21 juin 2017

Renégociation de crédit immobilier Les pièges des banques contre les consommateurs

Alors que les taux demeurent historiquement bas, malgré une légère remontée ces derniers mois, incitant les consommateurs à renégocier leur crédit immobilier pour réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies, l’UFC-Que Choisir, alertée par de nombreux témoignages ainsi que par la recrudescence des litiges, a mené l’enquête. L’association rend publique aujourd’hui une étude exclusive qui lève le voile sur les nombreux pièges des banques pour limiter les renégociations, aux premiers rangs desquels figurent les comportements dilatoires, la gestion calamiteuse des dossiers ainsi que l’inflation galopante des tarifs. Sur la base de ces constats, l’association saisit les pouvoirs publics pour que soit mis fin à ces pratiques délétères.

Sur la seule année 2016, 1,2 million de ménages ont souscrit un crédit immobilier, et près de la moitié du volume (45 %) est le fait d’une renégociation de crédits existants, par le biais d’un réaménagement auprès de la banque initiale, ou d’un rachat le plus souvent par un établissement concurrent. Or, ces opérations sont la source de nombreux litiges qui représentent le tiers des dossiers relatifs au crédit immobilier traités par nos associations locales(1). Pour mieux comprendre l’origine des difficultés, l’UFC-Que Choisir a passé au crible 493 de ces litiges et, sur cette base, dénonce aujourd’hui les pièges tendus par les banques tout au long du parcours de renégociation.

Demande de renégociation de crédit : les banques jouent la montre

Bien conscients que le temps joue en leur faveur, puisque la renégociation est d’autant plus rentable qu’elle est effectuée rapidement, les établissements bancaires cherchent tout d’abord à gagner du temps. 23 % des litiges concernent ainsi des attitudes dilatoires, aux premiers rangs desquelles on retrouve des délais records (jusqu’à 11 mois) pour l’envoi du décompte de remboursement anticipé, document essentiel permettant le rachat du crédit par un établissement concurrent (10 % des dossiers). Au palmarès des établissements qui profitent de la captivité des consommateurs, c’est le Crédit immobilier de France qui se distingue, en concentrant à lui seul 18 % des cas. D’autres consommateurs (9 % des litiges) ont été quant à eux confrontés à des accords de réaménagement, formels ou informels, finalement non respectés. Autant de temps de gagné, dans un cas comme dans l’autre, par la banque initiale, sachant que 12 mois de perdus réduisent de 820 € l’économie potentielle(2), quand cela ne conduit pas les emprunteurs à se décourager complètement.

Gestion des dossiers : une avalanche d’erreurs et de surfacturations


Obtenir une renégociation ne signifie pas pour autant être au bout de ses peines, puisque 39 % des litiges recensés sont liés à la gestion parfois calamiteuse de ces opérations par les banques. De nombreux consommateurs doivent ainsi s’acquitter de sommes non prévues ou non expliquées, telles que des exonérations de frais promises finalement non honorées ou de coûteux intérêts intercalaires prélevés par la nouvelle banque, quand ils ne subissent pas des erreurs de gestion, comme les nombreux cas de facturation multiples d’une même prestation (10 % du total des litiges).

Pire, alors que la loi exonère d’indemnité de remboursement anticipé (IRA) les ménages contraints de rembourser leur crédit à la suite d’une mobilité professionnelle ou de la perte de leur emploi, 8 % des litiges traités émanent de consommateurs à qui ces IRA ont quand même été facturées ; ils doivent alors s’armer de patience et de ténacité, et souvent de l’aide de nos associations locales, pour faire valoir leurs droits. Notons enfin la douteuse pratique de certaines banques, qui contraignent les emprunteurs à souscrire des produits bancaires ou assurantiels en contrepartie d’un réaménagement.
Facture globale de la renégociation : l’inflation galopante des frais

Enfin, 21 % des dossiers de consommateurs font référence aux frais jugés trop élevés facturés par les banques à l’occasion de ces opérations. Et en effet, si la loi prévoit un encadrement strict des IRA(3), les banques se sont visiblement rattrapées sur le prix des frais annexes, comme le montre notre étude des brochures tarifaires de 30 établissements bancaires(4). En cas de négociation avec sa propre banque, les frais d’avenant ont progressé de 18 % entre 2012 et 2017, pour atteindre en moyenne 1,34 % du capital restant dû. Et le montant plancher a quant à lui explosé (+ 43 %), passant de 361 € à 516 €, et jusqu’à 1500 € pour la Banque Populaire du Nord, ce qui pénalise tout particulièrement les petits emprunteurs. Même logique concernant les frais de dossier lors de la conclusion d’un rachat auprès d’une autre banque, qui s’ils sont restés stables pour les emprunts importants, ont bondi de 24 % pour leur montant plancher, avec une moyenne de 323 €, ING Direct se distinguant par un plancher de 750 €.

Déterminée à ce que les consommateurs-emprunteurs puissent profiter pleinement de la baisse des taux par le biais de la renégociation de crédit immobilier, l’UFC-Que Choisir :

• Saisit la DGCCRF ainsi que l’ACPR afin qu’elles procèdent à des contrôles pour s’assurer du respect par les établissements bancaires de leurs obligations légales et contractuelles (délivrance rapide du décompte de remboursement anticipé, motifs d’exonération de l’indemnité de remboursement anticipé) et pour l’ACPR, qu’elle émette, le cas échéant, des recommandations adaptées ;

• Demande au Ministre de l’Économie d’encadrer plus strictement les opérations de renégociation de crédit immobilier notamment en plafonnant les frais d’avenant et de dossier ainsi qu’en uniformisant la terminologie employée dans le but de favoriser la transparence et de stimuler la concurrence.

Consultez l'étude : Renégociation de crédit immobilier

1 Litiges traités entre janvier 2010 et juin 2017.
2 Compte-tenu du paiement en priorité des intérêts, un rachat reporté d’un an ampute, pour un crédit de 210 000 € sur 18 ans souscrit le 1er juin 2014 au taux de 3,0 %, dont le rachat était initialement prévu le 1er juin 2016 au taux de 1,6 % et qui s’est finalement conclu le 1er avril 2017 au taux de 1,5 %, de 820 € le gain potentiel. Il atteint désormais 15 600 € contre environ 16 420 € initialement.
3 L’article R313-25 du code de la consommation prévoit que le coût de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) ne peut dépasser soit la somme d’un semestre d’intérêt du montant remboursé, soit 3 % du capital restant à rembourser. La formule la plus favorable au consommateur s’applique.
4 Le détail des établissements bancaires étudiés est disponible dans l’étude.

Les taux montent, les primo-accédants s’effritent

A partir des prêts signés en mai, Cafpi analyse le profil de sa clientèle. La hausse des taux, suffisamment légère pour être encore supportable au plus grand nombre, réduit doucement le nombre de primo-accédants. Ils ne représentent plus que 42,4% de la clientèle de Cafpi contre 43 % le mois dernier, et 44% il y a deux mois.

Primo-accédants
Avec une hausse des taux qui ralentit, les primo-accédants conservent leur pouvoir d’achat immobilier. Leurs montant et durée d’emprunt restent stables. Ils empruntent en moyenne 203 857 € sur 236 mois, contre 204 253 € sur 236 mois il y un mois. Leur effort, lui par contre, augmente. Leur acquisition représente 4,40 années de revenus, contre 4,37 années le mois dernier.

Accédants
Même constat pour les autres accédants. Avec une durée moyenne d’emprunt qui reste à 190 mois, ils empruntent environ 42 € de moins (194 314 € en moyenne contre 194 356 € il y a un mois). En conséquence, leur effort pour emprunter reste identique, se stabilisant à 4,79 années de revenus.

20 juin 2017

Le profil de l'emprunteur de la Centrale de Financement au premier semestre 2017

Portés par des taux qui restent bas, les Français continuent à investir dans l'immobilier, perçu comme une valeur sûre dont le rendement locatif demeure supérieur à bien d'autres placements comme le livret A et l'assurance vie.

Le courtier en crédit immobilier, La Centrale de Financement, dresse un portrait stable de l'emprunteur moyen au premier semestre 2017 par rapport à 2016 et relève de fortes disparités entre l'emprunteur francilien et les emprunteurs au niveau national.

Un profil qui change peu par rapport à 2016

Globalement la durée moyenne du prêt (19 ans et 2 mois), l'âge moyen de l'acheteur (38 ans) et ses revenus annuels (55 013€) n'ont guère évolué par rapport à 2016.

Avec un apport moyen de 9,3% au 1er semestre 2017, les acheteurs ont pu souscrire un prêt moyen de 161 201€ grâce aux taux bas qui affichent le même niveau en mai 2017 qu'un an plus tôt en mai 2016.

Comme en 2016, les couples constituent encore la majorité des emprunteurs toutes tranches d'âge confondues. Chez les moins de 30 ans ils représentent 58% des emprunteurs et la proportion augmente jusqu'à 74% chez les 30-39 ans.

Par ailleurs les Français investissent d'abord pour acquérir leur résidence principale (86,48%) motivés par la volonté de ne pas payer de loyer à fonds perdus et de préparer leur retraite. Les investisseurs restent également présents grâce notamment au dispositif Pinel en vigueur jusqu'au 31 décembre 2017.

À l'issue de cette longue période électorale le Président Macron jouit désormais d'une majorité absolue à l'Assemblée nationale pour mettre en œuvre le redressement économique du pays. Il pourra notamment s'appuyer sur l'optimisme et le regain de confiance affichés par les chefs d'entreprises et par les professionnels du marché de l'immobilier.
Sylvain Lefèvre, Président de La Centrale de Financement déclare : « nous espérons la nomination d'un secrétaire d'Etat en charge du logement et des mesures de soutien à l'attractivité du placement immobilier via le prolongement de dispositifs qui ont montré leur efficacité comme le PTZ et le Pinel. Nous serons également très attentifs aux dispositions fiscales et plus particulièrement à l'arbitrage qui sera opéré sur le niveau des taxes telles que la CSG ».

