L’analyse de Roland Tripard, Directeur Général du groupe
SeLoger.com.
« Le léger rebond sur les prix constaté en février et mars aura été de courte durée. Au mois d’avril, notre indice national des prix de l’offre immobilière a fini en recul de 0,4 %. La petite dynamique de début d’année, entretenue par la baisse des taux d’intérêts et les mesures d’incitation fiscales, a fait long feu dans la plupart des grandes villes. A Paris, le prix moyen du m² a perdu près de 15 euros au mois d’avril, ce qui porte son recul sur trois mois à 0,2 %. Dans le sud, l’éclaircie aura été encore plus brève. A Nice, les prix ont flanché de 1,5 % depuis février. A Marseille, sur un an, le recul atteint désormais 4,5 %. Lyon n’est pas mieux lotie avec une chute de 3,4 % en glissement annuel. Et Toulouse et Montpellier suivent la même tendance. Cependant dans quelques grandes capitales régionales, le marché reste assez actif et les prix continuent de bien se tenir. C’est le cas en région parisienne, mais aussi à Lille, à Reims à Nantes ou à Bordeaux. Notre baromètre exclusif, qui analyse les prix de l’offre en temps réel, note même un rattrapage à Strasbourg, après plusieurs mois de forte baisse.
Côté location, la hausse des loyers se calme à Paris (- 0,5 % en trois mois) mais pas en banlieue (+ 1,5 % en Seine-et-Marne, par exemple). Dans la plupart des grandes villes de France, comme Lille, Lyon, Marseille ou Bordeaux, notre baromètre exclusif Seloger.com n'observe plus de fortes tensions à la hausse. Une tendance de bonne augure avant d’attaquer les mois de mai et juin, les plus favorables aux relocations et donc d'habitude les plus propices aux hausses de loyers. »
Enfin, le nouveau record historique d'audience sur notre site seloger.com mesuré par Mediamétrie en mars confirme que les français plébiscitent toujours plus internet pour simplifier leurs recherches immobilières. Ce sont maintenant plus de 2,8 millions de visiteurs uniques différents qui viennent chaque mois consulter les annonces des 17 000 agences immobilières qui nous font confiance !
Situation contrastée au mois d’avril pour l’immobilier ancien en France.
Le baromètre Seloger.com observe que dans 14 villes françaises, le mois d’avril se termine par un franc rebond des prix. Record pour Albi, ou les prix ont grimpé de plus de 7% en trois mois. A noter également la bonne performance de Lille qui gagne 1 % depuis fin janvier. Pour autant, dans de nombreuses grandes villes, la chute des prix s’est accélérée sur les trois derniers mois. Le Mans, Tours, Poitiers ou ClermontFerrand finissent ainsi le mois d’avril en affichant des baisses de prix supérieures à 2%. Reste que si l’on observe les variations de prix du m2 sur un an, la grande majorité des villes françaises affichent désormais des performances négatives. Parmi les 10 villes qui restent en territoire positif, on peut citer Mont-deMarsan, Auxerre et Albi. Avec plus de 6% de hausse, elles offrent les trois meilleures performances annuelles.
Les loyers flambent à Nevers, Chambéry, Cherbourg , SaintBrieuc ou La Rochelle. Dans toutes ces petites villes, les bailleurs ont revu leurs prétentions à la hausse de plus de 2% sur les trois derniers mois. Mais leurs situations restent anecdotiques. Dans les grandes agglomérations, l’heure est à l’accalmie sur le front des loyers. Dans plus de 30 villes, dont Paris, Lille ou Lyon, les loyers restent orientés à la baisse depuis la début de l’année.
Le haut de gamme résiste et limite la baisse des prix à Paris (-0,2 % en trois mois). Deux tendances se sont opposées au mois d’avril dans la capitale. D’un côté, on note une bonne tenue des prix dans les arrondissements les plus huppés comme le 7ème (+ 2,4 % de hausse en trois mois), le 1er (+ 1,4 %) ou le 8ème (+ 0,8 %). Dans ces quartiers, la demande reste soutenue. Les délais de vente s’allongent mais les marges de négociation restent faibles, voire nulles, pour les appartements les plus recherchés. Dans le reste de la ville, en revanche, la baisse des prix s’accélère. Deux exemples pour s’en convaincre. Dans le 11ème, le prix du m² affiché en agence a perdu 1,9 % en trois mois pour revenir à 6 756 euros. Dans le 9ème, les vendeurs ont revu leurs prétentions de 2,2 %, se contentant de 7 034 euros le m² alors qu’ils en exigeaient, en moyenne, 7 146 euros un mois avant. Dans quelques arrondissements, tels le 10ème ou le 13ème, la chasse aux bonnes affaires a démarré et a permis aux prix de se maintenir depuis trois mois.
