SIREO IMMOBILIENFONDS No. 4 SICAV-FIS investit 40,35 M€ dans le 8ème arrondissement de Paris

CORPUS SIREO Investment Management SARL- pour le compte de Sireo Immobilienfonds No. 4 SICAV-FIS - a signé l’acte authentique d’acquisition de deux immeubles de bureaux de 4.500 m² situés au 37-39 rue d’Anjou, dans le 8ème arrondissement de Paris.

Le montant de la transaction s´élève à environ 40,35 M€.

Les immeubles appartenaient à European Property Fund, un fonds géré par Aviva Investors. Les bâtiments sont entièrement loués à une filiale du Groupe BNP Paribas.

Dans cette transaction DTZ Asset Management et Asset Partenaires (groupe BNP Paribas) conseillaient l´acheteur, Knight Frank conseillant le vendeur.

A propos de DTZ Asset Management
DTZ Asset Management est l’un des leaders de la gestion d'actifs immobiliers en Europe. Il a connu une forte croissance depuis sa création en 1999 à Paris et emploie aujourd'hui près de 100 personnes. Depuis ses bureaux situés à Paris, Frankfurt et Munich, DTZ Asset Management gère aujourd’hui un portefeuille d'actifs européens valorisé à plus de 3 milliards d'euros. Sa stratégie consiste à fournir à ses clients une solution efficace aux défis du marché de l'immobilier en perpétuelle évolution. DTZ Asset Management offre des services intégrés sur mesure, couvrant l'ensemble du processus d'investissement immobilier (définition de stratégie, origination, acquisition et financement, gestion et revente).


Immobilier Paris

La Direction Régionale Île de France du Pôle Emploi va regrouper ses équipes sur 11 500 m² de bureaux, boulevard du Mont d’Est à Noisy le Grand (93) dans un ensemble immobilier actuellement en cours de construction, le Copernic II, qui totalisera à terme 30 000 m² de bureaux sur deux bâtiments : le Neptune et le Pluton.

Développés par Les Nouveaux Constructeurs, ils ont été acquis en VEFA par CBRE Investors.

Le Pluton, qui sera occupé par La Direction Régionale Île de France du Pôle Emploi, est certifié HQE et bénéficiera de technologies de pointe ainsi que de nombreux services ; il sera livré au 1er trimestre 2010.

Dans cette transaction, le pôle Utilisateurs de DTZ conseillait le Pôle Emploi et Keops, ainsi que le cabinet d’avocats Gide Loyrette Nouel, le propriétaire.

Le loyer n’a pas été communiqué.


Immobilier de bureaux

10 740 m² loués et vendus à un investisseur privé à Cavaillon

DTZ vient d’installer Lafarge Plâtres dans un bâtiment logistique de 10 740 m² utiles sur la base d’un loyer de 11 ans et 11 mois fermes, dans la ZAC des bords de la Durance à Cavaillon dans le Vaucluse (84).

Ce bâtiment, qui appartenait à Auchan, vient d’être vendu par DTZ à un investisseur privé.

Disposant de 14 portes à quai, d’une rampe d’accès en façade et d’un plain pied latéral , Ce bâtiment en état d’usage dispose en outre de 2 accès de livraison et d’un quai fer, et bénéficie d’une autorisation 1510.

Lafarge Plâtres y installe une unité de production de profilés aluminium en acier galvanisé pour la production réalisation des cloisons avec plaques de plâtres.

Le loyer acquitté par Lafarge Plâtres est de 40 € HT/HC/m².

Le montant de la vente à l’investisseur privé n’a pas été communiqué.

DTZ à Marseille a travaillé en collaboration étroite avec le cabinet FP2I sur l’ensemble de l’opération.


Immobilier Vaucluse

L’Indice DTZ d’Accessibilité des Loyers de Bureaux

Introduction

- Les coûts immobiliers représentent pour toute entreprise un poste significatif dans leurs dépenses totales. Sur les marchés de l’immobilier commercial et résidentiel, pour déterminer si un bien est « abordable », les coûts d’utilisation peuvent être rapportés à l’ensemble du chiffre d’affaires total ou au total des revenus*. Quand les coûts immobiliers dépassent une certaine proportion par rapport aux revenus, les locaux deviennent inabordables, « inaccessibles », déclenchant sur les marchés des mécanismes de correction.
- Comprendre comment s’articulent les coûts immobiliers et le chiffre d’affaires est donc essentiel pour anticiper les ajustements futurs du marché et pour évaluer son développement potentiel.
- En rapportant le coût total d’occupation des bureaux au chiffre d’affaires ou à la Valeur Ajoutée Brute (VAB) de chaque employé, l’Indice DTZ d’Accessibilité des loyers de bureaux apporte un éclairage nouveau pour comprendre l’évolution du marché européen des bureaux dans les prochaines années. Il donne également une indication claire quant à l’amplitude des ajustements nécessaires qui devront s’opérer sur ces mêmes marchés.
- L’Indice d’Accessibilité Tertiaire est établi en considérant la part par employé du revenu affecté au coût immobilier. Cet indice a été calculé pour les principaux marchés européens.

Accessibilité des loyers de bureau = Coût d’utilisation par poste de travail / Chiffre d’affaires moyen par salarié

Coût d’utilisation par poste de travail = (Loyer + charges d’exploitation) x Surface occupée par poste de travail

La Valeur Ajoutée Brute (VAB) du secteur des services par marché est utilisée en lieu et place du chiffre d’affaires

Les résultats clés

- En moyenne, le coût d’utilisation des bureaux représente environ 16% du chiffre d’affaires total des entreprises européennes.
- Néanmoins, des disparités importantes existent en Europe. Des villes où la VAB est élevée et où les coûts d’hébergement sont faibles demeurent très abordables, comme par exemple Bruxelles ou Vienne : les coûts d’utilisation des bureaux n’y représentent que 10% de la production par individu. Mais ce chiffre peut atteindre 30% dans une ville comme Madrid, où la VAB y est plus faible.
- Le poids des coûts immobiliers tertiaires par rapport à la VAB est également très fort dans les pays émergents d’Europe, par comparaison avec l’Europe de l’Ouest.
- A Moscou, la performance de l’économie nationale s’est complètement déconnectée de l’évolution du marché des bureaux : au cours des trois dernières années, les coûts d’utilisation ont triplé.
- Dans la City de Londres, les pressions sur l’accessibilité sont inférieures à la moyenne européenne !Ceci s’explique d’une part par une production par employé très élevée, et d’autre part, par une utilisation particulièrement efficace des surfaces tertiaires comparée au reste de l’Europe.
- Les pressions sur l’accessibilité sont fortement corrélées à l’allocation des surfaces. Dans des villes où les pressions sur l’accessibilité sont fortes, les utilisateurs s’adaptent, soit en réduisant la surface allouée à chaque salarié, soit en optant pour des implantations en périphérie.

L’accessibilité des surfaces tertiaires en Europe

- Jusqu’à la fin du deuxième semestre 2008, les indicateurs locatifs des principales villes européennes ont été étonnamment déconnectés des autres indicateurs de performance et des fondamentaux des différents marchés. Entre 2001 et 2008, la croissance annuelle des loyers dans ces villes a pu afficher une étonnante progression annuelle de 13,5%, alors que la croissance du PIB et de l’inflation au niveau européen a atteint en moyenne, respectivement, à peine 2,3% et 2,6% en un an.
- Durant cette période, la déconnexion entre les loyers et les fondamentaux sous-tendant l’activité économique a été négligée par les acteurs du marché. Ce n’est à présent plus le cas. La plupart des marchés des bureaux sont aujourd’hui sous le coup d’une correction des loyers ou d’un renforcement des clauses d’aménagement en faveur des utilisateurs ; et, pour de nombreuses entreprises, notamment celles liés par des contrats de location longue durée contractés au point haut des cycles locatifs, la question des valeurs locatives est devenue centrale.
- Le graphique ci-dessous montre un éventail plutôt resserré des coûts d’utilisation sur les principaux marchés européens des bureaux. Les exceptions sont Londres, Paris QCA et, dans une moindre mesure, Francfort. Ce phénomène s’explique par la possibilité pour ces villes d’avoir une production de richesse exceptionnelle.

L’étroite corrélation entre les coûts d’utilisation et la production, exprimée par la VAB par personne, est au cœur de l’Indice DTZ d’Accessibilité des loyers de bureaux.