Focus primo-accédants

L'âge moyen des primo-accédants reste stable à 33 ans, de même que le pourcentage d'apport moyen à 10,3% et la durée du prêt (22 ans). Avec des revenus annuels de 38 742€, ils obtiennent en moyenne un prêt de l'ordre de 141 443€.
La majorité des acquéreurs d'une résidence principale est constituée par les moins de 30 ans lesquels profitent des taux bas et du PTZ.

La stabilité du profil du primo-accédant s'apprécie par rapport aux affaires signées et par rapport aux compromis en cours. La tension des prix du marché constatée dans les grandes villes oblige les acheteurs à opérer des ajustements qui se traduisent par un apport venant de la famille ou par la réduction de la surface visée. Le primo-accédant sera très attentif à l'évolution des taux qui, s'ils devaient se tendre, pourraient freiner la demande compte tenu de l'augmentation des prix.

Pour Sylvain Lefèvre, « Il faudra attendre les chiffres de septembre et les signaux envoyés par le gouvernement pour confirmer le dynamisme de 2017».

Ile de France et national, des chiffres qui montrent de grandes disparités de profils

Si l'âge moyen, la durée moyenne du prêt et l'usage du bien financé sont les mêmes, tous profils confondus, les différences concernent essentiellement l'effort fourni par les emprunteurs résidant en Ile de France
Les acheteurs d'Ile de France disposent certes de revenus annuels supérieurs de 22% à ceux des autres acheteurs mais ils fournissent un apport plus important (12,3% en Ile de France contre 10,3% au niveau national). L'effort consenti sur le ratio entre le montant du prêt par rapport aux revenus est également plus élevé (3,07 en Ile de France contre 2,93 au niveau national). Ce dernier écart augmente encore pour les primo-accédants.

Les derniers indicateurs sur les prix de la pierre en région parisienne en hausse de 4,5% par rapport à l'an dernier, montrent que la réduction des disparités entre les profils n'est pas pour demain.

À propos de la Centrale de Financement :
Née en 2013 de l'association de Sylvain LEFEVRE et Philippe GIROU, deux professionnels reconnus combinant presque 40 ans d'expérience dans le courtage en prêts immobiliers, La Centrale de Financement est un réseau constitué de 125 agences implantées dans toute la France et en Europe. Son ambition principale est de proposer toute l'offre de prêts immobiliers au plus grand nombre en assurant les conditions financières les plus avantageuses et un accompagnement personnalisé et durable des clients. Artémis, société d'investissement de la famille Pinault, est actionnaire majoritaire de la société. Le groupe apporte son soutien à La Centrale de Financement dans sa volonté de développement européen, notamment à travers l'expérience de l'ensemble de ses marques.

19 juin 2017

De nouveaux diagnostics pour la location

Les diagnostics immobiliers sont indispensables pour acheter ou louer un bien immobilier en toute connaissance de cause. La loi impose de nouveaux diagnostics à la location au 1er juillet 2017.

Avis aux propriétaires bailleurs : la loi dite ALUR (pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014 a ajouté de nouvelles obligations en matière de diagnostics immobiliers fournis par le bailleur à son locataire lors de la signature du bail. Elles reposent sur les décrets n° 2016-1105 du 11 août 2016 relatif à l'état de l'installation intérieure d'électricité dans les logements en location et n° 2016-1104 du 11 août 2016 relatif à l'état de l'installation intérieure de gaz dans les logements en location.

« Les propriétaires concernés doivent s’en inquiéter rapidement afin de pouvoir faire appel aux professionnels dans les plus brefs délais : avant les grandes vacances, les emplois du temps des diagnostiqueurs immobiliers risquent d’afficher complet, et ce d’autant que la saison du logement étudiant se profile dès juin. » précise Sylvain Elkouby dirigeant-fondateur de www.syndicexperts.com

Diagnostics gaz et électricité

Réalisés par des diagnostiqueurs compétents et certifiés, ces deux diagnostics doivent être annexés au Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Ces dispositions visent uniquement les baux des résidences principales (art. 3-3 de la loi du 6 juillet 1989), vides ou meublées. Les durées de validité sont de 6 ans pour l'un comme pour l'autre. Les pouvoirs publics ont souhaité une entrée en vigueur progressive, en fonction de l’ancienneté du logement. Les deux diagnostics doivent être annexés :

- à tous les contrats de location signés à compter du 1er juillet 2017, pour les logements situés dans un immeuble collectif dont le permis de construire délivré avant le 1er janvier 1975,

- à tous les contrats de location signés à compter du 1er janvier 2018, pour les autres logements.

Ces diagnostics s’ajoutent aux autres diagnostics obligatoires : l'état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT), le diagnostic de la performance énergétique (DPE), le constat des risques d’exposition au plomb (CREP) pour les logements construits avant 1949 et au diagnostic amiante pour les biens construits avant 1997.

Détecteurs de fumées

Pour rappel, une autre mesure de sécurité des logements est prévue par l’article 3 de la loi ALUR : « Pour les logements occupés par un locataire au moment de l'entrée en vigueur de l'article 1er de la loi n° 2010-238 du 9 mars 2010 visant à rendre obligatoire l'installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d'habitation, l'obligation d'installation faite au propriétaire est satisfaite par la fourniture d'un détecteur à son locataire ou, s'il le souhaite, par le remboursement au locataire de l'achat du détecteur ».

Sécurité incendie

Selon l’Observatoire National de la Sécurité Electrique, 200 000 logements prennent feu chaque année en France, soit l’équivalent d’une ville de la taille de Bordeaux entièrement brûlée. Un incendie domestique sur quatre, soit 50 000 chaque année, est de source électrique individuelle : 61 % sont liés aux équipements électriques (radiateurs, lave-linges, micro-ondes, lampes…) et 36 % aux installations fixes ou mobiles (prises, multiprises…), contre seulement 3 % liés aux installations des parties communes.

15 juin 2017

Les Promoteurs du Grand Paris commercialisent 2 550 logements neufs en un an

Les Promoteurs du Grand Paris, ce sont 6 acteurs historiques et indépendants de l'immobilier en Ile-de-France qui ont décidé de se rassembler en une association il y a un an, au moment de la création de la Métropole du Grand Paris début 2016. Bécarré Elysées, Bricqueville, Cibex, MDH Promotion, Paris Ouest Promotion et Pierre Etoile sont les six promoteurs membres de l’association.

50 nouveaux programmes à travers l’Ile-de-France

En un an d’activité, Les Promoteurs du Grand Paris ont mis en ligne 50 programmes, représentant un total de 2 552 logements neufs, du studio au 5 pièces et plus, en appartement ou maison individuelle, exclusivement en Ile-de-France.

Un programme de 27 logements dans le 15ème arrondissement de Paris, sept programmes en Seine-et-Marne pour 432 logements, sept programmes dans les Yvelines pour 396 logements, un programme de 61 logements en Essonne à Bondoufle, neuf programmes pour 421 logements dans les Hauts-de-Seine, onze programmes pour 532 logements en Seine-Saint-Denis, douze programmes pour 518 logements dans le Val-de-Marne, et deux programmes dans le Val-d'Oise pour 165 logements.

Des logements à proximité des nouvelles lignes de transports en commun

Les Promoteurs du Grand Paris s’étant donné comme objectif de participer au développement de la Métropole du Grand Paris et de répondre aux besoins en logements liés aux nouveaux itinéraires des transports en commun, ces nouveaux logements se trouvent majoritairement à proximité des nouvelles et futures gares du Grand Paris.

Tous ces programmes neufs sont éligibles à la loi Pinel et au PTZ, et 38% d’entre eux permettent de bénéficier d’une TVA réduite à 5,5%.

25% de programmes en plus en un an

Au lancement de la plateforme, 28 programmes étaient proposés et ils sont aujourd’hui 35, soit une progression de 25% en un an avec un total de 50 programmes mis en ligne. 50 000 visiteurs uniques sont venus sur le site Les Promoteurs du Grand Paris depuis son lancement.

Les Promoteurs du Grand Paris participent à des appels à projets

Les Promoteurs du Grand Paris proposent désormais aux aménageurs de la métropole une alternative forte grâce aux complémentarités et à la diversité qu’offre leur groupement.

14 juin 2017

Les taux de crédits immobiliers toujours attractifs

Les acteurs du financement immobilier ont répondu présents pour le prochain Salon National de l’Immobilier, qui se déroulera cette année du 13 au 15 octobre au Carrousel du Louvre à Paris.

Les taux des crédits immobiliers sont toujours inférieurs à leur niveau constaté un an plus tôt. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, la moyenne des taux s’est établie à 1,55 % en avril, hors assurance et toutes durées d’emprunt confondues. Certes, durant les premiers mois de l’année, le mouvement de légère hausse s’est confirmé : la moyenne des taux a augmenté de 24 points de base depuis son plus faible niveau historique, à 1,31 % en novembre 2016. Mais les taux d’intérêt restent toujours très attractifs, inférieurs de 26 points de base à leur niveau constaté un an plus tôt, à 1,81 % en avril 2016.

Des taux d’intérêt stables
Tous ceux qui souhaitent emprunter peuvent réaliser leur projet dans les meilleures conditions.
« Qu’il s’agisse d’acheter sa résidence principale ou secondaire dans l’ancien, de faire construire sa première maison ou de signer un contrat de réservation dans le neuf en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), pour réaliser un investissement locatif, les banques continuent de soutenir tous les projets immobiliers. Certains établissements bancaires acceptent même de financer des projets à 110 %, pour les ménages modestes sans apport personnel », souligne Olivia Milan, Directrice du Salon.

« Les taux d’emprunt vont rester stables pour le mois de juin. Les plus bas atteignent 0,80 % sur 10 ans, 1 % sur 15 ans, 1,25 % sur 20 ans et 1,50 % sur 25 ans, indique Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi. Toutefois, les élections législatives maintiennent le marché en attente. Nous sommes au creux de la vague. Une fois le gouvernement pleinement installé, nous aurons une vraie vision de la qualité de la production pour les mois à venir ».

