Un ralentissement de la demande placée sur le même rythme qu’au 1er trimestre
Après un recul de 24% au 1er trimestre 2009 par rapport au 1er trimestre 2008, le marché locatif francilien accuse une baisse du même ordre à fin juin 2009, avec 860 000 m² commercialisés (soit -27% par rapport au 1er semestre 2008).
En termes de secteurs géographiques, même si La Défense reste en tête des mètres carrés pris à bail en Ile-de-France (13% de la demande placée), elle connaît une évolution négative par rapport au 1er semestre 2008 (-21%). En revanche, le Quartier Central des Affaires, secteur « challenger » depuis le début de l’année (12% de la demande placée), rattrape en partie son retard avec une évolution de -37% au 1er semestre (versus -50% au 1er trimestre 2009).
Les secteurs qui ont performé au 1er semestre sont : Paris 5/6/7 (+122%), Paris 18/19/20 et la Boucle Nord (+91%), Marne-la-Vallée (+46%), la Deuxième Couronne Sud (+18%) et Paris 12/13 (+15%). A l’inverse, certains secteurs subissent d’importantes baisses tels que Saint-Quentin-en-Yvelines (-76%), la Première Couronne Nord (-56%), Péri-Défense (-52%), Neuilly-Levallois (-47%) ou encore la Première Couronne Sud (-42%).
Ces écarts sont le plus souvent la conséquence d’une évolution géographique des transactions supérieures à 5 000 m². Représentant environ 39% des volumes au 1er semestre 2009, part en diminution par rapport à fin mars, elles continuent de soutenir la demande placée et ont été aussi nombreuses au 1er qu’au 2ème trimestre 2009 (une quinzaine chaque trimestre). En réalité, c’est la taille moyenne des grandes transactions qui diminue, conséquence des politiques de rationalisation et de recherche d’économies des grands groupes. A noter la forte contribution des entreprises publiques et des administrations qui totalisent autant de transactions que le secteur industriel, le plus actif en volume (environ 43% contre 20% pour les administrations).
Les grands ensembles neufs aux loyers de moins de 350 €/m²/an, très bien desservis, restent toujours particulièrement recherchés par les sociétés.
Les valeurs locatives : des mesures d’accompagnement toujours plus importantes
La baisse des loyers faciaux se poursuit au 2ème trimestre 2009, entre 3 et 10% selon les secteurs géographiques. Nous considérons que le loyer prime du Quartier Central des Affaires se situe à fin juin autour de 700 €/m²/an. Les loyers faciaux moyens de seconde main accusent quant à eux une baisse de 2% par rapport au trimestre précédent, passant de 314 €/m²/an à 308 €/m²/an.
Ce trimestre encore, la balance penche en faveur des locataires. « On observe aujourd’hui des comportements agressifs chez certains utilisateurs qui exercent une forte pression sur leurs interlocuteurs lors des négociations », observe Jacques Bagge, Directeur Agence France chez Jones Lang LaSalle. Ainsi, les mesures d’accompagnement ont sensiblement augmenté, ce qui entraine mécaniquement une diminution des loyers économiques.
L’offre immédiate et l’offre future : attention aux mauvaises interprétations du taux de vacance…
Au 30 juin 2009, 3 215 000 m² de bureaux étaient disponibles immédiatement en région parisienne, soit une hausse de 8 % par rapport au 1er trimestre 2009. Rapporté à un parc de près de 50 millions de m², ce volume représente un taux de vacance immédiat de 6,4%.
La hausse de la vacance n’est pas uniforme. Tandis que les surfaces de qualité aux loyers modérés se font de plus en plus rares, les nombreuses libérations de surfaces provoquent l’arrivée sur le marché de produits de seconde main. « Les utilisateurs recherchant des produits neufs ou quasi-neufs, les propriétaires devront prévoir des rénovations ou des restructurations s’ils veulent trouver preneur "rapidement" dans des conditions acceptables », ajoute Jacques Bagge.
Perspectives
Compte tenu des perspectives économiques, la demande placée en Ile-de-France devrait atteindre sur l’ensemble de l’année entre 1,7 et 1,8 million de m². Elle sera portée par les transactions de plus de 5 000 m², en réponse aux nombreuses demandes sur ce créneau de surface. Au moins 5 ou 6 très grandes transactions de plus de 30 000 m² devraient être signées dans l’année.
