30 juin 2016

BARNES Côte Basque : 35% de hausse des transactions et des prix encore stables au 1er semestre 2016

Le marché immobilier résidentiel haut de gamme du Pays Basque fait mieux que confirmer son rebond constaté en 2015. Au premier semestre 2016, les transactions ont nettement progressé, au point que les prix pourraient bientôt se réveiller. La dichotomie entre le marché côtier et celui de la « campagne côtière » existe toujours, mais les deux font preuve d’un réel dynamisme.

Des vendeurs sages et des acquéreurs motivés

Le printemps a vu un net regain de motivation et de confiance des vendeurs, mais aussi des acquéreurs. Conséquence, le nombre des transactions réalisées par BARNES Côte Basque est en augmentation de 35% par rapport à 2015.

Stabilité des prix. La première explication à cette conjoncture favorable vient de la sagesse des prix. Alors que la Côte Basque figure parmi les secteurs de France où l’immobilier est le plus cher, les prix sont globalement restés stables sur les 18 derniers mois.

> Côté acquéreurs, si la clientèle étrangère est relativement stable, c’est la clientèle française (et expatriée) qui se montre la plus présente. Il est d’usage de négocier jusqu’à moins 15% les prix des biens un peu surévalués, mais certains acquéreurs n’hésitent pas à proposer une offre plus basse au risque de perdre l’affaire !

Dynamisme des ventes. Le portefeuille de biens en mandat détenu par BARNES Côte Basque, en constante augmentation depuis 5 ans, commence à s’alléger, avec trois conséquences :

> Une raréfaction des biens de qualité au prix du marché. Il y a plus de transactions que de biens mis en vente, ce qui incite les acquéreurs à prendre leur décision plus rapidement que ces dernières années.

> La demande reste forte, il y a une pénurie de biens d’exceptions répondant aux critères les plus exigeants : une vue, du terrain, l’absence de vis-à-vis, un caractère architectural et unicité du bien. Quand ces critères sont réunis, les prix deviennent très conséquents.

> Beaucoup de vendeurs qui avaient présenté leur bien à un prix trop élevé, se décident à réajuster sérieusement leurs prétentions pour ne pas rater cette saison très propice. L’effet est bénéfique pour la fluidité du marché.

Le marché des villes côtières

Sur Anglet, Biarritz, Bidart, Guéthary et Saint-Jean-de-Luz – Ciboure, le marché immobilier haut de gamme est principalement soutenu par la demande de résidences secondaires. Il reste d’autant plus actif que celle-ci connaît un net regain d’intérêt en ces temps d’incertitude économique : l’argent placé en investissement foncier sécurise le patrimoine.

Les biens rares, situés sur la côte à des emplacements de premier choix, se vendent rapidement et à des prix en haut de fourchette (jusqu’à 17 000 €/m2 pour un appartement en 1er rang vue mer à Biarritz), Localement, chaque marché est marqué de ses spécificités :

Anglet-Chiberta, qui a subi un « tour de vis » au niveau de son urbanisme, devient moins permissif pour les architectures contemporaines. Ce marché, résolument haut de gamme et correspondant à un mode de vie de vacances « plages et golf à pied », retrouve une certaine dynamique : les terrains trouvent preneur pour un prix moyen de 700€/m2, et les maisons, selon l’état, la situation et la taille du terrain peuvent se négocier au-delà de 3M€.

Biarritz illustre parfaitement l’embellie actuelle du marché, avec des ventes nombreuses et une raréfaction des biens de qualité. Une maison de 150 m2 en bon état avec petite piscine, proche du centre-ville, a été achetée 850 000€

Bidart et Guéthary, toujours très demandées, restent à des prix élevés, avec une offre de qualité se raréfiant. Une petite maison de 140m² et sans piscine ouvrant sur la plage de Bidart s’est vendue cet hiver entre 1,5 et 2 M€

Saint-Jean-de-Luz - Ciboure, villes encore plus prisées par la clientèle de résidence secondaire, connaissent une belle dynamique. Ce marché familial voit peu de « turn-over » : très peu de biens de qualité sont à la vente. La faiblesse de l’offre a tendance à pousser les prix moyens vers le haut. Une maison de caractère d’environ 500m² en bon état sur 2ha de terrain avec vue mer et baie s’est négociée à plus de 4M€.

Le marché de la campagne basque

Ce que BARNES observait l’année dernière se confirme : le marché, assaini par cinq années de réajustement des prix, a vu de belles transactions se réaliser dans le secteur des 3A (Arcangues, Arbonne et Ahetze), ainsi que dans la campagne luzienne (Ascain, Urrugne, Saint-Pée). Une maison récente de style basque de 350m2 avec piscine sur un terrain de 4000m² s’est négociée dernièrement autour de 1,6M€

Cette embellie se constate sur chaque segment de marché, sous 1 million d’euros comme au-delà. Les délais de ventes se raccourcissent, mais varient néanmoins selon la fraicheur du bien sur le marché et, bien sûr, selon le réalisme du prix demandé.

Conclusion de Philippe Thomine-Desmazures, Directeur de BARNES Côte Basque : « Après une année 2015 très correcte, nous avons vu un hiver étonnamment actif, la douceur du climat n’étant pas le seul facteur. Les prix stabilisés et la demande soutenue rendent le marché résolument dynamique. Les acquéreurs sont à présent en confiance pour saisir l’opportunité d’acquérir un bien de qualité. »

L’encadrement des loyers est une mauvaise solution pour un vrai problème

Suite à l’annonce d’Emmanuelle Cosse d’étendre l’encadrement des loyers à plus de 400 communes de l’agglomération parisienne, la réaction de Jean-François Buet, Président de la FNAIM :

« Alors que le marché de l’immobilier retrouve son équilibre avec des taux d’intérêt bas, des volumes de vente à la hausse, des prix stables, voire en très légère baisse, cette annonce est décourageante pour notre secteur.

L’encadrement des loyers est une mauvaise solution pour un vrai problème. Ce dispositif est une aberration qui ne vise qu’à restreindre encore plus l’offre locative. La crise du logement est déjà criante sur Paris, ce n’est pas en organisant la pénurie avec un encadrement des loyers que cela va s’améliorer. Les locataires ne trouvent pas de logement, et cela empire de jour en jour.

Les investisseurs vont de nouveau fuir devant cette annonce politicienne. Les rendements locatifs vont continuer à s’éroder sur l’agglomération parisienne. On oriente le marché vers un assèchement de l’offre avec ce type de mesure. Et le risque reste un déplacement de l’offre vers des plates-formes de location touristique.

Nous n’attendions qu’une chose à la nomination d’Emmanuelle Cosse, qu’on nous laisse tranquille pendant un an, mais voilà que l’on complexifie et pénalise notre marché et nos métiers. »

Jean-François Buet, Président de la FNAIM

29 juin 2016

Des prix moins chers de 15 à 20% dans le neuf, c’est possible ! Par Hervé Puybouffat, Président de TAGERIM Promotion

Quelques milliers d’euros… Rapportée à un projet immobilier, la somme est modeste. Mais elle oblige souvent à renoncer à la propriété. Le phénomène est particulièrement vrai dans les grandes villes. Malgré les taux d’intérêt bas, les prêts à taux zéro, la modération de la hausse des prix dans le neuf (0,5% sur ces douze derniers mois) : rien n’y fait. De nombreux ménages doivent renoncer à un style de vie qui leur plairait tant. Les municipalités aussi sont navrées. Car elles préféreraient que leurs centres villes soient habités. Surtout par une population jeune, consommatrice, et garante du remplissage de services publics déjà existants (écoles, garderies, conservatoires, etc.).

La situation est d’autant plus désolante qu’elle n’est pas inéluctable. Le petit rien qui manque aux budgets pourrait facilement être comblé. Nous soutenons que dans bon nombre de programmes immobiliers, le prix du mètre carré peut être abaissé de 15 à 20%, sans nuire en rien au confort des habitants, et bien sûr, sans déroger aux contraintes réglementaires. Mais juste en optimisant les méthodes de conception. Et aussi en s’attaquant aux dépenses d’équipements non indispensables.

Sur le premier point, le progrès permanent dans le management des opérations figure dans les gènes de notre groupe TAGERIM Promotion. De la conception à la livraison clés en main, nous maitrisons les moyens de parvenir à cet objectif. Nous nous améliorons sans cesse. Nous avons beaucoup travaillé sur l’optimisation des structures des bâtiments.

Le second versant, pour sa part, ne peut être atteint qu’avec l’appui des collectivités locales. De nombreux éléments dans les immeubles relèvent du subjectif. Ils apparaissent finalement comme des fioritures accessoires au confort des habitants. Ou bien ce sont des dépenses importantes, qui consistent à végétaliser une terrasse, parce que l’immeuble voisin en possède déjà une, mais aussi isoler un bâtiment par l’extérieur, qui se révèle bien plus onéreux qu’une isolation intérieure. En définitive, ces caprices renchérissent inutilement les prix du mètre carré.

