Une étude annuelle du conseil international en immobilier d'entreprise Cushman & Wakefield
D'après l'étude International Investment Atlas, qui analyse les volumes investis en immobilier d'entreprise dans 56 pays, le total des investissements à travers le monde devrait augmenter de 30 % en 2010, pour atteindre les 478 milliards US dollars (362 milliards d'euros) et même davantage si la reprise économique devait se confirmer.
"En 2009, les volumes d'investissement à travers le monde ont chuté de 23 % pour ne représenter que 365 milliards US dollars (270 milliards d'euros). Il s'agit du montant annuel le plus bas jamais enregistré depuis 2003. Mais l'année s'est terminée sur une note meilleure que prévue : avec la reprise progressive des marchés immobiliers, les investissements ont enregistré une hausse de 104 % entre le premier et le deuxième semestre 2009", explique Olivier Gérard, Président de Cushman & Wakefield France.
Nous devons en partie ce revirement de situation à la région Asie-Pacifique (et plus particulièrement la Chine) qui a enregistré en 2009 une hausse de 39 % de ses volumes d'investissement par rapport à 2008. Avec un total de 156 milliards US dollars engagés en 2009 (117,4 milliards d'euros), la Chine est devenue le marché de l'investissement le plus important au monde, devant le Royaume-Uni et les Etats-Unis, respectivement à la 2ème et 3ème place du classement. La France quant à elle arrive en 6ème position, avec 10,4 milliards de US dollars investis (7,8 milliards d'euros), derrière le Japon et l'Allemagne à la 4ème et 5ème place.
En Europe, les volumes d'investissement s'élèvent à environ 98 milliards US dollars (74 milliards d'euros) pour l'année 2009. Si comparés à 2008 les montants annuels sont en baisse de 41 %, le quatrième trimestre 2009, avec un total de 33 milliards US dollars (25 milliards d'euros), enregistre une hausse de 29 % par rapport au troisième trimestre et de 115 % comparée au premier trimestre. Ceci illustre l'amélioration sensible survenue au cours du dernier trimestre 2009 dans la plupart des pays européens.
Représentant 34 % des engagements, les acteurs internationaux ont contribué au regain de l'activité en Europe, en enregistrant une hausse de 97 % de leurs investissements au second semestre 2009. Également, la hausse des montants investis en immobilier de bureaux a favorisé l'accroissement progressif des volumes : alors qu'ils ne représentaient que 41 % des engagements au premier semestre, les bureaux ont vu leur part grimper à 51 % au second semestre 2009. A noter la part significative des commerces qui, sur l'ensemble de l'année 2009, totalisent 30 % des volumes investis en Europe.
En France, la tendance est similaire avec une hausse graduelle des volumes d'investissement en 2009. L'année s'est clôturée avec environ 10,4 milliards US dollars (7,8 milliards d'euros), soit une baisse de 40 % comparé à 2008. La hausse des volumes a été portée en fin d'année par la concrétisation de plus grandes transactions bureaux. L'année 2009 s'est par ailleurs démarquée par la bonne performance du secteur des commerces qui avec 2,52 milliards US dollars (1,9 milliards d'euros) investis, voit sa part de marché s'élever à 25 % des engagements nationaux.
Dans la plupart des régions du monde, les taux de rendement se sont stabilisés de manière générale en fin d'année 2009, en raison d'une demande accrue de la part des investisseurs et d'une offre plus limitée. La moyenne mondiale des taux de rendement a accusé une baisse de 20 points de base au cours de la deuxième moitié de l'année 2009, pour s'établir à 7,8 %. Une seconde baisse de 25 à 50 points de base est à envisager en 2010.
Les tendances des marchés locatifs
En 2009, les loyers ont accusé une chute de 5,7 % au niveau mondial, les baisses les plus significatives ayant été enregistrées en tout début d'année 2009. L'attentisme des utilisateurs et l'augmentation de l'offre laissent néanmoins augurer d'une nouvelle baisse de 5 % au premier semestre 2010, avant la stabilisation des valeurs locatives "prime" attendue en cours d'année.
Tous secteurs et pays confondus, les loyers au premier semestre 2009 ont enregistré une baisse annualisée de 9,2 % par rapport au premier semestre 2008, contre seulement un repli annualisé de 2,2 % au second semestre. Le secteur des commerces des pays de la région Asie-Pacifique et le secteur des bureaux en Amérique Latine et en Asie-Pacifique, ont largement contribué à la stabilisation des valeurs. Toutefois, avec une reprise économique incertaine, le retour de la croissance locative n'est pas encore d'actualité.
Destinations privilégiées des investisseurs
Parmi les 20 destinations privilégiées des investisseurs en 2009, huit se situent en Asie-Pacifique. Avec une augmentation de 143 % des montants engagés en 2009, la Chine est passée de la 2ème à la 1ère place de notre classement et devient la destination la plus attractive. Hong Kong, Taiwan et la Nouvelle-Zélande connaissent un boom de leurs volumes d'investissement alors que l'Australie et la Corée du Sud enregistrent une baisse, bien moins importante toutefois que la moyenne mondiale.
