La société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS, promoteur européen spécialisé dans l’immobilier résidentiel, communique aujourd'hui ses résultats semestriels 2009.
Olivier Mitterrand, Président du Directoire, déclare :
" Au 1 er semestre 2009, nous avons poursuivi les actions stratégiques mises en place dès le printemps 2008 et avons, en partie, restauré les équilibres financiers du groupe. Nous avons continué d'opérer un recentrage vers la France où l'activité a été dynamique grâce aux facteurs de soutien du marché et à une offre commerciale mieux ajustée. Aujourd'hui nous mettons l'accent sur la reconstitution de notre portefeuille foncier pour asseoir cette activité accrue en France. "
Chiffre d’affaires
Au 30 juin 2009, le chiffre d’affaires LNC s'établit à 255 millions d’euros, en progression de 10% par rapport au 30 juin 2008.
En France, le chiffre d’affaires du 1er semestre 2009 s’élève à 160 millions d’euros, en hausse d'environ 12% par rapport au 1er semestre 2008. La contribution de l’immobilier d’entreprise (36,9 millions d’euros) liée à l’avancement du projet Le Copernic 2 explique en grande partie cette évolution. Le chiffre d'affaire de l’immobilier résidentiel est pour sa part en retrait de 12 millions d'euros, en lien direct avec le recul de l’activité commerciale et la baisse des prix enregistrée en 2008.
En Espagne, 128 logements ont été livrés au cours du 1er semestre 2009 contre 165 au cours du 1er semestre 2008.
Le chiffre d'affaires réalisé au cours des 6 premiers mois de l'exercice 2009 s'élève à 44,1 millions d'euros contre 39,1 millions d'euros pour les 6 premiers mois de 2008. Il intègre un montant de 28 millions d'euros résultant d'une transaction avec une filiale d’établissement bancaire avec laquelle notre filiale Premier España était en négociation depuis le début de l’année. Cette transaction permet la réduction de 28 millions d'euros de l’endettement de Premier España en contrepartie de la vente de 4 terrains et 53 logements dont la banque assurait le financement. Elle s'inscrit directement dans le cadre de la stratégie de contraction de l'activité espagnole.
En Allemagne, le chiffre d’affaires de Concept Bau-Premier au 1er semestre 2009 progresse sensiblement par rapport à l’an dernier, grâce principalement aux livraisons du programme de Hirschgarten retardées fin 2008. En ce qui concerne Zapf, l'évolution de l'actionnariat détaillée plus loin a conduit à la consolidation en intégration globale des données comptables à partir du 1er mai 2009. Le chiffre d'affaires est en baisse compte tenu notamment de l’effet de base lié aux livraisons de Netzaberg au 1er semestre 2008.
Activité commerciale
Au 1er semestre 2009, les réservations sont en hausse de 25% en valeur par rapport au 1er semestre 2008. En volume, elles représentent 1 601 logements, soit une progression de 32%, grâce notamment au très bon 1er trimestre 2009.
En France, les réservations sont en hausse de 19% en volume et de 6% en valeur par rapport au 1er semestre 2008.
Le marché des particuliers, qui s’était durci tout au long de l'année 2008, affiche une nette reprise au cours des 6 premiers mois de l’exercice 2009. Elle se traduit chez LNC par la vente de 714 logements contre 637 pour la même période en 2008, soit une croissance en volume de 12%. Le réajustement de l’offre et des prix, conjugué à la baisse des taux d’intérêt ont contribué au rebond du marché. Mais celui-ci a été principalement soutenu par les mesures gouvernementales parmi lesquelles le doublement du prêt à taux zéro pour les primo-accédants et la loi Scellier pour les investisseurs privés ou individuels. Ainsi, pour LNC, les ventes aux investisseurs individuels ont représenté 333 réservations au 1er semestre 2009 contre 174 au cours du 1er semestre 2008.
La croissance en volume résulte également de la poursuite des ventes en bloc qui représentent 316 logements pour les 6 premiers mois de 2009, contre 232 logements pour les 6 premiers mois 2008.
La progression plus modérée des réservations nettes en valeur s’explique par plusieurs facteurs : l’impact des ventes en bloc, l’ajustement des prix de ventes aux nouvelles conditions de marché, la baisse de la surface moyenne des logements réservés et l’application dans certains programmes du taux de TVA à 5,5% pour les primo-accédants.
En Espagne, la filiale compte seulement 12 programmes en cours de commercialisation au 1er semestre 2009 contre 19 un an auparavant. Les réservations (hors vente à la filiale bancaire) ont représenté 59 unités au 30 juin 2009, niveau comparable à celui au 30 juin 2008. Parmi les 59 ventes réalisées, 24 sont des ventes dans le nouveau programme social à Madrid. 33 ventes correspondent à des ventes d’appartements terminés, dont 19 sous forme de contrat de location avec option d’achat.
