Sur les marchés offrant un potentiel de rétablissement plus rapide des valeurs, l’avantage des utilisateurs peut ne pas durer
C’est le moment venu pour les utilisateurs de négocier leurs contrats immobiliers avec leurs propriétaires car les occasions qui leur sont offertes actuellement peuvent ne pas durer longtemps sur certains marchés, selon un nouveau rapport de CB Richard Ellis, « Occupier Strategies in a Falling Market », qui examine les marchés des utilisateurs en Europe et l’éventail des stratégies utilisées par les locataires pour tirer parti des occasions offertes dans un marché immobilier affaibli.
La chute des marchés immobiliers européens a pour l’instant été entraînée par la remontée des taux ce qui reflète une réduction des liquidités et l’aversion grandissante des investisseurs envers les prises de risque. Ayant enregistré des pertes de valeur de leurs actifs lors du réajustement de prix au cours des deux dernières années, les propriétaires subissent une pression croissante pour maintenir la durée et la qualité de leurs revenus locatifs, particulièrement s’ils envisagent des cessions d’actifs ou ont des intérêts importants à payer. Les propriétaires sont donc de plus en plus ouverts à des discussions qui les aideront à assurer la continuité de leurs revenus et à éviter les coûts et l’incertitude d’une re-commercialisation.
Cette situation donne l’occasion aux utilisateurs de gérer leurs contrats immobiliers de manière innovante, et l’on constate que les locataires, dans tous les secteurs, cherchent à renégocier les termes de leur bail. Dans des marchés à plus fort potentiel de reprise des valeurs, l’occasion pour les utilisateurs de profiter de la situation actuelle peut ne pas continuer longtemps. Par conséquent, chaque marché et chaque occasion doit être examiné au cas par cas en considérant le marché local et la situation particulière du propriétaire, afin de présenter une proposition acceptable pour les deux parties.
Le rapport de CB Richard Ellis énumère une gamme de stratégies employées par les utilisateurs pour obtenir les meilleures conditions possibles :
- Réductions de loyer/franchises en échange d’un bail plus long ou extension de révision de loyer
- Une seule structure locale de bail ou des clauses particulières
- Reporter les échéances triennales en échange d’un bail « ferme » plus long
- Renégocier les baux plus courts
- Sous-location des surfaces inutilisées
- Rachat de droits au bail aux propriétaires en difficulté
- Mise en place de “Sale and leaseback” pour lever du capital
- Mise en place (ou menace) de plans de restructuration
- Extension des périodes de franchise de loyer
- Négociation de travaux d’aménagement supplémentaires
- Négociation de congés anticipés non prévus dans le bail initial
- Modification, renégociation des conditions particulières telles que les clauses concernant la dégradation des locaux ou le rétablissement des locaux dans leur état d’origine.
Richard Holberton, Directeur d’EMEA Research & Consulting de CB Richard Ellis, dit : « Dans le marché actuel, la gamme de stratégies disponible pour attirer l’attention des utilisateurs est très vaste et peut produire des effets positifs par rapport aux coûts, responsabilités ou clauses des baux. Il n’existe pas de formule universelle pour les utilisateurs qui essaient d’optimiser leurs négociations de bail, mais les planifications et actions anticipées ainsi que la connaissance de la situation et des préoccupations de chaque propriétaire sont cruciales ».
« Les locataires ayant des options de congé ou de fin de bail les deux prochaines années devraient profiter le plus des conditions actuelles, mais la situation du propriétaire finira par se raffermir au fur et à mesure que le choix des surfaces diminuera du fait du ralentissement de l’arrivée de nouveaux projets sur le marché », ajoute Mr Holberton.
Les travaux menés avec les différents bureaux européens reflètent les conditions favorables aux utilisateurs. Matthew Pullen, à la tête de Global Corporate Services d’EMEA, Europe et Moyen Orient, constate : "Nous avons vu beaucoup plus d’engagement proactif de la part d’entreprises qui évaluent leur situation au niveau de leur portefeuille, en particulier en recherchant des réductions du prix des loyers et des économies de surface, en ligne avec la chute du marché ».
« En particulier, dans le cadre d’un nouveau contrat avec une compagnie informatique mondiale, nous venons de terminer une étude portant sur l’ensemble de leurs 350 baux, parmi lesquels 50 ont fait l’objet d’une étude financière détaillée. En conséquence, nous avons maintenant 20 projets actifs, générant 5 millions d’euros de réduction annuelle des coûts de fonctionnement. En plus de réductions des loyers, nous avons également libéré des surfaces dans deux endroits et identifié d’autres possibilités de relocation de deux bâtiments vers des surfaces similaires, pour des coûts sensiblement réduits. Cet exemple démontre à lui seul que, si on les affronte de manière proactive et avec une connaissance adéquate du marché, les conditions actuelles peuvent avoir un impact important sur les résultats financiers des utilisateurs », conclut Mr Pullen.
Immobilier Bouches du Rhône
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