16 février 2018

En 2018, le prix des appartements neufs pourrait baisser dans certains micro-marchés d’Ile-de-France

Les Promoteurs du Grand Paris dévoilent les résultats d’une étude inédite du Grecam, sur le choc de l’offre en Ile-de-France, réalisée à partir des données issues de son « Observatoire Immobilier de l’Habitat » **, et fondée sur le suivi de la commercialisation des appartements neufs, de l’obtention du permis de construire jusqu’à la livraison de l’opération.

Depuis 2016, le marché francilien connaît une hausse significative des mises en vente et des réservations, dépassant le seuil des 30 000 appartements vendus par an. Si l’offre continue de se développer de manière soutenue en 2018, la demande peut-elle suivre?

Une offre accrue en 2018

Le marché francilien de l’immobilier neuf devrait rester très dynamique en 2018. Au niveau de la répartition de l’offre, 67% des mises en vente prévisionnelles devraient se concentrer à Paris et en Petite Couronne.
Si, depuis 2016, l’offre était rapidement absorbée par la demande, en 2018, certains micro-marchés d’Ile-de-France où l’offre à venir est importante pourraient connaître un ralentissement des ventes. C’est notamment le cas de certains micro-marchés des Hauts-de-Seine (10 673 appartements à venir), de la Seine-Saint-Denis (8 891 appartement à venir) et du Val-de-Marne (6 024 appartements à venir).

En conséquence, les prix pourraient baisser au sein de certains quartiers, ce qui est une bonne nouvelle pour les accédants à la propriété.

Les causes des risques sur ces micro-marchés

Les principaux risques de stagnation sur ces micro-marchés sont liés à la fois :
A des aspects conjoncturels: la possibilité d’une remontée des taux d’intérêts, au second semestre 2018, et des programmes qui ne sont pas toujours éligibles à la TVA réduite à 5.5%.
A l’offre plus importante que la demande : des stocks actuellement élevés (déjà plus de 14 mois de délai d’écoulement pour certaines communes), sur des micro-marchés où les prix ont augmenté rapidement depuis 2016.
A la politique urbaine de certaines villes : la part élevée des grandes surfaces (4 et 5 pièces) imposées par certaines municipalités, alors que le marché francilien est principalement porté par une demande de surfaces moyennes (2 et 3 pièces).
A des critères géographiques: de par l’offre plus importante en 2018, les investisseurs risquent de délaisser les appartements neufs les plus éloignés des dessertes ferrées (programmes distants de plus d’un kilomètre d’une gare RER/SNCF/métro).
La pression de l’offre individuelle sur le marché des grandes surfaces, dans les communes où le parc de maisons individuelles dépasse les 25%.
« Le profil des acquéreurs devrait aussi être impacté, car au-delà de 6 000 €/m2 parking inclus (PI), les opérations neuves captent essentiellement une clientèle en résidence principale. À ce niveau de prix, la part des investisseurs est réduite, du fait du plafond du dispositif Pinel limité à 300 000 € PI », explique Hugues Kirichian, Président du Grecam.

Les reports du Grand Paris Express, un impact sur les prix ?

« Pour replacer le projet du Grand Paris Express sur des bases solides, le gouvernement fait actuellement le point sur les défis techniques et financiers. Le calendrier de réalisation du projet doit être révisé, ce qui entraînera sans doute des retards sur l’ouverture des lignes. Ces multiples reports n'auront pas ou peu d'impact sur les prix car les accédants à la propriété ont déjà anticipé ces aléas », conclut Philippe Jarlot, Président des Promoteurs du Grand Paris.

* Etude réalisée à partir des données issues de l’Observatoire Immobilier de l’Habitat du Grecam. Chaque opération immobilière est suivie depuis le dépôt du permis de construire, à la mise en commercialisation du programme, et jusqu’à son achèvement.

12 février 2018

Premiers signes de désolvabilisation chez les primo-accédants ?

À partir des prêts signés en janvier, Cafpi analyse le profil de sa clientèle.

