• Un retour général aux fondamentaux• Immobilier d’entreprise : la province fait de la résistance, tandis que le marché d’Ile-de-France est à la peine
• Immobilier résidentiel : l’écart se creuse entre la situation du neuf et celle de l’ancien
Spécialiste des financements immobiliers, actif tant auprès de la clientèle des particuliers que des opérateurs publics et privés, le Crédit Foncier dispose de plus de 150 analystes présents sur toute la France. Cette spécificité, due à son leadership dans le financement hypothécaire, lui permet d’avoir une vision à la fois fine, par une présence au plus près des territoires, et complète des marchés immobiliers français, par la nature des biens et transactions étudiés.
La Direction des Etudes et de l’Observatoire Immobilier du Crédit Foncier vient de publier sa dernière enquête trimestrielle (achevée le 10 décembre 2008) concernant l’immobilier d’entreprise et l’immobilier résidentiel.
Les premières conclusions des études montrent qu’aujourd’hui plus que jamais, il n’existe pas un marché de l’immobilier mais des marchés de l’immobilier, et que leurs évolutions respectives dépendent structurellement des facteurs fondamentaux.
Des évolutions contrastées sur le marché de l’immobilier d’entreprise
Résistance en province
Un marché de la location globalement assez résistant, des évolutions régionales fonction des performances économiques et du potentiel des territoires
En régions, le marché de la location a affiché globalement une assez bonne résistance en 2008, en dépit d’un ralentissement progressif de l’activité qui s’est traduit par un certain durcissement des négociations . Cette résistance assez générale s’explique par des modèles locaux de développement immobilier plus sages et plus maîtrisés qu’en Ile-de-France, en adéquation avec les performances économiques réelles des territoires et leur potentiel de développement. Ainsi l’équilibre des marchés locaux, résultat de la confrontation entre une demande encore active et une absence assez générale de surproduction, a-t-il pu être relativement préservé jusqu’à présent, surtout pour les secteurs recherchés.
Grâce à cet acquis structurel qui joue aujourd’hui pleinement son rôle d’amortisseur, la détérioration progressive des fondamentaux économiques et immobiliers constatée ici ou là n’est pas suffisante pour déstabiliser véritablement les marchés à très court terme. Dans les pôles d’activités localement confirmés, les marchés devraient demeurer assez équilibrés, quel que soit le type d’actif concerné. Néanmoins, certains micro-marchés font l’objet d’une mise sous surveillance négative compte tenu de leurs évolutions récentes (ex : marchés des bure aux toulousain, lillois , grenoblois, aixois ou encore strasbourgeois ; marché des entrepôts dans la partie Nord-Est du territoire ainsi qu’en Aquitaine). Par ailleurs, le segment des parcs d’activités commerciales, en vif développement sur l’ensemble de l’hexagone , nécessite également que l’on y prête une attention particulière.
Sur le marché de l’investissement, des conséquences de la crise encore assez limitées en secteurs recherchés
Le marché de l’investissement en province a certes subi les conséquences de la crise financière, mais celles-ci s’avèrent assez limitées en termes de prix et de liquidité des actifs dans les secteurs traditionnellement recherchés, grâce à des cadres locaux de croissance immobilière généralement assez bien bordés : très peu d’opérations spéculatives, un intérêt limité et ciblé de la part des opérateurs internationaux, un développement très mesuré qui constitue aujourd’hui un atout. Les secteurs secondaires sont, par contre, touchés par une forte recession.
Depuis le 1er janvier 2008, les taux de rendement planchers ont progressé : de 25 à 50 points de base en secteurs localement recherchés (+0,25 % à +0,50 %), et de plus de 100 points de base (+1 %) dans les territoires qualifiés de secondaires, en raison du raffermissement des conditions minimales de rémunération.
- En secteurs recherchés et pour des biens de bonne qualité, l’incidence sur les prix de la conjonction de l’évolution des loyers et des taux a été assez limitée. Sur la base de transactions ou à dire d’experts, la baisse n’a pas excédé 10% au cours des 11 premiers mois de 2008, sauf exceptions, quel que soit l’actif considéré, les boutiques étant mieux préservées.
