22 janvier 2018

Relations entre État et collectivités locales : l’enjeu du parc locatif privé

L’État ne sait pas comment financer la suppression de la taxe d’habitation pour 80% des ménages français. Du seul fait de cette taxe, dont le produit allait aux communes et que l’État avait promis de compenser, notre pays se retrouve face à une impasse budgétaire de 8,5 milliards.

La dégradation des relations entre l’exécutif national et les élus locaux qui s’ensuit est on ne peut plus fâcheuse et le logement en fera sans aucun doute les frais. Pourquoi ? Deux conséquences risquent fort de s’imposer. D’abord un transfert de charge de la taxe d’habitation vers d’autres impôts à commencer par la taxe foncière. Nombre de maires ont prévenu, qu’ils n’avaient pas les moyens de payer le cadeau du Chef de l’État aux Français, aux dépens de leurs administrés et qu’il leur faudrait trouver des ressources. Une hausse de la taxe sur le foncier bâti serait assassine pour tous les propriétaires certes, mais plus encore pour les investisseurs : aux propriétaires occupants, une hausse de la TFPB sera désagréable et elle viendra les désolvabiliser, mais on n’imagine pas qu’ils choisiront de redevenir locataire pour y échapper. Ceux qui achètent pour louer, en revanche, n’accepteront pas que le rendement de leur placement, déjà faible, soit encore réduit et arbitreront en défaveur de l’immobilier.

Qui plus est, le message envoyé par le Président Macron qui pose le postulat selon lequel l’investissement dans le logement ne servirait pas l’économie et qu’il vaudrait mieux qu’un ménage place son argent dans les entreprises est aberrant et a servi de socle aux récentes décisions fiscales.

On a également entendu des maires émettre l’hypothèse d’augmenter leur part des droits de mutation à titre onéreux, improprement appelés « frais de notaires », qui représente 1,20% du montant de chaque acquisition immobilière. Si ces droits venaient à subir une hausse, c’est la vigueur du marché des transactions qui en serait affectée. Alors que ménages, professionnels, pouvoirs publics, se sont collectivement réjouis que la barre du million de ventes ait été tangentée en 2017, on déchanterait rapidement en 2018 et 2019 : un rapport du Conseil général de l’environnement et du développement durable vient d’établir une corrélation forte entre le niveau des droits de mutation et le nombre de cessions.

S’agissant des conséquences de la suppression de la Taxe d’ Habitation, les maires ont également rappelé que son produit constitue l’essentiel de leurs budgets pour apporter des services aux habitants (écoles, crèches, transports publics, espaces verts notamment). Par ricochet, ils préfèreront renoncer à accueillir de nouveaux ménages, c’est-à-dire à favoriser la construction sur leur territoire. Le malthusianisme des maires en matière de délivrance des permis de construire va croître et pénaliser le développement du parc immobilier résidentiel.

Les besoins avérés de 400 000 logements de plus par an dans notre pays ne seront pas satisfaits, avec à la clé des projets de logements qui ne se réalisent pas et des tensions sur les prix dans les zones les plus denses. Il se pourrait également que la rénovation du parc en pâtisse, pourtant tellement vitale pour les cœurs de villes, en particulier les petites et les moyennes communes. Notre fédération vient de montrer que la vacance des logements s’y était considérablement aggravée au cours des vingt dernières années, avec des taux d’inoccupation supérieurs à 7% dans les aires urbaines entre 200 000 et 500 000 habitants, pour atteindre 8,5% en moyenne dans les communes de moins de 100 000 âmes et pouvant approcher les 20% dans les villes souffrant le plus au plan économique.

Là, les élus doivent avoir les moyens d’opérations de revitalisation d’ampleur, telles que les OPAH (opérations programmées d’amélioration de l’habitat) ou encore les programmes de retour des commerces en centres-villes ou en centres-bourgs, le plus souvent portés par une fiscalité incitative. D’ailleurs, du dialogue difficile entre le ministère de l’Économie et les communes vient de sortir une idée intéressante : le transfert aux communes du fruit de la taxation des revenus fonciers. Elle inaugure un lien d’une autre nature entre les villes et les investisseurs privés, dont l’offre locative est évidemment précieuse pour l’attractivité locale. On s’est habitué à parler d’un parc locatif privé, comme s’il était indifférencié dans tout le pays et sur tous les territoires : l’observation de son taux d’occupation témoigne que le marché du logement est essentiellement local et accessoirement national.

