26 octobre 2016

Respect de l'encadrement des loyers à Paris: les deux marchés

On pouvait s'en douter, mais les résultats de l'enquête de la CLCV révélés hier en attestent: la partie du marché locatif intermédiée fonctionne dans le respect de la règlementation, qu'il s'agisse d'affichage des loyers ou d'observance des plafonds dans le contrat effectivement signé par le locataire, tandis que les bailleurs qui louent eux-mêmes prennent de regrettables libertés avec les obligations. Les trois quarts des locations proposées et réalisées par des professionnels, selon l'association de consommateurs, sont conformes à l'arrêté préfectoral précisant les loyers de référence ainsi que les valeurs majorées. Le marché de gré à gré est loin du compte, avec une location sur deux hors la loi quant au niveau de loyer pratiqué.

Dans ce contexte, la réaction de la ministre du logement et de l'habitat durable, qui a déclaré à la lecture des conclusions de l'enquête vouloir renforcer les contrôles des professionnels immobiliers, est inadmissible. Alors que les agences immobilières et les cabinets de gestion ont démontré savoir intégrer rapidement une nouvelle règlementation, l'administration les traiterait comme des acteurs malveillants. Cette marque de défiance est incompréhensible de la part d'une responsable politique qui dialogue quotidiennement depuis sa nomination au gouvernement avec les organisations professionnelles et qui connaît la loyauté et l'engagement du corps professionnel pour plus de transparence et de régulation. Elle se trompe de combat, et devrait plutôt se préoccuper des dysfonctionnements du marché locatif entre particuliers.

Quels enseignements en tirer? On peut d'abord déplorer que les particuliers ne fassent que très rarement l'objet de contrôles, alors que le parc locatif autogéré constitue les deux tiers du parc locatif total, à Paris comme ailleurs. Les agents immobiliers et les administrateurs de biens sont eux strictement surveillés par les autorités, parfois même de façon tatillonne lorsqu'il s'agit de l'affichage. Cette différence de traitement est préjudiciable aux ménages. On peut surtout rappeler aux candidats locataires de quelle sécurité sont entourées les locations professionnelles: au-delà du respect des textes, les actes réalisés par des spécialistes de transaction et de gestion sont susceptibles de recours. On doit également alerter les propriétaires sur les risques qu'ils encourent en malmenant la règlementation. Les professionnels présentent, eux, toutes les garanties de compétence au bénéfice des parties. En cas d'erreur dans l'exercice de leur métier, ils sont à même de réparer un préjudice constaté, et ils sont en outre assurés en responsabilité civile. Ceux qui sont affiliés à un réseau présentent à cet égard des garanties encore supérieures.

Enfin, viser le 100% de conformité professionnelle doit être le cap, qui guide d'ores et déjà l'action des grandes enseignes et des fédérations pour normaliser les pratiques. Les performances mises en exergue par la CLCV un an seulement après l'entrée en vigueur de l'encadrement des loyers laissent présager que cet objectif sera vite atteint.

Par François Gagnon, Président ERA Europe et ERA France

Avis aux candidats aux primaires : Quand nous présenterez-vous votre programme sur le logement ?

La question immobilière semble la cadette des préoccupations des candidats à la primaire. C’est à peine si elle est abordée ou bien alors, elle est engluée dans des considérations si techniques, comme la révision de la SRU ou du dispositif ALUR, que le vrai débat est occulté.

Il ne faudrait quand même pas oublier que le logement occupe souvent le premier poste de dépenses des ménages. C’est dire s’il est un motif de stress. Le sujet mériterait davantage de considération. En fait, les électeurs voudraient entendre des réponses claires aux interrogations qui suivent. Elles s’adressent aussi bien aux sept candidats sélectionnés à la primaire de droite qu’à ceux qui brigueront la primaire de gauche.

Nos concitoyens s’interrogent sur leur avenir…

- Disposerons-nous un jour d’une fiscalité simple et stable pour l’immobilier, notamment pour le régime des plus-values et les droits de mutation ?

- Etes-vous prêt à considérer les propriétaires bailleurs comme de véritables acteurs économiques du logement et à envisager pour eux un vrai statut fiscal ? Ce statut leur permettrait de déduire l’ensemble des coûts associés à la fourniture du service apporté par le logement (travaux sans limitation, amortissement du bien…) ?

- Avez-vous l’intention de rééquilibrer les rapports entre propriétaires et locataires ? Quelles seraient vos propositions pour protéger les locataires sans pour autant décourager les propriétaires ?

- L’accession à la propriété reste aujourd’hui un objectif pour de nombreux Français et ils rencontrent souvent de nombreuses difficultés. Que leur proposez-vous pour leur permettre de réaliser ce projet, notamment pour les profils professionnels atypiques (CDD, travailleurs indépendants, et autres entrepreneurs) ?

… Et les professionnels aussi !

- Qu’allez-vous entreprendre en faveur de la transition énergétique dans le logement existant ? La production de logements neufs n’est pas l’unique levier d’une politique du logement digne de ce nom. Le secteur privé procure un toit à 87% des Français. Une politique ambitieuse de rénovation et de mise aux normes de leurs logements serait tout aussi créatrice d’emplois et de recettes fiscales.

- Les plateformes collaboratives de location en ligne seront-elles enfin soumises à la même réglementation que les professions traditionnelles ou êtes-vous prêts à une dérèglementation des professions traditionnelles pour leur permettre de lutter avec les mêmes armes fiscales et règlementaires ?

- Les syndics de copropriétés, qui convoquent chaque année 9 millions de foyers en assemblée générale, ont vu leur tâche s’alourdir considérablement à cause la loi ALUR. Vous engagez-vous à clarifier et simplifier la législation en vigueur pour faciliter le fonctionnement des copropriétés ?

- Entendrez-vous les agents immobiliers quand ils vous démontrent que l’encadrement des loyers, tel qu’il a été inscrit dans la loi ALUR, n’a pas produit les effets escomptés ? Il n’a pas fluidifié le marché. Le supprimerez-vous là où il a été mis en place, notamment à Paris ?

- Doit-on maintenir sous perfusion l’accession à la propriété afin de solvabiliser la demande de ce secteur ? Dans le cadre d’une politique d’aide à l’accession à la propriété, quel axe privilégierez-vous : l’aide à la pierre ou l’aide à la personne ?

- Les professionnels de l’immobilier souhaitent une clarification sur la place du logement social, son financement, son fonctionnement, son mode de gouvernance : quelles orientations claires pouvez-vous annoncer ? En particulier, pouvez-vous indiquer les passerelles que vous comptez installer avec le privé ?

Les professionnels de l’immobilier demandent aux candidats aux primaires de ne pas négliger une des principales préoccupations des Français. Dans la perspective des prochaines échéances électorales, les professionnels organisent une série de rencontres avec les candidats leur permettant d’échanger et d’avancer sur leur proposition.

25 octobre 2016

Nouveau en immobilier : des visites virtuelles à partir d'images réelles

Un test grandeur nature pour Foncière Lelièvre au Salon de l'immobilier du Mans (4-6 nov.)

Si la réalité virtuelle à base d'images numériques (plans, maquettes) fait désormais quasiment partie de notre quotidien, l'utilisation d'images réelles pour proposer des visites virtuelles est naissante.

Certainement une première en France...
Foncière Lelièvre, l'entité du Groupe Lelièvre spécialisée dans les transactions immobilières et la gestion locative (18 agences sur le Nord-ouest et l'Ile de France - une centaine de collaborateurs) était en veille depuis près de deux ans sur le concept et les solutions possibles.

Avec son partenaire sur le sujet, l'agence sarthoise Myoken, elle a eu le déclic cet été, grâce à une évolution de la technologie.

Jusqu'alors, le coût des équipements et la technicité nécessaire à la captation d'images rendaient le projet inaccessible. « L'évolution technologique facilite la prise de vue et permet une autonomie totale des collaborateurs sur le terrain. Il faut désormais compter seulement environ 1000 euros par agence la première année, et beaucoup moins les suivantes » explique Philippe Leboucher, Directeur général de Foncière Lelièvre.

Son objectif : immerger le client dans une visite à 360°, réalisée en agence, d'un bien issu du portefeuille traditionnel (maison ou appartement, à vendre ou à louer, pas forcément neuf).

L'immobilier : un secteur qui doit se réinventer avec le numérique
Que ce soit pour de la location ou de l'achat, ce service supplémentaire sera offert gratuitement. « Le numérique bouleverse complètement notre métier. Au sein du Groupe Lelievre nous avons fait le choix d'innover et d'offrir plus de services, sans pour autant faire payer nos clients » justifie le dirigeant.