Dernier round pour le prêt à taux zéro ?
Sous sa forme actuelle, le prêt à taux zéro (PTZ) est octroyé par les banques jusqu’à la fin de l’année. Les professionnels de l’immobilier attendent du nouveau Gouvernement d’Edouard Philippe, qu’il prenne position au plus tôt sur sa reconduction, afin de soutenir le secteur immobilier.

Pour rappel, accordé sous conditions de ressources et de zone géographique, le PTZ permet de financer sans intérêt jusqu’à 40 % de l’acquisition d’un logement neuf ou ancien, à condition dans ce cas que le montant des travaux d’amélioration représente au moins 25 % du coût total de l’opération. Il est cumulable avec les autres prêts aidés (Action Logement pour les salariés ; prêt à l’accession sociale, qui permet de bénéficier de l’aide personnalisée au logement ; etc.).

« L’an dernier, près de 100 000 ménages, dont une grande majorité n’aurait pas eu la possibilité autrement, ont concrétisé leur rêve d’accession à la propriété grâce au prêt à taux zéro », commente Philippe Taboret.

Parmi ces emprunteurs, Cafpi a dénombré 58 % d’employés ou d’ouvriers et 14 % de cadres. Le montant moyen des PTZ accordés était de 65 642 euros dans le neuf et à 48 835 euros dans l’ancien, sur 264 mois.

Un coup de pouce pour l’assurance emprunteur
En cas de décès, d'invalidité ou de perte d’emploi, l'assurance de prêt prend le relais et rembourse la banque des mensualités de remboursement du crédit à la place de l’emprunteur. Les emprunteurs ont le choix entre la souscription du contrat d’assurance proposé par la banque qui a négocié une assurance collective auprès d'un assureur.

Vous pouvez aussi opter pour une délégation d’assurance, c’est-à-dire souscrire un contrat d’assurance auprès de l’assureur de votre choix. Si ce contrat présente un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance proposé par l’organisme de crédit, ce dernier l’acceptera après une étude détaillée de votre dossier.

Lors du prochain Salon National de l’Immobilier, qui se déroulera cette année du 13 au 15 octobre au Carrousel du Louvre à Paris, les visiteurs pourront bénéficier de consultations gratuites pour obtenir les meilleurs conseils pour financer leur projet immobilier en toute sérénité. Ils auront également la possibilité de participer aux conférences organisées par le salon sur ce sujet :

- Vendredi 13 octobre à 11h30 : Comment bien négocier son crédit immobilier ?
- Vendredi 13 octobre à 16h30 : Comment financer l’achat de son premier logement neuf ou ancien en Ile-de-France ?
- Dimanche 15 octobre à 13h30 : Financer un investissement locatif : les meilleurs leviers
- Dimanche 15 octobre à 14h30 : Assurer le financement de sa résidence principale : préparer son projet et emprunter malin

12 juin 2017

Pour un Grenelle du logement

Par Jean-François Buet, Président de la FNAIM

Une fois de plus, un brouhaha entoure la vraie politique. Cette fois, le logement en fait les frais: le ministre de la Cohésion des territoires, en charge du dossier logement au gouvernement, est dans la tourmente à cause d'une affaire immobilière renvoyant à son passé de dirigeant de société. Dès lors on ne parle plus du programme du candidat Macron sur le logement, pourtant substantiel, ni de son engagement pour qu'une loi d'ampleur soit votée avant la fin de l'année 2017. Tous les esprits se concentrent sur l'anecdote, certains observant que les embarras de Monsieur Ferrand sont paradoxalement liés à un secteur d'activité dont il est aujourd'hui responsable.

Presque tous les esprits. Les corps intermédiaires ont gardé la réserve sur ce sujet et seule la justice est à même de statuer. En revanche, nous attendons que le gouvernement travaille à marches forcées pour le logement et le fasse selon la bonne méthode. Les gouvernements passés, quelle que soit leur couleur, ont négligé la concertation et la réflexion. A l'arrivée, tant en matière civile que fiscale, trop de textes, mal ajustés, souvent inapplicables, qu'il faut reprendre et corriger, répondant à des objectifs contradictoires, sans souffle, sans inspiration. Il faut un Grenelle du logement, vertueux pour quatre raisons majeures.

D'abord, le principe qui prévaut à la démarche du Grenelle est le respect des parties prenantes et la conviction que chaque famille professionnelle ou associative reconnue est porteuse d'une part de vérité. La concertation n'enlève rien au pouvoir de décision, ni à l'autorité de l'exécutif: à l'inverse, elle témoigne qu'il ne craint pas l'échange parce qu'il a des convictions et des compétences. Il faut remonter à 1992 pour trouver un ministre – Jean-Louis Bianco- qui avait initié, avec pour bras armé le Plan, des Entretiens du logement, qui s'étaient tenus pendant trois jours symboliquement au Conseil économique et social (il n'était pas encore environnemental). Un quart de siècle plus tard, il est temps de rouvrir le plus large débat.

Le Grenelle, c'est aussi un rempart contre le risque de court-termisme et la tentation de favoriser tel ou tel maillon de la chaîne du logement. Analyser, écouter, fonder les choix stratégiques, dépasser la tactique et les égards du moment au profit du neuf aujourd'hui, de l'existant demain, des HLM souvent, renoncer aux à-coups et mesurer la valeur du temps pour mettre en œuvre des actions efficaces, voilà ce que le Grenelle rendrait possible.

Et puis cela éviterait l'écueil qui consiste à trouver que le logement va mieux que jamais et qu'il suffit de ne rien changer pour que ça dure. Des questions de fond se posent : pourquoi les prix augmentent-ils de nouveau en zone tendue ? Continuera-t-on longtemps à inventer des aides qui compensent la distance entre la charge du logement et les revenus des ménages ? Pourquoi la part du terrain dans le coût de production du logement ne cesse-t-elle de croître ? S'accommodera-t-on définitivement que des familles soient sans abri dans un pays comme la France ?

Enfin, il est vrai que la communauté du logement a nourri des inquiétudes en ne voyant pas de ministère dédié à sa cause dans l'organigramme. Les propos de Richard Ferrand sur sa feuille de route ont immédiatement rassuré. Plus encore, le concept d'un grand ministère intégrant l'aménagement du territoire, le dialogue avec les collectivités locales, la ville et le logement a montré l'importance que le Premier ministre et le Président de la République accordaient à l'habitat. Un Grenelle accomplirait simplement cette vision panoramique et exigeante, en n'écartant aucun aspect, aucune dimension, pour écrire une belle histoire pour le logement des cinq prochaines années et au-delà.

08 juin 2017

SeLoger s'allie à La Centrale de Financement pour accompagner les Français dans le financement de leur projet immobilier

Soucieux d'accompagner les Français sur tous les aspects de leurs parcours immobiliers, après s'être attelé au déménagement, aux offres de box Internet et avoir lancé une offre d'achat groupé d'énergie, SeLoger continue d'étendre son offre de service et propose aujourd'hui de les accompagner dans leur recherche de financement, à travers l'expertise de La Centrale de Financement.

Unis par des valeurs communes autour de l'exigence, l'expertise, la déontologie et l'accompagnement, le spécialiste du courtage en crédit immobilier et le leader de l'immobilier en ligne signent un partenariat exclusif qui permettra aux internautes de mener à bien leur projet de financement immobilier.

SeLoger lance aujourd'hui un nouveau portail dédié au crédit immobilier et met en place une équipe experte pour accompagner les utilisateurs à chaque étape de leur recherche de financement :

1/ Estimer leur projet
Les experts de SeLoger aident les internautes à calculer leur capacité d'emprunt et les mensualités associées en leur proposant de simuler leur financement, en fonction du prix du bien, du montant de leur apport personnel ou de la durée du prêt.

2 /Obtenir le meilleur taux
Les internautes sont invités à envoyer gratuitement leur dossier de prêt à l'équipe de SeLoger, qui les conseillera pour obtenir la meilleure offre de financement, au meilleur taux.

3/ Préparer leur crédit immobilier
Les experts de SeLoger rappellent gratuitement les internautes qui le souhaitent, afin de les aider, grâce à La Centrale de Financement, à trouver le meilleur prêt.

Les utilisateurs sont ainsi assurés du meilleur accompagnement en bénéficiant de la bonne information au bon moment.

Olivier Le Gallo, Directeur Marketing, Communication et Data de SeLoger, est « heureux de ce partenariat avec La Centrale de Financement dont les valeurs d'exigence, d'expertise et de déontologie répondent au sérieux que SeLoger exige et délivre dans son accompagnement des Français. »

Pour Sylvain Lefèvre, Président de La Centrale de Financement, « ce partenariat constitue non seulement une formidable opportunité de notoriété et de développement, mais nous permet également de nous inscrire dans une démarche résolument qualitative et innovante ».

07 juin 2017

Corniche Kennedy : 19 logements dans un écrin de verdure en bord de mer

OGIC va construire dans le 7e arrondissement de Marseille, secteur plébiscité depuis toujours par les habitants, mais qui propose rarement des opportunités immobilières, une nouvelle résidence, « Corniche Talabot », totalisant 19 logements. Située avenue du Colonel Serot, cette résidence avec un parc donnant directement sur la corniche, propose un cadre de vie verdoyant et de belles vues sur la rade de Marseille.

Une résidence ouverte sur l’extérieur.
La résidence « Corniche Talabot » s’inscrit parfaitement dans son environnement. En lisière d’un parc arboré planté d’essences variées, la résidence est comme protégée par un écran de verdure, offrant de grandes percées sur la mer.

Les 19 appartements de la résidence, allant du 2 au 4 pièces, disposent d’une ouverture sur l’extérieur : jardins pour les rez-de-chaussée, terrasses et loggia dans les étages, quelques logements disposent de toit-terrasses offrant d’imprenables vues mer.

Prix et livraison. Les appartements de « Corniche Talabot » sont proposés à partir de 7 250€/m² hors parking. La livraison est prévue au 2e trimestre 2018.

