23 décembre 2016

Décret sur la mise en place d’un permis de louer : encore une aberration de plus !

La Loi ALUR a prévu un système de contrôle des mises en location pour certains logements… Deux ans et demi après avoir été voté, le décret d’application vient d’être publié. Celui-ci permet aux collectivités de définir certaines zones géographiques dans lesquelles la mise en location sera soumise à une déclaration ou à une autorisation préalable. Ce dispositif, selon les mots de la Ministre, « vise à améliorer le suivi des mises en location dans les zones où l’habitat indigne se développe ».

La FNAIM demande l’abrogation de ce décret
Alors que le CNTGI « devait permettre au gouvernement de recevoir des avis éclairés, concrets et essentiels » dixit Emmanuelle Cosse, il n’a à nouveau été ni consulté ni informé de ce décret !
« Les professionnels de l’immobilier sont garants de la décence des logements dont ils ont la gestion. C’est faire fi de leurs compétences que de leur demander d’appliquer ce décret », s’insurge Jean-François Buet, Président de la FNAIM. « Nous attendons de la Ministre que les professionnels soient exonérés de cette obligation ».

Autres aberrations :

- Les collectivités locales auront la possibilité d’élargir à leur guise le territoire défini de façon arbitraire.
- Comment seront calculées les amendes administratives, entre 5 000 et 15 000 €, qui seront infligées aux propriétaires contrevenants ?

« Nous voici de nouveau face à une mesure absurde qui va complexifier l’ensemble du marché locatif. Rappelons que l’habitat indigne représente 1% des locations en France et que ce décret ne résoudra en rien le problème », conclut Jean-François Buet.

20 décembre 2016

L’encadrement des loyers étendu à Lille

La ministre du logement, Emmanuelle Cosse, a annoncé le 16 décembre la mise en place de l’encadrement des loyers à Lille, à compter du 1er février 2017. Entrée en vigueur en août 2015 à Paris (loi ALUR), la mesure interdit à un bailleur de proposer à un nouveau locataire un loyer supérieur à une valeur plafond.

Pour le président de l’UNPI, il faut augmenter l’offre locative et non contraindre en réglementant. Jean Perrin apporte tout son soutien à l’action de l’UNPI Nord-de-France, présidée par Jean-Pierre Berlinet, qui a fait de cet encadrement locatif à Lille son « cheval de bataille » depuis 2015. Des prix fixés après 18 mois d’observation et une estimation coordonnée par l’ADIL 59, sans concertation avec les bailleurs privés de l’UNPI des Hauts de France ! De plus, 84% des loyers actuels à Lille sont au prix de marché et sont en phase avec le loyer médian défini. Les bailleurs privés qui connaissent bien leur marché sont donc raisonnables et n’ont ni besoin d’observatoire, ni d’encadrement.

L’UNPI Nord-de-France associée aux professionnels de l’immobilier, l’UNIS et la FNAIM, sont certains de l’inefficacité de l’encadrement et annoncent qu’une demande de suspension de l’arrêté préfectoral visant l’encadrement des loyers a été déposée en référé, en plus des deux procédures de contestation en cours sur le fond.

Les futurs investisseurs sont largement dissuadés d’investir dans un secteur réglementé de façon aussi complexe, ce qui va provoquer une réduction brutale du parc locatif privé.
Il faut rappeler que le blocage ou la réglementation des loyers n'ont jamais fonctionné dans le passé et ont aggravé les crises du logement, au détriment direct des locataires. La baisse des loyers est générale en France (cf. Clameur novembre 2016) et ne semble pas devoir être reliée à cet encadrement.

D'abord l'encadrement, ensuite la régulation, et enfin l'Etat définit unilatéralement les loyers à la place des propriétaires ! Les solutions contraignantes ont toujours montré leur inutilité.

Rétablissons la confiance et la liberté dans les rapports locatifs en 2017 sans la contrainte réglementaire !

50% de primo-accession

Comme annoncé en milieu d’année, les primo-accédants représentent aujourd’hui presque la moitié de la clientèle de CAFPI (48%). Taux historiquement bas, prix toujours attractifs, PTZ disponible aussi bien dans le neuf que dans l’ancien… sont autant de facteurs qui ont permis aux primo-accédants de retrouver la place qui est communément la leur.

La Cour des comptes a certes récemment suggéré de revoir les aides à l’accession, notamment le PTZ. Cependant, aucune mesure ne devrait être prise durant 2017. Il serait d’ailleurs dommageable de freiner l’élan actuel du marché immobilier, facteur important de l’activité économique du pays, déjà soumis à plusieurs contraintes.

Primo accédants
Preuve de l’intérêt pour la propriété, le montant moyen de crédit augmente chez les primo-accédants alors que la durée des prêts stagne : 197 284 € sur 234 mois contre 185 779 € sur 233 mois en novembre. Tout cela avec un effort moindre, puisque leur acquisition représente 4,11 années de revenus contre 5,07 ans le mois dernier.

