Bilan en demi-teinte pour 2008
2008 aura été une année en trompe-l'œil : 2,4 millions de m² placés, soit un volume important alors que l'économie française accuse les premiers signes de ralentissement.
Cette bonne tenue du marché s'explique par la très forte activité enregistrée sur le segment des grands utilisateurs : le souci de rationalisation des coûts immobiliers crée le mouvement quand l'offre neuve de grands gabarits en première couronne est présente pour répondre à cette demande.
Mais les grands utilisateurs ne peuvent suffire à alimenter le marché et, sur les autres segments de surfaces, le ralentissement de la demande exprimée se traduit par une baisse substantielle des transactions.
Le segment le plus impacté aura été celui des surfaces intermédiaires - 1 000 à 5 000 m² - et plus récemment celui des surfaces inférieures à 1 000 m².
A ce ralentissement de la demande s'ajoute désormais une augmentation de l'offre immédiate - 2,7 millions de m² à fin décembre 2008 - et de l'offre à un an avec déjà plus d' 1,5 million de m² identifiés. Le taux de vacance devrait donc logiquement augmenter mais, dans certains secteurs, il demeure cependant en-deçà du seuil de fluidité.
Conséquence logique de ces phénomènes, les valeurs locatives, toujours en progression en cette fin d'année, devraient voir leur orientation s'inverser.
Coté investissement, les difficultés de financement des opérations contraignent l'activité du marché à un niveau bas, et la performance de 2008 n'aura ainsi pas dépassé 8,4 milliards d'euros engagés à comparer à 20,4 milliards d'euros en 2007. Pour 2009, seule une activité normale des institutions financières de prêts pourra profondément relancer le marché de l'investissement, mais ce retour n'est aujourd'hui pas encore daté.
Quelles perspectives économiques pour 2009 ?
Nos repères sont brouillés encore plus aujourd'hui qu'hier. En un an toutes les certitudes des économistes ont été balayées, pour preuve le prix du baril de pétrole et les soubresauts quasi journaliers du CAC 40 ...
Les prévisions font état d'une hausse substantielle du chômage - 8,2% en France en 2009 et 8,7% en 2010 pour l'OCDE - et un ralentissement de la croissance de 0,4% pour 2009 avant un retour à une meilleure orientation en 2010 à 1,5%.
On connait déjà la forte corrélation entre la consommation tertiaire et l'emploi salarié; l'environnement économique sera difficile pour le marché immobilier de bureaux.
Le climat des affaires, autre élément déterminant de la demande des entreprises, a connu une dégradation forte et rapide sur le dernier trimestre, tant dans les entreprises de services que dans l'industrie.
La confiance, condition impérative d'une relance économique ?
L’une des clés d’un retour à la croissance est un rétablissement de la confiance, à la fois entre les acteurs du secteur bancaire, mais aussi entre ceux de l'économie réelle. Les annonces des divers plans de relance américains, européens et français n'ont pas encore restauré la confiance chez les chefs d'entreprises mais les décisions concrètes d'engagement des financements publics au cours du 1er semestre 2009 devraient changer la donne, du moins l'espèret-on ...
Le scénario le plus probable est donc un recul global et marqué de l’activité économique en 2009. Concernant le marché immobilier, si l'on peut craindre des ajournements ou reports de décisions immobilières sur l'ensemble de l'Ile-de-France, la recherche d'économies par poste de travail devrait être stimulée par les difficultés financières auxquelles seront confrontées certaines entreprises et leurs restructurations éventuelles. On sait que cette rationalisation milite essentiellement pour les regroupements dans des bureaux neufs et rationnels.
2008, plus dure sera la chute ...
Au 4ème trimestre 2008, le marché de l'investissement en Ilede-France aura conservé le niveau bas d'activité qui est le sien depuis 3 trimestres : 1,9 milliard d'euros engagés, portant la performance annuelle de 2008 à 8,4 milliards d'euros soit une baisse de 60% par rapport à l'année 2007.
Les raisons de ce ralentissement tiennent essentiellement à la quasi disparition d'opérations d'envergure comme celles qui avaient animé le marché en 2006 et 2007. Ainsi, seules 3 acquisitions supérieures à 200 millions d'euros se seront concrétisées en 2008 soit 720 millions d'euros contre 16 en 2007 représentant plus de 7,4 milliards d'euros.
