23 décembre 2016

Décret sur la mise en place d’un permis de louer : encore une aberration de plus !

La Loi ALUR a prévu un système de contrôle des mises en location pour certains logements… Deux ans et demi après avoir été voté, le décret d’application vient d’être publié. Celui-ci permet aux collectivités de définir certaines zones géographiques dans lesquelles la mise en location sera soumise à une déclaration ou à une autorisation préalable. Ce dispositif, selon les mots de la Ministre, « vise à améliorer le suivi des mises en location dans les zones où l’habitat indigne se développe ».

La FNAIM demande l’abrogation de ce décret
Alors que le CNTGI « devait permettre au gouvernement de recevoir des avis éclairés, concrets et essentiels » dixit Emmanuelle Cosse, il n’a à nouveau été ni consulté ni informé de ce décret !
« Les professionnels de l’immobilier sont garants de la décence des logements dont ils ont la gestion. C’est faire fi de leurs compétences que de leur demander d’appliquer ce décret », s’insurge Jean-François Buet, Président de la FNAIM. « Nous attendons de la Ministre que les professionnels soient exonérés de cette obligation ».

Autres aberrations :

- Les collectivités locales auront la possibilité d’élargir à leur guise le territoire défini de façon arbitraire.
- Comment seront calculées les amendes administratives, entre 5 000 et 15 000 €, qui seront infligées aux propriétaires contrevenants ?

« Nous voici de nouveau face à une mesure absurde qui va complexifier l’ensemble du marché locatif. Rappelons que l’habitat indigne représente 1% des locations en France et que ce décret ne résoudra en rien le problème », conclut Jean-François Buet.

20 décembre 2016

L’encadrement des loyers étendu à Lille

La ministre du logement, Emmanuelle Cosse, a annoncé le 16 décembre la mise en place de l’encadrement des loyers à Lille, à compter du 1er février 2017. Entrée en vigueur en août 2015 à Paris (loi ALUR), la mesure interdit à un bailleur de proposer à un nouveau locataire un loyer supérieur à une valeur plafond.

Pour le président de l’UNPI, il faut augmenter l’offre locative et non contraindre en réglementant. Jean Perrin apporte tout son soutien à l’action de l’UNPI Nord-de-France, présidée par Jean-Pierre Berlinet, qui a fait de cet encadrement locatif à Lille son « cheval de bataille » depuis 2015. Des prix fixés après 18 mois d’observation et une estimation coordonnée par l’ADIL 59, sans concertation avec les bailleurs privés de l’UNPI des Hauts de France ! De plus, 84% des loyers actuels à Lille sont au prix de marché et sont en phase avec le loyer médian défini. Les bailleurs privés qui connaissent bien leur marché sont donc raisonnables et n’ont ni besoin d’observatoire, ni d’encadrement.

L’UNPI Nord-de-France associée aux professionnels de l’immobilier, l’UNIS et la FNAIM, sont certains de l’inefficacité de l’encadrement et annoncent qu’une demande de suspension de l’arrêté préfectoral visant l’encadrement des loyers a été déposée en référé, en plus des deux procédures de contestation en cours sur le fond.

Les futurs investisseurs sont largement dissuadés d’investir dans un secteur réglementé de façon aussi complexe, ce qui va provoquer une réduction brutale du parc locatif privé.
Il faut rappeler que le blocage ou la réglementation des loyers n'ont jamais fonctionné dans le passé et ont aggravé les crises du logement, au détriment direct des locataires. La baisse des loyers est générale en France (cf. Clameur novembre 2016) et ne semble pas devoir être reliée à cet encadrement.

D'abord l'encadrement, ensuite la régulation, et enfin l'Etat définit unilatéralement les loyers à la place des propriétaires ! Les solutions contraignantes ont toujours montré leur inutilité.

Rétablissons la confiance et la liberté dans les rapports locatifs en 2017 sans la contrainte réglementaire !

50% de primo-accession

Comme annoncé en milieu d’année, les primo-accédants représentent aujourd’hui presque la moitié de la clientèle de CAFPI (48%). Taux historiquement bas, prix toujours attractifs, PTZ disponible aussi bien dans le neuf que dans l’ancien… sont autant de facteurs qui ont permis aux primo-accédants de retrouver la place qui est communément la leur.

La Cour des comptes a certes récemment suggéré de revoir les aides à l’accession, notamment le PTZ. Cependant, aucune mesure ne devrait être prise durant 2017. Il serait d’ailleurs dommageable de freiner l’élan actuel du marché immobilier, facteur important de l’activité économique du pays, déjà soumis à plusieurs contraintes.

Primo accédants
Preuve de l’intérêt pour la propriété, le montant moyen de crédit augmente chez les primo-accédants alors que la durée des prêts stagne : 197 284 € sur 234 mois contre 185 779 € sur 233 mois en novembre. Tout cela avec un effort moindre, puisque leur acquisition représente 4,11 années de revenus contre 5,07 ans le mois dernier.

Accédants
Chez les accédants, le processus est inverse : ils empruntent moins et sur moins longtemps : 194 249 € sur 187 mois contre 200 667 € sur 198 mois en novembre. Pour eux, l’effort est plus important. Il représente 4,94 années de revenus contre 4,61 avant.

16 décembre 2016

La FNAIM signe une convention de partenariat avec le réseau Côté Particuliers

La Fédération Nationale de l’Immobilier, qui rassemble quelque 10 000 adhérents, œuvre au quotidien, sous l’impulsion de son Président Jean-François BUET, pour la défense et l’unité de l’ensemble des professionnels de l’immobilier en France.

Attaché à ces principes, le réseau de professionnels de l’immobilier Côté Particuliers a décidé de rejoindre la FNAIM. Fort d’un réseau de 50 agences en licence de marque, implantées en cœur de ville, l’enseigne Côté Particuliers mise sur des services de qualité, des honoraires attractifs, et sur une transparence totale pour gagner la confiance de ses clients et travailler le plus souvent dans le cadre d’un mandat exclusif.

Pour Côté Particuliers, choisir la FNAIM «c’est poursuivre une démarche de professionnalisme et de transparence qui sont les valeurs primordiales de notre réseau » selon Jean-Philippe CROUAU, Directeur de l’enseigne, « par ailleurs, l’action syndicale est plus que nécessaire pour nous faire avancer et être entendus par les pouvoirs publics ». De nouvelles règlementations, votées ces dernières années, ont considérablement modifié l’exercice des métiers de l’immobilier que ce soit dans le domaine de la transaction, de la gestion ou encore de la location.

Dans cette logique, rien de tel que la collaboration entre différents acteurs de l’immobilier. Un réseau de franchisés a pour but d’améliorer la performance commerciale de ses membres, grâce à des outils spécifiques. Un syndicat est, lui, nécessaire pour appuyer ses adhérents et rassembler ces derniers autour de valeurs communes.

« Nous sommes heureux de compter parmi nos adhérents Côté Particuliers. Il s’agit pour nous d’une preuve de confiance envers notre rôle de premier syndicat de l’immobilier en France », déclare Jean-François BUET, Président de la FNAIM.

15 décembre 2016

Rapport France Stratégie sur la fiscalité du logement : « Il est temps d'arrêter de considérer que le propriétaire occupant est un privilégié ! »

France Stratégie vient de publier un rapport, sous la direction de Pierre-Yves CUSSET, sur la fiscalité du logement. Parmi les propositions avancées, deux concernent la taxe foncière : suppression ou refonte.

La FNAIM, par la voie de son président Jean-François BUET, est scandalisée devant de telles propositions :

« Ce rapport évoque des pistes inacceptables, en se proposant de transformer notre pays en une France de locataires au détriment du statut de propriétaire. Fragiliser le statut de propriétaire occupant, alors que notre pays connaît une situation économique difficile et un taux de chômage record, est tout simplement irresponsable. Être propriétaire de sa résidence principale constitue, au contraire, un élément de stabilité et de cohésion sociale, en particulier à l'âge de la retraite.

Il est faux d'affirmer que la résidence principale n'est pas suffisamment taxée : les taxes foncières ont augmenté de 58 % depuis 10 ans, contrairement aux loyers, qui eux ont suivi le rythme de l'inflation (+ 13,8 % depuis 10 ans).

Il est temps d'arrêter de considérer que le statut de propriétaire occupant est un statut de privilégié. C'est une injure à tous les petits propriétaires qui aspirent simplement à vivre sereinement dans un logement qui leur appartient.

Nous ne rejoignons les propos de ce rapport que sur un point, celui de la suppression des droits de mutation à titre onéreux car ce sont eux qui en effet réduisent la mobilité résidentielle ».

Par Jean-François BUET, président de la FNAIM


13 décembre 2016

Mobilisation du parc privé à des fins sociales : Un amendement discriminant

Suite à la remise du rapport de Christophe Robert de la Fondation Abbé Pierre, sur la mobilisation du parc privé à des fins sociales, Emmanuelle Cosse a porté un amendement dans le projet de loi de Finances 2016 afin de proposer des dispositifs fiscaux favorisant l’offre locative intermédiaire.

Ces incitations fiscales remplaceront les dispositifs « Besson ancien » et « Borloo ancien » et ciblent les zones tendues. La mise en location de logement ancien conventionné ouvrira droit à une déduction spécifique dont les taux seront différenciés en fonction du niveau de tension du marché locatif dans la zone considérée. En revanche, les professionnels de l’immobilier ont de nouveau été discriminés dans cet amendement où un taux de déduction spécifique de 85 % serait prévu uniquement dans le cadre de l’intermédiation locative ou d’un mandat de gestion confié à un organisme agréé.

Jean-François Buet, Président de la FNAIM, dénonce cette nouvelle mise à l’écart des professions immobilières :

« Cet amendement va dans la bonne direction pour améliorer l’offre locative intermédiaire sur l’ensemble du territoire. Mais il est absurde de limiter le bénéfice de l’abattement de 85% aux seuls biens gérés par une association agréée. Les professionnels de l’immobilier doivent être associés à cette démarche. Nous n’accompagnerons pas ce dispositif en l’état et proposerons donc des solutions alternatives à nos clients. Quand est-ce que le gouvernement comprendra qu’il doit s’appuyer sur notre profession pour promouvoir ces dispositifs ? »

Par Jean-François BUET, Président de la FNAIM

12 décembre 2016

Crédit Immobilier : La hausse des taux annoncée s’amorce

En ce mois de décembre, les meilleurs taux proposés par Cafpi se montent à 0,65% sur 10 ans, 0,80% sur 15 ans, 1,00% sur 20 ans et 1,25% sur 25 ans. Si ces taux diffèrent peu de ceux proposés le mois dernier, « l’inflexion de la courbe est réelle. Pour la première fois depuis plusieurs mois, les barèmes des taux des banques de décembre ne sont pas plus bas que ceux du mois dernier », précise Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de CAFPI.