A fin juin 2009, Premier España compte 169 logements terminés invendus et leur l’écoulement constitue la priorité de la filiale.
En Allemagne, l'activité de Concept Bau-Premier au 1er semestre 2009 est en forte croissance, avec 215 ventes, contre 104 au 1er semestre de l'exercice précédent. Cette progression s'explique notamment par la vente en bloc auprès d’un investisseur institutionnel de 91 logements à Munich pour environ 24 millions d’euros.
En ce qui concerne Zapf, 165 ventes (en base 100%) ont été réalisées au cours des 6 premiers mois de l'exercice contre 77 (en base 50%) pour la même période l'an dernier, soit une activité relativement stable en base comparable.
Carnet de commandes
Au 30 juin 2009, le carnet de commandes de LNC s'établit à 637 millions d’euros (HT), en baisse de 11% par rapport au 30 juin 2008, mais en progression de 17% par rapport à fin 2008. Il représente 14 mois d’activité sur la base du chiffre d’affaires des douze derniers mois contre 13 mois au 31 décembre 2008.
En France, le carnet de commande est en recul de 77 millions d'euros par rapport au 30 juin 2008. Il progresse de 6 millions d’euros depuis le début de l'année, tiré par l’activité logement.
En Espagne, le carnet de commandes s'établit à 40 millions d'euros au 30 juin 2009, soit une baisse de 58% par rapport à fin juin 2008.
En Allemagne, le carnet de commandes total atteint 178 millions d’euros à la fin du 1er semestre 2009, avec une progression de 36 millions d’euros pour Concept Bau-Premier qui représente désormais 55% du carnet de commandes allemand contre 50% au 30 juin 2008.
Portefeuille foncier
Au 30 juin 2009, le portefeuille foncier de LNC s'élève à 666 millions d'euros (HT), soit 2 845 logements. Il représente 1,4 année d’activité sur la base du chiffre d’affaires résidentiel des douze derniers mois contre 2,2 années d’activité au 30 juin 2008.
En France, dans le contexte du fort ralentissement commercial de 2008, le portefeuille foncier a été volontairement réduit, LNC ayant renoncé à un nombre important d’acquisitions et limité fortement les nouvelles maîtrises foncières. Aujourd’hui, dans un environnement commercial plus favorable, la priorité est de reconstituer un portefeuille foncier adapté aux nouvelles conditions de marché.
En Espagne, le portefeuille foncier poursuit sa baisse entamée au milieu de l’année 2007. A fin juin, après la vente des 4 terrains à la filiale d’un établissement bancaire, LNC compte 7 terrains non commercialisés.
En ce qui concerne les autres implantations, le recul s’explique par la mise en suspens de l'activité en Pologne, dont le portefeuille foncier représentait 103 millions d’euros au 30 juin 2008.
ELÉMENTS FINANCIERS
Compte de résultat
Au 30 juin 2009, la marge brute s'établit à 37,8 millions d'euros contre 53,1 millions d'euros au 30 juin 2008, en baisse de 28,8%. Elle représente à ce niveau 14,8% du chiffre d'affaires contre 22,9% au 1er semestre de l'année précédente.
En France, le développement des ventes en bloc, lié à la stratégie mise en place au2ème trimestre 2008 pour privilégier l'écoulement, a entrainé une baisse significative de la marge brute de l'immobilier résidentiel. A l’inverse, la contribution de l'immobilier d'entreprise est en progression sensible du fait de la forte croissance du chiffre d'affaires au cours du semestre ainsi que de l'amélioration du taux de marge qui s'établit à 27,9% contre 23,9% au 1er semestre 2008.
En Espagne, la baisse s'explique principalement par la vente en bloc de 4 terrains gelés et 53 logements à la filiale d'un établissement bancaire : celle-ci a représenté les 2/3 du chiffre d'affaires de la période et donné lieu à une perte de 3,8 millions d'euros. Sans l’impact de cette transaction ponctuelle, le taux de marge s’élèverait à 16,2% du chiffre d'affaires, contre 31% au 1er semestre 2008.
Le résultat opérationnel courant s'élève à 4,1 millions d'euros contre 14,6 millions d'euros au 30 juin 2008.
