Marché des bureaux en Ile-de-France 1er trimestre 2009

LE MARCHE DES UTILISATEURS

Demande placée
Comme nous l’avions anticipé, le marché des bureaux en Ile-de-France a poursuivi sa décélération et seulement 439 600 m² de bureaux ont été loués ou vendus à utilisateurs. Tous les marchés sont touchés par ce ralentissement à l’exception de La Défense, boostée par deux transactions d’envergure (SUEZ et AREVA sur respectivement 37 600 et 32 000 m²).

Le marché parisien, en recul de 31% en 2008, a connu des fortunes diverses en ce début d’année : 41 100 m² de bureaux commercialisés, soit une baisse de -53% en un an dans le QCA où la demande exprimée se ralentit sur l’ensemble des créneaux de surfaces. On remarquera en particulier le fort recul des transactions entre 500 et 1 000 m² sur ce secteur.

Dans le Croissant Ouest, l’activité sur le segment des surfaces supérieures à 5 000 m² (MANPOWER, CAP GEMINI, OCDE) permet au marché de conserver une certaine dynamique alors qu’en Première Couronne, le recul du marché est plus important (59 500 m² de surfaces commercialisées soit une baisse de 43% en un an).

Offre de bureaux
L’offre de bureaux immédiatement disponible en Ile-de-France représente 2 961 000 m² à la fin du 1er trimestre 2009 soit un taux de vacance de 5,8%. L’évolution de cette offre, en hausse de 8% en 3 mois et de 20% en un an, doit être analysée par secteur géographique :
A Paris, les taux de vacance sont encore relativement bas, autour de 4,3% en moyenne, alors que dans le Croissant Ouest et en Première Couronne ils sont nettement au dessus de 8%.
Signalons le cas particulier de La Défense où les commercialisations du 1er trimestre 2009 ont asséché le stock (126 000 m² soit un taux de vacance de 3,9%).

Nos prévisions d’offre à un an (libérations et livraisons d’immeubles neufs incluses) font ressortir un chiffre de 4,8 millions de m² à la fin du 1er trimestre 2009, à comparer à 4,2 millions de m² fin 2008. L’évolution de cette donnée est essentiellement conditionnée par le maintien des transactions sur le segment des grandes surfaces.
Les besoins de rationalisation des entreprises en termes d’immobilier nourrissent toujours l’expression d’une demande forte sur ce créneau de surfaces, avec une vigilance sur la maîtrise des coûts.

Valeurs locatives
Si les valeurs « prime » faciales se maintiennent, les loyers de seconde main enregistrent quant à eux une baisse d’ampleur différente selon les secteurs de marché considérés : 473 €/m²/an soit une baisse de -10% en un an dans le QCA et -3% en moyenne pour le marché parisien.
A La Défense, la hausse des valeurs locatives est liée à la transaction de SUEZ sur la base d’un loyer facial de 505 €/m²/an.
En Première Couronne, les loyers sont encore dans un trend à la hausse (+5,6% en un an) alors qu’en 2ème Couronne, le ralentissement des commercialisations s’accompagne d’une baisse des valeurs locatives (-5% en un an).

Ce mouvement devrait logiquement se poursuivre en 2009 : la demande exprimée ralentit alors que le stock s’alourdit. Les propriétaires ont d’ores et déjà anticipé ce mouvement et réajustent leurs valeurs de présentation.

Jean-Luc CHALARD, Directeur Général et responsable de la branche transaction et commercialisation de DTZ commente ces chiffres : « Le ralentissement du marché des bureaux en Ile-de-France fait logiquement écho à celui de l’économie française. De nombreux propriétaires renégocient les baux en cours pour conserver leurs locataires et revoient à la baisse les valeurs locatives des surfaces de bureaux mises sur le marché. Ce réajustement des valeurs devrait redonner un peu de dynamisme au marché des bureaux sur les petites et moyennes surfaces. Les grands utilisateurs, quant à eux, sont toujours engagés dans une démarche de rationalisation, entraînant de nouvelles structurations immobilières qui vont soutenir le marché en 2009 ».

LE MARCHE DE L’INVESTISSEMENT

Le volume des investissements au 1er trimestre 2009 n’aura pas dépassé les 400 millions d’euros au travers d’une vingtaine de cessions. Le ralentissement du marché déjà mis en évidence en 2008 (8,4 milliards) s’est donc très nettement accentué.

Les difficultés d’accès aux financements sont toujours persistantes : seules deux transactions de plus de 50 millions d’euros auront ainsi été enregistrées au cours du trimestre (Avenue de Friedland – IVG – 6 000 m² de bureaux à un montant supérieur à 50 millions d’euros et lot V2C à Boulogne-Billancourt dans le cadre du futur développement d’un immeuble de 10 500 m² pour 80 millions d’euros).

Au credit crunch vient s’ajouter un consensus toujours aussi difficile à trouver entre vendeurs et acquéreurs sur le repricing des actifs cédés. Les taux de rendement qui avaient connu une forte correction à la hausse en 2008, de l’ordre de 175 points de base dans le QCA et 50 points de base à La Défense, devraient poursuivre leur remontée en 2009 pour atteindre 6-6,25% à Paris QCA par exemple.

Philippe LEIGNIEL, Président Directeur Général de DTZ France et Europe du Sud, ajoute : « La forte contraction du marché de l’investissement au 1er trimestre 2009 est la conséquence directe de la dégradation économique et financière de mi-2008. Nous identifions aujourd’hui plusieurs facteurs pouvant contribuer au redémarrage du marché au 2nd semestre 2009 : un retour des investissements vers l’immobilier, une masse importante de liquidités, une reprise du financement par les banques, un spread incitatif pour les investisseurs, une baisse des valeurs désormais intégrée par de nombreux opérateurs. On peut donc penser que le marché de l’investissement devrait retrouver un volume plus conséquent, de l’ordre de 5-6 milliards en 2009 »

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