L’investissement en immobilier tertiaire en Ile-de-France à la mi 2008 …
Il y a seulement deux ans, le résultat aurait semblé remarquable : 2,3 milliards d’euros ont été investis en immobilier d’entreprise dans la région Ile-de-France au 1er trimestre 2008. Aujourd’hui, ce résultat marque au contraire un net ralentissement de l’activité à l’investissement. Il faut dire qu’en deux ans, le marché francilien a connu une véritable transformation, passant d’une dizaine de milliards à plus de vingt milliards d’euros investis. Dans ce contexte, le ralentissement actuel marque-t-il la fin d’une période d’euphorie incontrôlée ou constitue-t-il une simple pause dans un processus de développement à long terme ?
Un ralentissement, pas d’effondrement
Selon l’analyse de Knight Frank*, la seconde hypothèse est la plus solide. D’abord parce qu’il ne s’agit pas de confondre le ralentissement de ce début 2008 avec un effondrement : il n’y en a aucun. Le marché ne présente pas les symptômes d’un patient hystérique venant de sombrer dans une lourde dépression après avoir connu une phase de surexcitation. Ensuite parce que ce ralentissement n’est pas une surprise : il était attendu depuis l’été 2007 et l’éclatement de la crise des sub-primes. Les facteurs qui ont permis la métamorphose du marché parisien depuis quelques années n’ont, par ailleurs, pas été remis en cause.
Les effets de la crise des sub-primes, qui a affecté les banques et les a conduit à resserrer les conditions de crédits, n’ont pas tardé à se faire sentir sur l’investissement en immobilier d’entreprise. Il est devenu beaucoup plus difficile, en effet, de jouer sur l’effet de levier et de financer une acquisition par un recours prépondérant à l’emprunt.
C’est cette stratégie, appliquée par certains ténors du marché parisien, qui avait contribué à tirer le marché au cours de l’année 2007 en leur permettant de réaliser des transactions toujours plus importantes. Parmi ces ténors, les investisseurs étrangers (espagnols et américains, notamment) avaient occupé une place prépondérante, représentant jusqu’à près de 80% des montants investis en Ile-de-France. Ils ont, depuis, adopté une attitude beaucoup plus discrète, entraînant une forte diminution des transactions de plus de 150 millions d’euros, pour lesquelles des fonds propres nettement plus élevés sont désormais exigés. Un phénomène qui explique le retour sur le devant de la scène des investisseurs français qui représentent 42% des volumes d’investissement en Ile-de-France au premier trimestre 2008.
Dans un marché où les transactions importantes se font plus rares subsistent néanmoins plusieurs “poches” de dynamisme :
• Les actifs valorisés en dessous de 50M€ susceptibles d’être acquis majoritairement en fonds propres : ils constituent aujourd’hui le moteur du marché,
• Les actifs présentant à très court terme un potentiel de création de valeur,
• Les actifs retail très « prime » structurellement rares sur le marché français,
• Certains secteurs de marché offrant des rentabilités supérieures à 5,50%, pour des immeubles de très bonne qualité, très bien loués, y compris pour des volumes unitaires supérieurs à 100M€ ; ceci explique d’ailleurs la prime actuelle à la province (1,5 milliard d’euros investis au 1er trimestre 2008), les prix en région étant plus conformes aux exigences des acquéreurs.
L’essentiel des transactions se concentre donc sur des actifs de taille moyenne et nécessitant des tickets de financement limités, accessibles auprès des banques.
Un marché dans l’expectative
L’analyse de Knight Frank montre que ce ralentissement de l’activité n’est pas lié aux fondamentaux du marché français - qui restent particulièrement solides à l’échelle européenne - mais qu’il trouve ses origines dans le durcissement des conditions de financement et dans l’augmentation des taux d’intérêt. Il s’explique aussi par le fait que la plupart des propriétaires de la région Ile-de-France sont dans une situation financière saine : ils ne sont pas confrontés à l’urgence de céder une partie de leur patrimoine pour éponger les intérêts d’une dette devenue trop lourde. Ils se montrent donc très prudents dans la mise en vente de leurs actifs (notamment lorsqu’il s’agit d’immeubles trophées), par crainte d’officialiser une décote des valeurs vénales, et préfèrent attendre que le marché s’anime à nouveau de quelques transactions importantes pour procéder à certains arbitrages.
C’est l’une des caractéristiques du marché depuis quelques mois : vendeurs et acquéreurs s’observent, tout en donnant l’impression qu’un simple signal permettrait de balayer le climat d’expectative qui domine le marché actuel.