La tendance s’inverse
Dans une étude menée par Cafpi auprès de ces principaux partenaires bancaires, représentant plus de 80% de sa production de crédits, le constat est sans appel. Si près d’un tiers des banques maintiennent des taux stables sur l’ensemble des durées, plus de la moitié d’entre elles ont augmenté leurs taux entre +0,05% et +0,15% sur 10, 15 et 20 ans (elles sont 41% à avoir pratiqué une hausse sur 25 ans). Certaines sont allées encore plus loin, avec des hausses entre +0,15% et +0,25%. Une banque affiche même des hausses sur l’ensemble des durées comprises entre +0,25% et +0,35%.
La fin d’un cycle
A partir de 2015, les taux bas des crédits immobiliers ont permis à de nombreux ménages de lancer et réaliser leur projet immobilier pour toutes les catégories d’emprunteurs, principalement les primo-accédants qui sont de retour. L’année 2016 va permettre aux banques d’établir un nouveau record de volumes crédits. Cependant, la concurrence constante entre elles a eu pour effet, de réduire considérablement les marges des banques.

Un besoin d’ajustement pour les banques. Cette baisse des marges était jusqu’à présent compensé par l’augmentation du volume de crédits alloués et la baisse du coût du risque (le fait pour une banque de ne pas être remboursée. « Mais elle conduisait à une impasse, contraignant les banques, par ailleurs soumises à une réglementation de plus en plus stricte, à envisager de réduire leur offre de crédit, au détriment des emprunteurs les moins aisés », souligne Philippe Taboret. La seule solution pour éviter une situation intenable sur le long terme est donc d’augmenter les taux, les banques pourront continuer à financer les projets immobiliers des particuliers.

Un pouvoir d’achat préservé ?
Les taux de crédit immobilier très bas peuvent également entrainer une montée des prix, « comme c’est déjà le cas en zone tendue telle que Paris », indique Philippe Taboret. « La demande est forte, alors que l’offre, elle, ne change pas, entrainant mécaniquement une hausse ». Des taux plus élevés devraient éviter aux prix d’augmenter de façon significative, maintenant ainsi la solvabilité des ménages.
Face à la remontée des taux, le marché ne pourra que s’adapter. « Je reste convaincu que, si les taux montent, les prix rebaisseront », analyse Philippe Taboret. En effet, avec des capacités d’emprunt moindres des acquéreurs, les vendeurs devront revoir leur prix à la baisse s’ils veulent se séparer de leur bien.

A quoi s’attendre pour 2017 ?
Dans ce contexte, la remontée des taux ne devrait pas dépasser les +0,5% jusqu’au 1er trimestre de l’année prochaine. Aujourd’hui, les indicateurs de croissance s’améliorent des deux côtés de l’Atlantique et l’inflation est enfin là. Mais ces indices restent faibles, obligeant les banques centrales à un interventionnisme fort.

07 décembre 2016

Le charme unique de vivre sur une île à deux pas de Paris

Un cadeau de la nature

Quand le soleil se lève sur la Seine et rougeoie les eaux du fleuve, il procure une bienfaisante sensation de sérénité. Ce cadeau de la nature est offert aux heureux occupants de la résidence « Neuilly la Grande Jatte ».

Rares sont les bénéficiaires d’un tel art de vivre. Les opportunités de vivre sur une île à proximité de la capitale relèvent désormais de l’improbable. L’Ile Saint Louis compte à peine une centaine d’habitants à temps plein. Sa voisine de la Cité distille au compte-gouttes les appartements qui se libèrent.

Un site qui n’aura plus jamais d’équivalent

Le programme développé par le promoteur SEGER s’inscrit dans cette même veine d’exception. Il est même unique, en ce sens que la résidence a été bâtie sur le dernier terrain constructible de l’île de la Jatte.

L’immeuble surplombe la Seine et suggère une impression de tranquillité. Aménagé en 24 appartements seulement, il privilégie l’intimité de ses habitants. Ces derniers peuvent être propriétaires occupants à l’année, ou utiliser leur bien comme pied-à-terre lors de leurs séjours dans la capitale. Ils peuvent aussi être les locataires d’un investisseur avisé. Dans tous les cas, le cadre et la qualité de construction de la résidence leur procurent un confort de vie sans équivalent.

Une véritable île avec un petit port

Des squares et un vaste terrain de sport accueillent des visiteurs paisibles qui apprécient aussi le chemin de halage, dessiné sur tout le pourtour de l’île de la Jatte. Celle-ci possède son propre petit port. Bien dissimulé sous l’arche d’un pont, il accueille des petits canots automobiles en bois. Certains propriétaires se servent de leur « jouet » pour se rendre au travail ou à leurs rendez-vous d’affaires, à l’arrivée des beaux jours.

La Défense et les Champs-Elysées à portée de mains

Il est vrai que le quartier d’affaires de La Défense est tout proche. Il l’est même tellement qu’on croit pouvoir toucher ses tours. De même, l’Arc de triomphe se trouve à dix minutes en voiture.

Une architecture à la fois moderne et hors du temps

Pour renforcer cette sensation d’art de vivre hédoniste, l’architecte Fridrik Bjarnason a multiplié les allusions à l’Art Déco. C’est le style emblématique de l’époque bénie où les Parisiens allaient prendre le bon air en allant assister aux régates de Chatou ou d’Argenteuil. Pour les appartements, il a privilégié l’arrivée de la lumière.

SEGER, Promoteur de la qualité durable

Initiateur du projet, le Groupe SEGER a été créé à Dijon en 1976. Mais il a quitté depuis longtemps le berceau de la Côte d’Or pour développer ses réalisations à Strasbourg, Lyon, Menton, et maintenant, Puteaux et Neuilly-sur-Seine... Cependant, jamais, il ne s’est départi de son ambition de qualité haut de gamme et pérenne,qui a toujours été sa marque de fabrique depuis ses origines.

POLITIQUE DU LOGEMENT : MESURES D'URGENCE

15 propositions UNPI urgentes pour redonner confiance dans l'immobilier

- Rééquilibre des rapports locatifs ;
- Rétablir la confiance ;
- Supprimer la loi ALUR ;
- Baisse de la fiscalité ;
- Favoriser l'investissement ;
- Réforme du logement public

Urgence


Remettre la politique du logement sur les rails est un enjeu majeur pour notre économie. Il est urgent pour les propriétaires de voir la fiscalité dégonfler et de mettre un stop définitif au harcèlement textuel qu'ils subissent. Le changement doit être radical.

L'UNPI rappelle aux candidats à la présidentielle de 2017 que la politique du logement doit être au coeur de leurs programmes.

Les propriétaires, occupants et bailleurs, attendent des mesures qui facilitent leur quotidien, qui leur redonnent confiance dans l'immobilier.

La pierre a toujours été gage de stabilité sociale et de dynamisme économique : l'état ne peut plus continuer à taxer autant les propriétaires qui finiront par se détourner définitivement de l'investissement immobilier, comme l'ont déjà fait les institutionnels. Des milliers d'emplois y sont liés, principalement les artisans de la construction et de la rénovation.

Les propriétaires sont prêts à s'engager dans les grandes mutations technologiques, environnementales et d'accessibilité. Cette dernière demeure un enjeu majeur pour les 50 années à venir, afin de loger le plus longtemps possible chez eux nos aînés. De plus, les propriétaires sont un chainon essentiel de la rénovation et la construction, toute une économie est liée aux carnets de commandes qu'ils fournissent. Des dizaines de milliers d'emplois y sont attachés.

Dans tous les cas, il sera primordial que nos gouvernants intègrent plusieurs paramètres simples dans leurs "grandes réflexions" : réaffirmer la liberté contractuelle entre bailleurs et locataires, afin de rééquilibrer leurs rapports, redéfinir un impôt juste et consenti au moyen d'une baisse drastique de la pression fiscale et d'une stabilité générale de la règlementation.

Ainsi, notre fédération propose un livret de 15 mesures d'urgence à prendre par le futur gouvernement dès l'été 2017, avec le soutien de sa majorité, car il n'y a plus une minute à perdre pour remettre la politique du logement sur les rails.

Ainsi les propriétaires ne demandent rien de plus que de l'équilibre, de la stabilité et une réelle vision d'avenir pour une politique du logement à la fois ambitieuse, efficace et juste.

La propriété est une fierté : il faut la protéger, la promouvoir et la conserver !

Jean PERRIN,
Président de l'UNPI

Première sortie positive pour Homunity et remboursement des investisseurs avec 3 mois d’avance !

Remboursement des investisseurs avec 3 mois d’avance !

Neuf mois après avoir financé une opération de construction de 21 appartements à Colombes (92) au 52 boulevard Valmy, la plateforme de crowdfunding immobilier Homunity rembourse ses investisseurs avec 3 mois d’avance.

Bien que le chantier ne soit pas encore terminé, Pierre Promotion a pu rembourser les 200 000 euros en 9 mois seulement (contre 12 prévus initialement), tout cela grâce à une commercialisation achevée, un avancement du chantier conforme aux prévisions, une trésorerie positive et d’excellentes relations avec le partenaire bancaire qui a autorisé le promoteur à rembourser les investisseurs en premier.

Le rendement prévisionnel de 9% annuel a été respecté et au total sur les 200 000 euros avaient été investis en janvier 2016, ce sont donc 213 500 euros qui ont été remboursés cette semaine aux 8 investisseurs ayant pris part au financement de l’opération.

Concrètement, une personne ayant investi 10 000 euros recevra un remboursement avec 675 € d’intérêts.

Première sortie positive pour un projet Homunity

Homunity a lancé son activité de financement de projet de promotion immobilière en janvier 2016 et depuis 6 projets ont été financés pour un total de plus de 2,2 millions d’euros levés sur la plateforme. « Cette première sortie, conforme aux performances prévisionnelles annoncées lors de la campagne en janvier dernier, est une excellente nouvelle pour la plateforme et va permettre de faire un premier bilan avec les investisseurs afin d’améliorer ce qui peut l’être, tant sur les informations transmises avant l’investissement, que sur le suivi de projet » explique Quentin Romet, cofondateur et président d’Homunity.