- Les pressions sur l’accessibilité sont plus fortes dans les villes avec une VAB par personne inférieure à la moyenne européenne et des coûts d’utilisation des surfaces tertiaires par employé supérieurs (Moscou, Madrid) ; ces pressions sont également vives là la VAB par personne est moins élevée qu’ailleurs et où les coûts d’utilisation sont inférieurs à la moyenne (Varsovie, Budapest).
- L’accessibilité des surfaces tertiaires est également une préoccupation dans les villes où la VAB par personne est supérieure à la moyenne et où les coûts d’utilisation des surfaces tertiaires par employé sont relativement plus élevés qu’ailleurs (comme, par exemple, Paris QCA, Londres West End ou Dublin).
- La baisse des revenus et des bénéfices contraint les utilisateurs à revoir leurs stratégies immobilières. Les entreprises d’Europe centrale et orientale, de Madrid et de Londres West End subissent les pressions sur l’accessibilité les plus fortes. Ils sont par ailleurs les plus touchés par les baisses des revenus et le déclin de la rentabilité. Les ajustements sur ces marchés devraient par conséquent être plus rapides qu’ailleurs, là où les bureaux sont plus abordables et où la surface allouée à chaque salarié est plus importante, offrant aux utilisateurs une marge de manœuvre pour procéder à des ajustements.

Modélisation DTZ du taux d’effort des entreprises

- Face à la préoccupation grandissante des utilisateurs en matière de cout immobilier tertiaire, DTZ a développé une approche intégrée permettant de comparer l’accessibilité des loyers de bureaux sur les principaux marchés européens.
- Le Modèle de l’Accessibilité des Bureaux prend en compte les principaux éléments des coûts d’utilisation payés par les locataires, notamment les loyers, les frais d’entretien, les charges d’exploitation, les taxes foncières (quand elles sont payées par les locataires). Il intègre par ailleurs les différences pouvant exister sur ces marches en termes d’allocation de surface par salarié. Ces coûts sont ensuite comparés à une production moyenne par salarié dans les quartiers de bureaux prime.
- La Valeur Ajoutée Brute (VAB) par individu est utilisée comme facteur de substitution pour la production individuelle. Ce facteur a été préféré au PIB pour le calcul de l’indice, car il permet de tenir compte d’éléments liés à la fiscalité et aux subventions.
- L ’indice répertorie les villes européennes en fonction de leurs performances en matière de coûts d’utilisation des surfaces tertiaires par salarié et de production par salarié. Le tableau indique les villes pour lesquelles les coûts d’utilisation des surfaces tertiaires sont plus ou moins déconnectés des fondamentaux sous-jacents, ce qui renvoie à la capacité des utilisateurs à supporter des coûts immobiliers plus ou moins élevés. Il est intéressant de constater que toutes les villes où les loyers sont élevés ne sont pas forcément, pour les utilisateurs, des villes inabordables, un résultat corroboré par des retours d’expérience.
- Les marchés analysés sont classés selon leur niveau d’accessibilité des surfaces tertiaires. Dans cette première édition de L’Indice DTZ d’Accessibilité des loyers de Bureau, la base 100 (indiquée ici par une ligne rouge) représente la moyenne européenne. Les villes ayant des scores supérieurs à 100 sont celles où les surfaces tertiaires sont, dans l’ensemble, moins abordables que la moyenne européenne, tandis que celles sous ce seuil sont considérées comme l’étant davantage.
- Dans les villes européennes, les coûts d’utilisation des bureaux représentent environ 16% de la production totale des employés.
- Comme anticipé, Moscou est la ville avec l’indice le plus élevé, en raison de coûts d’utilisation des surfaces tertiaires importants et d’une valeur ajoutée brute par personne faible : avec un indice de 408, les loyers représentent plus de quatre fois ce que les utilisateurs pourraient être en mesure de payer sans avoir à chercher des locaux plus abordables ou remettre en question leur choix en termes de qualité de locaux.

* En statistiques, ce rapport définit le taux d’effort. L’INSEE donne par exemple la définition suivante du taux d’effort appliqué à l’immobilier résidentiel : « Le taux d’effort est égal au rapport entre la dépense en logement d’un ménage et son revenu. Cet indicateur permet de mesurer le poids de la dépense liée à l’occupation du logement sur le budget des ménages et le pouvoir « solvabilisateur » des aides. » Voir www.insee.fr. Nous préférons ici le terme d’ « accessibilité », traduction française du terme anglais « affordability ».


Canet en Roussillon

Marché des bureaux en Ile-de-France 1er trimestre 2009

LE MARCHE DES UTILISATEURS

Demande placée
Comme nous l’avions anticipé, le marché des bureaux en Ile-de-France a poursuivi sa décélération et seulement 439 600 m² de bureaux ont été loués ou vendus à utilisateurs. Tous les marchés sont touchés par ce ralentissement à l’exception de La Défense, boostée par deux transactions d’envergure (SUEZ et AREVA sur respectivement 37 600 et 32 000 m²).

Le marché parisien, en recul de 31% en 2008, a connu des fortunes diverses en ce début d’année : 41 100 m² de bureaux commercialisés, soit une baisse de -53% en un an dans le QCA où la demande exprimée se ralentit sur l’ensemble des créneaux de surfaces. On remarquera en particulier le fort recul des transactions entre 500 et 1 000 m² sur ce secteur.

Dans le Croissant Ouest, l’activité sur le segment des surfaces supérieures à 5 000 m² (MANPOWER, CAP GEMINI, OCDE) permet au marché de conserver une certaine dynamique alors qu’en Première Couronne, le recul du marché est plus important (59 500 m² de surfaces commercialisées soit une baisse de 43% en un an).

Offre de bureaux
L’offre de bureaux immédiatement disponible en Ile-de-France représente 2 961 000 m² à la fin du 1er trimestre 2009 soit un taux de vacance de 5,8%. L’évolution de cette offre, en hausse de 8% en 3 mois et de 20% en un an, doit être analysée par secteur géographique :
A Paris, les taux de vacance sont encore relativement bas, autour de 4,3% en moyenne, alors que dans le Croissant Ouest et en Première Couronne ils sont nettement au dessus de 8%.
Signalons le cas particulier de La Défense où les commercialisations du 1er trimestre 2009 ont asséché le stock (126 000 m² soit un taux de vacance de 3,9%).

Nos prévisions d’offre à un an (libérations et livraisons d’immeubles neufs incluses) font ressortir un chiffre de 4,8 millions de m² à la fin du 1er trimestre 2009, à comparer à 4,2 millions de m² fin 2008. L’évolution de cette donnée est essentiellement conditionnée par le maintien des transactions sur le segment des grandes surfaces.
Les besoins de rationalisation des entreprises en termes d’immobilier nourrissent toujours l’expression d’une demande forte sur ce créneau de surfaces, avec une vigilance sur la maîtrise des coûts.

Valeurs locatives
Si les valeurs « prime » faciales se maintiennent, les loyers de seconde main enregistrent quant à eux une baisse d’ampleur différente selon les secteurs de marché considérés : 473 €/m²/an soit une baisse de -10% en un an dans le QCA et -3% en moyenne pour le marché parisien.
A La Défense, la hausse des valeurs locatives est liée à la transaction de SUEZ sur la base d’un loyer facial de 505 €/m²/an.
En Première Couronne, les loyers sont encore dans un trend à la hausse (+5,6% en un an) alors qu’en 2ème Couronne, le ralentissement des commercialisations s’accompagne d’une baisse des valeurs locatives (-5% en un an).

Ce mouvement devrait logiquement se poursuivre en 2009 : la demande exprimée ralentit alors que le stock s’alourdit. Les propriétaires ont d’ores et déjà anticipé ce mouvement et réajustent leurs valeurs de présentation.

Jean-Luc CHALARD, Directeur Général et responsable de la branche transaction et commercialisation de DTZ commente ces chiffres : « Le ralentissement du marché des bureaux en Ile-de-France fait logiquement écho à celui de l’économie française. De nombreux propriétaires renégocient les baux en cours pour conserver leurs locataires et revoient à la baisse les valeurs locatives des surfaces de bureaux mises sur le marché. Ce réajustement des valeurs devrait redonner un peu de dynamisme au marché des bureaux sur les petites et moyennes surfaces. Les grands utilisateurs, quant à eux, sont toujours engagés dans une démarche de rationalisation, entraînant de nouvelles structurations immobilières qui vont soutenir le marché en 2009 ».

LE MARCHE DE L’INVESTISSEMENT

Le volume des investissements au 1er trimestre 2009 n’aura pas dépassé les 400 millions d’euros au travers d’une vingtaine de cessions. Le ralentissement du marché déjà mis en évidence en 2008 (8,4 milliards) s’est donc très nettement accentué.

