Analyse d’un marché
Certains ont conclu d’une manière défi nitive dès les premiers jours de l’année sur l’état du marché immobilier en 2008. Pour le faire avec toute la précision nécessaire nous attendrons début avril, date à laquelle nous aurons la quasi-totalité des renseignements au titre de cette année 2008 et notamment tous ceux relatifs au dernier trimestre. Pourquoi cette prudence ? Parce qu’il est bon par exemple de préciser qu’au vu des chiffres publiés par l’Observatoire National des Marchés de l’Immobilier, il aura été distribué en 2008 plus de crédits au logement aux ménages qu’en 2000, 2001 et 2002, qui ne sont pas des années réputées mauvaises pour l’immobilier. Cependant, il est désormais acquis que l’année 2008 est caractérisée :
- Par une baisse des volumes très brutale tant dans l’ancien (en moyenne 25 % -c’est le notariat qui l’annonçait en premier début septembre, soit 600 à 650.000 ventes contre 870.000 en 2007) que dans le neuf (en moyenne 44 % d’après la FPC sur un an entre le 1er octobre 2007 et le 1er octobre 2008).
- Et par l’apparition d’une baisse des prix a priori très modérée, non générale, et non uniforme, la baisse étant d’autant plus importante dans les secteurs où les prix ont trop rapidement progressé ces dernières années. Paris et certaines grandes agglomérations semblant faire de la résistance. Il est bon à ce sujet de préciser que l’indice Notaire Insee Province du 3e trimestre 2008 en comparaison de celui du 3e trimestre 2007 conclut à une légère baisse des prix de – 0,3 % pour les appartements et de – 0,4 % pour les maisons. Pour la région parisienne, sur la même période, le prix des appartements à Paris a progressé de + 7 %, et de + 4,4 % sur l’ensemble de l’Ile-deFrance où par contre l’augmentation n’a été que de 0,4 % pour les maisons.
Tendances du marché immobilier
Nous sommes entrés dans un nouveau cycle immobilier depuis le 4e trimestre 2004 pour les appartements et depuis le 3e trimestre pour les maisons, dates à partir desquelles nous avons constaté, grâce aux indices Notaires de France/INSEE, une diminution du rythme de la hausse des prix immobiliers, qui s’est confi rmée les années suivantes.
Que sera 2009 ? Dans le marché immobilier qualifi é de rural, (hors grandes agglomérations et Ile-de-France soit environ 40 % des ventes de maisons), nous devrions assister à une baisse sensible des prix. En grandes agglomérations, dans les quartiers non privilégiés, nous devrions constater une baisse de 5 % en moyenne. Par contre, dans les quartiers d’excellence de ces mêmes agglomérations, nous devrions avoir une relative stabilité ou peut-être une très légère baisse. Ce jugement s’applique notamment à Paris.
Quant au neuf, il faut s’attendre à un bond des stocks de logements finis et non vendus (stock de 4 000 unités).
Quant aux terrains à bâtir, dont la commercialisation est diffi cile depuis plusieurs mois, les dispositifs de la maison à 15 €/jour et du Pass foncier peuvent permettre d’apporter une solution partielle à cette situation, à condition de compléter et d’élargir leurs règles d’attribution. Enfi n, on devrait assister à un retrait des acquéreurs étrangers sauf à Paris. Il en sera ainsi notamment des acquéreurs britanniques, contrairement aux années passées, en raison notamment de la baisse de la Livre par rapport à l’Euro.
Si la crise économique s’avère être également une crise monétaire majeure, si le chômage bondit et passe la barre des trois millions, il est diffi cile d’imaginer quel sera l’impact réel sur le volume des transactions et sur les prix. Sans doute, assisterions-nous à une contraction des volumes encore plus importante que celle que nous connaissons actuellement. Toutefois, l’immobilier jouerait certainement un rôle de valeur de refuge devenant « l’Or » des années ayant suivi la crise de 1929.