La baisse des loyers devrait se poursuivre sur l’ensemble de l’Ile-de-France en 2009 : elle devrait atteindre en moyenne 10 à 12% sur les valeurs faciales et 15 à 20% sur les valeurs économiques, avec des différences selon les secteurs géographiques. Le loyer moyen des immeubles prime ne devrait pas descendre sous la barre des 650 €/m²/an, point bas du cycle précédent.
Le taux de vacance immédiat devrait se situer quant à lui autour de 7-8% d’ici la fin de l’année, cachant d’importantes disparités entre les surfaces de qualité, qui resteront rares mais particulièrement recherchées, et les surfaces de seconde main, sur lesquelles la commercialisation devrait être plus lente.
La relation locataire-propriétaire devrait retrouver son point d’équilibre, notamment sur les grandes surfaces de qualité. En effet, du fait de leur rareté due à l’interruption des constructions lancées en blanc depuis environ un an, la concurrence entre utilisateurs devrait « renaître » prochainement. Ceci aurait pour conséquence une « reprise de pouvoir » des propriétaires, et une nouvelle augmentation des loyers.
DES SIGNES DE REPRISE DE CONFIANCE SUR LE MARCHE DE L’INVESTISSEMENT…
Les volumes d’investissement en immobilier d’entreprise en Ile-de-France affichent un total de 1,218 milliard d’euros à fin juin 2009, soit une diminution de 73% par rapport au 1er semestre 2008.
Comme nous l’avions prévu dans notre dernière analyse, le marché montre un regain d’activité depuis mars-avril, qui s’est traduit par un 2ème trimestre presque deux fois plus important que le 1er, à 780 millions d’euros. Ce regain se retrouve également dans le niveau d’offres écrites enregistré par Jones Lang LaSalle sur ses mandats en cours, celui-ci totalisant 3,9 milliards d’euros.
Les investisseurs considèrent désormais que les taux de rendement parisiens sont aux bons niveaux. Ils demeurent stables par rapport au 1er trimestre 2009, avec un taux prime qui se maintient entre 5,75% et 6,25% sur le Triangle d’Or. « La vraie question aujourd’hui repose sur le loyer pérenne lors d’une transaction, ce qui pourrait encore entraîner une pression haussière sur les taux de rendement de l’ordre de +25 points de base d’ici la fin de l’année », souligne Stephan von Barczy, Directeur de l’Investissement France chez Jones Lang LaSalle.
Après une phase de des-internationalisation pendant toute l'année 2008, le marché poursuit sa ré-internationalisation : de nombreux investisseurs étrangers étudient des opportunités d'investissement, estimant qu'ils trouvent maintenant en France une "long-term fair value". 40% des offres reçues proviennent d’investisseurs français, 20% d’investisseurs allemands, 17% d’Américains et 10% de Moyens-Orientaux.
En termes de typologie d’investisseurs, nous observons un retour des investisseurs privés (40% des offres reçues), à côté des compagnies d’assurances/mutuelles mais aussi des investisseurs opportunistes. Une stratégie qui a d’ailleurs été déployée par MGPA pour l’acquisition des « Trois Quartiers », plus importante transaction depuis le début de l’année à 210 millions d’euros.
Les investisseurs étant plus rassurés sur les conditions de financement qui se détendent, nous constatons, à travers l’analyse des offres que nous recevons, qu’environ 40% d’entre eux ciblent des opérations jusqu’à 50 millions d’euros, 35% entre 50 et 100 millions d’euros et 15% sur des actifs au-delà de 100 millions. « Après avoir observé des approches "off market" de la part de certains vendeurs, le marché gagne en transparence », ajoute Stephan von Barczy. C’est le retour à un système classique, les vendeurs préférant s’adresser à un conseil.
En revanche, nous n’observons pas de ventes massives de « distressed assets », ni de « soldes » à grande échelle. Nous assistons plutôt à la mise en vente d’actifs très qualitatifs, que ce soit en bureaux ou en commerce, qui ne s’étaient pas présentés sur le marché depuis de nombreuses années.
Au vu du regain de l’activité depuis mars-avril, le nombre de transactions devrait augmenter au 3ème trimestre.
Si la tendance se poursuit, le marché de l’investissement 2009 devrait se situer autour d'un volume de 4-5 milliards d’euros.
Website : www.joneslanglasalle.fr
Immobilier Ile de France
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