30 juillet 2013

IMMOINVERSE.COM, UN MEDIATEUR POUR LES ACTEURS DU MARCHE DE L’IMMOBILIER

« Le marché immobilier Français traverse une zone de turbulence. Parfaitement corrélé au PIB, le secteur de l’immobilier est directement touché par la crise économique. Le nombre de transactions en est d’ailleurs un indicateur édifiant : 650 000 en 2012 contre 805 000 en 2011 (source FNAIM). Cette contraction du marché a aussi impacté le réseau d’agence : 3000 agences fermées (soit 10% du réseau national) et 10 000 emplois salariés supprimés (soit plus de 10% des effectifs totaux) » selon Mickael Fridman Co-fondateur d’Immoinverse.com.
Deux principaux facteurs sont à l’origine de ce phénomène : le décryptage de la situation du marché immobilier en France et les perspectives pour déverrouiller un secteur en crise.

Deux phénomènes se sont construits progressivement et affectent significativement le volume de transactions
« En plus de la baisse du nombre de crédit accordés par les banques (-11,6% par rapport à l’année précédente), et un extrême attentisme des acquéreurs (4 à 6 mois pour la finalisation d’une transaction immobilière et 6 mois et un an pour un tiers d’entre elles), le marché de l’immobilier ne manque ni de vendeurs ni d’acquéreurs ».
Mickael Fridman poursuit : « Il EXISTE deux freins majeurs : la censure par le nombre  et le manque d’adaptation et de professionnalisme des acteurs du marché.
En effet nous sommes soumis à une telle masse de produits disponibles et à un tel nombre d’intervenants et d’intermédiaires que la perte d’information est considérable. Traiter avec efficacité l’ensemble de l’offre et de la demande me paraît impossible dans l’état actuel ».

Pour faire face à cette situation, immoinverse.com a mis en place une plateforme communautaire destinée aux intervenants de l’immobilier afin de mettre en relation les agences, les vendeurs et les acquéreurs potentiels. La recherche des biens par les futurs acheteurs se fait selon des critères très précis (localisation, orientation, exposition…) et apporte la transparence exigée par les consommateurs.

« On assiste également à une inertie du côté des propriétaires qui n’ont pas intégré la baisse des prix dans leur offre. Ils proposent donc des biens estimés à une valeur bien supérieure à la valeur de marché alors que les acquéreurs eux souhaitent à tout prix profiter de la crise pour faire une affaire. Le marché se retrouve ainsi verrouillé, aucune des parties ne souhaitant céder en premier. Les agences immobilières, déjà bien bousculées par l’arrivée de nombreux acteurs sur un marché très atomisé, souhaitent capturer les biens disponibles. Revoir à la baisse le prix proposé par un propriétaire peut conduire à la perte du mandat. Obtenir un mandat de vente, même fantaisiste, est devenu une priorité ».

La plateforme en ligne immoinverse.com intervient au profit des agences inscrites et propose une base de donnée de nombreux contacts désireux de vendre leur bien, de le mettre en location ou de trouver un nouveau logement. Le site permet ainsi de mettre en relation les différents protagonistes et d’augmenter les chances d’obtention de mandats de vente.

Cécile Duflot souhaite davantage de sérieux de la part des acteurs du secteur immobilier :immoinverse.com participe à la refonte de la profession

« Néanmoins, ces deux parties s’accordent sur un point : le manque de professionnalisme des acteurs du marché.  L’illustration parfaite en est le boom du marché online : lassé du système, moins d’un quart des propriétaires poussent la porte d’une agence immobilière!  C’est un véritable appel à la refonte du système de la profession ! L’agence immobilière doit évoluer et s’adapter aux conditions actuelles du marché : fini les années fastes où un produit déposé sur internet le matin déclenchait 10 visites dans la journée et cinq offres de prix sans le moindre effort. Aller sur le terrain, avoir une démarche proactive, comprendre les attentes des clients sont autant de démarches actives simples qui doivent redevenir une priorité pour le professionnel. Cette refonte du système passe aussi par la mutation du réseau de commercialisation des biens. Comme tous les secteurs, l’immobilier est complètement bousculé par le online qui offre à l’agent immobilier, mais aussi et surtout aux acquéreurs et propriétaires, les moyens d’aller à l’essentiel dans leur recherche ».

Immoinverse.com constitue la jonction entre les différents acteurs et les met en relation pour un échange constructif, profitant à chacune des parties prenantes : les propriétaires souhaitant vendre un bien vont s’inscrire sur la plateforme car ils ne s’adressent pas spontanément aux agences physiques. Des agences étant également membres sur immoinverse.com vont proposer leurs services professionnels aux particuliers qui n’ont pas d’expérience dans l’immobilier.

« Ainsi, constate Mickael Fridman, les professionnels de l’immobilier ont l’opportunité d’apporter un véritable service de qualité en rapport avec les nouveaux modes de consommation sur ce marché. Ils doivent démontrer leur valeur ajoutée face au concurrent Internet qui propose de faire le même travail pour quelques euros. Cette volonté se concrétise aujourd’hui par l’action de Cécile Duflot, ministre de l’égalité des territoires et du logement, qui souhaite davantage de sérieux de la part des acteurs du secteur. La proposition de professionnalisation du métier d’agent immobilier est à mettre en pratique de toute urgence. La profession d’agent immobilier consiste de plus en plus à la simple ouverture d’une porte alors qu’elle nécessite des connaissances juridiques, commerciales, architecturales. Limiter la profession aux détenteurs d’un diplôme lui rendrait sa crédibilité ».

Le souci d’immoinverse.com est avant tout la qualité des contacts inscrits. Le site sélectionne avec soin les professionnels de l’immobilier qui y figurent afin de pouvoir apporter au client privé le meilleur service possible en termes d’expertise. Ainsi, ce sont des agences expertes qui proposent une vitrine virtuelle de produits ainsi que des conseils aux particuliers désireux de vendre leurs biens.