Accédants
Chez les accédants, le processus est inverse : ils empruntent moins et sur moins longtemps : 194 249 € sur 187 mois contre 200 667 € sur 198 mois en novembre. Pour eux, l’effort est plus important. Il représente 4,94 années de revenus contre 4,61 avant.

16 décembre 2016

La FNAIM signe une convention de partenariat avec le réseau Côté Particuliers

La Fédération Nationale de l’Immobilier, qui rassemble quelque 10 000 adhérents, œuvre au quotidien, sous l’impulsion de son Président Jean-François BUET, pour la défense et l’unité de l’ensemble des professionnels de l’immobilier en France.

Attaché à ces principes, le réseau de professionnels de l’immobilier Côté Particuliers a décidé de rejoindre la FNAIM. Fort d’un réseau de 50 agences en licence de marque, implantées en cœur de ville, l’enseigne Côté Particuliers mise sur des services de qualité, des honoraires attractifs, et sur une transparence totale pour gagner la confiance de ses clients et travailler le plus souvent dans le cadre d’un mandat exclusif.

Pour Côté Particuliers, choisir la FNAIM «c’est poursuivre une démarche de professionnalisme et de transparence qui sont les valeurs primordiales de notre réseau » selon Jean-Philippe CROUAU, Directeur de l’enseigne, « par ailleurs, l’action syndicale est plus que nécessaire pour nous faire avancer et être entendus par les pouvoirs publics ». De nouvelles règlementations, votées ces dernières années, ont considérablement modifié l’exercice des métiers de l’immobilier que ce soit dans le domaine de la transaction, de la gestion ou encore de la location.

Dans cette logique, rien de tel que la collaboration entre différents acteurs de l’immobilier. Un réseau de franchisés a pour but d’améliorer la performance commerciale de ses membres, grâce à des outils spécifiques. Un syndicat est, lui, nécessaire pour appuyer ses adhérents et rassembler ces derniers autour de valeurs communes.

« Nous sommes heureux de compter parmi nos adhérents Côté Particuliers. Il s’agit pour nous d’une preuve de confiance envers notre rôle de premier syndicat de l’immobilier en France », déclare Jean-François BUET, Président de la FNAIM.

15 décembre 2016

Rapport France Stratégie sur la fiscalité du logement : « Il est temps d'arrêter de considérer que le propriétaire occupant est un privilégié ! »

France Stratégie vient de publier un rapport, sous la direction de Pierre-Yves CUSSET, sur la fiscalité du logement. Parmi les propositions avancées, deux concernent la taxe foncière : suppression ou refonte.

La FNAIM, par la voie de son président Jean-François BUET, est scandalisée devant de telles propositions :

« Ce rapport évoque des pistes inacceptables, en se proposant de transformer notre pays en une France de locataires au détriment du statut de propriétaire. Fragiliser le statut de propriétaire occupant, alors que notre pays connaît une situation économique difficile et un taux de chômage record, est tout simplement irresponsable. Être propriétaire de sa résidence principale constitue, au contraire, un élément de stabilité et de cohésion sociale, en particulier à l'âge de la retraite.

Il est faux d'affirmer que la résidence principale n'est pas suffisamment taxée : les taxes foncières ont augmenté de 58 % depuis 10 ans, contrairement aux loyers, qui eux ont suivi le rythme de l'inflation (+ 13,8 % depuis 10 ans).

Il est temps d'arrêter de considérer que le statut de propriétaire occupant est un statut de privilégié. C'est une injure à tous les petits propriétaires qui aspirent simplement à vivre sereinement dans un logement qui leur appartient.

Nous ne rejoignons les propos de ce rapport que sur un point, celui de la suppression des droits de mutation à titre onéreux car ce sont eux qui en effet réduisent la mobilité résidentielle ».

Par Jean-François BUET, président de la FNAIM


13 décembre 2016

Mobilisation du parc privé à des fins sociales : Un amendement discriminant

Suite à la remise du rapport de Christophe Robert de la Fondation Abbé Pierre, sur la mobilisation du parc privé à des fins sociales, Emmanuelle Cosse a porté un amendement dans le projet de loi de Finances 2016 afin de proposer des dispositifs fiscaux favorisant l’offre locative intermédiaire.

Ces incitations fiscales remplaceront les dispositifs « Besson ancien » et « Borloo ancien » et ciblent les zones tendues. La mise en location de logement ancien conventionné ouvrira droit à une déduction spécifique dont les taux seront différenciés en fonction du niveau de tension du marché locatif dans la zone considérée. En revanche, les professionnels de l’immobilier ont de nouveau été discriminés dans cet amendement où un taux de déduction spécifique de 85 % serait prévu uniquement dans le cadre de l’intermédiation locative ou d’un mandat de gestion confié à un organisme agréé.

