Jones Lang LaSalle commente les chiffres Immostat du 2ème trimestre 2009

Un ralentissement de la demande placée sur le même rythme qu’au 1er trimestre

Après un recul de 24% au 1er trimestre 2009 par rapport au 1er trimestre 2008, le marché locatif francilien accuse une baisse du même ordre à fin juin 2009, avec 860 000 m² commercialisés (soit -27% par rapport au 1er semestre 2008).

En termes de secteurs géographiques, même si La Défense reste en tête des mètres carrés pris à bail en Ile-de-France (13% de la demande placée), elle connaît une évolution négative par rapport au 1er semestre 2008 (-21%). En revanche, le Quartier Central des Affaires, secteur « challenger » depuis le début de l’année (12% de la demande placée), rattrape en partie son retard avec une évolution de -37% au 1er semestre (versus -50% au 1er trimestre 2009).
Les secteurs qui ont performé au 1er semestre sont : Paris 5/6/7 (+122%), Paris 18/19/20 et la Boucle Nord (+91%), Marne-la-Vallée (+46%), la Deuxième Couronne Sud (+18%) et Paris 12/13 (+15%). A l’inverse, certains secteurs subissent d’importantes baisses tels que Saint-Quentin-en-Yvelines (-76%), la Première Couronne Nord (-56%), Péri-Défense (-52%), Neuilly-Levallois (-47%) ou encore la Première Couronne Sud (-42%).

Ces écarts sont le plus souvent la conséquence d’une évolution géographique des transactions supérieures à 5 000 m². Représentant environ 39% des volumes au 1er semestre 2009, part en diminution par rapport à fin mars, elles continuent de soutenir la demande placée et ont été aussi nombreuses au 1er qu’au 2ème trimestre 2009 (une quinzaine chaque trimestre). En réalité, c’est la taille moyenne des grandes transactions qui diminue, conséquence des politiques de rationalisation et de recherche d’économies des grands groupes. A noter la forte contribution des entreprises publiques et des administrations qui totalisent autant de transactions que le secteur industriel, le plus actif en volume (environ 43% contre 20% pour les administrations).

Les grands ensembles neufs aux loyers de moins de 350 €/m²/an, très bien desservis, restent toujours particulièrement recherchés par les sociétés.

Les valeurs locatives : des mesures d’accompagnement toujours plus importantes

La baisse des loyers faciaux se poursuit au 2ème trimestre 2009, entre 3 et 10% selon les secteurs géographiques. Nous considérons que le loyer prime du Quartier Central des Affaires se situe à fin juin autour de 700 €/m²/an. Les loyers faciaux moyens de seconde main accusent quant à eux une baisse de 2% par rapport au trimestre précédent, passant de 314 €/m²/an à 308 €/m²/an.

Ce trimestre encore, la balance penche en faveur des locataires. « On observe aujourd’hui des comportements agressifs chez certains utilisateurs qui exercent une forte pression sur leurs interlocuteurs lors des négociations », observe Jacques Bagge, Directeur Agence France chez Jones Lang LaSalle. Ainsi, les mesures d’accompagnement ont sensiblement augmenté, ce qui entraine mécaniquement une diminution des loyers économiques.

L’offre immédiate et l’offre future : attention aux mauvaises interprétations du taux de vacance…

Au 30 juin 2009, 3 215 000 m² de bureaux étaient disponibles immédiatement en région parisienne, soit une hausse de 8 % par rapport au 1er trimestre 2009. Rapporté à un parc de près de 50 millions de m², ce volume représente un taux de vacance immédiat de 6,4%.
La hausse de la vacance n’est pas uniforme. Tandis que les surfaces de qualité aux loyers modérés se font de plus en plus rares, les nombreuses libérations de surfaces provoquent l’arrivée sur le marché de produits de seconde main. « Les utilisateurs recherchant des produits neufs ou quasi-neufs, les propriétaires devront prévoir des rénovations ou des restructurations s’ils veulent trouver preneur "rapidement" dans des conditions acceptables », ajoute Jacques Bagge.

Perspectives

Compte tenu des perspectives économiques, la demande placée en Ile-de-France devrait atteindre sur l’ensemble de l’année entre 1,7 et 1,8 million de m². Elle sera portée par les transactions de plus de 5 000 m², en réponse aux nombreuses demandes sur ce créneau de surface. Au moins 5 ou 6 très grandes transactions de plus de 30 000 m² devraient être signées dans l’année.
La baisse des loyers devrait se poursuivre sur l’ensemble de l’Ile-de-France en 2009 : elle devrait atteindre en moyenne 10 à 12% sur les valeurs faciales et 15 à 20% sur les valeurs économiques, avec des différences selon les secteurs géographiques. Le loyer moyen des immeubles prime ne devrait pas descendre sous la barre des 650 €/m²/an, point bas du cycle précédent.
Le taux de vacance immédiat devrait se situer quant à lui autour de 7-8% d’ici la fin de l’année, cachant d’importantes disparités entre les surfaces de qualité, qui resteront rares mais particulièrement recherchées, et les surfaces de seconde main, sur lesquelles la commercialisation devrait être plus lente.
La relation locataire-propriétaire devrait retrouver son point d’équilibre, notamment sur les grandes surfaces de qualité. En effet, du fait de leur rareté due à l’interruption des constructions lancées en blanc depuis environ un an, la concurrence entre utilisateurs devrait « renaître » prochainement. Ceci aurait pour conséquence une « reprise de pouvoir » des propriétaires, et une nouvelle augmentation des loyers.

DES SIGNES DE REPRISE DE CONFIANCE SUR LE MARCHE DE L’INVESTISSEMENT…

Les volumes d’investissement en immobilier d’entreprise en Ile-de-France affichent un total de 1,218 milliard d’euros à fin juin 2009, soit une diminution de 73% par rapport au 1er semestre 2008.