« Néanmoins si cette proposition est intéressante, le fait de vouloir à tout prix règlementer les honoraires me semble une idée peu inspirée, car c’est en effet le dernier levier disponible à la réalisation d’une transaction en cours de négociation. Si la crise que nous traversons représente un  véritable coup d’arrêt  pour le marché immobilier, elle a au moins le mérite d’épurer de façon mécanique l’ensemble des acteurs qui n’y avaient pas réellement leur place. C’est aux professionnels de s’adapter et d’évoluer avec le marché au risque de ne pas pouvoir traverser la tempête ».

Qu’est-ce qu’Immoinverse.com ?
Une offre gagnante pour les acheteurs et locataires comme pour les vendeurs
Immoinverse.com est une plateforme communautaire immobilière qui propose aux :
  • particuliers, en quête d’un achat ou d’une location, une solution clef en main ! En effet après qu’ils aient effectué une inscription gratuite sur le site et renseigné des critères de recherche précis et détaillés (budget, localisation, superficie…) validés par les équipes d’Immoinverse.com, ils sont directement contactés par les propriétaires, notaires ou agences afin de leur proposer leur bien répondant réellement à leurs souhaits en vente ou location. Grâce à Immoinverse.com un temps précieux est gagné car l’internaute n’a plus besoin de faire le tri parmi des centaines d’offres immobilières !
  • agences immobilières, notaires et propriétaires d’inscrire leurs biens à vendre ou louer sur le site. Après l’avoir décrit, une liste d’acheteurs ou locataires potentiellement intéressés apparaît (celle-ci étant classée de 1 à 3 étoiles). Immoinverse.com garantit ainsi une prise de contact ciblée avec des acheteurs ou locataires triés sur le volet ! Deux forfaits sont proposés aux propriétaires, de 49€ à 69€.TTC (pour 1 à 3 mois) - et trois forfaits à destination des agences et notaires une offre sans engagement à 150€ HT pour 20 contacts, un abonnement mensuel de 100€ HT pour 20 contacts et un abonnement illimité de 300€ HT par mois.
http://www.immoinverse.com




Verrine Jetable

24 juillet 2013

Propriétés-Privées passe l'été avec CAPITAL sur M6

Propriétés-Privées profite de l'été pour revenir à la télévision en parrainant l'émission CAPITAL sur M6 jusqu'à la rentrée.

Après France3, France5, D8 et LCI ces dernières années, l'agence immobilière en ligne, poursuit la promotion de son image au niveau national en parrainant CAPITAL, l'une des émissions phare de la chaîne M6.

Changement de braquet donc pour Propriétés-Privées car, en arrivant sur M6, l'agence immobilière 100% internet s'assure une visibilité des plus importantes. M6 faisant partie des chaînes leaders du paysage audiovisuel français. D'autant plus avec le magazine CAPITAL qui est connu et reconnu des français. Cet été c'est encore plus de 3 millions de téléspectateurs qui seront installés devant leur petit écran pour suivre ce programme historique de M6, présenté par Thomas Sotto. Ce rendez-vous économique à destination du grand public permet régulièrement à M6 d'être la deuxième chaine la plus regardée le dimanche soir derrière TF1, toute catégorie sociale et tout âge confondus. Ce dispositif de parrainage en Prime Time permettra ainsi à 45,2% des français de voir Proprietes-privees.com

Cet investissement de la part de Propriétés-Privées ne fait que confirmer la volonté et la stratégie du réseau de mandataires de devenir un acteur incontournable et un référent de l'immobilier. « Nous continuons de tisser notre toile sur le territoire national. Le nombre de nos conseillers ne cesse d'augmenter et nous avons encore plein projets à venir ! » précise Sylvain Casters, président de Propriétés-Privées. « Nous voulons faire découvrir nos services, notre professionnalisme et les avantages de notre enseigne, dont nos frais d'agence réduits, à nos clients et à nos futurs candidats négociateurs ou franchisés. Pour cela Il est important de communiquer régulièrement. » rajoute-t-il.
Il est vrai qu'après l'arrivée d'investisseurs en début d'année et le rachat de Paradissimmo, site leader de l'estimation immobilière sur internet, les événements s'enchainement chez Propriétés-Privées et ce n'est pas fini, la rentrée s'annonce riche en nouveautés...

D'ici là, rendez-vous sur M6 dès le mercredi 24 juillet pour voir les premières bandes-annonces reprenant la campagne « l'immobilier dans la peau... et sur Internet » de Propriétés-Privées. Quant aux « Inédits de l'été » de CAPITAL, retrouvez-les tous les dimanches à 20h50, du 28 juillet au 25 août avec Propriétés-Privées !

Au programme ce dimanche : Destination Paris : la capitale sort le grand jeu !

www.proprietes-privees.com




Photographe Carcassonne

23 juillet 2013

Immobilier d'entreprise en Europe au 2ème trimestre 2013: perspectives positives sur 5 ans selon DTZ

· 8% de taux de rendement moyen tous actifs confondus en Europe sur les 5 prochaines années, avec les taux les meilleurs pour le secteur industriel et logistique.
· Grande disparité des taux de rendement selon les marchés en Europe, avec des taux à deux chiffres sur tous les marchés prime à Dublin.
· Progression moyenne annuelle de 2,5% des loyers en Europe sur les cinq prochaines années, +3% par an pour le commerce, soit le double de la hausse attendue pour le secteur industriel et logistique (1,5% par an).
· Hausse du taux de rendement sur les marchés principaux sous la pression de la remontée des taux d'intérêt. Sur les marchés périphériques, les taux de rendement aujourd'hui relativement hauts vont, à l'inverse, se compresser.


Europe: Les investisseurs peuvent espérer un taux de rendement moyen en immobilier d'entreprise proche de 8% selon DTZ qui publie aujourd'hui ses prévisions à 5 ans sur le marché d'immobilier en Europe.