Le prix de l’immobilier
L’incidence de la localisation du bien
Ce feuillet s’inscrit dans le cadre d’une étude menée en collaboration entre l’Université Paris-Dauphine et le CSN. Le prix de l’immobilier est une notion complexe. La localisation en constitue un déterminant important. « L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement », voilà les trois critères qui prévalent dans le choix d’un logement au sein des grandes agglomérations. L’analyse des prix hédonistes qui isole différents critères contribuant à la formation du prix conforte ce constat. Premier élément, l’emplacement constitue bien le critère dont l’effet sur le prix est le plus important. Dans le cas de Paris, la différence de prix au m2 entre l’arrondissement le plus cher, le 6e, et le moins cher, le 19e, atteint 89 % pour le seul critère de l’emplacement, soit autant que la différence de prix cumulée de sept autres critères physiques (taille, étage, présence de garage ou de salle de bains, période de construction). Entre quartiers (quatre par arrondissement), l’écart maximal au titre du seul emplacement monte à 128 % : entre Saint-Germaindes-prés et la Porte de la Chapelle. En région, la situation de Marseille et de Lyon, deux grandes villes organisées par arrondissement confi rme l’importance de l’emplacement : écart de 113 % entre le 8e arrondissement, le plus cher, et le 15e arrondissement de Marseille, écart de 40 % entre le 6e arrondissement, cher, et le 9e arrondissement de Lyon.
Deuxième élément du constat, les différences de prix dessinent des géographies urbaines tranchées. Toujours à Paris, le cœur de ville autour de la Seine avec les 8 premiers arrondissements et le 16e regroupe les prix les plus élevés alors que tous les arrondissements mitoyens du périphérique (hors 16e) affi chent les prix les plus faibles. À l’exception d’une forte hausse du 17e arrondissement, l’évolution 2005-2007 confi rme la prime à la « centralité ». L’analyse par quartier, à Paris, dessine des contrastes encore plus nets avec des rapprochements entre quartiers d’arrondissements voisins comme Montparnasse (14e) et Notre-Dame des champs (6e). À Lyon, les trois arrondissements de la presqu’ile et l’arrondissement affi chent les prix les plus élevés au contraire des autres arrondissements périphériques. À Marseille, les quartiers sud de bord de mer sont les plus chers alors que les quartiers nord les plus éloignés de la Méditerranée sont les moins chers.
Troisième élément, la « qualité » de l’emplacement amplifi e, les différenciations par le comportement des acteurs. Les différences de prix selon les CSP et les âges des acheteurs ou vendeurs sont sensiblement plus accentuées dans les arrondissements parisiens chers alors que dans les arrondissements peu chers, en particulier le 19e, le comportement des acheteurs et vendeurs demeure plus uniforme. Autrement dit, la faible appétence générale pour un territoire empêche que des stratégies actives de vente ou d’achat y différencient les acteurs. Au contraire, dans les quartiers recherchés, les différences de comportement habituellement observées sont renforcées : les CSP+, contrairement aux CSP- ainsi que les personnes âgées, contrairement aux plus jeunes, apparaissent disposées à payer encore plus : dans le 6e arrondissement de Paris, les cadres paient 12 % de plus que les employés et les septuagénaires 10 % de plus que les trentenaires.
Finalement, les attributs conférant la valeur à un quartier indépendamment des caractéristiques physiques des immeubles apparaissent très divers. Des éléments touchant à la qualité de vie comme les transports, les commerces, les services, l’offre de loisirs ou scolaire contribuent au degré d’attractivité de façon « objective ». Plus qualitatifs, le bâti et l’ambiance architecturale des quartiers historiques créent des dynamiques : ils attirent les étrangers à fort pouvoir d’achat, tandis que le phénomène des « bobos » traduit la reconquête de quartiers anciens et populaires par les nouvelles classes moyennes et supérieures. De fait, choisir un quartier revient à choisir la population qui y réside déjà. Lorsque la logique d’entre-soi électif des classes « supérieures » prédomine, le prix élevé « verrouille » le marché. Au contraire, dans l’entre-soi des couches à faible pouvoir d’achat (classes populaires, immigrés des pays du Sud), le faible prix est la conséquence d’un regroupement socio-spatial subi. Dans un cas, l’entre-soi stimule la concurrence par les prix, dans l’autre elle dissuade cette concurrence.
Retrouvez cette analyse et l’ensemble des graphes s’y rapportant sur le portail immobilier des Notaires de France accessible sur le site www.notaires.fr
Encens Tibétain
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