- En secteurs localement secondaires, la dégradation des valeurs vénales a été plus forte et s’est inscrite généralement entre -10 % et -15 %, bien plus forte pour des actifs de qualité passable.
Sauf cas particuliers et rares, aucune baisse des taux de rendement n’est attendue à un horizon de 3 mois. La dégradation des prix serait mieux contenue en secteurs recherchés et pour des actifs de qualité. Concernant les sites secondaires, les biens obsolètes et mal loués continueront d’être quasiment illiquides.
En Ile-de-France, un marché de l’immobilier d’entreprise à la peine
Un marché de la location très affecté
En dépit de disparités importantes d’un secteur à l’autre, le segment locatif a été durement affecté en termes de volumes sur le marché francilien. Les meilleurs facteurs de résistance sont demeurés visibles sur les secteurs géographiquement recherchés pour leur desserte, et ceux où, de façon conjoncturelle, une sous-offre était patente. Le ralentissement général d’activité a surtout concerné le marché des bureaux (demande en baisse de 10 % et offre à un an en hausse de 25 %), plus encore que celui des activités et locaux d’entreposage, tandis que le marché des boutiques et des parcs d’activités commerciales affichait une résistance inattendue dans un contexte de morosité persistante du pouvoir d’achat.
Le 1er parc tertiaire européen suscite de sérieuses inquiétudes quant à sa capacité à bien amortir les chocs financier et économique. Depuis 2003, les conditions d’un développement sain n’ont pu être vraiment réunies : s’appuyant de façon significative sur une demande de restructuration et de non de croissance, lesté d’une offre abondante alimentée tant par les nombreuses libérations de locaux que par un volume de livraison de plus en plus élevé, les ressorts du modèle francilien se sont davantage appuyés sur une forte anticipation des besoins que sur leur suivi ou accompagnement. L’affaiblissement de la commercialisation entamé dès fin 2007, conjugué à la hausse continue du stock à un an, fera sans nul doute de 2009 une année difficile marquée par un déséquilibre important du marché.
Enfin, on restera attentif à l’évolution des parcs d’activités commerciales qui, s’ils ont bien absorbé la baisse d’activité marchande de 2007, pourraient connaître rapidement des évolutions divergentes avec l’assouplissement des règles d’urbanisme commercial par la loi LME, visant à favoriser l’ouverture de moyennes surfaces : la recomposition du paysage commercial aura pour certains sites des effets bénéfiques en termes de croissance, mais créera également pour d’autres des tensions concurrentielles encore difficiles à mesurer.
Un marché de l’investissement durement touché
Le marché de l’investissement en Ile-de-France a été durement touché par l’évolution du volume et des taux de crédit : l’intégration par les acquéreurs de l’augmentation des charges d’emprunt et de l’injection nécessaire de fonds propres supplémentaires – avec réduction corrélative de l’effet de levier – s’est traduite par une sélectivité accentuée et des exigences accrues en matière de rendements. On assiste au retour triomphal des fondamentaux immobiliers.
Un marché immobilier résidentiel en récession
L’immobilier résidentiel en Province
Le ralentissement de l’activité s’est affirmé au cours de cette année dans toutes les régions avec une vraie fracture à compter de septembre, sous l’effet conjugué du resserrement des conditions de crédits, de la remontée des taux et de la croissance continue des prix en distorsion flagrante avec la solvabilité des ménages.
Un marché de l’accession à la recherche d’un nouvel équilibre
- Le marché du neuf, marqué par un très net ralentissement de l’activité, maintient un niveau de prix élevé grâce à la bonne anticipation des opérateurs.