Entre 2013 et 2017 ces taux seront les plus élevés pour le secteur industriel et logistique avec une moyenne de 9%, tirés par la croissance des valeurs locatives. Les taux pour le commerce seront proches de 8%, ceux des bureaux offriront des niveaux plus bas, voisins de 7,5% par an en moyenne.

Les investisseurs peuvent trouver des taux de rendement plus élevés en allant chercher en Europe des opportunités hors des marchés « core ». Ceux d'Europe Centrale et de l'Est, et Dublin devraient enregistrer les taux de rendement les plus élevés au cours des 5 prochaines années. Aujourd'hui encore hauts, ces taux devraient se contracter en même temps que les économies de ces pays repartent. Boosté par la reprise économique, Dublin, en particulier, devrait bénéficier de taux de rendements particulièrement élevés - à deux chiffres quel que soit le secteur considéré - alors que les loyers repartent à la hausse et que les taux se compressent.

Selon DTZ, une meilleure tenue de l'économie européenne attendue sur les 5 prochaines années tire les valeurs locatives en immobilier d'entreprise à la hausse, de l'ordre de 2,5% par an en moyenne. La progression des loyers sera la plus forte pour le commerce (3% par an), suivi des bureaux (2% par an) et de l'immobilier industriel (1,5% par an).

Sur la même période, les taux de rendement sur les principaux marchés européens devraient augmenter sous la pression de la remontée des taux d'intérêts. Cependant, une compression des taux est attendue sur certains marchés d'Europe Centrale et l'Est et à Dublin, où les taux de rendement sont actuellement relativement hauts.

Fergus Hicks, Directeur des Prévisions chez DTZ, commente : « L'immobilier d'entreprise en Europe devrait servir un taux de rendement global de 8% par an au cours des cinq prochaines années. Cependant, ces taux sont sensiblement supérieurs à la moyenne sur certains marchés comme en Europe Centrale et de l'Est ou encore à Dublin. Toujours relativement élevés, ces taux devraient néanmoins enregistrer une forte compression. Selon nos analyses, un marché comme Dublin est aujourd'hui particulièrement attractif ; nous y attendons des taux de rendement moyen supérieurs à 15% par an quel que soit le type d'actif considéré. »

www.dtz.com




Lunch Box

22 juillet 2013

Marché des bureaux en Europe au 2ème trimestre 2013: légère hausse de la demande placée et des livraisons, loyers toujours sous pression

· 2.5 millions de m² placés au 2ème trimestre 2013, en hausse par rapport au 1er trimestre (2,1 millions de m²)
· Légère baisse du taux de vacance (10,9%), grande disparité de taux entre les marchés en Europe
· 2 millions de m² de bureaux livrés au 1er semestre 2013, 5,7 millions de m² attendus sur l'ensemble de l'année
· Hausse de 0,2% des loyers prime de bureaux au 2ème trimestre 2013, croissance de 1,2% projetée pour 2013 dans son ensemble


Royaume-Uni: La demande placée de bureaux a atteint en Europe 2,5 millions de m² au 2ème trimestre 2013, contre 2,1 millions de m² enregistrés au 1er trimestre, selon DTZ qui publie aujourd'hui son étude sur le marché tertiaire en Europe. En données glissantes sur 12 mois, la demande placée s'élève à 10,9 millions de m², en hausse de 2% en un an. Dans la plupart des marchés européens les entreprises ont mis en attente leurs projets de déménagement et sont aujourd'hui davantage centrées sur l'optimisation de leurs coûts d'occupation afin de maintenir leur profitabilité. Conséquence directe de cette tendance, 11 des 28 marchés couverts par l'analyse de DTZ ont enregistré au 2ème trimestre 2013 une baisse de leur volume de commercialisation, dans une amplitude allant de -1% à -70%.

Les taux de vacance ont légèrement reculé en Europe, avec une moyenne à 10,9% à la fin du 2ème trimestre 2013, vs 11% au 1er trimestre 2013. Cette légère contraction est la conséquence d'une baisse des livraisons au cours du trimestre, plus que d'une hausse de la demande exprimée par les entreprises. Le marché européen continue de présenter des situations très contrastées avec des taux de vacance allant de 3% à Marseille à 21% à Dublin. Avec 6% et 7% respectivement Londres et Paris continuent de bénéficier de taux parmi les plus bas en Europe. Au cours des 12 derniers mois, le recul de la vacance a été le plus marqué à Istanbul, Birmingham, Manchester, Hambourg et Budapest ; alors que d'importantes livraisons de bureaux ont tiré les taux de vacance à la hausse à Genève, Varsovie, Bucarest et Milan.

Depuis le début de l'année 2013, tout juste 2 millions de m² de bureaux auront été livrés en Europe, niveau très loin du record historique des 7 millions de m² enregistré en 2007. Cinq villes - Moscou, Londres, Paris, Varsovie et Francfort - concentrent 60% de ces livraisons. La production de bureaux neufs devrait rebondir au 2ème semestre 2013 avec une anticipation voisine des 5,7 millions de m² livrables pour l'ensemble de l'année 2013. Les livraisons de bureaux seront abondantes à Moscou (1 million de m²) et à Paris (750 000 m²) ; immédiatement suivis par les marchés d'Europe Centrale et de l'Est (573 000 m²), et de Londres (508 000 m²).

Peu de changements ont été relevés sur les valeurs locatives « prime » en Europe, en hausse marginale de 0,2% d'un trimestre à l'autre et 0,6% en moyenne sur l'année. Les dynamiques sont contrastées sur des marchés comme Bucarest, Kiev, Varsovie, Milan et Madrid où les loyers sont toujours sous pression, et, Moscou (+7,7%) ou Istanbul et Francfort où ces mêmes valeurs ont progressé de 7%.

