Marché français de l’immobilier d’entreprise : Un premier trimestre atone, avant un regain probable ces prochains mois

Les chiffres du 1er trimestre 2012 montrent un net ralentissement du marché français de l'immobilier d'entreprise. « Totalisant 1,2 milliard d'euros, les montants investis en France au 1er trimestre 2012 ont chuté de 52 % par rapport à la même période l'an passé et de 82 % par rapport au trimestre précédent. La demande placée de bureaux en Ile-de-France s'établit à 452 294 m² au 1er trimestre 2012, un volume inférieur de 8 % à celui enregistré à la même période en 2011 et de 7 % à la moyenne de la demande placée au cours d'un 1er trimestre depuis dix ans » annonce Olivier Gérard, Président de Cushman & Wakefield France. Ce fléchissement, qui se traduit notamment par un nombre limité de grandes transactions, n'est guère surprenant. « Le trimestre écoulé n'a pas levé toutes les incertitudes affectant le marché de la dette tandis que la visibilité de certains utilisateurs reste pénalisée par l'approche des élections et la dégradation du marché de l'emploi. En outre, contrairement à la fin de 2011, le marché français de l'immobilier d'entreprise n'a pas bénéficié en ce début d'année de facteurs dopants et de très grandes transactions » poursuit Olivier Gérard.

MARCHE FRANÇAIS DE L'INVESTISSEMENT

Evolution des montants investis : 1,2 milliard d'euros ont été investis en France au 1er trimestre 2012, soit une baisse de 52 % par rapport à la même période en 2011 (2,5 milliards d'euros) et la plus mauvaise performance enregistrée depuis le 1er trimestre 2009. L'activité apparaît de fait très modeste après un excellent 4ème trimestre 2011 (6,6 milliards d'euros), au cours duquel l'activité avait été portée par l'abrogation d'avantages fiscaux. Peu de grandes transactions ont été conclues ce trimestre. Ainsi, sur les 86 transactions enregistrées depuis le début de 2012, chiffre légèrement inférieur à celui du 1er trimestre 2011, seules trois opérations sont supérieures à 100 millions d'euros. Aucune ne dépasse 200 millions d'euros alors qu'au 1er trimestre 2011 la vente d'Europe Avenue à Bois-Colombes avait représenté 450 millions d'euros. Le mauvais démarrage de l'année 2012 doit toutefois être relativisé car un nombre important de grandes transactions sont actuellement sous promesse, laissant présager une hausse sensible des montants investis dès le 2ème trimestre.

Montants investis par classe d'actifs : sans surprise, les bureaux demeurent toujours la classe d'actifs la plus prisée, totalisant 76 % des volumes investis sur ce 1er trimestre 2012, part quasi identique à celle enregistrée sur l'ensemble de 2011. Comptant pour 45 % de la totalité des montants investis en bureaux, trois transactions sont supérieures à 100 millions d'euros : l'acquisition par la CNP d'Axe France à Paris 13ème pour 166 millions d'euros, celle de NVH à Neuilly sur-Seine par Foncière Massena pour 140 millions d'euros et la vente de l'ancien siège de Michelin, à Paris 7ème, à Covéa pour 110 millions d'euros. Avec à peine 200 millions d'euros investis, les commerces affichent une baisse de 66 % par rapport au 1er trimestre 2011 même si la proportion dans le total des montants engagés en France reste stable, s'établissant à 16 % contre 20 % sur l'ensemble de 2011. Quant aux actifs industriels, ils représentent 8 % du total des montants investis en France contre 5 % sur l'ensemble de 2011.

Montants investis par secteur géographique : avec 850 millions d'euros, l'Ile-de-France concentre 71 % des montants engagés dans l'Hexagone au 1er trimestre 2012 contre 29 % en province.

Acteurs : les Français concentrent 89 % des montants engagés, principalement représentés par les compagnies d'assurances, les mutuelles et les SCPI. Leur part devrait cependant nettement diminuer dans les prochains mois en raison de grandes transactions actuellement en cours de concrétisation impliquant des investisseurs étrangers. Le marché français de l'investissement devrait par ailleurs être animé par les arbitrages de certains investisseurs allemands, à l'instar de Kanam, et par la poursuite des politiques de cession des foncières.

Evolution des taux de rendement prime : l'appétit pour des actifs immobiliers sécurisés a maintenu les taux de rendement prime à des niveaux proches de leur point bas. A ce jour, le taux de rendement prime reste inférieur à 5 % pour les meilleurs immeubles de bureaux du quartier central des affaires parisien comme pour les rues commerçantes. Les rendements en logistique se situent quant à eux autour des 7-7,25 % sur le segment prime. Le niveau des prix des meilleurs actifs incite par ailleurs certains investisseurs à élargir leurs critères au-delà du segment core et à considérer les opportunités que constituent certains actifs de marchés secondaires.

MARCHE LOCATIF DES BUREAUX D'ILE-DE-FRANCE

Le fléchissement du marché des bureaux d'Ile-de-France depuis le début de 2012 confirme les prévisions établies en fin d'année passée. « Les incertitudes du climat économique et politique ont sans nul doute pesé sur le volume de la demande placée au 1er trimestre 2012. Ainsi, une conjoncture morose et l'approche des élections présidentielles ont favorisé l'inertie de certains utilisateurs et limité le nombre de transactions » explique Ludovic Delaisse, Directeur du département Bureaux et du pôle Développement de Cushman & Wakefield France.

Evolution du volume de la demande placée : 452 294 m² de bureaux ont été loués ou vendus aux utilisateurs au 1er trimestre 2012, soit une baisse de 8 % par rapport à la même période en 2011. En dépit d'un nombre équivalent de transactions, les mouvements supérieurs à 4 000 m² comptent pour 47 % de la demande placée totale contre 37 % à la même période l'an dernier, hausse liée au moindre dynamisme du segment des petites et moyennes surfaces. Quant aux immeubles neufs/restructurés, ils constituent 55 % de la demande placée totale supérieure à 4 000 m² depuis le début de 2012 contre 32 % au 1er trimestre 2011. Cette évolution tient pour partie à l'augmentation du nombre d'opérations clés-en-main, reflet des stratégies d'utilisateurs se positionnant plus en amont pour remédier à la rareté d'offres répondant à leurs critères d'implantation.

Répartition de la demande placée selon le secteur géographique : l'ouest de l'agglomération continue de concentrer la majeure partie de l'activité en Ile-de-France. Sa domination est toutefois moins marquée que l'an passé du fait, principalement, de la forte baisse de la demande placée dans Paris intra-muros (- 32 %). Seuls 145 121 m² y ont été loués ou vendus aux utilisateurs, soit 32 % du volume total de la demande placée en Ile-de-France contre 43 % au 1er trimestre 2011. Cette contre-performance traduit le recul de la commercialisation de petites et moyennes surfaces, moteur traditionnel du marché parisien, ainsi que l'atonie de certains de ses utilisateurs « historiques », à l'instar de l'administration ou de la banque-assurance. D'autres secteurs tertiaires se sont en revanche distingués comme le Sud Ouest qui, comme en 2011, a tiré parti d'une offre de qualité abondante et de coûts d'occupation moins élevés que dans les marchés les plus établis d'Ile-de-France. Ainsi, ce secteur affiche une hausse de 110 % de la demande placée sur un an et quelques-unes des transactions les plus significatives du 1er trimestre 2012 (Safran sur 16 200 m² dans Equilis à Issy-les-Moulineaux, Canal + sur 10 400 m² dans Arcs de Seine à Boulogne-Billancourt).

