Après l'effondrement de 2008, une reprise durable ou temporaire en 2009 ?

L’arrivée de la crise financière dans la vie d’un cycle immobilier, particulièrement long mais classique, a provoqué au dernier trimestre 2008 un effondrement sans précédent des ventes. Les réservations 2008 se sont élevées à 79 359, contre 127 206 en 2007, soit une chute de 37,6 %. Dans le même temps l’offre à vendre est passée de 102 577 à 110 914 logements, soit une augmentation de 8 %. Parallèlement les prix se sont non seulement stabilisés mais ont sensiblement baissé par rapport aux sommets de 2007.

La gravité de la situation économique a conduit d’une part les banques centrales à diminuer fortement les taux d’intérêts et d’autre part le gouvernement à prendre des mesures de soutien puissantes et efficaces.
Il en est résulté une forte reprise des réservations à partir de février 2009, malgré un climat général restant très défavorable. Même s'il est encore trop tôt pour s'appuyer sur des statistiques indiscutables, il semblerait que les réservations sont revenues à leur niveau de 2008, d'avant le plongeon des ventes.

Cette reprise va permettre d'écouler l’offre disponible et, surtout, de lancer de nouvelles opérations. Dans un premier temps, ces dernières devraient même ne pas se révéler suffisamment nombreuses pour satisfaire la demande, tant l’appareil de production aura été mis à mal par le retournement de 2008. De plus, la persistance des freins à la production et la mise en œuvre de règlementations, toujours plus coûteuses, risquent de provoquer l’inflation des coûts, rendant aléatoire une reprise durable.

Chiffres 2008

Après dix années de hausse conjuguée et simultanée des résultats, de l’offre et des prix, les professionnels s'accordaient sur un possible retournement du marché en 2008. L’activité avait en effet déjà commencé à marquer le pas au cours du second semestre 2007.

Or, dans le contexte d’une crise financière mondiale sans précédent, le tassement escompté a pris des allures d'effondrement : 79.359 ventes brutes ont été enregistrées en 2008, soit une baisse de 38,1% par rapport à 2007, se répartissant en 10.960 ventes de maisons individuelles (-34,8%) et 68.399 ventes d’appartements (-38,1%).

Aucune région n'a échappé à la tendance baissière. Comme en 2007, les cinq premières du classement sont les régions Ile-de-France, Rhône-Alpes, Provence-Alpes-Côte d’Azur, Languedoc-Roussillon et Midi-Pyrénées mais, si les quatre premières enregistrent des baisses de résultats inférieures à la moyenne nationale, le décrochage est particulièrement prononcé en région Midi Pyrénées (-45%) et en Aquitaine (-48%).

Pour la troisième année consécutive, les ventes aux investisseurs enregistrent une baisse (43%) qui, à l’inverse des deux années précédentes, n'a pas été compensée par les ventes en résidence principale : les achats effectués par de futurs utilisateurs reculent de 33% par rapport à l'année précédente.

En 2007, la hausse moyenne des prix s’était établie à 5,7%. Avec une variation de -0,1%, l’année 2008 a été marquée par la fin d’un cycle haussier qui durait depuis 10 ans. Des réajustements de prix ont donc commencé à s’opérer en 2008 mais la barre symbolique des 3000 €/m², dont on sait qu’elle est difficilement franchissable pour la grande majorité des candidats à l’accession à la propriété, est encore dépassée dans nombre de régions.

Il semblerait cependant que les baisses de prix ont été en réalité sensiblement plus importantes que les chiffres officiels. Promogim estime que les ajustements à la baisse par rapport à 2007 ont varié entre 5 et 15%, sachant qu'une baisse de 15% compense 17% de hausse et qu'une baisse de 20% annule 25% de hausse.

Perspectives 2009

La comparaison des résultats réels par rapport aux prévisions montre qu’il est illusoire de vouloir prédire les évolutions du marché. Par contre, il est intéressant de définir les grandes forces qui déterminent son comportement.

La plus importante est une demande soutenue, qui le restera dans les prochaines années. Face à cette demande, l’offre est, d’une part, limitée par de nombreux goulets d’étranglement et, d’autre part, soumise à de multiples pressions inflationnistes.

Pour l'acquéreur, le coût d’un logement se définit in fine par le montant d’une mensualité de remboursement qui dépend du niveau des taux d’intérêt et des allégements fiscaux ou réglementaires éventuels. Or, les mesures puissantes de soutien prises par le gouvernement et la baisse sensible des taux d’intérêt ont réduit de 10 à 20% le montant des mensualités de remboursement, permettant de resolvabiliser la clientèle. Simultanément, le prix de vente réel des logements neufs a diminué, de l’ordre de 5 à 10 %, suivant les régions et les emplacements.

La conjugaison de ces trois éléments explique la reprise actuelle, malgré un environnement économique contraire. Demain, l’offre devra se reconstituer malgré des freins connus, auxquels s’ajouteront probablement de nouvelles contraintes réglementaires. Cette reconstitution risque de s'opérer à des coûts plus élevés et à des moments où les aides à la pierre et les taux de crédit seront peut être moins favorables, ce qui freinerait à nouveau les ventes et la production.
Dans ce contexte, une légère reprise devrait se produire en 2009 et se poursuivre en 2010... tout en sachant qu'il existe des risques de rechute aujourd’hui difficiles à évaluer.

Promogim en bref…
Premier promoteur - constructeur français indépendant, le groupe Promogim a réalisé depuis sa création plus de 63 000 logements. Spécialisé dans l’immobilier résidentiel, il s’appuie sur des capitaux propres importants, un endettement nul et des implantations régionales (Ile-de-France, Rhône, Savoie, Provence, Côte d’Azur, Alsace, Bourgogne, Nord, Bretagne, Pays de Loire ). En 2008 la diminution des ventes notaires a été limitée à 23 % contre 37 % au plan national. Le groupe a poursuivi sa politique de développement de ses équipes et de la qualité de ses produits, par exemple, en mettant en œuvre la Certification Habitat et Environnement de ses opérations. Début 2009, Promogim dispose d’opérations, en cours et en montage, représentant 10 600 logements et prévoit de lancer 58 nouvelles opérations en 2009 dont 26 d’ici l’été.

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