En novembre, le taux de négociation moyen augmente encore, atteignant 8,8%
(vs 6,6% en novembre 2007), et seulement 1 bien sur 4 ne se vend plus qu’au prix initialement demandé (vs 1 sur 3 il y a encore quelques mois).
Logiquement, cet effort consenti par les vendeurs détend le délai moyen de transaction qui diminue sensiblement aux alentours de 10 semaines (vs 11 semaines le mois dernier).
La part des biens trouvant preneur en mois d’un mois reste stable à 31%.
Il faut cependant toujours garder à l’esprit qu’un certain nombre de vendeurs, n’hésitent pas à se retirer du marché, provisoirement ou définitivement, s’ils ne parviennent à conclure au prix qu’ils en souhaitent, au bout de quelques mois.
Le nombre de nouveaux biens mis en vente est quant à lui inférieur de 10% par rapport à l’année dernière à même époque. Cette diminution peut paraître faible si l’on compare le contexte économique des deux années.
Les vendeurs actuellement sur le marché sont ceux qui ont besoin de vendre, et par conséquent sont plus enclin à s’adapter à la solvabilité de la demande qui est en face.
Les prix sont donc toujours orientés à la baisse.
Au niveau national et sur 12 mois, celle-ci atteint maintenant -3,1% pour les appartements et -4,2% pour les maisons.
Sur le plan régional, seul l’indice des appartements en Ile de France (à vrai dire surtout grâce ou à cause de Paris) résiste encore à la tendance baissière. Correction salutaire bien que toujours modeste par rapport à l’ampleur de la hausse observée ces dernières années.
Peut-on dès à présent émettre un pronostic pour 2009 ?
Nous nous y risquons.
Nous ne croyons toujours pas ni à un effondrement des prix, ni à une paralysie du marché.
Essentiellement à cause du déséquilibre durablement trop important entre l’offre et la demande, écart qui se creuse en raison de la chute considérable des mises en chantier de logements neufs.
Par contre à l’échelle nationale, il est probable que la diminution des prix, se poursuivra sans pour autant dépasser un niveau maximal de -8% annuel.
L’autre raison réside dans le fait que certaines banques continueront à prêter avec des taux légèrement plus bas, la BCE devant s’aligner sur les autres banques centrales dans un cadre de relance de l’économie.
A titre d’exemple, le président de la Banque Postale déclarait récemment au magazine CHALLENGES que « sa banque prête de plus en plus et profite de la frilosité de ses concurrents pour augmenter sa part du marché des crédits ».
N’oublions pas que le prêt immobilier constitue le principal produit d’appel dont dispose une banque de dépôts pour capter de nouveaux clients.
Quant au volume des transactions, nous considérons qu’il devrait fléchir, sans que cela soit certain, au maximum de -10%.
En effet, la majorité des vendeurs avec qui nous sommes quotidiennement en contact, nous déclarent que s’ils diffèrent aujourd’hui leur projet de cession, c’est seulement pour quelques mois et qu’ils reviendront sur le marché en début d’année prochaine.
Et puis il faut garder à l’esprit que le marché immobilier est un marché de nécessité et par conséquent vendre ou acheter un logement est un besoin davantage subi que décidé.
C’est assurément ce qui peut expliquer l’étonnante stabilité du nombre de transactions lors de la précédente décennie, malgré l’envolée des prix.
Le millésime 2009 devrait donc satisfaire tant les acheteurs que les vendeurs. Puisque que les premiers pourront acquérir à des conditions plus raisonnables, alors que les seconds ne devront consentir qu’un effort financier très modeste au regard de la plus-value conséquente générée par plusieurs années de hausse.
Novembre 2008 Stéphane ROMANYSZYN
Président d'Entreparticuliers.com
Immobilier Yonne
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