Répartition de la demande placée selon le secteur d'activité : la répartition de la demande placée par secteur d'activité apparaît bien moins équilibrée que l'an passé à la même époque. Ainsi, au 1er trimestre 2011, aucun secteur ne représentait plus d'un quart de la demande placée totale supérieure à 4 000 m² quand les grandes entreprises de l'industrie-distribution en constituent à elles seules 52 % au 1er trimestre 2012. Plusieurs utilisateurs de ce secteur ont accéléré la rationalisation de leur outil immobilier dans des zones plus ou moins éloignées du cœur de l'agglomération, à l'instar de l'opération d'extension de RTE à La Défense (10 300 m² dans Cœur Défense) ou de Système U à Rungis (15 100 m² dans le Montréal) qu'une stratégie immobilière plus globale mène par ailleurs à réorganiser son parc logistique. Le secteur de l'administration, qui représente pourtant en moyenne près de 20 % de la demande placée totale supérieure à 4 000 m² d'Ile-de-France chaque année depuis dix ans, ne s'est en revanche guère manifesté, confirmant l'impact des échéances électorales sur son activité immobilière.

Evolution de l'offre disponible à six mois : avec 3 643 213 m² disponibles à la fin du 1er trimestre 2012, l'offre de bureaux enregistre une baisse de 11 % par rapport à la même période en 2011 et de 2 % par rapport au trimestre précédent. La baisse est commune à la plupart des secteurs tertiaires d'Ile-de-France et à tous les types de qualité d'immeubles. Reflétant les bons niveaux de commercialisation enregistrés en 2011 ainsi que le nombre peu important de lancements en blanc, cette tendance à la baisse devrait se poursuivre dans les prochains mois. Ainsi, moins du tiers des 460 000 m² de bureaux actuellement en chantier et qui seront livrés en 2012 sont actuellement disponibles. Pour autant, le taux de vacance à moins de six mois d'Ile-de-France, qui s'établit désormais à 6,98 %, ne devrait pas diminuer de façon significative du fait de la poursuite des libérations des surfaces de seconde-main et du ralentissement actuel de l'activité locative.

Evolution du loyer prime : le loyer prime d'Ile-de-France s'établit désormais à 818 €/m²/an contre 838 €/m²/an au trimestre précédent, soit une baisse de 2 % liée au faible nombre de transactions prime dans les secteurs les plus prestigieux de la capitale. L'assèchement de l'offre de qualité dans le QCA et dans le 7ème arrondissement pose du reste la question du maintien des valeurs prime à des niveaux aussi élevés. Dans les autres secteurs géographiques d'Ile-de-France, l'évolution des valeurs locatives reste contrastée, dépendant de l'équilibre entre le volume de l'offre de qualité et le niveau de la demande des utilisateurs. Cet équilibre, ainsi que la durée d'écoulement des immeubles, conditionnent également l'ampleur des mesures d'accompagnement concédées par les bailleurs, ces dernières demeurant quoi qu'il en soit un élément clé du marché.

PERSPECTIVES DU MARCHE FRANÇAIS

Les trois premiers mois de l'année 2012 ont confirmé le ralentissement du marché français de l'immobilier d'entreprise. « Si les craintes concernant l'endettement de certains pays européens et les tensions géopolitiques mondiales n'incitent guère à l'optimisme, plusieurs éléments montrent toutefois que l'activité pourrait s'accélérer dans les prochains mois, notamment à partir du second semestre. Ainsi, l'économie européenne pourrait profiter de la reprise, certes fragile, constatée aux Etats-Unis, et des mesures récemment adoptées par la BCE pour contenir le risque d'une explosion de la zone euro. Après avoir échappé à la récession qui lui était promise, la France devrait également bénéficier du rebond de l'économie et de la fin de la période électorale, qui, depuis quelques mois, ajoutait à l'incertitude ambiante » explique Olivier Gérard. L'horizon devrait donc se dégager, au moins partiellement, redonnant un peu de visibilité aux acteurs du marché français et contribuant à l'accroissement du nombre de grandes transactions. Répondant à la nécessité de réduire leurs coûts immobiliers, plusieurs entreprises mèneront notamment à leur terme d'importants projets de regroupement, ce qui limitera la baisse de la demande placée par rapport à l'an passé. « Le marché de l'investissement devrait, lui, davantage souffrir de la comparaison avec 2011. Toujours dominé par l'aversion au risque de ses acteurs, il continuera de pâtir des divergences de vues entre vendeurs et acquéreurs et des incertitudes persistantes du marché des capitaux sur les actifs secondaires » poursuit Olivier Gérard. L'ampleur et la nature des transactions actuellement sous promesse permettent cependant d'anticiper une correction somme toute limitée du marché français en 2012. Ce dernier bénéficiera notamment de la fermeture de certains fonds contraints d'arbitrer leur patrimoine, constituant autant de nouvelles opportunités pour les investisseurs internationaux appréciant la lisibilité et la stabilité des meilleurs actifs de l'Hexagone.

A propos de Cushman & Wakefield

Fondé en 1917, Cushman & Wakefield est le premier groupe privé mondial en immobilier d'entreprise. Cushman & Wakefield occupe une position prédominante sur la plupart des marchés immobiliers dans le monde, ainsi que le démontrent ses nombreuses implications dans des missions et transactions immobilières de haute portée. Avec 243 bureaux répartis dans 60 pays et plus de 14 000 collaborateurs, Cushman & Wakefield conseille ses clients, tant utilisateurs que propriétaires ou investisseurs, et leur offre une gamme complète de services intégrée à l'échelle mondiale, et ce pour tout type de biens (bureaux, commerces, investissements, industriels et logistiques) : transaction locative, investissement, service financier, audit et gestion de projet, gestion d'actifs immobiliers, expertise. Leader incontesté de l'immobilier commercial, notre société publie de nombreuses études auxquelles vous pouvez accéder grâce au Knowledge Center sur notre site internet. www.cushmanwakefield.fr




Maisons de caractère

Les marchés de l’immobilier d’entreprise en France : Bilan 2011 & perspectives 2012

Le désarroi des dirigeants européens face à la crise de la dette et la hausse du taux de chômage de la zone euro ont clos l'année 2011 sur une note pessimiste. La France n'a pas échappé à cette dégradation du climat économique, conduisant notamment le gouvernement à adopter de sévères mesures d'austérité. « En dépit d'un contexte particulièrement difficile, les montants investis dans l'Hexagone sont supérieurs de 46 % à ceux de 2010, la demande placée de bureaux en Ile-de-France en hausse de 11 % et celle des grands entrepôts en France de 26 % » annonce Olivier Gérard, président de Cushman & Wakefield France. Egalement illustrée par le buzz créé par les ouvertures de nouvelles enseignes, la bonne tenue du marché français de l'immobilier d'entreprise n'a pourtant rien d'irrationnel. Bien amorcée l'année précédente, la décrue de l'offre de qualité a en effet conduit les utilisateurs à saisir les meilleures opportunités encore disponibles pour se développer et, surtout, réduire leurs coûts immobiliers. Par ailleurs, « au-delà de l'abrogation du dispositif SIIC qui a favorisé la cession de certains actifs, la forte volatilité des valeurs boursières et la baisse de rendement des emprunts long-terme ont fait valoir les atouts du marché français de l'investissement auprès de grands institutionnels et de quelques fonds souverains aux capacités d'investissement considérables » poursuit Olivier Gérard.