Au demeurant, le gouvernement veut à juste titre permettre que les préfets puissent déroger à des réglementations nationales, en accord ou sur la demande des collectivités, pour donner plus de souplesse et de justesse aux politiques nationales. Pour le logement, qui renvoie à des réalités territoriales, cette adaptabilité est fondamentale. Et pour veiller à la qualité de l’offre locative privée comme à son importance quantitative, impliquer les communes est sans conteste une voie vertueuse.

18 janvier 2018

LOGEMENT : la situation des jeunes ménages s'est dégradée en 40 ans

L'Institut d'aménagement et d'urbanisme d'Île-de-France publie aujourd'hui une étude qui met en perspective sur 40 ans les évolutions d'accès au logement des jeunes ménages franciliens.

Les 18-29 ans en Île-de-France représentent 16 % de la population et 10 % des ménages (« ménage » entendu au sens de « logement »). De quelle offre disposent-ils dans le parc ordinaire au regard de leurs besoins ? Est-il plus difficile aujourd'hui pour eux de se loger en Île-de-France qu'il y a quarante ans ? Telles sont les questions auxquelles cette étude répond.

Emploi et logement, deux variables indissociables

La situation défavorable des jeunes sur le marché du logement résulte de leurs faibles revenus et de leur insertion professionnelle qui ne fait que démarrer. Cette situation apparaît particulièrement exacerbée dans la région capitale : si elle reste attractive pour les jeunes (offre d'enseignement supérieur importante, emplois nombreux), ces derniers rencontrent plus de difficultés pour accéder à un logement.

En 2013, des ménages majoritairement seuls et à faibles ressources

Entre 1973 et 2013, les jeunes ont connu deux évolutions marquantes : les personnes seules sont devenues majoritaires (50 % en 2013 contre 22 % en 1973) et leur niveau de vie a diminué en conséquence par rapport au reste des Franciliens (revenus inférieurs de 40 % au revenu moyen régional en 2013 ; en 1973 cet écart n'est que de 10 %). Les évolutions du parc de logements sur la même période, augmentation du nombre de propriétaires et développement du parc social, ne les ont pas concernés.

Des jeunes toujours largement logés dans le parc locatif le plus cher

Facteur aggravant pour cette jeune génération, la très forte hausse du coût des logements sur la période. Entre 1973 et 2013, les jeunes ménages, comme l'ensemble des accédants, ont vu en effet les prix des logements augmenter deux fois plus vite que leurs ressources.

Les jeunes se logent donc toujours massivement dans le parc locatif libre et meublé (51 % en 1973 / 59,5 % en 2013) où les loyers sont particulièrement élevés. Le logement absorbe ainsi dans ce secteur 26,2 % de leurs revenus en 2013 (hors charges mais aides au logement comprises), soit deux fois plus qu'en 1973 (13,1 %) ou plus que celui du parc social de 2013 (12,5 %).

L'ensemble de ces statistiques met ainsi en évidence un manque d'offre de petits logements abordables pour les ménages modestes que sont les jeunes et notamment dans le parc social.

15 janvier 2018

A Nantes, BARNES réalise la plus importante transaction résidentielle jamais enregistrée

BARNES vient de vendre l’ancienne Maison de l’Avocat, un hôtel particulier de 750m² situé dans le centre de Nantes, présenté au prix de 5 200 000 €. Acquise en 2009 par un célèbre footballeur international, l’hôtel particulier a été repris par un industriel nantais.

Un bien historique

Construit au XIXème siècle et entièrement rénové entre 2009 et 2012 par un architecte de renom, cet hôtel particulier est inscrit au Patrimoine nantais. Le rez-de-chaussée comprend une cuisine ouverte ainsi que trois grandes pièces de réception donnant sur un jardin paysagé de 1 700m², orienté au sud. Le premier étage se répartit en 4 suites somptueuses, tandis que le 2nd se compose de 4 autres chambres avec leurs salles de bains privatives.

Un sous-sol ainsi qu’une dépendance à rénover complètent ce bien.

