Le bilan dressé à la fin du 1er semestre 2011 avait montré que 2011 ne serait pas une année de franche reprise mais plutôt une année de consolidation du marché français de l'immobilier d'entreprise. Le 3ème trimestre n'a guère changé la donne, mais ses performances semblent d'autant plus honorables qu'un été particulièrement agité, notamment marqué par l'exacerbation de la crise de la dette souveraine, a accru les incertitudes du climat économique. « Avec 1,6 million de m² loués ou vendus aux utilisateurs en Ile-de-France à la fin du 3ème trimestre 2011, la demande placée de bureaux affiche un niveau identique à celui des neuf premiers mois de 2010. Quant au marché français de l'investissement, il fait, lui, mieux que résister. Ainsi, les volumes investis dans l'Hexagone totalisent près de 9,9 milliards d'euros, soit une augmentation de 43 % sur un an » annonce Olivier Gérard, Président de Cushman & Wakefield France. Il poursuit : « les prochains mois permettront de prendre la mesure des effets du fléchissement attendu de la croissance économique sur les décisions immobilières des grands utilisateurs. Si son impact direct sur le marché de l'investissement devrait être plus limité, celui-ci pourrait cependant voir ses performances minorées par une nouvelle détérioration du marché locatif ».
MARCHE FRANÇAIS DE L'INVESTISSEMENT
Hausse de 43 % des volumes investis
4,9 milliards d'euros ont été investis en France au 3ème trimestre 2011, volume proche de celui enregistré au 1er semestre 2011. « Cette forte activité, pour partie liée à l'allongement des délais de négociation et au report de plusieurs opérations du 2ème au 3ème trimestre, contribue aux bonnes performances du marché français. Ainsi, près de 9,9 milliards d'euros ont été investis en France lors des neuf premiers mois de 2011, soit une hausse de 43 % sur un an » explique Olivier Gérard.
Le rôle décisif des grandes transactions
Avec 7,7 milliards d'euros investis en Ile-de-France à la fin du 3ème trimestre 2011 contre 2,1 milliards en province, l'Ile-de-France a concentré 79 % de l'ensemble des montants engagés dans l'Hexagone. Cette surreprésentation tient notamment à la multiplication des très grandes transactions. Sur 297 transactions répertoriées à la fin du 3ème trimestre 2011 en France, vingt opérations sont supérieures à 100 millions d'euros dont dix-sept en région parisienne. Totalisant 4,4 milliards d'euros, ces vingt transactions représentent 44 % de l'ensemble des montants engagés dans le pays (contre onze transactions supérieures à 100 millions d'euros pour un total de 2,3 milliards d'euros à la même époque l'an passé). Ces grandes opérations se sont multipliées au fil des mois, à l'exemple de l'acquisition récente par ING Reim de River Ouest à Bezons, qui figure parmi les trois transactions les plus importantes depuis le début de 2011.
Quelques opérations atypiques ont également animé le marché. On compte ainsi quatre ventes à utilisateur de plus de 100 millions d'euros dont, récemment, le 5 Kléber (Paris 16ème) acquis par SCOR pour 340 millions d'euros ou Le Madone à Puteaux, vendu au groupe Havas pour 152 millions d'euros. Quelques joint-ventures ont aussi été enregistrées, à l'instar de l'acquisition par Norges Bank, dans le cadre d'une joint-venture avec Axa Real Estate, d'un portefeuille de sept immeubles de bureaux à Paris et dans les Hauts-de-Seine pour plus de 700 millions d'euros.
Les bureaux concentrent 78 % des montants investis en France
Les grandes transactions ont accentué la domination du marché des bureaux. Totalisant près de 7,7 milliards d'euros à la fin du 3ème trimestre 2011, les sommes investies en bureaux en France affichent une hausse de 94 % sur un an et concentrent 78 % du volume total investi sur le marché français de l'immobilier d'entreprise (58 % à la même période l'an passé).