En réalité, l'outil devrait aider à rationaliser la gestion du temps des commerciaux, d'autant que l'on sait que 90% des prestations dans l'immobilier n'est pas rémunéré...
Il s'agit également d'offrir une valeur ajoutée supplémentaire au client, puisque celui-ci verra ses contraintes minimisées : moins de temps de recherche, de déplacements, de gêne lors des visites, etc.

La dimension psychologique : au cœur du test
Pourtant, si la technologie le permet, Foncière Lelievre préfère passer par une phase de test grandeur nature avant de lancer le déploiement massif de l'application.
« Dans l'immobilier, la dimension psychologique associée à l'achat, est primordiale. Nous souhaitons tester à la fois le ressenti des clients et celui des commerciaux. En effet, nous sommes convaincus que si cet outil apporte de la valeur ajoutée, il ne fera pas conclure de ventes ! L'acte d'achat nécessitera toujours un accompagnement de nos commerciaux. C'est pourquoi nous devons mesurer l'impact de l'introduction de cette technologie dans la perception du client et dans sa relation avec son conseiller » poursuit Philippe Leboucher.

Du 4 au 6 novembre prochain, lors du salon de l'immobilier du Mans (Parc de Expositions), Foncière Lelievre proposera en permanence deux casques présentant une dizaine de biens à visiter.
Chaque client se verra remettre un questionnaire à remplir.
Foncière Lelievre, qui invite pour l'occasion plus de 4000 contacts sur le salon, espère collecter suffisamment d'informations pour conforter son projet.

Si le test est concluant, l'ensemble des agences du réseau du Groupe Lelievre sera équipé de cette nouvelle solution de réalité virtuelle d'ici la fin de l'année.

24 octobre 2016

Décret relatif à la prise en compte du patrimoine dans le calcul des APL : Une mesurette de plus, et toujours pas de réforme de fond

Dimanche dernier, sans avertissement, est paru le Décret relatif à la prise en compte du patrimoine dans le calcul des APL. La teneur du décret est étonnante : il semble en effet peu cohérent de considérer qu’un revenu qui n’est pas imposable à l’IR doit être pris en compte dans le calcul d’une aide. De même, comment justifier que le loyer implicite d’une résidence secondaire soit pris en compte, alors qu’il n’est pas imposable ? Quant à l’estimation des revenus du patrimoine financier, le moins que l’on puisse dire est qu’elle est fantaisiste : le revenu des propriétés immobilières est calculé d’après les valeurs locatives, dont on sait qu’elles n’ont pas été révisées depuis 45 ans, et celui des placements financiers est fixé arbitrairement à 3%, alors que le taux d’intérêt des livrets défiscalisés s’étage entre 0,5% (CEL) et 1% (PEL).

Ce nouveau mode de calcul prend en compte le patrimoine des ménages, si sa valeur totale dépasse 30 000 €, à l’exclusion de la résidence principale et des biens à usage professionnel. Dans ce cas, outre les revenus imposables, sont désormais inclus dans les ressources prises en compte les revenus supposés du patrimoine non soumis à l’impôt sur le revenu, à savoir :

le patrimoine immobilier, à l’exception de la résidence principale et des biens à usage professionnel. En clair, il s’agit pour l’essentiel des résidences secondaires et des terrains non bâtis non loués,
le patrimoine financier :

- livrets défiscalisés (livret A, livret jeunes, LEP, LDD, et Epargne logement) ;
- probablement l’assurance-vie (dont le PEP) et les PEA.

La prise en compte du patrimoine était prévue pour 2016 dans la loi de finances. Il s’agit manifestement d’une mesure d’économie à portée limitée, mais tout de même non négligeable puisque, selon le gouvernement, 600 000 locataires, soit 10 % des allocataires, pourraient être concernés, pour une économie de l’ordre de 100 millions d’euros, c’est-à-dire très peu au regard d’une masse de quelque 17 milliards d’euros. En fait, l’administration n’a probablement qu’une très vague idée de son impact, car le patrimoine des allocataires n’est pas connu. L’évaluation repose donc vraisemblablement sur des hypothèses fragiles.

Ce bricolage créé une rupture d’égalité en fragilisant les plus âgés des locataires. Ceux-ci, qui espéraient s’appuyer sur leur épargne pour faire face aux imprévus de la vie, risquent de voir leurs économies fondre pour régler cette perte d’allocation. Cela va aussi pénaliser les jeunes locataires, qui espéraient pouvoir épargner pour devenir propriétaires, devront retarder leur projet de vie.

Ce décret prouve encore une fois l’incapacité de nos gouvernants à mener une réflexion de fond sur l’attribution des APL.

21 octobre 2016

Stabilisation des prix sur Paris et prix record pour les biens avec vue exceptionnelle

Frank Sylvaire et Paulo Fernandes, Directeurs associés de Paris Ouest Sotheby's International Realty, un des leaders parisiens de l'immobilier de prestige, dressent un état des lieux du marché au 3ème trimestre 2016.

UN MARCHE ACTIF ET ATTRACTIF

Après un tassement des prix depuis 4 ans, ceux-ci se sont stabilisés et le marché est aujourd'hui très actif et attractif, tant rive gauche que rive droite.
Cela s'explique par le délai des transactions qui s'est vu divisé par 2, passant ainsi en moyenne de 6 à 3 mois. Pour preuve, l'agence a vendu cet été, avec un délai de vente record de 15 jours, 4 appartements avec vue sur la Tour Eiffel à plus de 20 000 €/m² ! Cette gamme de prix n'est possible qu'à la condition d'une vue époustouflante sur un monument parisien.
Autre phénomène marquant, le retour en force des cadres supérieurs français sur le marché parisien.
La baisse des prix conjuguée à des taux d'intérêts exceptionnellement bas devrait permettre de soutenir l'offre des acheteurs français malgré les mouvements sociaux et le contexte d'attentats.

LE RETOUR DES FONDS D'INVESTISSEMENT

Avec le Brexit, la crise russe et l'instabilité dans les pays du Moyen-Orient, de plus en plus de fonds d'investissement achètent, à moyen terme, des biens haussmanniens entre 1,5M et 5M, sur les quartiers du centre de Paris.
La capital est revenue dans le radar des investisseurs, grâce à deux atouts. D'une part des prix très bas comparés aux autres grandes capitales : New York, Hong Kong, Londres. En 2009, l'immobilier de luxe londonien était à peine 20 % plus cher qu'à Paris alors qu'aujourd'hui, Londres et New York sont près de 2 fois plus cher (avec des prix pouvant atteindre 48 000 €/m²). D'autre part, les taux d'intérêt historiquement bas favorisent également cette tendance.

Exemples de transactions réalisées à Paris XVI en 2016


PARIS XVIème

Type de bien

Prix au m²

Détails
FOCH  - Rue Léonard de Vinci
Immeuble récent de standing
12 045 €/m² 
88 m², 3ème étage, 4 pièces, 2 chambres, balcon, parfait état
RANELAGH  - Avenue Raphaël
Immeuble récent de standing
21 250 €/m²
320 m², 8ème et dernier étage, 6 pièces, 4 chambres dont suite parentale, véranda, jacuzzi
 Photo de la vue disponible
TROCADERO - Rue Benjamin Franklin
Penthouse dans immeuble haussmannien

20 900 €/m²

133 m², 4 pièces, 2 chambres, grande terrasse avec vue rare et exceptionnelle sur les monuments parisiens et la Tour Eiffel
VICTOR HUGO - Avenue Victor Hugo

Immeuble haussmannien

8 800 €/m²

272 m², 6 pièces, 4 chambres, balcon filant, à redistribuer et à rénover
 Photo de la façade disponible




























QUI ACHETE DANS LE XVI EME ?
C'est très cosmopolite. Jusqu'à l'année dernière, l'avenue Victor Hugo était essentiellement tenue par des étrangers mais aujourd'hui elle revient dans les mains des Français toujours attirés par les écoles comme l'université Paris-Dauphine ou Janson-de-Sailly.

LES ATOUTS DU XVI EME
Les écoles restent l'un des atouts majeurs de l'ouest parisien. Le XVIème est essentiellement constitué d'immeuble pierre de taille et de constructions bourgeoises, du post haussmannien, donc les plans sont plus modernes, plus faciles à vivre. Bien que les immeubles soient très haut de gamme, le prix au m² est inférieur aux VIème et VIIème. Beaucoup de Français venant de la rive gauche s'installent rive droite à cause du prix au m² qui est plus abordable.


