L’Immobilier en Aquitaine au 1er trimestre 2007 :
La tendance reste à la hausse
La région Aquitaine - et tout particulièrement la région bordelaise - reste une région très attractive. Sa qualité de vie, la renommée de sa gastronomie et de ses vins, sa convivialité, le développement de ses infrastructures (TGV, tram, etc.), sa proximité tout à la fois avec l’océan, la montagne et l’Espagne en font un pôle de fort développement démographique.
Le prix moyen des appartements au premier trimestre 2007 à enregistré une progression de 5% par rapport au prix moyen sur l’ensemble de l’année 2006 (passant de 137 550 € à 144 426 € pour 65 m²), tandis que, de son côté, le prix moyen des maisons a connu une augmentation de 6,9% (220 700 € à 236 208 € pour 110m²).
Ce 1er trimestre confirme l’allongement des délais de vente :
- 88 jours au lieu de 77 jours en 2006 pour les appartements
- 107 jours au lieu de 85 jours en 2006 pour les maisons.
Il est à noter que les acquéreurs ont tendance à privilégier la qualité du bien à la surface.
On constate également un fort taux des négociations (généralement comprises entre 6 et 8% du prix initial) au cours des transactions, de nombreux biens ne se trouvant pas au juste prix en raison du retard des vendeurs à répercuter la fin de la hausse. Une tendance qui s’est confirmée au cours du premier trimestre 2007, rendant les négociations plus longues et plus difficiles.
Pour la période allant de juin à décembre 2006, le délai pour arriver au prix de marché est ainsi passé, en moyenne, de 72 à 93 jours. En revanche, les biens estimés et mis en vente au juste prix trouvent généralement acquéreur en moins de 30 jours. Des acquéreurs qui se montrent par ailleurs de plus en plus exigeants, arbitrant les offres entre prix et qualité des prestations.
Ville de Bordeaux intra muros
Avec une augmentation des prix de 1% au premier trimestre 2007, le marché Bordelais se stabilise confirmant la tendance de 2006. Les délais de réflexion des acquéreurs s’allongent et on constate un décalage important entre les attentes des vendeurs et celles des acquéreurs (recherche du juste prix). Le marché est toujours porté par la rénovation urbaine que connaît la ville et dont les plus beaux exemples sont la réalisation du tramway et la réhabilitation des quais.
Dans l’ancien, les prix s’échelonnent de 2.000 à 3.250 € le m2, ce qui suppose une forte capacité financière de la part de l’acquéreur.
Les secteurs « bourgeois » (jardin public, Saint Gènes, Croix blanche, parc bordelais) voient leur prix se stabiliser en douceur : si la tendance reste à la hausse, les prix n’ont augmenté que de 4% au cours des douze derniers mois, contre une augmentation de 10% par an en 2004 et en 2005. Une maison de 230 m² s’est ainsi vendue récemment 650.000 € dans le secteur du jardin public. Autres exemples dans le quartier Croix blanche : une maison de 180 m² s’est vendue 560.000 €, tandis qu’un appartement de 70m² trouvait acquéreur à 179.000 €.
La réhabilitation des quartiers en devenir (Bacalan, Bastide, gare Saint-Jean) permet aux acquéreurs primo accédants de trouver leur bonheur à des prix plus abordables : 160.000 €, par exemple, pour une maison de 4 pièces située près de la gare Saint-Jean, ou 184.000 € pour un appartement de 92 m² à Bacalan.
Le marché bordelais se divise en deux grands groupes d’acquéreurs : les primo accédants trentenaires (âge moyen des primo accédants en France) qui recherchent des petites surfaces en centre-ville ou des surfaces moyennes dans les quartiers de la périphérie, et les quinqua actifs et/ou jeunes retraités (60-65 ans) voulant pleinement profiter des avantages de l’hyper centre.
Très attachée à son identité, la ville de Bordeaux cultive une spécificité : l’attachement de ses habitants à leurs quartiers. À l’exception des nouveaux arrivants en centre-ville, principalement dans les administrations centrales et les grands établissements de service public, on constate que, dans une très grande majorité des cas, les acquéreurs bordelais habitent déjà le quartier où s’effectue la transaction.