Jean-François Buet, Président de la FNAIM, dénonce cette nouvelle mise à l’écart des professions immobilières :

« Cet amendement va dans la bonne direction pour améliorer l’offre locative intermédiaire sur l’ensemble du territoire. Mais il est absurde de limiter le bénéfice de l’abattement de 85% aux seuls biens gérés par une association agréée. Les professionnels de l’immobilier doivent être associés à cette démarche. Nous n’accompagnerons pas ce dispositif en l’état et proposerons donc des solutions alternatives à nos clients. Quand est-ce que le gouvernement comprendra qu’il doit s’appuyer sur notre profession pour promouvoir ces dispositifs ? »

Par Jean-François BUET, Président de la FNAIM

12 décembre 2016

Crédit Immobilier : La hausse des taux annoncée s’amorce

En ce mois de décembre, les meilleurs taux proposés par Cafpi se montent à 0,65% sur 10 ans, 0,80% sur 15 ans, 1,00% sur 20 ans et 1,25% sur 25 ans. Si ces taux diffèrent peu de ceux proposés le mois dernier, « l’inflexion de la courbe est réelle. Pour la première fois depuis plusieurs mois, les barèmes des taux des banques de décembre ne sont pas plus bas que ceux du mois dernier », précise Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de CAFPI.

La tendance s’inverse
Dans une étude menée par Cafpi auprès de ces principaux partenaires bancaires, représentant plus de 80% de sa production de crédits, le constat est sans appel. Si près d’un tiers des banques maintiennent des taux stables sur l’ensemble des durées, plus de la moitié d’entre elles ont augmenté leurs taux entre +0,05% et +0,15% sur 10, 15 et 20 ans (elles sont 41% à avoir pratiqué une hausse sur 25 ans). Certaines sont allées encore plus loin, avec des hausses entre +0,15% et +0,25%. Une banque affiche même des hausses sur l’ensemble des durées comprises entre +0,25% et +0,35%.
La fin d’un cycle
A partir de 2015, les taux bas des crédits immobiliers ont permis à de nombreux ménages de lancer et réaliser leur projet immobilier pour toutes les catégories d’emprunteurs, principalement les primo-accédants qui sont de retour. L’année 2016 va permettre aux banques d’établir un nouveau record de volumes crédits. Cependant, la concurrence constante entre elles a eu pour effet, de réduire considérablement les marges des banques.

Un besoin d’ajustement pour les banques. Cette baisse des marges était jusqu’à présent compensé par l’augmentation du volume de crédits alloués et la baisse du coût du risque (le fait pour une banque de ne pas être remboursée. « Mais elle conduisait à une impasse, contraignant les banques, par ailleurs soumises à une réglementation de plus en plus stricte, à envisager de réduire leur offre de crédit, au détriment des emprunteurs les moins aisés », souligne Philippe Taboret. La seule solution pour éviter une situation intenable sur le long terme est donc d’augmenter les taux, les banques pourront continuer à financer les projets immobiliers des particuliers.

Un pouvoir d’achat préservé ?
Les taux de crédit immobilier très bas peuvent également entrainer une montée des prix, « comme c’est déjà le cas en zone tendue telle que Paris », indique Philippe Taboret. « La demande est forte, alors que l’offre, elle, ne change pas, entrainant mécaniquement une hausse ». Des taux plus élevés devraient éviter aux prix d’augmenter de façon significative, maintenant ainsi la solvabilité des ménages.
Face à la remontée des taux, le marché ne pourra que s’adapter. « Je reste convaincu que, si les taux montent, les prix rebaisseront », analyse Philippe Taboret. En effet, avec des capacités d’emprunt moindres des acquéreurs, les vendeurs devront revoir leur prix à la baisse s’ils veulent se séparer de leur bien.

A quoi s’attendre pour 2017 ?
Dans ce contexte, la remontée des taux ne devrait pas dépasser les +0,5% jusqu’au 1er trimestre de l’année prochaine. Aujourd’hui, les indicateurs de croissance s’améliorent des deux côtés de l’Atlantique et l’inflation est enfin là. Mais ces indices restent faibles, obligeant les banques centrales à un interventionnisme fort.

07 décembre 2016

Le charme unique de vivre sur une île à deux pas de Paris

Un cadeau de la nature

Quand le soleil se lève sur la Seine et rougeoie les eaux du fleuve, il procure une bienfaisante sensation de sérénité. Ce cadeau de la nature est offert aux heureux occupants de la résidence « Neuilly la Grande Jatte ».

