Selon une étude réalisée par l’Institut notarial de l’immobilier et Ad Valorem...
L'Institut notarial de l'immobilier vient de publier une étude sur les ventes d'appartements ou de maisons occupés en France (toutes régions). En 2005, elles ont concerné environ 37.000 biens, soit 5,3% du total des transactions.
Cette proportion est encore plus importante pour les appartements, qui pèsent pour 6,8% des transactions en Ile de France et 9,8% en Province qui est le marché le plus dynamique. Le palmarès des grandes villes place en premier Toulouse, Bordeaux et Strasbourg qui culminent à des niveaux dépassant les 15%.
Les transactions sont essentiellement le fait de particuliers. Les sociétés civiles immobilières acquéreurs (SCI) enregistrent une progression importante puisque leur activité, dans ce secteur, a doublé en 7 ans.
Le marché de la vente de maisons occupées reste, en revanche, marginal. Ce type de biens intéresse peu les investisseurs qui préfèrent les appartements, tant en Province qu’en Île de France.
Les caractéristiques du marché de la vente occupée ont fortement évolué de 1998 à 2005, avec un développement des ventes d’appartements. En ce qui les concerne, les décotes entre prix d’un appartement libre et prix d’un appartement occupé, étaient de 17% en 1998, et atteignent 20% en 2005, pour la Province. Elles sont plus faibles en Île de France, passant de 8 à 12%.
En revanche, le marché des maisons occupées est resté plat avec, pour corollaire, une augmentation des décotes pratiquées, qui dépassent 32% en 2005. Ce phénomène montre que, pour ce type de produit, ce sont certainement les occupants qui deviennent propriétaires de leur bien.
Ad Valorem, l’un des leaders de la vente d’immeubles par lots, complète cette étude, rappelant que trois types de personnes se portent candidates à l’acquisition d’appartement dans le cadre d’une vente par lot d’un immeuble détenu par un propriétaire institutionnel : les acquéreurs privés classiques pour les appartements vendus libres d'occupation, les locataires occupants qui exercent leur droit de préemption et les investisseurs particuliers pour les appartements vendus occupés.
En Ile-de-France, où la vente par lots d’immeuble a représenté 15 % des transactions en 2004, Ad Valorem révèle que la proportion des acquéreurs investisseurs progresse de manière continue au fil des ans, surtout après 2003. Les décotes pratiquées par rapport aux biens libres, après une pointe de 16 % en 2000, ont tendance à se réduire, avec le renchérissement général des prix de l'immobilier et l’arrivée sur le marché d’immeubles de centre-ville haussmanniens, moins sujets à négociation que les immeubles intermédiaires ou sociaux.
Se conjuguant avec la hausse continue des prix, la baisse des décotes pèse sur les rendements moyens, depuis deux ans, descendant de 6,8 % à 4,5%.
Il en faut cependant davantage pour décourager les investisseurs particuliers pour qui la Pierre est redevenue une valeur refuge, beaucoup moins sujette à fluctuation que la Bourse par exemple.
Le large succès remporté par les Noctinvest®, organisées par Ad Valorem, en apporte la démonstration. Ces ventes privées réservées aux investisseurs particuliers réunissent 160 personnes en moyenne à chaque édition. Elles génèrent, avec une quarantaine de biens réservés lors de la soirée, un chiffre d'affaires dépassant les 15 millions d'euros.
Le Conseil supérieur du notariat et l'Institut notarial de l'immobilier
Créé en 1945, le Conseil supérieur du notariat représente la profession auprès des pouvoirs publics. Pour répondre à ses missions, le CSN a développé des services d’études et de recherches spécialisés : Institut d’études juridiques, Institut notarial de l’entreprise et des sociétés, Institut notarial du patrimoine et de la famille, Institut notarial de l’espace rural et de l’environnement, Institut notarial des collectivités locales…
Pour sa part, l'Institut notarial de l'immobilier contribue au renforcement de l'expertise notariale dans ce domaine. Il a mis en place un fichier national de références immobilières qui donne aux notaires et à leurs clients une vision exacte du marché de l'immobilier. En effet, les bases de données immobilières du notariat français permettent de suivre très fidèlement l’évolution des prix : un indice NOTAIRE INSEE est élaboré trimestre après trimestre à partir de celles-ci. Mais bien d’autres informations sont enregistrées dans ces bases de données : la taille des appartements et des maisons vendues, le volume des mutations effectuées par des professionnels de l’immobilier ou des investisseurs, l’âge des vendeurs et des acquéreurs, la décote, d’un bien immobilier occupé…et cela année après année ce qui permet de suivre les évolutions.
Ad Valorem
Fondé en 1996 par Stéphane Imowicz, Ad Valorem est l’un des principaux acteurs du marché du résidentiel. Ad Valorem associe tous les métiers liés à l’arbitrage d’immeubles pour le compte de grands propriétaires institutionnels, de foncières privées ou d’opérateurs : vente par lot, gestion immobilière, mais aussi la vente en bloc d’immeubles. La société intervient en Ile-de-France et en régions, avec Ad Valorem Régions, en Allemagne et en Belgique, avec Ad Valorem Europe. Elle se charge également, à travers sa filiale, Ad Valorem Expertises SAS, de procéder à des expertises d’immeubles pour le compte des institutionnels français et étrangers, des établissements financiers et des fonds d’investissement. En 2005, Ad Valorem a placé plus de 1.000 lots, représentant un volume d’affaires de 300 M€.
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