En Europe, de nombreux investisseurs recentrent leurs activités sur les marchés les plus matures, plus liquides, tels que le Royaume-Uni, la France et l'Allemagne, qui figurent dans le top 10 des destinations privilégiées.
Outre Atlantique, les investisseurs commencent à regarder le marché canadien et pourraient également considérer le marché américain d'ici à la fin de l'année 2010.
Les marchés émergents, comme le Brésil, la Pologne ou la Turquie, pourraient également susciter un plus grand intérêt de la part des investisseurs.
Perspectives 2010
Même si les incertitudes restent nombreuses et qu'une sortie en double creux n'est pas à écarter, une plus grande prise de risque de la part des investisseurs et des établissements bancaires contribuerait au dynamisme du marché. La reprise étant désormais soutenue par les acteurs nationaux aussi bien qu'internationaux, nous anticipons des niveaux d'activité plus élevés de l'ordre de 30 % par rapport à 2009. Avec une demande de la part des investisseurs pour des immeubles haut de gamme qui dépasse largement l'offre actuelle, les taux de rendement continueront à baisser, même sans aucun signe de retour de la croissance locative.
Etats-Unis
En 2010, les Etats-Unis devraient connaître l'un des plus forts regains d'activité, avec une hausse d'environ 50 % des montants investis en immobilier d'entreprise. La surcharge de la dette et la hausse du chômage signifient, qu'à l'exception des actifs de qualité, une pression baissière sur les prix continuera de s'exercer. Cette tendance pourrait toutefois être propice à générer des opportunités d'achats intéressantes au cours du deuxième semestre 2010, lorsque les besoins en refinancement et la vente d'actifs dépréciés apparaitront sur le marché. Grâce aux recapitalisations, aux augmentations de capital et aux injections de capitaux étrangers de l'année passée, bon nombre d'investisseurs possèdent de nouveau les fonds nécessaires pour s'engager et un revirement de situation s'avère donc probable : 2010 devrait ainsi voir une amélioration de l'activité immobilière.
Asie Pacifique
L'Asie Pacifique a vu sa part de marché s'élever à 59 % en 2009, augmentant de plus de 80 % par rapport à 2008. Bien que les prévisions anticipent une croissance moindre en 2010, de l'ordre de 20 %, cette région du globe devrait rester une des destinations privilégiées par les investisseurs, la Chine et le Japon étant les deux marchés les plus attractifs. Malgré les mesures récentes mises en place par le gouvernement, la Chine devrait continuer à enregistrer en 2010 une forte activité des investissements en immobilier d'entreprise. Destination de plus en plus prisée, le Japon offre non seulement un spread relativement élevé entre les taux de rendement et les coût du financement, mais aussi d'importantes opportunités d'investissement, notamment pour des actifs dépréciés.
Europe-Middle-East-Africa (EMEA)
La reprise amorcée début 2009 au Royaume-Uni a progressivement gagné l'Europe continentale engendrant une hausse des volumes les deux derniers trimestres et une baisse des taux de rendement sur les marchés établis.
Avec une hausse attendue de 44 % des investissements, soit un total de 152 milliards US dollars (115 milliards d'euros), l'année 2010 devrait revenir à un niveau égal à celui de 2004. Les volumes continueront toutefois d'être freinés par un accès encore restreint à la dette et un manque d'offres immobilières de qualité.
"Alors que nous identifions aisément la demande, il est moins facile actuellement de sourcer les offres à la vente. Les banques continuent à faire face aux difficultés qu'elles rencontrent et entretiennent encore de bonnes relations avec les emprunteurs, ce qui a pour effet d'éviter les ventes forcées tant attendues par certains investisseurs. En conséquence, les investisseurs doivent rester connectés aux réalités du marché et accepter la reprise des valeurs, et oublier les taux de rendement pratiqués même ne serait-ce qu'il y a six mois qui ne sont plus d'actualité. Si la tolérance au risque de la part des investisseurs devrait s'améliorer, ces derniers continueront néanmoins à porter une attention particulière aux garanties locatives et privilégier les investissements sécurisés long terme, en attendant la reprise des marchés locatifs", souligne Olivier Gérard.
NB : Taux de change pris en compte actualisé. Les fluctuations de change entre l'euro et le dollar peuvent amener les pourcentages de hausse et de baisse à des écarts différents.
Fondé en 1917, Cushman & Wakefield est l'un des plus importants cabinets de conseil international, spécialisé en immobilier d'entreprise. Avec 231bureaux à travers 58 pays et 15 000 employés, Cushman &Wakefield propose un service complet de conseil, de commercialisation et de gestion pour le compte de propriétaires, locataires et investisseurs et ce, à tous les stades du processus immobilier. Nos services comprennent une aide aux clients en matière d'achat, de vente, d'investissement, de location et de gestion d'actifs. Cushman &Wakefield propose également des conseils en expertise, en planification stratégique et recherche, en analyse de portefeuille et enfin en aménagement d'espace. Pour de plus amples informations, consultez notre site internet : www.cushmanwakefield.fr
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