Les difficultés d’accès aux financements sont toujours persistantes : seules deux transactions de plus de 50 millions d’euros auront ainsi été enregistrées au cours du trimestre (Avenue de Friedland – IVG – 6 000 m² de bureaux à un montant supérieur à 50 millions d’euros et lot V2C à Boulogne-Billancourt dans le cadre du futur développement d’un immeuble de 10 500 m² pour 80 millions d’euros).

Au credit crunch vient s’ajouter un consensus toujours aussi difficile à trouver entre vendeurs et acquéreurs sur le repricing des actifs cédés. Les taux de rendement qui avaient connu une forte correction à la hausse en 2008, de l’ordre de 175 points de base dans le QCA et 50 points de base à La Défense, devraient poursuivre leur remontée en 2009 pour atteindre 6-6,25% à Paris QCA par exemple.

Philippe LEIGNIEL, Président Directeur Général de DTZ France et Europe du Sud, ajoute : « La forte contraction du marché de l’investissement au 1er trimestre 2009 est la conséquence directe de la dégradation économique et financière de mi-2008. Nous identifions aujourd’hui plusieurs facteurs pouvant contribuer au redémarrage du marché au 2nd semestre 2009 : un retour des investissements vers l’immobilier, une masse importante de liquidités, une reprise du financement par les banques, un spread incitatif pour les investisseurs, une baisse des valeurs désormais intégrée par de nombreux opérateurs. On peut donc penser que le marché de l’investissement devrait retrouver un volume plus conséquent, de l’ordre de 5-6 milliards en 2009 »

A propos de DTZ
Conseil international en immobilier d’entreprise.
Asset Management – Commercialisation - Conseil aux utilisateurs – Consulting – Expertise Investissement - Project Management - Property Management
Avec plus de 12 500 collaborateurs dans 150 villes et 45 pays, et 19 bureaux en France, DTZ propose une offre globale de services et crée des solutions immobilières sur mesure pour ses clients.
www.dtz.fr


Immobilier Paris

DTZ publie son classement annuel concernant le coût des espaces de travail dans les quartiers centraux d’affaires majeurs mondiaux

DTZ, Conseil International en immobilier d’entreprise, publie aujourd’hui une étude sur le coût des espaces de bureaux dans le monde en 2009. Cette étude, éditée pour la douzième année, établit une moyenne des coûts par poste de travail dans plus de 114 quartiers centraux d’affaires (QCA) dans 49 pays. Elle concerne les bureaux « prime », les plus chers de chaque marché.

En raison d’un important effet de change euro / dollar / livre sterling et une progression global du loyer (+4,6%) sur l’année, Paris est en tête de liste pour l’Europe et occupe la 2ème place au niveau mondial en 2009. Notons que seul le Quartier Central des Affaires de Paris est pris en compte et que l’espace moyen attribué à chaque employé varie fortement entre chaque ville.


Philippe Leigniel, Président Directeur Général de DTZ en France et Président de l’ORIE, commente : « la carte mondiale du marché de l’immobilier d’entreprise fait toujours de Paris un site de premier ordre. A Paris, le plus grand parc d’immobilier de bureaux en Europe où le paysage économique est très varié, nous nous attendons à une stabilisation en 2009 des coûts par poste de travail, voire une légère baisse si les conditions économiques actuelles devaient se poursuivre. »


Immobilier Nord

L’immobilier durable en Ile de France : Concepts, tendances et marché

Région capitale européenne et métropole mondiale, Paris Île-de-France dispose du plus vaste parc d’immobilier d’entreprise en Europe. Une nouvelle offre immobilière soucieuse de respecter la qualité environnementale émerge progressivement mais comment l’aborder ? C'est la question à laquelle l’ARD, l’Agence Régionale de Développement et DTZ, Conseil International en immobilier d’entreprise, tentent de répondre avec leur première étude consacrée à « L’immobilier durable en Ile-de-France».

La première partie de ce document précise le cadre législatif et réglementaire de l’immobilier durable et revient sur le Grenelle Environnement, les normes, labels et certifications.

La seconde partie reprend les principaux résultats d’une enquête réalisée auprès d’une cinquantaine d’entreprises, enquête qui avait pour objectif de mesurer leur perception du développement durable et de ses implications et applications dans leur stratégie immobilière.

Enfin, La dernière partie de cette étude analyse la réalité de l’offre immobilière tertiaire HQE en Ile-de-France.

Le développement durable fait désormais intégralement partie de la stratégie des entreprises et les acteurs du monde de l'immobilier d'entreprise doivent être en mesure de conjuguer les contraintes économiques que toute démarche « durable » représente avec ces nouvelles problématiques environnementales.

Pour ce qui est de la perception, les entreprises interrogées associent très largement le développement durable à une responsabilité sociétale (32%). 14% l’envisagent comme un élément de développement de l’entreprise et le même nombre comme un coût.

Le développement durable peut ainsi être considéré comme un nouveau paradigme que les professionnels de l’immobilier et les utilisateurs intègrent progressivement.

L’un des autres points essentiels soulevés par l’étude fait état d’une pénurie d’experts sur les questions de développement durable, qui se traduit par un sentiment d’isolement des entreprises. Si la majorité d’entre elles déclarent déjà intégrer les questions de développement durable au quotidien, 71% d’entre elles souhaiteraient être accompagnées dans ce sens (quelles sont les offres, quels sont les outils, quelles sont les modalités pour rendre un bâtiment « éco-responsable » ?).

L’enquête réalisée par l’ARD et DTZ met en évidence un manque de connaissances des entreprises utilisatrices de bureaux des réglementations qui seront pourtant impératives dans un avenir proche.

La méconnaissance des réglementations peut également être un frein Chaque acteur de l’immobilier (aménageurs, architectes, promoteurs, investisseurs) doit donc se mobiliser pour rendre lisible notre future en immobilier d’entreprise.


Pour autant interrogées sur une hypothétique projection dans un bâtiment durable, les entreprises identifient clairement un vecteur d’économies et se projettent plutôt positivement dans ce type nouveau de bâtiment sans climatisation, ni faux plafond et ni faux planchers.


Il n’en reste pas moins que les livraisons d’opérations certifiées HQE de bureaux supérieurs à 5000m² en Ile-de-France auront représenté 267 000 m² en 2008, soit 26% des surfaces de première main mises sur le marché. Cette production devrait rapidement progresser dans les prochaines années : en 2009 près de 700 000m² de bureaux certifiés HQE pourraient être réalisés, soit 44% des livraisons de l’année. Et 900 000m² sont déjà programmés pour 2010. (Voir l’étude DTZ sur la production neuve en Ile de France 2009 – 2012)

Pour conclure, la nouvelle offre immobilière durable reste encore trop peu connue. C’est pourquoi l’Agence Régionale de Développement (ARD) et DTZ ont associé leurs compétences pour élaborer conjointement cette étude destinée à présenter les caractéristiques de cette nouvelle offre. Cette première édition détaille les plus récentes données sur les conditions de développement de l’offre d’immobilier durable, l’appréciation par le marché (via une enquête) et enfin l’ensemble de l’offre aujourd’hui disponible ou en projets financés.

Philippe LEIGNIEL, Président Directeur Général de DTZ France commente : « Les défis que posent les exigences du Développement Durable à l’immobilier sont en fait des opportunités pour moderniser notre parc de bureaux et lutter contre son obsolescence. C’est un enjeu majeur pour l’Ile-de-France, premier marché tertiaire en Europe, qui nécessite la mobilisation de tous. En tant que conseil en immobilier d’entreprise, DTZ confirme ainsi l’importance stratégique et économique de l’éco responsabilité. »

Denis TERSEN, Directeur Général de l’Agence Régionale de Développement ajoute : « L’Agence Régionale de Développement a fait de l’immobilier durable l’axe fort de son intervention sur le Mipim, le salon international des professionnels de l’immobilier qui se déroule ces jours-ci à Cannes, parce qu’elle connait les exigences justifiées des investisseurs et des entreprises en matière de qualité environnementale et qu’elle sait que c’est une clef pour la revitalisation du secteur. »

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A propos de l’ARD
L’ARD s’engage pour la création d’activités et l’emploi en Île-de-France.
Ses missions :
• Contribuer à la création et au maintien de l’emploi en Île-de-France.
• Participer au développement de l’attractivité économique de l’Île-de-France.
• Accompagner les territoires franciliens touchés par des mutations économiques.