LE MARCHÉ DE L'INVESTISSEMENT EN FRANCE

Avec 16,1 milliards d'euros investis en France en 2011, le marché de l'investissement affiche une hausse de 46 % par rapport à 2010 qui lui permet de dépasser la moyenne annuelle des dix dernières années (14,75 milliards d'euros). Cette performance est d'autant plus remarquable que l'essoufflement de la croissance économique a coïncidé avec l'augmentation constante des volumes investis. Ainsi, les montants engagés au second semestre 2011 sont supérieurs de 122 % à ceux des six premiers mois de l'année. Plusieurs facteurs ont permis de soutenir l'activité tout au long de 2011. L'abrogation de certains avantages fiscaux a notamment favorisé la cession par les investisseurs d'actifs dans le but de bénéficier d'une plus faible imposition. Surtout, le marché a bénéficié du dynamisme du marché locatif et du statut de valeur refuge de la pierre au détriment de marchés boursiers plus volatils.

- Une forte hausse du nombre de grandes transactions : sur les 446 transactions de 2011, 42 sont supérieures à 100 millions d'euros (21 en 2010) et totalisent près de 8 milliards d'euros, soit 50 % de l'ensemble des montants investis dans l'Hexagone. La plupart de ces transactions ont porté sur des actifs de bureaux, tranchant avec une année 2010 qui avait vu se concrétiser la vente de très grands actifs de commerce. La principale évolution de 2011 tient également à l'augmentation de la part des portefeuilles, qui ont constitué 18 % de l'ensemble des sommes investies en France. Quelques opérations « atypiques » ont aussi animé le marché avec sept ventes utilisateurs de plus de 100 millions d'euros (comme le 5 Kléber à Paris, acquis par SCOR), et quelques joint-ventures (entre Norges Bank et Axa Real Estate pour l'acquisition d'un portefeuille de sept immeubles de bureaux) et opérations menées dans le cadre de club deals (acquisition de River Ouest à Bezons).

- Le boom des investissements en bureaux : Avec 12 milliards d'euros investis en bureaux en 2011 contre 6,7 milliards l'année précédente, cette classe d'actif affiche un volume record depuis 2007 et une forte progression de 79 % sur un an. Constituant 74 % du volume total investi sur le marché français de l'immobilier d'entreprise (61 % en 2010), les bureaux demeurent largement privilégiés par les investisseurs. Les 3,3 milliards d'euros investis en commerces ne représentent quant à eux « que » 21 % de l'ensemble des montants engagés en France, 2011 étant tout de même la troisième meilleure année de la décennie en termes de volumes investis en commerces. Les incertitudes du climat économique ont du reste renforcé le désir des propriétaires d'actifs de commerces de les conserver, et de ne pas les céder de peur de ne pouvoir réallouer leurs fonds. Avec environ 820 millions d'euros, les montants investis en immobilier industriel sont en hausse de 17 % sur un an. Ce volume reste pourtant inférieur de près de moitié à la moyenne des dix dernières années (1,5 milliard d'euros) tandis que la part de ce marché reste modeste (5 % des volumes investis en France).

- L'Ile-de-France, prisée pour ses bureaux de qualité et sécurisés : avec 12,3 milliards d'euros investis en 2011 (+ 60 % sur un an), l'Ile-de-France concentre 76 % des montants engagés en France et reste dominée par les acquisitions en bureaux (87 % de l'ensemble des investissements en région parisienne). L'Ile-de-France continue ainsi de bénéficier de la taille de son parc de bureaux (52,1 millions de m²) et de l'appétit des investisseurs pour ses secteurs tertiaires les plus dynamiques. Avec 3,8 milliards d'euros, la province concentre quant à elle 24 % des montants engagés en France, soit une hausse de 15 % sur un an pour partie liée à la hausse des volumes investis sur le marché des bureaux et de la logistique.

- Des conditions de marché favorables aux investisseurs en fonds propres : en 2011, le resserrement des conditions de crédit a favorisé les investisseurs disposant de fonds propres, moins dépendants du marché de la dette et qui investissent de manière très sélective et sur le long terme. Les investisseurs les plus actifs et qui disposent d'importantes liquidités sont principalement les institutionnels comme les compagnies d'assurance et les caisses de retraite, qui cherchent à diversifier leur allocation d'actifs au-delà des marchés boursiers et obligataires. Par ailleurs, d'importantes collectes expliquent l'activité soutenue des véhicules non cotés tels que les SCPI, OPCI et fonds ouverts. Aux côtés de ces investisseurs core figurent des fonds d'investissement légèrement plus opportunistes et moins opposés aux prises de risque.

- Une répartition plus équilibrée des acteurs étrangers : l'activité du marché hexagonal reste majoritairement dominée par les Français, qui représentent 61 % des montants investis dans l'Hexagone en 2011 (56 % en 2010). La part des investisseurs étrangers est elle passée de 44 % en 2010 à 39 % en 2011. Leur répartition est plus équilibrée que l'an passé du fait de la diminution de la part des Allemands, passée de 19 % en 2010 à 10 % en 2011. S'ils restent les étrangers les plus actifs, leur baisse d'activité a été compensée par l'apparition de nouveaux entrants, et notamment du fonds souverain norvégien Norges Bank, à l'origine de deux des opérations les plus importantes de 2011.

- Stabilisation des taux de rendement : les taux de rendement prime ont été relativement stables en 2011, s'établissant à 4,50 % pour les actifs de bureaux de Paris QCA et les meilleurs emplacements commerciaux de centre-ville et 7 % pour les plateformes logistiques d'Ile-de-France. Ils ne devraient guère évoluer en 2012 en raison des difficultés du secteur financier et de la volonté des investisseurs de préserver une prime de risque significative. Une compression, ponctuelle et limitée, pourrait toutefois affecter quelques actifs « trophées » de la capitale, biens prestigieux de petite taille et très sécurisés. Tranchant avec la stabilité du marché des actifs haut de gamme, le marché secondaire a enregistré une légère correction à la hausse en 2011 qui devrait, elle, se poursuivre en 2012. De façon générale, la hiérarchie des taux est de nouveau marquée et conditionnée par la qualité des actifs regardés.