Une architecture accompagnant la nature.
« Corniche Talabot » a été conçue par les architectes Pascal Crepet et Bernard Vernerey afin d’ouvrir la résidence sur le parc. L’accès aux halls d’entrée se fait par une passerelle en bois. Les ascenseurs donnant sur l'extérieur sont entièrement vitrés. De vastes espaces plantées séparent les terrasses du dernier étage, ils se prolongent sous forme de pergolas le long des façades, donnant l’impression que le parc et la résidence ne font qu’un.

La Corniche Kennedy, lieu emblématique de Marseille
Le 7e arrondissement de Marseille, avec la Basilique Notre-Dame-de-la-Garde, le Vallon des Auffes, l’anse de la Fausse Monnaie, le Palais du Pharo, le fort Saint-Nicolas et l’Abbaye Saint-Victor, offre un paysage en balcon ouvrant sur la Méditerranée et ses îles. Il est bordé par la Corniche Kennedy, où l’on retrouve de nombreux hôtels et restaurants réputés, avec sur les hauteurs quelques une des plus belles villas et résidences de la ville.

01 juin 2017

Crédit immobilier : Les taux les plus bas restent en Occitanie

La météo des taux de Cafpi donne un aperçu des nouveaux baromètres des banques reçus en début de mois. Ces taux sont ceux qui seront proposés par Cafpi à sa clientèle de nouveaux emprunteurs.
Entre mai et juin, les taux proposés par les banques et négociés par Cafpi évoluent peu. Ainsi, en juin, les emprunteurs d’Occitanie, qui conserve la tête des régions où le crédit immobilier est le moins cher, bénéficieront des taux les plus bas du marché sur 10, 20 et 25 ans. La Corse reste la dernière de la classe, suivie par les départements d’outre-mer. Sur 15 ans, les places changent. Les îles (avec Provence-Alpes-Côte d’Azur) proposent les taux les plus bas, alors que les plus hauts sont en Ile-de-France.

Régions : les taux les plus bas
0,80% sur 10 ans, 1,25% sur 20 ans et 1,50% sur 25 ans étaient les taux proposés en Occitanie le moins dernier. Ils ne bougent pas, faisant de la région, celle où les taux sont les plus bas. Elle conserve également sa 2e place sur 15 ans avec 1,05%. Vient ensuite la Normandie avec 1,15%. Avec 1,00% sur 15 ans, la Corse, les DOM-TOM et Provence-Alpes-Côte d’Azur prennent la 1ère place sur cette durée. La Bourgogne - Franche-Comté, le Grand Est et la Nouvelle-Aquitaine prennent la 2e place sur 10 ans avec 0,90%. La Normandie confirme sa bonne position dans le classement avec respectivement 1,31% et 1,51% sur 20 et 25 ans.

Régions : les taux les plus élevés
La Corse est la région qui propose les taux les plus élevés sur 10, 20 et 25 ans (1,31%, 1,81% et 2,12%). Elle devance les DOM-TOM, qui sur ces durées, ont des taux qui atteignent 1,20%, 1,60% et 1,90% (Provence-Alpes-Côte d’Azur propose ce même taux sur 25 ans). L’Ile-de-France reste en bas de classement, avec le taux le plus élevé sur 15 ans (1,29%) et une troisième place sur 10 ans (1,02%) et 20 ans (1,44%).

Chez ERA Immobilier, le volume des transactions a augmenté de 10%

En ce premier trimestre 2017, la hausse des prix s’est poursuivie dans l’ancien. C’est ce que révèle le dernier observatoire de l’immobilier réalisé par ERA à partir des 4 600 transactions effectuées au sein de son réseau entre le 1er janvier et le 31 mars 2017. L’observatoire pointe une baisse de l’offre de 3,9% par rapport au premier trimestre 2016 entrainant une hausse des prix de 3,6% et un volume de transactions de plus de 10%.

« De nombreux Français ont retardé leur projet immobilier en raison de la conjoncture économique, puis se sont précipités pour acheter juste avant les élections présidentielles, d’où une raréfaction des biens mis sur le marché, mais une augmentation des mandats exclusifs de 7% au niveau national et de presque 16% à Paris, mandat qui permet d’accélérer les ventes » souligne François Gagnon Président ERA Europe et ERA France

A Paris, ces éléments sont amplifiés avec une augmentation de 23,11% du volume de transactions, et de 9% du prix moyen de vente au m2, atteignant ainsi 8 799 €. L’offre, quant à elle, a chuté de 12,2% en comparaison avec le 1er trimestre 2016.

Sur l’ensemble du territoire au premier trimestre, le prix de vente moyen était de 216 843 €. En Ile-de-France, il s’établit à 283 812 € et en province il atteint 187 820 €.

Illustration de la vitalité du marché national, le délai de vente est ramené à 88 jours contre 95 jours (soit 7 jours en moins comparé au 1er trimestre 2016). A Paris, il faut compter 53 jours contre 67 sur cette même période (soit 14 jours en moins). En Ile-de-France, 66 jours (soit 16 jours en moins comparé au 1er trimestre 2016) et enfin en province 96 jours (soit 2 jours en moins comparé au 1er trimestre 2016) sont nécessaires pour vendre son bien dans de bonnes conditions.

Crédit immobilier : vers un mois de juin stable

La météo des taux analyse l’évolution des taux au fil des mois. Elle propose un bilan : quel taux a-t-il fait courant mai, et des prévisions : quel taux devrait-il faire en ce mois de juin. Il faut donc distinguer les taux dont ont bénéficié les emprunteurs pendant le mois de mai, des taux affichés aujourd’hui qui seront proposés aux nouveaux emprunteurs courant juin.

Bilan du mois de mai : la hausse des taux se poursuit
En regardant de plus près les taux effectivement pratiqués en mai, Cafpi note que les dossiers se sont bouclés à 0,97% sur 10 ans, 1,15% sur 15 ans, 1,40% sur 20 ans et 1,79% sur 25 ans, en hausse de 0,07% à 0,19% à ceux pratiqués sur l’ensemble du 1er trimestre 2017. Cette photographie des taux effectivement obtenus montrent la hausse continue des taux sur les 5 premiers mois de l’année. « Sachant qu’il faut entre 2 et 4 mois pour finaliser un dossier, il s’agit des taux effectifs obtenus par les emprunteurs ayant lancés leur opération entre janvier et mars derniers », précise Philippe Taboret.

Un mois de juin : des prévisions stables
En ce début de mois, les taux négociés par Cafpi auprès des banques restent stables. Les plus bas d’entre eux atteignent 0,80% sur 10 ans, 1,00% sur 15 ans, 1,25% sur 20 ans et 1,50% sur 25 ans. « Les taux les plus hauts obtenus par Cafpi restent inférieurs de 0,41% en moyenne à ceux affichés », indique Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi.

Une demande en baisse
Sur le mois de mai, la nouvelle demande a faibli, en retrait de 18% par rapport à mai 2016. Les incertitudes autour des résultats de l’élection présidentielle et de la conjoncture économique ont eu un impact que se fait à présent ressentir. « Les élections législatives de ce début de mois maintiennent le marché en attente, explique Philippe Taboret. Nous sommes au creux de la vague. Dès mi-juin, une fois le gouvernement pleinement installé, nous aurons une vraie vision de la qualité de la production pour les mois à venir ».

Cette baisse de la demande est également due à la forte chute du nombre de rachats de crédits. Sous l’effet de la hausse des taux, ceux-ci ne représentent plus que 20% de l’activité de Cafpi, contre 30 % il y a un an.

Les éléments porteurs suffiront-ils ?
Aujourd’hui, le marché est porté par les aides, les taux bas et les prix qui restent accessibles (même si les zones tendues ont connu de fortes hausses ces derniers mois). Les indicateurs OAT 10 ans, taux directeur de la BCE et Euribor, restent stables. Dans cette conjoncture et confrontée à une baisse de la demande, les banques ne bougent pas. Elles maintiennent leurs taux le plus bas possible pour attirer la clientèle, alors qu’elles devraient les augmenter, pour retrouver leurs marges. « Dans ces conditions, passée la période printanière, la hausse des taux va se poursuivre lentement », annonce Philippe Taboret.

Malgré ce contexte, Cafpi reste optimiste concernant le développement de l’activité (que ce soit celle du marché ou de l’intermédiation en crédits). Les nouveaux emprunteurs font de plus en plus confiance aux courtiers pour trouver l’offre de prêts qui leur correspond.

CAFPI ouvre une nouvelle agence avenue des Gobelins dans le 5e arrondissement

Depuis début 2016, CAFPI confirme la reprise des marchés immobiliers. Présent sur l’ensemble du territoire métropolitain et les DOM-TOM, il renforce aujourd’hui sa présence à Paris en déménageant son agence de la rue Véronèse dans le 13e arrondissement, sur l’avenue des Gobelins dans le 5e arrondissement. Avec cette nouvelle implantation, dans un local de 135 m² entièrement rénové, Cafpi se donne les moyens supplémentaires de satisfaire sa clientèle.
« Paris reste un point fort de notre activité, je prête donc une attention particulière à nos agences parisiennes. Mon objectif est de proposer une expérience client renouvelée, avec des agences plus accueillantes, valorisant la proximité et le service client de Cafpi », indique Laurent Desmas, Président du Directoire de Cafpi.

Taux de crédit
Aujourd’hui, CAFPI propose sur l’Ile-de-France des taux de crédit inférieurs de 0,46 à 0,55% par rapport aux taux du marché. Ils s’établissent à 1,02% sur 10 ans, 1,29% sur 15 ans, 1,44% sur 20 ans et 1,74% sur 25 ans. En mai, l’Ile-de-France est la région où le taux de crédit immobilier sur 15 ans est le plus élevé, certaines régions, telles que Provence-Alpes-Côte d’Azur ou la Corse, affichent un taux de 1,00% sur cette durée.