Le volume des ventes (16 300 logements) a été divisé par deux par rapport au 3ème trimestre 2007. Cette contraction s’accompagne de taux de désistement records avoisinant 45 %. Cette dégradation de l’activité devrait se poursuivre sur la fin de l’année pour plus de 90 % des aires urbaines considérées, sauf exception (villes touristiques notamment). Toutefois, le niveau de risque demeure acceptable pour les ¾ d’entre elles. Les sites les plus touchés sont les agglomérations qui ont développé beaucoup de programmes de défiscalisation, concourant à la production d’une offre surabondante ou inadaptée à la demande. D’une manière globale, les promoteurs nationaux ont encore accentué le mouvement de désengagement des marchés régionaux engagé dès 2007 devant le retrait des investisseurs particuliers. Ils ont par ailleurs cherché à agir sur tous les leviers pour favoriser le rééquilibrage du marché : renégociation des terrains, révision des contrats avec les entreprises de construction, cession de programmes en bloc à des opérateurs sociaux, approche qualitative des programmes et abandon des nouveaux programmes ne bénéficiant pas d’une solide pré commercialisation. Au 3ème trimestre 2008, les mises en vente ont baissé de 38 % à plus de 50 % par rapport au 3ème trimestre 2007 ; le repli étant plus accentué dans le collectif (-40 %) que dans l’individuel (-26 %).
Cette réaction très en amont des promoteurs a permis de limiter la progression des stocks de logements livrés et en cours de construction. Toutefois le délai moyen d’écoulement continue de s’accroître : doublant en un an, le stock réel (logements livrés et en construction) est désormais de 10 mois.
Le niveau des prix reste élevé, avec des disparités selon les territoires. Malgré le recul des ventes, les prix progressent encore durant le troisième trimestre de 1,8 % en collectif (3.431 €/m²) et 3,7 % dans l’individuel (249.500 €/lot) par rapport au 3ème trimestre 20071, grâce aux actions commerciales en directions des candidats acquéreurs.
Le retournement du marché affecte désormais les principaux promoteurs privés et nombre d‘entreprises du bâtiment, laissant augurer une poursuite de la dégradation de l’activité sur une durée difficilement mesurable mais dont l’ampleur devrait être atténuée par le coup de frein donné à la production (empêchant une brutale déflation des prix) et par des « fondamentaux » (facteurs démographiques et sociologiques) qui demeurent solides. Fort logiquement, un repli des valeurs devrait s’ensuivre, matérialisant les baisses de prix déguisées consenties en 2008.
- Le marché de l’ancien : un retournement de l’activité moins important que dans le neuf, mais des variations de prix plus accentuées.
Avec une chute de près d’un tiers du nombre des transactions, le marché est en situation de blocage : les acquéreurs potentiels attendent une baisse significative et les vendeurs recadrent leurs prétentions. Dans certaines régions comme la Bretagne et le Sud-ouest, le phénomène est amplifié par la désaffection de la clientèle britannique. Toutefois, dans certaines agglomérations le processus de déblocage par la baisse des prix s’est enclenché et parfois de façon brutale.
Une baisse des prix s’est amorcée à compter du dernier trimestre et ne concerne de manière significative (entre -5 % et -10 % sur l’année) qu’une vingtaine d’agglomérations. Cette chute des valeurs est en corrélation pour certaines d’entre elles avec une surproduction de logements neufs venant peser, en le déqualifiant, sur l’ancien.
Le marché renoue avec ses fondamentaux et les capacités contributives des ménages. La demande, retrouvant une marge de négociation, est devenue beaucoup plus sélective sur les produits. La baisse des prix qui s’est amorcée devrait permettre de resolvabiliser une partie de la clientèle.
La contraction du volume des ventes devrait se poursuivre. Près de la moitié des agglomérations recouvrant un quart des 240 secteurs du panel devraient enregistrer dans les mois prochains une déflation supérieure à 5 %. Sont ici concernées essentiellement les secteurs périphériques des aires urbaines, et la plupart des régions.
- En conclusion, le marché de l’accession est en phase d’assainissement, purgeant les excès du cycle haussier et favorisant une approche plus qualitative que quantitative des segments de marché et des territoires. La production devient plus sélective, les tensions sur les charges foncières se dissipent, une échelle des valeurs s’instaure à nouveau sur le marché de l’ancien en fonction de la localisation et des caractéristiques des biens.