Comme nous l’avions prévu dans notre dernière analyse, le marché montre un regain d’activité depuis mars-avril, qui s’est traduit par un 2ème trimestre presque deux fois plus important que le 1er, à 780 millions d’euros. Ce regain se retrouve également dans le niveau d’offres écrites enregistré par Jones Lang LaSalle sur ses mandats en cours, celui-ci totalisant 3,9 milliards d’euros.

Les investisseurs considèrent désormais que les taux de rendement parisiens sont aux bons niveaux. Ils demeurent stables par rapport au 1er trimestre 2009, avec un taux prime qui se maintient entre 5,75% et 6,25% sur le Triangle d’Or. « La vraie question aujourd’hui repose sur le loyer pérenne lors d’une transaction, ce qui pourrait encore entraîner une pression haussière sur les taux de rendement de l’ordre de +25 points de base d’ici la fin de l’année », souligne Stephan von Barczy, Directeur de l’Investissement France chez Jones Lang LaSalle.

Après une phase de des-internationalisation pendant toute l'année 2008, le marché poursuit sa ré-internationalisation : de nombreux investisseurs étrangers étudient des opportunités d'investissement, estimant qu'ils trouvent maintenant en France une "long-term fair value". 40% des offres reçues proviennent d’investisseurs français, 20% d’investisseurs allemands, 17% d’Américains et 10% de Moyens-Orientaux.

En termes de typologie d’investisseurs, nous observons un retour des investisseurs privés (40% des offres reçues), à côté des compagnies d’assurances/mutuelles mais aussi des investisseurs opportunistes. Une stratégie qui a d’ailleurs été déployée par MGPA pour l’acquisition des « Trois Quartiers », plus importante transaction depuis le début de l’année à 210 millions d’euros.

Les investisseurs étant plus rassurés sur les conditions de financement qui se détendent, nous constatons, à travers l’analyse des offres que nous recevons, qu’environ 40% d’entre eux ciblent des opérations jusqu’à 50 millions d’euros, 35% entre 50 et 100 millions d’euros et 15% sur des actifs au-delà de 100 millions. « Après avoir observé des approches "off market" de la part de certains vendeurs, le marché gagne en transparence », ajoute Stephan von Barczy. C’est le retour à un système classique, les vendeurs préférant s’adresser à un conseil.
En revanche, nous n’observons pas de ventes massives de « distressed assets », ni de « soldes » à grande échelle. Nous assistons plutôt à la mise en vente d’actifs très qualitatifs, que ce soit en bureaux ou en commerce, qui ne s’étaient pas présentés sur le marché depuis de nombreuses années.
Au vu du regain de l’activité depuis mars-avril, le nombre de transactions devrait augmenter au 3ème trimestre.
Si la tendance se poursuit, le marché de l’investissement 2009 devrait se situer autour d'un volume de 4-5 milliards d’euros.

Website : www.joneslanglasalle.fr


Immobilier Ile de France

Jones Lang LaSalle commente les chiffres Immostat du 4ème trimestre 2008

Le marché locatif de bureaux en Ile-de-France
2008 : l’année de la rationalisation
La demande placée

L’année se termine avec un niveau de demande placée de 2 359 600 m², ce qui reste en parfaite adéquation avec nos prévisions de début d’année. Même si le marché s’est contracté de 14% par rapport à 2007, il reste supérieur à la moyenne annuelle entre 2003 et 2007. Avec 488 521 m² contractés ce trimestre, on constate toutefois une rupture dans le cycle de demande placée : en effet, le quatrième trimestre était depuis de nombreuses années le plus élevé de l’année, ce qui n’est pas le cas en 2008. Il faut revenir à 2000, année de début de crise, pour trouver un tel phénomène.

Le marché a été soutenu les grandes transactions qui ont été au nombre de 75 en 2008 contre 77 en 2007, et ont représenté 43% des volumes (contre 38% en 2007 et 42% en 2006). A l’origine de ces grands mouvements, la recherche de rationalisation a été le maître mot dans un contexte de crise économique. D’une part, de nombreuses sociétés ont cherché à faire du « cost killing » comme le groupe LCL qui a choisi de quitter le QCA parisien pour une adresse à Villejuif. D’autre part, 2008 a été marquée par de fortes décisions de regroupements de sites comme pour l’industriel Servier, et de fusions comme pour GDF-SUEZ. Jacques Bagge, Directeur Agence France chez Jones Lang LaSalle, qualifie alors 2008 comme « l’année de la rationalisation ».

A l’exception de La Défense, beaucoup moins de transactions ont été signées cette année sur les secteurs d’affaires traditionnels aux loyers les plus élevés. Par exemple, le QCA accuse une baisse des volumes de commercialisation de 39 % par rapport à 2007, tout comme la Boucle Sud qui diminue de 40%. Face à la recherche de rationalisation, les entreprises ont privilégié les secteurs aux loyers plus économiques de périphérie tels que Péri Défense (+120% par rapport à 2007), la 1ère Couronne Est (+252%) ou encore la 1ère Couronne Nord (+5%). D’ailleurs, le secteur de la 1ère Couronne dépasse pour la première fois les volumes commercialisés sur Paris Centre Ouest, avec respectivement 18% et 16% en parts des volumes (versus 13% et 22 % en 2007).

Les valeurs locatives

Le loyer facial prime se maintient à 830 €/m²/an à Paris. Globalement, quasiment tous les secteurs franciliens se stabilisent par rapport au 3ème trimestre 2008, à l’exception de Paris 12/13, Boucle Nord et Neuilly-Levallois qui entament leur décrue…

Les loyers faciaux moyens de seconde main demeurent globalement stables par rapport au trimestre précédent, passant de 316 €/m²/an à 321 €/m²/an (+1,6%).