Stabilité des loyers en trompe l’œil à Paris. En moyenne, les bailleurs parisiens n’ont relevé leurs tarifs que de 0,5 % depuis la fin janvier. Il faut débourser désormais 28,43 euros le m² par mois pour se loger dans Paris. Cependant, dans le détail, on note des écarts importants entre les 7,2 % de hausse observés dans le 3ème et les 2,6 % de baisse enregistrés dans le 13ème.
La baisse des prix de l’immobilier ancien s’accélère en banlieue parisienne. C’est en Seine-Saint-Denis que le recul des prix a été le plus marqué sur les trois derniers mois : - 1,1 %. C’est pourtant dans ce département limitrophe de Paris que l’immobilier avait le mieux résisté depuis un an, se contentant d’une baisse de 1 % en douze mois. A l’inverse, les tarifs de vente se stabilisent dans les Yvelines après avoir perdu 4,4 % depuis un an. La plus forte baisse annuelle est toujours à mettre au passif de l’Essonne. Dans le sud de Paris, les prix se sont affaissés de 6 % en douze mois. Les trois derniers mois sont venus confirmer la tendance avec un recul de - 0,8 %. Le Val d’Oise et la Seine-et-Marne complètent le podium des plus fortes baisses trimestrielles avec des reculs respectifs de - 0,6 % et de -0,4 % depuis janvier. Le Val-de-Marne et les Hauts-de-Seine finissent le mois d’avril sur de très légères hausses de prix mais les deux départements affichent, respectivement, une performance annuelle de - 1,6 % et - 2,1 %.
Hausse des loyers en région parisienne. Dans cinq départements d’Ile-de-France, les bailleurs semblent s’être donné le mot pour revoir à la hausse les tarifs des baux. Ainsi, en Seine-et-Marne, les locataires qui en ont signé un bail en avril paieront en moyenne 14,36 euros le m², soit 1,5 % de plus qu’en début d’année. Plus chanceux, ceux du Val d’Oise pour lesquels les tarifs ont baissé de 0,8 % sur la même période.
Le marché immobilier en PACA continue de se contracter. Forte décrue des prix depuis le début de l’année à Nice. Dans la cité azuréenne, les prix en agence ont perdu 1,5 % en trois mois, confirmant le mouvement de baisse engagé depuis un an (- 2,5 %). Le prix du m² semble avoir durablement plongé sous la barre des 4 000 euros. A Toulon, la fête est finie. Pendant plusieurs années, la ville a connu une flambée des prix qui lui a permis de rejoindre ces grandes voisines. Mais aujourd’hui, la décrue y est plus sévère qu’ailleurs : - 7,5 % en un an. Et la chute s’accélère depuis trois mois (- 0,9 %). Aix-en-Provence et Marseille ont perdu autour de 4,5 % en douze mois. Mais si les prix dans la première semblent se stabiliser autour de 3 800 euros le m², les tarifs dans la cité phocéenne n’en finissent plus de plonger : - 0,8 % sur les trois derniers mois. Mention spéciale pour Arles qui a vu ses prix grimper de 1,8 % depuis un an pour atteindre 2 231 euros le m².
Loyers stables en PACA. A part à Aix-en-Provence et à Avignon où les prix baissent, dans toutes les autres grandes villes, le marché locatif est atone en ce début d’année. Peu de mouvement à noter à Nice et à Marseille. Dans la première les tarifs des baux ont évolué de façon peu significative (0,4 % de plus en trois mois). A Marseille, la stabilité prédomine (0,2 % de hausse).