Durant le mois de janvier, la part des primo-accédants dans la clientèle Cafpi est repartie à la baisse, à 47% contre 60% il y a un mois. « La réforme du PTZ et la suppression des APL Accession, entrées en vigueur au 1er janvier, commencent à montrer leurs effets pervers. Sans ces aides, les ménages les plus modestes ont plus de difficultés à finaliser le financement de leurs acquisitions. Il est à espérer que la conférence de consensus sur le logement en cours incite le gouvernement à faire machine arrière sur ces sujets », précise Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi.

Primo-accédants

Face aux baisses des aides depuis le début de l’année, les primo-accédants voient leur emprunt moyen diminuer par rapport au mois dernier. Il atteint 196 604 € sur 235 mois contre 200 153 € sur 239 mois en janvier avec un effort en forte hausse, passant de 4,21 années de revenus il y a un mois à 4,83 années aujourd’hui.

Accédants

S’ils sont moins impactés par les réformes, les autres accédants ont également joué la prudence en janvier. En maintenant leur effort (4,64 années de revenus, contre 4,63 en janvier), leur emprunt moyen se retrouve en baisse avec 190 795 € sur 187 mois, contre 215 691 € sur 199 mois le mois dernier.

08 février 2018

Prêt immobilier : Infimo Courtage développe son concept 'zéro frais' à destination des agences immobilières

Infimo, leader du courtage immobilier "zéro frais" pour le particulier, permet aux agents immobiliers de proposer la seule offre gratuite de courtage immobilier au sein de leurs agences. L’objectif est de faire profiter de la gratuité commerciale au plus grand nombre de clients en agrégeant le métier d’IOBSP (Intermédiaire en Opérations de banque et en Services de Paiement) à l’activité de l’agent immobilier. En franchise ou mandat.

50 agences mandataires ou franchisée fin 2018

Infimo Courtage vise 50 agences mandataires ou franchisées fin 2018 avec cette offre "zéro frais pour le particulier" qu' Infimo a déjà validé en nom propre dans son réseau actuel. Infimo veut s'appuyer sur la relation de mandataires et de franchises pour développer rapidement son concept.

Un concept original et différenciant pour les agents immobiliers

Depuis ses débuts, Infimo bouscule les usages en proposant aux Particuliers un service de courtage en prêt immobilier intégralement gratuit, sans commission ni frais de dossier. Déjà disponible auprès d’une vingtaine de mandataires et franchisés en France. Le service profitera désormais aux agences immobilières comme aux particuliers :

- L’agent immobilier fidélise ses clients, développe sa notoriété et son activité en délivrant un service à valeur ajoutée aux clients acquéreurs, et la promesse d’un pouvoir d’emprunt optimisé,

- Le particulier, bénéficie d’un accompagnement de bout en bout, jusqu’à son financement, totalement gratuit, d’un interlocuteur unique et d’une réactivité optimale.

Les grands axes du concept :

Seule offre "zéro frais" réelle sur le secteur du courtage immobilier

Infimo Courtage, offre un service de courtage de prêt immobilier réellement gratuit aux particuliers désireux de financer un projet d’accession.

Il répond aux besoins des particuliers en quête de financement immobilier et mais aussi d’assurance emprunteur, à travers son réseau de franchisés et de mandataires présents dans 8 régions (Ile-de-France, Picardie, Nord-Pas-de Calais, Pays de la Loire, Midi Pyrénées, Languedoc Roussillon, PACA et Rhône-Alpes et la Réunion ).

Une démarche innovante

Les services d’Infimo Courtage s’appuient sur une démarche innovante et profitable pour tout client acquéreurs : en agrégeant à son activité, le métier d’IOBSP (intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement), le mandataire ou l’agent immobilier franchisé Infimo Courtage délivre un accompagnement de bout en bout, jusqu’à son financement, totalement gratuit.

La gratuité revendiquée et clef de la différenciation

Le service de courtage en prêt immobilier et en assurance est, pour le particulier, totalement gratuit, sans honoraires ni frais de dossier, en accord avec les valeurs d’éthique et de respect du Client, revendiquées par Infimo.

