De São Paulo à Chongqing en passant par Kigali et Londres, la communauté immobilière internationale était rassemblée à Cannes du 8 au 11 mars pour le MIPIM. Cette 22ème édition a dévoilé aux investisseurs internationaux un plus grand nombre de projets majeurs et donné la parole à de brillants orateurs tels que le maire de Londres, Boris Johnson et l’économiste international, Dr Nouriel Roubini.
Signe des temps, les maires et dirigeants de collectivités locales réunis lors du troisième Mayors’ Think Tank, sommet des maires organisé au MIPIM le 9 mars, se sont retrouvés autour de l’idée que les partenaires publics et privés allaient devoir intégrer de plus en plus les critères de qualité de vie dans leurs projets de développement urbain.
“La tendance à la stabilisation du marché était évidente au MIPIM 2011. Le fait que nous ayons accueilli plus de 18 400 participants (+7% par rapport à 2010), dont presque 4 000 investisseurs (+6% par rapport à 2010) reflète l’état d’esprit du marché et le retour aux affaires”, a indiqué le directeur du MIPIM, Filippo Rean. “ J’ai notamment été frappé par les projets extrêmement ambitieux présentés par une grande diversité de pays lors de cette édition”.
Parmi ces projets, les villes de São Paulo et de Londres, soutenues par leur maire respectif, Gilberto Kassab et Boris Johnson, ont révélé les plans de développement liés à l’organisation dans leur ville des Jeux Olympiques et de la Coupe du Monde de Football. Le Premier ministre rwandais, Bernard Makuza, a conduit la première délégation rwandaise au MIPIM afin de présenter aux investisseurs internationaux le programme de développement de 6,7 milliards d’euros de Kigali, la capitale. De même Chongqing, quatrième plus grande ville de Chine, a exposé pour la première fois à Cannes l’ensemble des opportunités immobilières répondant au doublement de sa population d’ici 2020.
Les participants au MIPIM ont pu aussi découvrir le projet de développement Baku White City en Azerbaïjan, conçu pour régénérer le quartier industriel Black City de la capitale. De même Alexey Nevskiy, directeur général de Northern Caucasus Resorts en Fédération de Russie, a levé le voile sur le plus grand projet mondial de développement de domaine skiable d’un montant de plus de 10 milliards d’euros et impliquant la création de cinq stations de ski. Le Président russe Dmitry Medvedev suit le projet de près car le gouvernement fédéral a investi 1,4 milliard d’euros pour développer les infrastructures de base de ces stations de ski.
Le promoteur turc Zorlu Property, hôte du cocktail d’ouverture, a activement fait la promotion de deux projets majeurs : le projet mixte Zorlu Centre ainsi que le projet d’immobilier de bureaux Zorlu Levent, tous deux situés à Istanbul. 1,7 milliard d’euros a déjà été investi dans le Zorlu Centre, dont 214 millions d’euros consacrés à la construction d’un centre culturel. Enfin en Croatie, Profectus Grupa a présenté au MIPIM son ambitieux projet de station balnéaire de luxe, Dubrovnik Pearl. Avec un lancement des travaux prévu à la fin de l’année, ce développement côtier d’un montant de 1,5 milliard d’euros comprendra une marina, des hôtels de luxe, un aéroport ainsi que des résidences et des commerces.
Des études confirment le rebond de 2010 et la raréfaction des produits ‘prime’
Au cours du MIPIM, des consultants immobiliers internationaux de premier plan tels que CB Richard Ellis (CBRE), Jones Lang LaSalle et Cushman & Wakefield, ont communiqué des études confirmant une croissance en 2011, tout en prévoyant une diversification des investissements due à la raréfaction des produits ’prime’ dans les villes les plus prisées.
D’après un sondage réalisé par CB Richard Ellis auprès de 350 investisseurs immobiliers européens, ces derniers ont clairement affiché un changement de stratégie de leurs territoires d’investissement en Europe et ce, en faveur de l’Allemagne et de l’Europe centrale et orientale, reconnues comme les marchés immobiliers les plus attractifs en 2011. Environ un tiers des investisseurs envisage des acquisitions en Allemagne en 2011 (contre 18% en 2010) et environ un quart des investisseurs positionne l’Europe centrale et orientale comme leur cible prioritaire d’investissement cette année, soit + 16% par rapport à l’an dernier.
Peter Damesick, chef économiste de la zone EMEA chez CBRE, commente : “Alors que la majorité des demandes se concentre sur les produits ‘core’ à la rentabilité établie en 2011, un nombre croissant d’investisseurs devrait se tourner vers des actifs secondaires dans la seconde moitié de l’année et également en 2012, en réponse à la concurrence intense sur les actifs ‘core’. Cependant, alors que des investisseurs commencent à étudier les opportunités plus risquées, le manque de financement pour les investissements sur le marché secondaire reste une contrainte significative. Une refonte des prix avant plus-value sera peut-être nécessaire pour attirer massivement les investisseurs opportunistes ».
Dans son atlas international des investissements, Cushman & Wakefield prévoit que l’investissement mondial, conduit par l’Amérique du Nord et les marchés émergents, devrait augmenter de 5 à 10% en 2011 pour atteindre un montant de 485 milliards d’euros. Le rapport envisage un accroissement de 40% de l’investissement en Amérique Latine et en Europe de l’Est. “La présence de l’Amérique Latine au MIPIM est en augmentation. Le Brésil et particulièrement São Paulo suscitent un grand intérêt, mais nous avons aussi vu pour la première fois au MIPIM des professionnels de Colombie, du Paraguay, du Pérou et du Panama”, a indiqué Filippo Rean, directeur du MIPIM.