La part des bureaux est encore plus considérable en région parisienne. Totalisant près de 7 milliards d'euros, ils représentent 90 % de l'ensemble des volumes investis en Ile-de-France. « Les investisseurs privilégiant les actifs core, le quartier central des affaires parisien (QCA) continue logiquement de dominer le marché d'Ile-de-France avec deux milliards d'euros investis. Cependant, la hausse des valeurs vénales liée à la très forte concurrence des investisseurs pour les meilleurs immeubles de ce secteur ont amené certains d'entre eux à cibler des actifs moins onéreux et à rechercher des rendements plus élevés » explique Olivier Gérard. Plusieurs communes des Hauts-de-Seine, situées aux abords immédiats des marchés établis de Paris et de La Défense et bien pourvues en offre neuve ou de seconde-main de qualité, ont tiré parti de cette évolution, à l'instar de Nanterre dans le quartier des affaires de l'ouest. Quelques communes du sud de la capitale ont également profité de la recherche par les investisseurs de produits à valeur ajoutée, comme l'a illustré la reprise de lancements en blanc (Le Skalen à Chatillon).
Un marché des commerces pénalisé par le manque d'offres prime
La raréfaction d'opportunités prime et l'absence de très grandes transactions expliquent la baisse de 34 % des montants engagés en commerces en France à la fin du 3ème trimestre 2011 par rapport à la même période l'an passé. Ainsi 1,6 milliard d'euros ont été investis sur ce segment soit 16 % seulement de l'ensemble des volumes investis en immobilier d'entreprise contre 35 % à la fin du 3ème trimestre 2010. Plus offreur, mais fragilisé par de mauvaises perspectives de consommation et des difficultés de commercialisation auprès des enseignes, le marché secondaire reste quant à lui boudé par les investisseurs.
Avec plus d'un milliard d'euros investis depuis le début de 2011, les commerces représentent la moitié de l'ensemble des sommes engagées en province. Quelques grandes transactions de centres commerciaux ont animé le marché : huit des neuf opérations supérieures à 30 millions d'euros réalisées depuis le début de 2011 l'ont été en province, tel le centre Bonneveine, acquis par Grosvenor à Marseille. Toutes ces transactions sont inférieures à 100 millions d'euros, la vente la plus importante d'un actif unitaire étant celle du centre Saint-Jacques à Metz, acquis par Corio pour 96,4 millions d'euros.
Actifs industriels : un rebond en trompe l'œil ?
Représentant 6 % seulement de l'ensemble des volumes investis en France, le marché de l'immobilier industriel reste contraint par une pénurie d'offres prime et par la défiance persistante des investisseurs à l'égard d'actifs moins faciles à financer. Avec près de 560 millions d'euros investis dans l'Hexagone à la fin du 3ème trimestre 2011, ce marché affiche cependant une hausse de 16 % par rapport à la même période en 2010. La vente de deux portefeuilles logistiques représente la moitié de ce total, dont l'acquisition récente de 280 000 m² d'entrepôts par GLL pour 177 millions d'euros. Mais ces trois derniers mois ont également vu la signature de plusieurs transactions d'actifs unitaires, et la cession en particulier de deux plateformes de classe A pour plus de 20 millions d'euros. Il s'agit là d'un signe positif pour le marché de l'investissement en immobilier industriel, qui bénéficie aussi d'une activité locative mieux orientée.
Un paysage qui reste dominé par les acteurs français
Comme c'est le cas depuis 2008, le marché hexagonal reste dominé par les Français. Ces derniers ont représenté 61 % des acquisitions au cours des neuf premiers mois de 2011, contre 52 % à la même période l'an passé. Cette augmentation tient pour partie à l'activité soutenue des grands institutionnels, et de quelques grandes compagnies d'assurances en particulier. « Ces institutionnels choisissent d'investir dans l'immobilier d'entreprise afin de diversifier leur allocation d'actifs au-delà des marchés actions et obligataires. Leur activité reflète également la prépondérance des acteurs en fonds propres du fait d'un recours à la dette toujours très limité. Les investisseurs privés restent également très présents. Par ailleurs, d'importantes collectes expliquent l'activité soutenue des OPCI et des SCPI tandis que les SIIC et les fonds d'investissement se sont également distingués » poursuit Olivier Gérard.
Totalisant 10 % des montants investis dans l'Hexagone, les Allemands demeurent les investisseurs étrangers les plus importants. Toutefois, ils doivent essentiellement cette place à l'achat par Deka de l'îlot Rocher-Vienne pour 330 millions d'euros et sont encore loin de leur part de marché de 2010 (20 %). Suivent les Britanniques (9 %), principalement représentés par Grosvenor sur le marché de l'immobilier de commerces, et les Américains (8 %), plutôt opportunistes et à la recherche de valeur ajoutée. La baisse d'activité de certains étrangers, les Allemands notamment, est compensée par l'apparition de nouveaux entrants, et notamment de fonds souverains. Disposant de capacités d'investissement très importantes et ciblant prioritairement les meilleurs actifs londoniens et parisiens, ils sont à l'origine de la transaction la plus importante enregistrée depuis le début de 2011 (acquisition par Norges Bank de sept immeubles de bureaux en Ile-de-France pour plus de 700 millions d'euros).