La satisfaction client pour objectif n°1

Améliorer l’expérience utilisateur est un objectif prioritaire chez Homunity. Depuis le lancement du nouveau site au 2nd trimestre 2016, de nombreuses fonctionnalités ont été ajoutées aux espaces personnels des investisseurs : visualisation du chantier via photos 3D, téléchargement de l’ensemble des justificatifs, suivi de l’avancement du chantier et de la commercialisation…

« La promotion immobilière étant un métier complexe et peu connu, il est capital que nous soyons en mesure de faciliter la compréhension d’un projet grâce à des outils performants » explique Quentin Romet, cofondateur et président d’Homunity.

La prochaine sortie positive devrait avoir lieu en janvier 2017, toujours avec Pierre Promotion, avec l’opération de Croissy (78) vendue en bloc à l’OGIF, un bailleur social. Le rendement prévisionnel est également de 9% annuel.

Prix, volume des transactions : gare au trompe-l’œil des statistiques

La reprise n’est pas pour tout le monde
La reprise des ventes dans le neuf, le redémarrage des chantiers, la vigueur retrouvée du marché de la revente, largement portée par l’aubaine des taux bas : tout cela est indéniable. Mais ce n’est pas faire l’oiseau de mauvais augure que de constater que tout ne va pas bien. Les difficultés structurelles du pays persistent. Par la diversité de leurs implantations sur tout le territoire, les agents de la FNAIM sont bien placés pour le constater : il existe désormais une France à plusieurs vitesses. Dans un périmètre d’une centaine de kilomètres, la moyenne des prix fait apparaître des disparités qui relativisent l’optimisme de certains.

De nombreux contre exemples
Ainsi, alors qu’à Lyon, les prix augmentent de 2,1 %, dans la ville voisine de Saint Etienne, ils reculent, sur la même période, de 1,5 %. De même, dans le département tout proche de l’Isère, les agents ne se plaignent pas spécialement de l’activité. Ils sont cependant bien obligés de constater que les acheteurs sont moins riches que les vendeurs. Du coup, les prix baissent dans l’ancien.
Dès lors, comment s’étonner, au niveau national, que le constat de reprise, étayé par une hausse des prix de 0,5 % ne soit pas du tout ressenti de cette manière à Poitiers, où ils chutent de 6,5 %, ou à Amiens (-3,9 %) ?

Des vents néanmoins porteurs pour le neuf
Il n’en demeure pas moins qu’entre novembre 2015 et octobre de cette année, 432 300 permis de construire ont été accordés. C’est 14,3 % de plus qu’un an plus tôt sur la même période. Le nombre de mises en chantier s’est, lui, élevé à 367 800, soit 8,1 % de progression sur un an.
Du côté de la promotion immobilière, le redémarrage observé fin 2014 s’est poursuivi, avec une progression de 17,4 % des mises en vente (avec un volume de 116 915 logements) et de 17,5 % des réservations à la vente (représentant 118 424 appartements et maisons).

L’aubaine des taux bas
Quand on pense qu’en 2008, la moyenne nationale des taux fixes était encore de 5,19 % ! Elle s’est établie à 1,67 % en 2016 et elle a même perdu 66 points de base en cours d’année. Cette conjoncture exceptionnelle a été souvent un facteur déclenchant, surtout quand parallèlement, les prix du mètre carré ne bougeaient pas, voire baissaient. Mais cette appétence pour l’immobilier ne traduit pas du tout la confiance des ménages envers leur avenir professionnel. Ils ne sont pas rassurés par la santé de l’économie en général. Ce sera d’ailleurs l’un des principaux enjeux du nouvel hôte de l’Elysée que de redonner aux Français des motifs d’espérance.

L’immobilier doit peser de tout son poids dans la présidentielle - Les quatre axes de propositions de la FNAIM

Le logement est vital pour l’emploi, la croissance et la paix sociale
A l’occasion de son congrès, la FNAIM alerte les candidats à la présidentielle. « Il ne semble pas que l’immobilier obsède la campagne, regrette Jean-François Buet, Président de la Fédération nationale de l’immobilier, alors que la France a besoin d’un Président qui comprend que le logement est vital pour l’emploi, la croissance et la paix sociale ».

Quatre grands dossiers à traiter avec pragmatisme et réalisme
C’est pourquoi, forte de l’expérience de ses milliers d’agents sur le terrain, la Fédération propose quatre grands axes de travail : réviser la fiscalité nationale et locale ; stabiliser la production de textes législatifs et simplifier ceux qui ont été mal rédigés ; revitaliser le logement existant ; et revoir les politiques pour le logement social.

Fiscalité : pour un vrai statut du bailleur privé
Un signal fort envoyé en direction des particuliers, citoyens et contribuables serait d’admettre leur rôle économique et leur apport à la collectivité, lorsqu’ils procèdent à un investissement immobilier. Cette reconnaissance doit passer par l’instauration d’un statut fiscal du bailleur privé, aussi bien dans le neuf que dans l’existant. La FNAIM préconise de l’accompagner de la création d’un patrimoine d’affectation locatif national, dans lequel l’ensemble des biens immobiliers destinés à la location à usage d’habitation seraient comptabilisés.

Chaque logement bénéficierait d’un amortissement minimum : il serait majoré pour les biens acquis neufs, renforcé pour les logements loués en bail solidaire. L’amortissement vaudrait aussi pour les travaux réalisés sur le logement existant. Il remplacerait le principe actuel de déductibilité immédiate. Enfin, dans ce contexte, la totalité des déficits fonciers constatés pourrait être imputée sur le revenu.

Impôts locaux : contenir l’augmentation de la taxe foncière
La FNAIM est particulièrement sensible à ce qui se passe sur le terrain. Elle constate une disparité entre régions et localités sur le montant des taxes foncières. Elle appelle les candidats à la vigilance, d’autant que dans le programme du vainqueur de la primaire de la droite et du centre, rien ne figure à ce sujet.

Les professionnels de l’immobilier préconisent, en matière de fiscalité, de maintenir les exonérations actuelles pour la résidence principale. Afin de sortir du maquis fiscal, il faudrait simplifier la fiscalité sur les plus-values avec un abattement fixe de 10% sur la plus-value brute, et une imposition, qui en tenant compte de l’érosion monétaire, bénéficie d’un taux unique de 20%.

Assouplir la loi ALUR
Emblème du productivisme législatif, la loi ALUR est dans le viseur du candidat François Fillon, qui prévoit son abrogation. La FNAIM demande son assouplissement, et particulièrement la suppression de l’encadrement des loyers. Quant aux observatoires locaux des loyers, ils doivent être ouverts aux professionnels.

Le décret de 1987 sur les charges locatives doit aussi être revu, de même que l’article de la loi Molle sur le cumul garantie loyers impayés-caution personne physique.

Logement existant : le grand chantier de la transition énergétique
Parce que le bailleur sera reconnu agent économique à part entière, par un statut digne de ce nom et par le droit, propre à tout entrepreneur, d’amortir ses investissements, une véritable rénovation énergétique du parc existant pourra être envisagée. En attendant, il faut pérenniser les aides en la matière.

Il faut aussi inciter fiscalement les travaux sur la résidence principale, et maintenir le PTZ dans l’existant.

Logement social : pour qu’il serve à ceux qui en ont vraiment besoin
Les plafonds de ressources d’accès au logement social doivent être révisés. Les conditions du droit au maintien dans les lieux doivent être durcies. Les procédures de fin de droit au maintien doivent être simplifiées pour faciliter la mobilité.

La mission centrale du logement social est de loger les familles qui n’ont pas accès aux logements privés. Mais ce constat ne doit pas faire oublier que le parc privé, en locatif et en accession, est un logeur social de fait, car il héberge une quantité importante de personnes à ressources faibles ou modestes.

La FNAIM souhaite que toutes ces questions soient prises en compte par nos futurs dirigeants. Mais surtout, elle tient à les voir traités comme éléments centraux de leurs politiques, et non pas comme des dossiers annexes à des sujets jugés plus prioritaires.

Logement social : le paradoxe français

La France, premier constructeur européen de logements sociaux

Les trois quarts des Français peuvent prétendre à un logement social. Pourtant, seuls 17% d’entre eux en bénéficient. De la part des pouvoirs publics, ce n’est pas faute d’y consacrer des efforts : avec 4,8 millions de logements, le parc français est le deuxième d’Europe, derrière celui du Royaume Uni (5 millions), et loin devant l’Allemagne (1,5 million). Nous sommes en plus le premier pays constructeur en Europe : 109 000 chez nous, contre 75 000 en Grande Bretagne et 23 000 en Allemagne. Mais en définitive, quelle efficacité chez nous par rapport à nos voisins ?

L’Allemagne ne connaît pas les HLM

Outre Rhin, le pays le plus peuplé d’Europe dispose du parc le plus faible de logements sociaux. Seuls 4% des ménages y logent, alors que le pays connaît ses travailleurs pauvres et un nombre non négligeable de revenus modestes. L’explication réside dans le fait que le statut de logement social est temporaire. Le bien retombe dans le secteur privé à la fin de son subventionnement. En outre, il n’existe pas d’équivalent aux logements HLM. Les bailleurs sont des investisseurs privés ou des collectivités territoriales.

Autres particularités germaniques, le loyer est augmenté annuellement en corrélation avec la baisse des subventions. Par ailleurs, le droit au maintien dans les lieux n’existe pas véritablement.

La Grande-Bretagne préfère les contrats courts

Avec un parc équivalent en nombre, la Grande Bretagne serait-elle alors plus proche de la France ? Pas davantage, car le système de location diffère largement. Il est plus souple et régi par deux types de contrats. L’un est souple : mis en place en 2012, il fixe des baux à durée déterminée, de deux à cinq ans, renouvelables. L’autre, sécurisé, garantit un droit au maintien dans les lieux, mais seulement au terme d’une période d’essai de douze mois, durant laquelle est vérifié le bon entretien du logement par le locataire, le paiement des loyers, etc.

La pertinence d’un statut de bailleur privé en France

Face à ce constat de coût extrême pour la France de sa politique publique de logements, la pertinence d’un véritable statut du bailleur privé apparaît pleinement dans notre pays. Son rôle économique est prouvé, de même que son apport bénéfique à la collectivité.

Il faut donc lui reconnaître des droits identiques à ceux d’un entrepreneur, notamment celui d’amortir ses investissements. Ce droit s’accompagnerait de la création d’un patrimoine d’affectation locatif national, dans lequel l’ensemble des biens immobiliers destinés à la location à usage d’habitation serait comptabilisé.

