Présentation des conclusions de l’étude par Liam Bailey, Directeur du département
de recherche immobilier résidentiel de Knight Frank et auteur du Global Wealth
Report 2008*.
Les résultats du Global Wealth Report 2008 - établis à l’aide du Prime International Residential Index (PIRI) - montrent que les biens immobiliers haut de gamme ont connu une augmentation de 11 % en moyenne sur l’ensemble de la planète entre le quatrième trimestre 2006 et le quatrième trimestre 2007. Les augmentations les plus importantes ont été enregistrées dans les pays émergents, plus particulièrement en Chine et en Europe centrale et orientale. La deuxième zone de forte croissance concerne les grands centres financiers mondiaux avec une augmentation de la valeur des résidences secondaires, notamment en France, en Italie et dans les Caraïbes.
Le palmarès des pays ayant connu la plus forte envolée des prix mêle ainsi résidences secondaires et métropoles internationales. Antigua (+40%) et St Jean Cap-Ferrat (+39%) se placent en tête du classement, suivies de Saint-Pétersbourg (+38%) et de Moscou (+35%). Ces deux dernières villes ont enregistré un net ralentissement par rapport à l’année précédente, où les taux de croissance avaient respectivement atteint 95% et 75%. Ce ralentissement s’explique par le manque de stocks de logements haut de gamme dans les grandes villes russes, dû à l'explosion des patrimoines privés.
Le Wealth Report 2008 montre par ailleurs que l’augmentation du capital investi dans les biens immobiliers résidentiels de luxe a été globalement plus forte dans les principaux centres financiers mondiaux et dans les territoires bénéficiant d’un régime fiscal avantageux. Dans les dix premiers du classement PIRI se trouvent ainsi Londres - qui surclasse tous les autres pays avec une croissance de 29% et des prix avoisinant 46 000 € au mètre carré - mais aussi Singapour (+31%), New York (+25%) et Dubai (+24%).
À l’instar de Londres, où la valeur des biens évalués à plus de 10 millions de livres a augmenté de 37% - dans un contexte de hausse moyenne s’élevant à 29% - d’autres centres internationaux très haut de gamme ont connu une fragmentation du prix des biens immobiliers de luxe par tranches. C’est le cas de Monaco, par exemple, où la valeur des biens immobiliers évalués à plus de 10 millions de dollars a connu une augmentation de 30%, contre une hausse moyenne des prix de 25% dans la Principauté.
HNWI : forte progression en Chine
Le Wealth Report 2008 fournit également des données sur les liens entre les individus à valeur nette élevée (High Net Worth Individuals, HNWI) et les performances de l’immobilier haut de gamme. En 2007, les plus forts taux de croissance de population à valeur nette élevée ont été enregistrés en Chine (+14%) et en Inde (+9%). Ils ont également été supérieurs à 8 % au Kazakhstan, à Singapour, en Argentine et aux Emirats Arabes Unis.
En termes absolus, c’est cependant aux Etats-Unis qu’a été constatée la croissance la plus dynamique : le nombre de HNWI a augmenté de près de 120 000 personnes pour atteindre le chiffre de 3,1 millions. La Chine se classe en deuxième position avec près de 46 000 nouveaux entrants : la population de HNWI dans le pays s’élève désormais à 373 000 personnes, soit pratiquement l’équivalent de celle de l’Allemagne (375 000).
La croissance absolue des populations de HNWI a par ailleurs dépassé les 20 000 au Japon et au Royaume-Uni : avec respectivement 765 000 et 557 000 HNWI, ces deux pays possèdent, en termes absolus, les deuxième et troisième populations HNWI mondiales.
En produisant beaucoup de richesse, la hausse des cours des matières premières a également entraîné l’apparition d’un nombre significatif de nouveaux HWNI dans des pays qui ont bénéficié du prix élevé des ressources naturelles : c’est le cas du Brésil, du Canada, de l’Australie et de la Russie qui, en 2007, ont tous vu progresser la population de leurs résidents fortunés de plus de 8 500 personnes.
Selon les conclusions du Wealth Report 2008, les riches deviennent toujours plus riches. À moyen et à long terme, les marchés haut de gamme et très haut de gamme seront amenés à surclasser tous les autres, suivant la progression de la richesse dans le monde. En dehors de ces marchés, les opportunités d’investissements resteront toutefois nombreuses pour la clientèle aisée, elle aussi en croissance significative. Les classes moyennes en expansion des villes comme Varsovie, Guangzhou (Chine) ou Mumbai expriment des besoins en logements abordables et de bonne qualité, marché qui connaît actuellement une pénurie.