Le marché français de l'investissement pourrait souffrir en 2012 de la fin de certains avantages fiscaux et des incertitudes du marché de la gestion de capitaux. Plusieurs facteurs devraient toutefois soutenir l'activité. Ainsi, de grands institutionnels continueront d'investir massivement dans l'immobilier, dont le caractère refuge continuera de trancher avec la volatilité des marchés boursiers. Par ailleurs, la cession d'actifs distressed et la fermeture programmée de certains fonds, fonds ouverts allemands en particulier, pourraient constituer de nouvelles opportunités pour les investisseurs, limitant les effets de la rareté de l'offre sur l'évolution des volumes investis. L'intérêt d'une majorité d'investisseurs devrait quoi qu'il en soit continuer de se porter sur les actifs core tandis que le ralentissement de l'activité locative, des difficultés de financement et la mise à niveau nécessaire des biens inadaptés aux dernières normes environnementales pèseront certainement sur la valeur des actifs secondaires. La tendance à l'élargissement des critères d'acquisition des investisseurs, réelle mais toujours timide, pourrait par conséquent s'inverser, faisant peser le risque d'une distinction plus évidente entre types d'actifs.

LE MARCHÉ DES BUREAUX D'ILE-DE-FRANCE

Avec 2,32 millions de mètres carrés loués ou vendus aux utilisateurs en Ile-de-France en 2011, la demande placée est en hausse de 11 % par rapport à 2010, bonne performance liée à la volonté des utilisateurs d'accélérer la réduction de leurs coûts immobiliers alors que l'offre neuve n'en finit pas de se raréfier. Cette motivation a de fait conduit les entreprises à saisir les dernières opportunités de bureaux de qualité disponibles dans les secteurs géographiques les plus prisés de région parisienne.

- Une forte demande pour les petites et moyennes surfaces : le marché d'Ile-de-France a bénéficié en 2011 du dynamisme du segment des petites et moyennes surfaces. Ainsi, le nombre total de transactions a fortement augmenté en 2011 (2 590 contre 2 264 en 2010) tandis que le volume total des mouvements inférieurs à 4 000 m² a progressé de 25 % d'une année sur l'autre. Le rôle décisif des grandes transactions ne s'est pas non plus démenti, en dépit du recul de leur part dans la demande placée totale, passée de 51 % en 2010 à 45 % en 2011. L'augmentation du nombre de ventes utilisateurs est un autre élément marquant de 2011. Celles-ci ont totalisé 377 017 m², soit plus du double du volume enregistré en 2010, tendance à l'acquisition qui pourrait se prolonger en 2012 en raison de l'évolution des normes IFRS.

- Paris reste le moteur du marché francilien : en 2011 la demande placée a augmenté dans la plupart des secteurs géographiques d'Ile-de-France. Certains marchés se sont plus particulièrement distingués, comme Paris Centre Est où le volume placé a bondi de 26 % sur un an. Le Nord connaît une progression encore plus importante (+136 %) avec 248 295 m2 placés, record qu'il convient toutefois de relativiser compte-tenu du projet de regroupement de SFR à Saint-Denis. Le marché de la capitale apparaît, par contraste, remarquablement stable et solide. Ainsi Paris intra-muros a concentré 39 % de la demande placée en 2011, part élevée reflétant la hausse de la commercialisation de petites et moyennes surfaces et le nombre toujours conséquent de mouvements supérieurs à 4 000 m² (30 en 2011 contre 32 en 2010).

- Une forte hausse du loyer prime[1] : s'établissant à 838 €/m²/an, le loyer prime d'Ile-de-France est en hausse de 10 % sur un an. Ce rebond traduit la demande soutenue des utilisateurs les plus à même de payer le prix fort pour une implantation dans les beaux quartiers de Paris, dans un contexte de forte pénurie de l'offre restructurée de qualité. Les valeurs locatives se sont par ailleurs maintenues à des niveaux élevés dans des secteurs où les opportunités d'immeubles neufs ou d'actifs de seconde-main de qualité sont rares (Paris Centre Est). Elles ont aussi résisté de façon remarquable à La Défense, du fait du succès de la tour First. De façon générale, les mesures d'accompagnement restent un élément clé du marché. Comme dans les quartiers les plus prisés de la capitale, la raréfaction inéluctable de l'offre de qualité devrait toutefois affecter, à court terme, les conditions de négociation entre bailleurs et locataires dans d'autres secteurs.

- Une absorption rapide de l'offre de qualité : 3 720 902 m² de bureaux sont disponibles à moins de six mois en Ile-de-France à la fin de 2011, soit une baisse de 8 % sur un an. C'est le niveau élevé de la demande dans la capitale surtout qui a tiré à la baisse le volume total de l'offre disponible. Ainsi, l'offre a diminué de 14 % à Paris entre les 1er et 4e trimestres 2011 quand elle n'a diminué que de 7 % dans le reste de la région. A ces contrastes géographiques s'ajoute une distinction croissante de l'offre en fonction de la qualité des actifs. La volonté des utilisateurs de réduire leurs coûts immobiliers a de fait permis d'écouler une grande partie de l'offre neuve. L'absorption de l'offre de seconde-main est plus lente du fait de la poursuite des libérations de grandes surfaces.

Les prochains mois devraient compromettre le redressement du marché des bureaux d'Ile-de-France, douchant les espoirs de démarrage d'un nouveau cycle immobilier. Le retour des destructions d'emplois et l'aggravation de la crise de la dette souveraine ont de fait assombri l'horizon économique et, exacerbant la prudence des entreprises, devraient peser sur l'évolution de la demande placée en 2012. Contraints de poursuivre la réduction de leurs coûts immobiliers, plusieurs grands utilisateurs continueront toutefois d'absorber les bureaux neufs ou de seconde-main de qualité d'Ile-de-France. Cette évolution profitera aux marchés les plus établis, qui offrent quelques rares opportunités, et aux marchés tertiaires les plus proches de Paris ou de La Défense qui disposent de bureaux neufs à moindre coût et bien reliés aux transports.

LE MARCHÉ DES GRANDS ENTREPOTS EN FRANCE

Après deux années de ralentissement, le marché des grands entrepôts a renoué avec la croissance. Ainsi, 2 230 000 m² ont été placés[2] en 2011, soit une hausse de 26 % par rapport à 2010. Pour partie liée à la reprise de l'économie en début d'année, cette bonne performance résulte avant tout de mouvements mis en œuvre par les entreprises pour rationaliser leur chaîne d'approvisionnement. Les chargeurs de la distribution en particulier ont continué de soutenir l'activité, notamment en région parisienne mais aussi dans des pôles qui avaient marqué le pas en 2010 comme Marseille ou le nord de la France.

- Un marché soutenu par le désir des utilisateurs de réduire leurs coûts immobiliers : le décalage entre les bonnes performances du marché français et la dégradation du climat économique est pour partie imputable au délai de réalisation de transactions initiées depuis plusieurs mois. Mais il tient également à la volonté des utilisateurs d'accélérer la rationalisation de leur immobilier. Ainsi, le vif appétit des chargeurs et des prestataires pour de grandes plateformes neuves ou récentes bien situées ne s'est pas démenti, confirmant l'importance d'une localisation au plus proche des grands axes de communication pour réaliser d'indispensables économies de transport.