Le droit à l’amortissement pour tous les types de biens

Chaque logement bénéficierait d’un amortissement minimum : majoré dans le neuf, renforcé pour les biens loués en bail solidaire, il concernerait aussi les travaux réalisés dans l’ancien, en particulier les travaux de rénovation énergétique. En outre, il faudrait que la totalité des déficits fonciers constatés puisse être imputée sur le revenu.

05 décembre 2016

Pour un Président de la République éclairé sur la politique du logement

On ne peut pas dire que la politique du logement obsède la campagne des élections présidentielles. Le redémarrage de l'activité de vente du neuf, la reprise consécutive des mises en chantiers et des autorisations de construire, la vigueur retrouvée du marché de la revente, largement portés par la baisse des taux d'intérêt, ont eu tendance à faire croire que tout allait bien. Les problèmes structurels ont fini par être masqués.

Il est essentiel de dire de quelle politique du logement la France a besoin. Elle a d'abord besoin d'un Président qui mesure que le logement est cardinal, pour l'emploi, pour la croissance, pour la paix sociale, et qu'il n'est pas accessoire aux autres pans de la politique. L’intérêt du chef de l'État se manifestera par l'attribution de prérogatives larges pour le ministre en charge du logement, incluant l'aménagement du territoire et l'équipement, et ayant du poids dans les arbitrages, notamment budgétaires.

On attend également du futur Président qu'il porte un regard juste sur les acteurs du logement, ceux du public et ceux du privé. L'impératif de mixité du logement HLM ne doit pas lui faire négliger sa mission centrale, qui est de loger les familles n'ayant pas accès au logement privé. Symétriquement, il n'est pas admissible d'oublier le logement social de fait: le parc privé, locatif et en accession, loge une fraction importante des personnes à faibles ressources ou modestes. A ce titre, conformément aux critères européens, c'est le profil de l'occupant qui doit qualifier le logement, et non le producteur du service. Le même régime civil, financier et fiscal doit être appliqué à ceux qui participent à la même mission, en particulier sociale.

Le pays a ensuite besoin de stabilité et de simplicité juridiques. ALUR. Si quelques dispositions de la loi ALUR méritent amélioration, les mesures de jugulation et d'entrave, comme l'encadrement des loyers, doivent disparaître. Le reste de la loi, porteur de valeur ajoutée et de transparence, ne doit pas bouger. En revanche, qu'on ne rajoute rien de tout le quinquennat.

Il faut aussi simplifier les normes de construction et de travaux, mais aussi les majorités de décision en copropriété, les dispositifs d'aide et d'allocation ou encore les statuts fiscaux applicables aux investisseurs. Qu'on allège les contraintes déclaratives tracassières qui empêtrent l'exercice des agences immobilières et des cabinets de gestion, telles que la loi qui interdit le démarchage téléphonique ou encore les contraintes majorées d'affichage obligeant à exprimer le prix avec et sans honoraires...

Il faut aussi un pacte de stabilité fiscale. On sait que deux ou trois ans sont nécessaires à une assimilation complète des nouveautés par le corps professionnel, puis par les contribuables. Les stratégies patrimoniales obéissent à des mouvements longs, qui exigent que l'environnement ne soit pas en permanence agité de secousses telluriques. Une loi de programmation quinquennale serait le meilleur véhicule. Bien sûr il est urgent de réduire l'imposition des plus-values de cession, comme les droits de mutation à titre onéreux, pour fluidifier les ventes et les acquisitions. Doter d'une reconnaissance fiscale spécifique les propriétaires bailleurs qui consentent des loyers intermédiaires est également indispensable, sans distinction du neuf et de l'existant et en considération du dividende social payé à la collectivité.

Le futur Président de la République devra parler couramment la langue des élus locaux : les maires et les présidents de communauté d'agglomération sont essentiels. Sans leur adhésion aux principes d'une bonne politique du logement, l'État ne parviendra à rien et ce qui sera fait à Paris sera défait sur le territoire. C'est par le dialogue et la compréhension de leurs problématiques qu'on parviendra à les faire participer à l'élan de modernisation de la politique du logement. Par exemple, la mise en œuvre coercitive et sans nuance du quota de logements sociaux est maladroite, comme la stigmatisation des communes en retard sur les 25%.

Le prochain locataire de l'Élysée serait bien inspiré de ne rien décider sans avoir écouté les professionnels du logement, qui sont gages de réalisme et de pragmatisme. Ils l'aideront, la FNAIM en tête, à faire que sa politique soit porteuse des vertus qui conditionnent la réussite.

01 décembre 2016

Mesures fiscales annoncées par Emmanuelle Cosse sur les logements vacants - L'avis de Norbert Fanchon, Président du Groupe Gambetta

« Si les mesures annoncées par Emmanuelle Cosse sur les logements vacants peuvent effectivement faire revenir des logements sur le marché, ce n’est pas suffisant. C’est l’ensemble de la politique du logement qui doit être entièrement repensée. Il faut revoir les préceptes d’ aujourd’hui. Pour être efficace, trois mesures me semblent indispensables : arrêter les aides fiscales pour soutenir la production de logements neufs, aider les élus locaux et faire baisser les impôts

Pour rappel, la ministre du Logement, a annoncé, à l’occasion de la remise du rapport de la Fondation Abbé Pierre sur la mobilisation du parc privé à des fins sociales, qu’elle souhaitait proposer, dans le cadre du Projet de loi de finances rectificative 2016, deux mesures fiscales pour inciter les propriétaires à remettre sur le marché leur logement vacant :
- une exonération de l’impôt sur le revenu proportionnelle à l’effort consenti par le propriétaire en matière de loyer (il pourra déduire 15 à 70 % des loyers perçus),
- un "abattement majoré de 85 %" pour ceux qui choisissent de confier leur appartement en gestion à une association agréée.

Ces mesures rappellent l’idée de François Fillon, candidat à l’élection présidentielle pour la droite et le centre, ainsi que quelques-uns de ses concurrents, de créer un bail à loyer modéré pour les locataires, qui aurait pour conséquence d’augmenter la base taxable de l’ISF ».

Norbert Fanchon, Président du Directoire du Groupe Gambetta

30 novembre 2016

Ile Maurice : de belles opportunités d’investissement

L’Ile Maurice s’est ouverte aux investisseurs étrangers en 2002 et à instaurer au fil des ans divers types d'investissement immobilier* destinés à favoriser l’investissement étranger. Son cadre de vie et sa fiscalité attrayante permettent au marché immobilier de proposer de nombreuses opportunités d’investissement avec une large gamme de prix. Ces dix dernières années, 1 766 propriétés haut de gamme ont été vendues à des étrangers.

Un marché de résidences secondaires

Attirées par la fiscalité locale très favorable, la qualité de vie et la stabilité politique et économique, les grandes fortunes internationales acquièrent sur l’Ile Maurice leur 4e, voire 5e, résidence secondaire. L’ile Maurice attire également de nombreux expatriés, ayant fait le choix de venir commencer une nouvelle vie sur l’ile.

Français et Sud-Africains en première ligne. La tradition française de l’ile, le bilinguisme (anglais/français) et sa situation géographique, proche de l’Afrique et avec seulement 2 ou 3h de décalage horaire par rapport à l’Europe, font de l’Ile Maurice un lieu de villégiature recherché. Si les Français et les Sud-Africains restent majoritaires (ils représentent respectivement 44,6% et 21,7% des acheteurs), le marché mauricien s’ouvre de plus en plus au Royaume-Uni (8,9% des acheteurs), aux Emirats Arabes Unis, à la Belgique (2,6%), au Luxembourg, à la Russie ou encore à la Suisse (2,7%). 6,9% des acheteurs sont des Mauriciens.

Des biens destinés à la location saisonnière

Les investisseurs désireux de profiter du dynamisme du marché locatif saisonnier de l’ile Maurice se tournent vers deux types de biens : les villas de luxe, situées à l’intérieur de centres de loisirs de standing proposant golf, marina, piscines, conciergeries…, et les appartements et duplex, qui se concentrent dans les centres villes et les secteurs touristiques comme Grand Baie ou Rivière Noire. Ces biens sont très recherchés à la revente.

Sur les opérations d’investissement, BARNES propose une solution de gestion locative comprenant la gestion, le nettoyage, l’entretien du bien ainsi que la préparation de l’arrivée avec un service de conciergerie et une plateforme téléphonique disponible 24h/24.

Exemple d’investissement : le programme O’Soley
Situé à 350 mètres de la mer, cette résidence sécurisée, vendue en VEFA, avec piscine comprend 9 penthouses et 18 duplex proposés à partir de 400 000 €.

Prix du neuf. Les programmes neufs achetés en état futur d’achèvement (VEFA) sont générateurs de plus-values, car leurs prix augmentent dès le début de la construction. Le marché offre une très large gamme de prix allant de 350 000 € à 12 M€.

Une fiscalité optimisée pour les résidents étrangers

Acheter un bien immobilier permet suivant le type d’investissement d’être éligible à la résidence permanente. En résidant plus de 183 jours sur l’ile, il est également possible d’être domicilié fiscalement sur place et de bénéficier des avantages fiscaux que propose le pays.

Un statut de résident avantageux. En devenant résidents mauriciens, les Français bénéficient d’une taxation forfaitaire à 15 % sur les sociétés et les particuliers, d’une absence de taxes sur les plus-values, de taxes foncières, d’impôt sur la fortune, de taxes sur les successions de patrimoine et d’imposition sur le rapatriement de dividendes et de capital.

Absence de double imposition. L’Ile Maurice dispose également d’un traité de non-double imposition avec 37 pays, dont la France. Ainsi les revenus tirés des locations de biens immobiliers ne sont pas imposables. De même, les biens situés sur l’Ile Maurice ne sont pas soumis à l’ISF. Cependant, lors d’une succession, si l’héritier est domicilié en France, c’est le droit français qui s’applique.

*des offres d'investissements existent pour les étrangers dans des programmes réglementés (Real Estate Scheme, Intergrated Resort Scheme...). L'acquisition aux étrangers en est facilitée, et ces programmes approuvés par le gouvernement apportent des garanties aux acheteurs sur la qualité des biens proposés. En 2015, le gouvernement a souhaité harmonisé en ne laissant qu’une seule offre, le Property Development Scheme, qui s’applique à tous les nouveaux projets.

28 novembre 2016

Fundimmo au SIMI

Pour la deuxième année consécutive, la plateforme de crowdfunding immobilier Fundimmo participera au SIMI (Salon de l’immobilier d’entreprise) qui se tiendra du 30 novembre au 2 décembre au Palais des Congrès de Paris. Cette année, les startups seront à l’honneur avec un focus « Smart & News by SIMI »

A cette occasion, Fundimmo fera découvrir le crowdfunding aux promoteurs immobiliers comme étant une solution de financement alternative et innovante permettant de lever des fonds auprès d’investisseurs particuliers et professionnels jusqu’à 2,5 millions d’euros par projet et par an.