Magali Marton, Directrice des Etudes CEMEA , observe: "Dans un contexte économique toujours troublé et une récession qui frappe de nombreux pays en Europe, les entreprises restent très prudentes en ce qui concerne leurs projets immobiliers. Cependant, des perspectives économiques plus positives pour le second semestre 2013 pourraient conduire à une meilleure tenue des volumes de transactions. Nous anticipons ainsi une croissance moyenne des loyers prime de 1,2% en 2013 et 1,6% en 2014. Les hausses les plus importantes pour les 5 prochaines années sont attendues à Londres West End (+5,9%) et - plus surprenant - à Dublin (+4,6%)."

www.dtz.com




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L'immobilier : une profession qui s'interroge ?

Interview de Françoise Sgarbozza, directrice de l'IMSI, l'Institut du Management des Services Immobiliers, du Groupe IGS, co-organisatrice du colloque :

Vente et location des logements : la rémunération des agents immobiliers et des administrateurs de biens est-elle adaptée ?

Le secteur immobilier tente d'amorcer sa mutation face à une situation économique difficile. Les acteurs de la profession s'interrogent sur la nécessaire adaptabilité de ses modes de fonctionnement et plus particulièrement sur le mode de calcul de ses honoraires.

Quel est votre devoir par rapport à une profession en pleine mutation ?
Nous avons le devoir en tant qu'école des métiers de l'immobilier de trouver des axes de réflexion, de recherche et de communication, qui viennent en appui des préoccupations de la profession. Le thème de la rémunération et du conseil des agents immobiliers est au cœur de ces préoccupations. Les honoraires des négociateurs sont considérés comme élevés et sont mal perçus par la population, ce qui incite à se poser quelques questions. Quelle est la valeur ajoutée de du professionnel ? Quel est le service rendu ? Quels conseils juridiques peuvent apporter les agents immobiliers ?

La rémunération des agents immobiliers et les administrateurs de biens est-elle adaptée ?
La rémunération est adaptée si le négociateur est en capacité d'expliquer précisément à son client ce que recouvrent les honoraires et si ce dernier perçoit clairement le service rendu. Force est de constater que ce n'est pas le cas aujourd'hui. Dernièrement Cécile Duflot, ministre de l'Egalité des territoires et du Logement, a émis le souhait de faire baisser les honoraires des négociateurs. Si cela se réalise, les clients auront peut-être plus envie de contacter des professionnels. Aujourd'hui c'est un métier qui n'a pas réussi à démontrer pleinement sa valeur ajoutée auprès des clients potentiels. Cependant, c'est un métier qui séduit les étudiants. Lorsqu'on les interroge sur ce sujet, ils disent qu'ils aiment avant tout l'aspect relationnel de cette profession, ils ont le sentiment de partager un moment essentiel de la vie de leur client, car acheter un appartement ou une maison est le plus souvent un grand projet de vie.

L'IMSI a été créé en 1999 sur la commande d'un acteur important du secteur qui souhaitait former de jeunes professionnels à l'ensemble des métiers des services immobiliers et par là même redorer le blason de la profession. C'est ce que continue à faire aujourd'hui l'IMSI, 14 ans après sa création en informant et réunissant des professionnels pour débattre de la place, des moyens, de l'expertise de cette profession.

Propos recueillis après le Colloque Vente et locations de logements : la rémunération des agents immobiliers et des administrateurs de biens est-elle adaptée ? (matinée du 5 juillet 2013)

Tables rondes et Invités : Les transactions immobilières quel prix pour quel service ? Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers et modérateur, Jean-François Buet, président de la Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM), Laurent Vimont, président de Century 21 France, Gabriel Pacheco, vice-président du Syndicat des réseaux de mandataires en immobilier (SYREMI), David Rodrigues, juriste logement de la CLCV, Du mandat au client, pour qui œuvre l'agent immobilier ? Philippe Fertoret, secrétaire général de l'UNIS, Eric Allouche, directeur exécutif d'ERA France, Michel Fréchet, président de la CGL, Hervé Parent, consultant, président de la Fédération française de l'Internet immobilier, co-auteur de l'ouvrage "Le marketing immobilier". Colloque animé par Alain Papadopoulos, journaliste, président fondateur du site Universimmo-pro.com.

A propos de l'IMSI : l'Institut de Management des Services Immobiliers accompagne la mutation du secteur de l'immobilier en proposant aux professionnels du secteur et aux étudiants qui souhaitent y entrer, une offre de formation conséquente : formation continue adaptée aux différents métiers et formation initiale de. Bac +2 à Bac +5. Sessions de recrutement à Paris. En septembre, jeudi 5 et mardi 17. www.imsi.formation.com.

A propos du Groupe IGS : Le Groupe IGS regroupe 9 filières de compétence et d'expertise métiers portées par des écoles et des centres de formation spécialisés ou généralistes, des centres d'insertion et d'orientation réunis autour du concept de l'Université Professionnelle Internationale. Acteur majeur de la formation, de l'emploi et du développement des compétences depuis 38 ans, présent dans tous les secteurs de l'éducation, le Groupe IGS bénéficie d'une triple implantation en France - Paris, Lyon et Toulouse et à l'international - Londres, Dublin, Shanghai. Il forme chaque année plus de 13 000 apprenants qui rejoignent ainsi un réseau de 30.000 anciens. www.groupe-igs.fr.




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Garantie universelle des loyers Pour la mise en place d'un dispositif efficace et responsable

La proposition du gouvernement de créer, dans le cadre de l'article 8 de la loi Logement et urbanisme, une garantie universelle des loyers (GUL) va dans le bon sens. Elle répond à plusieurs besoins : apporter, via une large mutualisation des risques, davantage de sécurité dans les relations entre bailleurs et locataires, favoriser l'accès au parc locatif privé des populations les plus fragiles et dans une moindre mesure, encourager la mise en location des logements vacants.