Prévisions pour le 2ND semestre 2016

La période préélection présidentielle est toujours source d'interrogations et de difficultés mais Sotheby's International Realty reste tout de même optimiste sur le volume des ventes pour cette fin d'année 2016 grâce au fort attrait pour l'investissement stable que représente l'immobilier en France.


Portefeuille de biens en vente pour le second semestre 2016

Virginie de Saint Léger, Directrice de l'agence Victor Hugo dans le XVIème arr. :
« Notre portefeuille de biens à la vente aujourd'hui est constitué de beaucoup de grandes surfaces, autant à refaire que sans travaux. »

Julien Dana, Directeur de l'agence Etoile Monceau dans le XVIIème arr. : « Nous avons actuellement surtout des biens aux prestations extrêmement élevées. Nous observons d'ailleurs une offre moins importante et une augmentation des prix significatives pour les biens dits « liquides ». »

Steve Bovet, Directeur de l'agence Saint-James à Neuilly-sur-Seine : « Nous avons un portefeuille très large à Neuilly, beaucoup plus large que d'habitude. De 60m² à 600m², nous avons aussi bien des appartements que des hôtels particuliers ou des pied-à-terre. »


A propos de Paris Ouest Sotheby's International Realty

Paris Ouest Sotheby's International Realty est leader de l'immobilier de prestige pour l'Ouest parisien avec 4 agences situées dans les 16ème, 17ème arrondissements et à Neuilly-sur-Seine. Portée par ses trois directeurs associés, Frank Sylvaire, Paulo Fernandes et Joanna Jourdes, l'enseigne propose de superbes pied-à-terre allant de l'appartement familial à l'hôtel particulier, en passant par le penthouse avec vue exceptionnelle sur les monuments parisiens.
www.parisouest-sothebysrealty.com

Regain d’attractivité pour l’immobilier résidentiel haut de gamme en Corse

Attirés par des prix sensiblement plus attractifs que les autres régions littorales françaises, les acquéreurs sont de retour et les transactions reprennent.

Reprise des transactions
Les prix compétitifs rendent l’investissement en Corse pertinent. En 2015, le nombre de transactions avait doublé. L’année 2016 poursuit cette dynamique, augurant un nombre de transactions record.

Une clientèle majoritairement française. Les Français continuent de représenter 70% des transactions mais la Corse attire de plus en plus d’acquéreurs étrangers ou résidents à l’étranger viennent principalement d’Allemagne, de Suisse, du Royaume-Uni, de Belgique ou encore de Russie.

Les « vue mer » privilégiées. Les propriétés littorales, et notamment les biens « vue mer », concentrent la plupart des demandes. Les biens recherchés se situent principalement sur les domaines privés au bord de l’eau dans l’extrême-sud (Porto-Vecchio, Bonifacio, Pianottoli…) ; des propriétés authentiques en Balagne (Calvi, l’Île-Rousse, Lumio…), et des biens autour d’Ajaccio, sur la route des Sanguinaires et sur la côte Sud (Porticcio, Agosta, Isolella…).

Une île particulièrement prisée pour la location saisonnière
L’Extrême-sud Corse, de Sainte-Lucie-de-Porto-Vecchio à Bonifacio, compte parmi les lieux de villégiature les plus recherchés par une clientèle aisée, comme le bassin ajaccien et la Balagne. La région de Porto-Vecchio est particulièrement prisée en raison de son hôtellerie de luxe, des prestigieux domaines privés et du renommé Golf international de Sperone. Les clients y recherchent des plaisirs différents : nautisme, authenticité… Ils se tournent vers des villas 4-5 chambres situées essentiellement proches du rivage, avec piscine et vue mer.

Un attrait pour toute l’Europe. La demande de locations saisonnières se concentre de juin à septembre. La clientèle est européenne, particulièrement française. Depuis quelques années, les pays nordiques : Suède, Norvège… sont de plus en plus représentés.

20 octobre 2016

Programmes logement des candidats à la primaire de droite : malentendus et cécité

La campagne pour les élections présidentielles a commencé. Pour la droite et le centre, la mécanique des primaires s'est imposée. D'autres partis, le Parti socialiste ou encore Europe Écologie Les Verts ont fait la même option. Ainsi, les Républicains ont tiré les premiers, conduisant chaque candidat à dévoiler l'essentiel de son programme, en particulier pour le logement.

Deux constats : sans cette contrainte de calendrier, c'est un lourd silence qui aurait pesé sur la question du logement, et en second lieu, ce qui est révélé prouve des malentendus et de la cécité quant à la réalité des problèmes. On est d'abord frappé par l'indifférence naturelle de celles et ceux qui postulent à la magistrature suprême pour le logement. Les organisations professionnelles du bâtiment et de l'immobilier ont encore du travail de didactique. La sécurité et l'emploi obsèdent le champ de la réflexion publique. Or, le logement est une question corolaire, tout le démontre. La difficulté des entreprises à loger leurs salariés est désormais identifiée par le MEDEF comme un blocage au développement économique. La vigueur de la construction conditionne la création d'emplois durables et non délocalisables. On n'ignore pas non plus que par le logement commence le vivre ensemble. Il faut dire que la période n'incline pas les politiques à s'intéresser au logement : le marché va bien et les problèmes structurels sont occultés par la grande santé du moment.

Lorsqu'ils en font l'effort néanmoins pour les besoins de l'exercice de la primaire, les candidats tombent dans le travers de la mauvaise analyse. Il leur manque de la hauteur et confondent dispositifs d'aide conjoncturels et organisation structurelle de la construction et du marché. Il faut d'abord dire que l'idéal d'une France de propriétaires est inadapté à la nouvelle donne sociologique du pays et que la réponse locative est sans conteste aujourd'hui majeure. Un parc locatif privé et un parc HLM forts constituent deux piliers essentiels. L'indispensable mobilité professionnelle, l'instabilité des cellules familiales, l'évolution des mentalités, qui font passer l'usage avant la détention à tout prix, conduisent à ne pas fonder la politique du logement sur la seule accession à la propriété. Or, on lit trop de promesses sur l'accroissement du parc social ou pis encore le recentrage des HLM sur des occupants en difficulté, par l'abaissement des plafonds de ressources des bénéficiaires. Les HLM ont besoin de mixité, comme elle existe de fait dans le parc détenu par des bailleurs privés, sous peine de ghettoïser nos quartiers.

Quant à l'accession, pourquoi vouloir l'aider aujourd'hui ? La baisse des prix dans l'existant, la maîtrise des prix de sortie dans le neuf, la chute des taux d'intérêt couplée au rallongement des durées de crédit ne sont-ils pas des catalyseurs suffisants ? La vigueur des ventes, qui entraîne celle recouvrée des mises en chantier, en atteste. Dans le même temps, les collectivités vivent un cercle vertueux attaché à ce réveil : elles cèdent leurs emprises foncières, incitées en cela par l'élan de mobilisation à l'œuvre depuis trois ans. Les plans locaux d'urbanisme, prenant en compte les richesses foncières, font désormais une meilleure place aux projets de construction des promoteurs en prévoyant des droits à construire au profit des promoteurs privés.

En revanche, ces documents d'urbanisme essentiels sont de plus en plus normatifs et directifs et ils sortent de leur rôle. Leur degré de précision, allant jusqu'au nombre de logements à édifier, avec des règles de hauteur convenues, des places de parkings prévues, est pathologique. Des chartes municipales, de plus en plus fréquentes, ajoutent même au carcan des PLU et obèrent les marges de manœuvre des promoteurs et des constructeurs. Un PLU doit seulement déterminer les objectifs de construction, fixer les formes urbaines, en particulier en choisissant la densité souhaitable, définir l'intégration des programmes dans le site et anticiper la qualité des dessertes. L'enjeu est par conséquent celui de la liberté qui doit être laissée aux promoteurs.

Les candidats ont en outre les yeux rivés sur les zones tendues. Ils s'empêchent de voir le reste du territoire et n'expriment aucune vision de son aménagement. Ils accréditent la thèse que tous les ménages peuvent se loger dans les grandes agglomérations et que la politique du logement doit le leur permettre : c'est une illusion et un leurre pour les électeurs. Le cancer de la fracture numérique affecte encore de nombreuses régions, ce qui est soigneusement tu. La mission de déploiement du très haut débit, assignée aux opérateurs et notamment à l'opérateur historique, n'est pas remplie au rythme qu'il faudrait. La connectivité 3G doit être assurée à tous les habitants. Elle est la solution pour pallier les temps de transport excessifs, à la porosité entre travail et vie personnelle, de plus en plus fréquente avec le développement de l'entreprenariat individuel. Le repeuplement des zones rurales passera par la réduction de ces inégalités techniques. C'est ici un enjeu d'égalité.