Une partie de la demande retrouve du pouvoir d’achat avec la déflation des prix et la baisse des taux d’intérêt. Par ailleurs la primo accession est encouragée par les récentes mesures gouvernementales (doublement du PTZ dans le neuf).
Certains territoires abandonnés par les non-résidents britanniques vont redevenir accessibles à la population locale. La relance de l’investissement locatif est favorisée par la hausse des taux de rendement induite par la correction des prix et la mise en place d’un nouveau régime fiscal (à côté des dispositifs Robien/Borloo) sous forme de réduction d’impôt bénéficiant à toutes les catégories de contribuables.
Le désengagement des promoteurs profite au logement social qui fait l’objet d’une demande croissante.
Autant de points positifs qui conjugués à la solidité de la demande (choc sociologique) et au niveau d’endettement raisonnable des français, devraient amortir les effets du cycle de récession immobilière dans lequel nous sommes entrés. Précipité par la crise financière au moment où la conjoncture économique se dégrade, il sera d’autant plus douloureux dans les régions économiquement fragiles.
Un marché locatif qui retrouve des couleurs
Le marché locatif connait certains handicaps. Il doit faire face à une réglementation de plus en plus contraignante, mais aussi aux conséquences du dernier trend haussier, comme la réduction de son parc privé (nombreuses ventes à la découpe) ou le développement d’une production inadaptée ou surdimensionnée par rapport à la demande.
Les loyers restent relativement stables, plafonnant à un niveau élevé, parfois inadapté à la demande locale relevant davantage du parc social (Auch, Foix, Montauban, Tarbes, Rodez ...). Quand les loyers pratiqués ne génèrent pas de vacance, le renouvellement des baux s’accompagne le plus souvent d’une augmentation ne couvrant pas la progression en rythme annuel de l’indice des prix à la consommation (nouvel indice d’indexation des loyers).
Des leviers de relance sont en gestation, les marchés locatifs confortés. Face aux difficultés sur le marché de l’accession, les marchés locatifs sont par effet report, confortés, sous réserve de rester cohérent avec les capacités contributives des ménages (Quimper, Montpellier…). La baisse des prix d’acquisition devrait à terme faire remonter les taux de rendement, ou à tout le moins restaurer une échelle de taux en phase avec la qualité du produit et sa localisation. Les nouvelles mesures fiscales et la baisse des taux d’intérêt devraient favoriser un regain pour l’investissement locatif.
L’immobilier résidentiel en Ile de France
Un marché de l’accession encore en sous offre et marqué par une situation de blocage
Souffrant déjà depuis quelques années de difficultés récurrentes d’accès au logement liées au niveau élevé des prix, la région Ile-de-France est passée de la morosité du premier semestre 2008 à une situation de blocage au second semestre. La crise financière cristallise les problèmes de capacité d’emprunt des acquéreurs en limitant le recours au crédit-relais, moteur principal de l’acquisition de logements dans la région, et différant les projets pour les primo-accédants.
- Sur le marché du neuf, Paris reste l’exception, les stocks augmentent partout en Ile-de-France, par suite d’un ralentissement marqué des rythmes de commercialisation à la rentrée de septembre. Cette contraction des ventes s’accompagne de taux de désistement inédits pouvant dépasser 40 %. Sans qu’aucun phénomène de sur-offre n’ait précédé cette crise commerciale, le neuf est désormais difficile à vendre aussi bien à Saint-Quentin-en-Yvelines, qu’en Essonne, dans le Val de Marne, le Val d’Oise, et en particulier en Seine et Marne, département privilégié par les promoteurs.
Les prix restent maintenus provisoirement à un niveau élevé. Les prix affichés n’ont pas encore été revus à la baisse, les marges étant serrées, et l’activité des promoteurs sujette à une importante inertie économique due au coût du foncier. Les avantages particuliers consentis aux acquéreurs restent généralement dans le cadre des « bonnes pratiques commerciales » usuelles telles que des aménagements intérieurs en option non tarifés. Sur la quasi-totalité des agglomérations franciliennes, on doit s’attendre à un repli des valeurs moyennes d’au moins 5 %, voire à des baisses pouvant aller jusqu’à 10 % en seconde couronne.