A Rambouillet, les efforts des élus pour rester raisonnables ont permis de réaliser un programme d’habitations à 3 500 euros le mètre carré, alors que les prix habituels se situent à 4 200 euros. Le neuf devient ainsi concurrentiel de l’ancien.

Pour autant, meilleur marché ne sous-entend pas mauvaise qualité. Au contraire, les appartements sont labellisés RT 2012 et bénéficient de cuisines et salles de bains équipés, de placards aménagés.

De ce fait, les prix des loyers ne sont pas impactés, puisque rien ne le justifie en termes de qualité. Mais comme le prix d’acquisition est moins élevé, le rendement locatif est mécaniquement augmenté. Dans le programme de Rambouillet, il atteint 4,2%.

Alors que le Préfet d’Ile-de-France, Jean-François Carrenco, vient de dénoncer l’existence des Chartes des Promoteurs de la part des municipalités franciliennes, TAGERIM Promotion sait d’expérience que la construction de logements abordable ne pourra être une réussite que par le dialogue avec les élus, et non l’imposition de Chartes qui ne font que renchérit les prix des logements.

Ainsi, tout le monde trouve à y gagner : les acquéreurs et les investisseurs, les locataires et les municipalités. Le combat pour des prix raisonnables est l’affaire de tous. Il peut être gagné. Encore faut-il le vouloir.

L’immobilier au 1er semestre 2016 : le retour à un marché fluide et équilibré

Dans le prolongement de la tendance du début de l’année, l’activité du marché du logement existant demeure orientée à la hausse. 840 000 transactions devraient être enregistrées entre juillet 2015 et fin juin 2016. Rapporté à l’effectif du parc, qui s’accroît d’environ 350 000 logements chaque année, le taux de rotation est de 2,4 %.

Cette reprise prend place dans un contexte de prix stabilisés. Ils ont certes augmenté au 2e trimestre de +1,7 % sur la France entière (+1,8 % en région et + 0,9 % en Île-de-France) mais ont baissé sur un an de -1,1 % (-1,5 % en région, +0,3 % en Île-de-France).

La tendance est identique pour le marché du logement neuf. Les promoteurs enregistrent un redressement du volume des ventes (+15,2 % au 1er trimestre 2016 par rapport au 1er trimestre 2015) qui s’accompagne d’une diminution des stocks, dans un contexte de quasi-stabilité des prix. Les mises en vente progressent significativement (+18,8 % sur la même période).

De même, le marché de la maison individuelle dans le secteur diffus voit le redressement des ventes amorcé en 2015 se poursuivre à un rythme soutenu (+ 13,8 % en glissement annuel à fin avril 2016).

115 700 ventes brutes ont été enregistrées de mai 2015 à avril 2016.

Dans l’ensemble, c’est l’optimisme qui prévaut selon le sondage Ifop. L'indicateur synthétique de confiance des ménages a augmenté de 5 points en un an. 7 Français sur 10 estiment que la période est propice à l'achat immobilier et la même proportion que les prix vont rester stables ou baisser dans les six prochains mois. Dans le détail, ils sont 74 % à estimer que la situation économique est favorable pour devenir propriétaire pour la première fois, 39 % pour revendre son logement, 65 % pour investir dans l'immobilier locatif et

52 % pour acheter une résidence secondaire. 83 %, enfin, sont conscients que les taux actuels des crédits immobiliers sont très attractifs.

Stabilité sur le marché locatif

Calme plat en revanche sur le marché locatif. La période de stabilité des loyers se prolonge. Après avoir connu une très légère baisse à la fin 2015, l’IRL n’augmente au 1er trimestre 2016 que de façon infinitésimale (+ 0,06 % en glissement annuel). Selon l’indice FNAIM, les loyers de relocation n’ont dans le même temps crû que de 0,5 %.

Cette stabilité, qui ne signifie pas l’absence d’activité du marché, traduit un équilibre global entre l’offre et la demande locatives, avec, bien entendu, des disparités géographiques : détente dans de nombreuses villes de province, où le loyer de relocation est parfois inférieur au loyer du précédent locataire, tensions sur certains marchés dont, évidemment, celui de l’agglomération parisienne.

Les jeunes moins optimistes que leurs aînés

Cet optimisme n'est malheureusement pas partagé par les jeunes. Ils sont 67 % à estimer qu'il n'est pas facile pour eux de se loger et 78 % que les difficultés sont plus grandes pour eux que pour leurs parents au même âge. 70 % consacrent plus de 30 % de leur revenu au logement, 39 % rencontrant des difficultés pour payer leur loyer ou leur remboursement d'emprunt. Néanmoins, près d'un jeune sur deux est propriétaire de son logement et, parmi ceux qui ne sont pas encore propriétaires,

55 % envisagent d'acheter. Leur perception des prix semble bonne : 28 % pensent consacrer un budget de 150 à 200 K€ pour un tel achat et 23 % de 100 à 150 K€. Mais, dans tous les cas, leur apport personnel serait faible : 43 % disposeraient alors de moins de 10 % du montant de l'acquisition.

On remarque aujourd'hui que la colocation est devenue un mode de logement à part entière, mais davantage par contrainte financière (69 %) que par choix assumé (31 %). Parmi celles et ceux qui l'expérimentent, 49 % ont tout de suite cherché un logement exclusivement en colocation, 22 % ont commencé à chercher un logement pour y habiter seul(e) et 29 % cherchaient indifféremment à loger seul(e) ou en colocation. Les femmes sont majoritaires (64 % contre 36 % d'hommes), les actifs représentant 49 % des colocataires et les moins de 35 ans 69 %. Les seniors (+ 65 ans) sont une minorité : 2 % seulement. La colocation se pratique surtout dans les grandes agglomérations : 21 % des colocataires se rencontrent dans la région parisienne et 36 % dans les agglomérations de plus de 100 000 habitants.

28 juin 2016

Marché de l’immobilier ancien : ça va mieux© (vraiment !)

Il est difficile de trouver des ombres au tableau que nous présente le marché immobilier de l’ancien depuis quelques mois.

L’activité est au beau fixe ; le réseau CENTURY 21 enregistre une augmentation de 14,4% du nombre de transactions entre le 1er semestre 2015 et le 1er semestre 2016.

Contrairement à ce que nous observons habituellement en période de forte hausse des volumes de ventes, les prix de l’immobilier ancien semblent contenus et n’enregistrent qu’une légère remontée de 0,6% en un an.

La croissance de l’activité repose sur une dynamique saine : les acquéreurs sont portés par des taux d’intérêt extrêmement bas venant accroître leur pouvoir d’achat immobilier, tandis que les vendeurs, sortis de leur attentisme, alimentent le marché en gardant raison sur les prix de mise en vente.

Dans ce contexte, pas de surchauffe. Les délais de vente raccourcissent légèrement pour s’établir à 95 jours. Bien que plus raisonnables, ces délais sont encore loin des plus bas observés en 2004 à 64 jours.

Cette vigueur du marché profite autant au segment des maisons qu’à celui des appartements, et les évolutions de prix pour ces deux types de biens restent plus que modérées (respectivement +0,3% et +0,8%).
Le prix moyen au m² enregistre une légère hausse de 0,6% pour atteindre 2 495€ (1 966€/m² pour les maisons et 3 397€/m² pour les appartements).

Les Français profitent des conditions de crédit extrêmement favorables pour acheter plus grand. Ils augmentent leur quotité de financement par l’emprunt (quotité dépassant les 80% au 1er semestre 2016) et allongent leur durée de crédit pour financer leur projet et acquérir quelques m² supplémentaires.

Tous types de biens confondus, la surface moyenne progresse de 1,6m² et atteint 84,7m² au 1er semestre 2016 (112,5m² en moyenne pour une maison et 59,1m² pour un appartement). A l’exception du 2nd semestre 2015, jamais une telle superficie moyenne n’avait été atteinte en France.

Le montant moyen d’une acquisition s’élève donc et se situe à 202 679€ au 1er semestre 2016 (en augmentation de 1,8% par rapport au 1er semestre 2015).

Lancement de LOKIZI, société immobilière bordelaise entièrement dédiée à la gestion de la location meublée

Créée en mars 2016 à Bordeaux, la société LOKIZI se positionne comme la première société immobilière française spécifiquement dédiée à la gestion de biens meublés. Son but : accompagner locataires et propriétaires dans l'ensemble des étapes du processus de location.

Depuis plus de 15 ans, Jean de Balincourt, fondateur et gérant du cabinet de Balincourt & Conseils Associés, a développé une véritable expertise de l’immobilier géré (LMP-LMNP, investissements locatifs, bail commercial meublé…) auprès d’une clientèle de particuliers, de professionnels, et de certains institutionnels.