Et puis vient l'enjeu de fraternité. Nos villes et nos quartiers sont pour trop d'entre eux déséquilibrés. La mixité entre le statut de propriétaire occupant et celui de locataire, au-delà de la mixité sociale, doit guider la stratégie des organismes HLM. Certes, la vente en accession dans leurs patrimoines est génératrice de richesse pour réinvestir et abonder le parc. C'est surtout la voie pour substituer aux tensions la sérénité et la concorde dans les immeubles. A cet égard, les organismes doivent avoir à souci non seulement de céder une partie de leur patrimoine en accession à la propriété, mais aussi d'accompagner les parcours d'accession pour qu'ils soient réussis. A cet égard, les discours de défiance envers le Mouvement HLM, dans lequel se complaisent par clientélisme certains candidats, sont malvenus. Ce sont des acteurs déterminants de l'équation sociale française pour un habitat heureux et fraternel.

Une politique du logement fondée sur la recherche de la liberté, de l'égalité et de la fraternité, valeurs cardinales de notre République, est la seule qui vaille. Elle exige juste du pragmatisme, loin des idéologies et des mots d'ordre. Elle dit clairement, en outre, l'importance cruciale du logement dans l'apaisement de la nation et du pays.

Information financière du 3e trimestre : Revenus locatifs en forte hausse : 150,1 M€ (+ 21,4 %)

Les revenus locatifs s’élèvent à 150,1 M€ au 30 septembre 2016 contre 123,7 M€ au 30 septembre 2015, en forte progression de 26,5 M€ (+ 21,4 %).

- A périmètre constant, les loyers progressent de 9,9 M€ (+ 8,8 %) du fait, notamment, de la location à effet au 1er septembre 2015 de l’immeuble In/Out.
- Les revenus des actifs en développement sur les périodes comparées augmentent de 13,6 M€, dont l’essentiel provient de l’immeuble #cloud.paris, livré en novembre 2015 et intégralement loué.
- L’acquisition de l’immeuble 9 Percier, en juin 2015, génère une progression des loyers de 0,7 M€ sur 2016.
- Enfin, la perception d’une indemnité de résiliation anticipée sur l’immeuble du 103 Grenelle impacte favorablement l’exercice 2016 de 2,2 M€.

Dans un marché locatif toujours très sélectif et qui présente une relative rareté d’offres prime, SFL a commercialisé à des niveaux attractifs environ 23 000 m² au cours des neuf premiers mois de 2016. Le loyer facial moyen de bureau de ces commercialisations ressort à 641 € / m² et l’économique à 551 € / m², soit un taux d’effort moyen contenu à 14 % pour une maturité ferme moyenne des baux de 5,9 années.
Le taux d’occupation physique des immeubles en exploitation atteint 97,7 % au 30 septembre 2016 contre 95,6 % au 31 décembre 2015, reflet de l’excellente attractivité du patrimoine de SFL.

Il n’y a pas eu d’acquisition ni de cession au 30 septembre 2016.

L’endettement net consolidé de SFL s’élève à 1 855 M€ au 30 septembre 2016 contre 1 841 M€ au 31 décembre 2015 et représente 31,6 % de la valeur du Patrimoine. A cette même date, SFL dispose de lignes de crédit confirmées non utilisées à hauteur de 560 M€.

18 octobre 2016

APL : le gouvernement pénalise les Français prévoyants.

Le patrimoine des Français sera désormais pris en compte pour calculer les APL (Aide personnalisée au logement). Ceux qui ont un patrimoine supérieur à 30 000 € verront leurs aides réduites, voire supprimées, et ce dès le 1er octobre. Ce seuil « est appliqué à la somme de la valeur du patrimoine mobilier financier et de la valeur estimée de l’ensemble du patrimoine immobilier, à l’exception de la résidence principale et des biens à usage professionnel » précise le décret. Les sommes placées sur les livrets d’épargne réglementée (Livret A, LDD, LEP…) sont donc concernées.

Un plafond trop bas et une brutalité de son application. Eric Allouche, Directeur Exécutif du réseau ERA Immobilier.

Eric Allouche, Directeur Exécutif du réseau ERA Immobilier, critique vivement cette mesure qu’il juge injuste : « Ce plafond de 30 000 € est beaucoup trop bas ! On estime que 650 000 foyers aux revenus modestes vont souffrir de cette mesure. En dehors des étudiants, ce sont souvent des divorcés ou des personnes âgées avec de petites retraites qui ont besoin de ces aides. »

« Son application brutale ne permet pas aux Français d’organiser leur budget, poursuit Eric Allouche. Beaucoup de locataires vont se retrouver en grande difficulté, voire dans l’impossibilité de payer leur loyer à la fin du mois. Leur unique tord pour se retrouver dans cette situation est d’avoir été prévoyants et de posséder quelques économies en cas de coup dur de la vie. »

« Autre ségrégation, pourquoi le gouvernement cherche à pénaliser les personnes ayant une résidence secondaire ? s’interroge Eric Allouche. A croire qu’il n’aime pas les Français propriétaires, qu’il pénalise encore et encore.

Pourquoi pénaliser les économes et les prévoyants ? Benjamin Nicaise, président de Cerenicimo.

« Encore une fois on va pénaliser les prévoyants, les économes, au profit de ceux qui se laissent porter par la collectivité. Décidément dans ce pays il faut être cigale et surtout pas fourmi. » souligne Benjamin Nicaise, président de Cerenicimo.

17 octobre 2016

A Sceaux (92), le promoteur immobilier Pierre Etoile inaugure 23 logements

En présence de Philippe Laurent, Maire de Sceaux, Marc Gedoux, président de Pierre Etoile, inaugure le « 7 Clos Saint-Marcel », une résidence de 23 appartements, du studio au 5 pièces.

Un programme entre ville et nature…

Situé à proximité du centre-ville et du parc de Sceaux, le « 7 Clos Saint-Marcel » comporte 17 logements en accession et 6 appartements sociaux gérés par Sceaux Habitat.

Le programme, réparti en 2 bâtiments, propose des jardins privatifs et un espace paysager commun. Les appartements disposent de larges baies vitrées offrant pour certains un espace extérieur (balcons, terrasses, jardins en rez-de-chaussée). La résidence dispose de places de parking et de caves en sous-sol.

Les habitants du « 7 Clos Saint-Marcel » auront facilement accès à la gare RER de Robinson située à 400 mètres de la résidence.

Une résidence, à l’architecture soignée, inscrite dans une démarche environnementale

Conçue par l’agence Maia (Philippe Maillard et Associés), la résidence offre un aspect moderne grâce à l’utilisation du métal et du verre, tout en gardant un côté chaleureux avec la présence de bois.

Certifiée NF logement HQE, cette opération propose une performance thermique 10% supérieure à celle exigée par la RT 2012.

« Avec le « 7 Clos Saint-Marcel », nous poursuivons notre politique fondée sur des programmes de qualité respectueux de l’environnement » souligne Marc Gedoux, président de Pierre Etoile

Entièrement commercialisés, les logements ont été proposés à partir de :

230 000 € (prix hors parking) pour les 2 pièces
495 000€ (prix hors parking) pour les 3 pièces
647 000 € (prix hors parking) pour les 4 pièces
836 000 € (prix hors parking) pour les 5 pièces

Lancement du site internet CreerMonAgence.immo

GALIAN, numéro 1 de la garantie financière des professionnels de l’immobilier, lance en partenariat avec la FNAIM le site internet CreerMonAgence.immo, dédié aux futurs entrepreneurs de l’immobilier.

Etre épaulé dans la création d’un projet d’entreprise favorise sa pérennité. En effet, 66 % des entreprises accompagnées sont encore en activité 5 ans après leur création, contre 52 % sans accompagnement (1). Né de ce constat, CreerMonAgence.immo s’adresse à tout futur professionnel de l’immobilier, jeune ou confirmé, qui souhaite être guidé dans la création de son entreprise, depuis la définition de son projet jusqu’à l’ouverture de son agence.

CreerMonAgence.immo, concept innovant au contenu riche et diversifié, propose un parcours complet au futur créateur, totalement gratuit. Il réunit les informations et passe en revue tous les sujets qui permettront au futur professionnel de l’immobilier de s’inscrire dans une démarche de création pérenne de sa future activité. Le créateur balise ainsi son projet en se posant les questions propres à la création d’un cabinet immobilier avec à la clé, les solutions offertes par GALIAN, la FNAIM et tout un ensemble de partenaires spécialisés.