- L'augmentation de la part des quatre pôles de la dorsale Nord-Sud : les quatre principaux marchés de la dorsale Nord-Sud (Lille, Paris, Lyon, Marseille) demeurent les plus prisés, au détriment de secteurs moins adaptés aux stratégies d'optimisation des utilisateurs. Passée de 72 % en 2010 à 77 % en 2011, leur part dans la demande placée en France s'est accrue du fait des bonnes performances de pôles qui avaient marqué le pas en 2010, comme Marseille (200 000 m² placés) ou Lille (360 000 m² placés). Mais l'Ile-de-France reste le premier pôle logistique de l'Hexagone. Avec 820 000 m² loués ou vendus aux utilisateurs en 2011, la demande placée y enregistre une augmentation de 4 % par rapport à 2010 et de 28 % par rapport à la moyenne de la demande placée des dix dernières années.

- Une décrue de l'offre disponible : totalisant 3,5 millions de mètres carrés disponibles en France à la fin de 2011, le volume de l'offre a diminué de près de 15 % sur un an. Les régions de Paris et de Lyon représentent la moitié de ce volume, tandis que la reprise de la demande dans les marchés lillois et marseillais y a sensiblement réduit le nombre d'opportunités. Le vif appétit des utilisateurs pour des bâtiments leur permettant de rationaliser leur outil immobilier a de fait entamé le stock d'offres neuves - absorption toutefois limitée par un nombre important de clés-en-mains - mais également contribué à l'écoulement des bâtiments de seconde-main répondant aux normes. Surtout, liée à la prudence des investisseurs et à d'évidentes difficultés de financement, l'absence de reprise des lancements de projets en blanc a contribué au net ralentissement du rythme des livraisons dans l'Hexagone.

- Une stabilisation des loyers faciaux : en 2011, la stabilité des valeurs locatives est restée la règle avec un loyer prime toujours légèrement supérieur à 50 €/m²/an en Ile-de-France. Les exigences d'utilisateurs avant tout motivés par la réduction de leurs coûts immobiliers continuent de fait de peser sur l'évolution des conditions de négociation avec les bailleurs, d'autant que la réforme de la taxe sur les bureaux, étendue aux locaux de stockage et aux surfaces de stationnement, a sensiblement alourdi la fiscalité immobilière. Désireux de limiter la vacance de leurs biens, ces derniers consentent d'importantes mesures d'accompagnement, sous la forme, principalement, de franchises de loyer comprises en moyenne entre 1,5 et 2 mois par année d'engagement.

En 2012 les incertitudes du climat économique pèseront sur les besoins de stockage des entreprises. Quelques facteurs soutiendront toutefois l'activité. Désireux de chercher de nouveaux relais de croissance, de grands prestataires investiront davantage le champ du e-commerce et la distribution de produits à haute valeur ajoutée. Cette tendance ne sera pas sans effets sur l'évolution de la demande des utilisateurs et de l'offre de nouveaux entrepôts, reflétant l'essor d'une logistique plus sophistiquée. Mais la mise en place de schémas de distribution plus complexes ne remettra pas en cause les fondamentaux du marché français. Priorité absolue des utilisateurs, l'optimisation des coûts logistiques confirmera ainsi l'importance de charges maîtrisées et d'une excellente desserte dans le succès d'un site.

LE MARCHÉ DE L'IMMOBILIER DE COMMERCES EN FRANCE

Le regain d'activité observé à la fin de 2010 s'est prolongé au cours d'une année 2011 marquée par le dynamisme des grands groupes du luxe, l'expansion de plusieurs enseignes internationales et les nombreuses ouvertures de nouveaux entrants. Toutefois, la volonté des enseignes de maîtriser leurs coûts d'occupation et les risques inhérents à toute nouvelle implantation n'a pas cessé de caractériser le marché français de l'immobilier de commerces. Très prudentes, la plupart ont conservé un mode de développement opportuniste, continuant de cibler les meilleurs emplacements de l'Hexagone.

- Un nombre important de nouveaux entrants : les enseignes internationales ont accéléré leur développement, qu'il s'agisse d'acteurs présents depuis peu dans l'Hexagone (Fossil, Desigual, New Yorker) ou de groupes plus établis (H&M). De nouveaux entrants ont également animé le marché français au premier rang desquels des Anglo-saxons, comme Banana Republic et Marks & Spencer sur les Champs-Elysées. Ainsi, l'afflux de nouveaux acteurs a illustré l'attrait de la place parisienne mais aussi celui des grands centres commerciaux du pays (Hollister et Forever 21 dans Vélizy 2).

- Une distinction croissante entre emplacements n°1 et secondaires : l'animation du marché immobilier des commerces ne doit pas masquer la défiance d'un nombre croissant d'acteurs face à la dégradation du climat économique. La rationalisation de leur réseau de boutiques et la maîtrise de leurs coûts immobiliers restent au premier rang de leurs préoccupations. Cette prudence explique aussi l'appétit persistant des enseignes internationales pour des sites et emplacements n°1 leur permettant de limiter les risques associés à leurs ouvertures. Les centres commerciaux et parcs d'activités commerciales qui ont fait leur preuve, les projets neufs bénéficiant de vastes zones de chalandise et les artères prime de Paris et des principales métropoles régionales demeurent par conséquent la cible prioritaire des enseignes.

- La multiplication de petites et moyennes opérations de centres commerciaux : le volume des ouvertures de mètres carrés de centres commerciaux a connu une hausse sensible en 2011 (348 617 m² contre 213 618 m² en 2010). Pourtant, peu de grandes opérations ont animé ces derniers mois, à l'exception notable des 56 000 m² du Millénaire à Aubervilliers. Plus qu'au développement de centres régionaux, le rythme soutenu de la production de nouveaux mètres carrés tient en effet davantage à la multiplication de petites et moyennes opérations. Modestes en taille, celles-ci traduisent la volonté de renforcer l'attractivité des centres urbains des villes moyennes (l'Espace Saint-Christophe à Tourcoing et La Cour des Capucins à Thionville, ouverts en 2011). Le volume important d'ouvertures s'explique également par la concrétisation de nombreux projets d'extension et de redéveloppement, reflet d'une tendance à la dynamisation de l'offre existante qui se prolongera en 2012.

- Baisse des ouvertures de parcs d'activités commerciales : en 2011, 320 481 m² de parcs d'activités commerciales ont ouvert en France contre 479 824 m² en 2010. La répartition géographique des ouvertures illustre le renforcement des pôles établis. L'évolution du parc montre aussi la poursuite du développement de nouveaux projets dans les régions qui devraient connaître, dans les années à venir, une forte croissance démographique. Ainsi, l'ouest et le sud de l'Hexagone ont vu quelques-unes des ouvertures les plus significatives, en taille, de 2011 (Buld'Air Shopping Centre près d'Avignon). Ce sera encore le cas en 2012 avec l'ouverture de L'Atoll, près d'Angers.

- Stabilité des valeurs locatives prime : La stabilité générale du marché français masque d'importants contrastes en fonction du format concerné et de la qualité de l'emplacement. Si les valeurs locatives des principales artères ont peu évolué, la montée en gamme de certains axes très peu offreurs et la forte demande des enseignes expliquent le prix élevé que certains groupes sont prêts à payer pour s'y implanter. 2011 a en revanche confirmé le durcissement des conditions de négociation dans les centres commerciaux entre des enseignes fragilisées par des taux d'effort importants et des propriétaires contraints, pour limiter la vacance de leurs biens, d'octroyer davantage de mesures d'accompagnement. Cette tendance concerne notamment les nouveaux centres, dont les conditions de commercialisation pâtissent du démarrage difficile des projets ouverts récemment.