Rares sont les bénéficiaires d’un tel art de vivre. Les opportunités de vivre sur une île à proximité de la capitale relèvent désormais de l’improbable. L’Ile Saint Louis compte à peine une centaine d’habitants à temps plein. Sa voisine de la Cité distille au compte-gouttes les appartements qui se libèrent.

Un site qui n’aura plus jamais d’équivalent

Le programme développé par le promoteur SEGER s’inscrit dans cette même veine d’exception. Il est même unique, en ce sens que la résidence a été bâtie sur le dernier terrain constructible de l’île de la Jatte.

L’immeuble surplombe la Seine et suggère une impression de tranquillité. Aménagé en 24 appartements seulement, il privilégie l’intimité de ses habitants. Ces derniers peuvent être propriétaires occupants à l’année, ou utiliser leur bien comme pied-à-terre lors de leurs séjours dans la capitale. Ils peuvent aussi être les locataires d’un investisseur avisé. Dans tous les cas, le cadre et la qualité de construction de la résidence leur procurent un confort de vie sans équivalent.

Une véritable île avec un petit port

Des squares et un vaste terrain de sport accueillent des visiteurs paisibles qui apprécient aussi le chemin de halage, dessiné sur tout le pourtour de l’île de la Jatte. Celle-ci possède son propre petit port. Bien dissimulé sous l’arche d’un pont, il accueille des petits canots automobiles en bois. Certains propriétaires se servent de leur « jouet » pour se rendre au travail ou à leurs rendez-vous d’affaires, à l’arrivée des beaux jours.

La Défense et les Champs-Elysées à portée de mains

Il est vrai que le quartier d’affaires de La Défense est tout proche. Il l’est même tellement qu’on croit pouvoir toucher ses tours. De même, l’Arc de triomphe se trouve à dix minutes en voiture.

Une architecture à la fois moderne et hors du temps

Pour renforcer cette sensation d’art de vivre hédoniste, l’architecte Fridrik Bjarnason a multiplié les allusions à l’Art Déco. C’est le style emblématique de l’époque bénie où les Parisiens allaient prendre le bon air en allant assister aux régates de Chatou ou d’Argenteuil. Pour les appartements, il a privilégié l’arrivée de la lumière.

SEGER, Promoteur de la qualité durable

Initiateur du projet, le Groupe SEGER a été créé à Dijon en 1976. Mais il a quitté depuis longtemps le berceau de la Côte d’Or pour développer ses réalisations à Strasbourg, Lyon, Menton, et maintenant, Puteaux et Neuilly-sur-Seine... Cependant, jamais, il ne s’est départi de son ambition de qualité haut de gamme et pérenne,qui a toujours été sa marque de fabrique depuis ses origines.

POLITIQUE DU LOGEMENT : MESURES D'URGENCE

15 propositions UNPI urgentes pour redonner confiance dans l'immobilier

- Rééquilibre des rapports locatifs ;
- Rétablir la confiance ;
- Supprimer la loi ALUR ;
- Baisse de la fiscalité ;
- Favoriser l'investissement ;
- Réforme du logement public

Urgence


Remettre la politique du logement sur les rails est un enjeu majeur pour notre économie. Il est urgent pour les propriétaires de voir la fiscalité dégonfler et de mettre un stop définitif au harcèlement textuel qu'ils subissent. Le changement doit être radical.

L'UNPI rappelle aux candidats à la présidentielle de 2017 que la politique du logement doit être au coeur de leurs programmes.

Les propriétaires, occupants et bailleurs, attendent des mesures qui facilitent leur quotidien, qui leur redonnent confiance dans l'immobilier.

La pierre a toujours été gage de stabilité sociale et de dynamisme économique : l'état ne peut plus continuer à taxer autant les propriétaires qui finiront par se détourner définitivement de l'investissement immobilier, comme l'ont déjà fait les institutionnels. Des milliers d'emplois y sont liés, principalement les artisans de la construction et de la rénovation.

Les propriétaires sont prêts à s'engager dans les grandes mutations technologiques, environnementales et d'accessibilité. Cette dernière demeure un enjeu majeur pour les 50 années à venir, afin de loger le plus longtemps possible chez eux nos aînés. De plus, les propriétaires sont un chainon essentiel de la rénovation et la construction, toute une économie est liée aux carnets de commandes qu'ils fournissent. Des dizaines de milliers d'emplois y sont attachés.

Dans tous les cas, il sera primordial que nos gouvernants intègrent plusieurs paramètres simples dans leurs "grandes réflexions" : réaffirmer la liberté contractuelle entre bailleurs et locataires, afin de rééquilibrer leurs rapports, redéfinir un impôt juste et consenti au moyen d'une baisse drastique de la pression fiscale et d'une stabilité générale de la règlementation.

Ainsi, notre fédération propose un livret de 15 mesures d'urgence à prendre par le futur gouvernement dès l'été 2017, avec le soutien de sa majorité, car il n'y a plus une minute à perdre pour remettre la politique du logement sur les rails.