Créé par GALIAN, leader de la garantie financière et développé en partenariat avec la FNAIM, 1ère organisation professionnelle de l’immobilier en France, CreerMonAgence.immo bénéficie du savoir-faire des deux acteurs de référence du secteur.

Un concept innovant

Le site www.creermonagence.immo est le point d’entrée unique vers l’ensemble des étapes de la création d’entreprise. Tout au long du parcours, CreerMonAgence.immo interroge le créateur et l’accompagne pour hiérarchiser ses idées, définir sa stratégie et affiner son projet.

Au final, à travers une démarche simplifiée, le créateur accède à de nombreuses informations pratiques par le biais de notes explicatives sur le marché de l’immobilier, son environnement, les aides et financements et la législation en cours. Il construit un business plan viable et personnalisé, à partir de données de marché nationales et locales fiables, lui permettant de se projeter sur des bases réalistes.

4 étapes via des outils simples, accessibles en ligne et gratuits :

Etape 1 : le projet Le futur professionnel valide la cohérence de son projet sur le plan professionnel et personnel.
Etape 2 : la viabilité du projet Il prend connaissance des tendances du marché, des cibles et des concurrents potentiels. Il estime le montant de ses honoraires en consultant les données disponibles sur le site.
Etape 3 : le financement du projet Le créateur est informé des différentes aides et subventions existantes. Il est guidé pour ses éventuelles démarches d’obtention de financements et d’aides.
Etape 4 : l'installation Il est enfin accompagné dans les dernières étapes précédant l’ouverture de son agence : frais de création, carte professionnelle, garantie financière, assurance responsabilité civile professionnelle, outils de communication, etc.

A l’issue de ces 4 étapes, le candidat créateur télécharge son dossier personnalisé, qui comprend une synthèse de sa démarche et son business plan associé.

A propos de GALIAN

Issu de l’évolution de la CGAIM, GALIAN est le leader français de la garantie financière et l’un des acteurs de référence des assurances pour les professionnels de l’immobilier. Acteur indépendant créé par et pour les professionnels de l’immobilier, GALIAN accompagne les agents immobiliers, gérants d’immeubles et syndics de copropriété, dont il sécurise les opérations initiées avec leurs clients. Avec plus de 50 ans d’expérience, GALIAN regroupe aujourd’hui près de 10 000 professionnels sociétaires, auxquels il délivre 6,5 Md€ de garanties et propose un ensemble de produits et services adaptés à leur activité.

13 octobre 2016

Les loyers des bureaux vont grimper en flèche dans les nouveaux centres technologiques mondiaux

Selon le Rapport 2017 Global Cities de Knight Frank, au cours des trois prochaines années, les centres technologiques qui émergent à travers le monde vont afficher la plus forte croissance des loyers. En effet, les entreprises cherchent à se développer dans les villes qui recensent les plus fortes concentrations de talents créatifs.

L'étude de Knight Frank montre que les métropoles qui peuvent accueillir des industries de haute technologie et créatives, à la tête de la révolution numérique, occuperont le devant de la scène, alors que la demande pour les biens immobiliers dans ces villes montre peu de signes de ralentissement.
Sydney arrive en tête du classement avec des loyers qui devraient augmenter de 27,5% sur la période étudiée, suivie par Berlin, Austin et Madrid qui devraient toutes connaître une croissance des loyers de plus de 20%. Celle-ci sera moins prononcée dans des centres technologiques matures comme Londres (7,1%) et San Francisco (5,1%), et les villes qui restent tournées vers les services financiers, telles que Hong Kong (4,5%) et Francfort (3,9%).

"Il y a trois ans Londres, New York et San Francisco regroupaient les principaux centres technologiques. Nous assistons désormais à une nouvelle vague se déplaçant vers des villes comme Berlin, Austin et Madrid. Ces métropoles sont en mesure d'attirer et de retenir «la génération iPhone», qui a une grande capacité d’adaptation, une mentalité de libre-penseur et reste précieuse pour les entreprises de haute technologie créatives. " précise James Roberts, Chef économiste chez Knight Frank

Prévisions de croissance des loyers (2015 – 2019*) dans les villes étudiés dans Global Cities

Classement Croissance (%)
1 Sydney 27,5
2 Berlin 25,0
3 Austin 24.9
4 Madrid 21,0
5 Melbourne 19.3
6 Shanghai 19,2
7 Seattle 17,0
8 Los Angeles 15,9
9 Dublin 15,5
10 Boston 11,1
11 Mumbai 11,1
12 Tokyo 10,3
13 Paris 10,0
14 Bangkok 8,3
15 Londres 7,1
16 Amsterdam 6,8
17 Miami 6,0
18 San Francisco 5,1
19 Washington, DC 5,0
20 Hong Kong 4,5
21 Séoul 4,3
22 Francfort 3,9
23 Chicago 2,9
24 Brisbane 2,7
25 Mexico 0,6
26 Toronto -0,1
27 Kuala Lumpur -1,1
28 New York -2,5
29 Pékin -4,4
30 Singapour -14,0
31 Bogota -17,3

*L’année 2016 n’étant pas clôturée, la comparaison des données démarre en 2015

Le site dédié : www.knightfrank.com/globalcities

Taxes foncières : les propriétaires assommés !

Lors de la 10ème édition de l’Observatoire des taxes foncières sur les propriétés bâties, Jean Perrin, président de l’UNPI, a montré qu’entre 2010 et 2015, la taxe foncière a augmenté de
14,70 % en moyenne sur le territoire français.

Les premiers chiffres disponibles pour 2016 sont extrêmement inquiétants. 35 départements ont augmenté leur taux de taxe foncière en 2016, contre 11 en 2015 ! Concernant les grandes villes de France, la taxe foncière a en moyenne augmenté de 3,78 % en seulement un an ! C’est sensiblement plus qu’entre 2014 et 2015 (+ 2,22 %) et trois fois plus qu’entre 2013 et 2014 (+ 1,13 %) !

La hausse de la taxe foncière demeure quasiment trois fois supérieure à l’inflation constatée entre 2010 et 2015 (estimée à 4,97 % par l’INSEE). La facture s’alourdit pour les contribuables. Comme l’a récemment indiqué la Cour des comptes, l’augmentation des recettes de la taxe foncière (+ 6,9 milliards en cinq ans) s’explique de plus en plus par la hausse des taux votés par les collectivités territoriales.

Jean Perrin, président de l’UNPI, dénonce à nouveau la prise en otage des propriétaires et le matraquage fiscal. Il n’est pas tolérable que ces derniers paient les pots cassés du millefeuille administratif ou subissent l’incapacité des élus locaux à réduire leurs dépenses. Si la taxe foncière continue de « grignoter » sur les salaires, les retraites ou les loyers, bientôt plus personne n’aura les moyens de rester propriétaire ! C’est une véritable expropriation sournoise et progressive.

12 octobre 2016

Un an après sa mise en application, seuls 60% des syndics respectent le contrat-type imposé par la loi ALUR

La loi ALUR impose dorénavant un contrat-type à tous les syndics. Le décret précisant le contenu de ce contrat-type est entré en vigueur le 2 juillet 2015. Depuis, les syndics sont dans l’obligation de reprendre le contrat-type in extenso et n’ont le droit de facturer que les prestations autorisées par ce nouveau décret. Un an après sa mise en application, la société SYNEVAL, n°1 des courtiers en syndic, dresse le bilan.

Dans quelles proportions les syndics respectent-ils le nouveau contrat-type ?

SYNEVAL a, dans le cadre de son activité d’assistance à la mise en concurrence du mandat de syndic, analysé quelque 270 contrats depuis l’entrée en vigueur de cette mesure.

60% d’entre eux respectent intégralement le contrat-type et sont parfaitement conformes.
30% respectent la trame du contrat-type mais ajoutent ou suppriment des clauses, alors même que c’est interdit. On retrouve notamment le « pré état-daté » en prestation particulière alors que cela est interdit ou encore la suppression de la clause mentionnant que les photocopies sont comprises dans le forfait, entrainant des facturations supplémentaires au forfait de base.
10% ne reprennent même pas la trame du contrat-type, ne sont donc pas conformes et facturent par conséquent des prestations non-autorisées.

Quelles sont les conséquences de cette obligation de recours au contrat-type ?

