I/ Pourquoi un nouveau syndicat ?
1. Une simplification du paysage syndical
La CNAB, le CSAB et l'UNIT regroupent leurs trois organisations et créent un nouveau syndicat professionnel :
Actuellement, il existe cinq syndicats professionnels pour les métiers de la transaction et de la gestion, à savoir : CNAB, CSAB, FNAIM, SNPI, UNIT.
Avec la création d’UNIS, le paysage syndical se clarifie et les relations avec l’ensemble des interlocuteurs naturels des organismes professionnels, à savoir : Administration, Ministères, Parlementaires, s’en trouveront facilitées.
Les membres fondateurs d’UNIS souhaitent :
- Accroître la représentativité et l’influence de leur organisation professionnelle auprès des pouvoirs publics, tant nationaux que régionaux ;
- Accroître les services rendus à leurs adhérents, notamment en matière d’information, de formation ;
- Conduire une politique de développement, en termes de couverture territoriale ;
- Maintenir et promouvoir les principes définis par leur code de déontologie : exigence de professionnalisme, de qualité des services rendus, de confraternité et de probité ;
- Revaloriser la perception de leurs professions, sous ses différents aspects.
UNIS représente dès sa création :
- 2000 Administrateurs de biens et syndics de copropriété
- 2000 Agents immobiliers et transactionnaires
- 400 Marchands de biens
2. Une mutation profonde des métiers immobiliers
Avec 22 millions de personnes vivant en copropriété, 14 millions de locataires, près d’un million de transactions par an, on ne peut pas nier l'utilité des professionnels de l'immobilier pour un fonctionnement harmonieux de l'économie et le bien-être des Français.
La loi Hoguet (1970) a réglementé la profession d’intermédiaires immobiliers en distinguant deux activités : la gestion et la transaction. Certains syndicats étaient principalement axés sur la Gestion (CNAB, CSAB) et d'autres plus directement orientés vers la Transaction (FNAIM, SNPI, UNIT).
La complémentarité entre la gestion et la transaction a conduit un certain nombre de professionnels à exercer simultanément les deux activités au sein du même cabinet pour répondre au besoin de leurs clients qui peuvent être tour à tour acquéreur, bailleur, vendeur…
Ainsi, la spécificité de chaque syndicat a progressivement perdu sa pertinence et la diversification des activités immobilières a entraîné l'apparition de métiers connexes. Parallèlement, l'apparition de grandes entités professionnelles (groupes, réseaux, franchises) a généré de nouvelles exigences.
Les syndicats professionnels doivent en tenir compte. UNIS répond à ce besoin de réorganisation de la profession.
3. Le respect d’une déontologie rigoureuse
Le grand public souhaite que les syndicats exercent des actions de contrôle sur leurs adhérents pour le respect, non seulement des obligations légales d’une profession réglementée, mais aussi pour l’application d’une déontologie rigoureuse.
L’adhésion à un syndicat professionnel n’étant pas obligatoire, certains peuvent être tentés d’exercer sans carte professionnelle.
UNIS regroupant désormais un plus grand nombre de professionnels disposera de moyens plus adaptés pour apporter son aide aux adhérents en termes de formation (initiale ou continue) et de veille juridique indispensable à l’exercice d’une profession qui a un « devoir de conseil ». Conformément à ses statuts, UNIS mettra rapidement en place ses instances de contrôle, parmi lesquelles un Comité de déontologie et une Commission de discipline, et alertera les pouvoirs publics des cas d’exercice illégal de la profession portés à sa connaissance. À charge pour les pouvoirs publics de faire respecter la réglementation.
Syndic, une profession mal perçue :
- Une frange très largement minoritaire de mauvais syndics et de mauvais transactionnaires rend le métier impopulaire,
- Apprécié localement, le métier est globalement mal apprécié : on aime son syndic, mais la profession est facilement décriée.
- Les professionnels sont régulièrement contrôlés, mais les usurpateurs qui exercent sans carte ne sont jamais inquiétés.