Notons cependant que les promoteurs pourraient trouver une porte de sortie vers l’investissement locatif, qui sera logiquement privilégié dans les années à venir, en raison des tensions qui se font jour dans la région sur le marché de la location.
- La chute du marché de l’ancien est à la fois plus nuancée et plus localisée. Plusieurs facteurs concourent à des baisses de volumes de transactions, généralement comprises entre 20 % et 50 %, mais pouvant atteindre par endroits 70 % (cas dans certaines communes de Seine Saint Denis) :
. Le taux d’effort des franciliens pour accéder au logement est l’un des plus élevés au plan national. La hausse des conditions de crédit a donc été conséquente sur les intentions d’achat, précipitant le ralentissement des valeurs immobilières déjà amorcé à la fin 2007.
. La clientèle étrangère haut de gamme qui animait les quartiers centraux de Paris s’est repliée, en particulier les anglo-saxons dont les patrimoines ont été écornés par la crise financière.
. Le marché de Paris et de Première couronne n’est accessible qu’aux acheteurs disposant d’apports personnels conséquents, investis soit en valeurs mobilières soit en immobilier. Ces catégories d’accédants aisés sont aujourd’hui en difficulté de mobiliser leurs actifs, et notamment d’obtenir de leurs banques les indispensables crédits-relais.
La baisse du nombre des transactions touche l’ensemble des agglomérations d’Ile-de-France et tous les arrondissements de Paris mais de façon différente : la chute frôlerait les 50 % sur le 18ème arrondissement, mais ne serait que de 20 % dans le 15ème et de 30 % environ dans les 3 premiers arrondissements.
Le marché est nettement bloqué, à la fois par l’attentisme des acquéreurs potentiels qui anticipent des baisses de prix réelles et les vendeurs qui hésitent à réviser leurs prétentions.
La baisse des prix est amorcée et serait selon nos experts de l’ordre de 5 %. A l’exception du marché parisien et de quelques communes de Première couronne qui devraient finir l’année sur une hausse très modérée, la stagnation des valeurs immobilières était déjà constatée sur l’essentiel du territoire francilien.
Sur toutes les communes de la région Ile-de-France, les analystes-experts anticipent la poursuite d’une situation de faible activité transactionnelle et des corrections de prix devraient suivre au printemps 2009, revenant aux fondamentaux tels que la qualité et la localisation du bien.
Le marché francilien est en situation de sous-offre de logements en accession, et les proportions respectives des locataires et des propriétaires en Ile-de-France montrent que cette région a un retard à rattraper en faveur de l’accession populaire.
L’écart démesuré qui s’est creusé depuis huit ans entre les prix de la pierre et les revenus des franciliens devrait tendre peu à peu à se résorber, condition nécessaire pour un retour vers l’équilibre. Les fondamentaux sont donc particulièrement sains pour envisager avec sérénité un retour vers des équilibres économiques plus durables.
Le locatif vers un renouveau
Contrairement au marché de l’accession, le marché locatif est jugé sain et actif en particulier sur les secteurs et les communes favorisés.
L’Ile-de-France est pénalisée en matière locative par le niveau élevé des prix immobiliers déterminant des rendements parmi les plus faibles au niveau national. Toutefois tous les arrondissements de Paris affichent des valeurs locatives orientées en hausse légère, ainsi que les deux tiers des agglomérations franciliennes. Pour autant, les loyers ne pourront plus progresser que modérément, puisque directement liés aux ressources des locataires.
Il semble qu’un double effet de report se manifeste en provenance du marché de l’accession : d’une part, les candidats à l’accession ne pouvant financièrement réaliser leur projet sont contraints de se rabattre sur la location, au moins temporairement, d’autre part certains vendeurs pourraient également recourir à la location pour éviter les aléas du crédit-relais. D’une façon générale, l’attentisme de la demande a un effet direct de tension sur les loyers, le marché locatif étant insuffisamment offreur dans la région capitale.
Constructeurs de maisons individuelles en Corse
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