L'Insee définit la résidence secondaire comme « un logement utilisé pour les week-ends, les
loisirs ou les vacances. Les logements meublés loués (ou à louer) pour des séjours touristiques
sont également classés en résidences secondaires ». L'Institut reconnaît cependant que la
définition est imparfaite, la distinction entre logements occasionnels et résidences secondaires
étant difficile à établir.
En 2007, sur un total de 32,2 millions de résidences en France métropolitaine, les résidences secondaires en représentaient 3,18 millions, soit un tout petit peu moins de 10 %. Depuis le début des années 1990, leur nombre a progressé nettement moins vite (+7%) que celui des résidences principales (+16%).
En revanche, durant la même période, les prix ont explosé. Selon une étude de la Fédération nationale des Sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural (Safer), publiée l'an dernier, le prix moyen d'une maison est passé de 79.000 euros en 1997 à 206 000 euros en 2006, soit une hausse de + 161%.
La progression du prix des résidences secondaires a donc été plus prononcée encore que pour les résidences principales. Mais l'amplification du phénomène de hausse vaut également dans l'autre sens. Le ralentissement constaté ces deux dernières années a été également plus brutal.
On relève sans surprise que ce sont les départements du pourtour méditerranéen qui comptent le plus de résidences secondaires : en premier, le Var (avec 158.000 résidences secondaires), suivi des Alpes-Maritimes (146.000) et de l'Hérault (112.000), la terre d'élection de Garrigae. Viennent ensuite la Savoie (103.000), la Haute-Savoie (99.000), la Vendée (95.000) et les Pyrénées- Orientales (85.000).
Mais si l'on étudie la proportion de résidences secondaires par rapport au total du parc, les résultats sont très différents. Avec 45,5% du total, les Hautes-Alpes arrivent loin devant, suivies de la Savoie (38,2%), des Alpes de Haute-Provence et de la Corse du Sud (35,2%).
Un peu plus de 220.000 propriétaires de résidences secondaires, nous apprend l'Insee, ne sont pas des Français au sens fiscal du terme. Parmi les nationalités les plus représentées, les Britanniques possèdent 53 200 résidences secondaires, soit près du quart des résidences appartenant à des étrangers. Ils sont tout particulièrement attirés par les espaces ruraux mais restent attachés à leurs implantations historiques : Côte-d'Azur (Antibes, Cannes, Nice, Grimaud), Hérault (Agde) et Savoie (Chamonix, Les Allues), où leur présence est liée à la pratique des sports en milieu alpin.
Les Allemands, propriétaires de 29 000 résidences secondaires, sont majoritairement présents dans les régions PACA, Languedoc-Roussillon, Lorraine, Aquitaine et Alsace. Ils se localisent principalement à proximité de la frontière, en Alsace et en Lorraine (communes de Mittersheim et de Rhodes en Moselle, Vosges), proches des parcs naturels régionaux, ce qui correspondrait à leur préférence pour la campagne et les très courts séjours.
Faute de statistiques fiables, il est très difficile en revanche de savoir le nombre de transactions annuelles concernant exclusivement les résidences secondaires. Le recoupement de diverses sources donne une estimation large : entre 20.000 et 50.000.
Garrigae Investissements : une nouvelle approche de la rénovation du patrimoine
Fondé en 2003 par Miguel Espada, Garrigae Investissements réhabilite des bâtiments souvent oubliés (couvents, propriétés viticoles, châteaux, distilleries..) que leurs propriétaires, la plupart du temps, n'ont plus les moyens d'entretenir et les reconvertit en lieux de villégiature au charme incomparable. Cette approche permet ainsi de faire renaître des propriétés des siècles passés que les pouvoirs publics et les collectivités locales n'ont pas inscrites à leurs programmes de sauvegarde du patrimoine. Dans le cadre de résidence de tourisme, Garrigae y aménage des appartements spacieux, des maisons vigneronnes ou des mas avec piscine et les propose à des particuliers souhaitant s'offrir une propriété au caractère unique, à travers diverses formules d'acquisitions, le plus souvent sous le statut LMP (loueur en meublé professionnel) qui leur permet de bénéficier d'avantages fiscaux importants, dont la récupération de la TVA. Certaines propriétés bénéficient aussi des avantages fiscaux de la loi Demessine en ZRR (zone de revitalisation rurale). Depuis sa création, Garrigae a vendu 220 appartements à une clientèle, en majorité étrangère. Les Français ne représentent en effet que 10 % des acquéreurs, contre 40 % de Britanniques, 20 % d'Irlandais et 10 % de Belges. Les 20 % restants se partageant entre Danois, Suédois, Chinois (Hong-Kong), Américains, ressortissants de Dubai et de Singapour.
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