L’Indice DTZ d’Accessibilité des Loyers de Bureaux

Introduction

- Les coûts immobiliers représentent pour toute entreprise un poste significatif dans leurs dépenses totales. Sur les marchés de l’immobilier commercial et résidentiel, pour déterminer si un bien est « abordable », les coûts d’utilisation peuvent être rapportés à l’ensemble du chiffre d’affaires total ou au total des revenus*. Quand les coûts immobiliers dépassent une certaine proportion par rapport aux revenus, les locaux deviennent inabordables, « inaccessibles », déclenchant sur les marchés des mécanismes de correction.
- Comprendre comment s’articulent les coûts immobiliers et le chiffre d’affaires est donc essentiel pour anticiper les ajustements futurs du marché et pour évaluer son développement potentiel.
- En rapportant le coût total d’occupation des bureaux au chiffre d’affaires ou à la Valeur Ajoutée Brute (VAB) de chaque employé, l’Indice DTZ d’Accessibilité des loyers de bureaux apporte un éclairage nouveau pour comprendre l’évolution du marché européen des bureaux dans les prochaines années. Il donne également une indication claire quant à l’amplitude des ajustements nécessaires qui devront s’opérer sur ces mêmes marchés.
- L’Indice d’Accessibilité Tertiaire est établi en considérant la part par employé du revenu affecté au coût immobilier. Cet indice a été calculé pour les principaux marchés européens.

Accessibilité des loyers de bureau = Coût d’utilisation par poste de travail / Chiffre d’affaires moyen par salarié

Coût d’utilisation par poste de travail = (Loyer + charges d’exploitation) x Surface occupée par poste de travail

La Valeur Ajoutée Brute (VAB) du secteur des services par marché est utilisée en lieu et place du chiffre d’affaires

Les résultats clés

- En moyenne, le coût d’utilisation des bureaux représente environ 16% du chiffre d’affaires total des entreprises européennes.
- Néanmoins, des disparités importantes existent en Europe. Des villes où la VAB est élevée et où les coûts d’hébergement sont faibles demeurent très abordables, comme par exemple Bruxelles ou Vienne : les coûts d’utilisation des bureaux n’y représentent que 10% de la production par individu. Mais ce chiffre peut atteindre 30% dans une ville comme Madrid, où la VAB y est plus faible.
- Le poids des coûts immobiliers tertiaires par rapport à la VAB est également très fort dans les pays émergents d’Europe, par comparaison avec l’Europe de l’Ouest.
- A Moscou, la performance de l’économie nationale s’est complètement déconnectée de l’évolution du marché des bureaux : au cours des trois dernières années, les coûts d’utilisation ont triplé.
- Dans la City de Londres, les pressions sur l’accessibilité sont inférieures à la moyenne européenne !Ceci s’explique d’une part par une production par employé très élevée, et d’autre part, par une utilisation particulièrement efficace des surfaces tertiaires comparée au reste de l’Europe.
- Les pressions sur l’accessibilité sont fortement corrélées à l’allocation des surfaces. Dans des villes où les pressions sur l’accessibilité sont fortes, les utilisateurs s’adaptent, soit en réduisant la surface allouée à chaque salarié, soit en optant pour des implantations en périphérie.

L’accessibilité des surfaces tertiaires en Europe

- Jusqu’à la fin du deuxième semestre 2008, les indicateurs locatifs des principales villes européennes ont été étonnamment déconnectés des autres indicateurs de performance et des fondamentaux des différents marchés. Entre 2001 et 2008, la croissance annuelle des loyers dans ces villes a pu afficher une étonnante progression annuelle de 13,5%, alors que la croissance du PIB et de l’inflation au niveau européen a atteint en moyenne, respectivement, à peine 2,3% et 2,6% en un an.
- Durant cette période, la déconnexion entre les loyers et les fondamentaux sous-tendant l’activité économique a été négligée par les acteurs du marché. Ce n’est à présent plus le cas. La plupart des marchés des bureaux sont aujourd’hui sous le coup d’une correction des loyers ou d’un renforcement des clauses d’aménagement en faveur des utilisateurs ; et, pour de nombreuses entreprises, notamment celles liés par des contrats de location longue durée contractés au point haut des cycles locatifs, la question des valeurs locatives est devenue centrale.
- Le graphique ci-dessous montre un éventail plutôt resserré des coûts d’utilisation sur les principaux marchés européens des bureaux. Les exceptions sont Londres, Paris QCA et, dans une moindre mesure, Francfort. Ce phénomène s’explique par la possibilité pour ces villes d’avoir une production de richesse exceptionnelle.