Saint-Etienne et Grenoble s’enfoncent, les prix se stabilisent à Lyon. Malgré des corrections de prix déjà conséquentes depuis un an (- 7,2 % à Saint-Etienne et - 2,7 % à Grenoble), les agences immobilières de ces deux villes ne voient toujours pas la fin du tunnel de baisse. Sur les trois derniers mois, le prix des biens mis en vente s’est encore réduit de 1,3 % à Saint-Etienne et de 1,9 % dans la capitale de l’Isère. Pourtant, dans les autres grandes villes de la région, les prix ont retrouvé un peu de vigueur. Exemple à Bourg-enBresse, où les agences ont répercuté dans leurs vitrines une hausse de 2,5 % des tarifs de vente. A Chambéry, elles ont ajouté un peu moins de 1 % au prix moyen pratiqué (pour atteindre 2 496 euros le m²). Même l’immobilier à Lyon semble avoir retrouvé un peu de tonus. Dans trois arrondissements (9ème, 7ème et 4ème), les prix ont repris le chemin de la hausse. Pas encore suffisant pour peser sur la tendance puisqu’en moyenne, le tarif du m² dans la capitale Rhônalpine a légèrement baissé de 0,5 %. Un ralentissement de la baisse qui permet à Lyon de ne perdre que 3,4 % sur un an.
Tension à la baisse sur les loyers. Les baisses de prix des baux sont sensibles à Grenoble (- 0,9 % en trois mois) mais surtout à Valence (- 1,8 %) et à Annecy (- 1,1 %). A Lyon, en revanche, le marché locatif semble avoir trouvé un point d’équilibre, un peu en dessous de 11 euros le m². Depuis trois mois, les prix n’évoluent plus. Et sur un an, ils n’ont progressé que de 2,1 %.
Les prix repartent à la hausse à Lille. La situation de l’immobilier est très contrastée dans la région Nord. Dans la capitale régionale, le marché semble reparti à la hausse. Soutenu par une demande qui ne faiblit pas, le prix du m² a progressé de 1,1 % en trois mois pour atteindre 2 882 euros. Sur un an, Lille figure parmi les grandes villes qui ont le mieux résisté à la baisse généralisée des prix avec un recul inférieur à 2 %. Une situation qui tranche avec celle qu’observent les agents immobiliers à Beauvais ou Arras. Dans ces deux villes, les prix se sont effondrés de près de 4,5 % en trois mois. Simple correction à la baisse à Beauvais où les tarifs sur un an progressent encore de 2,6 %. Mais véritable effondrement à Arras qui cumule désormais près de 12 % de baisse annuelle. A Boulogne-sur-Mer, la baisse semble contenue depuis le début de l’année. Les prix ont repris 0,5 % en trois mois après avoir perdu 8,9 % sur un an.
La flambée des loyers se calme à Lille mais pas à Arras, ni à Amiens et à Laon. Après avoir bondi de 4 % en douze mois, les loyers se stabilisent autour de 13,20 euros le m² par mois à Lille. A Arras, les bailleurs ont relevé leurs prix de 1,5 % sur les trois derniers mois. Ceux de Laon ont ajouté 1,4 % et ceux d’Amiens se sont contentés de 1 % de hausse. Le seul mouvement de baisse est enregistré à Beauvais où les loyers se signaient, à fin avril, 1 % moins chers qu’en janvier, soit à 12,19 euros le m².
Retour de la hausse des prix dans le Centre Est. Avec 5 % de hausse des prix de mise en vente, Mâcon figure dans le tiercé de tête des plus belles progressions trimestrielles. Et dans la région Centre Est, la ville n’est pas un cas isolé. A l’exception de Châlons-en-Champagne, toutes les grandes cités de la région ont connu un trimestre de hausse des prix. Les vendeurs ont ainsi revu leurs prétentions de 0,6 % à Reims qui ne perd plus que 0,4 % sur un an. Comptez 2 556 euros pour vous loger dans cette ville où l’immobilier continue de profiter à plein de l’effet TGV. A Troyes, la hausse des prix atteint 1 % et place le m² à 1 681 euros. Belle hausse également à Nevers. Le bond de 1,8 % sur trois mois permet au prix moyen de franchir la barre symbolique des 1 300 euros le m². Enfin, les tarifs de mise en vente à Auxerre continuent de progresser de 0,7 %. Sur un an, ils affichent une hausse plutôt atypique de 6,3 %.