Lancée il y a seulement un an (novembre 2015), Fundimmo a su prouver son sérieux grâce à son ingénierie financière et son équipe de professionnels du secteur. Ce sont des startups telles que Fundimmo qui permettent de révolutionner petit à petit le secteur.

Rendez-vous immanquable de l’industrie immobilière, le SIMI est une véritable « vitrine » du marché immobilier français de l’immobilier d’entreprise, mais aussi le reflet des nouvelles tendances du secteur. Ce sont plus de 450 sociétés et 26 000 professionnels qui devraient participer à cette 15ème édition du salon.

Pour rencontrer Fundimmo, rendez-vous un stand D102 au niveau 1.

25 novembre 2016

Surtaxe sur les résidences secondaires : la surenchère !

Sur la demande de la Mairie de Paris, un amendement socialiste au projet de loi de finances pour 2017 prévoit d’augmenter la surtaxe sur les résidences secondaires en zones tendues de 20 à 60 %.
Son produit est estimé à 150 millions d'euros et serait versé au budget des communes.

Concrètement, cette "surtaxe d’habitation" concernera 28 agglomérations soit 1.100 communes déjà soumises à la taxe sur les logements vacants.

Pour le président de l’UNPI, le gouvernement rompt une nouvelle fois son engagement de stabilité de la fiscalité et de relance du secteur immobilier !

Jean PERRIN s’insurge contre cet énième projet de taxation des propriétaires qui est inéquitable et contre-productif.

Les résidences secondaires visées sont celles qui seraient « insuffisamment occupées et non louées », mais elles le sont toutes par nature !

De plus, aucun nouveau logement locatif ne sera créé du fait de cette mesure, puisque les résidences secondaires n’ont pas cette vocation.

La pression fiscale locale est d’ores et déjà insupportable : certains propriétaires doivent déjà verser au titre de la taxe foncière jusqu’à trois mois de loyer.

L’UNPI demande donc le retrait immédiat de cet amendement. Le gouvernement doit respecter ses engagements de stabilité fiscale.

24 novembre 2016

Immobilier : les bonnes nouvelles à venir pour 2017 analysées par Immoprêt

Le Projet de Loi Finance (PLF), annonce des changements dans le secteur de l'immobilier pour 2017. Pas d'inquiétude à avoir cependant car il s'agit de bonnes nouvelles !

Immoprêt, courtier en prêt immobilier et assurance de prêt analyse les tendances et les dispositifs mis en place en 2017, leurs avantages et inconvénients.

1/ La tendance des taux bas continue en 2017

Après une année 2016 marquée par la baisse historique des taux d'intérêt, l'année 2017 s'annonce être une bonne année pour les futurs acquéreurs. En effet, Immoprêt prédit une stabilisation des taux pour ce début d'année après une très légère hausse.

« Les taux d'intérêt devraient remonter très légèrement dans les prochains mois mais resteront à des niveaux très bas » explique Jauffrey Ianszen, Directeur Réseaux & Développement chez Immoprêt.

2/ Le dispositif Pinel, pour un investissement locatif intelligent

Ce dispositif d'investissement locatif, installé depuis 2015 en France, est reconduit en 2017. Il consiste, pour les investisseurs, à acheter un logement et à s'engager à le louer sur une période de 6, 9 ou 12 ans, pour bénéficier d'une réduction d'Impôts conséquente (allant de 12 à 21% de l'investissement). Le propriétaire s'engage alors à ne pas dépasser un plafond imposé pour le loyer et à choisir des locataires ayant des ressources qui n'excèdent pas un certain montant. De plus, le montant d'investissement est doublement plafonné à 300 000 euros et 5 500 €/m². « Le dispositif Pinel représente désormais la moitié des ventes de logements neufs en France » indique Michel Sapin, ministre de l'Économie et des Finances.

« La reconduction du dispositif Pinel va permettre une augmentation de l'investissement locatif dans les secteurs où la demande est plus forte que l'offre locative. Une bonne nouvelle pour les clients que nous accompagnons au quotidien» Explique Jauffrey Ianszen, Directeur Réseaux & Développement chez Immoprêt.

3/ La FISE, vision 360° du prêt

Au 1er janvier 2017, les banques seront tenues de remettre au client une fiche d'information, au plus tard lors de l'émission de l'offre de prêt. Elle inclura la nouvelle notion du TAEG (Taux Annuel Effectif Global, anciennement appelé TEG). Ce dernier comprend le taux d'intérêt nominal, les assurances, les frais de dossier, la garantie, les frais accessoires (honoraires de courtage si ils existent, frais de mise en place de la caution ou de la délégation d'assurance) mais aussi les frais de tenue de compte et le coût de l'évaluation du bien immobilier.

L'objectif est que le client ait une vision globale et détaillée du contrat de crédit proposé et des éventuels services accessoires. « Ces nouvelles informations fournies à l'acquéreur appuient le fait qu'un prêt immobilier, ce n'est pas qu'un taux d'intérêt et un taux d'endettement à 33% » explique Jauffrey Ianszen.
C'est un réel pas en avant car le devoir de conseil s'étend à tous les professionnels du financement immobilier et il devient « l'obligation d'explication ».

4/ Le Prêt à Taux Zéro reconduit

Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) est un prêt immobilier sans frais de dossier et dont les intérêts sont à la charge de l'État, attribué sous conditions de ressource aux personnes n'ayant pas été propriétaires depuis au moins deux ans. Reconduit en 2017, il reste identique à celui de 2016. Plus de 120 000 PTZ ont été accordés en 2016.

« Cette formule de prêt est idéale pour les primo-accédant qui ont été plus de 24000 à être accompagnés par Immoprêt en 2016 ». déclare Jauffrey Ianszen.

5/ L'Eco prêt élargit pour faire des économies d'énergie

La loi de finances pour 2016 a reconduit ce prêt sans intérêts jusqu'au 31 décembre 2018. Il permet de financer les travaux de rénovation pour faire plus d'économie d'énergie. C'est une avance de fonds sans condition de ressources, permettant de financer des travaux d'amélioration de la performance énergétique, sans payer d'intérêts.
Tous les propriétaires sont concernés, qu'ils soient occupants ou bailleurs. Seules conditions : le logement doit être une résidence principale pour un propriétaire ou un locataire et doit avoir été construit avant le 1er janvier 1990.
Le prêt est d'une durée maximale de 10 ans, avec un minimum de 3 ans et le montant de l'emprunt ne peut pas dépasser 30 000 € par logement.

6/ Loi Sapin II, bonne nouvelle pour l'assurance de prêt

A savoir : 85% des emprunteurs souscrivent une assurance de prêt auprès de leur banque et elle peut représenter jusqu'à 1/3 du coût global du crédit. L'impact est loin d'être marginal.
La loi Sapin II qui vient d'être adoptée le 8 novembre, permet désormais à tous les emprunteurs de changer leur assurance emprunteur chaque année au-delà des 12 premiers mois.
Pour Immoprêt, cette mesure est une très bonne nouvelle pour les propriétaires emprunteurs qui vont pouvoir économiser sur le coût global de leur crédit et faire jouer la concurrence.
Pour accompagner les emprunteurs au plus près de leurs attentes, Immoprêt a mis en place "ieasy" Solution full digital, un service dédié à l'assurance.

7/ Dispositif Censi-Bouvard

Le PLF 2017 prévoit également la prorogation du dispositif Censi-Bouvard pour soutenir la construction de logements neufs en résidences avec services, uniquement pour les résidences étudiantes et les résidences seniors. Le Censi-Bouvard permet une réduction d'impôt de 11 % du montant HT de l'investissement.
Si les résidences de tourismes ne font plus parties du dispositif Censi-Bouvard, le ministère des Finances a annoncé la création d'une réduction d'impôt spécifique pour les résidences de tourisme sur les travaux de rénovation énergétique, de ravalement ou d'adaptation aux personnes handicapées votés en assemblée générale. La réduction d'impôt serait égale à 20 % des travaux retenus dans la limite de 22 000 €.

A propos d'Immoprêt
Créé à Dunkerque en 2006, Immoprêt est un courtier en crédit immobilier et assurance, avec plus de 200 collaborateurs répartis dans près de 70 agences sur tout le territoire. Immoprêt ambitionne de devenir le leader européen du crédit. L'activité de son réseau d'agences de proximité consiste à accompagner ses clients dans la recherche de financement et assurance de leurs projets immobiliers. Immoprêt bénéficie de partenariats avec toutes les banques du marché et de nombreux assureurs, lui permettant d'être indépendant vis-à-vis des institutions financières, et de proposer aux clients les meilleures conditions pour leur projet, en toute transparence. Immoprêt a accompagné près de 60 000 familles en 2014 et 2015 dans leur projet.
Immoprêt est une marque du Groupe Compagnie Européenne de Crédit.
www.immopret.fr

Emmanuel Launiau élu Promoteur de l’année

Emmanuel Launiau, président du Directoire d’OGIC, vient de remporter le prix « Promoteur de l’année » aux Trophées Logement et Territoires 2016. Il s’est imposé face à Laurent Dumas (Emerige), Norbert Fanchon (Groupe Gambetta) et Philippe Journo (Compagnie de Phalsbourg).

Ingénieur de formation, formé à l’ESTP Paris avant un MBA à l’Ecole Supérieure de Commerce de Paris, Emmanuel Launiau est un spécialiste de l’immobilier. Après plus de 20 ans chez Bouygues Immobilier, il rejoint OGIC en 2012 en tant que directeur général, puis est nommé au poste de Président du Directoire l’année suivante.

Sous son impulsion, OGIC s’est fortement développé, le chiffre d’affaires du groupe passant de 80 millions d’euros pour franchir cette année la barre des 500 millions d’euros. Les effectifs ont augmenté de 10% en 2016 et devraient progresser de 15% en 2017. De 80 salariés en 2012, ils sont désormais 170.

Porteur de convictions fortes sur les usages et l'architecture, Emmanuel Launiau a, dans tous les projets d’OGIC, travaillé sur la réconciliation entre la nature et la ville. « Notre métier n'est pas de vendre des mètres carrés, c'est de fabriquer des espaces de vie. Nous sommes plutôt un promoteur de centre-ville, qui aime mener un travail d’artisan, et se livrer à l’art délicat de la couture urbaine dans lequel le paysage et la nature en ville prennent toute leur place », analyse-t-il.