De leur côté, les investisseurs, qu’ils soient régionaux ou nationaux, restent très présents. On les retrouve principalement dans des opérations à vocation locative et dans des opérations de défiscalisation (loi Malraux). Bordeaux dispose en effet de l’un des tout premiers secteurs sauvegardés de France et les prix y sont raisonnables si l’on compare à Paris : de 1.500 à 2.400 € le m² pour des immeubles entiers, selon les quartiers et l’importance des travaux de réhabilitation.
Enfin, en ce qui concerne le marché de la location à Bordeaux centre, on constate une baisse des prix des loyers (de 10,80 à 10,30 € le m2) dans le neuf comme dans l’ancien. Pour les investisseurs, la rentabilité se situe entre 4,5 et 5% brut (loyer annuel sur prix de l’acquisition hors frais de mutation).
Bordeaux – Rive Gauche
Le marché de la rive gauche reste très dynamique. Le secteur dispose il est vrai, depuis longtemps, de nombreux atouts : présence de la technopole ouest, infrastructures de qualité (tram, aéroport, liaisons autoroutières), pôle universitaire, accès rapide aux plages...
Le développement de la rive gauche sera sans doute encore amené à s’accentuer au cours des prochaines années. L’INSEE prévoit en effet l’arrivée d’un million de personnes dans le Sud-Ouest d’ici l’année 2012. La diversité de son patrimoine devrait cependant permettre à la rive gauche de répondre à cette progression constante de la demande.
Au cours de ce premier trimestre 2007, la tendance est aux produits de qualité. Avec l’allongement de la durée des prêts bancaires (40, voire 50 ans), les acheteurs, qui s’endettent parfois sur deux générations, ont revu leurs critères à la hausse. On remarque ainsi, parmi les ventes récentes, la présence de maisons cossues et de bonne construction, de type landaise ou traditionnelle, et avec un bon potentiel d’évolution.
Par exemple, une maison datant de 1978, 150 m² habitables sur un terrain de 1.150 m², avec travaux, a été vendue 305.000 € à Martignas sur Jalles. Dans la même commune, une maison de 1989, 122 m² habitables sur un terrain de 800 m², avec triple garage, a trouvé acquéreur à 335.000 €. Dans l’hyper centre-ville de Mérignac, une maison années 1970, proche tramway, 150 m² et 5 chambres sur un terrain de 450 m², a été vendue 405.000 €. Enfin, toujours à Mérignac, une maison contemporaine datant de 1995, 190 m² habitables sur 500 m², a été vendue 550.000 €.
Du côté des appartements, le parc immobilier met en concurrence de nombreux T4 et T5 construits dans les années 1960-65 pour répondre à la demande post baby-boom de l’époque. Les appartements qui trouvent le plus facilement preneurs sont ceux qui sont les plus proches du « prix juste » et qui présentent un potentiel de travaux susceptible d’apporter une valeur ajoutée.
Le manque des appartements T1 et T2 devrait se trouver comblé par les nouveaux programmes neufs prévus à Mérignac et dont le prix se situe entre 3.000 et 3.300 € le m².
Bordeaux – Rive Droite
L’essentiel de la population bordelaise s’est toujours concentré sur la rive gauche, pôle économique par excellence où beaucoup d’industries tertiaires se sont développées.
Le secteur de la rive droite est donc toujours resté relativement marginal, d’autant que le franchissement de la Garonne constituait l’une des problématiques locales : il n’existait historiquement qu’un seul pont, le pont de Pierre, qui était la route de Paris.
Dans les années 1930, Bordeaux a connu un développement industriel à la Bastide, quartier très populaire comprenant de nombreuses maisons d’ouvriers (échoppes). Depuis la disparition des grosses industries dans les années 1960-70, la zone rive droite s’est enclavée et les investissements se sont reportés sur la rive gauche, porteuse de beaucoup plus de développements futurs. Seule la population née rive droite ou s’y étant établie pendant les fastes années industrielles de Bordeaux habitait donc ce secteur, qui n’attirait pas le reste des habitants de la ville.