Les mesures de réduction des charges opérationnelles courantes mises en place au 2ème trimestre 2008 ont permis de compenser en partie l'érosion de la marge brute. Les charges de personnel enregistrent ainsi une baisse de 1,3 million d'euros par rapport au 1er semestre 2008 en raison de la réduction des effectifs du Groupe, principalement en France et en Espagne. Grâce à la réduction des frais commerciaux, les autres charges opérationnelles courantes reculent de 4,3 millions d'euros par rapport à la même période de l'exercice précédent.
Le résultat opérationnel s'établit à 1,3 millions d'euros contre une perte de 2,3 millions au 1er semestre 2008. Il comptabilise 2,8 millions d'euros de charges opérationnelles non courantes dont 2,1 millions d'euros de provisions pour l’arrêt progressif de l’activité promotion de Zapf. Ces charges sont en net repli par rapport à leur niveau du 1er semestre 2008, où elles incluaient 16,2 millions d'euros au titre de dépréciations de terrains gelés en Espagne.
Le coût de l'endettement net s'élève à 7,9 millions d'euros au 1er semestre 2009 contre 10,2 millions d'euros au 1er semestre 2008. L'évolution s'explique essentiellement par la baisse sensible des taux de la période, l'endettement brut moyen étant resté stable entre ces deux périodes.
Le résultat net part du Groupe s'inscrit en perte à hauteur de 8,8 millions d'euros contre une perte de 18,3 millions d'euros au 1er semestre 2008.
Structure du bilan
Au 30 juin 2009, le besoin en fonds de roulement s'inscrit en baisse à 339,8 millions d'euros contre 390,2 millions à fin 2008. Cette réduction du BFR s’explique par la baisse des stocks de 49 millions d'euros, essentiellement en Espagne.
A la fin du 1er semestre 2009, l'endettement net s'élève à 168,7 millions d'euros, en baisse de 56,8 millions d'euros par rapport au 31 décembre 2008. Cette diminution est liée à l'amélioration du BFR évoquée plus haut.
Ces évolutions du BFR et de l’endettement témoignent des efforts réalisés au cours du 1er semestre en matière d'écoulement ainsi que du ralentissement des maitrises foncières.
Les capitaux propres s'élèvent à 167,8 millions d'euros 30 juin 2009 contre 172,3 millions d'euros au 31 décembre 2008. Les fonds propres France constituent toujours l’essentiel des fonds propres consolidés avec 156,8 millions d’euros à fin juin 2009, soit 93% du total.
Le taux d'endettement net sur capitaux propres consolidés est en amélioration : il s’établit à 101% au 30 juin 2009 contre à 131% au 31 décembre 2008.
EVOLUTION DE L'ACTIONNARIAT DE ZAPF
Au cours du 1er semestre 2009, l’un des deux investisseurs financiers actionnaires de Zapf a souhaité céder sa participation. Premier Investissement, actionnaire majoritaire de LNC, a alors acquis la totalité des titres correspondant de façon à ce que LNC garde le contrôle de la société sans augmenter son exposition.
Premier Investissement détient désormais 25,9% du capital et des droits de vote de Zapf aux côtés de LNC qui en détient 50%, les 24,1% restant étant détenus par l’autre investisseur financier.
Un accord conclu entre LNC et Premier Investissement prévoit un partage des plus-values qui pourraient être réalisées au moment de la cession éventuelle des titres Zapf ainsi acquis par Premier Investissement.
MESURES STRATÉGIQUES ET PERSPECTIVES
LNC poursuit activement la mise en œuvre du plan d'actions stratégiques mis en place en 2008, et porte prioritairement ses efforts sur le développement en France, cœur de l'activité de la société, où le marché présente des fondamentaux sains et où existe une forte demande à satisfaire.
A la suite de la réduction volontariste du portefeuille foncier opérée en 2008 et des bonnes performances commerciales du 1er semestre, la société place aujourd'hui sa priorité sur le réapprovisionnement foncier en France. Elle poursuit par ailleurs ses efforts pour réduire le niveau d'endettement et reste vigilante sur le pilotage de ses activités à l'étranger.
RENFORCEMENT DE LA MARQUE LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS
Les Nouveaux Constructeurs renforce sa marque en renouvelant à partir du 1er octobre 2009 son identité visuelle, quasiment inchangée depuis la création de la société en 1972.
Cette nouvelle identité visuelle est véhiculée par un nouveau logo, une nouvelle signature et une communication en phase avec la mission et les valeurs de la société Les Nouveaux Constructeurs.
Cette nouvelle identité visuelle sera présentée au marché financier et à la presse le 1er octobre et déclinée sur le site internet de la société, qui lui aussi fait peau neuve, à partir de la mi-octobre : www.lesnouveauxconstructeurs.fr
Immobilier Hauts de Seine
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