Le rebond du chômage pèsera sur le marché immobilier des commerces en 2012. Les mesures d'austérité auront aussi leur importance. Elles pourraient ainsi affecter la consommation de ménages aux arbitrages toujours plus décisifs. Les enseignes seront par conséquent contraintes de poursuivre l'adaptation de leur offre aux mutations rapides des modes de consommation, dans un contexte rendu très concurrentiel par l'essor du e-commerce et par l'arrivée de nouveaux entrants étrangers cherchant des relais de croissance en dehors de leur base. Les enseignes accélèreront aussi la rationalisation de leur réseau de magasins et tenteront de saisir les rares opportunités disponibles sur les meilleurs emplacements de l'Hexagone, soucieuses de limiter les risques associés à leurs ouvertures.

« Plusieurs facteurs pourraient influencer les stratégies immobilières des utilisateurs et des investisseurs en 2012. Ainsi, la poursuite de l'assèchement de l'offre de qualité favorisera sans doute l'attentisme des entreprises » explique Olivier Gérard. Quelques évolutions réglementaires auront également leur importance, à l'instar du projet de révision de la norme comptable IAS 17, de l'entrée en vigueur possible de l'ILAT ou de la publication du décret portant sur l'amélioration de la performance énergétique du parc tertiaire existant. Surtout, les nuages s'amoncelant sur la zone euro et le secteur financier augurent de lendemains qui déchantent pour l'activité économique de la France, dont l'actualité sera par ailleurs dominée par les élections de 2012. « La détérioration du marché de l'emploi pourrait plomber la consommation des ménages et limiter les mouvements émanant d'activités habituellement très consommatrices de surfaces de bureaux, comme le secteur financier. La dégradation du climat économique risque aussi de mener à un certain blocage du marché de l'investissement, lié au décalage croissant entre les attentes des vendeurs et des acquéreurs » poursuit Olivier Gérard. L'inadaptation d'une part conséquente du parc, l'évolution des rapports entre propriétaires et utilisateurs, et la pertinence d'investir ou non en dehors des marchés core feront également de 2012 une année charnière. « Pourtant, les fondamentaux de notre marché restent sains, et attractifs sur le plan international. Le scenario le plus probable est donc celui d'une baisse limitée des volumes investis et des mètres carrés loués ou vendus aux utilisateurs, qui ne remettra pas en cause la solidité du marché français de l'immobilier d'entreprise » conclut Olivier Gérard.

A propos de Cushman & Wakefield

Fondée en 1917, Cushman & Wakefield est la plus importante société privée de conseil en immobilier d'entreprise dans le monde. Avec 235 bureaux répartis dans 60 pays et plus de 14 000 collaborateurs, Cushman & Wakefield propose à ses clients, tant PME que sociétés du CAC 40, une gamme complète de services à travers cinq lignes de métier : la Transaction (service dédié aux propriétaires et aux utilisateurs d'immobilier de bureau, de commerce et industriel), Capital Markets (destiné à aider nos clients investisseurs dans leurs diverses stratégies d'investissement), Corporate Occupier & Investor Services (conseille les grands comptes et les propriétaires dans leur stratégie immobilière), le Conseil et le service Expertise (en charge des évaluations de biens immobiliers et des optimisations de valeur). Leader incontesté de l'immobilier commercial, notre société publie de nombreuses études auxquelles vous pouvez accéder grâce au Knowledge Center sur notre site internet. www.cushmanwakefield.fr

[1]Moyenne pondérée des cinq transactions les plus élevées (valeurs locatives faciales) des surfaces > 1 000 m² de l'année en cours.
[2]Transactions > 5000 m² incluant clés-en-main et comptes-propres et excluant les renouvellements




Demeures de caractère

Investissements en immobiler d’entreprise : le marché mondial repart

Une étude annuelle du conseil international en immobilier d'entreprise Cushman & Wakefield

D'après l'étude International Investment Atlas, qui analyse les volumes investis en immobilier d'entreprise dans 56 pays, le total des investissements à travers le monde devrait augmenter de 30 % en 2010, pour atteindre les 478 milliards US dollars (362 milliards d'euros) et même davantage si la reprise économique devait se confirmer.

"En 2009, les volumes d'investissement à travers le monde ont chuté de 23 % pour ne représenter que 365 milliards US dollars (270 milliards d'euros). Il s'agit du montant annuel le plus bas jamais enregistré depuis 2003. Mais l'année s'est terminée sur une note meilleure que prévue : avec la reprise progressive des marchés immobiliers, les investissements ont enregistré une hausse de 104 % entre le premier et le deuxième semestre 2009", explique Olivier Gérard, Président de Cushman & Wakefield France.

Nous devons en partie ce revirement de situation à la région Asie-Pacifique (et plus particulièrement la Chine) qui a enregistré en 2009 une hausse de 39 % de ses volumes d'investissement par rapport à 2008. Avec un total de 156 milliards US dollars engagés en 2009 (117,4 milliards d'euros), la Chine est devenue le marché de l'investissement le plus important au monde, devant le Royaume-Uni et les Etats-Unis, respectivement à la 2ème et 3ème place du classement. La France quant à elle arrive en 6ème position, avec 10,4 milliards de US dollars investis (7,8 milliards d'euros), derrière le Japon et l'Allemagne à la 4ème et 5ème place.

En Europe, les volumes d'investissement s'élèvent à environ 98 milliards US dollars (74 milliards d'euros) pour l'année 2009. Si comparés à 2008 les montants annuels sont en baisse de 41 %, le quatrième trimestre 2009, avec un total de 33 milliards US dollars (25 milliards d'euros), enregistre une hausse de 29 % par rapport au troisième trimestre et de 115 % comparée au premier trimestre. Ceci illustre l'amélioration sensible survenue au cours du dernier trimestre 2009 dans la plupart des pays européens.

Représentant 34 % des engagements, les acteurs internationaux ont contribué au regain de l'activité en Europe, en enregistrant une hausse de 97 % de leurs investissements au second semestre 2009. Également, la hausse des montants investis en immobilier de bureaux a favorisé l'accroissement progressif des volumes : alors qu'ils ne représentaient que 41 % des engagements au premier semestre, les bureaux ont vu leur part grimper à 51 % au second semestre 2009. A noter la part significative des commerces qui, sur l'ensemble de l'année 2009, totalisent 30 % des volumes investis en Europe.

En France, la tendance est similaire avec une hausse graduelle des volumes d'investissement en 2009. L'année s'est clôturée avec environ 10,4 milliards US dollars (7,8 milliards d'euros), soit une baisse de 40 % comparé à 2008. La hausse des volumes a été portée en fin d'année par la concrétisation de plus grandes transactions bureaux. L'année 2009 s'est par ailleurs démarquée par la bonne performance du secteur des commerces qui avec 2,52 milliards US dollars (1,9 milliards d'euros) investis, voit sa part de marché s'élever à 25 % des engagements nationaux.