MARCHE LOCATIF DES BUREAUX D'ILE-DE-FRANCE
Des performances en demi-teinte
A la fin du 1er semestre 2011, la demande placée affichait un niveau quasi identique à celui du 1er semestre 2010. Le 3ème trimestre a conforté cette tendance, le volume de la demande placée depuis le début de 2011 (1 628 408 m²) demeurant stable par rapport à la même période en 2010 (1 635 951 m²). La détérioration récente du climat économique a ajouté à l'incertitude. « Gardons-nous pourtant de céder au pessimisme. Le volume de la demande placée à la fin du 3ème trimestre est supérieur de 8 % à la moyenne des dix dernières années à la même époque, tandis que plusieurs grandes transactions ont récemment animé le marché, montrant que le désir des utilisateurs de moderniser leur immobilier et d'en réduire les coûts assurait une certaine stabilité du marché » explique Olivier Gérard. La part des mouvements supérieurs à 4 000 m² a d'ailleurs augmenté d'un trimestre sur l'autre, passant de 37 % à la fin du 1er semestre 2011 à 41 % à la fin du 3ème trimestre 2011.
Une répartition géographique toujours très déséquilibrée
Sur les neuf premiers mois de 2011, Paris intra-muros concentre 43 % de la demande placée totale. La capitale bénéficie notamment de l'appétit des utilisateurs pour ses dernières grandes surfaces neuves/restructurées disponibles et pour son offre de seconde-main de qualité. La location par le ministère de l'Intérieur de 38 000 m² dans le Lumière (Paris 12ème) constitue du reste la plus grande transaction enregistrée depuis le début de 2011. Paris tire aussi parti de l'« inertie » des entreprises, quand les années précédant la crise avaient vu plusieurs migrations de grande ampleur (comme LCL à Villejuif en 2007). « Privilégiant les secteurs géographiques où ils sont déjà implantés, les mouvements des grands utilisateurs sont désormais largement endogènes, tendance que devrait conforter l'importance croissante de la question des déplacements domicile-travail. Ceux-ci n'en sont pas pour autant immobiles, leur choix se portant aussi sur des secteurs proches quand ils leur permettent de concilier qualité des bâtiments et loyers plus abordables » poursuit Olivier Gérard. Ce qui explique le succès des communes voisines des secteurs tertiaires les plus établis et disposant d'offres de bureaux neufs ou restructurés de qualité, à l'instar de Boulogne-Billancourt où Sequana a récemment loué 5 900 m² dans le 32 Grenier.
La Défense reste en revanche en-deçà de ses performances passées. Avec une demande placée de 91 883 m² à la fin du 3ème trimestre 2011, soit une baisse de 18 % sur un an et de 39 % par rapport à la même période en 2009, 2011 s'annonce comme l'une de ses années les moins actives depuis 2004 (107 437 m² placés). Ce marché souffre sans doute de la compétitivité des secteurs voisins et de certains marchés établis. Il pâtit également de l'absence de grandes transactions émanant de ses utilisateurs traditionnels, et notamment du secteur banque-assurance en dépit de la prise à bail de 5 000 m² par Metlife dans Cœur Défense.
La raréfaction de l'offre de qualité se poursuit
Le désir des entreprises d'optimiser leur immobilier sans faire trop de concessions sur l'adresse risque d'être de plus en plus difficile à satisfaire. L'offre de bureaux neufs/restructurés diminue en effet de 17 % sur un an et ne constitue plus que 24 % du volume total de l'offre disponible à six mois (3 816 351 m²). Cette tendance devrait perdurer au moins jusqu'au début de 2013 car si le volume des opérations en chantier reste important (1,09 million de m²), il n'est constitué qu'à 50 % de surfaces disponibles.