Constructeurs de maisons individuelles dans le Val d'Oise

Le marché de l’immobilier d’entreprise disponible en trois clics

DTZ, Société de Conseil International en immobilier d’entreprise, lance aujourd’hui son nouveau site d’offres immobilières, www.dtz-immo.fr, un portail immobilier qui permet à tout internaute à la recherche de locaux d’avoir accès à tous les biens que propose DTZ, partout en France. Une mise à jour en temps réel des annonces est assurée.

Plus de 1400 annonces en France sont ainsi disponibles sur le site. DTZ présente un éventail exhaustif d’offres allant des petites surfaces à de véritables complexes de bureaux, plates formes logistiques et autres surfaces professionnelles.

Les 19 agences DTZ disposent toutes d’une page personnalisée, avec un accès direct aux offres dans la région choisie, aux dernières études et points marchés publiés, aux dernières actualités…

Ces pages permettront également d'identifier directement l'interlocuteur DTZ le plus à même de répondre au besoin de l’internaute (PME/PMI ou Grands comptes, commercialisation de biens ou gestion d'actifs...).

Via ce nouveau site, les chefs d'entreprise, commerçants, artisans, entrepreneurs, marchands de biens ont à leur disposition un accès direct à l'ensemble des domaines d'expertise de DTZ, notamment la commercialisation de leurs locaux mais aussi l'accompagnement par des analystes spécialisés par métier. Dans cette étape souvent essentielle pour la vie d’une entreprise, l'optimisation et la valorisation d’un patrimoine immobilier industriel ou l'aide à la définition d'une stratégie d'investissement permet une adéquation optimale entre les intérêts de l’entreprise et ses objectifs financiers.

Vous pourrez découvrir www.dtz-immo.fr à partir du 2 mars 2009.
Une newsletter permettra bientôt de rester en contact avec les internautes.

A propos de DTZ
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Constructeurs de maisons individuelles dans l'Yonne

DTZ installe POINT P dans la zone de Clésud en région marseillaise

POINT P (Groupe Saint-Gobain) prend en location une plate-forme de 38 560 m² dans la zone de Clésud en région marseillaise. Actuellement en cours de construction, cet immeuble réalisé par ProLogis sera livrée à l’été 2009. Le loyer n’a pas été communiqué.

L’équipe logistique de DTZ conseillait le preneur et le bailleur.

« Depuis le début de l’année 2009, nous avons commercialisé 85 000 m² d’entrepôts en dépit d’une conjoncture défavorable. Nous étudions actuellement avec nos clients d’autres projets qui prennent en compte ce contexte difficile et nous avons bon espoir d’en réaliser la plupart dans un avenir très proche », commente Didier Terrier, directeur général de DTZ Jean Thouard et Directeur Immobilier logistique.

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Bijoutier Cannes

Un nouveau bureau DTZ à Montpellier

L’Agence DTZ Montpellier, dirigée par Gilles PIMORT et Christophe NOWAK vient d’ouvrir ses portes avec une équipe de 4 personnes, organisée par ligne d’activités - bureaux, activités et investissement. Elle est composée de Mathilde GIRARDIN au poste d’Assistante Commerciale, de Robin CHAUMOND au poste de Consultant Stagiaire (ICH Montpellier), de Christophe NOWAK (ex- BOURDAIS Paris et Ex-Directeur d’Agence, KEOPS Montpellier) et de Gilles PIMORT (ex DTZ Nîmes) en qualité de Directeurs Associés.

Un périmètre d’intervention à fort potentiel

DTZ Montpellier est installée au cœur du quartier « Parc du Millénaire » en première ligne le long de la pénétrante reliant l’Autoroute A9 (sortie Montpellier Est) au centre ville et au quartier Antigone.

La zone géographique d’intervention s’étend sur l’ensemble du département de l’Hérault et les départements limitrophes de l’Aude et des Pyrénées Orientales.

Déjà plus de 80.000 m² de mandats en cours

Depuis le 5 janvier, de nombreux propriétaires ont fait confiance à l’agence qui a déjà été mandatée sur plus de 80.000 m² dans la région (Bureaux et Activité / Entrepôts).

Les principaux mandats à Montpellier… Divers programmes de bureaux en cours de livraison, offres diffuses sur Montpellier Millénaire, quartier Aéroport et le secteur de Mauguio, Lattes Pérols au Sud-ouest pour un total d’environ 24.000 m². A Béziers… Parc de la Devèze : 6.000 m² environ de bureaux à la vente idéalement situés à l’entrée de la Ville. A Perpignan… Négociation en cours d’un mandat exclusif de recherche de locataires pour 9.600 m² de bureaux à construire au cœur de ville (quartier gare TGV).

Quelques chiffres sur le marché

Montpellier Agglo : 400.000 habitants, 1.000 habitants de plus par mois en moyenne depuis trois ans.

Demande placée :
- 50.000 m² environ de bureaux en moyenne par an
- 40.000 m² environ de locaux d’activités et d’entrepôts en moyenne par an

18 parcs d’activités pour Montpellier Agglo et 25.000 m² pour le futur Hôtel de ville en cours de construction le long du Lez (quartier Port Marianne) !!

Des secteurs en mutation et en développement : Richter, Ovalie, route de la mer, Parc de l’Aéroport II, transformation du quartier Tournezy…

Montpellier affiche un réel dynamisme en terme de développement économique, d’urbanisation maîtrisée, de grands projets (Tramway ligne 3, Aéroport…)

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Téléphone portable

DTZ commercialise Orange Porte Sud : un retail park de 30 000 m² au sud d'Orange

L’agence DTZ de Nîmes commercialise en exclusivité les 30 000 m² du retail park actuellement en construction au Sud d’Orange.

Ce park, baptisé Orange Porte Sud, développe 30 000 m² SHON, dont 18 375 m² sont d’ores et déjà commercialisés par DTZ, soit environ près de 72 % de la totalité. DTZ toujours en qualité de conseil exclusif de Bouygues, avait trouvé les 95 000 m² de foncier nécessaires, fin décembre 2008.

Des signatures de prestige telles que Blue Box, Casa, Esprit, Denim, Bouygues Télécom, Shoes Universe, TAO, Jardiland, Sunlife, Deeluxe, La Maison de Judith, Celaur, Générale d’Optique, Phildar, Shampoo, Jysk, La Cantine, Xanaka, Solea, Kiabi, Mac Dan, C&A, Celio, Cannelle, Mim, Chausséa, s’installeront dès la livraison des bâtiments prévue début 2010.

Le loyer de l’ensemble de ces baux s’élève à 1 950 000 € HT/HC sur une durée de 6 / 12 ans.

Le constructeur de cette opération est Bouygues


Téléphone portable

Le groupe Verspieren prend 1 566 m² supplémentaire à Saint-Denis

Dans le cadre d'une mission de recherche exclusive confiée au Pôle Utilisateur de DTZ, le Groupe Verspieren vient de prendre une extension de 1566 m² dans le bâtiment Sud des Portes de France à Saint-Denis.

Le loyer n’a pas été communiqué.

Le Groupe Verspieren, dans le cadre de cette même mission, avait pris en location 5 699 m² de bureaux en juillet dernier dans cet immeuble, propriété de CGI, développé conjointement par Capital et Continental et SEGRO.

Il reste à aujourd’hui 2 100 m² de bureaux à louer avec une commercialisation en co exclusivité DTZ - CBRE


Constructeurs de maisons individuelles en Seine Saint Denis

Analyse DTZ France autour des grandes transactions de l'immobilier de bureaux en Ile de France

Un marché globalement résistant

Marquée par l'affaiblissement des marchés du crédit et de l'investissement, le ralentissement de la consommation des ménages, l'augmentation du prix des matières premières et de l'énergie et, enfin, la baisse du moral des entreprises, 2008 a été une année difficile. Pourtant, malgré un contexte économique instable et des prévisions peu favorables, le marché des bureaux en Ile-de-France a plutôt bien résisté. Après deux années précédentes exceptionnelles, le marché s'est en effet plutôt bien maintenu et la demande placée a ainsi dépassé en 2008 les 2,3 millions de m².

Les grandes transactions ont fortement participé à cette performance : 43% des commercialisations, soit un peu plus d'1 million de m² alors que le niveau du marché est évalué à 800 000 m² traités en moyenne par an entre 2001 et 2007. Les grands utilisateurs se sont donc montrés particulièrement actifs, s'engageant encore plus profondément dans des processus de rationalisation d'envergure. Les transactions, moins nombreuses qu'en 2007, ont surtout porté sur des volumes unitaires plus importants, essentiellement en dehors de Paris. Réductions du nombre d'implantations, augmentation des surfaces unitaires et regroupements des effectifs ont largement animé le marché cette année et devraient logiquement perdurer, surtout si le climat économique se durcit.