La collaboration par la recommandation : "collabor’Active"

En retour de la gratuité du service, le client collabore au principe de recommandation. Il accorde ainsi à Infimo Courtage, la pose d’un panneau "Ici, Proprio, malin", la prise d’une photo et l’utilisation gratuite des droits de celle-ci et partage sa satisfaction sur les réseaux sociaux.

Cette démarche justement nommée "collabor’Active" est expliquée dans un Manifeste de la Marque largement diffusée sur les réseaux sociaux.

Stéphane Conte, fondateur de la marque déclare :

"Depuis nos débuts en 2005, nous avons toujours souscrit à une déontologie qui consiste à ne rien facturer aux clients résidentiels, mode de rémunération qui est encore marginal. Nous avons pris le temps de tester et d’éprouver notre modèle qui fonctionne. En transmettant aux agents immobiliers les compétences nécessaires au travers de nos formations agréées, nous allons rendre le courtage en financement plus accessible que jamais."

A propos d’Infimo Courtage

Infimo Courtage est détenue par la holding Abitus. Créé en 2013, le groupe est spécialisé dans les métiers connexes de l’immobilier. Il propose des solutions innovantes pour booster l’activité des agents immobiliers au travers de 2 pôles :

Infimo Courtage qui assure du courtage en prêt immobilier et assurance à travers un réseau de franchisés et de mandataires. À destination des particuliers et des professionnels, l’originalité d’Infimo Courtage réside dans la gratuité du service pour le particulier.

Copilote Concept, agence de communication intégrée, délivre aux agents immobiliers à travers VPI Concept, des solutions de stratégies éditoriale et digitale, des outils de gestion, ainsi que des solutions de formation avec VPI Académie, centre de formation agréé. L’innovation de l’offre Copilote Concept tient au format : packagé sous forme d’abonnements, "à la carte" ou "sur-mesure".

06 février 2018

Attention, risques de ralentissement du marché immobilier

"la demande s’est fortement ralentie fin 2017, et les risques de ralentissement du marché immobilier en 2018 sont importants", souligne Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi.

La météo des taux de Cafpi donne un aperçu des nouveaux barèmes des banques reçus en février. Ces taux sont ceux qui seront proposés par Cafpi à sa clientèle en ce début de mois.

Alors qu’en janvier, les taux effectivement accordés aux emprunteurs s’établissent en moyenne à 0,86% sur 10 ans, 1,15% sur 15 ans, 1,35% sur 20 ans et 1,66% sur 25 ans, Cafpi propose en ce mois de février des taux encore très attractifs avec 0,75% sur 10 ans, 1,10% sur 15 ans, 1,25% sur 20 ans et 1,45% sur 25 ans. « Mais la demande s’est fortement ralentie fin 2017, et les risques de ralentissement du marché immobilier en 2018 sont importants », souligne Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi.

2017 en fanfare, 2018 en sourdine

L’année dernière aura été une année faste pour les courtiers en crédits immobiliers, Cafpi, le 1er d’entre eux, a ainsi réalisé plus de 10 milliards d’euros de crédits signés. « Les taux restés bas durant l’année, les prix en hausse, mais encore accessibles, conjugués à un retour de confiance en l’avenir ont permis ses résultats records », indique Philippe Taboret.

Retour de la demande

Mais la demande s’est tarie en fin d’année. « Depuis janvier, les emprunteurs semblent être de retour, le volume de dossiers traités est en progression par rapport à novembre et décembre 2017, ajoute-t-il. Mais la situation actuelle est assez paradoxale ». En effet, malgré les réformes et la perte partielle des aides au logement, qui ont désolvabilisé une partie des primo-accédants, le marché reste actif.

Vers une baisse d’activité ?

Ce recul de la demande chez les primo-accédants a été anticipé dès les premières annonces du gouvernement faites. « Mais nous ne sommes qu’en février, que nous réserve l’avenir ? Cela reste encore flou », explique Philippe Taboret. Dans les faits, le marché se maintient, mais reste moins productif, l’activité risque de s’en ressentir assez rapidement. « C’est la production de logements en France qui est en jeu », s’inquiète-t-il.