Devant "certaines pratiques" d’exploitants immobiliers spécialisés (tourisme, résidences-services, résidences-séniors) en matière de bail commercial, et devant les préoccupations de bailleurs/investisseurs, de professionnels de l’immobilier, de promoteurs/constructeurs, ou de Conseillers en Gestion de Patrimoine, Jean de Balincourt décide de mettre son expertise à la portée de tous et crée en mars 2016 à Bordeaux, la société LOKIZI, entièrement dédiée à la gestion de la location meublée, et intervenant à toutes les étapes du processus de location d’un logement meublé :

- Mise en conformité du logement (en respect de la loi Alur)
- Définition du cadre juridique et fiscal de la location meublée (BIC notamment)
- Mise en location et gestion de la location meublée pour le compte de ses clients
- Gestion administrative et fiscale : obligations comptables, fiscales déclaratives, bancaires, assurances,…

LOKIZI innove en assurant pour le compte des propriétaires une gestion de location meublée de A à Z, de Aménagement à Zénitude, une formule clé en main du "prêt-à-louer".

LOKIZI répond également aux fortes demandes des entreprises soucieuses de fournir des conditions de logements attractifs à leurs salariés en mobilité (cadre règlementaire RSE) : une formule clé en main du "prêt-à-vivre".

Grâce à son équipe de professionnels expérimentés de la location meublée, LOKIZI se positionne comme la référence incontournable de la location meublée. La société basée à Bordeaux évoluant sur un marché en forte croissance, projette un développement national sur plusieurs villes de France d’ici fin 2017.

Plus d'informations : www.lokizi.fr

Brexit - les conséquences pour les investisseurs

« La sortie du Royaume-Uni de l’Union Européenne va entrainer une grande instabilité sur les marchés financiers sur les prochains mois. L’issue du référendum est connue depuis jeudi soir dernier et a fait dévisser le cours du CAC 40 de 8% sur la seule séance du vendredi. A l’ouverture ce matin, les cours sont encore en baisse. Ce n’est probablement que le début. Les modalités de départ ne sont pas encore précisées et, à chaque annonce, les marchés financiers pourraient encore trembler tant les liens entre l’Union Européenne et le Royaume-Uni sont forts. Une grande instabilité est à prévoir sur les places financières européennes et sur les prochains mois.

Dans ce contexte, vers quels placements se tourner ?

Vendredi, de nombreux investisseurs se tournaient vers les valeurs refuges que sont l’Or, ou encore d’autres monnaies moins impactées, comme le Yen ou le Franc Suisse.

L’immobilier français pourrait, lui aussi, bénéficier du Brexit grâce aux quelques 300 000 ressortissants français travaillant au Royaume Uni qui pourraient être tentés de revenir, de quoi dynamiser un marché déjà en phase de reprise.

Le crowdfunding immobilier, contrairement à l’immobilier classique, propose des horizons d’investissement à très court terme (12 à 24 mois) avec des rendements intéressants, un bon moyen pour placer son épargne dans un contexte d’incertitude. »

Arnaud de Vergie, Cofondateur de Homunity

24 juin 2016

Trouver un logement quand on est étudiant… ou un locataire quand on est propriétaire : une solution facile à l’ESC Pau

C’est nouveau ! L’ESC Pau propose une plateforme propre à l’école qui centralise toutes les offres de logement : des annonces de particuliers ou d’agences immobilières, des possibilités en résidences étudiantes ou encore des colocations. Pour les propriétaires, les particuliers notamment, c’est désormais plus simple de communiquer une offre de logement. Plus besoin de se déplacer à l’école, tout peut se faire en ligne. Les étudiants peuvent quant à eux déposer sur la plateforme les annonces de leurs propres appartements à leur départ. Le tout gratuitement.

Objectifs de la plateforme :

Simplifier la vie des propriétaires particuliers ou professionnels

La plateforme permet aux loueurs de cibler plus efficacement les potentiels locataires :

- les propriétaires particuliers qui autrefois déposaient des annonces à l'accueil de l’école ont maintenant un accès direct aux étudiants sur la plateforme ;
- les propriétaires professionnels de l’immobilier disposent également d’un outil qui leur permet de diffuser leurs offres sur la plateforme.

… et simplifier aussi la vie des étudiants…

Sur la plateforme de leur école, les étudiants de l’ESC Pau peuvent trouver un logement seul ou en collocation, renseigner leur profil, déposer directement leur dossier, ou encore s'échanger leurs bons plans de logements.

Alors, ayez le réflexe http://housing.esc-pau.fr !

3 jours pour choisir son investissement immobilier

Attentifs à se constituer un patrimoine et un complément de revenu pour leur retraite, les Français placent leur confiance d’abord dans l’immobilier locatif (65%), devant l’assurance vie (62%) et les autres placements financiers. Mais quel immobilier ? Neuf, ancien, assorti ou non d’un avantage fiscal, physique ou sous forme de pierre-papier, l’investisseur d’aujourd’hui dispose d’un grand choix.

Tous ces modes de placement dans la pierre seront présents au prochain Salon National de l’Immobilier qui se tiendra à Paris, Palais Brongniart, du 7 au 9 octobre 2016

Tous les placements immobiliers… et leurs conseils

Les Français ne s’y trompent pas ! La pierre reste le placement le plus stable en valeur (le moins « volatile », disent les financiers) et parmi les plus rentables. Surtout en cette période, avec les taux de crédit aussi bas. Quand le loyer de l’argent est inférieur à celui de la pierre, c’est le moment de s’endetter : l’emprunt booste le rendement !

Côté choix, toutes les possibilités sont ouvertes, selon que l’on veut s’impliquer ou non dans la gestion locative, louer nu ou meublé, acheter dans le neuf ou dans l’ancien, bénéficier d’une réduction d’impôt et même investir dans l’immobilier d’entreprise plutôt que dans le logement.

Ancien à rénover. Acheter dans l’ancien avec travaux procure aussi un avantage fiscal. Le bel ancien de centre-ville trouve facilement son locataire. Les agents immobiliers du Village FNAIM seront là pour présenter des produits et expliquer le gain fiscal que l’investisseur peut réaliser.

Gérer soi-même ou non. Les investisseurs qui veulent être déchargés de tout souci de gestion peuvent donner mandat à un administrateur de biens ou se tourner vers l’immobilier géré : acheter un logement dans une résidence service exploitée par un professionnel.

Défiscaliser ? Loi Pinel, loi Malraux, loi Censi-Bouvard en résidence services neuve, les avantages fiscaux ne manquent pas, dans le neuf et dans des quartiers historiques anciens. Les promoteurs et les conseillers patrimoniaux expliqueront toutes les subtilités et les bons plans de la défiscalisation.

Location nue ou meublée. Le Pinel et le Malraux obligent à louer le logement nu. Les résidences services sont louées meublées. En ville, l’ancien se loue nu ou meublé, selon la demande touristique.

Investir dans la pierre-papier. Découvrir l’alternative « Société Civile de Placement Immobilier », produit à la fois financier et immobilier, géré par des professionnels et qui s’achète aussi à crédit. Deux catégories de SCPI sont proposées : celles investies dans l’immobilier d’entreprise, réputées pour leur rendement et celles investies dans le logement, ouvrant doit à un avantage fiscal (Pinel, Malraux, déficit foncier..). Les conseillers en gestion de patrimoine seront là pour les expliquer.

Le rendez-vous obligé des investisseurs immobiliers

Promoteurs, agents immobiliers, conseillers patrimoniaux, établissements bancaires et financiers, etc., tous les métiers de l’investissement immobilier seront présents au Salon National de l’Immobilier.

Tous ceux qui veulent se constituer un patrimoine, pour leur retraite ou pour transmettre à leurs enfants ou bien encore pour payer moins d’impôts sur le revenu, trouveront sur le Salon les informations, les conseils et des produits qui répondent à leurs attentes. Trois mois avant la fin de l’année, c’est le moment de penser à investir et à défiscaliser !

Salon National de l’Immobilier
du vendredi 7 au dimanche 9 octobre 2016
au Palais Brongniart
28 place de la Bourse, 75002 Paris
www.salons-immobilier.com/Salon-de-Paris

22 juin 2016

Immobilier : Pour un "new deal" de l'investissement locatif privé

Notre ministre du logement et de l'habitat durable vient d'annoncer une grande action de mobilisation du parc vacant pour abonder l'offre locative. Elle veut inscrire, dans le prochain projet de loi de finances, un dispositif de conventionnement attrayant, de nature à inciter les propriétaires qui ne mettent pas sur le marché leur logement à le louer de nouveau, ou à le louer si sa destination était différente. Madame Cosse vise expressément les petites surfaces en cœur de ville, qui peuvent exiger des travaux de remise aux normes ou de confort pour lesquels les bailleurs manquent de moyens.

