Le ralentissement se poursuitAvec seulement 9,4 milliards d'euros engagés en immobilier d'entreprise depuis le début de l'année, le ralentissement du marché français de l'investissement se confirme. Les expertises de la mi-année, qui ont acté une baisse globale de 5 à 10% de la valeur des actifs, n'ont pas suffi à restaurer la nécessaire confiance des investisseurs sur la valeur des biens cessibles. Le dialogue continue donc d'être difficile entre vendeurs et acquéreurs potentiels. Le resserrement des conditions du crédit a par ailleurs entraîné une nette réduction des transactions de plus de 100 millions d'euros, dont le nombre est passé de 74 en 2007 à seulement 17 sur les trois premiers trimestres de 2008.
L'Ile-de-France est le marché le plus touché
L'Ile-de-France est le marché le plus impacté par le ralentissement de l'activité : seulement 6,7 milliards d'euros engagés depuis le début de l'année, soit une correction de près de 64% par rapport à la même période en 2007.
En régions, le ralentissement est beaucoup moins marqué : les engagements ont reculé de 28 % pour représenter 2,2 milliards d'euros depuis janvier 2008. Après un 1er semestre qui avait laissé espérer un atterrissage plus en douceur, un ralentissement de l'activité semble toutefois s'amorcer puisque seuls 300 millions d'euros ont été investis au cours du 3ème trimestre...
Le commerce enregistre le plus fort recul
Si le ralentissement du marché de l'investissement concerne tous les types de produits, le commerce est particulièrement touché : seulement 556 millions d'euros ont été engagés contre 2,3 milliards l'an passé à la même époque.
Les entrepôts ont su tirer leur épingle du jeu en captant près d'un milliard d'euros d'engagements, soit un recul de 49% lié essentiellement à l'absence de ventes de portefeuilles.
Les investisseurs allemands toujours aussi présents
Avec 3,6 milliards d'euros investis, les français sont demeurés les plus actifs (43% des engagements). Les allemands sont toujours aussi présents et se maintiennent devant les nord américains avec plus d'1,5 milliard d'euros investis (17% des investissements). Les fonds ouverts allemands sont notamment à l'origine de 13% des engagements, une performance égale à celle des SCPI et OPCI.
Les taux de rendement prime remontent fortement
Si l'on sait que les difficultés de financement rencontrées par les investisseurs ont entraîné une forte hausse des taux de rendement, le manque de comparables rend leur analyse très difficile.
Un marché toujours bloqué
Avec 2,1 milliards d'euros investis au 3ème trimestre 2008, soit seulement 6,7 milliards d'euros depuis le début de l'année, le marché de l'investissement francilien continue de ralentir.
La situation de blocage liée aux inadéquations entre souhaits des vendeurs et des acquéreurs, dans laquelle se trouve le marché depuis maintenant plusieurs mois, persiste donc.
Les investissements en logistique se redressent
Le marché francilien demeure largement dominé par les ventes d'immeubles de bureaux : 6,1 milliards d'euros depuis le début de l'année, soit 92% des engagements. Pour autant, les investissements en logistique, qui avaient enregistré un niveau d'activité très faible au cours du 1er semestre, se sont ensuite révélés plus actifs avec 255 millions d'euros, soit 4% des engagements franciliens.
En revanche, les investissements en commerce ont enregistré un véritable coup d'arrêt avec seulement 149 millions d'euros.
Nette chute des opérations d'envergure
Le ralentissement des opérations d'envergure s'est confirmé au cours du 3ème trimestre 2008. Les opérations d'un montant supérieur à 100 millions d'euros n'ont représenté que 2,5 milliards d'euros depuis le début de l'année, contre 11,2 milliards à la même période en 2007. Si, l'an passé, ces opérations avaient été essentiellement le fait de nouveaux arrivants sur le marché, elles ont été, en 2008, majoritairement réalisées par des investisseurs disposant de fonds propres suffisants : SCPI, OPCI et fonds ouverts allemands sont à l'origine de 41% de ce type de transactions avec plus d'1 milliard d"euros engagés. Ces investisseurs ont toutefois été absents au cours du 3ème trimestre sur ce type d'opérations, laissant la place aux fonds d'investissements et aux institutionnels : AEW EUROPE sur le "Spazio" ou LA MONDIALE sur le "68, rue du Faubourg Saint-Honoré" notamment.
Remontée marquée des taux de rendement
Les acquéreurs sont devenus, ces derniers mois, particulièrement exigeants quant au rendement de leurs investissements. Les taux de rendement prime ont d'ores et déjà accusé une correction à la hausse d'au moins 100 points de base sur l'ensemble des secteurs depuis le début de l'année. Mais la remontée réelle de ces taux s'avère particulièrement difficile à apprécier compte-tenu du manque de transactions servant de comparables.