Fort engouement pour les résidences secondaires
L’augmentation de la prospérité mondiale contribue également au développement du marché des résidences secondaires et des maisons de vacances. À Moscou, et dans d’autres villes d’Europe centrale et orientale, un nombre croissant de personnes qui se sont récemment enrichies exprime la volonté d’acquérir une résidence secondaire. Le niveau des prix les conduit à se tourner vers la Bulgarie plutôt que vers des marchés plus traditionnels et plus chers comme la France. Les acheteurs de logements sur la côte bulgare de la mer Noire sont surtout des Russes (70%) et des Polonais (20%) ; seuls 10% des acheteurs sont originaires d’Europe du Nord.
L’impact de la demande de biens immobiliers provenant de la nouvelle clientèle aisée originaire d'Europe centrale et orientale s’annonce encore bien plus important dans l’avenir, sans parler du développement des économies chinoises, indiennes, coréennes ou du reste de l’Asie. L’engouement pour les résidences secondaires enregistré au cours de la dernière décennie écoulée sera ainsi largement dépassé au cours des dix prochaines années.
Les marchés résidentiels ont récemment connu des problèmes importants : baisse des prix, restrictions sur les financements, reculs des volumes de vente. La crise qui a touché les Etats-Unis a certes gagné l'Europe, mais ne doit pas pour autant totalement assombrir la vision du marché immobilier mondial. Les sites hauts de gamme ont bien tenu le choc : Londres, New York ou Shanghai, notamment, démontrent que tout marché résidentiel lié à l’économie mondiale conserve la confiance des investisseurs.
En dépit de perspectives moins dynamiques pour 2008 et 2009, les marchés haut de gamme restent dignes d’attention sur le long terme. Les marchés émergents comme le Brésil, la Chine ou l’Inde, par exemple, connaissent des taux de croissance de PIB et des créations de richesse impressionnants. La récente et vigoureuse augmentation du prix des biens constatée dans ces pays est largement due à la faiblesse des stocks de produits de qualité dans de nombreuses villes.
Les points forts du Global Wealth Report 2008
• Les prix internationaux des biens immobiliers haut de gamme ont augmenté de 11% en 2007.
• Les taux de croissance les plus forts dans l’immobilier résidentiel haut de gamme ont été enregistrés en Antigua (+40%), à St Jean Cap-Ferrat (+39%) et à Saint- Pétersbourg (+38%).
• Les régions dans lesquelles la croissance a été la plus faible ont été Dublin (-15 %), Ibiza (- 13 %) et Noosa Heads, en Australie (- 7 %).
• Londres est la ville la plus chère pour l’immobilier résidentiel de luxe, avec un prix moyen de 46 000 € au mètre carré. Monaco et St Jean Cap-Ferrat se classent respectivement aux deuxième et troisième rangs.
* Le Wealth Report 2008 de Knight Frank et de Citi Private Bank analyse le comportement des grandes fortunes privées (High Net Worth Individuals ou HNWI) en matière d’immobilier, et notamment d’immobilier de prestige, afin d’appréhender les motivations et les stratégies de ces grands décideurs, dont le patrimoine dépasse les 10 millions de $. L’évolution du segment le plus haut de gamme d’un marché conditionne et précède souvent les évolutions du reste de ce marché.
Le Wealth Report 2008 repose notamment sur le Knight Frank Prime International Residential Index (PIRI), seul indice de l’immobilier résidentiel haut de gamme dans le monde, mis en place par Knight Frank et comparant la valeur des propriétés, les loyers pratiqués et la rentabilité des investissements dans 100 villes du monde. Tous les prix sont recueillis en devise locale pour éliminer l’impact du change dans nos calculs, ainsi que dans l’augmentation des prix.
Knight Frank en bref :
Fondé à Londres il y a 112 ans, Knight Frank est la première société de services immobiliers totalement privée et indépendante dans le monde. Knight Frank dispose d’un réseau de 6 300 collaborateurs travaillant dans plus de 200 bureaux répartis à travers 30 pays. Le groupe a réalisé lors de son dernier exercice un chiffre d’affaires global de 470 M€, en progression de près de 15% par rapport à l’année précédente, ce qui positionne Knight Frank au 5ème rang européen et au 7ème rang mondial par le chiffre d’affaires. La filiale française de Knight Frank, présente en France depuis 35 ans, est dirigée par Philippe Perello. Elle agit sur tous les marchés de l’immobilier, qu’il s’agisse de vente, de location ou d’investissement, dans le cadre de partenariats étroits et durables avec ses clients qu'ils soient privés, institutionnels ou utilisateurs. Knight Frank France est organisé autour de 5 métiers : bureaux, investissement, commerce, expertise et gestion locative.
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Immobilier Guadeloupe
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