Ainsi les propriétaires ne demandent rien de plus que de l'équilibre, de la stabilité et une réelle vision d'avenir pour une politique du logement à la fois ambitieuse, efficace et juste.

La propriété est une fierté : il faut la protéger, la promouvoir et la conserver !

Jean PERRIN,
Président de l'UNPI

Première sortie positive pour Homunity et remboursement des investisseurs avec 3 mois d’avance !

Remboursement des investisseurs avec 3 mois d’avance !

Neuf mois après avoir financé une opération de construction de 21 appartements à Colombes (92) au 52 boulevard Valmy, la plateforme de crowdfunding immobilier Homunity rembourse ses investisseurs avec 3 mois d’avance.

Bien que le chantier ne soit pas encore terminé, Pierre Promotion a pu rembourser les 200 000 euros en 9 mois seulement (contre 12 prévus initialement), tout cela grâce à une commercialisation achevée, un avancement du chantier conforme aux prévisions, une trésorerie positive et d’excellentes relations avec le partenaire bancaire qui a autorisé le promoteur à rembourser les investisseurs en premier.

Le rendement prévisionnel de 9% annuel a été respecté et au total sur les 200 000 euros avaient été investis en janvier 2016, ce sont donc 213 500 euros qui ont été remboursés cette semaine aux 8 investisseurs ayant pris part au financement de l’opération.

Concrètement, une personne ayant investi 10 000 euros recevra un remboursement avec 675 € d’intérêts.

Première sortie positive pour un projet Homunity

Homunity a lancé son activité de financement de projet de promotion immobilière en janvier 2016 et depuis 6 projets ont été financés pour un total de plus de 2,2 millions d’euros levés sur la plateforme. « Cette première sortie, conforme aux performances prévisionnelles annoncées lors de la campagne en janvier dernier, est une excellente nouvelle pour la plateforme et va permettre de faire un premier bilan avec les investisseurs afin d’améliorer ce qui peut l’être, tant sur les informations transmises avant l’investissement, que sur le suivi de projet » explique Quentin Romet, cofondateur et président d’Homunity.

La satisfaction client pour objectif n°1

Améliorer l’expérience utilisateur est un objectif prioritaire chez Homunity. Depuis le lancement du nouveau site au 2nd trimestre 2016, de nombreuses fonctionnalités ont été ajoutées aux espaces personnels des investisseurs : visualisation du chantier via photos 3D, téléchargement de l’ensemble des justificatifs, suivi de l’avancement du chantier et de la commercialisation…

« La promotion immobilière étant un métier complexe et peu connu, il est capital que nous soyons en mesure de faciliter la compréhension d’un projet grâce à des outils performants » explique Quentin Romet, cofondateur et président d’Homunity.

La prochaine sortie positive devrait avoir lieu en janvier 2017, toujours avec Pierre Promotion, avec l’opération de Croissy (78) vendue en bloc à l’OGIF, un bailleur social. Le rendement prévisionnel est également de 9% annuel.

Prix, volume des transactions : gare au trompe-l’œil des statistiques

La reprise n’est pas pour tout le monde
La reprise des ventes dans le neuf, le redémarrage des chantiers, la vigueur retrouvée du marché de la revente, largement portée par l’aubaine des taux bas : tout cela est indéniable. Mais ce n’est pas faire l’oiseau de mauvais augure que de constater que tout ne va pas bien. Les difficultés structurelles du pays persistent. Par la diversité de leurs implantations sur tout le territoire, les agents de la FNAIM sont bien placés pour le constater : il existe désormais une France à plusieurs vitesses. Dans un périmètre d’une centaine de kilomètres, la moyenne des prix fait apparaître des disparités qui relativisent l’optimisme de certains.

De nombreux contre exemples
Ainsi, alors qu’à Lyon, les prix augmentent de 2,1 %, dans la ville voisine de Saint Etienne, ils reculent, sur la même période, de 1,5 %. De même, dans le département tout proche de l’Isère, les agents ne se plaignent pas spécialement de l’activité. Ils sont cependant bien obligés de constater que les acheteurs sont moins riches que les vendeurs. Du coup, les prix baissent dans l’ancien.
Dès lors, comment s’étonner, au niveau national, que le constat de reprise, étayé par une hausse des prix de 0,5 % ne soit pas du tout ressenti de cette manière à Poitiers, où ils chutent de 6,5 %, ou à Amiens (-3,9 %) ?