Cette volonté est-elle inédite? Non, Jean-Louis Borloo avait déjà attaché son nom à un dispositif contractuel entre l'État et les investisseurs dans l'ancien tel qu'ils aient droit à un abattement sur les revenus fonciers imposables variable selon le niveau des loyers par rapport au marché. Cet abattement, de 30% pour un loyer intermédiaire, pouvait atteindre le double, voire 70% dans le cas où un bailleur social était mandaté pour louer et gérer le bien. Ce dispositif est toujours utilisable, mais il ne porte guère ses fruits. Emmanuelle Cosse en fait le constat et attribue ces mauvaises performances à une cause essentielle: le système manque de lisibilité et de simplicité. On peut ajouter que le succès des avantages fiscaux tient aussi au marketing, et que les noms s'usent. Celui de Jean-Louis Borloo n'est plus porteur d'actualité politique et Madame Cosse pourrait vouloir légitimement qu'un dispositif porte son empreinte.

Le projet de la ministre, dont il faut souhaiter qu'il se réalise et que les arbitrages budgétaires lui soient favorables, est intéressant à trois titres. En soi, il témoigne de l'attention du gouvernement à toutes les solutions censées abonder l'offre locative, et il est clair que l'heure n'est pas à négliger quoi que ce soit pour loger les ménages, en particulier les plus fragiles ou les moins aisés. Ensuite, il signifie que Madame Cosse a fait un choix de méthode politique autrement plus pertinent que celui que Madame Hidalgo s'apprête à faire: la mairie de Paris parle désormais de sanctionner lourdement, par une taxe sur la vacance - correspondant au double de la valeur locative du bien - , les propriétaires de résidences secondaires. Il paraîtrait que cela peut les conduire à louer leur bien... La probabilité que ce geste les mène à céder le logement est plus forte, et avec elle, le risque que la destination locative soit à jamais perdue, le logement devenant la résidence principale d'un jeune couple d'accédant par exemple.

La bonne logique du contrat fiscal

L'intention d'Emmanuelle Cosse est honorable à un dernier titre majeur: elle met en exergue la bonne logique, que la FNAIM réclame depuis des années, celle du contrat fiscal. Il est urgent, au-delà de la mobilisation du parc vacant, d'instaurer un authentique statut du bailleur privé dans l'ancien, prenant en compte le dividende social versé. En clair, conditionner la reconnaissance fiscale du contribuable investisseur au niveau de loyer accepté, en faisant varier les avantages selon la modération du prix de la location. C'est le concept de "bail solidaire" auquel il faut donner enfin corps. D'autres pays, comme l'Allemagne, ont adopté cette solution. Le bénéfice est de deux ordres: une large mobilisation du parc, certes, mais aussi la création d'un marché accessible, avec des loyers intermédiaires.

L'idée complémentaire de confier la gestion de cette relation contractuelle entre le bailleur et l'Etat aux professionnels de l'administration de biens est évidemment opportune, pour la sécuriser. La mairie de Paris, qui sait aussi regarder les propriétaires autrement que comme des coupables à condamner, a mis au point le bail Multiloc, qui pourrait préfigurer un statut national. L'enjeu est bel et bien de renouveler le lien entre les pouvoirs publics et les bailleurs privés, partant du principe que les premiers ont besoin de l'engagement des seconds. Un "new deal" pour le parc locatif privé en quelque sorte.

Devenir propriétaire en 2016 : Rêve ou réalité ?

Alors que la confiance des ménages s'améliore de 6 % selon l'indicateur Insee et que 74 % des professionnels de l'immobilier se déclarent optimistes. De son côté, Cafpi note une hausse de production continue de son activité depuis le début de l’année. Les Français vont-ils davantage se tourner vers l’accession à la propriété immobilière ? Un sondage IFOP réalisé pour Cafpi (1) ne semble pas donner raison à ces indicateurs. D’où vient ce paradoxe ?

Concernant la situation économique, les Français ne voient toujours pas la vie en rose : la majorité des sondés (65%) pense que nous sommes encore en pleine crise (contre 59 % en juillet 2015), et 22 % estiment que la situation est encore préoccupante, même si le pire de la crise est derrière nous.

Pas facile de devenir propriétaire pour 65 % des Français…

Pour autant sont-ils prêts à devenir propriétaire ? Là aussi, le moral est encore en berne - même s'il s'améliore légèrement - puisque les deux tiers (65 %, contre 66 % en juin 2015) pensent que cela n'est pas si facile. Même si une majorité, 55 %, souhaite se projeter dans l'avenir malgré un contexte économique toujours difficile.

Logiquement, la première motivation des candidats à l’accession à la propriété est de ne plus payer de loyer (48 %), talonné de près par le sentiment de se sentir chez soi et de pouvoir faire ce que l'on veut (44 %), une motivation en recul toutefois.

…à cause d'un prix trop élevé

Car de fait, c'est le prix trop élevé de l'immobilier qui reste un des trois principaux freins qui empêchent de devenir propriétaire pour 55 % (inchangé par rapport à 2015). Même si la difficulté de trouver un financement auprès d'une banque recule légèrement (40 % contre 43%), tandis que le manque de confiance dans l'avenir régresse également à 35 %, contre 37 % en 2015.

Des achats envisagés dans une ville moyenne ou à la campagne

Coté environnement préféré, « small is beautiful » : les sondés plébiscitent en effet les agglomérations de taille moyenne (42 %) et les communes rurales (41 %). Clairement, les grandes agglomérations ont moins la cote (17%).

Le prêt à taux zéro (PTZ), connu par 85 % des sondés, participe à cet engouement, même si seuls 73% savent que ce dispositif incitatif fonctionne pour les logements neufs comme anciens.

Le courtage au plus haut

Dans cette ambiance relativement morose, Cafpi observe une tendance inverse. Les courtiers en prêts immobiliers, désormais bien connus du grand public, sont perçus comme un gain de temps pour 87 % des sondés, un accompagnement d'expert (86%) et une source d'économie (70%). Ils sont principalement utilisés via un contact direct (82%) et représentent une source de stress en moins pour 74 % des sondés.

Ces bons chiffres sont confirmés par la production réalisée sur le marché en ce début d’année (57 Mds € sur le 1er quadrimestre de 2016 – source : Banque de France). Cafpi table sur année record et pense atteindre les 8,55 Mds € de crédits négociés d’ici la fin de l’année, contre 8,1 Mds en 2015.

De leur côté, les accédants semblent de retour : les primo-accédants après avoir largement diminué dans les statistiques reviennent en force en ce début d’année (40% de la production Cafpi le mois dernier, et 50% attendu d’ici la fin d’année), de même la proportion d’investisseurs retrouvent peu à peu son niveau d’avant la crise.

Pourquoi un tel paradoxe ?

Confrontés à des situations encore difficiles, les Français laissent poindre leur mauvaise humeur et la grogne monte. Cependant, ils agissent et restent réalistes en n’hésitant pas à devenir propriétaires s’ils trouvent un bien correspondant à leurs attentes, à un prix raisonnable et avec la façon de le financer. Tous les indicateurs, au vert, leur donnent raison.

Dans cette situation paradoxale, les courtiers, au premier lieu desquels Cafpi, conseillent, accompagnent et, au final, rassurent les accédants, tout en leur permettant de bénéficier de conditions financières optimales.

(1) L’enquête a été menée auprès d’un échantillon de 2002 Français âgés de 25 à 65 ans, représentatif de la population française, du 27 mai au 2 juin 2016.

21 juin 2016

HERACLES INVESTISSEMENT acquiert un immeuble de bureaux dans la ZAC de Lyon-Confluence

Le groupe HERACLES INVESTISSEMENT, fondé et dirigé par Xavier Alvarez-Roman, vient d’acquérir en état futur d’achèvement, auprès d’ICADE, un immeuble de bureaux. La livraison est prévue pour fin 2017.

L’ensemble immobilier est situé dans la ZAC 2 de Lyon Confluence. Les bureaux, d’une superficie de 2 824 m² répartis sur 6 niveaux, ainsi que 14 emplacements de stationnement ont été acquis par une filiale d’HERACLES INVESTISSEMENT.

Création de valeur et emplacement prime

Cette acquisition a été réalisée sur plan (en VEFA) et « en blanc », c’est-à-dire avant location. Elles illustrent parfaitement la stratégie d’HERACLES INVESTISSEMENT sur trois points :

> Sa capacité à créer de la valeur, en se positionnant très en amont sur une opération et en se réservant la recherche du ou des locataire(s). Une fois pris à bail, en effet, un actif est valorisé d’après le loyer fixé et le taux de rendement demandé par les investisseurs sur le marché. Il y a création de valeur chaque fois que le montant de cette valorisation est supérieur au prix de revient du bien.

> Sa recherche d’actifs dans des emplacements « prime », l’ensemble immobilier objet de la transaction étant situés face au Conseil régional Rhône-Alpes.

> Son objectif de diversification d’actifs, la foncière HERACLES INVESTISSEMENT accélère ses acquisitions dans l’immobilier de bureaux : 5 autres acquisitions sont actuellement en cours dans toute la France, 2 en Ile-de-France et 3 autres dans de grandes villes de province.

