En préambule à toute analyse sur l'évolution du marché, il faut rappeler le caractère
saisonnier des transactions immobilières. En effet, le même appartement ne se vend pas
au même prix en fonction des périodes de l'année. Il est donc très dangereux de tirer des
conclusions hâtives au regard d’un indice mensuel voire trimestriel.
Si l'on veut procéder à ce genre d'étude, l'indice doit être comparé à l’indice de la même période de l’année antérieure et non pas à l’indice du mois ou du trimestre précédent.
Quand nous regardons l’évolution des prix sur les trois dernières années (2005, 2006, 2007) nous constatons une chute systématique des prix entre le troisième trimestre et le deuxième trimestre. Nous aurions donc dû, à la rentrée de septembre, crier chaque année à la baisse des prix.
Cette précaution prise, l’année 2007 se divise en deux semestres très distincts :
• Le premier semestre voit le marché français enregistrer dans son ensemble un maintien des prix, voire une légère hausse. La demande reste soutenue par rapport à une offre toujours faible. Nous constatons que, pour une moyenne de 82 affaires à vendre dans une des agences du réseau Laforêt Immobilier, le fichier des acheteurs potentiels affiche environ 150 demandes.
Les Français montrent encore une volonté très affirmée de devenir propriétaires.
Afin d'alléger la charge de leur dette, certains ménages n’hésitent pas à allonger la durée de leur crédit. Toutefois, les acquéreurs s'engagent désormais dans une approche de négociation systématique portant au final sur 4 à 7% du montant du prix souhaité par le vendeur. C’est donc un marché d’échanges relativement sain, chaque partie acceptant de faire un bout du chemin pour que la transaction ait bien lieu.
Phénomène nouveau pendant ce premier semestre, la France connaît pour la première fois depuis 5 ans l'apparition d’une multitude de micromarchés. Dans ce contexte, une moyenne nationale des prix revêt difficilement un sens.
• Le deuxième semestre se présente sous le signe de l’attentisme. La confiance de tous les acteurs immobiliers se voit soudainement ébranlée par la crise des subprimes. Des interrogations fortes pèsent sur les décisions d’achat. Faut-il attendre ? Les prix vont-ils baisser très fortement ? L’environnement économique ne va-t-il pas subitement se dégrader de façon exagérée ? Telles sont les questions que se posent les intervenants. Les mégaphones de la peur ont fait leur travail. Le doute s’installe sur un marché qui semblait il y a peu encore à l’abri de toute difficulté.
Nous devons cependant pondérer ces conclusions par les tendances saisonnières. Si les prix des troisièmes et quatrièmes trimestres sont au global plus faibles que ceux des deux premiers trimestres, c’est parce que les acheteurs ne se décident pas sur les mêmes types de biens au cours de chacune de ces périodes. Au mois d’août, un deux pièces rezde- jardin, sur fond de cour se vendait mieux qu’un dernier étage, plein soleil avec terrasse. Ce qui veut dire que l’on ne compare pas les mêmes produits, ni les mêmes prix.
Quelles sont les conséquences directes de la période de doute que nous connaissons aujourd'hui ?
• une cartographie de l’évolution des prix qui devient chirurgicale en raison de son morcellement ;
• des tentatives de négociations hors de propos ;
• un rallongement de la durée de la transaction ;
• une inquiétude des banquiers qui n’osent plus prendre de décisions.
Une carte d’évolution des prix qui devient chirurgicale
Affirmer que les prix baissent sur toute la France est une ineptie. Il faut étudier la situation territoire par territoire et l'on peut désormais regarder la France comme un marché se développant de façon disparate. Chaque marché, qu'il soit régional ou départemental, est aujourd'hui un marché particulier.
• Typiquement le marché parisien, et plus généralement celui de l’Ile-de-France, se maintient, voire continue d’augmenter. La raison unique en est le déséquilibre de l’offre et de la demande. Une agence Laforêt Immobilier dans cette région a en stock environ 20 biens à vendre, et, en face, une liste d’acquéreurs qui compte 300 noms.
• Les acheteurs étrangers soutiennent dans plusieurs quartiers la hausse des prix par leurs demandes.
Nous sommes passés en novembre 2006 à un prix au m² sur Paris de 5984 euros à un prix en novembre 2007 de 6319 euros, soit 5.6% d’augmentation.
Les prix au m² sur Lyon n’ont pas évolué en 2007 : + 0,4 %
Sur Marseille une très légère baisse de l’ordre de - 0,7 %. Par contre la Côte d’Azur connaît un replis de - 4 %.