« On s’attendait à une forte augmentation tarifaire, de l’ordre de 15 à 25%, mais elle a finalement été contenue aux alentours de 10%, explique Rachid Laaraj, fondateur de SYNEVAL. Cela s’explique principalement par l’augmentation de l’intensité concurrentielle, notamment dans les grandes agglomérations, les syndics n’ont pas pu appliquer les hausses qu’ils souhaitaient au risque de perdre leurs clients ».

Malheureusement, cela a tout de même engendré des conséquences négatives notamment pour les copropriétés gérées par les grands réseaux, avec une réduction drastique des prestations comprises dans le forfait de base d’une année sur l’autre. SYNEVAL a notamment constaté une baisse du nombre de visites, ou encore une présence en assemblée générale proposée uniquement en journée, alors que 90% des assemblées générales ont lieu en soirée. Ces prestations, précédemment intégrées aux honoraires de base font donc dorénavant l’objet d’une facturation supplémentaire.

Par ailleurs, le nombre de mises en concurrence des syndics est en forte hausse ces derniers mois. En plus de l’obligation de mise en concurrence tous les 3 ans imposée par la loi ALUR, cette tendance s’explique principalement par une insatisfaction grandissante des copropriétaires et un climat de défiance vis-à-vis des grands réseaux.

« Il y a 20 ans, une copropriété restait en moyenne une quinzaine d’années avec le même syndic, aujourd’hui, la moyenne se situe autour de 8 ans ! » conclut Rachid Laaraj, fondateur de SYNEVAL.

BARNES poursuit son développement en Suisse avec l’ouverture de 2 nouvelles agences, à Lugano et Gstaad

Spécialiste de l’immobilier de Luxe, BARNES est présent en Suisse depuis 4 ans. Le groupe poursuit son développement et s’installe dans la Vallée de Gstaad et dans le Tessin en s’associant avec des acteurs locaux.

« Les marchés des régions de Gstaad et Lugano sont stratégiques pour BARNES. Elles rencontrent un vrai engouement auprès de notre clientèle traditionnelle en Suisse et hors de Suisse. Ce qui nous a incités à être présents sur place », précise Thibault de Saint Vincent, Président de BARNES

Gstaad, une station de luxe recherchée
La région de Gstaad et du Pays d’Enhaut a conservé son aspect typique avec ces paysages alpins. La clientèle haut de gamme est attirée par le luxe de la station et sa renommée. Les villes de Rougement ou de Château d’Oex proposent un cadre de vie agréable, avec une vie de village au milieu de paysages magnifiques, tout en restant très accessibles de Montreux, Genève, Lausanne ou Berne. La région est également dotée de nombreuses écoles à la renommée internationale.

La Vallée de Gstaad propose bien évidemment des chalets, mais aussi des appartements et des terrains à construire. Les biens de qualité se négocient entre CHF15 000 et CHF 25 000 /m² (13 000 à 23 000 €). Les produits d’exception peuvent dépasser les 35 000 €.

Pour s'implanter dans le marché de Gstaad, BARNES s’associe à CF Immobilier Compagnie Foncière SA. Créée en 1987, cette agence, dirigée par Louis Martin, assisté de Pascal Rey, est devenue une référence sur le marché local.

Lugano, un canton situé au cœur de l’Europe
Lugano est le centre économique du Tessin, le canton le plus au sud de la Suisse. Sa situation géographique, avec les glaciers alpins et les lacs de Lugano et Locarno, son style de vie à l’italienne et sa rigueur suisse en font un lieu de villégiature particulièrement recherché.

Le Tessin est l’un des cantons suisses, où, sous certaines restrictions, les étrangers ont la possibilité d’acquérir une résidence secondaire. Dans cette région, les biens d’exception peuvent atteindre les 25 000 €/m². Les biens de qualité se situent entre CHF 10 000 et CHF 15 000.

Afin de s’implanter à Lugano, BARNES a choisi de s’associer à l’agence « TINAM », créée en 2014 par Elena Gonceraova et Francesco Adami, et déjà devenue une référence locale.

Ces deux nouvelles agences BARNES pourront proposer l’ensemble des services liés à l'immobilier : vente, location, location saisonnière et gestion locative mais aussi procurer des conseils à sa clientèle sur les aspects juridiques, fiscaux et financiers des opérations immobilières.

Révolution digitale : l’étude ERA Immobilier révèle que rien ne remplace le contact humain

La profession connaît plusieurs révolutions simultanées. Comme tant d’autres secteurs de l’économie, elle est impactée par l’irruption du digital. Désormais, quand il est question de logements, le premier réflexe d’une majorité de Français consiste à visiter des sites Internet. Mais ensuite, dès l’entrée dans le concret, les classements sont bouleversés, comme en atteste l’enquête approfondie, commandée par le réseau ERA Immobilier[1].

L’agent immobilier, un précieux capital confiance

Même à l’heure de la révolution numérique, rien ne remplace le contact humain. Surtout lorsqu’il s’accompagne d’expertise et de disponibilité. Forts de réunir ces qualités, les agents immobiliers sont promis à un bel avenir.

Pour faire la différence, le savoir-faire ne suffit pas. Le savoir-être se révèle tout aussi important, comme en atteste l’enquête de ERA Immobilier. D’après les sondés, un bon agent immobilier doit, dans l’ordre d’importance, développer les qualités suivantes : inspirer confiance ; être réactif ; connaître parfaitement la région ou la ville où le client cherche à vendre ou à acheter ; proposer des biens correspondants aux prix du marché ; mettre à disposition un interlocuteur unique à l’écoute du projet du particulier ; proposer des services de qualité dans l’accompagnement (diagnostics techniques, déménageurs, etc.) ; proposer une grande diversité d’annonces.

Il est à noter que les exigences en matière de présence et de compétence s’accroissent, à mesure que s’élèvent à la fois le prix du bien et la catégorie socio-professionnelle du vendeur ou de l‘acheteur.

Agences, notaires, sites immobiliers : le match des domaines de compétence

Dans les différentes phases d’une transaction immobilière, les perceptions des particuliers diffèrent sur les compétences prêtées aux différents acteurs susceptibles d’intervenir.

Ainsi pour estimer le prix d’un bien à la vente, les agences surclassent les notaires et les sites. 69% des suffrages vont aux agents (dont 41% pour ceux qui sont membres d’un réseau) contre 24% pour les notaires et 7% pour les sites et les portails d’annonces.

Sur les aspects qualitatifs (sélectionner des biens adaptés au budget du client et au mode de vie de ce dernier), les agences membres d’un réseau trustent la moitié des suffrages. Il en va de même pour les questions relatives aux démarches administratives (diagnostic technique, aide au déménagement), où elles recueillent 52% de votes de confiance. Sur l’aide au financement, elles arrivent encore en tête (49%). Viennent ensuite, nettement distancées, les agences indépendantes et les notaires. Tous deux se suivent de près, avec respectivement 23 et 20% des réponses.

En revanche, sur l’aspect juridique et administratif de l’achat, les notaires arrivent en tête (avec 43% des voix). Cependant, les agences reprennent la première place (50%) si l’on additionne les chiffres obtenus par les agences indépendantes (15%) et celles membres d’un réseau (35%).

Chaque acteur a donc ses chances sur le marché, à condition d’y trouver sa juste place.

[1] L’enquête a été réalisée en 2016 auprès d’un panel substantiel de 1002 personnes âgées de 25 à 65 ans. Issus de toutes les classes sociales, ils étaient aussi représentatifs de toutes les générations.

11 octobre 2016

L'indispensable renouveau du parcours résidentiel des jeunes… ou faire fi des plus-values

On tient depuis près de vingt ans dans l'immobilier un discours univoque aux ménages français : il faut accéder à la propriété. Tel président de la République, accédant au pouvoir, a même martelé que son objectif était une France de propriétaires, partant d'un taux actuel de 58% de propriétaires de leur résidence principale. C'est quasiment devenu un dogme intangible, et le remettre en question est sacrilège.

Dit-on tout aux familles françaises sur le sujet ? D'ailleurs, la situation n'a-t-elle pas évolué en quelques 15 ou 20 ans ? La propriété doit être porteuse d'un atout extraordinaire, la plus-value. Cette dernière, exonérée de taxation jusqu'à présent, contrairement à celle issue de la vente d'un bien locatif ou d'une résidence secondaire, a permis à des générations d'accédant de bien vivre et de développer un patrimoine sécurisant. Il faut le dire haut et fort : l’exonération de la plus-value sur la résidence principale a contribué à l'évolution économique positive des ménages, bien plus que les revenus du travail pour la plupart d'entre eux.