« Les grands ensembles neufs aux loyers de moins de 300 €/m²/an, très bien desservis, deviennent aujourd’hui particulièrement recherchés par les sociétés », explique Jacques Bagge, Directeur Agence France chez Jones Lang LaSalle.

Aujourd’hui, c’est l’écart entre le loyer facial et le loyer économique qui devient de plus en plus important, notamment sur les grandes transactions. Les entreprises, confrontées à une problématique de recherche d’économies, souhaitent davantage de mesures d’accompagnement. Les propriétaires sont de plus en plus à l’écoute des utilisateurs et tentent de s’adapter aux mieux à leurs besoins (prises en charge des travaux, mois de franchise, etc.) avant de devoir anticiper une baisse des valeurs faciales…

L’offre immédiate et l’offre future

A fin décembre 2008, 2 745 000 m² de bureaux étaient disponibles immédiatement en région parisienne, soit une hausse de 9 % par rapport au 3ème trimestre 2008. Cela n’a rien d’inquiétant : si l’on compare ce niveau à un parc de bureaux de près de 50 millions de m², le taux de vacance immédiat se situe autour de 5,5%, reflet d’un marché équilibré et sain. Cette situation permet alors de repousser le spectre de la suroffre, qui avait nourri la crise entre 1991 et 1997. C’est surtout le Quartier Central des Affaires qui voit son offre immédiate augmenter sensiblement en un trimestre (+22%), du fait des libérations sur toutes les tranches de surfaces.

Compte tenu des difficultés de financement, de nombreux projets de bureaux ont été suspendus. En outre, les entreprises étant à la recherche d’immeubles performants et de qualité, nous pourrions assister ces prochaines années à une pénurie d’offres neuves.

2009 : quelles perspectives ?

Compte tenu des perspectives économiques, le marché locatif en Ile-de-France va continuer à être animé par des entreprises à la recherche d’économies.

En outre, certaines d’entre elles vont probablement chercher à anticiper leurs décisions de déménagement, profitant du climat d’inquiétude des investisseurs, ou à renégocier leurs baux.

En termes de demandes, les Ministères vont très certainement être actifs notamment en banlieue, phénomène d’ailleurs amorcé en 2008. Motivés par une politique incitative de l’Etat, ils n’hésitent plus à sortir de Paris, comme c’est le cas pour le Ministère de l’Ecologie, de l'Energie, du Développement durable et de l'Aménagement du territoire, quittant le 7ème arrondissement pour aller à La Défense.

La nature de la demande est en train de changer : les décisions immobilières vont désormais être plus structurées et construites, motivées surtout par des arguments économiques rationnels que la recherche pure et simple de surfaces.

Dans ce contexte, la demande placée devrait connaître une baisse du même ordre que cette année et se situer ainsi autour de 2 millions de m² en 2009.

Marché de l'investissement en Ile De France
2008 : De l’incertitude à l’opportunité

Les volumes d’investissement en immobilier d’entreprise affichent un total de 8,4 milliards d’euros en 2008, soit une diminution de 59% par rapport à 2007. La rupture, surtout marquée entre le 1er et le 2ème trimestre (-34%), a été la conséquence de la raréfaction du financement bancaire dans un contexte de crise financière entamée pendant l’été 2007. Cette baisse est également liée à la chute des volumes unitaires, la barre des 50 millions d’euros étant toujours difficile à atteindre.

Tous les secteurs ont subi d’importantes corrections en 2008, allant de -32% pour le Croissant Ouest, à -62% pour le QCA et -79% à La Défense. Tandis que les secteurs traditionnels du QCA et de La Défense représentaient chacun 20% des volumes en 2007, ils ne totalisent plus que 18% et 10% en 2008. A l’opposé, le Croissant Ouest prend de plus en plus d’importance et pèse 25% des montants engagés en 2008 (contre 15% en 2007). Cela s’explique par le fait que les investisseurs privilégient les actifs prime (excellente qualité et excellente desserte) ou les produits aux rendements sécurisés, et surtout moins chers que sur les secteurs traditionnels.

L’année 2008 a été marquée par un manque de visibilité sur l’évolution des valeurs locatives et la hausse généralisée des taux de rendement attendue sur toutes les classes d’actifs. Ainsi, le taux de rendement prime de bureaux a augmenté de +150 bps en un an, pour atteindre une fourchette comprise entre 5,50% et 6% sur le Triangle d’Or.

« Cette situation a laissé place à un opportunisme des investisseurs dans un contexte de rareté des fonds propres », analyse Stephan von Barczy, Directeur de l’Investissement France chez Jones Lang LaSalle. C’est pourquoi les institutionnels français ont été les plus actifs, représentant 59% des investissements en 2008.

Aujourd’hui, le marché francilien se « désinternationalise » : certains acquéreurs étrangers trouvent désormais des opportunités sur leurs propres marchés, du fait de la baisse des valeurs. De plus, les grandes métropoles internationales entrent en compétition pour attirer les capitaux.

2009 : quelles perspectives ?

L’accès au financement bancaire, toujours incertain, va rester un facteur déterminant pour les volumes d’investissement, alors même qu’il n’est plus considéré comme créateur de valeur en soi.

Dans ce contexte, les liquidités étant toujours présentes, les investisseurs en fonds propres seront cette année encore les acteurs principaux du marché. En termes de typologie de produits, les acquéreurs vont sans doute rechercher des actifs à forte valeur ajoutée. Du côté des vendeurs, une pression à la vente pourrait voir le jour.