Bordeaux de son côté augmente de manière significative avec + 4,5 %
Les prix au m² en France ont évolué en 2007 de + 2.8%.
Des tentatives de négociation hors de propos
Les acheteurs ont obtenu en moyenne en 2007 des baisses de l’ordre de 6% sur les prix demandés. Ces concessions consenties par les vendeurs ont évité une hausse significative des prix. Mais le mouvement prend de l'ampleur. Ces dernières semaines, certains acquéreurs tentent d'arracher des rabais de 10 à 20%. Ces offres, bien entendu, sont refusées par les vendeurs. Et ceci à juste raison, car leur bien se vend de toute façon à d’autres acheteurs, avec une remise comprise entre 0 et 8%.
Un rallongement de la durée de la transaction
L’attentisme, les inquiétudes diverses, les négociations, rallongent la durée de la transaction. Nous sommes passés de 67 jours en moyenne en octobre-novembre 2006 à 75 jours en octobre-novembre 2007.
Une inquiétude des banquiers qui n’osent plus prendre de décisions
Un vent de « risque zéro » souffle sur les établissements bancaires. Les dossiers de crédit sont examinés à la loupe et les acceptations ne sont données qu'au terme d'investigations censées procurer une totale sécurité. Une telle démarche débouche sur une augmentation très nette des refus de crédit.
Cette période de prudence sera passagère. Les banques doivent purger entre elles leurs inquiétudes quant à leur financement. L'attentisme durera certes jusqu’à la fin de l’année.
La conséquence sur l’évolution des prix en 2008
Les mécanismes de l’immobilier sont simples, voire simplistes. La seule règle de base reste la loi de l’offre et de la demande. Les grandes villes françaises ont un déficit de produits à vendre. Leur prix devrait donc se maintenir en 2008. Paris connaîtra encore une hausse de 3% car il s’agit d’un marché international, et par ailleurs le déséquilibre marqué entre l’offre et la demande persistera.
Les marchés de report vers la périphérie vont continuer à progresser. En effet, le citadin qui fait l’effort d’être propriétaire à 40 kilomètres de son lieu de travail se trouve dans un marché sous-évalué par rapport à la grande ville. Ces demandes font donc naturellement monter les prix.
Seront à la baisse les marchés sur-cotés, tels que la Côte d’Azur, ainsi que les marchés où pèse une réelle inquiétude sur l’emploi, par exemple les villes du Nord de la France ou la région de Toulouse.
En conclusion, nous ne sommes pas aujourd’hui sur un marché global à la baisse, nous sommes sur un marché en stagnation. L'augmentation des prix au plan national sera donc proche du 0, car, malgré ces tensions, le niveau général demeurera tiré à la hausse par l’Ile-de-France. Nous pourrons néanmoins observer des baisses d'à-peu-près 5% sur certains micro-marchés déterminés.
2008 sera donc caractérisée, d'une part, par un marché subissant une baisse des transactions due à des financements plus difficilement accordés par les banques et, d'autre part, par une France à ausculter au stéthoscope, car chaque marché régional possède son micro-marché, mêlant baisses et hausses des prix.
Laforêt Immobilier, le réseau immobilier le plus dynamique
Créé en 1991 par Patrick-Michel Khider et Bernard de Crémiers, Laforêt Immobilier compte à ce jour 850 agences ouvertes. En 2007, les agences Laforêt Immobilier ont réalisé, en France, 36 000 transactions pour un montant de ventes de 6,2 Md€ générant 220 M€ HT d’honoraires soit 263 M€ TTC. Sur le plan international, le Master Franchisé du Portugal a signé en quelques mois 16 contrats de franchises. Après le Maroc et le Luxembourg, Laforêt Immobilier envisage de s’implanter prochainement en Suisse, Belgique et Italie. En 2008, Laforêt Immobilier devrait franchir le cap des 1000 agences en France. À terme, l’objectif du réseau est d’atteindre 1 500 agences dans l’hexagone, 4 500 en Europe et 10 000 à l’international. Laforêt Immobilier détient 4 % de parts du marché global et 8 % du marché des professionnels. Laforêt Immobilier apparaît donc comme un acteur incontournable du marché. Laforêt Immobilier est contrôlé par la holding S.I.F (Société Immobilière de Franchise), son actionnaire historique. L’actionnariat de S.I.F fait partie de l’actionnariat du Groupe Vendôme Rome.
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Immobilier Toulouse
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