Profils des emprunteurs Cafpi dans les 5e et 13e arrondissements
95% des clients de l’agence achètent dans les 5e et 13e arrondissements. Ils ont en moyenne 40 ans (50% entre 30 et 40 ans) et sont cadres. Leurs revenus moyens se montent à 87 000 € annuels, mais 21% de la clientèle dispose de plus de 120 000 €.
Pour leur achat immobilier, ils empruntent en moyenne 305 000 € avec un apport situé entre 46 000 et 87 000 €, même si nous constatons actuellement une baisse de cette somme.

Une équipe dédiée
Fort de 1 420 collaborateurs, CAFPI recrute en permanence pour faire face à son expansion. Pour cette nouvelle agence 8 collaborateurs (dont 6 mandataires ayant entre 5 et 10 ans d’expérience dans le courtage et la banque) vont œuvrer pour atteindre l’objectif de réaliser 210 dossiers pour un volume de 63 millions d’euros débloqués d’ici la fin de l’année.

Une agence ouverte sur l’art
En dehors des services classiques déjà offerts, cette nouvelle agence propose d’ouvrir à des artistes son espace mural. Ainsi, à l’occasion de son inauguration le 15 juin, le peintre Bernard Montagnana exposera ses toiles.

31 mai 2017

BARNES poursuit son développement dans les Alpes avec l’ouverture de deux nouveaux bureaux, à Annecy et Chamonix

Spécialiste de l’immobilier haut de gamme, BARNES est présent dans les Alpes depuis 5 ans avec des agences à Courchevel et Megève. Le groupe poursuit son développement et s’installe au cœur de Chamonix ainsi que dans l’agglomération annécienne face au lac.

« Chamonix et Annecy sont des marchés stratégiques pour BARNES, précise Thibault de Saint Vincent, Président BARNES. Il existe une réelle appétence de notre clientèle pour ces marchés, il nous a donc semblé nécessaire d’être présents sur place ».

Chamonix, la plus cosmopolite et sportive des stations
Chamonix est réputée auprès des amoureux de la montagne. Véritable ville ouverte sur le sommet de l’Europe et considérée comme la capitale mondiale de l’alpinisme, elle est appréciée par la clientèle internationale pour sa qualité de vie et son animation tout au long de l’année. C’est également une station sportive qui réunit toutes les activités outdoor hivernales et estivales, ski freeride, alpinisme, parapente, trail, VTT, escalade sans oublier le parcours de golf exceptionnel, signé par l’architecte de renommée internationale Robert Trent Jones senior.
Ce contexte fait de Chamonix une des villes les plus prisées en montagne. Appartements de qualité, chalets individuels se négocient entre 7 000 € et 12 000 €/m², les terrains à bâtir sont proposés, eux, à 1 000 €/m² sur les plus beaux secteurs. Les biens d’exception peuvent atteindre les 15 000 €/m².

BARNES Mont-Blanc propose depuis 2012 des biens à Chamonix. « Il était donc naturel de nous implanter définitivement sur place, profitant d’un emplacement privilégié en plein cœur piétonnier, dans un ancien bâtiment des premiers Jeux Olympiques d’hiver de 1924 », indique David Prétot, Directeur de BARNES Mont-Blanc, qui regroupe les bureaux de Megève, Chamonix et Annecy.

Annecy, la Venise des Alpes
Annecy est une agglomération urbaine dynamique, idéalement située dans un bassin économique très prospère à seulement 30 minutes de Genève et 1h30 de Lyon. Annecy dispose d’une qualité de vie incomparable grâce à sa proximité avec les stations de ski l’hiver et son cœur de ville, avec ses canaux et son magnifique lac.

Le bassin annécien attire à la fois les personnes recherchant une résidence secondaire dans un lieu de villégiature de plaisance, et les cadres actifs en quête de dynamisme économique et de qualité de vie.

Appartements bourgeois, villas contemporaines, propriétés et les constructions de biens individuels se négocient entre 6 000 € et 10 000 €/m². Les secteurs très prisés du Lac du Bourget et du Massif des Aravis comprennent également des biens d’exception.

Ces deux nouveaux bureaux BARNES proposent l’ensemble des services liés à l'immobilier : vente, location, location saisonnière et gestion locative, mais aussi des conseils à sa clientèle sur les aspects juridiques, fiscaux et financiers des opérations immobilières.

BARNES Mont-Blanc ǀ Chamonix
30 quai d’Arve 74400 Chamonix
04 50 18 52 38 – chamonix@barnes-international.com

BARNES Mont-Blanc ǀ Annecy
9 bis avenue d’Albigny 74000 Annecy
04 50 66 92 40 – annecy@barnes-international.com

24 mai 2017

Syndics Les copropriétaires toujours aussi mal lotis !

3 ans après la loi ALUR, 2 ans après la mise en place du contrat-type, et alors que se déroulent actuellement les Assemblées Générales de copropriétaires, l’UFC-Que Choisir et l’ARC publient les résultats 2017 déplorables de leur observatoire des syndics, plus particulièrement sur les excès tarifaires et contractuels des cinq principaux syndics.

Alors que la loi ALUR et ses textes d’application (certains étant toujours en attente) étaient censés couper court aux excès tarifaires et déloger les mauvaises pratiques, l’UFC-Que Choisir et l’ARC ont passé à la loupe les différentes offres contractuelles et tarifs proposés en 2017 par les syndics de copropriété pour les comparer aux résultats de 2014(1)… La déception est à la hauteur de l’attente : immense ! Entre l’inflation exponentielle des forfaits « tout compris », les petits arrangements ou les contournements de la loi et le maintien de clauses considérées comme abusives/illicites dans leurs contrats, les mauvaises pratiques des syndics se situent encore et toujours à tous les étages.

Prix, présentation : des « forfaits » toujours en trompe l’œil

Depuis notre dernière étude, force est de déplorer que les syndics ont profité du contrat type pour faire exploser les prix : + 37 % chez Loiselet Daigremont, + 33 % chez Citya, + 26 % chez Nexity... alors que l’inflation entre mars 2014 et mars 2017 s’élève à 0,9 % ! Pire, lorsque les prix des forfaits sont relativement stables (Foncia et Immo de France), c’est en fait un trompe l’œil. En effet, soit le nombre et la nature des prestations ont baissé (réduction des heures ouvrables, limitation du nombre de visites et de la plage horaire de l’assemblée générale) comme chez Citya et Immo de France ; soit alors le prix des prestations hors forfait et des frais privatifs explosent : le taux horaire de certains syndics (Foncia) a ainsi fait un bond de + 129 % ! Le même phénomène touche le coût unitaire de certaines prestations : de + 80 % à + 100 %...

Des prestations aux tarifs particulièrement excessifs

La réglementation n’a en effet pas mis fin aux petits arrangements avec la loi des syndics qui usent et abusent des vacations horaires dont le montant varie en fonction de l’heure d’intervention et de la qualité de l’intervenant choisi (assistante/directeur/gestionnaire) par le seul syndic. Résultat : les copropriétaires sont bien en peine pour anticiper le prix des prestations qui peuvent varier de près de 30 % ! Lorsque les prix sont à l’acte, les dérapages persistent : les prix sont largement déconnectés des coûts réels. Par exemple, l’immatriculation est facturée à l’acte entre 180 (Citya) et 330 euros (Nexity) alors que le coût raisonnable est compris entre 100 et 120 euros, soit jusqu’à 3 fois moins. Pour les frais privatifs, la situation de captivité des copropriétaires est toujours aussi chèrement payée : sur la constitution ou la mainlevée d’hypothèque, le prix d’un notaire est ainsi trois fois moins élevé que chez certains syndics comme Foncia. L’état daté est, quant à lui, facturé jusqu’à 840 euros par Citya qui profite comme les autres de l’absence cruelle du décret devant plafonner son coût.

Maintien de la charge contre les clauses abusives/illicites

Si un assainissement a tout de même eu lieu, les contrats de syndics contiennent encore des clauses que nous qualifions, à l’appui des recommandations de la Commission des clauses abusives ou de la jurisprudence, abusives/illicites. Tous les contrats contiennent encore la possibilité de facturer le certificat prévu à l’article 20 II de la loi de 1965 alors que le Conseil d’État a censuré cette clause. Pire, plusieurs syndics facturent encore les frais de photocopie ou l’établissement d’un pré-état daté…et cela sans parler de la pratique de certains syndics (Nexity, Immo de France), qui contournent parfois le décret en assemblée générale, et font voter leur rémunération pour travaux en imposant un forfait !

Soucieuses d’obtenir un réel assainissement du secteur, l’UFC-Que Choisir et l’ARC passent à l’action :

- Elles publient un Vrai/Faux actualisé afin de renforcer l’information des copropriétaires sur leurs droits

- Elles saisissent la DGCCRF pour une intensification des contrôles et une sanction des pratiques illégales

- Elles demandent à la nouvelle majorité de préciser très strictement le cadre réglementaire afin de couper définitivement court aux possibles arrangements avec la loi, et notamment :

• adopter sans délai les décrets en attente ( ex : plafonnement état daté)
• encadrer les prix (forfait, prestations particulières, frais privatifs) et limiter la vacation horaire
• prévoir des sanctions dissuasives

1 Foncia, Nexity, Citya, Loiselet et Daigremont et Immo de France. Ces 5 syndics couvrent près de 70 % du marché. Pour les données tarifaires, l’UFC-Que Choisir et l’ARC ont utilisé la base de données de l’ARC qui recense environ 940 contrats.

23 mai 2017

Contre la hausse des taux, les primo-accédants se maintiennent

Si les taux montent, cette hausse n’a pourtant pour le moment pas d’effet concret sur la part de primo-accédants au sein de la clientèle Cafpi (43% contre 44% il y a un mois).
Comme le mois dernier, 82,21 % ont préféré acquérir un bien immobilier déjà existant. Ce maintien confirme le retour en force de l’immobilier ancien chez cette clientèle.

Primo-accédants
Avec une hausse des taux qui ralentit, les primo-accédants conservent leur pouvoir d’achat immobilier. Leur montant et durée d’emprunt restent stables. Ils empruntent en moyenne 204 253 € sur 236 mois contre 203 252 € sur 237 mois en avril. Leur effort, lui par contre, est en baisse. Leur acquisition représente 4,37 années de revenus, contre 4,42 années en avril.