Dans un marché qui s’ouvre

Le marché de l’immobilier haut de gamme nantais est dynamisé par la demande locale et par des acquéreurs issus des grandes capitales régionales françaises, « De nombreuses transactions sup 1 million d’euros sont le fait de cadres intégrant de grandes entreprises locales, précise Etienne de Gibon, Directeur de BARNES Nantes-La Baule, mais le marché s’ouvre de plus en plus à une clientèle plus large et qui s’internationalise ».

Grande métropole française, Nantes propose de grandes surfaces et des biens d’exception qui suscitent de plus en plus d’intérêt.

« Un an seulement après l’ouverture de notre agence, cette transaction, record pour la ville, confirme la position de leader de BARNES dans l’immobilier haut de gamme nantais », précise Etienne de Gibon.

10 janvier 2018

La FNAIM dresse le bilan et les perspectives du marché de l'immobilier

Avec presque 1 million de logements vendus en 2017, le marché immobilier hexagonal a enfin retrouvé le dynamisme de 2007. L’engouement retrouvé pour la pierre a engendré une hausse des prix au m² de + 4,2 % entre 2016 et 2017 avec, pour une fois, non pas Paris mais Bordeaux en tête de classement. Logiquement, le pouvoir d’achat recule partout. En 2018, le dynamisme des ventes devrait perdurer, mais la hausse des prix devrait être plus modérée : + 2 % envisagés…

L’ACTIVITÉ DU MARCHÉ A DÉCOLLÉ…


Après près d’une décennie de morosité, entre 2008 et 2016, le marché retrouve son dynamisme, avec un nombre de ventes global atteignant 986.000 en 2017 (contre 845.000 en 2016).
En l’espace de 3 ans (2015 à 2017), les ventes ont fait un bond de 300.000 unités supplémentaires dans l’année, soit une progression de 42 % (48 % en Île-de-France et 41 % en province). Sur 10 ans, la progression s’établit à 22 % sur la France entière et à 13 % et 24 % en Île-de-France et en province.

Toutes les régions ont profité de cette embellie du nombre de ventes, avec évidemment des disparités entre départements. Par exemple, si l’on a constaté, entre 2016 et 2017, + 23 % de ventes supplémentaires en Indre-et-Loire, celles-ci n’ont progressé « que » de 8 % dans les Ardennes.
Il est à noter que les 10 départements les plus actifs du territoire concentrent à eux seuls 41,4 % du montant total des ventes. Il s’agit de Paris, les Hauts-de-Seine, les Alpes-Maritimes, les Bouches-du-Rhône, la Gironde, le Rhône, les Yvelines, le Var, le Nord et le Val-de-Marne.

Le taux de rotation (nombre de ventes par rapport au marché existant) a ainsi retrouvé son niveau du début des années 2000, soit 2,8 %... à comparer avec le taux de 1,8 % observé en 2009. Sans grande surprise, les taux de rotation les plus élevés se trouvent sur les façades de la Méditerranée et de l’Atlantique, ainsi qu’en Île-de-France.

…TOUT COMME LE PRIX


Ce dynamisme des ventes s’est accompagné d’une hausse des prix au m², entre 2016 et 2017, de 4,2 % (+ 1,5 % en 2016 par rapport à 2015), impliquant un prix moyen de vente au m², en France, de 2.550 €. Rappelons que nos prévisions annoncées en janvier 2017 faisaient état d’une hausse prévue entre 2 % et 5 %.
Les prix des appartements ont grimpé plus vite que ceux des maisons : + 4,9 % (3.385 € / m²) au lieu de + 3,7 % (2.143 € / m²) pour l’habitat individuel. À noter que la tendance s’est inversée par rapport à l’an dernier.

L’Île-de-France est la région qui a enregistré le plus fort taux de hausse en un an : + 5 %
(4.276 € / m²), alors que la province affiche une courbe de + 3,9 % (2.188 € / m²). La différence avec les chiffres de l’an dernier est spectaculaire : en 2016, la hausse n’avait atteint que + 2,1 % en Île-de-France (soit plus du double cette année) et + 1,3 % en province.
Bordeaux est la ville où les prix ont le plus augmenté : + 7,7 %. Paris arrive en deuxième position avec + 6,5 % ; le prix de vente au m² passant à 9.228 € dans la capitale.
L’évolution dans les autres grandes capitales régionales est de + 5,3 % à Lyon + 4,3 % à Nantes, + 3,9 % à Toulouse, + 3,8 % à Lille, + 3,3 % à Rouen, + 3 % à Rennes, + 2 % à Strasbourg, + 1,5 % à Marseille, + 1,2 % à Ajaccio. À Orléans, les prix n’ont pas évolué (+ 0,1 %) tandis qu’à Dijon, ils reculent même de 1%.