L’exemple du marché de Londres est, à ce titre, assez significatif : à compter du second semestre 2007, le ralentissement y a été beaucoup plus fort qu’à Paris. Et voilà que se dessinent déjà les prémices d’un redémarrage : certains acquéreurs, notamment les Irlandais, reviennent sur le marché de la capitale britannique pour tirer partie de la baisse des prix et réaliser, tant qu’il est temps, quelques profits. Une stratégie qui les conduit à délaisser un peu Paris, où ils avaient joué un rôle très important en 2007, avec près de 6% des sommes investies. Les investisseurs irlandais experts du marché britannique considèrent, à tort ou à raison, que le marché de l’investissement français n’a pas terminé sa période de correction.
La fin de cette période d’expectative permettra donc d’entraîner un réveil rapide du segment des transactions importantes - segment qui constitue la clef de l’évolution du marché de l’investissement d’ici à la fin de l’année 2008.
Plusieurs signes semblent montrer que ce réveil est sur le point de s’opérer. Un premier indice est fourni par les négociations en cours : elles portent sur des actifs de plus de 150 millions d’euros et devraient se concrétiser par des transactions au cours des deux prochains trimestres, notamment sur le Quartier Central des Affaires de Paris. Mais, plus généralement, plusieurs facteurs semblent constituer un contexte favorable à une reprise du marché des grandes transactions au deuxième semestre. D’abord, le marché français a subi une correction plus tardive, qui rend les rendements offerts à nouveau attractifs sur la scène européenne. Ensuite, le marché français, particulièrement défensif, ne justifie pas, pour tous les segments de marché, une correction comparable à celle de Londres. Enfin, de nombreux investisseurs disposent de fonds propres suffisants pour être à l’origine de telles acquisitions.
L’investisseur étranger au centre de l’équation immobilière
Parmi ces investisseurs, on compte bien sûr les investisseurs institutionnels - français et européens - qui connaissent bien le marché parisien et qui, en dépit des effets de la crise des sub-primes, disposent toujours de sommes importantes à investir. Ils n’ont pas vocation à se constituer un patrimoine éclaté en une multitude de petits actifs et devraient donc générer plusieurs transactions importantes.
Mais de nouveaux acteurs pourraient également faire leur apparition sur le marché parisien, et notamment les fortunes privées et les fonds souverains originaires d’Europe de l’Est, du Moyen-Orient, d’Asie ou d’Amérique du sud, désireux de trouver dans l’immobilier tertiaire des placements plus sécurisés que les actifs boursiers ou financiers, particulièrement volatiles depuis un an. Leur capacité d’investissement est considérable : l’excédent des pays de l’OPEP, pour l’année 2007, approche les 700 milliards de dollars… Dans une logique de constitution de patrimoine équilibré géré avec une stratégie de long terme, ces fortunes privées et ces fonds devraient choisir de placer entre 10 et 15% de leurs actifs en immobilier tertiaire et favoriser ainsi le redémarrage des grandes transactions.
Londres, grande métropole mondiale reconnue pour son ouverture économique et culturelle, bénéficiera probablement d’un tropisme naturel auprès de ces investisseurs. Mais le marché parisien est également de nature à les attirer : il est en effet perçu comme l’un des marchés les plus sécurisés au monde, avec un risque locatif très réduit - en raison de la diversité de son tissu économique et d’un volume « garanti » de consommation de bureaux lié aux besoins de rationalisation des entreprises. Paris est également l’une des places les plus transparentes au monde, offrant une très bonne liquidité. Autant d’atouts qui devraient favoriser l’arrivée de ces nouveaux acquéreurs, principalement intéressés par les actifs situés dans les quartiers les plus reconnus.
Autant d’éléments qui permettent de dire que le marché parisien des grandes transactions à l’investissement traverse actuellement un trou d’air, et non une crise durable. Seule inconnue : le temps qui lui sera nécessaire pour redémarrer…
* Cette analyse a été réalisée pour le magazine "Expertise Pierre" dans le cadre de leur spécial "Guide de l'investissement".
Knight Frank en bref :
Fondé à Londres il y a 112 ans, Knight Frank est la première société de services immobiliers totalement privée et indépendante dans le monde. Knight Frank dispose d’un réseau de 6 300 collaborateurs travaillant dans plus de 200 bureaux répartis à travers 30 pays. Le groupe a réalisé lors de son dernier exercice un chiffre d’affaires global de 470 M€, en progression de près de 15% par rapport à l’année précédente, ce qui positionne Knight Frank au 5ème rang européen et au 7ème rang mondial par le chiffre d’affaires. La filiale française de Knight Frank, présente en France depuis 35 ans, est dirigée par Philippe Perello. Elle agit sur tous les marchés de l’immobilier, qu’il s’agisse de vente, de location ou d’investissement, dans le cadre de partenariats étroits et durables avec ses clients qu'ils soient privés, institutionnels ou utilisateurs. Knight Frank France est organisé autour de 5 métiers : bureaux, investissement, commerce, expertise et gestion locative.
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Immobilier Mende
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