L’urgence d’un changement de cap

Face à ce risque annoncé, les courtiers ont fait part de leurs inquiétudes au gouvernement. « Notre constat est simple, 85% des Français ont recours à un emprunt immobilier pour devenir propriétaires et 55% d’entre eux sont des primo-accédants », continue Philippe Taboret. Pour que le marché immobilier reste dynamique, cette clientèle est indispensable.

Pour le retour des aides… quelques mesures semblent aujourd’hui nécessaires pour éviter un coup de frein trop brusque du marché : rétablir le dispositif APL Accession ; étendre le dispositif PTZ dans l’ancien aux zones tendues ; réduire les droits de mutation à titre onéreux ; libérer du foncier et simplifier les normes ; favoriser la mobilité en zones péri-urbaines ou tendues.

« Ces mesures seraient peu coûteuses, par rapport à l’apport de l’immobilier à l’économie française. Alors que la croissance et l’inflation semblent être de retour, que le pays va mieux, il est urgent de tout faire pour éviter que cette embellie ne soit que de (très) courte durée », conclut Philippe Taboret.

Crédit immobilier : Retour en grâce de la Corse et des DOM-TOM face à l’Ouest en difficulté

Si la Corse et les DOM-TOM conservent les taux les plus élevés sur 25 ans, elles récoltent les 2e taux les plus bas sur 10 et 15 ans, après plusieurs mois en queue de classement.

Alors que les taux restent bas en ce début d’année, grâce à la concurrence que se font les banques pour rester compétitives, les bons et mauvais élèves sur les taux proposés se dispersent sur l’ensemble du territoire. Ainsi sur 10 ans, la Nouvelle-Aquitaine conserve sa place de leader, prise le mois dernier. La Bourgogne-Franche-Comté et le Grand-Est, maintiennent leur position sur 15 et 20 ans, et l’Ile-de-France prend la tête sur 25 ans.

Si la Corse et les DOM-TOM conservent les taux les plus élevés sur 25 ans, elles récoltent les 2e taux les plus bas sur 10 et 15 ans, après plusieurs mois en queue de classement.

Ce sont l’Auvergne-Rhône-Alpes et les Hauts de France qui ce mois-ci proposent globalement les taux les plus élevés.

Régions : les taux les plus bas

Les taux les plus intéressants se répartissent entre la Nouvelle-Aquitaine (0,75% sur 10 ans), la Bourgogne-Franche-Comté et le Grand-Est qui proposent 1,10% sur 15 ans et 1,25% sur 20 ans, et l’Ile-de-France avec 1,45% sur 25 ans.

Les vraies nouveautés se situent dans les secondes places. Sur 10 et 15 ans, cette place est tenue par la Corse, les DOM-TOM et PACA avec respectivement 0,77% et 1,13%. La Nouvelle-Aquitaine propose quant à elle 1,30% sur 20 ans, et l’Auvergne-Rhône-Alpes et la Bourgogne-Franche-Comté affichent 1,54% sur 25 ans.

Régions : les taux les plus élevés

Contrairement aux mois précédents, les DOM-TOM et la Corse ne ferment pas le classement de février. Elles affichent les taux les plus élevés sur une seule durée, 25 ans, avec 2,14% en Corse et 1,95% pour les DOM-TOM.

Mais sur 10 ans, c’est le Grand-Est qui est la région la moins-disante avec 0,95% sur 10 ans. L’Auvergne-Rhône-Alpes ferme la marche sur 15 ans avec 1,20%, à égalité avec les Hauts de France, et sur 20 ans avec 1,40%.

A noter que, sur 10 ans avec 0,90%, l’avant-dernière place ne regroupe pas moins de 7 des 13 régions (Auvergne-Rhône-Alpes, Bourgogne-Franche-Comté, Bretagne, Hauts de France, Normandie, Occitanie et Pays de la Loire).