La reconfiguration des besoins des grandes entreprises a provoqué le regroupement de nombreux établissements en dehors de Paris dans des secteurs périphériques plus offreurs que la Capitale. Le Croissant Ouest et de manière générale la Première Couronne (31% et 26% des commercialisations) ont encore bénéficié de mouvements captifs importants et du report de grands utilisateurs parisiens à la recherche de surfaces neuves plus économiques.
Dans cet attrait pour la Première Couronne, Paris Sud et Paris Nord-Est ne totalisent en revanche que 4% des transactions de plus de 5 000 m² cette année, révélant un marché en pénurie d'offres sur ce créneau de surface.

Enfin, portée par une politique environnementale réellement prise en compte et désormais inscrite dans la stratégie des grandes entreprises, la demande placée sur des surfaces neuves de plus de 5 000 m² a, une fois de plus, été très forte (81% des surfaces placées). Cette recherche active de surfaces neuves de qualité par les grandes entreprises accentue le caractère déjà largement sous-offreur de certains marchés parisiens et participe à l'assèchement de l'offre à un an sur cette tranche de surfaces notamment à Paris, à La Défense et dans certains secteurs du Croissant Ouest.

Analyse par loyers et secteurs d'activité

Des valeurs locatives moyennes hautes

Après une hausse importante et continue depuis 2006, la valeur médiane des transactions locatives supérieures à 5 000 m² a enregistré une nouvelle progression de 2,5% en un an pour s'établir à 400 €/m²/an en 2008.

Dans un souci de rationalisation des coûts, les transferts et les regroupements en dehors de la Capitale ont été importants cette année (14% des mouvements immobiliers). Les grands utilisateurs parisiens ont en effet été nombreux à faire le choix de secteurs plus économiques en bordure de Paris pour y rassembler leurs effectifs ou y transferer leurs bureaux, notamment en Première Couronne Sud (LCL : 18 000 m² de transfert dans le cadre d'un programme de regroupement sur 40 000 m²), en Boucle Nord (AON FRANCE) ou encore en Boucle Sud (EUROPE 1 IMMOBILIER). Le reste des transactions s'est réalisé sur des valeurs autour de 300 €/m²/an, notamment en Première Couronne Nord avec les signatures de VERSPIEREN et de CEGELEC pour un transfert de leur siège à Saint-Denis.

Malgré un réajustement de la valeur médiane du premier au deuxième semestre dû à des stratégies de relocalisation, les valeurs locatives restent globalement élévées. Les entreprises devront donc continuer d'arbitrer entre une politique de proximité et d'image ou des implantations économiques liées à une volonté de réduction des coûts.

Le secteur financier toujours premier

Avec 374 000 m² placés, le secteur financier arrive une fois de plus en tête du classement des transactions de plus de 5 000 m² , dépassant largement la performance de 2007 (190 000 m²). La quasi totalité des transactions a eu lieu hors de la Capitale sur des opérations d'envergure : 76 000 m² à Fontenay-sous-Bois pour la SOCIETE GENERALE, 47 000 m² de bureaux à Nanterre pour BNP PARIBAS ASSURANCE, pour les deux opérations les plus significatives. D'Autres sont en gestation.

Les restructurations anticipées par les grandes banques et les assurances en début de crise ont largement contribué à cette performance. Le secteur a également poursuivi des stratégies immobilières de long terme, établies dès les premières reconfigurations du système bancaire français et dont les grands plans de rationalisation ont débuté il y a maintenant quelques années.
Lui aussi engagé dans un processus large de restructuration, le secteur de l'industrie totalise près de 328 000 m² de transactions supérieures à 5 000 m² et occupe la deuxième place du classement. Il convient toutefois de noter que parmi les secteurs les moins actifs, on trouve notamment celui des Technologies de l'information et de la communication (TIC) dont le niveau de transaction sur le créneau des surfaces de plus de 5 000 m² a chuté de près de 90% en un an, l'essentiel des mouvements du secteur s'étant réalisé au cours de l'année 2007.

Offre de première main et mobilité des utilisateurs

Le neuf, un axe prioritaire

La part du neuf ou du restructuré sur l'ensemble des grandes transactions aura encore augmenté cette année, révélant une demande pour des surfaces de ce type toujours plus importante chaque année. En effet, les cahiers des charges des grandes entreprises systématisent de plus en plus la recherche d'immeubles neufs pour lesquels la norme HQE représente désormais la qualification la plus basse souhaitée par l'utilisateur (toute tentative de mouvement d'implantation de leur part pouvant même être reportée en l'absence de référence énergétique).

Mais l'appétit des utilisateurs pour des immeubles plus qualitatifs se heurte de plus en plus au faible renouvellement de l'offre neuve dans les secteurs tertiaires les plus recherchés. Les quartiers d'affaires traditionnels peinent aujourd'hui à concurrencer des secteurs émergents où se développe une offre neuve à des loyers très compétitifs, à l'image des Première et Deuxième Couronnes où près des trois quarts des transactions ont porté sur des surfaces de première main. Hormis le QCA, les autres secteurs de Paris n'ont totalisé qu'une seule transaction de première main cette année.

Captivité oui mais à certaines conditions

L'analyse du nombre de mouvements d'implantation des grands utilisateurs en 2008 révèle une fois de plus la captivité des entreprises dans les quartiers d'affaires traditionnels tels que le QCA, La Défense ou encore le Croissant Ouest, dont l'essentiel des mouvements se s'est concentré dans la Boucle Sud et en Péri Défense cette année.
Les déménagements au sein d'une même zone d'implantation ont globalement été plus nombreux que les regroupements ou les déménagements d'une zone à une autre. Le QCA compte ainsi 4 mouvements intra-secteur majoritairement issus d'entreprises du secteur juridique-Conseil. La Deuxième Couronne se démarque également avec un total de 7 mouvements d'implantation intra-secteur parmi lesquels 5 issus d'entreprises industrielles. Souvent déjà implantées dans des secteurs très économiques, elles cherchent à rester dans leur zone d'implantation afin d'en conserver les avantages.
La Première Couronne a enregistré de nombreux reports d'utilisateurs contraints par des valeurs locatives particulièrement élevées, à l'image de CEGELEC ou de VERSPIEREN qui ont quitté respectivement Nanterre et Neuilly-sur-Seine pour aller s'installer à Saint-Denis.


Constructeurs de maisons individuelles en Seine Saint Denis

Immobilier Logistique - Région lyonnaise : 430 000 m² d’entrepôts en 2008 ont été vendus ou loués à des utilisateurs

L’équipe logistique de DTZ, sur la totalité de ce chiffre, aura commercialisé 166 000 m² dont 144 000 m² en qualité de conseil du preneur et du bailleur et 22 000 m² en qualité de conseil du bailleur.

Didier Terrier, Directeur immobilier logistique France pour DTZ, commente : « Malgré ce bon niveau de demande placée, l’analyse des transactions fait apparaître un grand nombre de transferts ou de regroupements ce qui n’a pas favorisé une diminution du stock. L’absence de projets en blanc en 2009 rééquilibrera le marché.

Nous sommes sur cette année 2008 chez DTZ, satisfait des résultats obtenus en matière de commercialisation, qui confirment par ailleurs notre position de leader en région lyonnaise. »

A propos de DTZ
Conseil international en immobilier d’entreprise.
Asset Management – Commercialisation - Conseil aux utilisateurs – Consulting – Expertise Investissement - Project Management - Property Management
Avec plus de 12 500 collaborateurs dans 150 villes et 45 pays, et 19 bureaux en France, DTZ propose une offre globale de services et crée des solutions immobilières sur mesure pour ses clients.
www.dtz.fr


Constructeurs de maisons individuelles dans le Rhône

Marché de l'immobilier de bureaux à la Défense

Le marché de La Défense au 4ème trimestre 2008 :
- Coup d'arrêt des investissements en fin d'année,
- Un bon niveau de commercialisation malgré un ralentissement en fin d'année, dû à une forte activité sur les surfaces supérieures à 5 000 m²,
- Un loyer moyen en forte progression,
- Une situation de sous-offre qui concerne tous les créneaux de surfaces,
- Pas d'opération neuve avant 2010.