Il ne faut pas cacher non plus une autre fonction de la plus-value latente, celle d'absorber et de neutraliser à terme la fiscalité, les droits de mutation à titre onéreux d'abord, acquittés dès l'achat, et la taxe foncière, dont l'acheteur est redevable tout au long de son parcours de propriétaire. La plus-value, à terme, justifie les investissements et l'entretien qui pèsent sur celui qui détient sa résidence principale, et permet le réinvestissement. Sans la plus-value, le bilan du propriétaire occupant serait déficitaire.

Or, la plus-value sera-t-elle systématiquement au rendez-vous des accédants actuels ? L'équation a fondamentalement changé, parce que nous vivons une nouvelle révolution industrielle et parce que la totalité des variables changent. Le coût du foncier d'abord, loin de se calmer, croît sans cesse dans les zones tendues. Notre société, Open Partners, en a fait l’expérience avant l'été, en quelques semaines, les prix des terrains auxquels elle s’intéressait en deuxième couronne de la capitale avaient augmenté de... 20%. Assorti à une inflation nulle ou extrêmement faible, dans une économie sans croissance donc sans perspective d’évolution des salaires réels, avec des taux d'intérêt à un niveau d'étiage, l'espoir de plus-value à quelques années pourrait s’éteindre purement et simplement.

Face à l’incertitude quant à l’avenir de leurs retraites ou de leur sécurité sociale, les seniors issus de la génération du baby boom ne sont plus en position pour la plupart d’accompagner l’installation de leurs enfants. Voilà qui bouleverse les schémas connus et remet en cause la primo-accession précoce telle qu'on l'a longtemps encouragée. Désormais, le jeune diplômé, après avoir vécu en résidence pour étudiants au cœur d'une ville universitaire, va entrer dans la vie active. De plus en plus fréquemment, il va créer seul ou en association sa propre activité, son entreprise, sans forcément avoir les moyens de devenir propriétaire de sa résidence principale. Pour cette raison, il importe de créer un maillon supplémentaire, aujourd'hui inexistant dans le parcours résidentiel, des locaux tertiaires et des logements correspondants à cette phase essentielle de la vie des jeunes adultes. Open Partners a créé ce concept d’appartements optimisant l’espace, privilégiant la situation hyper-urbaine, de grande qualité, au sein de résidences modernes et connectées, imbriquées tant que nécessaire avec des bureaux adaptés à des lancements d'entreprises, éventuellement unipersonnelles ou start-ups.

A ce moment crucial de leur vie, conduire les jeunes à accéder sans délai, avec l'idée qu'ils revendront le bien, cinq ou sept ans, plus tard grevé d'une plus-value, n'est plus de saison. Mettre également à leur disposition une offre locative d'habitation et professionnelle est urgent, pour permettre de libérer les énergies des diplômés et favoriser leur mobilité à l’heure à l’échelle nationale et internationale. A la clé, des jeunes ménages qui auront les moyens de s'investir totalement et sans crainte de l'avenir, un pouvoir d'achat préservé favorisant la croissance et un nouvel équilibre social.

Par Laurent Strichard, Président de Open Partners, promoteur de la résidence étudiante le Jules Verne à Levallois- Perret

06 octobre 2016

La FNAIM fêtera ses 70 ans au Congrès de l’Immobilier avec 7 grands témoins aux parcours remarquables

Le Congrès de l’Immobilier de la FNAIM se tiendra les 5 et 6 décembre 2016 au Palais des Congrès de Paris et rassemblera 3 500 visiteurs.

Ces deux jours promettent déjà un programme riche avec 7 conférences, présentant 7 visions de personnalités remarquables :

- Nicolas Bouzou, essayiste, Président de la société d'analyse économique et de conseil Asterès, créateur du Cercle de Belém, livrera son analyse du marché de l’immobilier et de la politique du logement
- Marie Cheval, Directrice Générale de Boursorama Banque, analysera la mutation du secteur bancaire
- Virginie Guyot, Pilote de chasse, évoquera son parcours de première femme de la Patrouille de France
- Alexandre Jardin, auteur, philosophe, cinéaste et Président du Mouvement Bleu-Blanc Zèbre, parlera du rôle des professionnels de l’immobilier dans la mise en place d’actions citoyennes en faveur du logement.
- Guillaume Poitrinal, ex-Directeur Général d’Unibail-Rodamco, Président de Woodeum, exposera sa vision pour l’habitat de demain
- Geoffroy Roux de Bézieux, Président-Fondateur de Phone House, OMEA Telecom (Virgin Mobile) et Notus Technologies, Président d’Oliviers & Co, Vice-Président délégué et Trésorier du MEDEF en charge du Pôle Economie, développera sa conception de l’entreprise de demain et les nouveaux business modèles
- Laurent Solly, Directeur Général France & Directeur Régional Europe du Sud de Facebook, interviendra pour parler de la révolution numérique et de la puissance des réseaux sociaux
- Emmanuelle Cosse, Ministre du logement et de l’habitat durable, clôturera le congrès.

Le congrès c’est aussi 150 exposants sur 7 000 m2 dédiés aux solutions professionnelles, 20 ateliers numériques, un forum Digital et Perspective et la remise des Trophées de l’immobilier.

Pour plus d’information sur le programme, rendez-vous sur le site du congrès : http://www.congresimmobilierfnaim.com

05 octobre 2016

Hausse constante des prix et demande croissante de nouvelles propriétés dans les principales régions d’Espagne

Le marché de l’immobilier résidentiel espagnol présente des tendances encourageantes alors que la confiance revient, la croissance économique se poursuit et les prêts hypothécaires s’octroient plus facilement.

Les derniers rapports semestriels de marché de l'agence immobilière indépendante Lucas Fox International Properties montrent une hausse régulière des prix des biens immobiliers ainsi qu'une augmentation du volume et du montant des transactions dans les principales villes d'Espagne et dans les régions côtières les plus prisées.

D’après ce même rapport, de faibles taux d’intérêts combinés à des propriétés à des prix attractifs - dans certaines régions, ces prix sont restés de 30 à 35 % en dessous de ceux atteints lors du pic de 2006 - ont contribués à créer des conditions de marché idéales pour les investisseurs.

Le prix de l’immobilier à Barcelone a augmenté en moyenne de 4 %, 6 % à Madrid et Marbella et près de 8 % à Valence. Les zones urbaines les plus prisées, comme le quartier barcelonais de l’Eixample, ont vu leur prix augmenter d’année en année de près de 10 %.

Le nombre d’achats réalisés dans l’ensemble des régions de Lucas Fox a augmenté de 40 % et de 50 % dans la ville de Barcelone dans les 12 mois précédent juin 2016. La valeur moyenne des transactions de Lucas Fox a augmenté de 5 %.

Les ventes de maisons neuves ont significativement grimpées en flèche au cours de l’année dernière. Rien que dans la ville de Barcelone, Lucas Fox a enregistré une augmentation annuelle de 55 % sur le nombre de ventes de propriétés dites « clé en main », ce qui représente plus du 40 % du chiffre d'affaires de l'entreprise.

Grâce à l’augmentation du nombre de projets de construction approuvés dans la ville de Barcelone en 2016, notre portefeuille de nouveaux complexes s’est considérablement étoffé, commente Alexander Vaughan, cofondateur de Lucas Fox. Il se compose actuellement de plus de 280 millions d’euros en propriétés, ce qui se transformera dans les 18 prochains moins en plus de 300 maisons alors que la construction de 1000 autres biens d’une valeur de 650 millions d’euros a déjà été accordée pour les 3 années à venir. Les experts prévoient que la fréquentation touristique battra à nouveau ses records l’année prochaine et nous espérons que l’Espagne, deuxième pays préféré pour acquérir une propriété secondaire, continuera d’attirer acheteurs nationaux et investisseurs internationaux.

Le rapport suggère également que les investisseurs étrangers continuent d’être le moteur principal du marché résidentiel mais les acheteurs nationaux contribuent également à son redressement. Les acheteurs espagnols ont réalisé 30 % des ventes de Lucas Fox pendant les 6 premiers mois de l’année 2016 contre 17 % pour la même période l’année précédente. Les acheteurs en provenance du Royaume-Uni sont à l’origine de 10 % des ventes de Lucas Fox alors que les ressortissants européens (principalement français et scandinaves) ont réalisés 30 % du chiffre d'affaires de l’agence. Le nombre d'acheteurs en provenance du Moyen-Orient est également en hausse et représente désormais 8 % des ventes totales de Lucas Fox, contre 4 % pour la même période en 2015.

