le Nudge, c’est faire en sorte que des actes individuels, gratifiants pour le particulier, se traduisent en pratiques collectives vertueuses. Dans le droit fil de cette idée, OGIC a développé un outil de simulation énergétique dynamique (SED), à partir de la maquette BIM des immeubles qu’il commercialise. Selon le style de vie qu’il souhaiterait développer chez lui, chaque acheteur obtient un devis instantané du montant de ses charges.

La cocréation, permise par la technologie du BIM, propose aussi un système de construction inédit. Les acheteurs peuvent intervenir sur les plans de leur appartement. Ils ont notamment la possibilité de déterminer le nombre de pièces, et la superficie de chacune d’entre elles.

Ouvrir les perspectives d’une vie plus libre et plus responsable, c’est en définitive toute la philosophie du Nudge, qui sous-tend désormais la stratégie d’OGIC.

Enquête INSEE sur le logement : l’analyse de l’UNPI sur la réalité des chiffres !

L’INSEE vient de publier son étude sur « Les « Conditions de logement en France », le président de l’UNPI, Jean PERRIN, commente cette réalité chiffrée.

La part des ménages propriétaires de leur résidence principale n'a cessé d’augmenter ces dernières années en France, passant de 45,5% en 1973 à 57,9% en 2013, selon l’étude, l’UNPI s’en félicite !

Un peu plus d’un Français sur deux (58 %) est propriétaire de son logement au 1er janvier 2016 et l’occupe. Une tendance est à noter : 67,6 % des propriétaires qui détiennent un appartement préfèrent le mettre en location que d’y habiter. C’est une spécificité française. 93,5 % des bailleurs sont des particuliers et l’UNPI qui les représente connaît bien leurs préoccupations ! Il est urgent d’agir pour que les Français continuent d’investir dans l’immobilier sans les contraintes imposées (encadrement des loyers, taxation sur les logements vacants, augmentation de la taxe foncière, complexité législative, diagnostics …).

L’enquête montre que les ménages qui ne sont pas propriétaires ont aujourd’hui moins de chances de le devenir. Car si le taux de propriétaires atteint 58 %, et même 75 % à l’âge de la retraite, le taux d’accès à la propriété, lui, a reculé depuis 2001, passant de 14 % à 11,4 %. L’UNPI n’est malheureusement pas étonnée de cette réalité ! L’Etat ne peut plus continuer à taxer les propriétaires, c’est ce qui freine les accédants pour investir !

L’INSEE pointe par ailleurs l'amélioration constante de la qualité des logements. "Le confort sanitaire de base est quasi intégralement acquis en 2013, alors qu’à la fin des années 1970, un logement sur quatre n’avait ni baignoire ni douche et un sur quatre manquait de toilettes à l’intérieur", précise l'organisme. L’UNPI, mobilise ses adhérents pour la valorisation du parc résidentiel par des travaux réguliers d’entretien et d’amélioration du logement, dans le respect des normes énergétiques !

L’étude INSEE corrobore également les propositions UNPI : on construit assez de logements en France mais pas aux bons endroits ! Une demande simple : ne pas poursuivre cette course effrénée à la construction, là où il n’existe pas de demande ! La capitale compte ainsi 600 logements pour 1 000 habitants alors que dans le Morvan, la tendance est de 1 000 logements pour 1 000 habitants.

Selon Jean PERRIN, les propriétaires privés dont nous défendons les intérêts au quotidien, attendent prioritairement de la simplicité réglementaire et des mesures pour leur redonner confiance dans l’immobilier à prendre par le futur gouvernement de manière urgente pour sortir ENFIN de ce matraquage fiscal dont ils font les frais !

A l’échéance des prochaines élections, l’UNPI réaffirme que l’investissement et l’accession à la propriété sont indispensables pour l’économie de notre pays.

22 février 2017

Les dangers du dispositif PINEL

Quand la confiance des investisseurs peut être abusée

Le dispositif Pinel est une disposition qui offre la possibilité de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu à l'occasion d'un investissement locatif si l'investisseur s'engage à louer le logement nu en tant que résidence principale pour une durée minimale de 6 ans. Comme cela a été le cas avec les précédents dispositifs de défiscalisation, le Pinel rencontre un franc succès, notamment, dans les régions d’Ile-de-France, Nouvelle Aquitaine et Occitanie (les deux dernières ayant déjà été très affectées par les dérives engendrées par les dispositifs Robien et Scellier).

Le PINEL : un dispositif à risques avérés

De nombreux candidats-investisseurs croient naïvement (et à tort) que la mention « dispositif PINEL » signifie qu’il y a là une quelconque garantie de l’Etat. Certains vendeurs en profitent et s’en servent habilement dans leurs réclames.

Si ce dispositif de défiscalisation semble partir d’une bonne intention, il s’avère risqué. En effet, il n’assure pas une protection suffisante de l’investisseur, car il repose sur une appréhension insuffisamment pragmatique de la réalité du marché immobilier. De plus, contrairement à la volonté affichée du gouvernement de développer une politique de mixité sociale avec la loi ALUR, il ne contribue en aucun cas à diminuer la ségrégation et la précarisation spatiale et sociale. Tel est le constat fait par Immo G Consulting dans sa nouvelle étude « Les dangers du dispositif PINEL ».

Des prix de vente parfois très supérieurs aux prix du marché

Le dispositif PINEL impose une grille de loyers plafonds par zone géographique (A, A bis, B1 et B2), s’appliquant uniformément à l’ensemble de ces zones. Or, les loyers locaux de marché peuvent être inférieurs au loyer plafond de 10 à plus de 20% (Marseille, Mulhouse, Carcassonne, Vichy…).

Les taux de rendement proposés peuvent, quant à eux, excéder très largement les taux de marché, d’au moins 100 points de base dans plusieurs villes (La Ciotat, Villeurbanne, Evry, Le Mans, Strasbourg, Stains,…).

Enfin, le prix de vente unique et plafond (5 500 €/m²) défini par le dispositif Pinel peut s’avérer très supérieur à certains prix moyens de marché, l’écart pouvant excéder 20% (Caen, Toulouse, Rennes, Bayonne, Angers, Thionville,…).

Immo G Consulting constate que le risque d’achat de logements Pinel à un prix trop élevé est donc bien réel et concerne l’ensemble du territoire métropolitain. Dès lors, l’avantage fiscal dont bénéficient les particuliers investisseurs est, pour partie au moins, détourné au profit des intermédiaires de vente.

A ce risque d’achat à un prix trop élevé, s’ajoute celui, pour le propriétaire, de subir à terme une moins-value en capital générée par l’obsolescence parfois plus rapide que prévue de certains immeubles (compte tenu des matériaux employés), obsolescence imposant des travaux de maintenance coûteux.

Des promoteurs-constructeurs qui jouent avec le classement des zones

Par ailleurs, bon nombre de communes initialement classées en zone C, se sont retrouvées en zone B, afin de pouvoir bénéficier du dispositif Pinel. Les promoteurs-constructeurs ont su profiter de cette manne financière bon marché dans des secteurs secondaires, augmentant ainsi le risque pour les investisseurs.

On note également, qu’en zones très tendues, les contraintes d’éligibilité du dispositif Pinel ont amené des constructeurs à privilégier des zones géographiques périphériques plus populaires ou « en devenir », là où les terrains, loyers et prix de vente des logements sont moins chers mais où la demande locative est aussi parfois moins solvable. Ainsi, en 1ère couronne parisienne, plus d’un tiers des programmes sont situés dans le 93 ou des secteurs dont l’image résidentielle est moyenne à médiocre.