Fort de cette ambition, OGIC a réussi à s’imposer en remportant des projets emblématiques comme « Mille Arbres », programme lauréat du concours « Réinventer Paris » dessiné par les architectes, Sou Fujimoto et Manal Rachdi, qui se trouvera sur le site Pershing dans le 17e arrondissement sur un terrain de 6 450 m² et enjambera le périphérique. A Lyon, sur le site de la Confluence, OGIC réalise un programme mixte de bureaux et logements, entièrement en bois, sur 9 niveaux et conçu autour du concept de réversibilité.

Le promoteur est également à l’origine de réhabilitations emblématiques telles que la prison Saint-Joseph à Lyon, programme primé aux Pyramides d’Or, ou l’hôpital Richaud, à Versailles, pour lequel il a remporté le prix spécial du Jury aux Pyramides d’Argent.

Depuis son arrivée, Emmanuel Launiau s’est également appuyé sur un duo gagnant : prospective et innovations. Précurseur de l’immeuble nudge (OGIC a proposé un programme entièrement nudge dans le cadre de « Réinventer Paris » et d’un appel à projets de la Semapa), il a mis en place une direction du développement des grands projets urbains et de l’innovation, chargée, entre autres, d’intégrer cette approche, mais aussi de structurer l’offre OGIC autour des nouveaux usages de vie. Comme en témoigne le programme « Allure », une tour de 50 mètres dans le quartier des Batignolles (17e) construite sur le modèle du Flat Iron Building de New York et qui intégrera de nouveaux services comme une terrasse avec kitchen club, une chambre d’hôtes, une buanderie, une conciergerie et des parkings pour voitures électriques en partage.

Emmanuel Launiau a également fortement redéveloppé l’activité tertiaire qui se structure aujourd’hui entre 100 et 150 M€. OGIC a, entre autres, réalisé un immeuble pour le compte de La Mondiale à Boulogne (92), dans lequel il a installé son siège social et construit actuellement 15 000 m² de bureaux à Bercy pour le compte de CNP Assurances.

Les Trophées Logement et Territoires organisés par Immoweek permettent chaque année de mettre en avant et de récompenser les initiatives en matière de logement de tous les acteurs, publics et privés, et des élus.

22 novembre 2016

Non aux nouvelles taxes des propriétaires parisiens !

La Ville de Paris, sur proposition du groupe communiste, a voté le principe d'une augmentation des taxes sur les résidences secondaires et les logements vacants dans la capitale, qui vient d’être entérinée par le Parlement, vendredi dernier.

Pour inciter les propriétaires à louer ou vendre leur bien, la Ville de Paris souhaite que la taxe additionnelle[1] soit aussi élevée que la taxe d’habitation. Par ailleurs, la mairie entend aussi augmenter la taxe sur les logements vacants[2] de 50% la première année à 100% dès la deuxième année. Anne Hidalgo a défendu ces mesures, tant pour la pénurie de logements qui affecte la capitale, que pour faire face à la baisse des dotations de l’État et la hausse de la péréquation (système de répartition des richesses entre communes les plus pauvres et les plus riches).

Une nouvelle atteinte au droit de propriété

La FNAIM est scandalisée par cette fiscalité punitive sur le droit de propriété. « Les politiques ne peuvent concevoir de répondre à la baisse des dotations de l’État que par une fiscalité confiscatoire, et discriminante » s’indigne Jean-François Buet, Président de la FNAIM.

Les propriétaires parisiens sont mis à l’index comme d’habitude. La Ville de Paris a déjà fragilisé la situation des bailleurs avec l’encadrement des loyers et continue à crisper la situation avec ces nouvelles taxes qui sont de nouvelles atteintes au droit de propriété.

Inciter plutôt qu’imposer

La solution au problème du logement dans la capitale ne se situe pas nécessairement dans des mesures de sanction envers les propriétaires. Face à ces nouvelles mesures répressives, le risque est plus fort de voir ces logements cédés plutôt que placés sur le marché locatif. La finalité du geste est donc perdue d’avance pour la Ville de Paris et ne résoudra donc pas le problème du marché parisien.

La Mairie de Paris a pourtant mis en place un dispositif d’incitation à la location des logements vacants intéressant à travers le bail « Multiloc ». Ce dispositif avait été repris en juin dernier par la Ministre du logement et de l’Habitat durable qui souhaitait introduire un dispositif de conventionnement national attrayant afin d’inciter les propriétaires à mettre en location leur bien vacant. Madame Cosse proposait d’inscrire ce dispositif dans le projet de loi de finances de 2017, mais force est de constater que cette proposition a été abandonnée.

La FNAIM réclame pourtant depuis longtemps la création de ce type de conventionnement, avec la création d’un véritable statut fiscal pour le bailleur privé dans l’ancien. Il est urgent de donner vie au concept de « bail solidaire » en reconnaissant le rôle économique du bailleur privé et en pondérant les avantages fiscaux consentis selon le prix de la location.

[1] La taxe additionnelle est fixé actuellement à 20% de la taxe d'habitation
[2] La taxe sur les logements vacants est actuellement de 12,5% de la valeur locative cadastrale

La corrélation des taux immobiliers et des taux OAT pour les nuls

Aujourd’hui, pour des raisons parfaitement explicables, les taux d’intérêt des OAT que l’Etat émet pour financer le roulement de sa dette remontent. Aussitôt, des journalistes et des courtiers en crédits nous expliquent que forcément les taux immobiliers vont eux aussi repartir à la hausse. Pour justifier leur prédiction ils affirment que ces deux taux sont corrélés et plus particulièrement que les taux OAT influencent les taux immobilier. Je tiens à contredire formellement cette théorie.

Le fait que deux variables soient « fortement corrélées » ne démontre pas qu’il y ait une relation de causalité entre l’une et l’autre. La corrélation n’implique pas la causalité de facto.

Une obligation est un titre émis par un Etat ou une entreprise pour financer une dette ou un investissement. L’obligation matérialise une dette financière à moyen, long terme. Ce titre confère à son détenteur une créance sur son émetteur. L’émetteur d’une obligation est l’emprunteur, le souscripteur ou le porteur d’une obligation, est le créancier.

En France, pour financer sa dette, l’Etat émet des Obligations via l’Agence Française du Trésor (AFT). Le terme d’OAT est la dénomination des titres des emprunts de l’État français. En Allemagne ils s’intitulent Bund et aux Etats Unis T-Bonds. Dans tous les cas, l’Etat est l’emprunteur et le taux de ces obligations d’Etat est le montant auquel le prêteur facture sa fourniture de liquidités à l’Etat. L’Etat français procède par voie d’enchères. Il choisit le moins disant, c’est-à-dire celui qui facture le taux le plus bas.

Quels sont les prêteurs qui achètent des OAT pour financer l’Etat ?

Fin 2015, les OAT émises par l’Etat français sont détenues à 64 % par des investisseurs étrangers tels les fonds de pension, grandes banques, compagnies d’assurance, fonds souverains, hedgefond.

Les 36 % restants sont détenus par des résidents français : OPCVM (2%), investisseurs (5%) banques (10%), compagnies d’assurance (19%). Je précise que les compagnies d’assurance et les banques sont tenues d’investir une partie de leurs actifs en OAT. Ce n’est pas un choix mais une obligation.

J’ajoute également qu’il existe un marché des obligations après qu’elles ont été émises. C’est le marché secondaire où les échanges se font de gré à gré. Ce marché varie en fonction de l’offre et de la demande. Si un Etat accepte de payer un prix plus élevé pour financer sa dette, les obligations émises auparavant et bénéficiant d’une rémunération moins élevée devront être revendues moins cher pour offrir au nouvel acquéreur un rendement compétitif avec la nouvelle émission. C’est cette liberté concurrentielle qui fait tout le risque du marché obligataire !

Quelles sont les causes qui font varier les taux des OAT ?

La réponse est simple, c’est la loi de l’offre et de la demande. Le marché pour financer les dettes des Etats est mondial. Tous les Etats sont en concurrence. De leur côté les investisseurs recherchent en permanence les rendements les plus élevés possible avec le moins de risque possible.

Ainsi, pour financer la politique de grands travaux envisagée par le Président Trump (estimée à 1 000 milliards de dollars), le Trésor Américain devra faire appel à plus de financement. Pour attirer les investisseurs, le Trésor Américain leur offrira des taux plus élevés avec le risque pour d’autres Etats de perdre une partie de leur financement. Pour rester compétitif, ces derniers, dont la France, devront nécessairement offrir des rémunérations (taux) plus élevées.

Conclusion 1

Les obligations assimilables du Trésor (OAT) ne sont en aucun cas un outil de financement des crédits aux ménages et aux entreprises. Les taux des OAT varient en fonction de l’offre et de la demande de liquidité majoritairement arbitrée par des prêteurs internationaux.

La variation des taux des prêts payés par l’Etat emprunteur à ses créanciers prêteurs n’a absolument aucune une influence sur l’économie des banques françaises qui prêtent aux ménages et aux entreprises. Il n’y a aucune causalité entre la variation des taux OAT et celle des taux immobiliers.

Comment sont constitués les taux des prêts immobiliers ?

En France, chaque établissement bancaire détermine le niveau de ses taux de crédits à partir d’élément financiers, comptables et commerciaux parfaitement identifiés et mesurés auquel il ajoute un taux de marge.

En schématisant, les éléments pris en compte sont les suivants :

1) Le prix auquel les banques achètent l’argent qu’elles prêtent

Le prix de la ressource destiné au financement des crédits est constitué de :

La rémunération contractuelle des déposants privés.
La rémunération des comptes dont les taux sont administrés par l’Etat. Ainsi le taux du livret A désormais à 0,75% et sur lequel Bercy et la Banque de Franche planchent pour le corréler à l’inflation. Ainsi le Plan d’Epargne Logement dont le taux est passé de 1,50% à 1% en août 2015.
La rémunération des refinancements à la BCE où le taux directeur est fixé à 0.00% depuis le 10 mars 2016.
La rémunération des prêts interbancaires d’une semaine à un an. C’est le taux EURIBOR. Il est en territoire négatif.

2) Le coût du risque des crédits impayés

Les banques françaises sont parmi les plus sécuritaires au monde avec un taux de risque mesuré à 1,55% en 2015 et anticipé en baisse pour 2016. Ceci est principalement dû à une clientèle sérieuse et solvable, à la qualité de l’analyse des dossiers et au respect rigoureux de normes d’endettement qui ont fait leur preuve. Pas de crise des subprimes en France !