Dans cette opération, HERACLES INVESTISSEMENT était assisté par Maitre Guibert, son notaire, et conseillé par la société GB Conseils pour les locaux commerciaux.

20 juin 2016

Après BAC, faut-il acheter ou louer le logement de son enfant ?

Le bac approche et les parents commencent à réfléchir au logement de leurs enfants pour leurs études supérieures. En effet, se loger est généralement un véritable casse-tête pour les étudiants et il vaut mieux ne pas s’y prendre à la dernière minute.

La question se pose donc très rapidement aux parents lorsqu’ils réfléchissent au budget alloué au logement de leur progéniture : faut-il louer ou acheter ?

« Avec les taux actuellement bas et les placements très peu rentables, il est clairement plus avantageux d’acheter le logement, quelle que soit la ville d’étude. D’autant plus que l’immobilier reprend des couleurs depuis quelques mois ! Il ne faut pas oublier cependant de bien se renseigner auprès de professionnels car investir, c'est certes la possibilité de faire l'économie d'un loyer, mais c'est surtout la possibilité de pouvoir rentabiliser le bien dès que l’enfant quitte le logement» explique Pierre-Etienne Beuvelet, Directeur Général d’In&Fi Crédits.

Selon In&Fi Crédits, spécialiste de courtage de crédits :



Si on analyse les prix d'achat et les loyers de différentes villes, on s'aperçoit que le coût d'une location pour un cursus long (5 ans), peut parfois avoisiner le tiers voire la moitié du prix d'achat du même logement. Donc, dans l'optique d'une stratégie d'investissement à long terme, acheter le logement dans lequel son enfant habitera pendant ses études peut donc être rentable.


VillesGain LocataireGain propriétaireDifférences*
Bordeaux-1 346 €1 666 €3 012 €
Grenoble-8 820 €4 397 €13 217 €
Lille-12 063 €3 649 €15 712 €
Lyon951 €1 859 €908 €
Marseille-9 060 €3 881 €12 941 €
Montpellier-8 393 €3 257 €11 650 €
Nice-4 600 €818 €5 418 €
Rennes-4 845 €4 012 €8 857 €
Toulouse-5 180 €3 457 €8         637 €
*Différence calculée pour le locataire une somme de 10 000 euros placée à 2% et le prix de son loyer. Pour le propriétaire un apport de 10 000 et le remboursement de son emprunt.

Sur une période de 5 ans, le top 3 des villes où l’avantage à l’achat est le plus important est :
·         Lille
·         Grenoble
·         Marseille

A noter que Lyon, est la seule ville où il est plus intéressant de louer un appartement  que de l’acheter.

Dans certaines villes on constate que :
·         Le loyer d’un studio est plus élevé par mois que les mensualités remboursées chaque mois à la banque par un propriétaire : il est donc plus intéressant d’acheter
·         Avec une revalorisation à 1 point chaque année, dès la 6ème année, l’acquisition devient rentable et la ville où cette rentabilité est la plus vite obtenue est Grenoble

Aussi, à quoi faut-il faire attention ?
·         Lorsqu’on loue :
o   L’état du bien et de l’immeuble (EDL)
o   Les charges locatives
o   La taxe d’habitation

·         Lorsqu’on souhaite acheter :
o   La situation du bien (très important pour la revente ou la location ensuite)
o   Diagnostique
o   La taxe d’habitation
o   La taxe foncière

16 juin 2016

Vente de la villa de René Egger, célèbre architecte marseillais

Entre 1948 et 1974, René Egger a été l’architecte qui a façonné les constructions nouvelles de la Ville de Marseille.

Une résidence privée unique dans l’œuvre de l’architecte


En 1955, alors qu’il travaille à la reconstruction du Vieux Port avec Fernand Pouillon, René Egger, qui est décédé en février 2016, à l’âge de 100 ans, fait construire sa maison sur une grande parcelle de terrain issue du démembrement du Parc Talabot, surplombant la corniche et les plages du Prado.

C’est la seule résidence individuelle privée que l’architecte ait conçue au cours de toute sa carrière. Elle est aujourd’hui mise en vente par BARNES Provence - Littoral. Loin du modernisme et de l’ostentatoire, cette maison, édifiée en belvédère, s’inscrit dans la tradition méditerranéenne : façades Nord et Est destinées à protéger des vents dominants, tandis qu’au Sud, de grandes baies vitrées ouvrent sur de larges terrasses et patios.

Construite à partir de pierres massives et de bois tropicaux, la maison, d’une superficie de 500 m² sur deux niveaux, comprend :
- au rez-de-chaussée de 240m², une cuisine-salle à manger et un salon ouvrant sur des terrasses, un bureau, une buanderie, 3 chambres et 2 salles de bain ; un large escalier en bois conduit à l’étage supérieur.
- à l’étage, un vaste hall, une triple réception donnant sur les jardins et les terrasses panoramiques, face à la mer, un bureau, une chambre parentale avec terrasse, salle de bains et dressing ainsi qu’une cuisine (avec office et lingerie) donnant sur un patio à claustra.

Un appartement de gardien et un vaste garage complètent ce bien.

Des droits résiduels à construire sur un site historique et enchanteur

La maison est bâtie sur un terrain de 3 200 m² planté de nombreuses essences méditerranéennes, dont certaines espèces exotiques datent de la création du parc. Le jardin est agrémenté d’un court de tennis et d’une piscine de forme ovoïde, en pâte de verre bleu foncé, protégée par un mur de pierres sèches. La parcelle dispose d’une constructibilité résiduelle : un permis de construire pour une maison de 197m² a été délivré par la mairie de Marseille en 2015.

Le Parc Talabot a été créé à la fin des années 1850 sur la colline du Roucas Blanc par Paulin Talabot, industriel et financier qui contribua, notamment, à la création du Crédit Lyonnais, de la Société Générale et de la compagnie de chemin de fer PLM (Paris-Lyon-Méditerranée).

Il transforme un terrain de 25 ha en un extraordinaire jardin irrigué par le canal de la Durance, rassemblant une collection unique de conifères, d’arbustes et de plantes exotiques. En 1860, il fit construire le Château Talabot, l’une des bastides les plus connues de Marseille. En 1885, à la mort de Talabot, le château et son domaine de 15 ha sont vendus. Le reste du parc est loti en 1931.

14 juin 2016

Profil des emprunteurs : Préférence pour l'ancien

La dynamique du marché profite davantage aux logements existants qu’aux biens neufs. C’est le cas des accédants, qui plébiscitent l’ancien à 93,57% (contre 92,87% le mois précédent), mais aussi des primo-accédants (84,15% contre 81,82%).

Accédants. Ils empruntent à peu près autant que le mois précédent (190 822 euros en moyenne) contre 189 687 euros), mais sur une durée d’emprunt légèrement plus longue (206 mois contre 202). Leur acquisition représente 4 années de leur revenu, sans changement par rapport au mois dernier.

Primo-accédants. Ils empruntent moins que le mois dernier (163 188 euros en moyenne contre 168 247 euros), mais sur une durée légèrement supérieure (234 mois au lieu de 233). Un signe que les ménages plus modestes reviennent sur le marché.

Investisseurs. La part des dossiers de crédits négociés par CAFPI pour les particuliers qui investissent est en augmentation et atteint 13%, contre 12% précédemment. Si la réduction d’impôt Pinel renforce son public, on voit aussi apparaitre une nouvelle clientèle d’investisseurs dans l’ancien avec des biens situés dans le centre-ville des grandes villes et des cités touristiques.

TAGERIM réussit sa mutation et présente un solide bilan 2015 !

Métamorphose accomplie ! Fin 2013, TAGERIM se séparait de son activité principale et historique, l’administration de biens (gestion locative et syndic de copropriété). En 2015, à peine deux ans plus tard, l’entreprise réalise un chiffre d’affaires (82,8 millions d’euros) revenu quasiment au même niveau qu’en 2013 (93,5 millions d’euros).

Jérôme Quentin-Mauroy, Président du Groupe TAGERIM explique ainsi cette réussite, qui s’appuie sur les deux piliers du Groupe après sa transformation, la promotion immobilière et l’investissement hôtelier : « Dans chacun de nos métiers, nous avons évolué, nous nous sommes adaptés au monde actuel, nous avons développé de nouveaux concepts et même anticipé les changements de modèles économiques ».

Pôle promotion immobilière : + 49%

Avec 668 ventes signées en 2015 (+ 40% par rapport à 2014), TAGERIM Promotion a réalisé un chiffre d’affaires de 73,9 millions d’euros, en hausse de 49% comparé à 2014. Cette progression tient à l’expérience du Groupe, qui sait tirer le meilleur parti des emplacements de ses programmes tout en parvenant à offrir des prix de vente maîtrisés. Le développement de programmes en Région Parisienne – une nouveauté pour le Groupe – lui a aussi été profitable.