Accédants
Même constat pour les autres accédants. Avec une durée moyenne d’emprunt qui reste à 190 mois, ils empruntent environ 1 000 € supplémentaires (194 356 € en moyenne contre 193 058 € en avril). Les efforts pour emprunter sont par contre en forte baisse, de 4,79 années de revenus ce mois-ci, alors qu’ils atteignaient 5,09 années en avril.

En immobilier géré, les investissements potentiellement les plus sûrs et les plus rentables ne sont pas forcément ceux que l’on croit

En matière d’investissement, le rendement associé à un placement rémunère le risque encouru par l’investisseur, avec, dans un monde idéal, une stricte corrélation entre le rendement et le risque.
A y regarder de plus près, l’immobilier géré demande une autre grille de lecture que le seul taux de rendement, permettant d’appréhender le risque d’une tout autre manière. Alexandre Teitgen, Directeur Général de LB2S, explique pourquoi.

Précisons en préambule que l’immobilier géré se situe à la frontière de l’immobilier commercial et de l’immobilier résidentiel. Commercial : par sa destination sur des marchés clairement identifiés tels que la dépendance, le tourisme ou le segment étudiant et par son exploitation réalisée par une société spécialisée qui fait fructifier un fonds de commerce. Résidentiel : par sa définition immobilière intrinsèque qui fait que les logements sont des studios, T2, T3… similaires à des logements locatifs somme toute classiques.

Ces deux aspects permettent de calculer le rendement de l’investissement : au numérateur le loyer qui sera versé par la société d’exploitation et au dénominateur la valeur de l’actif. Par exemple, un loyer de 4 500 € HT pour un investissement de 100 000 € HT sert un rendement de 4,5 % HT/HT.

Se projeter dans la durée pour être à même d’anticiper…
Si l’on connait les caractéristiques au jour de l’achat, notamment le prix et le loyer perçu, il convient d’analyser plus en détail la situation. Des questions de fond doivent être posées : la société d’exploitation sera-t-elle à même de verser les loyers dus au propriétaire dans la durée ? Qui sait si l’exploitant n’aura pas un jour à jeter l’éponge ? En ce cas, s’il n’y a pas de repreneur et qu’il faut revendre les murs ou louer hors bail commercial, quelle serait la valeur du bien sur le marché local de l’ancien et quelle serait l’espérance de rendement locatif hors bail commercial toujours ?

Pour un maximum de visibilité, LB2S a désormais opté pour une étude plus poussée afin de répondre aux questions ci-dessus. Cette analyse se base sur le calcul des Taux de Rendement Interne pour lesquels différentes hypothèses (listées ci-dessous) sont prises en compte :
- Hypothèse 1 : l’investissement se déroule normalement, avec une reconduction du bail commercial et du loyer dans la continuité ou aux conditions initiales du bail
- Hypothèse 2 : pour des raisons de commercialité, la résidence est reprise en exploitation par une autre société. Dans ce cas précis, nous appréhendons une baisse du loyer de 10 à 35 %
- Hypothèse 3 : la résidence n’est plus exploitée par une société dédiée, le loyer sera celui du marché locatif traditionnel
Pour les deux premières hypothèses, puisqu’il s’agit d’un bien de seconde main, le postulat est que le bien pourra se revendre avec un rendement similaire. Pour la 3e hypothèse, la revente interviendra alors sur le marché immobilier résidentiel. Il faut donc procéder à une étude immobilière pour déterminer la valeur du bien. A noter qu’en fonction de la durée de détention du bien sous bail commercial, une régularisation de TVA peut intervenir.

… et de transformer le risque perçu en opportunité
Le rendement d’un actif en immobilier géré sous bail commercial est corrélé au niveau de risque portant sur le volet exploitation. Par exemple, si un exploitant n’est pas en mesure de donner de la visibilité quant au renouvellement du bail, le rendement sera négocié à la hausse pour anticiper ce possible risque. Si le rendement est relevé, cela impose – mécaniquement – que le prix soit revu à la baisse.

Concrètement, cela signifie que des opérations jugées à risque, sur le volet locatif, sont associées à des prix immobiliers très attractifs, inférieurs de 20, 30, voire 40 % au marché immobilier local. Ces investissements servent ainsi des rendements supérieurs aux normes du marché et proposent des prix immobiliers décotés.

Faites vos comptes
Autrement dit, un investisseur peut prendre un risque élevé (qui ne surviendra peut-être jamais ou dans une moindre proportion) sur la facette « revenu » (du moins le revenu tiré de l’activité en immobilier géré puisque sinon, sur le marché locatif résidentiel, le bien peut parfaitement générer du loyer). En revanche, son risque sera très limité sur la facette « valeur immobilière du bien ».
Dans certains cas, la meilleure issue serait d’ailleurs le départ de l’exploitant, afin d’être en mesure de revendre le bien sur le marché immobilier traditionnel et de transformer la plus-value latente en espèces sonnantes et trébuchantes.
Une telle analyse permet de mieux identifier les risques encourus, mais également de détecter les opportunités potentielles. Cette approche met également en exergue le pendant du risque, à savoir l’espérance d’un rendement plus élevé hors bail commercial et d’une plus-value latente.

Maintenant il subsiste une question de fond que devrait se poser chaque investisseur : est-il préférable de prendre un léger risque sur sa trésorerie pour acheter un bien à des conditions de prix inférieures au marché, tout en sachant que l’on continuera à bénéficier d’un rendement supérieur à la majorité des solutions de placement existantes, ou mieux vaut-il investir dans un actif proposant un rendement inférieur et une possibilité de plus-value très limitée voire nulle ?

Les investisseurs avertis auront vite fait leur choix.

18 mai 2017

Pas de ministère du Logement : les propriétaires oubliés !

Le président de l’UNPI, Jean PERRIN, a pris connaissance de la composition du gouvernement et confirme son étonnement de ne voir aucun Ministère ni secrétaire d’Etat au logement nommés !
Néanmoins, le rattachement au Ministère de la Cohésion des Territoires va dans le sens des propositions de notre Fédération qui est depuis toujours en faveur d’une territorialisation de la politique du logement.

Jean PERRIN souhaite plein succès à Richard Ferrand dans ses missions. Il rappelle que les propriétaires sont des acteurs essentiels du tissu économique et que l’immobilier est déjà le secteur le plus taxé alors qu’il produit des emplois et de l’investissement.

Le président de l’UNPI affirme que remettre la politique du logement sur les rails est un enjeu majeur pour notre économie ; la pierre a toujours été gage de stabilité sociale.

Il est urgent pour les propriétaires de voir la fiscalité décroître et de mettre un stop définitif au harcèlement textuel qu’ils subissent.
Il est primordial de réaffirmer la liberté contractuelle entre bailleurs et locataires, afin de rééquilibrer leurs rapports, de redéfinir un impôt juste et consenti au moyen d'une baisse drastique de la pression fiscale et d'une stabilité générale de la règlementation.

Les propriétaires privés, que l’UNPI représente, développent l’offre locative qui est indispensable à l’équilibre emploi-transport-logement.

L’UNPI, force de propositions, reste mobilisée et vigilante pour la défense des intérêts des propriétaires.

17 mai 2017

CORUM ASSET MANAGEMENT LANCE CORUM XL 1ERE SOLUTION D'EPARGNE IMMOBILIERE INVESTIE AU-DELA DE LA ZONE EURO

CORUM XL est un placement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s'agit donc d'un investissement long terme dont la liquidité est limitée et dont le capital, comme les revenus, ne sont pas garantis. En conséquence, ces derniers peuvent varier à la hausse mais aussi à la baisse. Et comme tout placement, les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. Le risque lié aux cours des devises accroit le risque sur les revenus et le capital.

CORUM Asset Management, acteur majeur de l'épargne immobilière en France avec plus d'1 milliard d'euros sous gestion, poursuit son développement en proposant un nouveau produit d'épargne immobilière investi au-delà de la zone euro : CORUM XL.
Cinq ans après avoir lancé l'épargne immobilière en zone euro avec CORUM, CORUM XL propose aux épargnants une nouvelle façon d'épargner dans l'immobilier en combinant les opportunités qu'offrent les différents marchés immobiliers et les cours des devises.

CORUM XL est né du constat des forces et faiblesses que propose la zone euro.
Si la taille de son marché économique, la diversité de son marché immobilier et sa monnaie unique en font une des zones économiques les plus riches, sa croissance y est réduite. Les pays du sud y sont endettés, générant des tensions avec les pays du Nord (Allemagne, Autriche, Pays-Bas...) et des mouvements eurosceptiques s'y développent.

C'est donc naturellement que les équipes de CORUM AM ont imaginé un produit d'épargne immobilière investi au-delà de la zone euro et basé sur une stratégie innovante reposant sur 3 idées principales :
- La diversification des investissements au-delà de la France et de la zone euro.
- Une stratégie d'investissement simple et de bon sens combinant les opportunités qu'offrent les différents marchés immobiliers et les cours des devises.
- La valorisation du patrimoine à long terme

Le programme d'investissement de CORUM XL est défini en 3 temps :

Temps 1 - Le socle
Les 30 premiers millions d'investissements seront réalisés en zone euro.

Temps 2 - L'ouverture
Les 30 millions suivants pourront être investis :
En zone euro (Allemagne, Autriche, Belgique, Chypre, Espagne, Estonie, Finlande, France, Grèce, Irlande, Italie, Lettonie, Lituanie, Luxembourg, Malte, Pays-Bas, Portugal, Slovaquie, Slovénie)
Dans l'Union Européenne hors zone euro (Royaume-Uni, Bulgarie, Croatie, Danemark, Hongrie, Pologne, République Tchèque, Roumanie, Suède)
Dans des pays membres du Conseil d'Europe (Andorre, Norvège, Suisse, Serbie, Islande, Monaco)

Temps 3 - Le développement
Au-delà de 60 millions d'investissements il sera envisagé la possibilité de proposer aux Associés d'étendre la diversification des actifs immobiliers à d'autres pays afin de combiner les opportunités d'investissement et les cycles devises favorables.

