Les taux de rendement se stabilisent, alors que les loyers baissent entraînant une nouvelle chute des valeurs vénales en Europe

L’évolution des taux de rendement est responsable en majorité de la dépréciation des actifs causé par le repricing des risques, mais on s’attend à ce que la baisse des loyers devienne le principal moteur du déclin de la valeur des biens en 2009, selon le rapport de CB Richard Ellis European Capital Markets pour le premier trimestre 2009. Les indices des 27 pays de l’Union Européenne (EU-27) ont augmenté en moyenne de 30 points de base au premier trimestre 2009, comparé à une croissance de 40 points au dernier trimestre 2008.

La dernière étude de CB Richard Ellis a laissé entendre que les taux de rendement « prime » se stabiliseront sur certains marchés dans les prochains mois grâce à la mise en place d’une échelle de repricing et de niveaux absolus de rendements. Les marchés de Londres, Paris et Madrid se rapprochent du niveau supérieur du cycle, avec leurs rendements « prime » actés parmi les plus bas du marché et actuellement proches des plus hauts observés, et qui attirent ainsi l’intérêt des investisseurs.

Le marché du Royaume-Uni, étant le premier marché d’Europe à faire face au déclin, offre des preuves à l’appui. La dernière étude mensuelle de CB Richard Ellis UK Monthly Index rapporte que la chute des loyers est le facteur principal du déclin des valeurs des actifs pour la première fois dans ce cycle. La chute des loyers a contribué à hauteur de 1 ,6 % des 2,8 % de baisse des valeurs vénales du mois de mars 2009.

Michael Haddock, Directeur Research de CB Richard Ellis EMEA, a dit : « L’activité du marché des investissements au Royaume-Uni semble avoir atteint un seuil avec 4 milliards d’euros au premier trimestre 2009. Suite à la très rapide rectification des rendements, l’intérêt des investisseurs prend de l’ampleur, notamment A travers le marché haut-de-gamme et tout particulièrement à Londres. Le Royaume-Uni semble être le premier marché européen à voir le marché de l’investissement s’améliorer. Cependant, la demande sous-jacente des locataires et l’étendue des développements à venir déterminera les prix sur le moyen terme. »

Au cours du premier trimestre 2009, les perspectives économiques ont été continuellement dégradées, avec un nombre d’indicateurs en net déclin par rapport à ce qui était prévu. On s’attend à ce que toutes les économies des 27 pays de l’Union Européenne se contractent, à l’exception de la Pologne où les prévisions du PIB pour 2009 stagnent autour de 0,1 %. Parmi eux, le Royaume-Uni est le seul marché qui commence à voir un degré de consensus en ce qui concerne les prévisions des prochaines années, alors que les performances économiques restent très incertaines pour le reste de l’Europe.

Jonathan Hull, Directeur Général de Capital Markets pour la région EMEA chez CB Richard Ellis, a dit : « Avec le nombre de transactions en progression lente, il est clair que les marchés immobiliers européens évoluent à différentes vitesses en terme de repricing, influencés plus particulièrement par l’état des économies locales. Ceci crée des opportunités d’achat de la part des investisseurs. Le Royaume-Uni a connu la plus rapide réévaluation des prix du marché et par conséquent on voit un nombre grandissant de capitaux alloués au Royaume-Uni et en particulier à Londres. »

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