Les anticipations de prévisions économiques pessimistes et d’une baisse des valeurs locatives devraient encore entraîner une correction à la hausse sur les taux de rendement, atteignant les niveaux des années 2003-2004 mais avec des valeurs vénales plus élevées qu’à cette époque.

Compte tenu de ces différents mécanismes, « nous anticipons pour 2009 un volume global d’investissement en baisse marquée par rapport à 2008, situé probablement entre 6 et 8 milliards », estime Stephan von Barczy, Directeur de l’Investissement France chez Jones Lang LaSalle.

Contact: Yasmine Belkaid
Téléphone: + 33 1 40 55 15 15


Constructeurs de maisons individuelles en Seine Saint Denis

Jones Lang LaSalle commente les chiffres Immostat du 3ème trimestre 2008

Le marché locatif de bureaux en Ile-de-France

Après un net recul de la demande placée au 1er semestre 2008 de 19%, le marché locatif a rattrapé une partie de son retard après avoir connu son meilleur 3ème trimestre depuis 2000. Avec près de 1 821 900 m² placés au 30 septembre 2008, le marché de bureaux s’est contracté de seulement 10% par rapport à la même période l’année précédente, d’après les derniers chiffres provisoires publiés par Immostat.
Mais cette baisse n’a rien d’inquiétant, d’autant que, au seul 3ème trimestre, le volume de prises à bail a atteint 657 700 m², soit + 14% par rapport au 3ème trimestre 2007. Ainsi, notre analyse de début d’année se confirme : nous revenons à des niveaux supérieurs à ceux de 2005, année considérée comme soutenue.

Habituellement en tête du classement des secteurs en terme de demande placée, le Quartier Central des Affaires (QCA) est désormais ex-æquo avec La Défense (totalisant chacun 13% de la demande placée), dopée par de grandes transactions, dont celle de SUEZ-GDF sur plus de 60 000 m². A noter également la performance du secteur de la Péri-Défense qui prend la 3ème place du podium avec 12% des volumes. Ce secteur, qui va prochainement voir s’installer le groupe SERVIER sur près de 55 000 m², a bénéficié conjointement de l’image de marque de La Défense et de valeurs locatives plus attractives. A l’exception de La Défense qui connaît une hausse de 7% par rapport à l’année dernière, les secteurs d’affaires dits traditionnels subissent une importante perte de vitesse : - 39% sur le QCA, - 36% sur la Boucle Sud. Ces évolutions à la baisse s’expliquent par la combinaison d’une situation économique incertaine et d’une pénurie d’offre de qualité, qui incitent les entreprises à s’intéresser aux immeubles performants de 1ère couronne, aux loyers plus économiques.

A fin septembre 2008, 2 514 000 m² de bureaux étaient disponibles immédiatement en région parisienne. Ce niveau d’offre maîtrisé (-2% par rapport au 2ème trimestre 2008) montre que le marché reste sain. En effet, comparé à un parc de bureaux de près de 50 millions de m², ce volume d’offre reste structurellement faible et demeure en parfaite adéquation avec la demande attendue en 2008. Cette situation équilibrée permet de repousser le spectre de la suroffre, qui avait nourri la crise des années 1991 – 1997.

Un autre signe rassurant est le niveau soutenu des demandes, de grandes surfaces notamment, qui n’ont pas subi de coup de frein brutal. Allongement des délais de prises de décision dans un contexte économique incertain ? Pas si sûr finalement. Ces demandes ne revêtent pas forcément un caractère prospectif, et sont à traiter dans des délais plutôt courts. Aussi, les entreprises deviennent de plus en plus exigeantes quant aux conditions locatives. Dans un contexte économique trouble, une attention particulière est accordée aux dépenses, ce qui conduit les bailleurs à accorder des mesures d’accompagnement de plus en plus importantes à leurs locataires, avant de devoir anticiper un réajustement des valeurs faciales en 2009…

En attendant, les loyers prime et moyens restent globalement stables et devraient se maintenir d’ici la fin de l’année. Le loyer prime francilien s’affiche encore ce trimestre à 830 €/m²/an, niveau qui reste plus faible que certaines capitales européennes, comme Londres ou Moscou, où il a déjà dépassé la barre des 1 000 €/m²/an. Le loyer moyen de seconde main publié par Immostat se maintient également : il est de 319 €/m²/an, alors qu’il s’élevait à 317 €/m²/an au 2ème trimestre.

Ces différents indicateurs du marché locatif de bureaux nous permettent de maintenir nos estimations de demande placée : elle devrait se situer autour de 2,3 millions de m² d’ici la fin de l’année et probablement autour de 2 millions de m² pour 2009.

Tandis que le marché locatif francilien ne montre pas de signes d’inquiétude alarmistes, un vent de panique souffle sur le marché de l’investissement…

Le marché de l’investissement immobilier en Ile-de-France : grande nervosité des investisseurs

Les montants d’investissement franciliens en immobilier d’entreprise des trois premiers trimestres 2008 affichent un total provisoire de 6,32 milliards d’euros d’après Immostat, soit une diminution sévère de 64% par rapport à l’année dernière (17,6 milliards d’euros). Avec 1,7 milliard d’euros au 3ème trimestre, le marché de l’investissement enregistre une quatrième baisse trimestrielle consécutive.

Tous les secteurs ont subi des corrections importantes, allant de -31% pour le Croissant Ouest, à -74% pour Paris Centre Ouest (dont le QCA) et -76% pour La Défense. Tandis que les secteurs traditionnels du QCA et la Défense représentaient respectivement 23% et 22 % sur les trois premiers trimestres de 2007, ils ne totalisent plus que 16% et 15% en 2008. A l’opposé, le Croissant Ouest prend de l’importance et pèse 25% des montants engagés en 2008 (versus 13% en 2007), grâce à des actifs sécurisés et moins chers que dans les secteurs traditionnels.

