Alors que tout le monde s'empresse de prévenir l'investisseur sur les risques immobiliers et locatifs de la loi Scellier, nous attirons l'attention sur 8 autres pièges à éviter dans un investissement Scellier.
Nous ne nous attarderons pas sur les critères de base de l'investissement locatif à savoir : disposer d'un bien de qualité situé dans un bon emplacement avec une demande locative existante. Ce sont des règles évidentes de bon investissement locatif qu'il convient certes de rappeler régulièrement mais ce ne sont pas les seules règles à respecter pour réussir son investissement locatif défiscalisant !
Au regard des nombreuses simulations que nous réalisons tous les jours dans le cadre du site www.defiscalisation-en-loi-scellier.com, nous avons identifié 8 pièges à éviter dans le montage d'une opération d'investissement locatif défiscalisant en loi Scellier :
Piège 1 - Financer un investissement Scellier sur une durée trop courte
En effet, très souvent un investissement locatif traditionnel (hors avantage fiscal) se finance sur 15 ans en moyenne de façon à obtenir un bon taux d'intérêt et de disposer de compléments de revenus sous forme de loyer au bout de 15 ans sans avoir trop payés d'intérêts.
Ce raisonnement n'est pas toujours adapté à un investissement locatif défiscalisant car l'objectif étant d'utiliser le maximum d'économie d'impôt pour faire un effet levier fiscal sur son investissement, il est souvent préférable -à capacité d'endettement mensuelle équivalente- de financer sur plus longtemps afin de pouvoir acquérir le bien le plus important. Financer sur 10 ou 15 ans peut être un choix mais cela va sérieusement diminuer l'intérêt de défiscalisation de ce type de loi. En d'autres termes, si un investisseur préfère financer sur une durée courte, il devra se poser la question de savoir si un investissement locatif non-défiscalisant ne serait pas plus rentable !
Piège 2 - Faire un investissement locatif défiscalisant pour préparer sa retraite
En effet, la majorité des investissements locatifs défiscalisant se font avec des financements de 20 à 30 ans afin d'obtenir le meilleur levier financier et fiscal. Au terme de l'avantage fiscal de 9 ans (Scellier classique) ou 15 ans (Scellier social-intermédiaire), l'effort d'épargne mensuel devient plus important que sur les premières années du fait de la soudaine disparition de l'économie d'impôt. Il est donc généralement difficile –financièrement- de conserver le bien au-delà de 15 ans. Contrairement à ce qui est souvent avancé par les conseillers patrimoniaux ou « commercialisateurs », il ne faut pas espérer générer un complément retraite avec les loyers au bout de 15 ans. En revanche, le placement en rente de la plus-value générée lors d'une revente à horizon de 10 à 15 ans peut devenir un excellent complément retraite.
Piège 3 - Faire un apport quand on pourrait s'en passer
S'il est un domaine où il faut essayer de ne pas mettre son capital c'est bien « la pierre ». En effet, il s'agit d'un des seuls domaines où on peut recourir 100% à l'emprunt pour « s'enrichir » ou constituer du patrimoine. Faire un apport pour sa résidence principale est compréhensible car c'est d'abord du confort et de la qualité de vie que l'on achète. Par contre, ceci est contre-productif en termes d'investissement locatif. Il est possible, en revanche, de faire son apport sous forme de placement nanti permettant de souscrire tout ou partie de son emprunt en in-fine. Faire un apport en placement adossé peut parfois s'avérer intéressant.
Piège 4 - Ne pas évaluer le rendement financier de l'investissement
A moins de financer votre investissement locatif en in-fine, le montant de votre économie d'impôt sera forcément réinjectée afin d'équilibrer les entrées (loyers) et sorties (mensualité de crédit, charges locatives, assurances) de votre investissement. Ce qui signifie que vous « sortirez » toujours votre impôt…sauf qu'au lieu de le payer au fisc, vous le payerez à vous-même. En conséquence, vous devez vous assurer que votre effort d'épargne mensuel à réaliser sur 9 ou 15 ans est rentable par rapport à un placement de type assurance-vie traditionnel. Une fois déterminé l'effort d'épargne que nécessite votre investissement locatif défiscalisant, il conviendra d'analyser les différents scénarios immobiliers et financiers possibles des 10 à 15 années à venir afin de valider le bon rendement de l'opération même dans le cas de scénarios défavorables. L'économie d'impôt n'est donc pas le bon critère d'appréciation d'un investissement Scellier. P ar contre le taux de rendement de l'épargne est -selon nous- le seul bon critère d'appréciation et de décision.
