On le lit partout : Le milieu immobilier passe une crise. Face à cette médiatisation, beaucoup de clients deviennent attentistes, ils reportent leur achat dans quelques mois, voire quelques années en espérant profiter d’une baisse notable et globale des prix. Comme s’il y allait avoir un “reset” des grilles de tarifs. Mais les bonnes affaires sont à faire justement pendant la crise, et sûrement pas une fois que les stocks des promoteurs auront diminué…
Pendant plus de 10 ans, l’immobilier était en pleine progression, les clients étaient nombreux et finançables.
Revenons à la source de la crise immobilière. Pendant plus de 10 ans, l’immobilier était en pleine progression, les clients étaient nombreux et finançables. On lançait un programme immobilier, on montait un bureau de vente, et les prospects affluaient. C’était facile.
Les promoteurs, face à cet effervescence, ont lancé des constructions tout azimut. Mais un jour, la crise des subprimes a complètement refroidit les banquiers sur les ouvertures de ligne de crédit. Là où certains clients étaient finançables, ils sont désormais devenus non solvables… Là où la tolérance d’endettement était de 35%, elle est désormais abaissée à moins de 30%. Les stocks d’appartements et de maisons grandissant très rapidement, le nombre de client potentiel diminuant à l’opposé, il s’est passé ce qu’il devait se passer : une forte baisse des réservations.
La presse a fait le reste. On lit par ci, par là, que l’immobilier ne vend plus. On accuse les prix (quelques fois de manière justifié, il y a des abus comme dans n’importe quel autre secteur), mais on ne parle pas du vrai facteur dissuasif : la difficulté d’obtenir un prêt et son taux augmentant continuellement. Ajouté à cela quelques promoteurs peu scrupuleux qui ont construit dans des endroits reculés pour faire de la défiscalisation pure et dure, les clients victimes ont foncé dans le mur. Il ne faut pas oublier que l’immobilier n’est pas un produit d’investissement dont on peut se détacher du contexte socio-géographique.
Beaucoup de stock, moins de clients solvables.
Alors les gens se disent que les prix vont baisser, et donc attendent… Attentisme. Même ceux qui sont finançables attendent.
Erreur ?
Expliquez-moi pourquoi les soldes existent ? Les produits invendus, fin de série, d’ancienne collection se cumulent dans le stock des commerçants, et cela a un coût : des frais liés au stockage et le coût de l’argent qui dort. Alors dans ce cas, il vaut mieux se détacher de ces produits quitte à les vendre à perte, et cela n’est autorisé que pendant les soldes.
Après les soldes, les prix des nouvelles collections vont-ils baisser ? Non. Après les soldes, les prix des nouvelles collections vont-ils baisser ? Non. Les commerçants doivent gagner leur vie comme tout le monde, ils ne peuvent continuellement brader leurs offres.
C’est pareil actuellement dans l’immobilier, c’est ce qu’on appelle la crise immobilière : comment vider les stocks des programmes en fin de commercialisation ?
Un petit schéma pour être parfaitement clair :
1. Le stock d’appartements et de maisons est élevé.
2. Le nombre de clients finançables diminue.
3. Les promoteurs doivent écouler leur stock pour dégager du cash pour supporter leurs charges fixes.
4. Certaines bonnes affaires vont apparaître sur certains programmes et lots bien précis. On le voit déjà sur les sites des promoteurs nationaux qui cassent les prix de certains lots invendus ou encore font leurs ventes sur des site comme vente-privee.com.
5. Quand le stock aura atteint une taille acceptable, la demande étant toujours structurellement supérieure à l’offre, les prix vont recommencer à augmenter, suivant au moins la revalorisation inflationniste.
La règle est simple, c’est la règle de base du commerce : Demande > Offre… Il n’y aura pas une baisse globale et significative des prix, mais des offres ponctuelles très intéressantes pendant la période de crise.
Ceux qui attendent pour profiter de prix bas devraient revoir leur stratégie et plutôt rechercher les bonnes affaires aujourd’hui, car après les soldes, c’est fini…
Pourquoi la Floride ?
La Floride est le quatrième état des Etats-Unis avec plus de quinze millions d’habitants et il est au premier rang grâce à son indicateur de développement, essentiellement dû à l’industrie du tourisme et des loisirs, mais aussi aux nouvelles technologies, à la recherche, et à l’information. La suprématie technologique de la Floride.
En Floride on trouve de nombreuses entreprises qui œuvrent dans le secteur des technologies, faites de plus de 17 000 activités, avec plus de 270 000 ouvriers hautement spécialiser.
Les Etats-Unis se positionnent comme :
- Le 4e cyber Etat pour l’emploi dans la haute technologie.
- Le 4e Etat le plus important pour la présence d’entreprise high tech.
- Le 3e plus grand exportateur de produits et services high tech.
La Floride a une présence considérable et grandissante dans les secteur de la new-economy au niveau des sciences biologiques, de la technologie informatique, aéronautique et aérospatial, de la sécurité et de la défense des services financiers et principalement de l’immobilier.
LA FLORIDE : UNE PORTE D'ACCES GLOBALE
La Floride est le centre stratégique et économique de l’Amérique.
Sa position géographique unie à la stabilité économique et politique en font le centre du commerce et de la finance de tout l’hémisphère.
La Floride du sud, en particulier, dispose d'une force de travail multiculturel et multi ethniques qui facilite le commerce à travers tous les Etats- Unis.
Miami, en effet, est souvent considéré comme le centre des affaires pour l’Amérique Latine et Centrale.
LA « PREDISPOSITION », C'EST A DIRE LA MENTALITE D’ENTREPREUNEUR DE LA FLORIDE.