Le projet reste ouvert à des travaux complémentaires menés par les grands corps d'inspection de l'État, afin d'en définir le mode de financement et les modalités techniques.

Galian (ex CGAIM) maîtrise le marché de la garantie locative en tant qu'assureur de cette branche, mais aussi pour avoir participé au dispositif GRL 1 et être actuellement l'un des assureurs GRL 2. Galian alerte les pouvoirs publics sur les risques d'un dispositif entièrement public (I) et propose une solution alternative au dispositif entièrement public, qui permet la création d'un dispositif simple, efficace et limite les risques financiers pour l'État (II).

Les risques inhérents d'un dispositif entièrement public

Une garantie universelle des loyers publique présente le risque de créer un aléa moral difficilement contrôlable pour le locataire, comme pour le propriétaire. Une GUL publique et universelle déresponsabilisera de nombreux locataires et créera un sentiment d'immunité dangereux ; elle risque par ailleurs de générer des risques d'abus ou de fraudes. L'architecture technique du dispositif imaginé par l'État est par ailleurs susceptible d'entraîner des refus d'indemnisation et ainsi de dévaloriser l'image de sécurité recherchée.

Galian craint par ailleurs une paupérisation accrue des locataires les plus fragiles : un taux d'effort fixé à 50% pourrait créer une illusion de solvabilité et faciliter l'accès à des logements dont le loyer, une fois dans les lieux, risque de se révéler trop élevé. Dans son baromètre 2012, la Banque de France a d'ores et déjà noté une ''forte augmentation des dettes de charges courantes, qui concernent le loyer et les charges locatives, dans 80% des dossiers de surendettement''. Le nouveau dispositif risquerait d'accentuer ce phénomène.

Le risque de dérapage budgétaire pour l'Etat est quant à lui très significatif, dans un contexte de crise des finances publiques, de chômage accru et de désolvabilisation des ménages. L'aléa moral et la paupérisation des locataires pourraient ainsi entraîner une augmentation de la fréquence des sinistres et de leur montant. Dans une approche optimiste (scénario économique et social favorable, générateur d'une sinistralité modérée) et sur la base d'une taxe de 2% sur les loyers, Galian évalue le besoin de financement pour l'État, en rythme de croisière (charge des sinistres, déduction faite des recours), à 1,5 milliard d'euros par an, soit plus de deux fois l'estimation du ministère du logement (700 millions d'euros par an).

Evaluation des besoins de financement pour l'Etat d'une GUL publique

L'évaluation se base sur les hypothèses suivantes : 3 millions de logements couverts en 2016 et 6 millions à partir de 2017, un coût de gestion moyen de sinistre de 950 euros et la fréquence sinistre suivante : 2,2% sur la tranche 0 à 33 ; 5,5% sur la tranche 33 à 40% ; 9% sur la tranche 40 à 50%.
Par ailleurs, le risque d'inconstitutionnalité du dispositif public pose la question de sa légitimité. En effet, les acteurs privés de la garantie des loyers impayés (assureurs, courtiers et agents d'assurance) seraient évincés du système, ce qui constitue une atteinte à la liberté d'entreprendre.

Enfin, un dispositif qui mobiliserait une multiplicité d'interlocuteurs (garantie LI de base, garanties complémentaires, gestion des sinistres, exercice des recours), risque de le rendre extrêmement complexe. Par ailleurs, l'expérience malheureuse du dispositif dit « GRL 1 » a prouve?? combien la gestion des sinistres et des recours par des non professionnels pouvait s'avérer désastreuse.

Pour cette raison, nous croyons indispensable de mobiliser les compétences des experts de ce marché.

Notre proposition pour une GUL efficace et responsable :

Créer un dispositif unique public-privé, ciblé sur des publics sensibles

Nous proposons une solution alternative au dispositif entièrement public, qui permettrait de s'appuyer sur l'expertise et les compétences du secteur de l'assurance, en liaison très étroite avec l'État.

Cette solution viserait à créer un dispositif rendant obligatoire une garantie de loyer unique, opérationnel avant le 1er janvier 2016, modulant besoin des territoires et capacité financière des populations visées.

Le principe d'universalité reposerait sur une garantie gérée par les assureurs, comportant 2 branches garantissant la mutualisation :

- Branche 1 : publics sensibles nécessitant un soutien financier de l'État, concernant des locataires situés dans des bassins d'emploi fragiles ou dont les ressources sont précaires (statut dans l'emploi ou taux d'effort élevé, supérieur à 30 ou 33 %) ;
- Branche 2 : locataires dont la solvabilité n'est pas un frein à l'entrée dans un logement (taux d'effort jusqu'à 30 ou 33 %), situés dans des territoires économiquement robustes. Cette branche n'entrainerait pas, sauf dérive de sinistralité, de soutien financier public.

Ainsi, le principe d'universalité, reposant sur la suppression de la caution personne physique et sur une obligation d'assurance serait respecté :

- l'objectif de mutualisation serait atteint ;
- la contribution financière de l'État, via la participation des employeurs à l'effort de construction (PEEC), serait principalement dirigée sur la branche 1, en réduction des sinistres indemnisés par les assureurs, afin de maintenir l'équilibre financier du dispositif unique ;
- l'État contrôlerait le dispositif pour surveiller sa bonne application et veiller à l'équilibre financier des deux branches.

Par cette proposition, Galian s'associe à la démarche de l'État et confirme son intérêt pour un dispositif ciblant les ressources publiques sur les populations sensibles.

A propos de GALIAN :
Issu de l'évolution de la CGAIM, GALIAN est le leader français de la garantie financière et l'un des acteurs majeurs en termes d'assurance pour les professionnels de l'immobilier. Acteur indépendant créé par et pour les professionnels de l'immobilier, GALIAN a pour objectif d'accompagner les agents immobiliers, administrateurs de biens et syndics de copropriété tout au long de la vie de leur entreprise. Avec plus de 45 ans d'expérience, GALIAN regroupe aujourd'hui plus de 9 600 sociétaires auxquels il propose un ensemble de produits et services adaptés afin de les aider et de les soutenir dans le développement de leur activité.