Coup d'arrêt des investissements en fin d'année

La situtation de blocage dans laquelle se trouve le marché de l'investissement depuis maintenant plusieurs trimestres n'a guère évolué au cours du 4ème trimestre : seulement 1,9 milliard d'euros engagés, soit 8,4 milliards depuis le début de l'année. Les difficultés de financement et l'inadéquation entre les attentes des acquéreurs et des vendeurs en matière de prix continuent de rendre difficile la concrétisation des opérations.

Alors que le marché de La Défense semblait jusque-là tirer son épingle du jeu, les investissements ont nettement ralenti au cours du 4ème trimestre : seuls 10 millions d'euros ont été engagés, portant le montant total investi depuis le début de l'année à 854 milions d'euros. Cette performance annuelle n'a été possible que grâce à la concrétisation de quelques transactions d'envergure au cours de l'année : 3 transactions d'un montant supérieur à 100 millions d'euros, les plus significatives étant la vente par GE RE de la tour "Winterthur" et l'achat par DEGI de "CB 16" en début d'année.

A l'instar des autres secteurs franciliens, le marché de La Défense a vu son taux de rendement prime remonter de façon significative en un an : entre 100 et 125 points de base.

Excellent niveau de demande placée malgré un ralentissement en fin d'année

Le marché de La Défense aura connu une bonne année 2008, avec plus de 265 600 m² placés. Ce dynamisme reste directement lié à une forte activité sur le segment des grandes surfaces : 183 600 m² ont été commercialisés sur l’ensemble de l’année. Parmi les transactions récentes, on citera notamment les prises à bail du MINISTERE DE L'ECOLOGIE, DE L’ENERGIE, DU DEVELOPPEMENT DURABLE ET DE L'AMENAGEMENT DU TERRITOIRE (25 000 m² au total) sur « Voltaire » et la « Grande Arche », ou encore le compte-propre de la SOCIETE GENERALE sur 42 800 m².

Pour 2009, un ralentissement mécanique lié au manque d'offres de première main est plus que probable : après les bons résultats enregistrés au cours des 2ème et 3ème trimestres (respectivement 126 000 et 87 500 m²), le marché de La Défense a en effet connu une fin d’année beaucoup moins dynamique : seulement 22 000 m² commercialisés au cours des 3 derniers mois.

Il faudra attendre le retour de l’offre neuve en 2010-2011 pour assister à un regain d’activité sur ce secteur, à moins que les utilisateurs ne se positionnent en amont sur les opérations en cours de développement ou se reportent sur des locaux de seconde main.

Forte progression du loyer moyen

Si les transactions intervenues au cours du 2ème trimestre sur le secteur de La Défense, notamment sur la Tour « T1 », avaient permis une forte hausse du loyer facial prime (545 €/m²/an), ce dernier a connu une légère correction au 4ème trimestre 2008. En effet, suite à la prise à bail par INFOSYS TECHNOLOGIES de 1 140 m² dans « Opus 12 », il s’établit dorénavant à 530 €/m²/an.

Le loyer moyen des transactions de bureaux en Ile-deFrance a conclu l'année 2008 sur une progression de 4,6% en un à 316 €/m²/an.

A La Défense, cette progression a été encore plus marquée (+ 7% en un an),et leloyer moyen de seconde main atteint dorénavant 411 €/m²/an. Ce mouvement pourrait d'ailleurs s'amplifier en l'absence de surfaces neuves livrables sur ce secteur en 2009.

La résorption du stock vacant se poursuit

Al'échelle francilienne, l'offre immédiatement disponible a fortement augmenté en un an (+13%). Ce gonflement du stock concerne quasiment tous les micro-marchés.

La Défense est l'un des rares secteurs à ne pas être concerné par cette tendance. En effet, les nombreuses transactions d'envergure ont fortement réduit l’offre immédiatement disponible.
Déjà sous-offreur sur le segment des surfaces intermédiaires, le marché de La Défense ne dispose dorénavant plus que de quelques offres supérieures à 5 000 m², dans « le CNIT » (seule offre de première main), « Cœur Défense », « Europlaza » et « Le Jean Monnet ». De plus, aucune offre neuve ne sera livrée en 2009.
Quelques libérations d'envergure, identifiées pour les mois à venir, permettront tout de même d'alimenter le marché : 21 500 m² dans la "Tour Europe" et 14 300 m² dans "Le Newton" au cours du 1er trimestre, et 5 650 m² dans "PCB 1" au second semestre.

Pas d'opération neuve avant 2010

Sur les 107 000 m² de bureaux livrés en 2008, seuls 20 500 m² sont encore disponibles dans le "CNIT" d'UNIBAIL. Les utilisateurs de La Défense vont faire face, en 2009, à une pénurie d'offre neuve, à moins qu'ils ne se positionnent en amont sur les opérations livrables en 2010.

3 opérations verront en effet le jour en 2010 : "First" (86 700 m² restructurés), "Praetorium" (10 000 m²), et "C1" (9 300 m² présentés à un loyer de 460 €/m²/an). Ces trois opérations sont d'ores et déjà en chantier.

Parmi les autres tours comprises dans le "Plan de relance pour une nouvelle Défense, objectif 2020", les trois projets les plus engagés sont "Carpe Diem", un projet de 41 400 m² porté par AVIVA INVESTORS prévu pour 2012, "Majunga" (65 000 m²), développé par UNIBAIL, et "Ava" un projet de 58 700 m² de GCI et BENSON ELLIOT.

A plus long terme, près d'un million de m² pourraient encore être construits, mais le ralentissement économique, les restrictions d'accès au crédit et la hausse des coûts de construction rendent aujourd'hui le calendrier de livraison de ces projets largement incertain.


Constructeurs de maisons individuelles à Paris

Gecina vend 4 524 m² de bureaux à Levallois

L’équipe Investissement de DTZ conseillait Gecina dans le cadre d’un mandat exclusif, pour la vente d’un immeuble de bureaux entièrement loué, développant 4 524 m² de bureaux et comptant 133 emplacements de parkings, au 109 / 111 rue Victor Hugo à Levallois-Perret.

Le nouvel acquéreur est la compagnie d’assurances Albingia qui occupe l’immeuble pour partie (environ 60%des surfaces). Albingia était conseillé par AOS Studley.

Gecina était également conseillé par l’étude Oudot et Albingia par l’étude Meuleman.

Le montant de la transaction n’a pas été communiqué.


Constructeurs de maisons individuelles dans les Hauts de Seine

Marché de l'immobilier de bureaux en Ile de France 4ème trimestre 2008

Bilan en demi-teinte pour 2008

2008 aura été une année en trompe-l'œil : 2,4 millions de m² placés, soit un volume important alors que l'économie française accuse les premiers signes de ralentissement.
Cette bonne tenue du marché s'explique par la très forte activité enregistrée sur le segment des grands utilisateurs : le souci de rationalisation des coûts immobiliers crée le mouvement quand l'offre neuve de grands gabarits en première couronne est présente pour répondre à cette demande.
Mais les grands utilisateurs ne peuvent suffire à alimenter le marché et, sur les autres segments de surfaces, le ralentissement de la demande exprimée se traduit par une baisse substantielle des transactions.
Le segment le plus impacté aura été celui des surfaces intermédiaires - 1 000 à 5 000 m² - et plus récemment celui des surfaces inférieures à 1 000 m².

A ce ralentissement de la demande s'ajoute désormais une augmentation de l'offre immédiate - 2,7 millions de m² à fin décembre 2008 - et de l'offre à un an avec déjà plus d' 1,5 million de m² identifiés. Le taux de vacance devrait donc logiquement augmenter mais, dans certains secteurs, il demeure cependant en-deçà du seuil de fluidité.

Conséquence logique de ces phénomènes, les valeurs locatives, toujours en progression en cette fin d'année, devraient voir leur orientation s'inverser.

Coté investissement, les difficultés de financement des opérations contraignent l'activité du marché à un niveau bas, et la performance de 2008 n'aura ainsi pas dépassé 8,4 milliards d'euros engagés à comparer à 20,4 milliards d'euros en 2007. Pour 2009, seule une activité normale des institutions financières de prêts pourra profondément relancer le marché de l'investissement, mais ce retour n'est aujourd'hui pas encore daté.

Quelles perspectives économiques pour 2009 ?

Nos repères sont brouillés encore plus aujourd'hui qu'hier. En un an toutes les certitudes des économistes ont été balayées, pour preuve le prix du baril de pétrole et les soubresauts quasi journaliers du CAC 40 ...