Cette correction brutale des volumes est la conséquence directe de la tempête qui agite la sphère financière. Les évènements de septembre ont provoqué une grande nervosité chez les investisseurs aussi bien en France qu’à l’échelle internationale.

Dans ce contexte, les valeurs unitaires ont fortement chuté, la barre des 50 millions d’euros devenant difficile à atteindre. Ceci s’explique notamment par la quasi-impossibilité d’obtenir un financement au-delà de ce montant, à moins d’une syndication de plusieurs banques pour mutualiser les risques.

Cette situation favorise les acheteurs riches en fonds propres et ceux qui parviennent à obtenir des financements. Aussi, le retour des investisseurs « core », notamment des institutionnels français et des fonds allemands, se confirme-t-il. En parallèle, les premiers acquéreurs qui avaient quitté Paris en 2005 refont surface, du fait de la baisse des valeurs des actifs.

Néanmoins, la tendance à la mondialisation du marché de l’immobilier persiste, une proposition d’investissement à Paris se trouvant en compétition avec une autre à Londres ou, pourquoi pas, à Singapour.

S’agissant des taux de rendement prime, ils subissent une hausse généralisée sur tous les secteurs d’Ile-de-France. En intramuros, elle est de + 25 points de base, le Triangle d’Or se situant ainsi à une fourchette de 5,00-5,50%. En périphérie, la hausse est au minimum de + 50 points de base. On enregistre un retour à la prime de risque avec l’éloignement de Paris. Une remontée des taux de l’ordre de + 25 points de base est d’ailleurs encore possible d’ici la fin de l’année, en particulier pour les opérations supérieures à 50 millions d’euros.

Dans ce contexte de crise financière globale, la machine est grippée. Même s’il reste des liquidités sur le marché, certains acteurs commencent à adopter des comportements attentistes. Par ailleurs, les vendeurs passent désormais moins par le circuit traditionnel de vente, ce qui brouille les pistes des acquéreurs potentiels et contribuent à l’ « opacification » du marché. Nous prévoyons pour l’année 2008 des volumes d’investissement situés entre 8 et 10 milliards d’euros en Ile-de-France, et probablement du même ordre en 2009.

Le redémarrage de l’activité passera par la correction des prix, grâce au jeu de l’offre et de la demande. A l’heure où les cours de bourse subissent d’importantes turbulences, rappelons que l’investissement immobilier reste malgré tout une valeur refuge, particulièrement intéressante pour les investisseurs de long terme, grâce à des rendements stables et sécurisés.

Contact: Yasmine Belkaid
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Immobilier Hauts de Seine

Cycle Européen de l'immobilier de bureaux au 4ème trimestre 2007

En janvier 2008, les chiffres du “Consensus Econometrics” ont indiqué une croissance économique de 2,8% pour l’Union Européenne en 2007, et de 2,6% pour la zone Euro. Pour l’année 2008, le PIB pourrait diminuer légèrement à 2,1% en U.E. en raison de l’impact décalé des taux d’intérêts, plus élevés en 2007, et des retombées de la crise des sub-primes. Il est prévu 2,3% de croissance pour les Pays-Bas, 1,8% pour le Royaume–Uni et l’Allemagne, et 1,7% pour la France. Les économies d’Europe de l’Est et d'Europe Centrale devraient largement devancer les économies d’Europe occidentale en 2008, avec une croissance du PIB à 6,0%.

La combinaison d’une inflation en hausse et d’une croissance au ralenti a provoqué un dilemme pour les différentes banques centrales européennes. Elles n'ont pas suivi la Réserve fédérale américaine en réduisant de manière agressive les taux d'intérêts suite à la crise des crédits. La Banque d’Angleterre a baissé ses taux d’intérêts à 5,5% en décembre, en vue d’aider à relancer l’économie, et d’autres baisses sont attendues au 1er semestre 2008. La Banque Centrale Européenne a suspendu ses taux à 4% et devrait vraisemblablement maintenir ce niveau en 2008. Cependant en Suède, où l’économie est restée forte, la Riksbank a augmenté ses taux à 4% en octobre. Malgré la crainte d’une récession aux Etats-Unis, le marché du travail européen n’a pas vacillé, et s’est maintenu en bonne santé avec un taux de chômage particulièrement bas à 6,9% depuis deux mois consécutifs (octobre et novembre 07), cela représente une baisse par rapport aux 7,7% de l’année dernière.

La demande de bureaux au 4T 2007 est restée importante, ce qui a occasionné une pression haussière sur les loyers. L’indice des loyers de bureaux européen, basé sur le calcul des performances de 24 marchés, a augmenté de 1,5% au dernier trimestre, amenant le loyer prime européen à 10,5% de plus par rapport à l’année dernière. L’augmentation du loyer prime global a connu un ralentissement au cours du 2ème semestre 2007, bien que 12 des 24 marchés ont vu leur loyer prime augmenter au 4T 2007, avec en tête Luxembourg (+14,3%), Moscou (+13,3%) et Lyon (+4,2%). Une importante augmentation des loyers a été constatée au cours des 12 derniers mois au sein des marchés de la CEE (Central and Eastern Europe), et notamment à Moscou qui subit une augmentation de prés de 42%.

En 2007, Londres, Madrid et Paris ont également connu une importante hausse de leurs loyers avec respectivement+ 21%, +16% et +13%. Au 4T 2007, huit autres marchés ont atteint la phase de ralentissement de la hausse des loyers. Nos prévisions concernant les hausses de loyers en 2008 demeurent néanmoins positives pour toute l’Europe, mais dans une moindre mesure.