3) Le coût de transformation du crédit

C’est l’ensemble des coûts d’exploitation engagés par une banque pour vendre les crédits, les mettre en place et les gérer. L’évolution des dépenses de fonctionnement et d’investissements est directement lié à la politique de développement de la banque (immobilisations, locations, salaires, charges sociales, assurances etc…). Pour cette classe de charges à périmètre constant, c’est toujours la variation de l’inflation qui en régule l’évolution.

4) Le taux de marge

Chaque banque applique ses propres taux de marge par type de crédits et profil de clientèle. La politique des taux est un outil de conquête commerciale. Ainsi, dans une région où ses parts de marché sont faibles une banque pourra être plus conquérante en rognant sur sa marge afin de présenter une offre concurrentielle compétitive. A l’inverse dans un marché où elle est en position dominante elle pourra envisager de pousser sensiblement ses marges pour être plus profitable.

Conclusion 2

Vous noterez qu’à aucun moment il n’est question des emprunts OAT de l’Etat, sous quelque forme que ce soit, dans le calcul d’évaluation des taux de prêt. Le montant des volumes d’OAT en circulation et la variation de leur taux n’ont aucune influence sur la méthode de fixation des taux d’intérêt des crédits consentis par une banque à sa clientèle. Il n’y a aucune causalité entre la variation des taux OAT et celle des taux immobilier.

Il existe un lien de causalité commun

Le lien qui existe dans la représentation graphique, actuellement quasi homothétique, des courbes des taux OAT et immobilier c’est la variation de l’inflation. C’est l’Indice des Prix à la Consommation (IPC) qui en mesure les variations.

Toutes les banques centrales scrutent les évolutions de cet indice et mènent les politiques monétaires que nous connaissons afin d’atteindre et maintenir le niveau de 2% qui serait le graal économique.

Les deux principaux outils monétaires de régulation de l’inflation (à la hausse ou à la baisse) sont le montant des liquidités injectées dans l’économie et le niveau de taux auquel elles sont fournies.

Aux Etats-Unis, l’indice IPC qui était mesuré à 0,730 % en décembre 2015 est désormais à 1,464 % en septembre 2016. Aussi, la Réserve Fédérale Américaine dirigée par Janet Yellen envisage une hausse mesuré de son taux directeur. Comme le marché obligataire américain est le premier au monde, ses fluctuations modifient l’économie mondiale.

Les Etats endettés seront contraints de payer des intérêts plus élevés à leurs prêteurs pour conserver leur financement. Ce n’est pas sans raison que la BCE demande à l’Etat français de ramener son déficit en dessous des 3% !

De leur côté, les banques subiront une hausse du coût de leurs ressources. Il en sera de même pour leurs frais d’exploitation. Pour rester profitables, elles devront nécessairement vendre leur crédit plus cher aux ménages et aux entreprises.

Dans cette configuration d’une inflation haussière, j’espère que les rémunérations suivront le même mouvement sans trop de décalage.

Conclusion finale

La variation des taux obligataires est liée à l’inflation.
La variation des taux immobiliers est liée à l’inflation.
La causalité de l’évolution de ces deux taux n’est surtout pas l’influence de l’un (OAT) sur l’autre.
Indiscutablement la causalité commune de l’évolution de ces taux c’est l’inflation.

Aussi pour vos décisions d’investissement, je vous recommande de suivre l’évolution de l’inflation qui seule permet d’anticiper l’évolution des taux.

C’est ce que je fais avec succès dans l’immobilier depuis plus de 40 ans. Aujourd’hui encore je suis acheteur emprunteur à taux fixe. Je considère qu’en France c’est une aubaine.

Par Pascal Beuvelet, Président fondateur d’In&Fi Crédits

A propos d'In&Fi Crédits
In&Fi Crédits est le premier réseau franchisé de courtiers en crédits. Cette entreprise familiale a été créée en 2002 et a été lancé en franchise en 2004.
Aujourd’hui, In&Fi Crédits compte plus de 100 agences dans toute la France, soit plus de 200 spécialistes du conseil en crédits de proximité

17 novembre 2016

Investir aux Etats-Unis ? BARNES conseille New York et Miami

Villes recherchées par les grandes fortunes (UHNWI), les deux principales places financières des Etats-Unis, New York et Miami, ont toujours le vent en poupe. La santé économique, conjoncture favorable et le positionnement de chacune de ces villes sur la carte mondiale en font des lieux à privilégier pour investir

Un marché dynamique à New York
Après une année 2015 difficile sur les biens haut de gamme, le marché new-yorkais a repris des couleurs cette année, car les prix connaissent une légère baisse depuis le début de l’année.

New York comprend 69,9% d’immeubles locatifs, 16,2% de Co-ops et 6,1% de condominiums. Avec une demande soutenue, une offre qui reste limitée et un marché locatif dynamique, New York reste une ville à privilégier pour investir. New York sera la ville qui comprendra le plus de UHNWI en 2025 .

Manhattan. Sur les 852 600 biens que comprend Manhattan, 87 900 sont des condominiums, 150 600 des co-ops et 6 200 des maisons particulières. Au 2e trimestre 2016, le prix moyen d’un appartement dans un condominium était de 2 758 468$ pour 107m² en baisse de 4,5% par rapport aux 3 premiers mois de l’année, mais en hausse de 14,2% par rapport au 2e trimestre 2015.

Seuls 253 700 des biens new-yorkais sont occupés par leurs propriétaires. Le marché est donc dominé par le locatif, les biens se louant en moyenne 4 033$ (66,87$/sft).

Exemple d’opportunité :
- Appartement de 123m² avec 2 chambres et 2 salles de bains et une terrasse de plus de 50m², proche de Central Park : 3 950 000$.

Brooklyn. Les prix sont en forte hausse sur le 2e trimestre (+13,7% par rapport à 1er trimestre 2016 et +9,6% par rapport à 2e trimestre 2015), mais restent nettement en-dessous de Manhattan : 953 456$ en moyenne. Les loyers médians restent quant à eux encore en dessous des 3 000$/mois.

Exemple d’opportunité :
- The Boerum, programme neuf, appartement de 1 496 sqf avec 3 chambres et 2 salles de bains : 2 495 000$.

Miami, un marché d’opportunités au luxe encore accessible
Soutenue par une forte activité touristique (près de 100 millions de visiteurs annuels) et une population en constante augmentation, Miami reste très attractive. En août 2016, le nombre record de ventes de maisons, datant de 22 ans, a été battu ! L’immobilier haut de gamme y est accessible avec un prix au pied carré pour un appartement de ville (1 291 pieds carré – 120 m²) d’un peu plus de 700$ contre près 5 000$ à Monte Carlo, plus de 3 000$ à Londres ou encore près de 1 500$ à Paris.
Alors qu’avec 1 million de dollars, un acquéreur peut s’offrir environ 200 sqf à Monaco ou Hong Kong, 400 sqf à Paris, il peut obtenir 1 500 sqf dans Miami (700 sqf pour les biens au bord de l’océan).

Un marché locatif en hausse. Miami est aussi un marché propice à la location. Grâce à une croissance économique forte, et à la diversification des pôles d’activité, le marché locatif est porté par la demande croissante de cadres et les opportunités d’emploi pour des missions d’une ou plusieurs années. Pour les propriétaires, les avantages de la location résident aussi dans une absence d’imposition des revenus locatifs, et des baux à l’année, renouvelables, qui permettent de ne garder que les locataires rentables, voire d’augmenter les prix si le marché le justifie. Miami comprend des investissements sélectifs dans les quartiers en devenir, et dans des produits qui séduisent les locataires par leur emplacement et leurs services. Les quartiers des plages (South Beach, Miami Beach, Surfside…) ont un taux de vacances de 2%. Edgewater est aussi très demandé par une population jeune qui recherche une vie citadine avec tout à proximité, tout comme à Brickell. Miami fait maintenant partie des dix villes américaines ayant le loyer moyen mensuel le plus élevé avec 1 868$/mois, pour un 2 pièces.

35% d’acompte pour les étrangers. A Miami, les achats « comptants » représentaient 68% des transactions immobilières conclues en 2015, soit le double de la moyenne américaine. Pour les étrangers effectuant une demande de prêts, 35% d’acompte minimum sont requis. Concernant les constructions en cours, les prêts peuvent être accordés au moment de la livraison seulement, avec 50% d’apport, sous réserve du dossier.

Exemples d’opportunités :
- Immeuble Paramount (Downtown – Brickell) appartements de 2 à 4 pièces avec d’immenses terrasses, un skylounge à partir de 600 000$
- Maison moderne à Coconut Grove de 235m² avec 4 chambres sur un terrain de 700m² : 1 350 000$
- Maison aux grands volumes, en bord de Baie, avec ponton privé, 6 chambres, 370 m² sur un terrain de 1300 m2 : 5 400 000$

1 pied carré = 0,092903 m²
1$ = 0,933480201€ (17 novembre 2016)

16 novembre 2016

Au revoir la baisse des taux, bonjour la hausse !

Si aujourd’hui les taux de crédits que les banques nous proposent pour les meilleurs profils d’emprunteurs sont globalement encore à la baisse, le taux moyen pratiqué en ce début novembre est, lui, en hausse. Le record historique des taux bas est donc encore battu, mais pour la dernière fois !

Une hausse annoncée
Les banques l’ont dit, courant novembre elles relèveront leurs taux. Plusieurs raisons expliquent cette décision. En premier lieu, les OAT connaissent une franche remontée. Alors que son taux s’établissait à 0,34% en début de mois, il a déjà augmenté de 0,49% pour atteindre 0,83% au lendemain des élections américaines.
« Première conséquence du programme de son nouveau président, Donald Trump, les craintes d’une poussée inflationniste outre-Atlantique ont fait grimper le taux d’emprunt à 10 ans des Etats-Unis, entraînant dans son sillage les marchés obligataires européens. » explique Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de CAFPI.

Les banques cherchent à retrouver du souffle
Les volumes de crédits souscrits cette année ont permis aux banques de remplir leurs objectifs. Si elles cherchent toujours à capter une nouvelle clientèle avec leurs taux de crédits immobiliers, la hausse des OAT les fragilise.
Alors qu’elles sont déjà en difficultés pour des raisons réglementaires - elles viennent de finir d’intégrer les règles de Bâle III et se préparent déjà à subir celles de Bâle IV – les lois Hamon, déjà appliquée, et Sapin II, qui arrive, vont également rogner leurs marges sur l’assurance emprunteur.
Elles sont de plus directement concurrencées par les nouveaux acteurs du e-banking.
Afin de préserver leurs marges, elles se trouvent donc contraintes d’augmenter leur taux, même si cette hausse devrait rester assez faible, pour atteindre +0,5% d’ici la fin de l’année.