Aujourd’hui avec la flambée immobilière de ces dernières années, la rive droite est devenue l’un des marchés de report de Bordeaux et de la Communauté urbaine. Avec la construction du Tram et le développement de nouveaux ponts (pont François Mitterrand et futur pont basculant de Lormont à Bordeaux Lucien Faure), le secteur devient beaucoup plus attirant et une nouvelle clientèle n’hésite pas à venir s’y s’installer.
La rive droite dispose d’un charme indéniable, avec des paysages vallonnés, des maisons en pierre encore accessibles à des prix abordables, de nombreuses voies d’accès et une infrastructure moderne (autoroute, centres commerciaux, TGV…). Aujourd’hui, le prix d’un bien moyen type maison T5 se situe environ à 175-180 K€, soit 30 à 35 % de moins que sur la rive gauche.
La demande concerne essentiellement de petits produits (très peu de haut de gamme), et la zone bénéficie d’un fort potentiel de développement foncier sur les secteurs plus ruraux (nombreux programmes collectifs et résidentiels). Dans le quartier de la Bastide, faute de place sur la commune, le collectif connaît un essor foudroyant avec de nombreux programmes en produits de défiscalisation.
Comme sur le marché général, la rive droite connaît depuis un semestre une forte tension sur les prix, due au ralentissement de l’activité (hausse des taux d’intérêts et conjoncture économique aléatoire). Il n’est pas rare qu’un vendeur accepte de baisser de plus de 10 % son prix de vente afin de trouver un acquéreur. Le marché devient donc plus proche de la réalité et devrait bénéficier dans les mois à venir d’une meilleure stabilité avec des biens vendus à leur juste prix.
Le Bassin d’Arcachon
S’il reste synonyme de villégiature, le Bassin d’Arcachon est aussi devenu, au fil des années, un lieu de résidence principale.
Arcachon, Pyla-sur-mer, Andernos et la presqu’île du Cap-Ferret restent encore des secteurs majoritairement de résidences secondaires. Mais la qualité de vie offerte par les nombreuses autres communes du Bassin attire une population toujours croissante : des retraités, mais aussi des actifs qui travaillent sur place ou sur l’agglomération bordelaise. La présence de nombreuses infrastructures (autoroutes, voies rapides, TGV et aéroport proche) a favorisé le développement de l’habitat dans ce secteur, et plus de 100 000 personnes vivent aujourd’hui sur le pays du Bassin d’Arcachon. Le développement du CEA (Commissariat à l’énergie Atomique) au Barp avec le Laser Mégajoule constitue également un nouveau pôle d’attraction dans l’arrière-pays.
Plus encore qu’ailleurs, les prix immobiliers ont connu sur le Bassin une progression importante et continue au cours de ces dernières années. Avec une hausse d’environ 15% par an, les prix ont ainsi doublé depuis 2001.
Aujourd’hui, le marché semble marquer une pause en douceur.
Le secteur des résidences secondaires présente un ralentissement significatif du nombre de transactions (de l’ordre de 10% par rapport à l’an dernier) et une quasi-stagnation des prix, sans toutefois annoncer de retournement. Pour preuve, les prix des produits prestigieux, comme les premières lignes du Bassin continuent de grimper.
De son côté, le secteur des résidences principales reste plus dynamique, tant en nombre de transactions qu’en prix. Le prix des terrains constructibles, qui se font de plus en plus rares, est en forte hausse depuis quelques mois. Il faut désormais compter environ 240 000 euros pour un terrain de 800m² sur La Teste de Buch, par exemple.