Les prévisions font état d'une hausse substantielle du chômage - 8,2% en France en 2009 et 8,7% en 2010 pour l'OCDE - et un ralentissement de la croissance de 0,4% pour 2009 avant un retour à une meilleure orientation en 2010 à 1,5%.

On connait déjà la forte corrélation entre la consommation tertiaire et l'emploi salarié; l'environnement économique sera difficile pour le marché immobilier de bureaux.

Le climat des affaires, autre élément déterminant de la demande des entreprises, a connu une dégradation forte et rapide sur le dernier trimestre, tant dans les entreprises de services que dans l'industrie.

La confiance, condition impérative d'une relance économique ?

L’une des clés d’un retour à la croissance est un rétablissement de la confiance, à la fois entre les acteurs du secteur bancaire, mais aussi entre ceux de l'économie réelle. Les annonces des divers plans de relance américains, européens et français n'ont pas encore restauré la confiance chez les chefs d'entreprises mais les décisions concrètes d'engagement des financements publics au cours du 1er semestre 2009 devraient changer la donne, du moins l'espèret-on ...

Le scénario le plus probable est donc un recul global et marqué de l’activité économique en 2009. Concernant le marché immobilier, si l'on peut craindre des ajournements ou reports de décisions immobilières sur l'ensemble de l'Ile-de-France, la recherche d'économies par poste de travail devrait être stimulée par les difficultés financières auxquelles seront confrontées certaines entreprises et leurs restructurations éventuelles. On sait que cette rationalisation milite essentiellement pour les regroupements dans des bureaux neufs et rationnels.

2008, plus dure sera la chute ...

Au 4ème trimestre 2008, le marché de l'investissement en Ilede-France aura conservé le niveau bas d'activité qui est le sien depuis 3 trimestres : 1,9 milliard d'euros engagés, portant la performance annuelle de 2008 à 8,4 milliards d'euros soit une baisse de 60% par rapport à l'année 2007.

Les raisons de ce ralentissement tiennent essentiellement à la quasi disparition d'opérations d'envergure comme celles qui avaient animé le marché en 2006 et 2007. Ainsi, seules 3 acquisitions supérieures à 200 millions d'euros se seront concrétisées en 2008 soit 720 millions d'euros contre 16 en 2007 représentant plus de 7,4 milliards d'euros.
Entre 50 et 200 millions, le marché aura été divisé par deux en un an tant en nombre de transactions qu'en volume investi. Ces chiffres sont révélateurs de la difficulté que rencontrent les acquéreurs à boucler le financement de leurs opérations. Par conséquent, le marché est aujourd'hui largement dominé par les equity players - compagnies d'assureurs, collecteurs essentiellement - alors que la présence des investisseurs étrangers est plus discrète.

A cette difficulté s'ajoute celle de la juste évaluation des prix d'acquisitions : la hausse des taux de rendement a été importante depuis le début de l'année : 175 points de base dans le QCA et 50 points de base à La Défense, par exemple. Le faible nombre de transactions ne facilite pas le ré étalonnage des prix de cessions et, à nouveau, les valeurs d'expertise du début d'année seront l'occasion de redéfinir l'échelle des prix des actifs en Ile-de-France.

Pour 2009, le retour à la normale de la situation financière des banques est nécessaire pour permettre au marché de retrouver une meilleure orientation et aux liquidités, toujours abondantes sur le marché immobilier français et francilien de s'investir ...

Marché de 2008, sauvé par les mouvements des grandes transactions

Les très bons résultats du 3ème trimestre, avec près de 660 000 m² de bureaux commercialisés, ne se retrouvent pas au 4ème trimestre, traditionnellement très actif. Avec moins de 500 000 m² placés, le marché francilien termine l'année 2008 sur près de 2,4 millions de m², soit une performance supérieure à la moyenne observée depuis 2001 mais en repli de seulement 14% en un an.

Ces bons résultats annuels sont essentiellement portés par la dynamique des grands utilisateurs sur des mouvements supérieurs à 5 000 m², seul segment de marché à enregistrer une progression en un an. A l'inverse, les surfaces intermédiaires sont toujours à la peine et les transactions sur ce segment enregistrent un repli de plus de 30%, et nettement plus sur les secteurs parisiens. Le marché des petites surfaces qui avait jusque là plutôt bien résisté au ralentissement général du marché, semble aujourd'hui impacté et affiche une diminution de 10% par rapport à 2007.

Le ralentissement du marché des surfaces moyennes explique la mauvaise performance du marché parisien en repli de 31% en un an. Dans le Croissant Ouest, la contraction du marché est moins importante (-10%) grâce à la bonne performance du secteur Péri Défense où l'offre neuve continue de séduire les entreprises à la recherche de surfaces à un loyer compétitif. Ce même raisonnement fait aussi le succès des marchés de Première Couronne - Nord et Est essentiellement - où les produits tertiaires neufs qui respectent les fondamentaux du marché - desserte en transports en commun et valeurs locatives compétitives - se commercialisent plutôt bien.

En dépit des bons résultats de 2008, les perspectives pour 2009 portent sur un ralentissement du marché quelles que soient les tranches de surfaces : la confiance devra revenir chez l'ensemble des utilisateurs et il est aujourd'hui difficile de se projeter à moyen terme. Concernant les mouvements des grands utilisateurs, l'incertitude porte plutôt sur le timing de leurs réalisations et ses modalités dans un contexte généralisé de vigilance des coûts immobiliers.

Valeurs locatives : toujours plus haut ?

Le loyer moyen des transactions de bureaux en Ile-deFrance a conclu l'année 2008 sur une progression de 4,6% en un an à 316 €/m²/an.

Cette hausse peut apparaître comme un paradoxe dans un marché où les transactions ralentissent et où l'offre s'alourdit. Il faut garder en mémoire qu'il s'agit ici d'une observation sur des valeurs faciales et que les aménagements financiers deviennent plus nombreux.
De plus, la vacance est encore relativement faible - 5,4% en Ilede-France - notamment dans le patrimoine des institutionnels. Leur pragmatisme pourrait les amener, en cas de dégradation forte du marché, à ajuster à la baisse leurs valeurs locatives de présentation à l'image de ce qui se passe sur certains produits dans le QCA notamment.
cessé de baisser tout au long de l'année pour atterrir au 4ème trimestre à 517 €/m²/an contre 529 €/m²/an fin 2007. Faut-il y voir la première étape d'un mouvement de baisse généralisée des valeurs en 2009 ?
On remarquera qu'à La Défense, le loyer de seconde main enregistre une forte progression et que ce mouvement pourrait bien s'amplifier en l'absence de surfaces neuves livrables sur ce secteur en 2009.

La progression des loyers ne devrait pas se poursuivre en 2009, l'offre à un an étant déjà évaluée à 4,2 millions de m² alors que la demande placée devrait se positionner entre 1,5 et 1,8 million de m². Au delà de ces observations générales, le pragmatisme des propriétaires jouera en faveur des locataires qui disposeront aujourd'hui et demain d'une offre plus large.

La vigilance des utilisateurs quant à leur coût par poste de travail et donc à la valeur locative pourrait conduire certains propriétaires à réviser le loyer des surfaces mises sur le marché, d'autant que le dernier indice du Coût de la Construction entraîne une hausse de 10% en un an et près de 25% sur 3 ans. Autant d'arguments qui militent pour une révision des loyers payés par les locataires en place.

Raréfaction des offres de première main dans les Quartiers d'Affaires traditionnels

Le quatrième trimestre de l'année 2008 s'est accompagné d'une forte augmentation de l'offre immédiate sur l'ensemble des micro-marchés franciliens : +9% en trois mois pour atteindre 2,7 millions de m², soit un taux de vacance de 5,4%.

Les hausses les plus importantes ont été enregistrées à Paris (+24% en un an) suite à de nombreuses libérations et aux livraisons de quelques opérations. En dépit de cette augmentation, le taux de vacance parisien demeure à un niveau assez bas, à 3,8% contre 3,1% fin 2007.

La Défense est l'un des rares secteurs à observer une baisse de son stock - 117 000 m² soit un taux de vacance de 3,6%alors que l'offre à un an de bureaux n'y dépasse pas 50 000 m².

Dans le Croissant Ouest, l'alourdissement du stock est d'amplitude variable selon les micro marchés considérés :de8 9% en Boucle Sud et à Neuilly Levallois, à 12 et 24% respectivement pour la Boucle Nord et Péri Défense. Le taux de vacance de 8% est donc supérieur au seuil de fluidité du marché et près de 523 000 m² viendront alimenter le marché en 2009, essentiellement via la livraison d'immeubles neufs qui, jusqu'ici, se sont commercialisés sans difficulté.