Le marché soutenu du travail a conduit la demande de bureaux à un niveau record. En 2007, la demande placée a atteint 14 million m², soit environ 6% de plus que l’année dernière et presque 40% de plus que la moyenne des 5 dernières années. A un niveau plus local, les augmentations les plus importantes de demande placée ont été enregistrées à Düsseldorf (+51%), Moscou (+49%), Edimbourg (+44%) et Lyon (+43%), tandis que la demande a été inférieure par rapport à l’année dernière à Prague (-32%), La Haye (-30%) et Bruxelles (-23%). Cependant, l’absorption nette des marchés européens fut positive, avec un cumul de 6, 9 million m² pour toute l’année.

En conséquence de cette forte absorption nette et malgré d’importantes livraisons, le taux de vacance a continué de baisser, avec un taux global pour toute l’Europe de 7,3% à la fin 2007, ce qui représente 90 bps de moins que l’année dernière. 13 des 24 marchés ont donc vu leur taux de vacance baisser, avec les plus grosses chutes enregistrées à Utrecht (-230 bps), Munich (-120 bps), Dublin (-90 bps), Francfort et Edimbourg (-80 bps pour chacun). Il y a actuellement sept marchés dont le taux de vacance est inferieur à 5% : Paris (4,9%), Edimbourg (4,9%), Barcelone (4,8%), Londres (4,2%), Madrid (3,4%), Varsovie (3,1%) et Luxembourg qui affiche le taux le plus bas avec 2,1%.

Le volume de livraisons pour toute l’Europe est en augmentation : 1,6 million de m² au 4T 2007, ce qui représente le volume trimestriel le plus important depuis le 4T 2003, amenant le total annuel à 5,3 millions de m² (3,2 millions m² en Europe de l’Ouest et 2,1 pour une Europe de l’Est conduite par un marché moscovite en pleine explosion). Le manque d'offre de bureaux prime, phénomène constaté dans la plupart des marchés, motivera les constructions en 2008 (6,9 millions de m²), bien qu’il existe un réel risque de sur-offre.

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Immobilier Cannes

Jones Lang LaSalle fait l'acquisition de Kemper's Group en Allemagne

Kemper's est une société spécialisée dans le retail. Créée en 1972, elle compte aujourd'hui 145 collaborateurs. Elle est leader sur le marché de l'investissement et de la commercialisation de surfaces commerciales en Allemagne. Elle bénéficie également d'un excellent positionnement sur les centres commerciaux qu'il s'agisse de gestion, d'évaluation ou de conseil.

"Avec cette acquistion, Jones Lang LaSalle devient le plus important conseil immobilier d'Allemagne (le deuxième marché en terme de taille de la région EMEA) et nous pouvons désormais compter de nouvelles implantations à Leipzig, Cologne et Hanovre", déclare Alastair Hugues, CEO de Jones Lang LaSalle pour la région EMEA.

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Immobilier Haut-Rhin

Jones Lang LaSalle annonce l’acquisition du Groupe Tétris, numéro un de l’aménagement de bureaux et de la gestion de la mobilité des entreprises

Par cette acquisition, Jones Lang LaSalle renforce sa capacité à accompagner les entreprises tout au long de leurs projets immobiliers : définition des besoins, recherche de locaux, aménagement de bureaux et gestion des transferts.

Le groupe Tétris, créé en 2003, compte aujourd’hui plus de 75 collaborateurs. Fort d’une expérience reconnue dans la conception et la réalisation d’aménagements de bureaux, il compte une clientèle de plus de 4000 entreprises multinationales ou PME-PMI, issues de tous les secteurs d’activité, ainsi qu’un très grand nombre de collectivités publiques, d’organismes institutionnels et d’administration. Des entreprises reconnues pour leur haut niveau d’exigence telles que DCN, PSA, SNCF, GDF, Sanofi, SFR, Dexia, La Poste, Generali,... ont déjà fait confiance à Tétris.

« Cette acquisition s’inscrit tout à fait dans notre stratégie de croissance. Elle vient compléter des actions déjà entreprises en matière de recrutement, d’ouverture de nouveaux bureaux en Ile de France. Elle nous permettra de renforcer nos parts de marché dans nos activités traditionnelles et d’offrir de nouveaux services aux entreprises. Avec cette acquisition, Jones Lang LaSalle comptera près de 400 collaborateurs en France et affiche des perspectives de croissance importantes» déclare Benoît du Passage, Président directeur général de Jones Lang LaSalle France & Europe du sud.

Les domaines d’intervention de Jones Lang LaSalle couvriront désormais tous les aspects de gestion d’un projet immobilier et ses différentes phases :

• Aide à la décision (analyse des besoins, programmation, assistance à la recherche de site, étude de faisabilité/capacitaire, audit technique/spatial, élaboration des budgets et plannings prévisionnels)

• Conception (définition des besoins, projet d’aménagement autour du bâtiment, de l’organisation, des hommes et de la technologie, space planning, architecture d’intérieur)

• Réalisation (pilotage et réalisation des travaux tous corps d’état)

• Gestion de transfert (organisation et pilotage des déménagements, gestion du changement)

Jones Lang LaSalle propose dorénavant à ses clients tous les modes d'intervention en fonction de leurs besoins : assistance à Maîtrise d'Ouvrage, Maîtrise d'Oeuvre, mais aussi comme Contractant Général ou Prestataire de services, sur toutes les phases de mise en œuvre et de vie des installations tertiaires.

« En associant l’expertise de Tétris au savoir faire de Jones Lang LaSalle, nous souhaitons devenir, le partenaire unique des entreprises dans leurs projets tertiaires » déclare Franck Eburderie, Fondateur de Tétris.