Pourtant, l’Institut BVA a réalisé en septembre 2008 une étude de satisfaction auprès d’un échantillon représentatif de conseils syndicaux. Les résultats montrent que 72% des conseillers syndicaux se déclarent satisfaits de la gestion de leur copropriété et envisagent de renouveler le mandat de leur syndic. Ces chiffres révèlent que les copropriétés se portent mieux, et que les efforts des syndics sont appréciés. Les résultats de cette enquête étant positifs, les membres d’UNIS s’engagent à poursuivre leurs efforts pour accroître les performances de leurs prestations et satisfaire les attentes des consommateurs.
Par ailleurs, une étude réalisée en 2008 par PriceWaterhouseCoopers - société de réputation internationale qui développe des missions d’audit, de conseil et d’expertise comptable pour des entreprises et des organisations - a permis d'analyser les coûts de gestion des immeubles en fonction des attentes des copropriétaires.
Il en ressort notamment que la multiplication des missions confiées au syndic entraîne une aggravation de ses frais de gestion. La rentabilité de cette activité s’avère peu attractive : 1,7% de marge brute opérationnelle (sur un échantillon représentatif de syndics sur l'ensemble du territoire).
Cette prise de conscience doit permettre aux copropriétaires et aux syndics de mieux cerner leurs attentes respectives, dans l'intérêt même de la copropriété, car il est évident que la garantie des copropriétaires dépend de la qualité de la gestion assurée par le syndic, elle-même liée aux moyens dont il dispose pour exercer son métier.
Transactionnaires, agents immobiliers
L’agent immobilier comme le transactionnaire est par nature indépendant, tout en recherchant à communiquer, partager, échanger avec ses confrères. UNIS va leur apporter des outils de communication répondant à leurs attentes en matière d’information, d’échanges commerciaux et de diffusion de leurs offres immobilières. Être plus nombreux permet de donner une visibilité plus importante et de véhiculer une image encore plus forte, ce sera notamment possible grâce à une signalétique facilement identifiable. Les professionnels UNIS bénéficient d’un accès au réseau européen leur permettant de développer leur activité.
Marchands de Biens
UNIS regroupe des marchands de biens répondant à des critères précis et rigoureux. Ils ont l’obligation de souscrire une Responsabilité Civile Professionnelle (RCP), de signer une charte éthique et de suivre régulièrement des formations spécifiques à leur activité.
II/ Enjeux
1. Les enjeux législatifs
Le contexte économique mondial a bien évidemment des effets sur la vie des clients qu’ils soient propriétaires, copropriétaires ou locataires, acquéreurs et vendeurs.
L’immobilier est bien souvent au cœur des problématiques. Les années 2007, 2008 et 2009 marquent un tournant historique dans le monde de l’immobilier :
- Persistance d’une crise du logement confuse et latente
- Eclatement d’un système boursier, financier et bancaire,
- Prise de conscience collective de la nécessité d’un développement durable.
Or, le constat est dramatique :
- Le nombre de non-logés et de mal-logés est indigne de notre pays
- La dépense consacrée au logement demeure le premier poste de dépenses des ménages, dans un contexte de fragilisation du pouvoir d’achat et du revenu disponible
- Le secteur du bâtiment et de l’habitation constitue le plus gros consommateur d’énergie
Dans ce contexte, UNIS propose :
- de rationaliser l’offre et l’accès au logement du parc privé
- de réduire le taux d’effort des ménages, en proposant un statut du bailleur privé pérenne qui permettra une stabilisation du marché à long terme.
- de fédérer les initiatives d’amélioration énergétique des bâtiments existants
2. La mise en œuvre du nouveau contrat de syndic
L’avis du CNC mentionne que les contrats de syndic devaient lui être conformes à fin 2008. Les premiers résultats de l'enquête menée par la DGCCRF auprès de 750 syndics montrent - sur la base de 5 500 contrats examinés - que 89 % des nouveaux contrats mis en œuvre lors du renouvellement des syndics sont conformes aux recommandations du CNC (Source : Réponse ministérielle n° 28946, Journal Officiel Assemblée Nationale du 4 novembre 2008, page 9572).
Force est de constater que la grande majorité des professionnels a adopté les nouveaux contrats type mis en place par les différents organismes professionnels. En effet, depuis janvier 2008, les professionnels ont proposé systématiquement aux copropriétaires de nouveaux contrats lors des assemblées générales des copropriétés qu’ils gèrent. En quelques mois, c’est un travail en profondeur qui a été réalisé par la profession pour répondre aux attentes des consommateurs et clarifier ce qui relève des prestations courantes et des prestations particulières. D’ailleurs, les pouvoirs publics semblent satisfaits des contrôles qu’ils effectuent.