Entre 50 et 200 millions, le marché aura été divisé par deux en un an tant en nombre de transactions qu'en volume investi. Ces chiffres sont révélateurs de la difficulté que rencontrent les acquéreurs à boucler le financement de leurs opérations. Par conséquent, le marché est aujourd'hui largement dominé par les equity players - compagnies d'assureurs, collecteurs essentiellement - alors que la présence des investisseurs étrangers est plus discrète.
A cette difficulté s'ajoute celle de la juste évaluation des prix d'acquisitions : la hausse des taux de rendement a été importante depuis le début de l'année : 175 points de base dans le QCA et 50 points de base à La Défense, par exemple. Le faible nombre de transactions ne facilite pas le ré étalonnage des prix de cessions et, à nouveau, les valeurs d'expertise du début d'année seront l'occasion de redéfinir l'échelle des prix des actifs en Ile-de-France.
Pour 2009, le retour à la normale de la situation financière des banques est nécessaire pour permettre au marché de retrouver une meilleure orientation et aux liquidités, toujours abondantes sur le marché immobilier français et francilien de s'investir ...
Marché de 2008, sauvé par les mouvements des grandes transactions
Les très bons résultats du 3ème trimestre, avec près de 660 000 m² de bureaux commercialisés, ne se retrouvent pas au 4ème trimestre, traditionnellement très actif. Avec moins de 500 000 m² placés, le marché francilien termine l'année 2008 sur près de 2,4 millions de m², soit une performance supérieure à la moyenne observée depuis 2001 mais en repli de seulement 14% en un an.
Ces bons résultats annuels sont essentiellement portés par la dynamique des grands utilisateurs sur des mouvements supérieurs à 5 000 m², seul segment de marché à enregistrer une progression en un an. A l'inverse, les surfaces intermédiaires sont toujours à la peine et les transactions sur ce segment enregistrent un repli de plus de 30%, et nettement plus sur les secteurs parisiens. Le marché des petites surfaces qui avait jusque là plutôt bien résisté au ralentissement général du marché, semble aujourd'hui impacté et affiche une diminution de 10% par rapport à 2007.
Le ralentissement du marché des surfaces moyennes explique la mauvaise performance du marché parisien en repli de 31% en un an. Dans le Croissant Ouest, la contraction du marché est moins importante (-10%) grâce à la bonne performance du secteur Péri Défense où l'offre neuve continue de séduire les entreprises à la recherche de surfaces à un loyer compétitif. Ce même raisonnement fait aussi le succès des marchés de Première Couronne - Nord et Est essentiellement - où les produits tertiaires neufs qui respectent les fondamentaux du marché - desserte en transports en commun et valeurs locatives compétitives - se commercialisent plutôt bien.
En dépit des bons résultats de 2008, les perspectives pour 2009 portent sur un ralentissement du marché quelles que soient les tranches de surfaces : la confiance devra revenir chez l'ensemble des utilisateurs et il est aujourd'hui difficile de se projeter à moyen terme. Concernant les mouvements des grands utilisateurs, l'incertitude porte plutôt sur le timing de leurs réalisations et ses modalités dans un contexte généralisé de vigilance des coûts immobiliers.
Valeurs locatives : toujours plus haut ?
Le loyer moyen des transactions de bureaux en Ile-deFrance a conclu l'année 2008 sur une progression de 4,6% en un an à 316 €/m²/an.
Cette hausse peut apparaître comme un paradoxe dans un marché où les transactions ralentissent et où l'offre s'alourdit. Il faut garder en mémoire qu'il s'agit ici d'une observation sur des valeurs faciales et que les aménagements financiers deviennent plus nombreux.
De plus, la vacance est encore relativement faible - 5,4% en Ilede-France - notamment dans le patrimoine des institutionnels. Leur pragmatisme pourrait les amener, en cas de dégradation forte du marché, à ajuster à la baisse leurs valeurs locatives de présentation à l'image de ce qui se passe sur certains produits dans le QCA notamment.
cessé de baisser tout au long de l'année pour atterrir au 4ème trimestre à 517 €/m²/an contre 529 €/m²/an fin 2007. Faut-il y voir la première étape d'un mouvement de baisse généralisée des valeurs en 2009 ?
On remarquera qu'à La Défense, le loyer de seconde main enregistre une forte progression et que ce mouvement pourrait bien s'amplifier en l'absence de surfaces neuves livrables sur ce secteur en 2009.