Cette hausse est toutefois à relativiser si l’on inclut l’inflation. En effet, avec cette dernière, seule l’Ile-de-France sort en positif : la hausse en prix constants atteint + 10,5 % en 10 ans et + 1,5 % en 5 ans. En province, les prix en euros constants ont reculé de 3 % en 10 ans et de 1,7 % en 5 ans.

LE POUVOIR D’ACHAT, LUI, RECULE

Cette hausse des prix a logiquement provoqué un recul du pouvoir d’achat immobilier. Ainsi, dans le cadre de l’hypothèse de l’achat d’un logement de 60 m² à l’aide d’un emprunt sur 20 ans, le pouvoir d’achat recule de 5,1 m² à Bordeaux, de 4,5 m² à Paris, de 3,9 m² à Lyon, de 3,3 m² à Nantes, de 3,1 m² à Lille et à Toulouse, de 2,8 m² à Rouen, de 2,6 m² à Rennes, de 2,1 m² à Strasbourg, de 1,8 m² à Marseille, de 1,6 m² à Ajaccio et reste relativement stable à Dijon et Orléans.

09 janvier 2018

Rapports entre l’exécutif et professions immobilières : une étrange idée de la confiance

La période de non dialogue semblait enfin révolue, pourtant, une disposition de l’article 68 de la loi de Finances, plafonnant les honoraires des intermédiaires en immobilier, ébranle la méthode de concertation respectueuse qui semblait avoir été finalement acceptée par le gouvernement.

Les premiers mois du gouvernement d’Édouard Philippe avaient mis à rude épreuve les corps intermédiaires de l’immobilier : l’exécutif n’entendait pas mener un dialogue ouvert et très vite, des mesures intempestives ont été annoncées, sans appréciation de leurs conséquences. Erreur que l’écoute des professionnels eût épargnée à Emmanuel Macron. D’autres ont suivi, tantôt reprises à temps, comme l’envie de tuer le CITE, tantôt confirmées, comme l’IFI. On pensait cette période révolue et des indices semblaient prouver qu’une méthode plus respectueuse des parties prenantes prendrait la suite. Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des Territoires, a fait part de sa volonté de s’appuyer sur les professionnels du logement. Au même moment, il faisait droit à une demande du président du Sénat, Gérard Larcher, qui avait appelé de ses vœux une conférence de consensus, faisant d’ailleurs écho à la proposition de la FNAIM d’un Grenelle du logement.

Pourtant, un amendement du Sénateur Albéric de Montgolfier, auquel le gouvernement a fait le meilleur accueil, vient d’introduire discrètement dans la loi de Finances, à l’article 68, une disposition scélérate, qui démontre à l’inverse que rien n’a changé : désormais, les honoraires de transaction relatifs à la vente de logements acquis par des investisseurs en régime Pinel seront plafonnés, le plafond devant être défini par décret et fixé en pourcentage du prix du bien. La disposition prévoit une sanction lourde, dix fois le montant de la différence entre des honoraires estimés normaux et les honoraires pratiqués par le professionnel intermédiaire.

Disposition scélérate à tous égards. D’abord, la façon de faire, sans aucun échange avec les professionnels visés, agents immobiliers, conseils en gestion de patrimoine, réseaux de distribution divers, notamment financiers et bancaires, est une entorse au contrat de confiance que le gouvernement a prétendu passer avec les corps intermédiaires. Elle témoigne en particulier du plus souverain mépris pour le CNTGI et ses membres, alors que la loi oblige les pouvoirs publics à les consulter sur tout projet de dispositions touchant à l’exercice des activités de transaction ou de gestion.

Pis encore: Il fait fi de la liberté qu’ont les professionnels, qui souffrent déjà d’une suradministration du marché, de déterminer leurs honoraires, corollaire de la liberté des particuliers de recourir à eux, selon le montant de leurs prestations. À cela s’ajoute la probable inefficacité de cette mesure sur le prix final qui ne baissera pas forcément. La marge sera récupérée par le promoteur car les coûts commerciaux font partie de son montage.