3. Force de réflexion et de proposition
UNIS sera une force de réflexion et de proposition face aux enjeux économiques et sociaux, à la fois pour ses adhérents et auprès les pouvoirs publics.
4. Réglementation de la profession de marchand de biens
UNIS recherchera avec les ministères de tutelle la possibilité de réglementer cette profession dont le rôle social est évident.
III/ Plus de services et de garanties
Le client est aujourd’hui perdu dans la masse d’informations contradictoires auxquelles il a accès. Or, dans un environnement économique incertain, il a besoin d’avoir une meilleure visibilité du marché, d’être certain qu’il prend toujours les bonnes décisions.
Pour faire le bon choix, le professionnel est indispensable. UNIS a pour ambition de rassurer les consommateurs, de les sécuriser quant à leurs préoccupations sur leur immobilier et aux agressions dont ils font l’objet : dans leur vie quotidienne, contre la dépréciation de leur patrimoine, leurs revenus, contre la multiplication des lois. Le combat du professionnel de l’immobilier, c’est de se battre pour les garanties de son client face à toutes ces agressions.
Aujourd’hui, un syndicat professionnel ne protège pas seulement ses membres, mais aussi leurs clients.
Le syndicat UNIS donne à ses adhérents tous les moyens pour qu’ils améliorent leurs relations avec leurs clients.
UNIS va créer de nouveaux outils destinés au grand public, en premier lieu un portail immobilier dont l’adresse sera : www.unis-immo.com
Ce site internet sera une source d'information, régulièrement mise à jour : nouveautés législatives ou réglementaires impactant la vie des Français.
Grâce aux informations contenues dans le « book », l'internaute pourra accéder à toute la documentation nécessaire en matière de copropriété :
- toutes les questions que se pose le copropriétaire
- le fonctionnement de la copropriété
- les assemblées générales, les majorités
- le conseil syndical, son rôle, ses droits, ses devoirs
- les syndics, leur rôle, leurs obligations
- les charges, répartition, paiement, recouvrement
- règlement de copropriété, règlement intérieur
- les travaux
- etc.
Pour les transactionnaires et les marchands de biens seront mis en ligne :
- les informations et la veille juridiques
- les dernières jurisprudences
- les annonces immobilières
- des simulations de prêts et outils pratiques
- etc
UNIS va également créer des outils d’information pour les primo-accédants qui n’ont pas toujours conscience des obligations et des contraintes qu'ils vont subir : auxquelles ils vont devoir faire face : règlement de copropriété, charges, droits et devoirs.
Par ailleurs, UNIS entend poursuivre :
- les Observatoires existants tels que l’Observatoire National des Charges de Copropriété, L’Observatoire des Loyers Clameur. Ceci implique une mise en commun de références émanant d'un plus grand nombre de professionnels sur l'ensemble du territoire
- un sondage BVA par an sur la satisfaction des conseils syndicaux
- Enquête sur la Responsabilité sociétale des entreprises (RSE)
- la participation au fichier commun de la transaction, FFIP.
- L’élaboration de statistiques en matière de transactions
- Les réunions interrégionales et inter frontalières entre transactionnaires
- Les salons immobiliers en régions
Le consommateur pourra ainsi juger des garanties qui lui sont apportées par le professionnel.
UNIS va poursuivre les actions de formations :
- Formations pour les professionnels. En 2009, le programme de formation compte 97 thématiques et 160 actions de formation. Les personnes formées sont des employés (53 %), des agents de maîtrise (10 %), des cadres (24%) et des chefs d’entreprises (13 %). Les formations choisies dans le cadre du DIF représentent 12 % à UNIS (la moyenne nationale est de 6%). 50% proviennent de TPE (moins de 10 salariés). La formation UNIS est donc un système qui fonctionne parfaitement bien.
- Formations pour les concierges et employés : L’UNIS a pour objectif, en 2009, de dépasser le bon résultat de 2008 : + de 2.500 gardiens d’immeubles ont bénéficié des formations organisées par le syndicat.
Constructeurs de maisons individuelles dans l'Ain
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