Des vents néanmoins porteurs pour le neuf
Il n’en demeure pas moins qu’entre novembre 2015 et octobre de cette année, 432 300 permis de construire ont été accordés. C’est 14,3 % de plus qu’un an plus tôt sur la même période. Le nombre de mises en chantier s’est, lui, élevé à 367 800, soit 8,1 % de progression sur un an.
Du côté de la promotion immobilière, le redémarrage observé fin 2014 s’est poursuivi, avec une progression de 17,4 % des mises en vente (avec un volume de 116 915 logements) et de 17,5 % des réservations à la vente (représentant 118 424 appartements et maisons).

L’aubaine des taux bas
Quand on pense qu’en 2008, la moyenne nationale des taux fixes était encore de 5,19 % ! Elle s’est établie à 1,67 % en 2016 et elle a même perdu 66 points de base en cours d’année. Cette conjoncture exceptionnelle a été souvent un facteur déclenchant, surtout quand parallèlement, les prix du mètre carré ne bougeaient pas, voire baissaient. Mais cette appétence pour l’immobilier ne traduit pas du tout la confiance des ménages envers leur avenir professionnel. Ils ne sont pas rassurés par la santé de l’économie en général. Ce sera d’ailleurs l’un des principaux enjeux du nouvel hôte de l’Elysée que de redonner aux Français des motifs d’espérance.

L’immobilier doit peser de tout son poids dans la présidentielle - Les quatre axes de propositions de la FNAIM

Le logement est vital pour l’emploi, la croissance et la paix sociale
A l’occasion de son congrès, la FNAIM alerte les candidats à la présidentielle. « Il ne semble pas que l’immobilier obsède la campagne, regrette Jean-François Buet, Président de la Fédération nationale de l’immobilier, alors que la France a besoin d’un Président qui comprend que le logement est vital pour l’emploi, la croissance et la paix sociale ».

Quatre grands dossiers à traiter avec pragmatisme et réalisme
C’est pourquoi, forte de l’expérience de ses milliers d’agents sur le terrain, la Fédération propose quatre grands axes de travail : réviser la fiscalité nationale et locale ; stabiliser la production de textes législatifs et simplifier ceux qui ont été mal rédigés ; revitaliser le logement existant ; et revoir les politiques pour le logement social.

Fiscalité : pour un vrai statut du bailleur privé
Un signal fort envoyé en direction des particuliers, citoyens et contribuables serait d’admettre leur rôle économique et leur apport à la collectivité, lorsqu’ils procèdent à un investissement immobilier. Cette reconnaissance doit passer par l’instauration d’un statut fiscal du bailleur privé, aussi bien dans le neuf que dans l’existant. La FNAIM préconise de l’accompagner de la création d’un patrimoine d’affectation locatif national, dans lequel l’ensemble des biens immobiliers destinés à la location à usage d’habitation seraient comptabilisés.

Chaque logement bénéficierait d’un amortissement minimum : il serait majoré pour les biens acquis neufs, renforcé pour les logements loués en bail solidaire. L’amortissement vaudrait aussi pour les travaux réalisés sur le logement existant. Il remplacerait le principe actuel de déductibilité immédiate. Enfin, dans ce contexte, la totalité des déficits fonciers constatés pourrait être imputée sur le revenu.

Impôts locaux : contenir l’augmentation de la taxe foncière
La FNAIM est particulièrement sensible à ce qui se passe sur le terrain. Elle constate une disparité entre régions et localités sur le montant des taxes foncières. Elle appelle les candidats à la vigilance, d’autant que dans le programme du vainqueur de la primaire de la droite et du centre, rien ne figure à ce sujet.

Les professionnels de l’immobilier préconisent, en matière de fiscalité, de maintenir les exonérations actuelles pour la résidence principale. Afin de sortir du maquis fiscal, il faudrait simplifier la fiscalité sur les plus-values avec un abattement fixe de 10% sur la plus-value brute, et une imposition, qui en tenant compte de l’érosion monétaire, bénéficie d’un taux unique de 20%.

Assouplir la loi ALUR
Emblème du productivisme législatif, la loi ALUR est dans le viseur du candidat François Fillon, qui prévoit son abrogation. La FNAIM demande son assouplissement, et particulièrement la suppression de l’encadrement des loyers. Quant aux observatoires locaux des loyers, ils doivent être ouverts aux professionnels.

Le décret de 1987 sur les charges locatives doit aussi être revu, de même que l’article de la loi Molle sur le cumul garantie loyers impayés-caution personne physique.

Logement existant : le grand chantier de la transition énergétique
Parce que le bailleur sera reconnu agent économique à part entière, par un statut digne de ce nom et par le droit, propre à tout entrepreneur, d’amortir ses investissements, une véritable rénovation énergétique du parc existant pourra être envisagée. En attendant, il faut pérenniser les aides en la matière.

Il faut aussi inciter fiscalement les travaux sur la résidence principale, et maintenir le PTZ dans l’existant.