LES POINTS CLES DE CORUM XL :

- Objectifs à horizon 10 ans :
Distribuer un revenu annuel moyen de 5%
Délivrer une rentabilité combinant revenu et appréciation du capital (TRI) de 10%

- Un ticket d'entrée accessible à partir de 185€ (tous frais inclus)

- Des revenus potentiels tous les trimestres

- Un délai de jouissance de 5 mois : l'associé commencera à percevoir ses revenus à la fin du délai de jouissance de 5 mois

Un procédé inadmissible et méprisant !

Par Jean-François BUET, Président de la FNAIM


C'est arrivé ces derniers jours, alors que la France venait de voter et d'élire un nouveau Président de la République, alors que naissait dans le pays un espoir de renouveau, des mœurs politiques, des méthodes de gouvernement, des idées.

Plus de 400 décrets ont été pris en fin de semaine dernière à la hâte durant les ultimes heures d’un quinquennat à bout de souffle, touchant pour nombre d’entre eux à la vie quotidienne des ménages et à leur logement en particulier ! Comment peut-on imaginer que notre administration soit capable de telles manœuvres indignes de notre démocratie !

Ces décrets ont été pris sans aucune concertation avec les organisations représentatives des professionnels ou et des consommateurs, ou au mépris d'avis négatifs déjà formulés.

Deux illustrations, qui en disent long : un texte d'application de la loi Royal pour la croissance verte, fixant les modalités de la rénovation embarquée, et un décret consécutif à la loi pour l'égalité et la citoyenneté (PLEC) du 27 janvier 2017. Le premier concerne tous les copropriétaires, qui désormais, lorsqu'ils vont engager des travaux importants au sein de leur immeuble, devront leur associer des travaux lourds de rénovation énergétique. Pour salutaire que soit la disposition, qui va aider les syndics à mettre aux normes et à rendre plus économes les immeubles qui en ont besoin, elle va entraîner un alourdissement des charges significatif et va bouleverser le budget des copropriétaires.

Le second décret réorganise de fond en comble le Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières[1] qui encadre et contrôle les agents immobiliers et les administrateurs de biens, professionnels au service de trois Français sur quatre. Le projet de décret avait bel et bien fait l'objet d'une saisine du CNTGI, mais celui-ci l’avait rejeté à l'unanimité de ses membres : organisations patronales et associations de consommateurs. Le gouvernement a choisi de se moquer de l'avis négatif des intéressés et de ne quasiment rien modifier au texte, qui crée des instances lourdes, onéreuses et inefficaces.

Comment de tels textes ont pu être rédigés et signés de la main des ministres compétents, dont la ministre en charge du logement, dans le secret de leur cabinet ?

Outre que ces textes seront évidemment remis en question par ceux qu'ils concernent, qui en appelleront dans les semaines qui viennent au nouveau gouvernement, c'est la procédure qui est condamnable. Derrière cette pratique singulière qui consiste à règlementer à la va-vite dans les dernières heures d’un quinquennat, on sent la mésestime portée par les décideurs publics tant aux professionnels qu'aux ménages. Cette attitude est d'un autre âge.

D'ailleurs, le Président Macron n'aurait pas été choisi par une majorité de Français s'il n'avait pas incarné une autre façon de faire de la politique, plus à l’écoute des Français. La FNAIM et tous ceux qui concourent à l'élaboration et à la mise en œuvre de la politique du logement attendent d'abord de la considération et de l'attention de la part du nouveau chef de l’Etat annonciateur de nouvelles pratiques. L'ère des oukases, des décisions venues d'en haut pour s'imposer à la France d'en bas, est révolue.

Les professionnels de l’immobilier et du logement n'entendent pas qu'on les humilie plus longtemps. Dans les cinq années qui viennent, ils souhaitent être des acteurs respectés et écoutés des pouvoirs publics pour la réussite d'une politique du logement pragmatique et réaliste.

[1] Le CNTGI a été créé par la loi Alur en 2014.

11 mai 2017

En 2017, les volumes d'investissement immobilier devraient atteindre 1 394 milliards de dollars dans le monde

- La région Asie Pacifique concentre 44% de ces volumes d'investissement, suivie de l'Amérique du Nord (34%) et de la région EMEA (22%)
- Soutenue par de nouvelles sources de capitaux ainsi que l'augmentation du nombre d'investisseurs en recherche de diversification internationale, la demande des investissements immobiliers internationaux continue de dépasser l'offre disponible
- Le cycle actuel devrait se poursuivre étant donné l'importance de la demande d'investissement


D'après The Atlas Summary 2017 publié par Cushman & Wakefield, les volumes d'investissement immobilier devraient atteindre 1 394 milliards de dollars US dans le monde en 2017. La région Asie Pacifique concentre 44% de ces volumes d'investissement (611 milliards de dollars US), suivie de l'Amérique du Nord (34% - 471 milliards de dollars US) et de la région EMEA (22% - 307 milliards de dollars US). Cette étude publiée tous les ans analyse et anticipe les futures tendances de l'activité d'investissement en immobilier dans le monde. Selon cette analyse la demande des investisseurs va rester dynamique en 2017 et devrait être soutenue par de nouvelles sources de capitaux ainsi que par l'augmentation du nombre d'investisseurs en recherche de diversification internationale. L'appétit des investisseurs pour l'immobilier dépasse l'offre disponible à l'investissement, une tendance qui devrait à l'avenir maintenir une pression haussière sur les prix.

Volumes d'investissements

Region
Volumes en 2016
(milliards de dollars US)
Prévisions 2017
(milliards de dollars US)
Evolution (%)
EMEA
289
307
+6,3
Amérique Latine
4
5
+22,5
Amérique du Nord
479
471
-1,8
Asie Pacifique
601
611
+1,6
TOTAL
1 374
1 394
+1,5
Source: Cushman & Wakefield, RCA

David Hutchings, Head of Investment Strategy du département Capital Markets EMEA, commente : « Le marché de l'investissement immobilier sera d'autant plus dynamique en 2017/18, que les sources de capitaux changent et les objectifs des investisseurs évoluent au gré des opportunités à travers le monde. Alors que de nombreux investisseurs continuent de rechercher des revenus récurrents combinés à un rendement en capital, d'autres se préoccupent davantage du rendement de leur capital dans un contexte international incertain et mouvant. Parmi ces deux groupes d'investisseurs, la perception du risque et des attitudes face aux prix des actifs diffèrent totalement. Néanmoins, dans un environnement économique incertain, la stratégie privilégiée restera celle de la diversification à l'international.»

The Atlas Summary 2017 met également en avant les points suivants :

En 2017, de nombreux investisseurs resteront largement concentrés sur des perspectives de placement dans des villes « core ». Cela leur permet de limiter leurs risques, de créer des liquidités et d'investir sur le long terme dans des portefeuilles.
Les investisseurs en recherche de croissance ou de meilleurs rendements, font évoluer leurs stratégies en prenant des risques nouveaux : nouvelles zones dans des marchés « core », marchés secondaires dans les pays les plus matures, investissements géographiquement ciblés dont certains dans des marchés émergents.
Sur chaque continent, l'intérêt des investisseurs pour de nouvelles typologies d'actifs et styles d'investissements est croissant. En effet, le portefeuille-type devient de plus en plus diversifié afin de refléter les changements de tendances liés à la démographie, les technologies, la mobilité et la diversité des fonctions urbaines. Parmi ces nouvelles classes d'actifs figurent la santé (les maisons de retraites, par exemple), les data centers, la logistique urbaine ou encore les parcs de loisirs.

Tendances régionales

En Europe, au sein des localisations les plus performantes, la stabilité de la croissance combinée à une inflation limitée et des taux d'intérêts faibles ont profité au marché locatif. L'investissement continue d'affluer de toutes les régions du monde mais dans le même temps les volumes ont chuté en raison d'une offre limitée et de l'aversion continue des investisseurs au risque. D'une manière générale, les capitaux asiatiques vont continuer de s'étendre à de nouveaux marchés en Europe. Ils dépasseront ainsi les capitaux nord-américains et s'établiront comme la plus importante source d'investissement international en 2017 et 2018.

Les localisations clés offrant une croissance équilibrée semblent être l'Allemagne (Berlin en particulier), au même titre que les pays nordiques, suivis de l'Espagne avec les villes de Barcelone et Madrid. Sur le marché français, Paris et l'Ile-de-France devrait continuer de sur performer. Bien que conditionnée par les résultats de l'élection présidentielle, la capitale française, aidée par la qualité de ses infrastructures de transports en commun et le projet du Grand Paris Express, devrait s'imposer comme une cible privilégiée d'investissement en Europe. De même, Londres restera un « aimant à capitaux ». Avec des effets du Brexit désormais attendus à moyen terme, les craintes récemment exprimées d'un ralentissement imminent du marché semblent avoir été exagérées.

Asie Pacifique : Une croissance des volumes d'investissement est attendue pour l'année 2017. Les bonnes performances économiques ont entretenu l'intérêt des investisseurs et induit une augmentation de la demande d'espaces commerciaux modernes de la part d'investisseurs locaux, régionaux et internationaux.

Les investisseurs aux stratégies « core » et « core + » continueront de s'intéresser au Japon et à l'Australie. Toutefois, l'offre limitée de ces deux pays, devrait probablement entraîner un report de la demande sur des villes « core » de Chine, de Singapour et de Corée du Sud. Pour les stratégies « core + » la demande pourrait croître dans les villes de Taipei, d'Auckland ou dans des localisations secondaires voir décentralisées sur des marchés « core » - par exemple : Sydney. Les marchés émergents d'Asie Pacifique ont un potentiel d'attraction, que ce soit via des investissements dans des plates-formes locales en Chine afin de profiter de nouvelles opportunités, ou par effet de levier dans des projets de promotion, ou encore en ciblant un potentiel de croissance dans des localisations clés en Inde.