Piège 5 - Ne pas prendre en compte l'endettement généré à postériori par l'investissement
A moins de financer votre investissement locatif en in-fine adossé à un placement nanti, vous aurez alors recours à un financement amortissable traditionnel. Dans la majorité des cas, les organismes financiers vont considérer que l'endettement généré par l'opération sera de 70% à 80% des loyers moins 100% de la mensualité. Ce montant sera pris en compte ultérieurement dans le calcul de votre capacité d'endettement au même titre qu'une mensualité pour un crédit (immobilier pour résidence principale, auto ou conso). Il convient donc de choisir le montant de son investissement locatif défiscalisant en fonction des futurs besoins de financement de son foyer afin de ne pas se retrouver bloqué ! Ce critère est très rarement abordé par les gestionnaires de patrimoine ou les « commercialisateurs » car c'est souvent un sujet qui va conduire à réduire l'investissement – ce qui n'est pas l'intérêt de ce dernier.
Piège 6 - Essayer de louer le plus cher possible afin de minimiser l'effort d'épargne mensuel
Dans le cadre d'un investissement locatif traditionnel (non-défiscalisant), il est tout à fait normal de rechercher à équilibrer le loyer perçu avec la mensualité du crédit. Pour cette raison, on va rechercher le rendement locatif (loyer sur investissement) le plus élevé possible (plus de 5% si possible). Pour un investissement locatif défiscalisant, cette approche est doublement dangereuse. Tout d'abord, elle donne une vision trop idéale de la simulation initiale en faisant croire que tout va reposer sur l'économie d'impôt et que l'effort d'épargne sera mineur. D'autre part, un loyer trop élevé augmente le risque de non-location du bien. Il est donc vivement conseillé de minimiser le loyer en faisant ses simulations d'investissement sur la base d'un régime social-intermédiaire dont les loyers sont souvent 20% inférieur au régime classique. Dans la majorité des cas, le régime social-intermédiaire s'avèrera plus rentable que le régime classique. Pourq uoi ? Car le régime Scellier social-intermédiaire permet de déduire en plus 30% des loyers de ses revenus fonciers et donc d'augmenter son économie d'impôt et par ricochet de diminuer l'effort d'épargne mensuel. Faites une simulation, vous verrez ce qu'il en est dans votre cas.
Piège 7 - Faire un investissement sans disposer d'une projection des flux financiers sur 25 ans
En effet, la majorité des « conseillers » proposent des simulations sur 9 ans voire 15 ans selon le régime choisi (classique ou intermédiaire). Si votre objectif est de garder ce bien au-delà pour disposer de loyers comme complément retraite, alors il est impératif que vous disposiez d'une projection financière au-delà de 15 ans. En effet, il est vraisemblable que votre effort d'épargne augmentera très significativement à la fin de l'avantage fiscal de 9 ans ou 15 ans.
Si votre objectif est de re-vendre ce bien au bout de 10 ans ou 16 ans, il se peut que cela ne soit pas le meilleur moment pour vendre et que vous soyez obligé d'attendre un rebond immobilier de 2 à 3 ans…et donc de garder votre bien un peu plus. Bref quelque soit votre objectif, il est préférable d'avoir une projection au-delà de 15 ans afin d'être en mesure de prendre la meilleure décision au meilleur moment et de ne pas se retrouver avec un doublement ou triplement de son effort d'épargne qui s'avérerait catastrophique pour ses finances personnelles.
Piège 8 - Mal financer un bon bien (bien placé + bonnes finitions + demande locative)
Un investissement locatif est un placement au même titre qu'un placement traditionnel en assurance-vie. A la différence que celui-ci repose sur 2 paramètres : un paramètre immobilier, le rendement locatif du bien et un paramètre financier, la mensualité de votre crédit. Pour simplifier, c'est le différentiel entre ses 2 paramètres qui rendra le placement investissement locatif rentable ou non. En conséquence, avoir un bon bien n'est pas la garantie de faire un bon placement. En effet, un mauvais financement (et nous ne parlons pas uniquement du taux) peut mettre en péril le rendement du placement « pierre ». Tous les éléments du financement doivent être étudiés : différé d'amortissement, modalités de taux révisables, conditions des taux fixes, modularités des mensualités, garantie du financement, pénalités de remboursement, affectation du crédit, assurance décès-invalidité,…etc…Bref, un financement spécifique investissement locatif défiscalis ant est aussi important qu'un bon bien. Notez que les crédits réservés au financement d'une résidence principale ne sont pas du tout adaptés au financement d'un investissement locatif. Votre interlocuteur financier doit en avoir l'expérience au risque de vous « plomber » votre rendement.
Conclusion :
Investir dans un bon bien en termes d'emplacement, de finition et de demande locative n'est pas suffisant pour sécuriser et rentabiliser son placement en loi Scellier. Des critères financiers et patrimoniaux doivent venir compléter la démarche afin de minimiser vraiment tous les risques…et pas uniquement les risques locatifs !
Website : www.defiscalisation-en-loi-scellier.com
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