La tendance va définitivement s’inverser
La hausse des taux était prévisible et prévue. Cette tendance, qui va apparaître dans les prochaines semaines, devrait se confirmer début 2017 notamment sous le coup de la modification de la politique des QE de la FED, la banque centrale américaine, et une probable réorientation de la politique de Banque Centrale Européenne.

Pas de risque à court terme
Cette hausse des taux ne devrait pas avoir d’incidences fortes sur le marché. Elle ne sera pas suffisamment importante pour désolvabiliser les emprunteurs, d’autant que les prix devraient, eux, rester raisonnables. « Il se pourrait même qu’elle incite les acheteurs à accélérer leurs projets immobiliers, afin de profiter des taux avant que la hausse ne se fasse trop sentir, » précise Philippe Taboret.

Année record en volumes de crédits
2016 sera une année exceptionnelle pour le crédit immobilier. 230 milliards d’euros devraient être débloqués sur l’année, contre 220 milliards l’an dernier. Cette hausse vient d’une nette progression du financement de l’accession. En 2016, les taux ont été au plus bas et les prix sont restés stables, améliorant le pouvoir d’achat des emprunteurs qui ont pu engager leur projet immobilier. Les records de taux bas ont également relancé la renégociation de crédits. Revenue à un niveau normal en début d’année, elle devrait approcher les 40% de la production de crédit sur l’ensemble de 2016.

Immobilier : résultats des tests de réalité virtuelle à base d'images réelles

Déploiement massif de l'application innovante par Foncière Lelièvre début 2017

La réalité virtuelle à base d'images réelles (et non seulement numérisées) commence à s'immiscer dans notre quotidien.

Dans le secteur de l'immobilier, alors que les projets fourmillent, Foncière Lelièvre est d'ores et déjà opérationnel et annonce le lancement début 2017 d'une solution dans toutes ses agences.

Après 2 ans de veille sur le sujet, une récente évolution technologique, intervenue cet été, a rendu la solution accessible, que ce soit en termes de coûts des équipements, de captation des images et de simplicité de mise en oeuvre.
Si la technologie est prête, Foncière Lelièvre souhaitait tester son impact sur le ressenti client et la relation avec le conseiller, puisque l'on sait qu'en immobilier, la dimension psychologique est primordiale.

Pendant trois jours, deux casques de réalité virtuelle ont tourné en boucle sur le dernier salon de l'immobilier du Mans début novembre. Une dizaine de biens réels avait été préalablement virtualisée. Foncière Lelièvre a collecté 200 questionnaires.

Des résultats encourageants à tous les niveaux :

- Les clients (acquéreurs ou locataires) :
Le ressenti sensoriel est positif : 71% des testeurs se sont sentis bien et 88% ont trouvé l'expérience bonne, réaliste (nette), innovante et ludique.
La valeur ajoutée est évidente : 82% des personnes considèrent que la réalité virtuelle peut les aider dans leur projet, que ce soit en termes de gain de temps, d'aide à la sélection ou d'évaluation des volumes.

- Les vendeurs y voient 3 bénéfices fondamentaux :
Moins de contraintes liées à la mise en vente de leurs biens (propreté, rangement, disponibilité pour les visites, etc.)
Un gain de temps, conséquence du 1er point
Un argument sécuritaire puisque les pré-visites virtuelles limiteront les intrusions réelles dans leur vie privée.

- Les conseillers immobiliers : même si l'appréciation varie selon l'âge et l'appétence numérique, tous considèrent que le contact avec le client est préservé et la majorité à envie d'approfondir l'expérience.

Si 89% des personnes ont émis un avis favorable quant au matériel, certains axes de perfectionnement sont à l'étude pour aider à mieux se représenter les surfaces, améliorer la vision de l'environnement au-delà du bien ou transposer l'environnement sonore réel.

Quelques précautions préalables sont à mettre en place pour les personnes qui n'auraient jamais utilisé ce type de matériel (modérer les déplacements, etc.).

Un lancement confirmé pour début 2017

Le test se prolonge en ce moment même dans quelques agences du réseau, mais la décision de déployer à grande échelle est prise.

« Le numérique bouleverse complètement notre métier. Au sein du Groupe Lelievre nous avons fait le choix d'innover et d'offrir plus de services, sans pour autant faire payer nos clients » explique Philippe Leboucher, Directeur général de Foncière Lelièvre.

La solution sera opérationnelle pour tous les clients (achat - location), gratuitement, dans les agences du Groupe Lelièvre (18 agences sur le Nord-ouest et l'Ile de France) à partir de début 2017.

D'ici là, Foncière Lelièvre et son partenaire technologique Myoken, procéderont à quelques ajustements et à la mise en place des dernières fonctionnalités (automatisation de l'importation des fichiers pour faciliter le travail des agents sur le terrain, etc.)

15 novembre 2016

Programmes des candidats à la primaire de droite : les volontés de réformes ne concernent pas le logement

La campagne pour les élections présidentielles a commencé. Pour la droite et le centre, la mécanique des primaires s'est imposée. D'autres partis, le Parti socialiste ou encore Europe Écologie Les Verts ont pris la même option. Ainsi, les Républicains ont tiré les premiers, conduisant chaque candidat à dévoiler l'essentiel de son programme, en particulier pour le logement.

Deux constats : sans cette contrainte de calendrier, c'est un lourd silence qui aurait pesé sur la question du logement, et en second lieu, ce qui est révélé prouve que les volontés de réformes et de renouveau exprimées par les candidats ne concernent pas le secteur du logement. On est d'abord frappé par l'indifférence naturelle de celles et ceux qui postulent à la magistrature suprême pour le logement. La sécurité et l'emploi obsèdent le champ de la réflexion publique. Or, le logement est une question corolaire, tout le démontre. La difficulté des entreprises à loger leurs salariés est désormais identifiée comme un blocage au développement économique. La vigueur de la construction conditionne la création d'emplois durables et non délocalisables. On n'ignore pas non plus que par le logement commence le vivre ensemble. Il faut dire que la période n'incline pas les politiques à s'intéresser au logement : le marché va bien et les problèmes structurels sont occultés par la grande santé du moment.

Lorsqu'ils en font l'effort néanmoins pour les besoins de l'exercice de la primaire, les candidats tombent dans le travers de la mauvaise analyse. Il leur manque de la hauteur et confondent dispositifs d'aide conjoncturels et organisation structurelle de la construction et du marché. Il faut d'abord dire que l'idéal d'une France de propriétaires est inadapté à la nouvelle donne sociologique du pays et que la réponse locative est sans conteste aujourd'hui majeure. Un parc locatif privé et un parc HLM forts constituent deux piliers essentiels. L'indispensable mobilité professionnelle, l'instabilité des cellules familiales, l'évolution des mentalités, qui font passer l'usage avant la détention à tout prix, conduisent à ne pas fonder la politique du logement sur la seule accession à la propriété.
Il est admis par tous que les dispositifs fiscaux, loi Scellier ou loi Pinel, et les avantages fiscaux, du type TVA, plus-value, droit de mutation ou droit de succession, ont des effets inflationnistes notamment sur le prix du foncier. Il vaudrait mieux consacrer ces postes budgétaires à la baisse directe des impôts.

Quant à l'accession, pourquoi vouloir l'aider aujourd'hui ? La baisse des prix dans l'existant, la maîtrise des prix de sortie dans le neuf, la chute des taux d'intérêt couplée au rallongement des durées de crédit ne sont-ils pas des catalyseurs suffisants ? La vigueur des ventes, qui entraîne celle recouvrée des mises en chantier, en atteste.

Les candidats ont en outre les yeux rivés sur les zones tendues. Ils s'empêchent de voir le reste du territoire et n'expriment aucune vision de son aménagement. Ils accréditent la thèse que tous les ménages peuvent se loger dans les grandes agglomérations et que la politique du logement doit le leur permettre : c'est une illusion et un leurre pour les électeurs.

Et puis vient l'enjeu de fraternité. Nos villes et nos quartiers sont pour trop d'entre eux déséquilibrés. La mixité entre le statut de propriétaire occupant et celui de locataire, au-delà de la mixité sociale, doit guider la stratégie des organismes HLM. Certes, la vente en accession dans leurs patrimoines est génératrice de richesse pour réinvestir et abonder le parc. C'est surtout la voie pour substituer aux tensions la sérénité et la concorde dans les immeubles. A cet égard, les organismes doivent avoir à souci non seulement de céder une partie de leur patrimoine en accession à la propriété, mais aussi d'accompagner les parcours d'accession pour qu'ils soient réussis. A cet égard, les discours de défiance envers le Mouvement HLM, dans lequel se complaisent par clientélisme certains candidats, sont malvenus. Ce sont des acteurs déterminants de l'équation sociale française. Il faut arrêter de penser que les HLM sont réservés à des nantis : 50% des attributions sont faites à des personnes sous le seuil de pauvreté et les premiers opposants à la vente HLM sont les élus locaux.

Il est plus que temps que nos dirigeants comprennent que, pour soutenir le secteur du logement, il faudrait soutenir les élus, qui déterminent en délivrant les permis de construire, ce qui se construit. Le gouvernement Valls a fait un premier pas en créant un système de prime à la construction pour les élus bâtisseurs. Il faut cependant aller plus loin en retirant les conditions restrictives pour accéder à cette aide et en en augmentant la somme. Il est bon de rappeler que l’investissement public et les règles de construction des PLU créent de la plus-value foncière. A ce titre, il serait injuste et dommageable de supprimer les droits de mutation ou de succession qui alimentent les caisses des collectivités locales.

Une bonne idée s’est tout de même glissée dans plusieurs des programmes des candidats à la primaire de la droite et du centre : François Fillon, Jean-François Copé, Bruno Le Maire et Nicolas Sarkozy proposent de créer un bail à loyer modéré pour les locataires, qui aurait pour conséquence d’augmenter la base taxable de l’ISF. Une telle mesure devrait permettre aux propriétaires de mettre sur le marché des logements aujourd’hui non occupés.

La politique du logement doit être entièrement repensée, et les candidats de la droite et du centre ne semblent pas en avoir pris la pleine conscience. Il faut revoir les préceptes qui tiennent lieu de lois irrévocables à tant de nos dirigeants aujourd’hui. Pour être efficace, le prochain gouvernement devra suivre trois mesures fortes : arrêter les aides fiscales pour soutenir la production de logements neufs, aider les élus locaux et faire baisser les impôts.