Bonne tenue des marchés locatifs dans le Centre Est. Nevers, Troyes et Dijon tirent la tendance haussière des loyers. Les augmentations encaissées en trois mois par les locataires s’échelonnent de 0,4 % à Dijon (pour atteindre 11,30 par m²), à 2 % à Nevers, en passant par 0,8 % à Reims. A noter que dans cette ville, sur un an, les loyers ont fait un bond de 4,7 %.
Le rebond des prix se poursuit dans l’Est. A l’instar de Strasbourg, la grande majorité des villes continuent de profiter d’un mouvement de rebond des prix depuis trois mois. 0,8 % de plus dans la capitale alsacienne qui voit son tarif au m² remonter à 2 575 euros, après avoir perdu plus de 8 % en un an. Mouvement identique à Metz, où les prix reviennent à 2 050 euros le m² (en baisse de 6,9 % sur douze mois). A Nancy, la hausse est de 0,5 % et vient rattraper une partie de la perte sur douze mois : - 4,8 %. Le rebond se transforme en franche hausse des prix à Besançon qui gagne 1,1 % en trois mois ou à Colmar et Epinal qui affichent des progressions des tarifs en agence de plus de 3 %, en trois mois. A noter que Besançon et Epinal peuvent annoncer des performances annuelles positives (respectivement de 3,1 % et 2,9 %). Seule exception régionale à ce mouvement de hausse : Lons-le-Saunier qui voit ses tarifs s’effondrer de 8 % depuis janvier (- 5,4 % sur un an).
Baisse des loyers dans l’Est. Corolaire du rebond des prix de vente, les loyers ont connu trois mois de baisse dans la plupart des villes de la région. Une tendance que l’on retrouve à Colmar (- 3,5 %), à Nancy (- 1,3 %) et à Epinal (- 1,1 %). Et, dans une moindre mesure à Besançon (- 0,4 %) et Strasbourg (- 0,1 %). Une exception notable : Metz dans laquelle les tarifs proposés par les bailleurs à leurs locataires ont été revus à la hausse (+ 0,9 %). Dans cette ville, la flambée observée depuis un an (6,4 % de hausse) se poursuit.
Les prix plongent dans les grandes villes du Sud. Le retour du printemps n’aura pas suffit à redonner des couleurs aux marchés immobiliers des grandes villes du Sud. A Toulouse, Montpellier, Perpignan ou Montauban, l’ambiance, dans les agences immobilières, est à la valse des étiquettes. La ristourne est de 1 % dans les agences toulousaines qui travaillent désormais sur la base d’un prix au m2 de 2 682 euros. Un niveau de baisse identique à celui de Perpignan où il faut prévoir 2 081 euros par m2 pour se porter acquéreur d’un bien dans la ville. Tarbes a vu ses prix affichés s’effondrer de 4,7 % en trois mois (- 8,9 % sur les douze derniers mois). Montpellier et Montauban s’en sortent mieux en n’abandonnant que, respectivement, 0,7 % et 0,8 % depuis janvier. Le panorama régional de l’offre immobilière ne serait pas complet sans mentionner les hausses de prix observés dans des villes aux marchés immobiliers plus atypiques comme Albi (+ 7,1 % en trois mois), Rodez (+ 2,5 %) ou Cahors (+ 1,5 %).
Baisse des loyers dans les métropoles régionales. Toulouse finit le mois d’avril sur une petite baisse de 0,2 %. Dans la ville rose, le marché est stable depuis un an (+ 0,1 %), à 11, 59 euros le m² loué. Idem pour Montpellier qui termine aussi le trimestre en baisse (- 0,9 %) mais montre un stabilité depuis un an (- 0,3 %). Ailleurs, on note des hausses de loyers à Carcassonne et à Rodez et des baisses à Montauban, Tarbes et Albi.