Lunch box

Marché de l'investissement en France : les gros volumes boostent le marché

DTZ, une société du groupe UGL, publie aujourd'hui son analyse sur le marché de l'investissement en immobilier d'entreprise en France au 2ème trimestre 2013 :

· 3,5 MILLIARDS D'EUROS INVESTIS AU 2EME TRIMESTRE 2013, EN HAUSSE DE 40% PAR RAPPORT AU 1ER TRIMESTRE 2013
· FORTE ACTIVITE SUR LE SEGMENT DES BUREAUX AVEC 2,6 MILLIARDS D'EUROS INVESTIS, LE COMMERCE DEVRAIT ETRE PLUS DYNAMIQUE AU 2ND SEMESTRE
· DOMINATION DES INVESTISSEURS FRANÇAIS, LES AMERICAINS REVIENNENT EN FORCE
· LES FONDS D'INVESTISSEMENT CONCENTRENT LA MOITIE DES INVESTISSEMENTS DU TRIMESTRE ; REGAIN D'ACTIVITE POUR LES COMPAGNIES D'ASSURANCE
· ILE DE FRANCE TOUJOURS EN TETE ET MEILLEURE TENUE DES MARCHES REGIONAUX
· TAUX DE RENDEMENT STABLES

Le 2ème trimestre 2013 s'achève sur un volume de 3,5 milliards d'euros investis sur le marché français, en hausse de 40% par rapport au 1er trimestre 2013 (2,5 milliards d'euros). Ce chiffre porte la performance semestrielle à 6 milliards d'euros, sur les traces de son résultat de 2012 où près de 6,3 milliards d'euros avaient été investis à la même époque de l'année.

Les investisseurs ont continué d'être actifs sur le segment des bureaux avec plus de 2,6 milliards d'euros d'acquisitions, soit les ¾ du volume total du trimestre. Le marché français a de nouveau été animé par la réalisation de transactions portant sur des montants unitaires supérieurs à 100 millions d'euros. Au nombre de 6, elles auront représenté quelque 1,1 milliard d'euros d'acquisitions dont, pour les plus importantes en termes de prix, la « Tour Pacific » à La Défense acquise par TISHMAN SPEYER (215 millions d'euros) et le « 33 rue La Fayette » (277 millions d'euros) acheté par DEKA IMMOBILIEN : Près de 400 millions d'euros ont été investis dans des actifs commerciaux, dont près de la moitié dans des centres commerciaux : citons l'acquisition par EUROCOMMERCIAL PROPERTIES de « Val Thoiry » pour près de 100 millions d'euros. Le marché devrait être plus dynamique au 2ème semestre avec la cession annoncée d'« Odysseum » à Montpellier ou celle de Beaugrenelle à Paris.

Comme au 1er trimestre 2013, le marché reste dominé par les investisseurs français qui totalisent près de 2,5 milliards d'euros d'acquisitions soit 70% du volume total. Les investisseurs américains accroissent toutefois leur présence dans l'hexagone avec plus de 500 millions d'euros au 2ème trimestre. Outre TISHMAN SPEYER à La Défense, HINES et le fonds APOLLO ont respectivement acquis « Perspectives Défense » à Colombes et un portefeuille français d'entrepôts. Les américains sont aujourd'hui les premiers investisseurs étrangers en France avec plus de 700 millions d'euros engagés depuis le début de l'année, loin devant les investisseurs allemands (344 millions d'euros) qui reviennent peu à peu sur le marché.

Antoine Derville, PDG de DTZ France commente : «Dans un environnement économique difficile qui pèse sur les valeurs locatives et in fine le prix des actifs, la demande reste forte et les capitaux sont là. Après une période très attentiste des investisseurs étrangers vis-à-vis de la zone euro et de la France en particulier, notre marché français est de nouveau très regardé pour sa capacité à fournir des rendements sécurisés avec une profondeur de marché attractive pour les grands fonds d'investissement.»

Les fonds d'investissement règnent en maîtres avec 50% de parts de marché en France et près d'1,7 milliard d'euros d'acquisitions au 2ème trimestre 2013, après avoir signé plus d'1 milliard d'euros de réalisations au 1er trimestre. Les compagnies d'assurance, assez discrètes en début d'année, ont été beaucoup plus acheteuses au 2ème trimestre avec 918 millions d'euros d'investissements ; 3 transactions ont été réalisées sur des montants unitaires supérieurs à 100 millions d'euros : le « Nuovo » à Clichy pour Sogecap/Cardif, « Opéra Capucines » pour Generali et le « 42 avenue de Friedland » acquis par les Assurances du Crédit Mutuel. Si elles restent attachées au marché parisien, les compagnies d'assurance ont également investi dans des actifs situés en province, à Lyon et à Toulouse principalement.

La répartition géographique des investissements reste inchangée avec un marché francilien qui concentre 2,4 milliards d'euros soit plus de 70% du montant total. Néanmoins, quelques marchés régionaux comme la région Rhône-Alpes ont enregistré une activité plus soutenue. Sur le marché lyonnais, plus de 400 millions d'euros ont été investis au 2ème trimestre, dont 100 millions dans l'acquisition par ANF Immobilier, CERA et DCB International, du futur siège d'ALSTOM à Villeurbanne.

Les taux de rendement sont restés stables au 2ème trimestre 2013, avec des taux voisins de 4,25% pour les actifs prime de bureaux dans Paris QCA. Ces taux devraient rester stables d'ici la fin de l'année, la compétition restant très forte entre investisseurs sur le marché français.

