L’activité transactionnelle reste très dynamique : Avec 1.425.000 m² de bureaux placés au cours du 1er semestre 2007, l’activité transactionnelle demeure très élevée. La tendance se révèle même meilleure que prévue puisque ces résultats rejoignent ceux du 1er semestre 2006, alors que tous les observateurs anticipaient une baisse, 2006 apparaissant comme une année record. Dans ce contexte, nos prévisions de 2,6 millions de m² placés en 2007 pourraient être dépassées, d’autant plus que, à la différence de l’année dernière, le marché francilien n’a pas été tiré par la réalisation d’énormes transactions (50.000m² et plus) au cours de ce 1er semestre. Ce sont les autres segments de surfaces qui alimentent la croissance, gage de la solidité du marché locatif. Mais, dans un contexte politique désormais stabilisé, la reprise des grandes manœuvres capitalistiques (fusions / acquisitions) et les réorganisations internes pourraient, à moyen terme, entraîner un nouvel essor du marché des très grandes transactions.
Paris intra-muros conforte son avantage :
Les entreprises continuent de privilégier les quartiers d’affaires traditionnels, qui enregistrent les meilleurs résultats de ce 1er semestre 2007 : l’absence de très grandes transactions a privé les marchés de périphérie de l’un de leurs moteurs habituels. Paris intra-muros concentre ainsi 35% de la demande placée régionale (contre 33% au 1er semestre 2006). Le QCA reste l’épicentre du marché et réalise, à lui seul, 19% de l’activité transactionnelle.
En dehors de Paris, c’est la Boucle Sud (Boulogne et Issy) qui affiche la plus forte progression, avec la précommercialisation de plusieurs immeubles en développement sur des pôles désormais reconnus.
La Défense, tout comme Paris 12/13, a été pénalisée par la rareté des surfaces proposées aux entreprises.
L’offre restera faible jusqu’à la fin 2008 :
Dans ce contexte de forte demande de bureaux, les entreprises se trouvent confrontées à une raréfaction de l’offre. La décrue engagée depuis trois ans s’est poursuivie : pour la première fois depuis mi-2002, le taux de vacance en Ile-de-France était sous la barre des 5% à la fin juin 2007. Les carences en surfaces neuves ou assimilées se font surtout sentir dans les secteurs les plus recherchés (Paris intra-muros, La Défense et Croissant Ouest).
Face à cette situation, les investisseurs ont lancé des développements en construction ou en restructuration via des opérations en VEFA. Ces programmes devraient permettre de détendre le marché à partir du 2ème semestre 2008. Jusqu’à cette date, les surfaces modernes resteront rares en raison de la précommercialisation de la plupart des livraisons attendues au 2e semestre 2007, ce phénomène conduisant les utilisateurs à se reporter sur les programmes prévus en 2008.
Poussée de température sur les loyers :
Le manque d’offre de qualité dans les quartiers les plus recherchés entraîne une revue à la hausse des loyers lors de la signature de nouveaux baux. Pour les immeubles haut de gamme de Paris QCA, le loyer est ainsi passé, en six mois, de 760 €/m²/an (fin 2006) à 800 € (fin juin 2007). Le même phénomène est observé à La Défense, avec un loyer haut de gamme qui atteint 560 €. Cette tendance, initiée dès le début de l’année 2006, s’accélère, et aucun signe ne permet d’anticiper à moyen terme un réel retournement de la situation. En revanche, une stabilisation des loyers reste possible dans le contexte économique incertain de la fin de l’été.
Les quartiers moins établis, situés dans le nord de la capitale ou à sa périphérie, restent à l’écart de la hausse des prix. Leur évolution dépendra de la situation des marchés les plus établis.
La tension croissante sur les loyers s’observe également en dehors du segment haut de gamme : le loyer moyen en Ile-de-France s’établit ainsi à 304 € au 2e trimestre 2007, contre 278 € il y a un an.
L’investissement au beau fixe :
Plus de 10 milliards d’euros ont été investis en actifs tertiaires au cours du 1er semestre 2007, un volume qui, il n’y a pas si longtemps, aurait constitué un excellent résultat annuel. Le marché francilien reste donc dans la dynamique du volume record de 18,8 milliards d’euros atteint en 2006.
Nous anticipons toutefois un volume 2007 en léger recul par rapport à 2006 : les actifs de qualité proposés à l’acquisition sont rares, et la réalisation de très grosses opérations (de type Cœur Défense ou 9, place Vendôme), dont dépend l’activité, reste aléatoire.
Séduits par la solidité du marché francilien, les investisseurs conservent un grand appétit, notamment pour les actifs de grande qualité et sécurisés. Du coup, les taux de rendement haut de gamme, qui avaient enrayé leur chute depuis la mi-2006, ont à nouveau franchi un pas à la baisse : sur Paris QCA, ce taux s’établit désormais à 3,50% environ (soit une baisse de 40 points de base en un trimestre).
Knight Frank en bref :
Dirigé par Philippe Perello, Knight Frank France est une filiale du groupe anglais Knight Frank LLP fondé à Londres il y a plus d’un siècle et présent dans plus de 30 pays. Fort d’une expérience de plus de 30 ans sur le marché parisien, Knight Frank agit sur tous les marchés de l’immobilier, qu’il s’agisse de vente, de location ou d’investissement, dans le cadre de partenariats étroits et durables avec ses clients qu'ils soient privés, institutionnels ou utilisateurs.
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