01 février 2018

Enfin un baromètre national d’envergure, prenant en compte 180 000 copropriétés françaises

MeilleureCopro a réalisé une importante étude sur les charges de copropriété sur tout le territoire français, grâce à l'analyse statistique de quelque 7,5 millions d’annonces immobilières.

MeilleureCopro a réalisé une importante étude sur les charges de copropriété sur tout le territoire français, grâce à l'analyse statistique de quelque 7,5 millions d’annonces immobilières.

Cette étude, unique par la masse de données interprétées (20 % des copropriétés françaises représentées) donne une vision fine et réaliste de l'état des charges dans les grandes agglomérations de l’hexagone. Le baromètre montre que les charges de copropriété sont, en valeur absolue, presque deux fois plus chères à Paris qu’en province, et que Bordeaux est la ville où les charges (ramenées au prix du loyer) sont les moins élevées.

Ce baromètre a également étudié la conformité à la loi ALUR des annonces de ventes immobilières. Surprise : seules 4 % des annonces de vente de biens neufs et 48 % des annonces de biens anciens informent le futur acheteur sur le montant des charges… alors que cela est pourtant obligatoire.

LE NIVEAU DES CHARGES EN FRANCE

Jamais une étude sur les charges n’aura englobé un nombre aussi important de copropriétés. Ses résultats sont donc on ne peut plus légitimes et le reflet très exact de la situation actuelle des charges de copropriété sur notre territoire.
En plus de présenter ses résultats en « € de charges/m² Carrez » et en « € de charges/appartement », MeilleureCopro présente les résultats en « € de charges/loyer mensuel », afin de relativiser le coût des charges de copropriété par rapport à la valeur intrinsèque de l’actif immobilier ; cette valeur se reflétant dans le loyer.

Les charges de copropriété sont presque deux fois plus chères à Paris qu’en province…
En valeur absolue, les Parisiens paient des charges de copropriété 42 % plus élevées que les Provinciaux. Si les premiers déboursent ainsi 1.992 € en moyenne et par an, les seconds s’acquittent d’une facture de 1.400 €. Si l’on regarde la différence entre les 10 % de copropriétés les plus chères, l’écart est encore plus important : 103 % de différence entre Paris et la province (7.200 € / an contre 3.550 €) !

… et Bordeaux est la ville où les charges (ramenées au prix du loyer) sont les moins élevées
Dans le détail des grandes agglomérations, la palme de la ville où les charges, en valeur absolue, sont les plus chères (hors Paris) revient à Nice (1.800 € /an). A l’opposé : Nantes, avec 1.048 € de charges par an en moyenne.

Il est toutefois plus juste, pour se faire une réelle idée du poids des charges dans un budget immobilier, de regarder la proportion des charges par rapport au loyer. Dans ce cas, Bordeaux et Paris sont les villes où les charges sont les plus basses, représentant environ un loyer et demi. A Strasbourg et Nice, le rapport est plus fort : les charges annuelles représentent plus de deux loyers.

Le palmarès des villes où les charges sont les plus importantes (en valeur absolue, au m² Carrez) sont Paris (40 €/m²/an), Nice (32 €), Lille (25 €), Marseille (24 €), Strasbourg (24 €), Lyon (22 €), Montpellier (22 €), Rennes (22 €), Toulouse (21 €), Nantes (21 €) et Bordeaux (19 €).

Ce palmarès établi au regard du poids des charges en comparaison du loyer, change considérablement la donne, plaçant Strasbourg en tête avec des charges qui représentent 2,1 loyers par an, suivie de Nice (2,1), Marseille (2), Lille (1,9), Rennes (1,9), Toulouse (1,9), Nantes (1,8), Lyon (1,7), Montpellier (1,7), Paris (1,5) et Bordeaux (1,4).

La Bretagne et la Corse sont les régions où les charges sont les moins élevées, en valeur absolue

L’élargissement de l’étude région par région place l’Ile-de-France (36 €/m²)en tête pour les charges les plus élevées (en valeur absolue, au m² et par an), suivie de la région Provence-Alpes Côte d’Azur (27 €), Normandie (25 €), Centre Val de Loire (25 €), Hauts de France (24 €), Auvergne-Rhône-Alpes (23 €), Bourgogne Franche-Comté (22 €), Grand Est (21 €), Pays de la Loire (20 €), Occitanie (20 €), Nouvelle Aquitaine (20 €), DOM-TOM (19 €), Corse (16 €) et Bretagne (16 €).