Quoi qu'il en soit, cette correction n'a pour l'instant pas suffi à relancer l'activité du marché de manière significative et durable.
Logistique
Après un 1er semestre très en deçà des performances de 2007, le marché de la logistique en Ile-de-France aura été plus actif au cours du 3ème trimestre (160 millions d'euros) pour atteindre 255 millions d'euros depuis le début de l'année.
La part des acquisitions via des portefeuilles est restée particulièrement élevée avec 42% des engagements, contre 52% en 2007.
Le 3ème trimestre 2008 aura été marqué par l'acquisition par PROLOGIS auprès d'EUROCOMMERCIAL PROPERTIES de deux bâtiments de classe A loués, situés dans des zones logistiques franciliennes clés : 20 000 m² à Lieusaint, le long de la Francilienne, et 28 600 m² à Saint-Ouen-l'Aumône, près de l'A15.
Le succès des opérations neuves ne se dément pas et 65 % des engagements ont été effectués sur des bâtiments de 1ère main. Cette tendance est à analyser comme une anticipation des investisseurs face au risque d'obsolescence administrative du parc d'entrepôts et aux exigences des utilisateurs quant aux prestations techniques des bâtiments.
Dans un contexte général de remontée des taux, le taux de rendement prime des entrepôts franciliens enregistre une correction à la hausse d'un quart de point par rapport à fin 2007 pour se positionner à 6,25% au 3ème trimestre 2008.
Locaux d'activités
Avec seulement 114 millions d'euros, les locaux d'activités peinent à susciter l'intérêt des investisseurs, qui demeurent confrontés à une logique patrimoniale des industriels. Cette classe d'actifs immobiliers reste donc encore peu dynamique malgré un potentiel d'externalisation conséquent.
Au cours du 3ème trimestre, MONTEA a cependant fait l'acquisition de cinq bâtiments d'activités entièrement loués auprès de SIRIUS DEVELOPPEMENT pour un montant de 27 millions d'euros. D'une surface de 22 300 m², ces bâtiments se situent à proximité de l'aéroport Roissy Charles de Gaulle. Les investisseurs anglo-saxons, habituellement très présents sur ce type de produits, ont été peu actifs en 2008 avec seulement deux acquisitions.
Conscients de l’obsolescence du parc francilien et des besoins exprimés par les utilisateurs pour des bâtiments neufs, les investisseurs ont parfaitement évalué le potentiel lié à la valorisation du stock existant. Faute d'opérations neuves, la plupart adoptent une stratégie de valorisation par la restructuration de parcs existants.
Une baisse moins marquée qu'en Ile-de-France... pour l'instant
Avec plus de 2,2 milliards d'euros investis depuis début 2008, le marché de l'investissement en régions semble se maintenir, même si un ralentissement significatif est perceptible au 3ème trimestre.
Les bureaux sont toujours aussi prisés et ont représenté, depuis le début de l'année, 50% des engagements en immobilier d'entreprise banalisé.
Les engagements en entrepôts sont demeurés stables par rapport à l'an passé : 682 millions investis depuis début 2008 contre 685 sur la même période en 2007. Au 3ème trimestre 2008, l'opération la plus significative aura été l'acquisition, par REALKAPITAL (conseillé par DTZ ASSET MANAGEMENT) pour son fonds REO II, des "Portes de l'Anjou" auprès d'Hertel. Cette opération, située à Durtal dans le Maine-et-Loire, développera à terme 62 600 m² d'entrepôts neufs.
On notera en revanche le net ralentissement du commerce qui, en 2007, avait été dopé par un nombre important de ventes de portefeuilles composés d'actifs majoritairement situés en province mais aussi et surtout par deux transactions supérieures à 200 millions d'euros intervenues à Marseille. En 2008, les investissements régionaux en commerce (339 millions d'euros) ne représentent que 15% des engagements contre 27% en 2007.
Le marché des bureaux en régions
Avec plus d'1,1 milliard d'euros investis, les actifs tertiaires régionaux attirent de plus en plus d'investisseurs. Ces engagements concernent principalement des opérations neuves, qui ont représenté plus des 2/3 des investissements depuis le début de l'année.
Avec près de 305 millions d'euros,lemarché lyonnais demeure le marché le plus dynamique. Ce succès est directement corrélé à une offre conséquente de bureaux neufs (72 % des engagements). Les investisseurs n'hésitent plus à s'engager sur des opérations en VEFA (160 millions d'euros investis, soit plus de la moitié des engagements en bureaux sur l'agglomération lyonnaise).
On remarquera le dynamisme tout particulier des marchés toulousains et nantais, avec environ 160 millions d'euros chacun, quasi exclusivement sur des opérations en développement.