La progression des loyers ne devrait pas se poursuivre en 2009, l'offre à un an étant déjà évaluée à 4,2 millions de m² alors que la demande placée devrait se positionner entre 1,5 et 1,8 million de m². Au delà de ces observations générales, le pragmatisme des propriétaires jouera en faveur des locataires qui disposeront aujourd'hui et demain d'une offre plus large.
La vigilance des utilisateurs quant à leur coût par poste de travail et donc à la valeur locative pourrait conduire certains propriétaires à réviser le loyer des surfaces mises sur le marché, d'autant que le dernier indice du Coût de la Construction entraîne une hausse de 10% en un an et près de 25% sur 3 ans. Autant d'arguments qui militent pour une révision des loyers payés par les locataires en place.
Raréfaction des offres de première main dans les Quartiers d'Affaires traditionnels
Le quatrième trimestre de l'année 2008 s'est accompagné d'une forte augmentation de l'offre immédiate sur l'ensemble des micro-marchés franciliens : +9% en trois mois pour atteindre 2,7 millions de m², soit un taux de vacance de 5,4%.
Les hausses les plus importantes ont été enregistrées à Paris (+24% en un an) suite à de nombreuses libérations et aux livraisons de quelques opérations. En dépit de cette augmentation, le taux de vacance parisien demeure à un niveau assez bas, à 3,8% contre 3,1% fin 2007.
La Défense est l'un des rares secteurs à observer une baisse de son stock - 117 000 m² soit un taux de vacance de 3,6%alors que l'offre à un an de bureaux n'y dépasse pas 50 000 m².
Dans le Croissant Ouest, l'alourdissement du stock est d'amplitude variable selon les micro marchés considérés :de8 9% en Boucle Sud et à Neuilly Levallois, à 12 et 24% respectivement pour la Boucle Nord et Péri Défense. Le taux de vacance de 8% est donc supérieur au seuil de fluidité du marché et près de 523 000 m² viendront alimenter le marché en 2009, essentiellement via la livraison d'immeubles neufs qui, jusqu'ici, se sont commercialisés sans difficulté.
Dans le Croissant Ouest, l'alourdissement du stock est d'amplitude variable selon les micro marchés considérés :de8 9% en Boucle Sud et à Neuilly Levallois, à 12 et 24% respectivement pour la Boucle Nord et Péri Défense. Le taux de vacance de 8% est donc supérieur au seuil de fluidité du marché et près de 523 000 m² viendront alimenter le marché en 2009, essentiellement via la livraison d'immeubles neufs qui, jusqu'ici, se sont commercialisés sans difficulté.
En Première Couronne, la hausse des disponibilités porte essentiellement sur le secteur Sud. Des livraisons de bureaux neufs y ont sensiblement alourdi le stock - 208 000 m², soit un taux de vacance de 10,7% mais l'offre à un an y est beaucoup plus faible. Ailleurs, le très bon écoulement de l'offre neuve et le faible niveau des libérations réduisent le risque de sur offre.
La production de bureaux dépassera 1,3 million de m² en 2009
Pour la deuxième année consécutive, la production neuve de bureaux en Ile-de-France dépassera le million de m². La production de 2008 n'a pas été entièrement commercialisée; il reste ainsi plus de 300 000 m² aujourd'hui immédiatement disponibles à commercialiser. Si le taux de précommercialisation des surfaces tertiaires livrables en 2009 est important, de l'ordre de 40%; le volume des livraisons n'en reste pas moins très important et le marché francilien devra absorber près de 900 000 m² de bureaux.
La géographie de ce renouvellement de l'offre est en adéquation avec la demande exprimée par les grands utilisateurs : la production sera ainsi conséquente en Première Couronne et dans le Croissant Ouest, respectivement 250 000 m² pour chacun de ces secteurs, présentés à des valeurs entre 250 et 500 €/m²/an selon la maturité des secteurs tertiaires considérés. L'autre trait dominant de la production de 2009 sera le faible niveau d'offre sur les secteurs traditionnels tels que le QCA (moins de 30 000 m²) et à La Défense, où aucune opération neuve ne sera livrée en 2009 en attendant "First" en 2010.
Conséquence directe de la crise économique et des incertitudes qu'elle génère, les mises en chantier ont fortement ralenti au 2nd semestre 2008, avec seulement 320 000 m² de bureaux initiés contre 540 000 m² au premier semestre. La production de bureaux de première main en 2010 sera par conséquent en fort repli, voire même nettement sous offreuse alors que la demande des utilisateurs plébiscite toujours ce type de produit.
Construction de maison en Ile de France
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