En ce qui concerne les motivations des acheteurs, 28 % des clients Lucas Fox ont acheté un bien en tant que résidence principale et 37 % en tant que résidence secondaire. Nous avons détecté une augmentation significative du nombre d’acheteurs désirant investir dans le secteur immobilier – 28 % dans les 6 premiers mois de 2016 contre 17 % pour la même période en 2015. 6 % des biens ont également été achetés pour obtenir le « Golden Visa » - contre 3 % par rapport à la même période en 2015.

www.lucasfox.com

WiSEED devient la première plateforme française à proposer le ticket d’entrée à 100 € en crowdfunding immobilier

WiSEED a décidé de généraliser les investissements à partir de 100 € à toutes ses opérations immobilières. A titre comparatif, les autres plateformes françaises spécialisées en immobilier proposent des tickets d’entrée allant généralement de 500 € à 2 000 €.

Cette décision a été prise par WiSEED à la suite de plusieurs opérations expérimentales avec un ticket d’entrée à 100 €, auxquelles les internautes ont très favorablement répondu sans pour autant diminuer le dynamisme des collectes. Les potentiels investisseurs encore frileux quant au crowdfunding immobilier devraient se laisser convaincre par cette initiative.

« Un ticket à 100 € est plus accessible et permet d’investir plus facilement en immobilier, renvoyant aux principes de base du crowdfunding : ouvert à tous et non plus qu’à quelques privilégiés », explique Souleymane Galadima, Directeur Général de WiSEED IMMOBILIER.

« Le ticket à 100 € fait croître le nombre d’investisseurs par opération, abaisse le ticket moyen, et séduit une clientèle plus jeune, ce qui n’est guère étonnant. Ces opérations attirent également des investisseurs ayant déjà utilisé WiSEED, notamment dans les start-ups et les coopératives. Ainsi l’abaissement du ticket d’entrée leur permet de diversifier leurs investissements, règle de base de toute bonne politique de gestion de portefeuille » affirme Souleymane Galadima.

Londres : la ville où les coûts immobiliers pour les start-ups high tech sont les plus élevés au monde

Selon une nouvelle étude de Knight Frank, à Londres, New York et San Francisco, les start-ups high tech doivent faire face aux coûts immobiliers les plus élevés au monde.

La recherche, menée dans le cadre du « Global Cities Report 2017 » de Knight Frank, le rapport sur les villes mondiales, examine le coût de la location et de l'aménagement d’une surface type de 183 m² d'espaces de bureaux dans les quartiers créatifs et technologiques des villes leaders dans ce domaine à travers le monde.

La forte demande dans le quartier de « Shoreditch » à Londres a déclenché une envolée des coûts de location de bureaux pour les start-ups. Knight Frank a calculé que la location de 183 m² d'espace de bureaux y coûte 66.706 $ (soit environ 60 000 €) par an (le niveau le plus élevé dans les quartiers créatifs à travers le monde). « Shoreditch » est suivi par « Brooklyn » à New York aux États-Unis (62.736 $ soit 56 268 €), « Mid-Market » à San Francisco aux États-Unis (61.680 $ soit 55 321 €), les 1er, 2e et 9e arrondissements de Paris (57.426 $ soit 51.508 €) et le quartier du « Seaport » à Boston aux États-Unis (50.700 $ soit 45 473 €).

Les quartiers technologiques et numériques émergents tels que les «Silicon Dock» à Dublin en Irlande et le « Domain » à Austin au Texas offrent aux start-ups des coûts moins élevés à respectivement $ 47.345 (42 473 €) et 35.280 $ (31 645 €). De même, le quartier de « South Lake Union » à Seattle, où Microsoft et Amazon sont bien implantées, offre également des espaces de bureaux abordables pour les start-ups à $ 33.600 (30 141 €).

L'analyse de Knight Frank révèle toutefois, que le quartier de « Shoreditch » présente la plus grande économie de coûts pour les entreprises high tech qui optent pour des espaces de coworking. Le coût de 4 bureaux dans un espace de coworking à « Shoreditch » s’élève à 28.933 $ (25 950 €) par an, représentant une économie de $ 37.773 ( 33 874 €), soit 57%, par rapport à un espace de bureaux traditionnel. Ce quartier est suivi par « Midmarket » à San Francisco, où l’économie annuelle représente $ 37.680 (33.789 €), et Boston où le coworking permet d’épargner 36.150 $ ( 32.413 €) par rapport au coût de l'espace de bureau classique.

Le différentiel de coût est moins prononcé dans les quartiers technologiques et créatifs émergents, comme on en trouve à Austin et Seattle, où les entreprises paient moins de 10.000 $ (8 966 €) supplémentaires par an pour un espace de bureaux traditionnel, comparé à un espace en co-working.

"Comme nous nous dirigeons vers un Brexit, les start-up de la technologie sont le genre d'entreprises que le Royaume-Uni va rechercher en vue d'une croissance future. Il est donc décevant de découvrir que Londres est une ville chère pour y louer un espace d'affaires, du moins si ces start-ups veulent avoir leurs propres bureaux » déclare James Roberts, économiste en chef chez Knight Frank.

Londres doit donc devenir plus abordable pour les entreprises high tech si elle veut qu’un Google ou un Twitter naisse dans cette ville.

Cette étude montre que le coworking a un rôle important à jouer pour soutenir la prochaine génération d'entreprises technologiques innovantes au début de leur cycle de vie.

Coûts pour les start-ups dans les grandes villes mondiales


Rang
Ville
Quartier
Coût pour son propre bureau par an*
Coût en co-working  par an**
Économie par an
1
Londres
Shoreditch
$66.706                 (59 815 €)
$28.933          (25 826 €)
$37.773                 (33 728 €)
2
New York
Brooklyn
$62.736                (56 258 €)
$28.800           (25 707 €)
$33.936                 ( 30 297 €)
3
San Francisco
Mid-Market
$61.680                 (55 323 €)
$24.000           (21 420 €)
$37.680                 (33 644 €)
4
Paris
1er, 2e et 9e  Arrondissements 
$57.426                 (51 498 €)
$21.276            (18 996 €)
$24.780                 (22 127 €)
5
Boston
Seaport District
$50.700 (45.473 €)
$25.920            (23 140 €)
$36.150                ( 32 284 €)
6
Dublin
Docklands
$47.345 (42.471 €)
$34.577          ( 30 868 €)
$12.768                 (11 403 €)
7
Los Angeles
Playa Vista
$47.124 (42.275 €)
$27.600          (24 642 €)
$19.524                 ( 17 434 €)
8
Hong Kong
Cyberport, Pokfulam
$40.488                 (36 322 €)
$40.635          ( 36 283 €)
-$147                       (- 131,29 €)
9
Pékin
Zhongguancun
$39.090                  (35 068 €)
$10.111            ( 9 029 €)
$28.979                  (25 881 €)
10
Singapour
One North
$39.088                   (35 060 €)
$23.105          (20 628 €)
$15.983                   (14 274 €)
11
Washington
NoMa (Nord de Massachusetts Avenue)
$39.038                  (35 013 €)
$14.400            (12 856 €)
$24.638                ( 22 003 €)
12
Sydney
Ultimo
$38.607                 (34 622 €)
$13.707         (12 237 €)
$24.900                (22 238 €)
13
Brisbane
Fortitude Valley
$38.091 (34.153 €)
$7.833                (6 994 €)
$30.258                (27 019 €)
14
Miami
Coconut Grove
$37.125                  ( 33 287 €)
$27.600           (24 641 €)
$9.525                  ( 8 506 €)
15
Austin
The Domain
$35.280                   (31 637 €)
$26.400   ( 23 573 €)
$8.880                  ( 7 929 €)
16
Toronto
King & Spadina
$35.268                (31 482 €)
$20.832         (18 598 €)
$14.436                ( 12 892 €)
17
Seattle
South Lake Union
$33.600               (29 992 €)
$24.000          ( 21 428 €)
$9.600                  ( 8 572 €)
18
Melbourne
Docklands
$33.383              (29 798 €)
$12.461         (11 127 €)
$20.922                 (18 679 €)
19
Amsterdam
 Centre ville | Metropool
$31.546              ( 28 157 €)
$12.501         (11 157 €)
$19.045                 ( 17 003 €)
20
Chicago
Fulton Market
$28.650             ( 25 574 €)
$25.200           ( 22 490 €)
$3.450                   (3 080 €)


* Sur la base d’un bureau de 183 m carrés, des coûts d’aménagement et des frais d'agence
** Sur la base de quatre bureaux dans un espace de coworking

Le site dédié : http://www.knightfrank.com/globalcities