Le marché phocéen enregistre des résultats plus modestes avec environ 110 millions d'euros. Pour autant, les investisseurs semblent également confiants dans l'avenir de ce marché puisque les opérations en VEFA ont représenté plus de 88% des montants investis.
Net recul des investissements
Après une année 2007 exceptionnelle, le marché de l'investissement en commerces enregistre un véritable coup d'arrêt : seulement 556 millions d'euros ont été engagés, et ce malgré un 3ème trimestre dynamique (près de 300 millions engagés).
Si le succès du marché de l'investissement en commerces en 2007 avait été principalement lié à la réalisation de grandes opérations via des portefeuilles, ce type d'engagements n'a représenté que 160 millions d'euros en 2008.
Les centres commerciaux en tête
Le commerce de centre-ville, particulièrement prisé des investisseurs en 2007, n'a représenté que 155 millions d'euros depuis le début de l'année, soit 28% des engagements.
Avec 258 millions d'euros, soit près de la moitié des investissements, les engagements en centres commerciaux ont été les plus conséquents. Le 3ème trimestre aura été particulièrement dynamique avec 4 transactions pour un total de 143 millions d'euros. On citera notamment, en Ile-de-France, l'acquisition par KLEPIERRE d'un centre commercial à Drancy dans le cadre d'un SWAP avec l’immeuble du "46, rue Notre-Dame-des-Victoires", à Paris auprès de CNP ASSURANCES, ou encore le positionnement de BANIMMO sur la "Galerie Vaugirard", 2 100 m² de commerces vendus par ALTAREA pour un peu plus de 7 millions d'euros. En province, MERCIALYS a acquis trois galeries marchandes situées à Istres, Narbonne et Pau pour 39,2 millions d'euros tandis que la FONCIERE ADYTON s'est positionnée sur le centre commercial Paul Doumer à Caen (5 736 m²) pour 28 millions d'euros.
Le volume d'investissements enregistré dans les parcs d'activités commerciales demeure faible : 143 millions d'euros. Au 3ème trimestre, l'opération la plus significative aura été l'acquisition, par KLEMURS, d'un portefeuille de 23 magasins de périphérie (16 400 m²) exploités par l’enseigne KING JOUET pour un montant de 22,8 millions d'euros.
On notera enfin le poids des investissements franciliens qui, après n'avoir représenté que 15% des engagements en 2007 et 9% au 1er semestre 2008 faute d'opportunités, se sont nettement redressés pour représenter 27% depuis le début de l'année.
Remontée de 25 à 75 points de base des taux de rendement
Le réajustement des taux devrait être, en 2008, de 25 points de base sur les actifs prime et d'environ 50 à 75 points de base sur les actifs de seconde main.
Retour en force des fonds allemands
Avec 3,6 milliards d'euros investis depuis le début de l'année, les français sont à l'origine de 43% des engagements en France. Si les investisseurs français se sont majoritairement intéressés à l'Ile-de-France, ils ont également effectué un quart de leurs acquisitions en régions. Le bureau a été le produit le plus prisé : plus de 82% des engagements, essentiellement dans le Croissant Ouest, à Paris QCA, et en Deuxième Couronne.
L'année 2008 marque le retour en force des investisseurs allemands qui, disposant d'importantes liquidités, ont investi 1,5 milliard d'euros sur le marché français.
L'essentiel de leurs engagements se sont portés en Ile-deFrance, et leur intérêt pour les marchés émergents s'est confirmé. Déjà très actifs en Première Couronne Nord, les investisseurs allemands ont également effectué plusieurs acquisitions en Boucle Nord et dans le reste de la Première Couronne. En province, outre "Le Danica" à Lyon, leurs engagements ont porté exclusivement sur des produits neufs en blanc à Toulouse et Colomiers (31), Saint-Herblain (44) et Aix-en-Provence (13).
Les américains arrivent en troisième position en concentrant 16% des investissements en France. L'essentiel de leurs engagements s'est porté sur du bureau (78%) avec pour destinations privilégiées le Croissant Ouest et Paris QCA.
Un contexte de marché qui continue d'avantager les investisseurs disposant de fonds propres
Les fonds d'investissement sont demeurés actifs en concentrant 41% des engagements. Les plus présents ont été les fonds américains.
Les foncières, en revanche, ont vu leur poids diminuer passant de 31% des investissements en 2007 à seulement 15% sur les trois premiers trimestres 2008.
A l'inverse, dans le contexte difficile que connaît le marché depuis plusieurs mois, les investisseurs disposant de fonds propres se trouvent nettement avantagés : les institutionnels ont vu leur part passer de 4% en 2007 à 9% depuis le début de l'année, tandis que les SCPI / OPCI et fonds ouverts allemands représentent chacun 13% des investissements avec plus d'1 milliard d'engagements.
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