LA CONFORMITÉ À LA LOI ALUR DES ANNONCES DE VENTE DE BIENS

Depuis la loi ALUR votée le 27 mars 2014, les annonces immobilières de biens en vente doivent indiquer les charges de copropriété affectées à ces biens, ainsi que le nombre de lots de la copropriété. Presque 4 ans plus tard, cette loi est-elle respectée ? MeilleureCopro répond à l’aide d’un bilan national inédit.

7,5 millions d’annonces ont été scannées au cours du dernier trimestre 2017, sur les principaux portails immobiliers : AvendreAlouer, BienIci, LeBonCoin, Logic-Immo, PAP, SeLoger. L’étude porte sur 500.000 annonces de vente d’appartements uniques extraites de ce fichier, sur lesquelles les informations liées aux charges et aux lots ont été étudiées.

Seul un tiers des annonces de biens anciens respectent la loi ALUR ; Le neuf quasiment totalement hors-la-loi !

Les résultats sont édifiants. Un tiers seulement des annonces de ventes immobilières de biens anciens indiquent - comme cela devrait être le cas - le nombre de lots de la copropriété et le montant des charges.

Dans le neuf, les résultats sont encore pires : 11 % des annonces indiquent le nombre de lots et 4 % seulement donnent les informations sur les charges de copropriété auxquelles les acquéreurs vont devoir faire face !

Les professionnels beaucoup plus respectueux que les particuliers
Si l’on regarde les différences entre annonces déposées par les professionnels et celles déposées par les particuliers, on note que les premiers sont 9 fois plus nombreux à se conformer à la loi que les seconds. Dans le cadre des informations relatives au nombre de lots de la copropriété, les particuliers ne l’indiquent que dans 5 % de leurs annonces…

SeLoger, portail respectant le mieux la loi
Le palmarès de la meilleure conformité aux exigences de la loi ALUR (concernant les annonces sur des biens anciens) établit que c’est le portail SeLoger qui se montre le plus respectueux de la loi avec 37 % d’annonces conformes (indications sur les charges et sur le nombre de lots), suivi de BienIci avec 33 %. PAP et Le BonCoin Particuliers, eux, sont les bons derniers avec seulement 3 % et 2,5 % d’annonces conformes.
A noter la différence de performances entre les annonces postées par les professionnels et celles postées par les particuliers sur LeBonCoin : 25 % conforme dans le premier cas contre 2,5 %.

Conformité des annonces d'appartements anciens en vente sur six portails immobiliers majeurs

Rennes, Nantes et Lille, meilleures élèves de France
Le zoom ville par ville est également instructif, montrant que les annonces sont plus conformes (en termes d’indication du montant des charges et du nombre de lots) dans certaines villes que dans d’autres. Ainsi, Rennes arrive en tête des villes où les annonces sont le plus respectueuses de la loi (42 %), suivie de Nantes (41 %) et de Lille (40 %). Viennent ensuite Toulouse (39 %), Strasbourg et Lyon (35%), Marseille (34 %), Paris (31%), Bordeaux (30 %) et Montpellier et Nice (26 %).

Les Pays de la Loire, région la plus respectueuse de la loi
L’étude élargie aux régions de France montre que c’est dans les Pays de la Loire que les annonces sont le plus souvent conformes à la loi ALUR (41 %), suivis par les régions Centre-Val de Loire, Normandie et Grand-Est (36 %). Viennent ensuite les régions Bourgogne Franche-Comté et Ile-de-France (35 %), Nouvelle-Aquitaine (34 %), Auvergne Rhône-Alpes et Bretagne (33 %), Occitanie (30 %), Provence-Alpes-Côte d’Azur (29 %), Hauts-de-France (28 %), DOM-TOM (25 %) et Corse (18 %).