Logement social : pour qu’il serve à ceux qui en ont vraiment besoin
Les plafonds de ressources d’accès au logement social doivent être révisés. Les conditions du droit au maintien dans les lieux doivent être durcies. Les procédures de fin de droit au maintien doivent être simplifiées pour faciliter la mobilité.

La mission centrale du logement social est de loger les familles qui n’ont pas accès aux logements privés. Mais ce constat ne doit pas faire oublier que le parc privé, en locatif et en accession, est un logeur social de fait, car il héberge une quantité importante de personnes à ressources faibles ou modestes.

La FNAIM souhaite que toutes ces questions soient prises en compte par nos futurs dirigeants. Mais surtout, elle tient à les voir traités comme éléments centraux de leurs politiques, et non pas comme des dossiers annexes à des sujets jugés plus prioritaires.

Logement social : le paradoxe français

La France, premier constructeur européen de logements sociaux

Les trois quarts des Français peuvent prétendre à un logement social. Pourtant, seuls 17% d’entre eux en bénéficient. De la part des pouvoirs publics, ce n’est pas faute d’y consacrer des efforts : avec 4,8 millions de logements, le parc français est le deuxième d’Europe, derrière celui du Royaume Uni (5 millions), et loin devant l’Allemagne (1,5 million). Nous sommes en plus le premier pays constructeur en Europe : 109 000 chez nous, contre 75 000 en Grande Bretagne et 23 000 en Allemagne. Mais en définitive, quelle efficacité chez nous par rapport à nos voisins ?

L’Allemagne ne connaît pas les HLM

Outre Rhin, le pays le plus peuplé d’Europe dispose du parc le plus faible de logements sociaux. Seuls 4% des ménages y logent, alors que le pays connaît ses travailleurs pauvres et un nombre non négligeable de revenus modestes. L’explication réside dans le fait que le statut de logement social est temporaire. Le bien retombe dans le secteur privé à la fin de son subventionnement. En outre, il n’existe pas d’équivalent aux logements HLM. Les bailleurs sont des investisseurs privés ou des collectivités territoriales.

Autres particularités germaniques, le loyer est augmenté annuellement en corrélation avec la baisse des subventions. Par ailleurs, le droit au maintien dans les lieux n’existe pas véritablement.

La Grande-Bretagne préfère les contrats courts

Avec un parc équivalent en nombre, la Grande Bretagne serait-elle alors plus proche de la France ? Pas davantage, car le système de location diffère largement. Il est plus souple et régi par deux types de contrats. L’un est souple : mis en place en 2012, il fixe des baux à durée déterminée, de deux à cinq ans, renouvelables. L’autre, sécurisé, garantit un droit au maintien dans les lieux, mais seulement au terme d’une période d’essai de douze mois, durant laquelle est vérifié le bon entretien du logement par le locataire, le paiement des loyers, etc.

La pertinence d’un statut de bailleur privé en France

Face à ce constat de coût extrême pour la France de sa politique publique de logements, la pertinence d’un véritable statut du bailleur privé apparaît pleinement dans notre pays. Son rôle économique est prouvé, de même que son apport bénéfique à la collectivité.

Il faut donc lui reconnaître des droits identiques à ceux d’un entrepreneur, notamment celui d’amortir ses investissements. Ce droit s’accompagnerait de la création d’un patrimoine d’affectation locatif national, dans lequel l’ensemble des biens immobiliers destinés à la location à usage d’habitation serait comptabilisé.

Le droit à l’amortissement pour tous les types de biens

Chaque logement bénéficierait d’un amortissement minimum : majoré dans le neuf, renforcé pour les biens loués en bail solidaire, il concernerait aussi les travaux réalisés dans l’ancien, en particulier les travaux de rénovation énergétique. En outre, il faudrait que la totalité des déficits fonciers constatés puisse être imputée sur le revenu.

05 décembre 2016

Pour un Président de la République éclairé sur la politique du logement

On ne peut pas dire que la politique du logement obsède la campagne des élections présidentielles. Le redémarrage de l'activité de vente du neuf, la reprise consécutive des mises en chantiers et des autorisations de construire, la vigueur retrouvée du marché de la revente, largement portés par la baisse des taux d'intérêt, ont eu tendance à faire croire que tout allait bien. Les problèmes structurels ont fini par être masqués.

Il est essentiel de dire de quelle politique du logement la France a besoin. Elle a d'abord besoin d'un Président qui mesure que le logement est cardinal, pour l'emploi, pour la croissance, pour la paix sociale, et qu'il n'est pas accessoire aux autres pans de la politique. L’intérêt du chef de l'État se manifestera par l'attribution de prérogatives larges pour le ministre en charge du logement, incluant l'aménagement du territoire et l'équipement, et ayant du poids dans les arbitrages, notamment budgétaires.