Dans le Croissant Ouest, l'alourdissement du stock est d'amplitude variable selon les micro marchés considérés :de8 9% en Boucle Sud et à Neuilly Levallois, à 12 et 24% respectivement pour la Boucle Nord et Péri Défense. Le taux de vacance de 8% est donc supérieur au seuil de fluidité du marché et près de 523 000 m² viendront alimenter le marché en 2009, essentiellement via la livraison d'immeubles neufs qui, jusqu'ici, se sont commercialisés sans difficulté.

En Première Couronne, la hausse des disponibilités porte essentiellement sur le secteur Sud. Des livraisons de bureaux neufs y ont sensiblement alourdi le stock - 208 000 m², soit un taux de vacance de 10,7% mais l'offre à un an y est beaucoup plus faible. Ailleurs, le très bon écoulement de l'offre neuve et le faible niveau des libérations réduisent le risque de sur offre.

La production de bureaux dépassera 1,3 million de m² en 2009

Pour la deuxième année consécutive, la production neuve de bureaux en Ile-de-France dépassera le million de m². La production de 2008 n'a pas été entièrement commercialisée; il reste ainsi plus de 300 000 m² aujourd'hui immédiatement disponibles à commercialiser. Si le taux de précommercialisation des surfaces tertiaires livrables en 2009 est important, de l'ordre de 40%; le volume des livraisons n'en reste pas moins très important et le marché francilien devra absorber près de 900 000 m² de bureaux.

La géographie de ce renouvellement de l'offre est en adéquation avec la demande exprimée par les grands utilisateurs : la production sera ainsi conséquente en Première Couronne et dans le Croissant Ouest, respectivement 250 000 m² pour chacun de ces secteurs, présentés à des valeurs entre 250 et 500 €/m²/an selon la maturité des secteurs tertiaires considérés. L'autre trait dominant de la production de 2009 sera le faible niveau d'offre sur les secteurs traditionnels tels que le QCA (moins de 30 000 m²) et à La Défense, où aucune opération neuve ne sera livrée en 2009 en attendant "First" en 2010.

Conséquence directe de la crise économique et des incertitudes qu'elle génère, les mises en chantier ont fortement ralenti au 2nd semestre 2008, avec seulement 320 000 m² de bureaux initiés contre 540 000 m² au premier semestre. La production de bureaux de première main en 2010 sera par conséquent en fort repli, voire même nettement sous offreuse alors que la demande des utilisateurs plébiscite toujours ce type de produit.


Construction de maison en Ile de France

Les clés du marché immobilier de bureaux en Ile de France

Immostat a publié aujourd'hui les chiffres annuels du marché de l'immobilier d'entreprise en Ile de France.

La consommation de bureau en Ile-de-France affiche un recul de 14% en un an : le marché parisien enregistre la plus forte baisse (-31%) et le QCA plus particulièrement (-40%). A contrario, la Première Couronne enregistre une progression de sa demande placée (+16% en un an), essentiellement grâce à la dynamique des grands utilisateurs qui s’exprime sur ce secteur.

Jean-Luc Chalard, Directeur Général et responsable de la branche transaction et commercialisation de DTZ commente ces chiffres : « Alors que la demande placée a été soutenue par les mouvements des grandes entreprises - industriels et banques / assurances - en 1ère couronne et notamment à La Défense, Paris voit son volume de demande placée baisser de 31% et de 40% dans le quartier des affaires plus particulièrement. Cela représente une des plus fortes baisses de ces dix dernières années. Pour autant le marché francilien séduit et reste le plus gros marché d’Europe. Il résiste mieux que les autres grandes places européennes. Concernant le centre de Paris, le marché pose une question essentielle à laquelle il faudra répondre : L’effort de rénovation des immeubles anciens et de mise en conformité HQE des batiments est-il suffisant ?»

Coté investissement, la performance francilienne de 2008 s'élève à 8,4 milliards d'euros en recul de 60% par rapport au record de 2007 (20,4 milliards d'euros) Le segment des ventes supérieures à 50 millions enregistre une baisse encore plus conséquente. A titre d’illustration, on aura enregistré en 2008 seulement 52 transactions supérieures à 50 millions d'euros - soit 5,3 milliards d'euros engagés - contre 103 transactions en 2007, soit 17 milliards d'euros investis.

Philippe Leigniel, président Directeur Général de DTZ France et Europe du Sud ajoute : « La crise du crédit et les incertitudes sur le niveau de stabilisation des taux ont entraîné une forte contraction du marché de l'investissement. On note pourtant que le taux de vacance des bureaux en Ile-de-France est assez limité et que le marché est très diversifié en termes d'utilisateurs. Après le coup de frein conjoncturel lié à la crise financière et à la crise du crédit, on peut donc penser que le marché de l'investissement en immobilier d’entreprise devrait retrouver un volume important sur l'Ile-de-France, 1er marché européen, avec la reprise du financement.


Construction de maison en Ile de France

Parc de la Pierre Blanche à Saint-Priest : DTZ installe Nidaplast et Outokumpu

Le parc industriel de la Pierre Blanche, réalisé par Cogedim Développement Industriel, va accueillir dans l’un des 3 bâtiments en cours de construction, les sociétés NIDAPLAST et OUTOKUMPU.

Ce programme totalisera à terme 44 000 m².

NIDAPLAST, qui appartient au groupe belge ETEX, est spécialisé dans la fabrication de structures alvéolaires par extrusion plastique. La société occupera une partie de l’un des 3 bâtiments - le bâtiment C - en tout 7 734 m² répartis en une zone de production (2 840 m²) et une zone de stockage (4 534 m²). Nidaplast dispose d’une autorisation d’exploiter 2661, 2662 et 2663 spécifique à la manipulation des matières plastiques.
Bail 6 / 12.

Didier Terrier, Directeur de DTZ à Lyon commente : « Nidaplast a réalisé un appel d’offres régional au terme duquel il est apparu que le parc de la Pierre Blanche était le seul susceptible de répondre au cahier des charges de la société, le site a réellement été adapté à ses besoins spécifiques. Il est destiné à accueillir en majorité les industries liées à la plasturgie et au stockage de produits pharmaceutiques, ainsi que de grands programmes industriels. Le bâtiment occupé par Nidaplast sera livré en novembre 2009 lorsque les aménagements intérieurs auront été achevés, et l’exploitation interviendra début 2010.

OUTOKUMPU, groupe finlandais producteur et distributeur d’acier oxydable, occupera la deuxième partie du bâtiment C sur 5 013 m², avec une zone d’exploitation de 4 645 m² et 408 m² de bureaux et de locaux sociaux. Cette partie du bâtiment sera livrée et exploitée dès avril 2009 et permettra le regroupement de plusieurs sites actuellement localisés en Rhône-Alpes ainsi qu’au nord de l’Isère.

Un bail de 6 / 9 ans a été signé. »

Les loyers n’ont pas été communiqués.

DTZ conseillait Cogedim, Nidaplast et Outokumpu.


Immobilier Lyon

Le vert donne du tonus à Sophia Antipolis

DTZ vient de louer simultanément deux lots dans Ecolucioles à Sophia Antipolis, au 955 route des Lucioles, le cœur de Sophia. Le programme Ecolucioles représente 5 600 m² en quatre bâtiments.

Ce programme est le premier immeuble labellisé HQE tertiaire des Alpes Maritimes et le deuxième en région PACA.

- Micromania a pris en location pour son siège social France ,1 514 m² de bureaux, 47 emplacements de parkings couverts et 8 emplacements de parkings extérieurs,

- Neotion a pris en location pour son bureau Sophipolitain, 313 m² de bureaux, 11 emplacements de parkings couverts et 1 emplacement de parking extérieur.

Une inauguration officielle de l'immeuble a eu lieu le 15 décembre 2008 en présence de Monsieur Marc Daunis, sénateur maire de Valbonne et de Monsieur Jean Leonetti, député maire d’Antibes, Président de la CASA (Communauté d’agglomérations de Sophia Antipolis).

Les loyers n’ont pas été communiqués.

DTZ a suivi cette opération depuis son origine :

Vente du terrain, vente investisseur à STENA, procédure HQE et commercialisation locative exclusive.

Au 1er janvier 2009, soit 7 mois après sa livraison et dans un contexte difficile, le taux de remplissage de l'immeuble atteint 71%.


Immobilier Nice