Selon Cushman & Wakefield, les investissements en Asie ont atteint l’année dernière 294 milliards d’euros, soit plus de 50% des investissements immobiliers mondiaux. Pour John Stinson, Managing director, Capital Markets Asia Pacific, “avec huit des 20 premiers marchés mondiaux situés en Asie-Pacifique, cette région va continuer à dominer car les investisseurs sont attirés par d’autres villes en plein essor comme Singapour, Hong-Kong, Shanghaï, Tokyo et Sydney. Cette dynamique devrait également commencer à gagner d’autres marchés émergents attractifs comme la Malaisie, l’Indonésie, l’Inde et plusieurs mégalopoles de premier et second niveau en Chine”.
Lors d’une conférence MIPIM consacrée aux marchés et capitaux asiatiques, François Trausch, directeur de la région Asie-Pacifique chez GE Capital Real Estate a déclaré : “Nous assistons à un rétablissement des flux de capitaux à la fois au niveau national et inter-régional”. Les intervenants de cette conférence estiment que les investisseurs asiatiques vont être amenés à diversifier leur portefeuille au-delà des marchés domestiques afin de minimiser les risques et s’assurer de plus grands retours sur investissement. “L’Asie est clairement un marché majeur et nous nous attendons à une édition du MIPIM Asia 2011, à Hong-Kong du 15 au 17 novembre, particulièrement active", a déclaré Filippo Rean.
En Europe, les investissements directs dans l’immobilier devraient augmenter de 30% comparés aux 102 milliards en 2010 selon l’étude menée par Jones Lang LaSalle (European Capital Markets Bulletin). Commentant la situation, Richard Bloxham, Director EMEA Capital Markets chez Jones Lang LaSalle, ajoute : “ Le manque de produits ‘core’ dans la plupart des marchés occidentaux devrait, en 2011, accélérer l’élan des investissements vers l’Europe Centrale et les Pays Nordiques amorcé en 2010. La Russie et la Turquie, les deux plus grands marchés émergents d’Europe devraient eux aussi enregistrer une augmentation des investissements cette année”.
Le 10 mars a connu une première au MIPIM avec l’intervention du Dr. Nouriel Roubini, économiste de renommée internationale qui, face à une salle comble, a livré son analyse sur l’état de l’économie mondiale. Soulignant la montée en puissance des économies orientales, Dr. Roubini a précisé que les sociétés du secteur immobilier devraient pouvoir bénéficier d’opportunités dans les marchés émergents orientaux mais aussi en Amérique Latine et au Moyen-Orient.
“Au MIPIM Asia 2010, nous avons accueilli Joseph Stiglitz, Prix Nobel d'économie. Cette année, le MIPIM a donné à ses participants l’opportunité de rencontrer un autre grand économiste, Dr Nouriel Roubini. En effet, l’industrie immobilière fait partie intégrante de l’économie mondiale et c’est pourquoi l’expertise d’économistes capables d’en envisager l’avenir est un atout essentiel pour ce secteur”, précise Filippo Rean.
Le maire de Londres a brillé lors de l’hommage rendu au Royaume-Uni
Avec le Royaume-Uni choisi comme pays à l’honneur de ce MIPIM, plus de 1 100 sociétés britanniques ont fait le déplacement à Cannes. Pour sa troisième participation au MIPIM, le maire de Londres, Boris Johnson, a pris part à l’inauguration de cette édition et a fait une intervention remarquée devant une salle bondée.
Avec l’humour et l’enthousiasme qui le caractérisent, Boris Johnson a soutenu que l’avenir du monde résidait dans les villes étant donné que 50% de la population mondiale actuelle est citadine. S’appuyant sur une étude récente réalisée par Citygroup sur les villes internationales, qui hisse Londres au premier rang mondial en termes de potentiel de croissance de son PIB jusqu’à 2025, le maire de Londres a plaisanté en qualifiant cette étude de ‘parfaitement crédible’.
Boris Johnson a choisi le MIPIM pour annoncer la création prochaine d’un des nombreux villages du Parc Olympique Queen Elizabeth. Dès le mois prochain, les promoteurs pourront répondre à un appel d’offre pour la construction de 800 maisons situées entre le vélodrome et le village olympique. La construction de ce quartier devrait se poursuivre jusqu’en 2013. « J’adresse ce message aux investisseurs qui recherchent des retours sur investissement sur le long terme : ce projet fait partie des nombreuses opportunités qui émanent de notre magnifique ville », s’enthousiasme-t-il.
En réponse à la volonté grandissante des villes de partager leurs expériences et leurs bonnes pratiques afin de développer des stratégies urbaines durables, quelques 80 maires ont débattu lors de tables rondes organisées dans le cadre du sommet des maires, le mercredi 9 mars. São Paulo, Moscou, Kigali, Manchester, Budapest, Montréal, Francfort et Bratislava faisaient partie des nombreuses villes représentées.
« Cette troisième édition du sommet des maires est de loin la plus réussie, avec des personnalités influentes qui partagent un grand sens de la solidarité et une vision de la ville de demain », commente le maître de cérémonie du sommet, Greg Clark, Chairman of the OECD LEED Forum of Development Agencies and Investment Strategies. « Le groupe était unanime pour dire que les politiques urbaines doivent désormais inclure le respect de la qualité de vie des citoyens ».
D’après Greg Clark, les villes entrent dans un nouveau cycle, celui de l’après crise. Les collectivités publiques prennent conscience de nouveau de l’importance des collaborations avec le secteur privé. « Des incidents ont eu lieu avec des projets non aboutis et des financement privés qui ont échoué. Je pense que les maires considèrent maintenant que les partenariats public/privé sont entrés dans une nouvelle phase, peut-être plus sage ».
Le MIPIM 2012 se déroulera à Cannes du 6 au 9 mars.
Gite Carcassonne