On attend également du futur Président qu'il porte un regard juste sur les acteurs du logement, ceux du public et ceux du privé. L'impératif de mixité du logement HLM ne doit pas lui faire négliger sa mission centrale, qui est de loger les familles n'ayant pas accès au logement privé. Symétriquement, il n'est pas admissible d'oublier le logement social de fait: le parc privé, locatif et en accession, loge une fraction importante des personnes à faibles ressources ou modestes. A ce titre, conformément aux critères européens, c'est le profil de l'occupant qui doit qualifier le logement, et non le producteur du service. Le même régime civil, financier et fiscal doit être appliqué à ceux qui participent à la même mission, en particulier sociale.

Le pays a ensuite besoin de stabilité et de simplicité juridiques. ALUR. Si quelques dispositions de la loi ALUR méritent amélioration, les mesures de jugulation et d'entrave, comme l'encadrement des loyers, doivent disparaître. Le reste de la loi, porteur de valeur ajoutée et de transparence, ne doit pas bouger. En revanche, qu'on ne rajoute rien de tout le quinquennat.

Il faut aussi simplifier les normes de construction et de travaux, mais aussi les majorités de décision en copropriété, les dispositifs d'aide et d'allocation ou encore les statuts fiscaux applicables aux investisseurs. Qu'on allège les contraintes déclaratives tracassières qui empêtrent l'exercice des agences immobilières et des cabinets de gestion, telles que la loi qui interdit le démarchage téléphonique ou encore les contraintes majorées d'affichage obligeant à exprimer le prix avec et sans honoraires...

Il faut aussi un pacte de stabilité fiscale. On sait que deux ou trois ans sont nécessaires à une assimilation complète des nouveautés par le corps professionnel, puis par les contribuables. Les stratégies patrimoniales obéissent à des mouvements longs, qui exigent que l'environnement ne soit pas en permanence agité de secousses telluriques. Une loi de programmation quinquennale serait le meilleur véhicule. Bien sûr il est urgent de réduire l'imposition des plus-values de cession, comme les droits de mutation à titre onéreux, pour fluidifier les ventes et les acquisitions. Doter d'une reconnaissance fiscale spécifique les propriétaires bailleurs qui consentent des loyers intermédiaires est également indispensable, sans distinction du neuf et de l'existant et en considération du dividende social payé à la collectivité.

Le futur Président de la République devra parler couramment la langue des élus locaux : les maires et les présidents de communauté d'agglomération sont essentiels. Sans leur adhésion aux principes d'une bonne politique du logement, l'État ne parviendra à rien et ce qui sera fait à Paris sera défait sur le territoire. C'est par le dialogue et la compréhension de leurs problématiques qu'on parviendra à les faire participer à l'élan de modernisation de la politique du logement. Par exemple, la mise en œuvre coercitive et sans nuance du quota de logements sociaux est maladroite, comme la stigmatisation des communes en retard sur les 25%.

Le prochain locataire de l'Élysée serait bien inspiré de ne rien décider sans avoir écouté les professionnels du logement, qui sont gages de réalisme et de pragmatisme. Ils l'aideront, la FNAIM en tête, à faire que sa politique soit porteuse des vertus qui conditionnent la réussite.

01 décembre 2016

Mesures fiscales annoncées par Emmanuelle Cosse sur les logements vacants - L'avis de Norbert Fanchon, Président du Groupe Gambetta

« Si les mesures annoncées par Emmanuelle Cosse sur les logements vacants peuvent effectivement faire revenir des logements sur le marché, ce n’est pas suffisant. C’est l’ensemble de la politique du logement qui doit être entièrement repensée. Il faut revoir les préceptes d’ aujourd’hui. Pour être efficace, trois mesures me semblent indispensables : arrêter les aides fiscales pour soutenir la production de logements neufs, aider les élus locaux et faire baisser les impôts

Pour rappel, la ministre du Logement, a annoncé, à l’occasion de la remise du rapport de la Fondation Abbé Pierre sur la mobilisation du parc privé à des fins sociales, qu’elle souhaitait proposer, dans le cadre du Projet de loi de finances rectificative 2016, deux mesures fiscales pour inciter les propriétaires à remettre sur le marché leur logement vacant :
- une exonération de l’impôt sur le revenu proportionnelle à l’effort consenti par le propriétaire en matière de loyer (il pourra déduire 15 à 70 % des loyers perçus),
- un "abattement majoré de 85 %" pour ceux qui choisissent de confier leur appartement en gestion à une association agréée.

Ces mesures rappellent l’idée de François Fillon, candidat à l’élection présidentielle pour la droite et le centre, ainsi que quelques-uns de ses concurrents, de créer un bail à loyer modéré pour les locataires, qui aurait pour conséquence d’augmenter la base taxable de l’ISF ».

Norbert Fanchon, Président du Directoire du Groupe Gambetta