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Immobilier Moselle

Jones Lang LaSalle fait l'acquisition de KHK Group au Royaume-Uni

Jones Lang LaSalle vient d'annoncer l'acquisition de KHK Group, l'un des leaders au Royaume-Uni de la Maîtrise d'ouvrage pour le marché immobilier. Il s'agit à ce jour d'une des plus importantes acquisitions de Jones Lang LaSalle au Royaume-Uni. Les 54 employés de KHK Group se joindront à l'effectif de Jones Lang LaSalle.

"Il s'agit de la huitième acquisition de PME que nous avons conclu en région EMEA au cours des 12 derniers mois. Nous continuons à développer notre gamme de services au travers de notre croissance organique et des acquisitions tactiques" déclare Alastair Hugues, CEO EMEA de Jones Lang LaSalle.

KHK offre des services complémentaires de ceux proposés par le département "Project & Development Services" de Jones Lang LaSalle. Cette acquisition vient donc renforcer l’activité de conseil en développement et gestion de projet de Jones Lang LaSalle en Europe.

En France, Jones Lang LaSalle est le spécialiste reconnu du conseil et de la gestion de projet pour la construction, la rénovation d’immeubles, l’aménagement de bureaux, le redéveloppement de sites et le conseil technique en phase d'acquisition ou de cession d'actif.

Le département "Project & Development Services" de Jones Lang LaSalle intervient auprès d’investisseurs ou d’utilisateurs en tant que conseiller en développement de projet et d’Assistant à la Maîtrise d’Ouvrage, sur de nombreuses opérations depuis 15 ans. L’équipe est composée de collaborateurs expérimentés et issus des meilleures écoles d’ingénieurs, d’architecture et de gestion. Ils maîtrisent tout à la fois les aspects architecturaux, techniques, juridiques et financiers de la gestion de projet. La réalisation de leurs missions s’appuie sur une méthodologie définie pour assurer le succès du projet par le respect des coûts, des délais, la qualité du produit développé et la gestion maîtrisée des risques.

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Immobilier dans le Pas de Calais

Jones Lang LaSalle entre dans le classement « Fortune 100 Best Companies to work for »

Communiqué de presse : Jones Lang LaSalle

Jones Lang LaSalle vient d’entrer pour la première fois dans le classement « Fortune 100 best Companies to Work For », se plaçant en 66ème position des meilleures compagnies mondiales, aux cotés notamment de Ikea, Cisco Systems, Four Seasons Hotels, Goldman Sachs et PricewaterhouseCoopers.

Cette prestigieuse distinction est décernée seulement deux semaines après celle d’apparaître pour la seconde année consécutive dans le classement « Forbes 400 Best Big Companies ».

Jones Lang LaSalle est le seul conseil en immobilier d’entreprise à être classé dans ces deux palmarès.

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Immobilier dans l'Allier

Immobilier d’entreprise, valeur stratégique : Sondage IFOP pour Jones Lang LaSalle

Communiqué de presse : Jones Lang LaSalle

Paris, le 12 décembre 2006 - Jones Lang LaSalle est l’initiateur d’un sondage sur l’immobilier d’entreprise réalisé en septembre 2006 par l’IFOP auprès de 251 dirigeants (exclusivement des directeurs généraux, des directeurs administratifs et financiers et des directeurs immobiliers) d’entreprises de plus de 200 salariés.

Ce sondage constitue une grande première pour le secteur puisque aucune enquête de cette envergure n’a jamais été réalisée.
A travers cette étude, l’objectif de Jones Lang LaSalle est de dresser un état des lieux de la fonction immobilière et de mesurer la perception des sociétés de conseil en immobilier auprès des interviewés.

Enquête réalisée du 11 au 22 septembre 2006 par téléphone auprès d’un échantillon de 251 dirigeants d’entreprises françaises représentatif des entreprises de plus de 200 salariés. La représentativité de l’échantillon a été déterminée par la méthode des quotas (secteur d’activité et taille de l’entreprise).

PRINCIPALES CONCLUSIONS DU SONDAGE

Une prise de conscience encore très partielle de l’importance de l’immobilier

- Les Corporate ont de plus en plus pris conscience de l’impact de l’immobilier sur la performance économique. Mais 30% des entreprises interrogées jugent encore l’impact de l’immobilier de l’entreprise sur la performance économique faible et donc ne se rendent pas compte du poids que peut avoir ce poste sur le résultat net.

- 50% des entreprises estiment que l’immobilier est un critère important lors du recrutement. Ce chiffre témoigne de l’implication grandissante des DRH dans les décisions liées à l’immobilier.

- 55% des entreprises disposent d’une équipe dédiée à l’immobilier; c’est le signe tangible de l’importance accordée au poste immobilier. Ce chiffre atteint 80% si le chiffre d’affaires de l’entreprise est supérieur à 1 milliard d’euros. Néanmoins même si le poste immobilier est considéré comme important dans ces entreprises enregistrant un chiffre d’affaires de plus de 1 milliard d’euros, seules 24% d’entre elles ont une personne représentée en Comité de Direction.

- 1/4 des entreprises interrogées n’ont pas encore de gestion centralisée de leur immobilier

- 42% des entreprises interrogées n’ont pas rationalisé leur immobilier, c’est pourquoi la qualité immobilière des sites de leur entreprise reste hétérogène.

Le regroupement immobilier, une tendance soutenue par la recherche de la performance économique

- 21% des entreprises souhaitent regrouper leurs activités sur le même site.

- Pour 52% des entreprises interrogées, la répartition de l’entreprise sur plusieurs sites complexifie les relations de travail. Ce qui est un argument en faveur du regroupement

- 93% des entreprises sont satisfaites de leur implantation. Il apparaît donc au vu de ce qui précède que les entreprises décident de se regrouper pour améliorer la performance économique et leur recrutement.