Stratégie. « Nous avons continué à développer notre segment « investisseurs », tout en donnant davantage de place, dans chacun de nos programmes, aux accédants à la propriété. Nous avons pris également la décision de proposer des opérations en VEFA[1] aux bailleurs sociaux et cela a bien fonctionné : cette part de marché représente un tiers de nos ventes », explique Jérôme Quentin-Mauroy.

Perspectives. Tout en gardant le cap des prix maîtrisés, TAGERIM PROMOTION prévoit de mettre plus de 1 000 logements en commercialisation en 2016. Cette perspective est rendue possible par les réserves foncières du Groupe, qui poursuit le développement de son activité de recherche de terrains à bâtir par le recrutement de trois nouveaux prospecteurs.

Pôle investissement hôtelier : + 51%

En 5 ans, le Groupe a acheté (murs et fonds) et rénové 7 hôtels situés dans de grandes capitales européennes : Paris, Bruxelles, Madrid et Lisbonne, des villes encore insuffisamment équipées en hôtellerie de qualité. Son chiffre d’affaires se monte à 8,7 millions d’euros, en hausse de 51% par rapport à 2015. La part du CA provenant des pays étrangers est supérieure à celle de France.

Stratégie. « Nos hôtels, d’environ une cinquantaine de chambres, situés au cœur des villes, sont tous sur le concept « lifestyle ». Ceci nous permet de développer une clientèle corporate en semaine et loisirs les week-ends », explique Jérôme Quentin-Mauroy.

Perspectives. A fin 2015, 5 établissements étaient déjà ouverts, sous la marque 9 HOTEL. Un 6e s’est ouvert en mars à Bruxelles et le 7e, celui de Madrid, entrera prochainement en rénovation. Le Groupe a également acquis un immeuble de bureaux dans le quartier du Marais, à Paris, rue du Roi de Sicile, qu’il va transformer en boutique-hôtel de 30 chambres dont la décoration a été confiée à Philippe Starck.

Conclusion de Jérôme Quentin-Mauroy : « Nos résultats montrent que le Groupe TAGERIM est bien armé pour faire face à l’avenir, d’autant que, fidèles à notre prudence, nous avons renforcé nos capitaux propres à 99 millions d’euros. Une solidité qui nous permettra d’accompagner – voire d’anticiper – les évolutions sociétales dictées par le monde actuel ».

[1] VEFA : vente en l’état futur d’achèvement

Le Groupe Gambetta restructure le cœur de ville avec un programme immobilier mixte de 70 logements et 4 surfaces commerciales

Dans la périphérie ouest de Nantes, à Saint-Herblain, 3e commune de Loire-Atlantique et moteur économique de la métropole nantaise, le Groupe Gambetta, spécialiste de la mixité résidentielle, lance « LE CRYSTAL», un programme résidentiel de 70 logements. Ce programme se compose de logements en accession à la propriété libre, d’appartements en accession réglementée et en location-accession, de logements locatifs sociaux et de 4 locaux d’activités.

Le lancement commercial prévu le 17 juin prochain verra l’aboutissement d’un projet d’importance qui va transformer le cœur de la ville.

« LE CRYSTAL », 70 logements en cœur de ville.
Située rue de l’Hôtel de Ville, face à la Poste, au milieu des écoles, des commerces et des transports, l’opération « LE CRYSTAL» occupera le site de l’ancien Centre Communal d’Action Sociale et de quelques maisons faisant l’angle avec la rue des Calvaires.

L’opération imaginée par le Groupe Gambetta, avec l’appui du cabinet d’architectes nantais DLW, est le fruit d’un concours lancé par la Mairie de Saint Herblain. Il s’agit de restructurer l’une des rues principales du centre-ville en créant un socle abritant des commerces et une placette à aménager, tout en proposant une offre de logements variée et une véritable mixité sociale. Le démarrage des travaux devrait intervenir à la fin 2016 pour une livraison au 2ème semestre 2018.

Collectif et individuel. Composé de 4 bâtiments de 4 niveaux posés sur une dalle paysagère, le programme comprend 70 appartements répartis dans de petits collectifs de 7 à 18 appartements seulement, dont 8 logements individuels.
- Les appartements se répartiront en 2 pièces de 44 à 54 m² avec balcons ou terrasses pouvant aller jusqu’à 28 m² et 3 pièces de 60 à 66 m² avec balcons, loggias ou terrasses (52 m² maximum).
- Les logements individuels, de 3 ou 4 pièces, feront entre 61 et 88 m² et bénéficieront d’un patio terrasse de 18 à 20 m².

Location-accession. 8 logements individuels seront financés par un prêt social location-accession (PSLA). Ils seront donc destinés à des primo-accédants respectant les plafonds de ressources pour être éligibles à ce mode d’accession à la propriété sécurisé et avantageux. Ils sont proposés à 2 400 €/m² et varient de 152 000 € (T3) à 206 000 € (T4) avec l’effet de la TVA réduite à 5.5%.

Prix de vente. Les 20 logements en accession réglementés seront proposés au prix moyen de 2 980€/m² (hors parking) et les 18 appartements en accession libre sont au prix moyen de 3 300 euros/m² (hors parking).
De ce fait, les appartements de types 2 vont de 141 000 € (accession réglementée) à 169 000€ (accession libre) et les T3 entre 164 000 € (accession règlementée) et 219 000 € (accession libre).

Les 4 surfaces commerciales, de 70 à 120m² seront vendues brut de béton, 1800€ HT le m².

Cœur de ville oblige… « LE CRYSTAL » respectera la norme RT 2012 (Habitat BBC) et chaque logement bénéficiera d’un chauffage au gaz naturel par chaudière individuelle à condensation. Les appartements au sud bénéficieront de jardins d’hiver bioclimatique pour optimiser les économies d’énergie. Tous les stationnements seront intégrés dans un parc souterrain avec une entrée/sortie déportée dans une rue secondaire.

09 juin 2016

A quand le crédit immobilier gratuit ?

Les taux fixes viennent de franchir un pas de plus vers le bas : 0,82% sur 10 ans, 1,04% sur 15 ans, 1,30% sur 20 ans et 1,45% sur 25 ans pour les meilleurs dossiers négociés par CAFPI. Tous les emprunteurs profitent de cette situation exceptionnelle : même les taux les plus hauts obtenus par CAFPI pour des emprunteurs plus « risqués » (1,85% sur 20%, par exemple), sont inférieurs de 25 points de base (0,25%) en moyenne par rapport aux taux du marché.

Indices au plancher. Le taux de l’OAT 10 ans est encore dans le vert, à 0,47%, proche de son plus bas historique (0,41% en avril 2016). Le taux directeur de la BCE est à 0. Et avec un indice Euribor 1 an à – 0,014%, on s’interroge sur ce que vont devoir faire les banques pour les emprunteurs à taux variable : leur rembourser une partie de leurs échéances ? Jamais un tel scénario n’avait été envisagé jusqu’à présent.

Dynamique porteuse. Sur 20 ans, une mensualité de 1 000 euros permet d’emprunter jusqu’à 200 000 euros pour les meilleurs profils. Le pouvoir d’achat immobilier a augmenté de 55% depuis 2012, ce qui revient à acheter 35 m² supplémentaires en moyenne. Il s’en suit une dynamique incroyable en faveur de l’achat immobilier : face à la volatilité des placements financiers, ils privilégient les « actifs réels », au premier rang desquels la pierre.

Tous les emprunteurs gagnants. Comme l’argent ne coûte pas cher non plus aux banques, celles-ci sont prêtes à financer tous les ménages solvables. Les primo-accédants font un retour en force (40% de la clientèle CAFPI en mai). Quant aux investisseurs, ils obtiennent de meilleurs rendements locatifs et bénéficient d’un véritable effet de levier, le loyer de l’argent étant sensiblement inférieur à celui de la pierre. Cerise sur le gâteau pour les jeunes en bonne santé, la négociation de l’assurance-emprunteur procure une réelle baisse du coût total du crédit.

CAFPI en pleine activité. Après un début d’année calme, les demandes de prêt se sont accélérées depuis le mois d’avril. CAFPI connaît des records de montage de nouveaux dossiers, au point de rattraper le début d’année plus tranquille et d’atteindre des volumes équivalents à ceux de l’année dernière. Les taux extrêmement bas sont aussi une aubaine pour les opérations de regroupement de crédit dont les demandes sont en hausse auprès du N° 1 des Courtiers en crédit immobilier.

08 juin 2016

Cerenicimo commercialise son premier programme éligible au dispositif Pinel, des maisons en bord de mer à moins de 2 800 €/m²

Aucune opération d’immobilier locatif résidentiel n’avait jusque-là satisfait le cahier des charges très strict de la plateforme Cerenicimo, spécialisée dans les logements meublés en résidences services.
Grâce à des caractéristiques immobilières de qualité pour un prix de vente très compétitif, l’opération « Les Rivages du Château » sur l’Ile d’Oléron, a été retenu par le comité de référencement de Cerenicimo.