L'Amérique du Nord sera sous les feux des projecteurs en 2017, en raison d'un niveau historiquement haut de l'activité des Etats-Unis conduit par une confiance élevée bien qu'amoindrie par la politique économique expansionniste menée par Donald Trump, et par l'augmentation des valeurs soutenue par le marché locatif. Cependant, l'offre en quantité réduite et l'augmentation des prix devraient conduire à une baisse des volumes d'investissement qui s'inscriront dans la continuité de la tendance observée au cours des deux dernières années. Le cycle économique avancé des Etats-Unis accompagné d'un retour de l'inflation va conditionner les taux d'intérêts et devrait, par conséquent, maintenir le niveau élevé du dollar. Dans l'hypothèse d'une économie américaine en ligne avec ces projections, une croissance des volumes d'investissement est probable. Elle pourrait cependant être limitée par les incertitudes politiques, l'augmentation des coûts d'emprunts et une hausse de la vacance au fur et à mesure des livraisons de nouveaux immeubles.

Les villes « core » bénéficiant d'une bonne liquidité et d'une croissance économique forte continueront d'attirer la plupart des acheteurs : New York, Chicago, Los Angeles et Boston avec Washington comme symbole du changement politique et moteur de l'activité économique. Les villes secondaires et les marchés décentralisés à proximité de ces « gateway cities » bien connectées verront leur performance s'améliorer et l'intérêt pour des actifs à usage mixte de type « core +» devrait se concentrer dans des villes en expansion comme Miami, Atlanta, Austin, Denver, Phoenix, Charlotte et Seattle.

10 mai 2017

VISIMMO 3D, spécialiste en innovation 3D fête ses 10 ans

VISIMMO 3D, experte dans la conception de solutions 3D au service du marketing et de la vente fête son dixième anniversaire. Depuis 10 ans, l’agence développe ses pôles et compte de nombreuses récompenses. Cet événement est l’occasion pour Laurent Soubrevilla, Président Directeur Général, de faire un bilan et d’exposer ses ambitions pour l’entreprise.

10 ans d’expérience et d’innovation dans le secteur de la 3D

C’est à la suite d’un achat immobilier sur plan papier que Laurent Soubrevilla décide de proposer le concept de visite virtuelle 3D aux promoteurs immobiliers pour présenter leurs biens neufs. "J’aurais tellement préféré des images 3D pour me rendre compte de ce que j’achetais", explique-t-il. La recherche et le développement commencent en 2005 avec l’aide de Marc Poisson et Yoann Fabre, associés fondateurs, pour aboutir à la création de la SAS VISIMMO 3D en 2007.

La performance des créations et l’innovation dont fait preuve VISIMMO 3D lui permettent de remporter de nombreuses récompenses. Elle est labélisée Jeune Entreprise Innovante par le Ministère de l’Economie et des Finances, Lauréate du Concours Régional de la Création d’Entreprise organisé par la Banque Populaire et du concours Pm’Up de la région Ile de France.

En 2009, l’entreprise reçoit l’agrément Organisme de Formation et le pôle formation s’ajoute donc à l’expertise 3D immobilière. VISIMMO 3D réalise en 2010 le premier salon virtuel 3D interactif et lance par la suite la plateforme d’événements virtuels V3D Events. La même année, V3D Com voit le jour dans le but d’étendre l’offre de VISIMMO 3D à tout type de produit, projet ou service. L’activité se diversifie et se divise désormais en quatre pôles complémentaires V3D Immo, V3D Com, V3D Events, V3D Formation.

Perspectives de développement des pôles existants en France et à l’étranger

Parmi les nombreuses aspirations futures de VISIMMO 3D, la priorité est d’enrichir ses pôles actuels. L’agence a pour objectif de renforcer sa présence sur le secteur de la 3D par la mise en œuvre de solutions de Réalité Virtuelle et de faire vivre cette expérience technologique à un maximum d’individus.

En ce qui concerne les salons virtuels, Laurent Soubrevilla a pour ambition principale de continuer à "évangéliser le marché" car peu de personnes appréhendent ce concept. Il est nécessaire d’après lui de le faire connaître pour qu’il puisse se démocratiser et être davantage utilisé car il répond précisément aux besoins des organisateurs d’événements. C’est dans cette optique que sont mis à disposition des guides de bonnes pratiques qui ont pour objectifs de décrire les différentes fonctionnalités proposées par V3D Events et de répondre aux questions que les prospects peuvent se poser. Des cas clients sont aussi consultables sur le blog de VISIMMO 3D (www.blog–3d.fr) et exposent précisément le contexte de l’événement créé, décrivent la réalisation et sont accompagnés de témoignages clients. VISIMMO 3D a étendu cette pratique aux autres pôles, V3D Immo et V3D Com.

VISIMMO 3D poursuit sa croissance au niveau mondial, notamment avec V3D Events qui signe en mars 2017 un salon virtuel annuel du mariage à Chypre. V3D Events est LE pôle sur lequel VISIMMO 3D compte pour se développer à l’étranger car l’événement virtuel est un produit multilingue qui apporte une réponse universelle aux problématiques internationales sur la digitalisation des événements. En effet, la plateforme peut être répliquée et multipliée à l’infini contrairement aux films et animations 3D immobiliers par exemple qui doivent être entièrement recréés pour chaque client. Afin de continuer à s’internationaliser et à offrir ses services au monde entier, VISIMMO 3D s’attache à trouver les bons relais. Pour cela, l’agence est associée à des partenaires locaux qui ont pour mission de commercialiser les produits dans leur propre pays (Canada, Pays- Bas, Allemagne…). Il s’agit d’une approche souple et pérenne car le représentant est personnellement attaché à sa région, connaît la culture locale et peut donc y adapter ses procédés de vente.

A propos de VISIMMO 3D

Acteur majeur de l'édition de solutions digitales interactives pour le marketing et la vente, VISIMMO 3D est divisée en quatre pôles : V3D Events, V3D Immo, V3D Com et V3D Formation. Avec ses réalisations en 3D haut de gamme, VISIMMO 3D a acquis la confiance d'un nombre important de grandes entreprises implantées sur une pluralité de marchés : Capgemini Consulting, Clear Channel, Orange, DDB Live for people, Bouygues Immobilier, Siemens, Pôle Emploi, Nokia...

www.v3d-corporate.com

La baisse des taux n’existe (malheureusement) pas

Sur le marché, les taux, toutes durées confondues, continuent à augmenter. Si dans leurs barèmes, les banques semblent prêtes à faire des efforts, dans les faits les taux réellement pratiqués sont en hausse. Dans cette conjoncture Cafpi arrive à négocier pour ses clients aux meilleurs profils des taux de 0,80% sur 10 ans, 1,00% sur 15 ans, 1,25% sur 20 ans et 1,50% sur 25 ans. « Les taux les plus hauts négociés sont tous en hausse en ce mois de mai, +0,35% sur 10 ans, +0,14% sur 15 ans, +0,35% sur 20 ans et +0,34% sur 25 ans », signale Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi. Malgré cette remontée, les taux négociés par Cafpi restent en moyenne inférieurs de 0,46% aux taux du marché.

Des taux en hausse sur toutes les durées
Alors que les OAT 10 ans et l’Euribor connaissent une chute en ce mois de mai (respectivement -0,15% et – 0,01%), quand on regarde concrètement les taux réellement pratiqués, on constate des augmentations. « Les taux de référence ont progressé de 0,07 à 0,13% en fonction des durées sur un mois », précise Philippe Taboret.

Des barèmes bancaires trompeurs
Dans leurs derniers barèmes, les banques ont stabilisé leurs taux les plus bas sur 10, 15 et 25 ans. Mais elles ont appliqué de fortes hausses sur les taux les plus élevés. « Les taux les plus bas affichés leur servent de taux d’appel, mais, dans les faits, peu d’emprunteurs y ont accès », indique Philippe Taboret.

Et on peut les comprendre… Les banques ont besoin d’être attractives sur les taux pour attirer de nouveaux clients. Elles cherchent à compenser les baisses de marge intervenues ces dernières années. « Elles sont également confrontées à une perte de revenus sur l’assurance-emprunteur pour laquelle leurs assurances-groupe perdent des parts de marché face aux contrats individuels, explique Philippe Taboret. Cette recherche d’argent frais se note aussi dans l’augmentation constante qu’elles appliquent à leurs frais de dossier. »

Des emprunteurs en voie de disparition
Le 1er trimestre 2017 a connu une hausse de 25 % de demandes de crédits immobiliers par rapport au 1er trimestre 2016. La production de crédits est aujourd’hui excellente et devrait le rester jusqu’à la fin du 1er semestre. « Mais une opération se finalise en 3 à 6 mois, et depuis le mois d’avril, le marché tourne au ralenti, hypothéquant les résultats de fin d’année », affirme Philippe Taboret.

Conjoncture d’épiphénomènes
Plusieurs éléments expliquent ce potentiel retournement du marché :
- Le marché de l’immobilier se porte bien, avec pour conséquence une hausse des prix quasi généralisée. Cette hausse a conduit de potentiels acquéreurs à stopper ou reporter leur projet immobilier
- Le contexte électoral a toujours un impact sur le marché. L’incertitude concernant les résultats du 1er tour de l’élection présidentielle a également freiné de nombreux projets
- Le rachat de crédits retrouve un niveau habituel. Alors qu’il a représenté 40% de l’activité en 2016 et encore 25% des opérations en début d’année, le rachat de crédits n’a cessé de se réduire au cours de ces derniers mois, pour retrouver son niveau, considéré comme normal, de 15%.
Avec un effet moindre, les vacances de Pâques et les ponts ont également pu repousser plusieurs projets immobiliers.

Quel avenir ?
Ces éléments « perturbateurs » vont passer. Dès le mois de juin, la situation se sera normalisée. Il sera alors possible de véritablement savoir si le marché est devenu atone ou si la demande est de retour et si 2017 sera la 3e année consécutive de bonne marche du marché immobilier. « Le mois de juin sera décisif », conclut Philippe Taboret.