Allô le monde…

Il paraît que les nouvelles ne sont pas si bonnes
Que le moral descend
Et que les forces t'abandonnent
J'entends
Tous les gens
Parler de tes histoires
Que l'avenir qui t'attend
Se joue sur le fil du rasoir
(…)

Allô le monde ?
Est-ce que tout va bien ?
(...)
Extrait des paroles de « Allo le monde », Pauline, 2007

À l’heure où l’économie mondiale semble avoir perdu sa boussole et où les interrogations inquiètes sont érigées en certitude, Knight Frank publie une synthèse - la seule disponible - concernant les principaux segments de l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces et logistique) sur l’ensemble des marchés de la planète. Ce bilan de l’année 2007, qui distingue les perspectives qui se dessinent pour 2008 et les années suivantes, apporte un éclairage nouveau sur la situation de l’économie internationale et le processus de mondialisation.

Lagos plus chère que Detroit

Le constat s’impose, en effet : les analyses trop rapides sont trompeuses et ne font souvent que reprendre les idées reçues. C’est le cas pour ce qu’on appelle les économies à bas coûts ou pays « low cost » : la géographie des loyers n’est pas celle des salaires. On note par exemple qu’à plus de 1.000€/m²/an, les loyers des bureaux de standing à Bombay (Inde) sont désormais plus élevés qu’à Paris (840€) ou que dans la City de Londres (928€.) On s’aperçoit aussi qu’à 220€, Lagos, capitale économique d’un Nigéria débordant de pétrole, est non seulement la ville la plus chère d’Afrique mais qu’elle dépasse Detroit (Etats-Unis), Budapest (Hongrie) ou Toronto (Canada.)

Sur le segment logistique, le constat est le même : les loyers des meilleures plateformes indiennes, en atteignant parfois jusqu’à 88€/m²/an, dépassent ceux des équipements français (56€.) La France se situe ainsi davantage dans des niveaux de prix comparables à ceux de la région du Cap, en Afrique du Sud.

Même maelström mondial pour le marché des commerces, mais avec une tout autre hiérarchie. À plus de 1.000€/m2, le loyer moyen sur Paris intra-muros atteint près du double de celui de New York (550€), la ville la plus chère des Etats-Unis. On assiste dans le même temps à la montée en puissance de nouveaux pôles, alimentés par la bourgeoisie des pays émergents. Le Cap et Johannesburg, en Afrique du Sud, en sont une parfaite illustration.

Autre idée reçue malmenée par cette étude : les décisions d’investissement des entreprises ne seraient motivées que par le seul critère de coût. Or, l’un des principaux enseignements de ce tour du monde des marchés réalisé par Knight Frank est que la consommation de surfaces par les entreprises n’est pas dictée par ces seules considérations de prix.
Prenons l’exemple de Paris : bien que moins chère que Bombay ou Hong Kong, la capitale française se place au 7ème rang mondial des loyers les plus élevés. Elle constitue pourtant l’un des principaux pôles tertiaires de la planète. En 2007, 2,7 millions de m² de bureaux ont été consommés par les entreprises en Ile-de-France, dont 722.000m² au 4ème trimestre. Des chiffres à comparer avec les 245.000m² consommés à Tokyo au cours des trois derniers mois de l’année 2007 ou aux 220.000m² enregistrés à Pékin. Le critère du coût n’est donc pas le seul à déterminer l’activité économique : l’activité tertiaire en région parisienne n’est pas uniquement tirée par la croissance française – heureusement ! –, elle l’est aussi par celle de l’économie mondiale. L’Ile-de-France est ainsi l’une des régions qui retire des bénéfices de la mondialisation.

Les résultats observés au cours des six derniers mois sont aussi intéressants en ce qu’ils révèlent le niveau d’exposition des différents marchés aux fluctuations de la conjoncture économique. Quel effet l’instabilité financière consécutive à la crise des subprimes a-t-elle eu sur les besoins des entreprises en surfaces tertiaires ?
La tendance générale est certes à un ralentissement de la demande, mais certaines villes résistent bien mieux que leurs concurrentes. Il en va ainsi de Paris, Singapour, New York, Boston ou San Francisco alors que d’autres, à l’image de Londres, Miami ou San Diego, ont été plus lourdement affectées. Des différences qui montrent l’avantage, en période de turbulences, de disposer d’entreprises aux activités diversifiées. C’est aussi la démonstration de la force conférée à certaines villes par leurs infrastructures. Boston en est la parfaite illustration : c’est grâce à son campus universitaire, regroupant le MIT et Harvard, qu’elle a attiré des entreprises phares telles que Google ou Microsoft.

Ces différences de profil expliquent également les perspectives variables qui se dessinent pour les métropoles mondiales au cours des prochaines années. Des perspectives qui restent rassurantes pour Paris et sa région : Knight Frank y anticipe 2,4 millions de m² de bureaux consommés en 2008.

Knight Frank en bref :
Fondé à Londres il y a 112 ans, Knight Frank est la première société de services immobiliers totalement privée et indépendante dans le monde. Knight Frank dispose d’un réseau de 6 300 collaborateurs travaillant dans plus de 200 bureaux répartis à travers 30 pays. Le groupe a réalisé lors de son dernier exercice un chiffre d’affaires global de 470 M€, en progression de près de 15% par rapport à l’année précédente, ce qui positionne Knight Frank au 5ème rang européen et au 7ème rang mondial par le chiffre d’affaires. La filiale française de Knight Frank, présente en France depuis 35 ans, est dirigée par Philippe Perello. Elle agit sur tous les marchés de l’immobilier, qu’il s’agisse de vente, de location ou d’investissement, dans le cadre de partenariats étroits et durables avec ses clients qu'ils soient privés, institutionnels ou utilisateurs. Knight Frank France est organisé autour de 5 métiers : bureaux, investissement, commerce, expertise et gestion locative.

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Galivel & Associés - Carol Galivel / Pascale Pradère - 01 41 05 02 02
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