L’Ile d’Oléron, un cadre de vie paisible et de qualité
Plus grande île de France après la Corse, Oléron est très prisée l’été avec plus de 200 000 touristes, mais elle offre aussi une grande qualité de vie à l’année. Capitale historique et deuxième ville de l’île avec plus de 4 000 habitants, Le Château d’Oléron mêle patrimoine, à l’image de sa citadelle Vauban du 17e siècle, et modernité avec une économie tirée par ses filières touristiques, agricoles et maritimes.
En outre, la ville présente un marché locatif dynamique : l’offre de logements destinée à la résidence principale est très limitée, l’essentiel étant loué en location saisonnière.

Un ensemble de maisons modernes entre ville et mer
Proche du centre-ville de Château d’Oléron et de la plage, « Les Rivages du Château » se situent à quelques minutes de l’entrée de l’île et du pont la relie au continent.
Au cœur d’un quartier pavillonnaire calme, le programme comprend 68 maisons contemporaines en harmonie avec l’architecture locale. Elles se déclinent en T3 et T4, de plain-pied ou en duplex, avec terrasse, jardin et garage privatif. Equipées d’un chauffe-eau thermodynamique et d’un poêle à granules dans la pièce de vie, ces constructions sont respectueuses de l’environnement.

Un programme patrimonial neuf au prix de l’ancien
Les maisons « Les Rivages du Château » sont proposées à partir de 171 700 € TTC (hors frais d’acquisition). Inférieur à 2 800 €/m2, ce prix de vente, qui correspond au marché de l’ancien local, permet d’envisager de bonnes perspectives de valorisation à terme.
De plus, l’investisseur bénéficiera de la réduction d’impôt permise par le dispositif fiscal Pinel (jusqu’à 21 % du prix d’acquisition du bien sous condition de sa mise en location effective pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans).

07 juin 2016

HERACLES INVESTISSEMENT acquiert 11 locaux commerciaux dans la ZAC de Lyon-Confluence

Le groupe HERACLES INVESTISSEMENT, fondé et dirigé par Xavier Alvarez-Roman, vient d’acquérir en état futur d’achèvement, auprès d’ICADE, un ensemble de locaux commerciaux. La livraison est prévue pour fin 2017.

L’ensemble immobilier est situé dans la ZAC 2 de Lyon Confluence. Les 11 locaux commerciaux (ainsi qu’une crèche), acquis par une filiale d’HERACLES INVESTISSEMENT représente une surface totale de 1 544 m² et sont situés en pied d’immeuble.

Création de valeur et emplacement prime

Ces deux acquisitions ont été réalisées sur plan (en VEFA) et « en blanc », c’est-à-dire avant location. Elles illustrent parfaitement la stratégie d’HERACLES INVESTISSEMENT sur trois points :

> Sa capacité à créer de la valeur, en se positionnant très en amont sur une opération et en se réservant la recherche du ou des locataire(s). Une fois pris à bail, en effet, un actif est valorisé d’après le loyer fixé et le taux de rendement demandé par les investisseurs sur le marché. Il y a création de valeur chaque fois que le montant de cette valorisation est supérieur au prix de revient du bien.

> Sa recherche d’actifs dans des emplacements « prime », l’ensemble immobilier objet de la transaction étant situés face au Conseil régional Rhône-Alpes.

Dans cette opération, HERACLES INVESTISSEMENT était assisté par Maitre Guibert, son notaire, et conseillé par la société GB Conseils pour les locaux commerciaux.

03 juin 2016

Prix de l'immobilier : Que vaut Marseille ? Plus de 82,1 milliards d’euros !

La FNAIM et Patrice de Moncan, écrivain, économiste, se livrent à un exercice sans précédent : chiffrer la valeur des principales villes de France. Après Paris, Bordeaux et Strasbourg, cette auscultation immobilière se poursuit à Marseille. L’auteur et les agents immobiliers FNAIM, après avoir analysé les 93 917 bâtiments recensés, sont arrivés au chiffre de 82,1 milliards d’euros.

Ils y sont parvenus en analysant les 16 arrondissements de Marseille. A partir des transactions récemment réalisées dans chacune de ces zones, ils ont établi la valeur de :

- 72,750 milliards d’euros pour l’habitation (423 315 logements)
- 4,5 milliards d’euros pour les bureaux (1,66 million de mètres carrés intra-muros)
- 1,879 milliard d’euros pour les commerces et les boutiques (5900 locaux recensés dans la ville).

Les précédentes références d’évaluation étaient celle de 706 milliards pour Paris (87 836 bâtiments), de 33 milliards pour Bordeaux (68 435 bâtiments) et de 28 milliards pour Strasbourg (26 331 bâtiments).

Aussi, comme à Bordeaux et Strasbourg, les auteurs de l’enquête se sont livrés au calcul audacieux de convertir les joyaux architecturaux de la ville en réserves foncières. A cette aune, combien vaudrait le Parc Borély si à sa place étaient construits des F4 de bon standing ? 6,4 milliards d’euros ! De même, le Palais du Longchamp pourrait procurer 1,6 milliard. Seul Notre-Dame de la Garde reste sans estimation ! En additionnant seulement une douzaine de monuments et lieux emblématiques (mais Marseille en compte beaucoup plus) la ville serait réévaluée de plus de 11 milliards d’euros supplémentaires. Mais bien évidemment, il ne s‘agit là que d’une construction intellectuelle !

Marseille est la 2nde ville de France en terme valeur patrimoniale, derrière Paris. Sa valeur est près de deux fois et demi supérieure à Bordeaux et de trois fois supérieure à celle de Strasbourg.

Une spécificité de la ville réside dans le pourcentage élevé d’immeubles détenus par une personne physique, 43,4% soit 40.725 immeubles, contre 44,6% à Strasbourg et seulement 16,1% à Paris. La taille relativement petite des immeubles marseillais permet de les conserver en patrimoine et en héritage. La structure de la propriété marseillaise est très proche de celle de Bordeaux. La copropriété y est aussi forte (48.2%), par contre, les autres propriétaires, investisseurs, banques et églises, compagnie d’assurance, etc. sont peu représentés.

Le parc immobilier marseillais est composé de 423.315 logements répartis dans 93.917 immeubles. Ce parc est relativement récent : 30,3% est antérieur à la 2nde Guerre mondiale, alors que ce taux est de 52% à Bordeaux et près de 70% à Paris. 57,2% du patrimoine de la Cité Phocéenne a été construit entre 1946 et 1990. Entre 1991 et 2009, le patrimoine bâti est de 12,6%, mais les constructions sur Euroméditerrannée devraient augmenter ce taux.

L’Etat est aussi fortement présent avec 1399 immeubles possédés, soit 1,5% du patrimoine urbain, alors que ce taux est de 0,9% en moyenne dans les autres villes de France (exception faite de Paris).

La FNAIM signe une convention de partenariat avec GALIAN, l’assureur des professionnels de l’immobilier

Le 18 mai 2016, Jean-François BUET, Président de la Fédération Nationale de l’Immobilier et Georges ISAAC, Président de GALIAN, ont signé une convention de partenariat afin de développer leurs entités en recrutant, pour la FNAIM, de nouveaux adhérents et, pour GALIAN, de nouveaux clients-sociétaires.

Deux partenaires qui se connaissent bien


Première organisation syndicale professionnelle de l’immobilier en France, la FNAIM est une union de syndicats professionnels dont les membres exercent principalement les activités régies par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 : agents immobiliers, administrateurs de biens et syndics de copropriété. Dotée d’un Code d’Ethique, la FNAIM met en œuvre, notamment, des actions afin de promouvoir l’image et les compétences de ses adhérents auprès du public.

Acteur majeur du marché de l’assurance pour les professionnels de l’immobilier et leader de la garantie financière, GALIAN est un groupe mutualiste indépendant fondé en 1965 par et pour les professionnels de l’immobilier. Sa mission principale est de sécuriser les fonds déposés chez les agents immobiliers, gérants d’immeubles et syndics de copropriété dans le cadre de leurs opérations « Loi Hoguet », et de les accompagner dans le développement de leurs activités.

Les deux partenaires se connaissent bien. A sa création, GALIAN était la Caisse de Garantie FNAIM avant de prendre, en 2008, son indépendance et devenir CGAIM. Sa dénomination est devenue GALIAN en 2013.

Objectif : le co-développement de leurs activités respectives


La FNAIM et GALIAN s’engagent à se présenter respectivement comme « partenaires privilégiés » et à s’inviter mutuellement lors de leurs manifestations statutaires ou autres rencontres au cours desquelles les actions et services de chacun seront valorisés. Un calendrier des événements communs sera élaboré, à destination des adhérents de la FNAIM et des sociétaires de GALIAN.

> La FNAIM assurera prioritairement, auprès de ses adhérents, la promotion des produits de GALIAN comme, notamment, la garantie financière, l’assurance de responsabilité civile professionnelle, l’assurance de loyers impayés et les solutions d’assurance multirisque habitation.