Une maîtrise des coûts très imparfaite

- 27% des entreprises ne maîtrisent pas le coût d’utilisation de leur immobilier et 1/4 des entreprises trouvent difficile d’obtenir l’information relative au coût global d’utilisation de l’immobilier de leur entreprise.

- 18% des entreprises interrogées ne sont pas satisfaites du coût de leur siège social qu’elles jugent trop élevé.

L’immobilier est un problème complexe dont les entreprises ont du mal à appréhender les contours. Il ne se limite pas à un problème de coût même si l'on peut deviner que des économies peuvent être identifiées rapidement à condition de s'en donner les moyens. La définition des besoins futurs est aussi une opération complexe qui selon les entreprises voit la prépondérance de la direction financière, de la DRH, du secrétariat général , voire de la Direction des Achats.", déclare Benoît du Passage, Président de Jones lang LaSalle France.

Des décisions prises au niveau national

- Pour les entreprises étrangères implantées en France, près de 40% d’entre elles prennent leur décision à un niveau national.

Emergence de la problématique environnementale

- 15% des entreprises ne sont pas satisfaites de la qualité environnementale de leur implantation. Les problématiques liées au développement durable et à la qualité environnementale deviennent de plus en plus importantes (certification HQE,…)

Un marché très porteur pour les conseils

- 62% des dirigeants ont déjà eu recours à une société de conseil en immobilier d’entreprise, et ce essentiellement pour un besoin en locaux. Plus de 90% d’entre elles ont été satisfaites de ce recours.

- Les attentes des entreprises interrogées s’articulent autour de trois volets :
- optimisation des coûts
- expertise du marché
- conseils personnalisés

- 50% des entreprises interrogées ont un projet immobilier à venir. Dans 76% des cas, il s’agit d’un déménagement, redéploiement ou réaménagement. Pour plus de 50% de ces entreprises, ce projet semble complexe à mettre en œuvre.

Contact: Agence de presse : Laure Gregoire
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Agences immobilières dans le Loir et Cher

Cycle Européen de l'Immobilier de Bureaux 3ème trimestre 2006

communiqué de presse : Jones Lang LaSalle

Grâce à une activité économique robuste, les prévisions de croissance ont été revues à la hausse dans l'Union Européenne (de 2,3 % à 2,7 %) et la Zone Euro (de 2,1 % à 2,6 %). Le rythme de croissance des principaux pays d'Europe Centrale et d'Europe de l'Est pourrait dépasser celui de la Zone Euro. Le taux de croissance pourrait atteindre 6,6 % en Russie, 6,2 % en République Tchèque, 5,3 % en Pologne, et 3,8 % en Hongrie. Quant à la confiance, elle reste élevée. En effet, l'enquête de la Commission Européenne de septembre a fait ressortir un Indicateur de Sentiment Economique (ESI) record depuis février 2001. En réponse à l'inflation qui dépasse largement le seuil de 2 % imposé par la BCE pour 2006, les taux d'intérêt ont de nouveau augmenté, pour s'établir à 3,25 % en octobre. Il s'agit de la quatrième augmentation de taux d'intérêt depuis mars 2006.

La hausse des loyers s'est accélérée en Europe. Suite à une période de ralentissement de la baisse des loyers, ces derniers ont augmenté dans de nombreux marchés européens. L'indice des loyers haut de gamme européen a augmenté de 1 % ce trimestre, et de 5,8 % entre le 3T 2005 et le 3T 2006. 11 villes sur les 30 répertoriées dans l'Horloge des Loyers Européens ont connu une hausse des loyers au 3ème trimestre, avec en tête, Oslo (12,5 %), Dublin (5,8 %), et Madrid (4,9 %). Dans ces 3 villes, une demande élevée et un taux de vacance en réel déclin ont contribué à la hausse des loyers. Oslo (31,7 %) et Moscou (26,3 %), où la pénurie d'offre a donné un nouvel essor aux loyers, et Dublin (22,2 %), ont connu la plus forte croissance de loyers annuelle. Viennent ensuite Madrid et Londres, à 18,5 % et 16,7 % d'augmentation respective.

La demande a atteint de nouveaux records en Europe. En effet, la demande placée cumulée sur l'année s'est élevée à 8,9 millions de m², soit une progression de 18 % par rapport au 3T 2005. Au 3T 2006, la demande placée totale pour les 24 villes de l'indice a chuté de 10 % par rapport au trimestre dernier, pour se situer à 2,8 millions de m².

Sur le marché parisien, la demande placée a atteint 2 millions de m², soit une augmentation de 39 % par rapport au 3T 2005. Moscou et Londres ont également enregistré une demande placée élevée, avec 909 000 m² (+ 38 %) et 718 000 m² (+ 19 %) respectivement. Paris, Moscou et Londres représentent à eux trois plus de 40 % de la demande placée totale en Europe. A Francfort, la demande placée a quasiment doublé depuis le trimestre dernier. La plupart des marchés de bureau en Europe ont enregistré une absorption nette positive ce trimestre. L'absorption nette annuelle a atteint un total de 4,5 millions de m², soit 50 % de plus que la moyenne des 5 dernières années. Le déclin de la vacance a été intensifié par un niveau de livraisons faible (900 000 m²) et une absorption nette positive élevée dans les marchés européens. La moyenne du taux de vacance pour les 24 villes mentionnées dans l'indice a chuté de 30 points de base au cours du trimestre, et se situe aujourd'hui à 8,4 %. Au 3ème trimestre 2005, elle se situait à 9,3 %. 15 des 24 villes mentionnées dans l'indice ont enregistré des taux de vacance à 1 chiffre, contre 14 villes au 2nd trimestre. Amsterdam et Francfort ont enregistré les taux de vacance les plus élevés (17 %), contrairement à Moscou (2,5 %) et Madrid (4,8 %), où l'on trouve les taux les plus bas d'Europe.

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