Si les nouveaux arrivants sur le Bassin disposent d’un pouvoir d’achat conséquent, les prix immobiliers deviennent en revanche un handicap pour la population locale, plus modeste. Pour l’avenir, la forte attirance du littoral laisse présager encore un beau dynamisme sur le Bassin, tant en nombre de transactions qu’en terme de prix. Et la clientèle étrangère est encore peu présente…
Agen
Agen et son agglomération ont connu une rentrée morose. Avec l'augmentation des taux de prêts et la régulation naturelle de l'offre et de la demande, les acquéreurs réfléchissent davantage avant de s'engager sur un bien. Ils font jouer la concurrence et n’hésitent plus à négocier les prix. Plus que jamais, les produits au prix du marché trouvent donc beaucoup plus rapidement acquéreur, et les produits trop chers restent au-delà du délai de cession acceptable de 90 jours.
Si le marché est encore en période de régulation, on constate néanmoins une reprise de l'activité. Les appartements de 2 pièces à moins de 75.000 € sans travaux sont les plus recherchés, ainsi que les grands appartements de centre-ville proposés à moins de 150.000 €. On constate également une forte demande, peu satisfaite, pour les appartements avec ascenseur et place de stationnement qui verront de fait, leur prix majoré. Certaines résidences de qualité peu nombreuses trouvent des acquéreurs au-delà de 1.800 € le m². Pour du neuf, il faudra investir au-delà de 2.300 euros le m2.
Comme traditionnellement en région, deux marchés co-existent pour les maisons : les maisons de ville et les maisons proposant un terrain de plus de 2.000 mètres.
Les maisons de ville situées dans les quartiers de la Préfecture, Jayan et Palissy peuvent, si elles disposent d’un jardin, se négocier à 270.000 € pour 3 chambres, à défaut 220.000 €. Les prix ne dépasseront pas 170.000 € pour les autres secteurs de la ville d'Agen et de son agglomération.
Sur les coteaux, les prix dépassent souvent la moyenne, soit plus de 2.000 € le m2, comme à Bon Encontre, par exemple. Les produits en pierre sont toujours très prisés : un 200 m2 habitables (sans nuisance ou inconvénient) sur un terrain de 5.000 m2 sera négocié à partir de 350 000 €.
Pour les immeubles, la tendance est aux petits produits de 150.000 € (faible prise de risque) proposant une rentabilité d'au moins 9 %, avec une désaffection des produits à 300.000 € si la rentabilité est inférieure à 10%.
Le marché locatif "souffre" d'une offre importante et récurrente en de Robien. Enfin, les terrains se font rare et il faut souvent étendre la zone d'offres au-delà de 15 km pour trouver des produits accessibles pour les primo accédants.
Laforêt Immobilier : Le réseau immobilier le plus dynamique
Créé en 1991 par Patrick-Michel Khider et Bernard de Crémiers, Laforêt Immobilier vient de franchir le cap des 750 agences ouvertes. En 2006, les agences Laforêt Immobilier ont réalisé, en France, 33 000 transactions pour un montant de ventes de 5,6 Md€ générant 200 M€ HT d’honoraires. (chiffre établi par les 601 agences ayant un an d’activité ou plus).
Pour 2007, Laforêt Immobilier a pour objectif de porter à 950 le nombre de ses agences en France et de réaliser 36 000 transactions pour un volume de vente de 6,3 Md€ générant 225 millions d’honoraires.
Sur le plan international, Laforêt Immobilier est présent au Portugal (15 agences), au Luxembourg (2 agences) et au Maroc (1agence). Les projets de développement pour 2007 visent 3 nouveaux contrats de Master Franchise en Espagne, Italie et Suisse.
À terme, l’objectif de Laforêt Immobilier est d’atteindre 1 500 agences dans l’hexagone, 4 500 en Europe et 10 000 à l’international.
Laforêt Immobilier est le seul réseau français dont les ambitions à l’international lui permettent de rivaliser avec les grands réseaux américains.
Laforêt Immobilier est contrôlé par la holding S.I.F (Société Immobilière de Franchise), son actionnaire historique. L’actionnariat de S.I.F fait partie de l’actionnariat du Groupe Vendôme Rome.
Contact Presse
Galivel & Ass. – Carol Galivel / Pascale Pradère – 01 41 05 02 02
2, rue Kléber - 92309 Levallois Cedex
galivel@galivel.com - www.galivel.com
Immobilier en Aquitaine
Aucun commentaire:
Enregistrer un commentaire