Prix du neuf : Crise immobilière ou crise financière ?

Le point de vue de Raymond Le Roy Liberge,
président du Groupe Immobilier Les Provinces

Retournement du marché, inflexion, effondrement… Beaucoup d’informations alarmistes circulent actuellement sur l’état du marché immobilier, sans qu’il soit possible, pour autant, de pouvoir vraiment les vérifier : trop globalisant, incomplets, ou tout simplement trop tardifs, les indicateurs dont nous disposons manquent souvent de la précision nécessaire. Bien sûr, depuis peu, des observatoires spécifiques existent : les notaires, des groupes de promoteurs ou d’agences immobilières, quelques banques… Plusieurs démentis ont ainsi été apportés aux informations non prouvées d’évolution des prix à la baisse (Chambre des notaires de Paris, Lyon, et Nantes, notamment). Ont-ils été assez entendus ?

Le maître mot : différenciation

Il convient, pour procéder à une bonne analyse des différents secteurs du marché, d’éviter l’écueil de la globalisation et de faire appel à une méthode beaucoup plus fiable : la différenciation.

Différenciation entre l’ancien et le neuf : dans l’ancien, la régulation s’effectue par le prix, qui est établi en fonction de l’équilibre entre les attentes de l’acheteur et celles du vendeur. Un certain nombre de facteurs (coût du crédit, dépenses environnementales, distance, chauffage, etc.) expliquent que les acheteurs revoient leurs calculs à la baisse. Mais cette différence ne fait que rétablir le différentiel habituel entre les prix de l’ancien et les prix du neuf. Aux vendeurs de se montrer réalistes.

Différenciation dans le neuf : dans le neuf, et c’est souvent mal compris, le prix est technique : il résulte des différents coûts (foncier et construction principalement). Les hausses récentes ont surtout concerné le coût de construction, rendue plus chère du fait des nouvelles réglementations (environnementales et handicapés) et de l’augmentation du prix des matières premières. La régulation, ici, est faite par le promoteur : une opération trop chère, et qui, de ce fait, ne trouverait donc pas son marché, n’est tout simplement pas engagée.

Différenciation entre les territoires : les études de l’Insee montrent régulièrement que, dans l’ensemble du pays, les croissances économiques et démographiques sont loin d’être homogènes. La palme revient aux grandes villes situées en bordure de mer ou près d’un fleuve qui bénéficient donc d’un bon niveau d’équipements et de dessertes. La demande en logement neuf y reste donc importante. Les autres, plus petites, ont connu récemment des constructions excessives, notamment en ce qui concerne les logements orientés vers le locatif. Il faut maintenant résorber ces excès, et cela prendra sans doute quelques années comme le montre l’exemple des logements dits « Méhaignerie », dont on ne parle plus que depuis peu. Par ailleurs, les deuxièmes et troisièmes couronnes de certaines agglomérations sont également moins attractives du fait de la hausse des carburants.

Si l’on effectue un calcul rapide, on s’aperçoit que les volumes de ventes concernés par ces agglomérations représentent 50% de l’investissement locatif (et 50% des ventes nationales réalisées en 2007), soit 25% du volume des ventes, c’est-à-dire… près de l’équivalent de la « baisse enregistrée ».

Différenciation entre les modes de vente (à l’unité ou groupée) et de produits, et donc de l’outil statistique : l’achat d’un logement constitue un investissement durable, créateur de richesse individuelle et nationale, ce qui justifie les aides dont bénéficient les acquéreurs. Le mode de financement des logements locatifs privés - dispositifs Méhaignerie, Besson, Robien, Borloo - et des logements sociaux publics et privés locatifs (PLS, PLUS, PLAI) et en accession (PAS, PASS Foncier, PSLA, PTZ majorés, Périmètres ANRU) - montre régulièrement la solvabilité que permettent ces aides publiques et ces subventions et leur impact en réponse à la demande de logements neufs. Il faut aussi évoquer la non prise en compte, dans les statistiques, des logements en VEFA vendus en bloc aux organismes sociaux et des opérations de logements en résidences services : au total, ce sont 15 à 20% de la production privée, qui ne serait pas prise en compte.

Ainsi, les statistiques à la baisse - qui concernent plutôt les ventes à l’unité et sont sans doute réelles dans les secteurs saturés - ne signifient pas pour autant une baisse aussi forte de l’activité de la construction neuve et de la promotion. Il existe bien, d’une part, des îlots, voire des périmètres de « résistance », tant en volume qu’en prix, et, d’autre part, de nouvelles catégories de produits qui ne semblent pas prises en compte dans les méthodes statistiques actuelles.

« Crise »… financière ?

La « crise » immobilière qu’on nous décrit est surtout une crise financière et boursière… L’enjeu, aujourd’hui, paraît avant tout être celui de la solvabilité, c’est-à-dire la bonne adéquation prix/acquéreur, par exemple, en entrée de gamme, dans les programmes à prix maîtrisés (en zone ANRU, à TVA à 5,5% ou autres), et dans les aides dont bénéficient les primo accédants (PTZ majoré, etc.). Actuellement les banques sont plus attentives aux conditions de délivrance des crédits relais, souvent indispensables dans le cadre d’un achat en neuf. Il en est de même pour les conditions relatives aux crédits hypothécaires. Malgré les circonstances actuelles, le crédit devrait rester disponible : les banques se voient contraintes de prêter pour maintenir leur encourt, sous peine de « crédit crunch ».

Les indices le montrent : la demande est là.
Reste la psychologie des acquéreurs potentiels, fragilisés par les informations alarmistes sur la mauvaise tenue du marché. C’est oublier que l’investissement immobilier confirme régulièrement sa valeur patrimoniale, loin devant les autres placements. Il s’agit certes, d’un investissement sur le long terme, souvent une quinzaine d’années, ce qui laisse la place à deux cycles de hausse… et de baisse.

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