L’étroite corrélation entre les coûts d’utilisation et la production, exprimée par la VAB par personne, est au cœur de l’Indice DTZ d’Accessibilité des loyers de bureaux.

- Les pressions sur l’accessibilité sont plus fortes dans les villes avec une VAB par personne inférieure à la moyenne européenne et des coûts d’utilisation des surfaces tertiaires par employé supérieurs (Moscou, Madrid) ; ces pressions sont également vives là la VAB par personne est moins élevée qu’ailleurs et où les coûts d’utilisation sont inférieurs à la moyenne (Varsovie, Budapest).
- L’accessibilité des surfaces tertiaires est également une préoccupation dans les villes où la VAB par personne est supérieure à la moyenne et où les coûts d’utilisation des surfaces tertiaires par employé sont relativement plus élevés qu’ailleurs (comme, par exemple, Paris QCA, Londres West End ou Dublin).
- La baisse des revenus et des bénéfices contraint les utilisateurs à revoir leurs stratégies immobilières. Les entreprises d’Europe centrale et orientale, de Madrid et de Londres West End subissent les pressions sur l’accessibilité les plus fortes. Ils sont par ailleurs les plus touchés par les baisses des revenus et le déclin de la rentabilité. Les ajustements sur ces marchés devraient par conséquent être plus rapides qu’ailleurs, là où les bureaux sont plus abordables et où la surface allouée à chaque salarié est plus importante, offrant aux utilisateurs une marge de manœuvre pour procéder à des ajustements.

Modélisation DTZ du taux d’effort des entreprises

- Face à la préoccupation grandissante des utilisateurs en matière de cout immobilier tertiaire, DTZ a développé une approche intégrée permettant de comparer l’accessibilité des loyers de bureaux sur les principaux marchés européens.
- Le Modèle de l’Accessibilité des Bureaux prend en compte les principaux éléments des coûts d’utilisation payés par les locataires, notamment les loyers, les frais d’entretien, les charges d’exploitation, les taxes foncières (quand elles sont payées par les locataires). Il intègre par ailleurs les différences pouvant exister sur ces marches en termes d’allocation de surface par salarié. Ces coûts sont ensuite comparés à une production moyenne par salarié dans les quartiers de bureaux prime.
- La Valeur Ajoutée Brute (VAB) par individu est utilisée comme facteur de substitution pour la production individuelle. Ce facteur a été préféré au PIB pour le calcul de l’indice, car il permet de tenir compte d’éléments liés à la fiscalité et aux subventions.
- L ’indice répertorie les villes européennes en fonction de leurs performances en matière de coûts d’utilisation des surfaces tertiaires par salarié et de production par salarié. Le tableau indique les villes pour lesquelles les coûts d’utilisation des surfaces tertiaires sont plus ou moins déconnectés des fondamentaux sous-jacents, ce qui renvoie à la capacité des utilisateurs à supporter des coûts immobiliers plus ou moins élevés. Il est intéressant de constater que toutes les villes où les loyers sont élevés ne sont pas forcément, pour les utilisateurs, des villes inabordables, un résultat corroboré par des retours d’expérience.
- Les marchés analysés sont classés selon leur niveau d’accessibilité des surfaces tertiaires. Dans cette première édition de L’Indice DTZ d’Accessibilité des loyers de Bureau, la base 100 (indiquée ici par une ligne rouge) représente la moyenne européenne. Les villes ayant des scores supérieurs à 100 sont celles où les surfaces tertiaires sont, dans l’ensemble, moins abordables que la moyenne européenne, tandis que celles sous ce seuil sont considérées comme l’étant davantage.
- Dans les villes européennes, les coûts d’utilisation des bureaux représentent environ 16% de la production totale des employés.
- Comme anticipé, Moscou est la ville avec l’indice le plus élevé, en raison de coûts d’utilisation des surfaces tertiaires importants et d’une valeur ajoutée brute par personne faible : avec un indice de 408, les loyers représentent plus de quatre fois ce que les utilisateurs pourraient être en mesure de payer sans avoir à chercher des locaux plus abordables ou remettre en question leur choix en termes de qualité de locaux.

* En statistiques, ce rapport définit le taux d’effort. L’INSEE donne par exemple la définition suivante du taux d’effort appliqué à l’immobilier résidentiel : « Le taux d’effort est égal au rapport entre la dépense en logement d’un ménage et son revenu. Cet indicateur permet de mesurer le poids de la dépense liée à l’occupation du logement sur le budget des ménages et le pouvoir « solvabilisateur » des aides. » Voir www.insee.fr. Nous préférons ici le terme d’ « accessibilité », traduction française du terme anglais « affordability ».


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