Un mois d’avril sans tendance dans la région Atlantique. A Pau et à Bordeaux, l’heure est à la stabilisation des prix, après plusieurs mois de baisse. Les trois derniers mois dans la capitale girondine se terminent par une petite baisse de - 0,2 %. Une pause bienvenue après un recul de 4,2 % en douze mois. Le tarif du m² semble avoir trouvé un support sur 2 630 euros. En revanche, Poitiers continue de sombrer. Les tarifs affichés en agence ont été revus à la baisse de 3,7 % en trois mois. De quoi plomber un peu plus la contre-performance annuelle : - 7,2 %. Recul identique sur un an à Agen et à Bayonne. Mais depuis février les prix dans cette dernière ville ont opéré un petit sursaut (+ 0,9 %) pour revenir à 3 077 euros le m². Reste une exception : Mont-de-Marsan. Les prix y ont grimpé de 3,9 % en trois mois pour atteindre 1 724 euros le m², soit 6,2 % de plus qu’il y a un an.
Période favorable à la baisse des loyers. En l’absence d’une demande fournie pour les locations, les prix ont tendance à se contracter à Bordeaux (- 0,4 % sur les trois derniers mois). Ils poursuivent une tendance démarrée depuis plusieurs mois puisque, sur un an, les loyers ont reculé de 3,8 %. Idem à Poitiers et Agen où, des reculs respectifs de 1,6 % et de 2,3 %, viennent confirmer les baisses de 2,5 % et 2,3 % enregistrées depuis un an.
Baisse sensible des prix à Tours et à Clermont-Ferrand. Evolution très contrastée des prix de l’immobilier dans la région Centre. Du côté des capitales régionales, le début de l’année tourne à la correction sévère. Les prix sont en chute de 3 % à Tours depuis trois mois. Le m² dans la ville ligérienne ne vaut désormais plus que 2 314 euros (4,1% de baisse en un an). A Clermont-Ferrand, le marché recule de 8,4 % en trois mois. Les vendeurs doivent revoir leurs prétentions et mettre en vente à 1 658 euros le m². Les biens anciens à Limoges ont décoté de 6,2 % en un an mais semblent se stabiliser autour de 1 538 euros le m² (ils ont évolué de 0,7 % en trois mois). Idem à Chartres où après avoir perdu 5,3 %, les prix ont connu un franc rebond depuis février : + 2,2 %. Orléans et Aurillac résistent plutôt mieux. Grâce à des hausses de prix respectives de 1 % et de 1,8 %, les deux villes assurent les deux meilleures performances annuelles de la région.
Entre stabilité et légère baisse des loyers. A Tours, le recul des loyers observé depuis un an semble toucher à sa fin. Depuis février, les bailleurs semblent décidé à relever leurs tarifs (0,2 % de hausse en trois mois). Au contraire, à Clermont-Ferrand, ils ont dû revoir leur copie et appliquer 1 % de baisse pour rester compétitifs. Mais c’est à Limoges que les loyers ont connu les plus fortes baisses depuis un an (- 2,1 %).
Les prix poursuivent leur chute dans l’Ouest. Dans toutes les villes de la région le mois d’avril se termine par une baisse des prix affichés en agence. Toutes, sauf une : Nantes pour laquelle les prix rebondissent de 0,4 % depuis trois mois. Simple correction technique ou véritable début d’un retournement ? Une chose est sûre, les agents nantais voient revenir les clients. Une chance que n’ont pas ceux du Havre, obligés de répercuter une nouvelle baisse de 1,6 % des prix de vente. Et ce, après une chute des prix de 11,8 % en un an. Idem au Mans où les tarifs du m² explorent des nouveaux planchers à 1 729 euros le m², en baisse de 2,1 % depuis janvier et de 6,8 % sur un an. Mais les plus à plaindre semblent être les agents de Caen qui doivent répercuter une baisse des prétentions des vendeurs de 4,4 %. La baisse de 3,6 % enregistrée depuis un an ne semble pas suffire à convaincre les acheteurs à débourser 2 402 euros par m². Ce sont finalement les deux villes bretonnes de Rennes et Vannes qui tirent le mieux leur épingle dans ce marché baissier. Elles se contentent pour l’instant de 2,5 % de baisse en un an et résistent plutôt bien depuis le mois de janvier.
Loyers en forte hausse à Rennes, le Havre, Saint-Brieuc et Cherbourg. La tendance est au relèvement des loyers dans la plupart des villes du Grand Ouest, avec, par exemple, 1,6 % d’augmentation au Havre ou 4,2 % à Saint-Brieuc. Seules exceptions : Le Mans, Caen et Vannes qui voient leurs tarifs baisser.
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Immobilier Hauts de Seine
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