Comment comprendre les motifs de ce plafonnement ? Un récent arrêté, du 1er avril 2017, a établi que lorsque des honoraires de vente étaient mis à la charge de l’acquéreur, ces derniers devaient être indiqués de façon analytique et n’étaient pas augmentatifs du prix, ne pouvant en aucun cas inclure la part des honoraires à la charge du vendeur. En clair, la règlementation a reconnu que les honoraires ne pouvaient pas influer sur le prix.

La transparence de l’affichage en constitue une garantie. La suspicion selon laquelle lorsqu’un logement est assorti d’un avantage fiscal son acquéreur ne regarde pas le coût de sa commercialisation et que les professionnels en profitent pour pratiquer des tarifs non justifiés est simplement aberrante. Elle part du présupposé que les spécialistes de la transaction sont peu scrupuleux et que l’investisseur manque de discernement.

Plutôt que d’accréditer ces a priori insupportables, le gouvernement devrait pousser les feux pour mettre en place la commission de discipline dépendant du CNTGI. Elle sera là pour punir les agissements indélicats s’il s’en présente et sera plus pertinente qu’un opprobre jeté sans nuances, sur toute une communauté professionnelle. Il est urgent d’abroger cet article de la loi de Finances, qui porte le discrédit sur les spécialistes de la transaction et du conseil en investissement en leur envoyant un signal politique inquiétant. Le regard de mésestime posé par nos gouvernants sur nos métiers ne sera pas plus longtemps toléré. À quand une authentique confiance ?

08 janvier 2018

Crédit immobilier : 1ères places dispersées, Pays de la Loire et Bretagne en queue de peloton

La météo des taux de Cafpi donne un aperçu des nouveaux barèmes des banques reçus en ce mois de janvier. Ces taux sont ceux qui seront proposés par Cafpi à sa clientèle en ce début d’année

Demande en berne et mise en place de nouvelles réformes (assurance emprunteur, obligation de domiciliation des revenus) obligent les banques à rester concurrentielles pour atteindre leurs objectifs de production de crédits. Dans chaque région, les banques jouent des coudes pour proposer les taux les plus attractifs à leurs clients. Ainsi sur 10 ans, c’est en Nouvelle-Aquitaine que l’on commence le mieux l’année. La Bourgogne-Franche-Comté et le Grand-Est sont les mieux-disantes sur 15 et 20 ans, alors que la Normandie et l’Occitanie proposent les taux les plus bas sur 25 ans.

La Corse et les DOM-TOM continuent de truster les dernières places du classement. Juste devant elles, on retrouve les Pays de la Loire et la Bretagne.

Régions : les taux les plus bas

Plusieurs régions proposent de taux intéressants en fonction des durées. Ainsi sur 10 ans, avec 0,75%, c’est l’Aquitaine qui propose le taux le plus bas. Elle précède le Grand-Est, les Hauts-de-France et la Normandie (0,80%).

Deux régions, Bourgogne-Franche-Comté et Grand-Est, prennent la tête sur 15 et 20 ans avec respectivement 1,10% et 1,25% devançant de peu l’Occitanie avec 1,11% sur 15 ans et l’Ile-de-France avec 1,30% sur 20 ans.

Enfin sur 25 ans, les taux les plus bas sont en Normandie et en Occitanie avec 1,55%. Elles sont suivies de la Bourgogne-Franche-Comté, du Grand-Est, de la Nouvelle-Aquitaine et de Provence-Alpes-Côte d’Azur, qui proposent un taux de 1,60% sur cette durée.

Régions : les taux les plus élevés

Comme depuis plusieurs mois, le taux le plus élevé sur 10 ans est proposé dans les DOM-TOM (1,30%), suivis de la Corse (0,94%). Sur 15, 20 et 25 ans, les positions s’inversent avec respectivement 1,60% et 1,72% sur 15 ans, 1,85% et 1,98% sur 20 ans et 1,95% et 2,36% sur 25 ans.

Juste avant ces deux régions se trouvent la Bretagne et les Pays de la Loire où les taux atteignent 0,94% sur 10 ans, 1,19% sur 15 ans, 1,38% sur 20 ans et 1,66% sur 25 ans.