Outre qu'elle pousse ponctuellement le loyer prime à la hausse (757 €/m²/an dans le QCA contre 750 €/m²/an au trimestre précédent), la raréfaction de l'offre neuve/restructurée ne sera pas sans effet sur les performances du marché d'Ile-de-France et sur le volume de transactions enregistré dans certains secteurs en particulier. Reste à savoir si la pénurie des secteurs les plus établis favorisera le report des entreprises vers des sites émergents de 1ère couronne, peu dynamiques jusqu'à présent, ou si elle les incitera à renégocier leur bail plutôt qu'à déménager. A court-terme, elle devrait bénéficier aux marchés tertiaires qui disposent encore d'opportunités de bureaux neufs ou d'une offre conséquente de bureaux de seconde-main de qualité bien reliés aux transports (Issy-les-Moulineaux, Nanterre, etc.). Mais à plus long-terme, l'inadéquation entre ce qu'attendent les utilisateurs et ce que le marché a à leur offrir pourrait mener au blocage du marché des bureaux d'Ile-de-France.
PERSPECTIVES DU MARCHE FRANÇAIS
Amplifiée par la faiblesse des lancements en blanc, la raréfaction de l'offre de qualité n'est pas le seul risque susceptible de nourrir l'attentisme des grands utilisateurs. « La détérioration du climat économique pourrait en tétaniser plus d'un. L'impact des échéances électorales de 2012 pourrait également limiter le nombre de nouvelles transactions émanant du secteur public, acteur majeur du marché d'Ile-de-France. Mais le pire n'est pas toujours certain. Les prochains mois devraient au moins permettre de dépasser légèrement en 2011 la performance de 2010 (2,1 millions de m²), d'autant que la concrétisation d'une très grande opération telle que celle du siège SFR à Saint-Denis gonflera les volumes placés » annonce Olivier Gérard. Le fléchissement possible de l'activité locative ne serait pas sans effet sur l'évolution du marché français de l'investissement. Mais si les sommes investies en France sur l'ensemble de l'année 2011 n'atteindront sans doute pas la moyenne annuelle de la dernière décennie (14,7 milliards d'euros), elles pourraient en revanche approcher les 14 milliards et dépasser largement le volume de 2010 (11 milliards d'euros).
Le marché français peut toutefois compter sur plusieurs facteurs susceptibles de soutenir l'activité. Ainsi, l'immobilier devrait encore tirer parti de son statut de valeur refuge au détriment de marchés boursiers plus volatils, restant de ce fait très attractif pour les grands institutionnels. Par ailleurs, l'abrogation du dispositif SIIC (article 210 E du Code général des impôts) d'ici la fin de 2011 pourrait, en favorisant la cession de certains actifs dans le but de bénéficier d'une plus faible imposition, permettre une diversification de l'offre proposée aux investisseurs. « L'intérêt des investisseurs devrait quoi qu'il en soit continuer de se porter en priorité sur les actifs core tandis que le ralentissement de l'activité locative, les difficultés de financement et la mise à niveau nécessaire des biens inadaptés aux dernières normes environnementales vont certainement peser sur la valeur des actifs secondaires. La tendance récente, mais timide, à l'élargissement des critères d'acquisition des investisseurs pourrait par conséquent s'inverser, faisant peser le risque d'une distinction plus accrue entre types d'actifs » conclut Olivier Gérard.
*Loyer prime : moyenne des cinq transactions les plus élevées en termes de valeurs locatives faciales et > 1000 m² de l'année en cours.
A propos de Cushman & Wakefield
Fondée en 1917, Cushman & Wakefield est la plus importante société privée de conseil en immobilier d'entreprise dans le monde. Avec 234 bureaux répartis dans 61 pays et plus de 13 000 collaborateurs, Cushman & Wakefield propose à ses clients, tant PME que sociétés du CAC 40, une gamme complète de services à travers cinq lignes de métier : la Transaction (service dédié aux propriétaires et aux utilisateurs d'immobilier de bureau, de commerce et industriel), Capital Markets (destiné à aider nos clients investisseurs dans leurs diverses stratégies d'investissement), Corporate Occupier & Investor Services (conseille les grands comptes et les propriétaires dans leur stratégie immobilière), le Conseil et le service Expertise (en charge des évaluations de biens immobiliers et des optimisations de valeur). Leader incontesté de l'immobilier commercial, notre société publie de nombreuses études auxquelles vous pouvez accéder grâce au Knowledge Center sur notre site internet. www.cushmanwakefield.fr
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