> GALIAN assurera prioritairement, auprès de ses clients-sociétaires et prospects, la promotion des services et des produits proposés aux professionnels de l’immobilier par la FNAIM ou ses filiales.

Comité de partenariat. Afin de faciliter et de développer la relation entre elles, FNAIM et GALIAN ont mis en place un Comité de partenariat comprenant deux représentants de chaque entité. Entre autres attributions, il étudiera et mettra en œuvre les moyens de développement des activités respectives des deux partenaires et contribuera au respect des obligations et à la bonne exécution de la convention par ses deux signataires.

01 juin 2016

Marché immobilier en 2016 : le défi de la croissance

L’entrée dans le second semestre 2016 est l’occasion de faire un état des lieux du marché immobilier français, des enjeux de l’environnement global dans lequel il s’inscrit et des perspectives de croissance à venir.

Alors que la baisse des taux d’intérêts se poursuit et que celle de l’euro s’accélère, les instances de régulations financières mondiales s’attèlent à lutter contre tout risque de déflation.
En janvier dernier, Mario Draghi, président de la BCE annonçait des mesures préventives pour protéger et relancer la croissance au sein de la zone euro. La Fed, elle, ne dément toujours pas une hausse des taux prévue a priori pour cet été.

Malgré ces fragilités, le marché immobilier français continue sa progression et confirme l’embellie amorcée en 2015 (hausse des transactions, stabilisation des prix, retour des investisseurs particuliers, prolongement de la loi Pinel…).
Le risque d’éclatement de la bulle immobilière n’est pas écarté pour autant. Bercy appelle donc à la vigilance.

L’immobilier reste l’une des pistes présentées pour relancer la croissance en France. Le gouvernement encourage d’ailleurs une hausse des prix pour rééquilibrer le rapport « prix de vente / coût de construction », favoriser l’emploi et ainsi amorcer une nouvelle croissance positive grâce à l’ « investissement logement des ménages ». Ce positionnement de l’exécutif se traduira par de nouvelles mesures allant dans ce sens.

Marché immobilier français : une embellie sous surveillance

Les taux d’emprunts sont historiquement bas, le mois de mai 2016 affiche un nouveau recul de 0,25 à 0,50 points pour les prêts sur 15, 20 et 25 ans.

Le phénomène des taux d’intérêts négatifs (liés à la politique monétaire de la BCE pour favoriser l’investissement) montre déjà ses effets pervers ; certaines banques se retrouvent aujourd’hui à rembourser une partie des intérêts mensuels de leurs clients (souscripteurs de crédits à taux variables). C’est dire si la crainte est grande même si la plupart des établissements ont depuis longtemps protégées leurs produits des caprices de l’Euribor.

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) prévient des risques pesant actuellement sur l’immobilier commercial français.
Il souligne les dangereuses tensions qui ont lieu entre la demande, encore très forte, et la valorisation excessive de l’offre.

En effet, le marché immobilier français présente encore de dangereux déséquilibres : dégradation de la rentabilité locative, arrivée des taux négatifs, spéculation encore active dans les zones tendues, taux de vacances en hausse… L’analyse de Bercy compte aussi bien l’immobilier résidentiel que de bureau. La menace est réelle.

Selon l’Observatoire de l’Immobilier du Crédit Foncier, 74% des professionnels de l’immobilier sont malgré tout optimistes quant au marché du logement pour les douze prochains mois.

En effet, la hausse des volumes de transactions au premier trimestre, l’arrivée de nouveaux investisseurs (jeunes et étrangers), et les projets de constructions en cours, dynamisent le marché et laissent entrevoir de belles opportunités de croissance à moyen et long terme. Les prix affichent désormais une tendance globale à la stabilisation.

Les lois ALUR et Macron : de nouvelles mesures pour structurer le marché

Encadrement des loyers (avec Paris pour pilote et un déploiement prévu dès cet été 2016 à Lille, Alençon et Grenoble), nouvelle réglementation des contrats entre bailleurs-locataires, syndics-copropriétaires et des professions juridiques (notaires, avocats…), protection des épargnants…

Les réformes des lois Alur et Macron battent leur plein avec de nouvelles règles transversales permettant de fluidifier le marché, favoriser l’information et la transparence (contrats, services, tarifs). Elles impliquent aussi bien les collectivités que les particuliers, les bailleurs, les professionnels de l’immobilier (promoteurs, agents,…) et les constructeurs.

Ces mesures laissent encore les professionnels et les propriétaires perplexes. Les prochains mois devraient permettre de mesurer leur efficacité sur le marché.

Après l’annonce par François Hollande du prolongement de l’attractif et controversé dispositif Pinel, les professionnels attendent désormais des nouvelles de la loi Censi-Bouvard dont la date d’échéance est fixée au 31 décembre prochain.
Au-delà de son attrait fiscal, le dispositif a montré son intérêt aussi bien pour les problématiques liées au logement des étudiants (de plus en plus nombreux dans les grandes agglomérations), à celui des personnes âgées dépendantes (résidences EHPAD) et à l’emploi (industrie de la construction).

Avec une économie en berne, il est tout naturel de se tourner vers les marchés montrant le plus fort potentiel en matière de développement économique et social. La confiance retrouvée des investisseurs particuliers et la volonté commune de restructurer un marché prometteur sont de bons indicateurs pour la croissance à venir.

Le mot de Son Descolonges Directeur associé chez KACIUS

Nous avons une connaissance solide et actuelle de l’immobilier ancien restauré et de la fiscalité.
Grâce à elle, nous conseillons nos clients sur tous les aspects de leurs investissements immobilier et financier.

KACIUS, qui sommes-nous ?

Fondé en 2007 par deux frères, Son et Lân Descolonges, KACIUS est un cabinet de Conseil en Gestion de Patrimoine qui a su s’imposer sur le marché de l’investissement immobilier et du placement. Son objectif premier, moteur de sa réussite, est avant tout la confiance et la satisfaction de ses clients.

www.kacius.fr

Décret état des lieux: la montagne et la souris - par François Gagnon, Président ERA Europe et ERA France

La loi ALUR avait créé un espoir qui est déçu. On avait compris à la lecture du texte législatif que les constats d'état des lieux feraient l'objet de toutes les précisions méthodologiques et que les contentieux seraient évités à l'avenir. Le projet de décret qui vient de paraître est d'une indigence totale. Au point qu'on peut se demander sérieusement à quoi a servi de légiférer et de règlementer. La montagne a accouché d'une souris.

Jugez plutôt. Que nous apprend le texte? Que l'état des lieux d'entrée et de sortie devra préciser l'adresse du bien ou encore le nom des parties et la description fidèle des pièces et de leurs équipements. On nous dit aussi que des photos peuvent y être annexées, mais aussi que la forme électronique est admise et la transmission dématérialisée. Comment a-t-on pu vivre jusqu'alors sans ces informations ? Tout cela est dérisoire.

Dérisoire parce que ce que l'on attendait ne figure nulle part. Un modèle d'état des lieux, ou à tout le moins une liste d'items indispensables -comme pour le bail-type- aurait clarifié la situation. On aurait ainsi maîtrisé le risque d'oubli d'éléments essentiels. La terminologie des constats souffre également de netteté et de constance. Il faut d'ailleurs dire qu'elle eût été son usage premier: si les professionnels se montrent capables de normalisation, s'ils ont en outre une exigence pour que leur responsabilité ne soit pas engagée en cas de litige, il en va différemment des particuliers qui gèrent eux-mêmes leurs logements locatifs. La plupart des contentieux renvoient à des situations d'autogestion. Les propriétaires ne recourent à l'intermédiation locative que dans un cas sur deux et il faut avoir la lucidité de le voir.

On attendait également une clarification sur un concept complexe, celui de vétusté. Il est à ce jour marqué par la subjectivité et, là encore, affecté par la méconnaissance technique des bailleurs. S'agissant des professionnels, ils en font une estimation sans aucun doute mieux assurée, difficile néanmoins. Pourquoi n'être pas allé jusqu'à établir une grille de vétusté, au moins indicative ? Le décret permet de se servir des grilles résultant d'accords collectifs, et il n'y a guère que dans le monde HLM que de tels accords soient formés. C'est dire qu'ils sont le fruit de négociations entre des associations de locataires et des organismes... et qu'ils sont plus politiques que strictement techniques.

Au bout du compte, le décret d'application de la loi ALUR portant sur ce sujet de première importance est un rendez-vous manqué avec l'histoire de l'amélioration des relations locatives. Il a une vertu: il remet sur le devant de la scène le rôle des professionnels de la location et de la gestion dans la sécurisation des parties à l'acte de louer. Entre la compétence juridique et technique dont ils sont dépositaires et la responsabilité qu'ils endossent, ils sont les garants de relations saines entre bailleurs et preneurs. On peut douter que le gouvernement ait voulu forcer cette prise de conscience... mais le résultat s'impose !