Dans la plupart des régions du monde, les taux de rendement se sont stabilisés de manière générale en fin d'année 2009, en raison d'une demande accrue de la part des investisseurs et d'une offre plus limitée. La moyenne mondiale des taux de rendement a accusé une baisse de 20 points de base au cours de la deuxième moitié de l'année 2009, pour s'établir à 7,8 %. Une seconde baisse de 25 à 50 points de base est à envisager en 2010.

Les tendances des marchés locatifs

En 2009, les loyers ont accusé une chute de 5,7 % au niveau mondial, les baisses les plus significatives ayant été enregistrées en tout début d'année 2009. L'attentisme des utilisateurs et l'augmentation de l'offre laissent néanmoins augurer d'une nouvelle baisse de 5 % au premier semestre 2010, avant la stabilisation des valeurs locatives "prime" attendue en cours d'année.

Tous secteurs et pays confondus, les loyers au premier semestre 2009 ont enregistré une baisse annualisée de 9,2 % par rapport au premier semestre 2008, contre seulement un repli annualisé de 2,2 % au second semestre. Le secteur des commerces des pays de la région Asie-Pacifique et le secteur des bureaux en Amérique Latine et en Asie-Pacifique, ont largement contribué à la stabilisation des valeurs. Toutefois, avec une reprise économique incertaine, le retour de la croissance locative n'est pas encore d'actualité.

Destinations privilégiées des investisseurs

Parmi les 20 destinations privilégiées des investisseurs en 2009, huit se situent en Asie-Pacifique. Avec une augmentation de 143 % des montants engagés en 2009, la Chine est passée de la 2ème à la 1ère place de notre classement et devient la destination la plus attractive. Hong Kong, Taiwan et la Nouvelle-Zélande connaissent un boom de leurs volumes d'investissement alors que l'Australie et la Corée du Sud enregistrent une baisse, bien moins importante toutefois que la moyenne mondiale.

En Europe, de nombreux investisseurs recentrent leurs activités sur les marchés les plus matures, plus liquides, tels que le Royaume-Uni, la France et l'Allemagne, qui figurent dans le top 10 des destinations privilégiées.

Outre Atlantique, les investisseurs commencent à regarder le marché canadien et pourraient également considérer le marché américain d'ici à la fin de l'année 2010.

Les marchés émergents, comme le Brésil, la Pologne ou la Turquie, pourraient également susciter un plus grand intérêt de la part des investisseurs.

Perspectives 2010

Même si les incertitudes restent nombreuses et qu'une sortie en double creux n'est pas à écarter, une plus grande prise de risque de la part des investisseurs et des établissements bancaires contribuerait au dynamisme du marché. La reprise étant désormais soutenue par les acteurs nationaux aussi bien qu'internationaux, nous anticipons des niveaux d'activité plus élevés de l'ordre de 30 % par rapport à 2009. Avec une demande de la part des investisseurs pour des immeubles haut de gamme qui dépasse largement l'offre actuelle, les taux de rendement continueront à baisser, même sans aucun signe de retour de la croissance locative.

Etats-Unis

En 2010, les Etats-Unis devraient connaître l'un des plus forts regains d'activité, avec une hausse d'environ 50 % des montants investis en immobilier d'entreprise. La surcharge de la dette et la hausse du chômage signifient, qu'à l'exception des actifs de qualité, une pression baissière sur les prix continuera de s'exercer. Cette tendance pourrait toutefois être propice à générer des opportunités d'achats intéressantes au cours du deuxième semestre 2010, lorsque les besoins en refinancement et la vente d'actifs dépréciés apparaitront sur le marché. Grâce aux recapitalisations, aux augmentations de capital et aux injections de capitaux étrangers de l'année passée, bon nombre d'investisseurs possèdent de nouveau les fonds nécessaires pour s'engager et un revirement de situation s'avère donc probable : 2010 devrait ainsi voir une amélioration de l'activité immobilière.

Asie Pacifique

L'Asie Pacifique a vu sa part de marché s'élever à 59 % en 2009, augmentant de plus de 80 % par rapport à 2008. Bien que les prévisions anticipent une croissance moindre en 2010, de l'ordre de 20 %, cette région du globe devrait rester une des destinations privilégiées par les investisseurs, la Chine et le Japon étant les deux marchés les plus attractifs. Malgré les mesures récentes mises en place par le gouvernement, la Chine devrait continuer à enregistrer en 2010 une forte activité des investissements en immobilier d'entreprise. Destination de plus en plus prisée, le Japon offre non seulement un spread relativement élevé entre les taux de rendement et les coût du financement, mais aussi d'importantes opportunités d'investissement, notamment pour des actifs dépréciés.

Europe-Middle-East-Africa (EMEA)

La reprise amorcée début 2009 au Royaume-Uni a progressivement gagné l'Europe continentale engendrant une hausse des volumes les deux derniers trimestres et une baisse des taux de rendement sur les marchés établis.

Avec une hausse attendue de 44 % des investissements, soit un total de 152 milliards US dollars (115 milliards d'euros), l'année 2010 devrait revenir à un niveau égal à celui de 2004. Les volumes continueront toutefois d'être freinés par un accès encore restreint à la dette et un manque d'offres immobilières de qualité.

"Alors que nous identifions aisément la demande, il est moins facile actuellement de sourcer les offres à la vente. Les banques continuent à faire face aux difficultés qu'elles rencontrent et entretiennent encore de bonnes relations avec les emprunteurs, ce qui a pour effet d'éviter les ventes forcées tant attendues par certains investisseurs. En conséquence, les investisseurs doivent rester connectés aux réalités du marché et accepter la reprise des valeurs, et oublier les taux de rendement pratiqués même ne serait-ce qu'il y a six mois qui ne sont plus d'actualité. Si la tolérance au risque de la part des investisseurs devrait s'améliorer, ces derniers continueront néanmoins à porter une attention particulière aux garanties locatives et privilégier les investissements sécurisés long terme, en attendant la reprise des marchés locatifs", souligne Olivier Gérard.

NB : Taux de change pris en compte actualisé. Les fluctuations de change entre l'euro et le dollar peuvent amener les pourcentages de hausse et de baisse à des écarts différents.

Fondé en 1917, Cushman & Wakefield est l'un des plus importants cabinets de conseil international, spécialisé en immobilier d'entreprise. Avec 231bureaux à travers 58 pays et 15 000 employés, Cushman &Wakefield propose un service complet de conseil, de commercialisation et de gestion pour le compte de propriétaires, locataires et investisseurs et ce, à tous les stades du processus immobilier. Nos services comprennent une aide aux clients en matière d'achat, de vente, d'investissement, de location et de gestion d'actifs. Cushman &Wakefield propose également des conseils en expertise, en planification stratégique et recherche, en analyse de portefeuille et enfin en aménagement d'espace. Pour de plus amples informations, consultez notre site internet : www.cushmanwakefield.fr


Constructeurs de maisons individuelles dans le Territoire de Belfort

Cushman & Wakefield : Meilleur conseil en immobilier de commerces de l’année

Pour la troisième année consécutive, Cushman & Wakefield vient de recevoir le prix du Meilleur Conseil en Immobilier en Europe.