Magali Marton, Directrice des Etudes CEMEA de conclure : «La compétition de plus en plus forte entre investisseurs pour identifier les meilleures opportunités s'est traduite ce trimestre par une meilleure tenue des marchés en régions. C'est là le signe que le marché retrouve une certaine fluidité, et augure d'une performance entre 14 et 15 milliards d'euros pour l'année 2013».

www.dtz.com




Learn French In France

17 juillet 2013

Topagences.com, premier site d'avis et de notation d'agences immobilières évaluées par leurs propres clients

Parce que 38 % des particuliers ont une mauvaise image des agences immobilières, Topagences.com propose aux agences qui souhaitent se démarquer d'être évaluées et notées par leurs propres clients et d'afficher publiquement la confiance qu'ils leur portent.

Pourquoi Topagences.com ?

Acheter, vendre, louer un bien immobilier est un acte engageant dans la vie d’un particulier, d’une entreprise, d’un commerçant. Trouver le bon partenaire n’est pas chose aisée, et un mauvais intermédiaire peut ralentir une vente, générer de mauvaises surprises ou bien encore être source de litiges.

Fort de ce constat, Retail Advisor, qui regroupe des professionnels du Web et du Marketing, présente Topagences.com, site d’évaluation et de notation des agences immobilières pensé pour guider et aider les futurs vendeurs ou loueurs dans leur sélection.

L’objectif de ce nouveau service est de permettre aux vendeurs, propriétaires bailleurs et acheteurs ayant un projet immobilier de sélectionner une ou plusieurs agences considérées par leurs propres clients comme les meilleures du secteur.

Comment ça marche ?

Topagences.com répertorie 95% des agences immobilières sur un secteur.

Toutes les agences immobilières peuvent être évaluées et notées par leurs propres clients, qui peuvent déposer un avis, qu'ils soient satisfaits ou mécontents. Tous les avis sont contrôlés par une équipe de modérateurs et vérifiés grâce à un système de validation exclusif.

Sans préjuger de ce que sera la future norme AFNOR en cours d’élaboration, Topagences.com intègre déjà quelques points fondamentaux liés à la gestion des avis comme, une information renforcée du client, une identification de ce dernier, une modération rigoureuse et transparente, une restitution complète de l’avis, négatif ou positif.

La note attribuée à l’agence est calculée en fonction du nombre d’avis reçus, de leur vétusté et de la moyenne de l’avis.

Que visualisent les utilisateurs ?

Dans une ville, un département, une région, les futurs vendeurs ou propriétaires bailleurs visualisent d’un simple clic les agences notées, accèdent à leurs coordonnées complètes, leur site Internet et une description détaillée des prestations offertes.

De plus, ils peuvent lire les avis laissés par de vrais clients et se faire leur propre opinion sur la qualité de service des agences concernées.

Un outil de géolocalisation leur permet de repérer une ou plusieurs agences à proximité de leur bien.

Quel intérêt pour les agences ?

Les agences Premium utilisent les avis postés comme un formidable outil de prospection et de vente. Comme l'indique Jean Luc Brulard, de l'agence Village Bleu à Rueil-Malmaison : "Topagences.com est un outil très économique de service qualité, un outil de communication, un outil de motivation interne et d'émulation, un outil de différenciation et de crédibilité."

Grâce à l’offre Premium, elles bénéficient de nombreux services à forte valeur ajoutée : référencement Google, visibilité sur le site, assistance d’un coach, vitrophanie sur leur vitrine,…

Topagences.com permet ainsi aux professionnels d’afficher publiquement la confiance que leur portent leurs clients en mettant en avant leur démarche d’amélioration continue du "Service Qualité".

Disponible sur plus de 780 villes de France, dont l'ensemble des villes d'Ile de France, Topagences.com répertorie au total près de 13 000 agences. L’ensemble du territoire sera ouvert à la consultation en juin 2013.

Plus d'informations : www.topagences.com




Auberge de la Clamoux

16 juillet 2013

Garantie universelle des loyers : Pour la mise en place d'un dispositif efficace et responsable

La proposition du gouvernement de créer, dans le cadre de l'article 8 de la loi Logement et urbanisme, une garantie universelle des loyers (GUL) va dans le bon sens. Elle répond à plusieurs besoins : apporter, via une large mutualisation des risques, davantage de sécurité dans les relations entre bailleurs et locataires, favoriser l'accès au parc locatif privé des populations les plus fragiles et dans une moindre mesure, encourager la mise en location des logements vacants.

Le projet reste ouvert à des travaux complémentaires menés par les grands corps d'inspection de l'État, afin d'en définir le mode de financement et les modalités techniques.

Galian (ex CGAIM) maîtrise le marché de la garantie locative en tant qu'assureur de cette branche, mais aussi pour avoir participé au dispositif GRL 1 et être actuellement l'un des assureurs GRL 2. Galian alerte les pouvoirs publics sur les risques d'un dispositif entièrement public (I) et propose plusieurs pistes de réflexion pour permettre la création d'un dispositif simple, efficace et limiter les risques financiers pour l'État (II).

Les risques inhérents d'un dispositif entièrement public

Une garantie universelle des loyers publique présente le risque de créer un aléa moral difficilement contrôlable pour le locataire, comme pour le propriétaire. Une GUL publique et universelle déresponsabilisera de nombreux locataires et créera un sentiment d'immunité dangereux ; elle risque par ailleurs de générer des risques d'abus ou de fraudes. L'architecture technique du dispositif imaginé par l'État est par ailleurs susceptible d'entraîner des refus d'indemnisation et ainsi de dévaloriser l'image de sécurité recherchée.

Galian craint par ailleurs une paupérisation accrue des locataires les plus fragiles : un taux d'effort fixé à 50% pourrait créer une illusion de solvabilité et faciliter l'accès à des logements dont le loyer, une fois dans les lieux, risque de se révéler trop élevé. Dans son baromètre 2012, la Banque de France a d'ores et déjà noté une ''forte augmentation des dettes de charges courantes, qui concernent le loyer et les charges locatives, dans 80% des dossiers de surendettement''. Le nouveau dispositif risquerait d'accentuer ce phénomène.