La Floride bénéficie d’un des taux les plus haut de formation d’entrepreneurs des Etats- Unis et elle le siège du second centre entrepreneur national. La Floride est considérée comme une des meilleures positions pour les petites entreprises et les sociétés de petite dimension mais avec un haut taux de croissance qui marque le secteur de la new-economy.
L’Etat accueille de nombreux « incubateurs technologique », accélérateurs et centres de recherches universitaires, qui unissent le monde du travail et le monde universitaire pour la commercialisation des nouvelles technologies et de découvertes scientifiques.
La connexion de la Floride avec le reste du monde a des racines profondes en tous sens.
La Floride dispose d’un des système les plus complet de transport multi-modaux, constitué d’aéroports internationaux, de ports navals, un réseau capillaire d’autoroutes et de lignes ferroviaires et le centre spatial Kennedy, qui définit les standard des port spatiaux.
La Floride est équipée pour le succès, on y trouve de nombreux centres qui permettent la transmission rapide de données des Etats- Unis vers l’Europe, vers l’Amérique latine, vers l’Afrique.
LA CROISSANCE ECONOMIQUE DE LA FLORIDE
Contrairement à beaucoup de régions qui font de grands efforts juste pour maintenir leur statue quo, la machine économique de la Floride grandit continuellement.
Pour avoir une idée des dimensions et du potentiel de la Floride il faut considérer que :
- Si la Floride était un pays, elle serait la 15e puissance économique du monde.
- La Floride est la 8e puissance économique de l’hémisphère occidentale.
- En plus du produit interne généré elle représente la plateforme pour le commerce avec les Amériques.
- 2 villes profitent particulièrement de ce développement : ORLANDO et MIAMI
Miami, est une ville en plein boom immobilier avec près d'une cinquantaine de tours en construction dans le centre et quantités d'appartements prêts à être livrés, mais certains quartiers commencent à sentir les effets de la crise qui touche les Etats-Unis.
Dans l'ensemble du comté de Miami-Dade, le rythme des ventes a diminué de quasiment 40% d'une année sur l'autre.
Le marché immobilier est considérablement ralenti en raison des difficultés des emprunteurs à rembourser leurs mensualités et de la crise actuelle.
Les banques sont elles-même en difficulté en raison d'impayés et accordent moins facilement de prêts, mais cela concerne surtout les acheteurs américains pas les Européens.
Le prix actuel du mètre carré sur le marché immobilier américain résulte d'une baisse enregistrée il y seize mois de cela. La flambée des taux variables en hypothécaire, rend la vie dure aux foyers américains sur-endettés, en revanche les Européens peuvent tirer parti d'un Euro fort (malgré la baisse de ces dernier mois). Cela leurs permet de bénéficier d’un pouvoir d’achat bien supérieur aux investisseurs américains, ajouté à la forte baisse des prix des biens immobilier sur Miami il y a vraiment de très bonnes opportunités à saisir.
Il ne sert à rien d’attendre indéfiniment que les prix remontent, et qu'une nouvelle flambée spéculatoire des prix reparte de plus belle.
Les appartements ou maisons achetés à moitie prix, valent toujours le prix qu'elles valaient il y a de cela quelques mois.
Seulement face aux impératifs de remboursements des prêts, les biens sont vendus à un prix bien moindre. Il n est plus question dans ce cas présent de faire des bénéfices, mais belle et bien de ne pas perdre d’argent. Et comme on le dit si bien, le malheur des uns fait le bonheur des autres.
Les acheteurs Européens ont ainsi tout intérêt à investir à Miami. Ils pourront avoir accès à des biens de qualités, voir de très grandes qualités et à des prix très avantageux.
D'autant plus, comme indiquer précédemment, avec le taux actuel de l’Euro. Ils feront alors beaucoup plus de bénéfices quand ils revendront leurs biens d ici quelques années.
Plutôt que d'attendre que les prix repartent à la hausse, que le marche s'affole de nouveau et ainsi faire des bénéfices bien moindre il faut investir maintenant. En attendant de revendre quand sa sera le meilleur moment il faudra louer votre bien immobilier et c’est bien pour ça qu’il faut ensuite investir dans des produits porteurs, de qualités, qui seront toujours recherchés par les locataires comme le Knickerbocker ou le Groove garden.
Un bon appartement, bien situé, trouvera toujours un locataire. Il ne faut pas non plus être trop pessimiste car il se fait encore de nombreuses locations à Miami, c’est essentiellement au niveau des ventes que le marche c’est ralenti ces derniers mois.
De plus, les bons quartiers, les zones porteuses et génératrices d’argent (Miami Beach, Groove Garden, Aventura) se portent bien.
Notre société, First The Real Estate
FIRST The Real Estate est une marque de Totality, groupe qui a réalisé en 2007 un volume d’affaire de plus de 140 millions d’euro.
FIRST The Real Estate œuvre dans le secteur du conseil pour les investissements immobilier à l'étranger dans les marchés internationaux les plus importants et avantageux pour les Européens, avec une importante spécialisation sur le secteur des Etats-Unis et de Panama City.
Fort de ses fondations multi culturelles et grâce à une équipe de professionnels du plus haut niveau, FIRST the Real Estate a gagné une crédibilité internationale au cours de ces dernières années en assurant une assistance personnalisée et un service d'accompagnement exemplaire de tous ses clients.
Notre professionnalisme et notre recherche permanente de perfection dans l'ensemble de nos opérations nous ont permis de gagner la confiance d'un réseau d'investisseurs du monde entier.
Notre équipe francophone est ici pour vous guider et vous conseiller dans vos investissements à l'étranger en assurant une sécurité et une rentabilité maximum et en proposant également un appui juridique, fiscal et administratif.
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