Décerné par 12 jurés internationaux lors de la cérémonie des EG Retail Awards qui s’est tenue au MAPIC à Cannes, ce prix récompense le savoir-faire du département Commerces de Cushman & Wakefield au niveau européen, qu’il s’agisse de conseil aux enseignes, promoteurs, financiers et acteurs du secteur public, d’assistance complète dans le processus de transaction ou de gestion des points de vente.

Cushman & Wakefield a également reçu le European Property Awards 2008du MeilleurConseil en Immobilier de Commerces en Europe, en octobre à Expo Real.

« C’est une fois de plus une réalisation extraordinaire qui reflète la force et le savoir-faire de notre réseau international. Personne n’avait encore remporté ce prix trois années de suite. Ceci prouve que nous sommes capables, et ce de façon constante, d’offrir les meilleurs services et les meilleures solutions à nos clients sur le long terme », explique Christian Dubois, Directeur Général de Cushman & Wakefield France.


Immobilier Agen

Les Champs-Élysées conservent leur titre de rue commerçante la plus chère d'Europe

D’après l’étude annuelle du conseil international en immobilier d’entreprise Cushman & Wakefield, Main Street Across The World, les principales artères commerçantes des plus grandes villes du monde résistent à la crise économique mondiale, avec des valeurs locatives stables ou en hausse dans 94% des cas.

Main Street Across The World analyse les 236 emplacements les plus chers dans 48 pays à travers le monde ; pour chaque pays étudié, l’emplacement retenu est le plus cher exprimé en m²/an.

La 5ème Avenue à New York conserve son titre d’artère commerçante la plus chère du monde, suivie par Causeway Bay à Hong Kong et l’avenue des Champs-Elysées à Paris.

Grafton Street à Dublin entre pour la première fois cette année dans le Top 5, au détriment de New Bond Street à Londres.

Avec des loyers supérieurs à 12 600€/m²/an, la 5ème Avenue reste la vitrine la plus chère du monde. Les enseignes sont prêtes à payer des loyers records pour assurer leur implantation sur ses meilleurs emplacements et y asseoir ainsi leur renommée, à l’exemple de la prise à bail récente par Abercrombie Kids d’une boutique au n° 666 de l’avenue.

L’avenue la plus belle du monde reste aussi l’artère la plus chère d’Europe.

« Les valeurs locatives des Champs-Elysées atteignent les 10 500€/m²/an pour les emplacements les plus stratégiques en raison de la demande toujours soutenue des enseignes internationales de mass-market à la recherche de la meilleure visibilité. Mais c’est dans l’avenue Montaigne et la rue du Faubourg Saint-Honoré que les valeurs locatives ont le plus augmenté depuis un an dans la capitale. Plusieurs projets et ouvertures récentes ont confirmé l’attractivité de ces deux artères mais aussi de la rue Saint-Honoré pour des enseignes à la recherche d’une première boutique parisienne ou désireuses d’y étendre leur réseau » analyse Christian Dubois, Directeur Général de Cushman & Wakefield France. Le dynamisme du marché des rues commerçantes ne se limite pas à Paris et accélère la distinction entre emplacements secondaires et emplacements n°1. En province ces derniers accueillent un nombre grandissant d’enseignes, qu’il s’agisse des meilleurs emplacements des capitales régionales ou de ceux des villes « de second rang » à l’exemple d’H&M à Amiens ou de Zara à Nimes.

L’avenir reste prometteur

Malgré le ralentissement économique, en France et dans le monde, les enseignes internationales continueront de vouloir bénéficier d’une implantation sur la meilleure portion d’une artère prime comme outil de communication dans leur stratégie à long terme. C’est notamment le cas du luxe, même si des incertitudes demeurent, qui sont liées aux difficultés prévisibles d’une partie de la clientèle traditionnelle de ce secteur et à la possible évolution négative du tourisme international. « Les enseignes de luxe considèrent leur présence sur les artères les plus prestigieuses du monde comme un aspect essentiel de leur positionnement, sans se poser forcément la question de la rentabilité de l’emplacement. Un tel positionnement génère du chiffre d’affaires par d’autres canaux de vente comme Internet ou par d’autres gammes de produits tels que le parfum ou encore les accessoires qui ont une diffusion plus large », explique John Strachan, Directeur International du Département Commerces chez Cushman & Wakefield.

Autres résultats de l’étude

Dans la plupart des pays émergents, la demande croissante des consommateurs pour des formats commerciaux plus sophistiqués et l’enrichissement progressif d’une partie de la population ont favorisé l’expansion des enseignes internationales. C’est dans ces pays, où l’offre de qualité est encore rare, que les loyers ont le plus augmenté.

En Asie, l’Inde s’est particulièrement distinguée même si les perspectives de consommation sont désormais moins favorables du fait de la hausse récente de l’inflation. Six des dix artères commerçantes asiatiques dont la croissance locative a été la plus élevée en 2008 se situent dans ce pays. La hausse des valeurs locatives y est essentiellement liée à la demande croissante d’enseignes désireuses d’étendre leur réseau ou de l’arrivée sur le marché de nouvelles enseignes internationales.

Les mêmes causes ont produit les mêmes effets en Russie et en Turquie où les enseignes internationales ont poursuivi leur expansion dans les plus grandes villes du pays mais aussi dans les métropoles régionales. En Russie toutefois le marché pourrait être contraint par les incertitudes liées à la crise financière tandis qu’en Turquie le niveau désormais élevé des valeurs locatives, conjugué à des coûts de distribution et de main d’œuvre en hausse, menace la rentabilité de certains projets d’implantation et la poursuite des stratégies d’expansion de quelques enseignes.

Pour 2009, les incertitudes qui pèsent sur les perspectives de croissance économique laissent envisager une baisse de la consommation dans de nombreux pays. A l’instar de l’Allemagne, l’entrée en récession des Etats-Unis et de plusieurs pays d’Europe comme le Royaume-Uni, l’Espagne ou l’Italie pourrait être confirmée tandis que certains pays marchés d’Europe Centrale et Orientale pourraient mieux s’en sortir. Même si, dans leur stratégie à long terme, les enseignes internationales seront toujours à la recherche des meilleurs emplacements, elles devraient faire preuve d’une plus grande prudence à court terme et seront probablement plus attentives à la maîtrise de leurs coûts d’occupation.

« En France, la croissance des valeurs locatives des principales artères commerçantes françaises et de la capitale en particulier, dépendra de la confirmation ou non du dynamisme des enseignes du luxe. Elle sera liée aussi à l’évolution du cadre réglementaire et notamment au passage de 300 à 1 000 m² du seuil d’assujettissement des créations de surfaces commerciales. Comme pourraient l’annoncer les autorisations récentes de certains projets emblématiques des Champs-Elysées (H&M, Dolce & Gabbana, Abercrombie & Fitch), cette évolution devrait contribuer à renforcer l’attractivité des emplacements n°1 de nos rues commerçantes et à y créer de nouvelles opportunités pour des enseignes internationales » conclut Christian Dubois, Directeur Général de Cushman & Wakefield France.

Website : www.cushmanwakefield.fr


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