Le risque de dérapage budgétaire pour l'Etat est quant à lui très significatif, dans un contexte de crise des finances publiques, de chômage accru et de désolvabilisation des ménages. L'aléa moral et la paupérisation des locataires pourraient ainsi entraîner une augmentation de la fréquence des sinistres et de leur montant. Dans une approche optimiste (scénario économique et social favorable, générateur d'une sinistralité modérée) et sur la base d'une taxe de 2% sur les loyers, Galian évalue le besoin de financement pour l'État, en rythme de croisière (charge des sinistres, déduction faite des recours), à 1,5 milliard d'euros par an, soit plus de deux fois l'estimation du ministère du logement (700 millions d'euros par an).

Evaluation des besoins de financement pour l'Etat d'une GUL publique

L'évaluation se base sur les hypothèses suivantes : 3 millions de logements couverts en 2016 et 6 millions à partir de 2017, un coût de gestion moyen de sinistre de 950 euros et la fréquence sinistre suivante : 2,2% sur la tranche 0 à 33 ; 5,5% sur la tranche 33 à 40% ; 9% sur la tranche 40 à 50%.

Par ailleurs, le risque d'inconstitutionnalité du dispositif public pose la question de sa légitimité. En effet, les acteurs privés de la garantie des loyers impayés (assureurs, courtiers et agents d'assurance) seraient évincés du système, ce qui constitue une atteinte à la liberté d'entreprendre.

Enfin, un dispositif qui mobiliserait une multiplicité d'interlocuteurs (garantie LI de base, garanties complémentaires, gestion des sinistres, exercice des recours), risque de le rendre extrêmement complexe. Par ailleurs, l'expérience malheureuse du dispositif dit « GRL 1 » a prouvé combien la gestion des sinistres et des recours par des non professionnels pouvait s'avérer désastreuse.

Pour cette raison, nous croyons indispensable de mobiliser les compétences des experts de ce marché.

Nos propositions pour une GUL efficace et responsable

A / S'appuyer sur les acteurs du marché existants

Il est indispensable que l'État s'appuie sur les acteurs du marché afin d'utiliser leur expérience et leur savoir-faire. Nous préconisons donc la mise en place d'une assurance privée obligatoire, opérationnelle avant le 1Er janvier 2016, aux multiples avantages:
- Cette option se révèlerait beaucoup moins coûteuse pour les finances publiques ainsi que facile et rapide à déployer, car les relais fonctionnent. Avec un système combinant liberté tarifaire et apport du 1% Logement (participation des employeurs à l'effort de construction - PEEC), cette garantie universelle limiterait la contribution de l'État.
- La gestion s'appuierait sur l'expertise et les compétences du secteur de l'assurance. En liaison avec l'État, les assureurs seraient par ailleurs associés à l'équilibre financier du dispositif.
- Le système s'autorégulerait comme l'assurance automobile ou multirisque habitation. Si le nombre de sinistres venait à augmenter, les sociétés d'assurance ajusteraient la prime, et la contribution du PEEC serait actionnée sur la base de critères prédéfinis (fréquence sinistre, rapport sinistres/cotisations...), afin d'assurer l'équilibre du système.
- Les risques seraient encadrés : des critères d'éligibilité à l'assurance fixeraient des limites de loyer maximum (1 000 ou 1 500 € ?), ainsi que de taux d'effort (40 % par exemple), permettant à tout locataire de disposer d'un reste à vivre suffisant.

B / Créer un dispositif mixte et ciblé selon le territoire visé

Une solution alternative pourrait être la création d'un dispositif mixte rendant obligatoire un garantie de loyer, modulant besoin des territoires et capacité financière des populations visées. Le principe d'universalité reposerait pour partie sur un mécanisme de GLI concurrentiel (locataires dont la solvabilité n'est pas un frein à l'entrée dans un logement) et pour le complément, sur un mécanisme dirigé en faveur des populations et des bassins d'emplois nécessitant un soutien de l'État, en s'appuyant, par exemple, sur les travaux menés actuellement par le ministère du Logement sur l'encadrement des loyers.

Ainsi, le principe d'universalité serait aisément atteignable :
- La GLI, rendue obligatoire, couvrirait les populations qu'un système privé sait garantir : locataires dont le taux d'effort est au plus égal à 30 ou 33 %, situés dans des zones géographiques économiquement robustes.
- La GUL, garantirait en complément les populations spécifiquement ciblées : locataires dont le taux d'effort serait supérieur à 30 ou 33 % (jusqu'à 40 % par exemple), situés dans des bassins d'emploi fragiles ou encore, dont la situation familiale ou la précarité des ressources justifieraient un soutien de l'État.

Cette solution conduirait les pouvoirs publics à soutenir les populations qui en ont réellement besoin pour accéder au parc locatif privé.

Par cette démarche, Galian confirme qu'elle s'associe à la démarche de l'État et manifeste son intérêt pour un dispositif à l'élaboration duquel elle collabore aux côtés de la FFSA.

A propos de GALIAN :
Issu de l'évolution de la CGAIM, GALIAN est le leader français de la garantie financière et l'un des acteurs majeurs en termes d'assurance pour les professionnels de l'immobilier. Acteur indépendant créé par et pour les professionnels de l'immobilier, GALIAN a pour objectif d'accompagner les agents immobiliers, administrateurs de biens et syndics de copropriété tout au long de la vie de leur entreprise. Avec plus de 45 ans d'expérience, GALIAN regroupe aujourd'hui plus de 9 600 sociétaires auxquels il propose un ensemble de produits et services adaptés afin de les aider et de les soutenir dans le développement de leur activité




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