Les turbulences de la crise des « subprimes » américains ne se font pas ressentir sur la tenue des grands marchés immobiliers européens, qui, à l’automne 2007, restent sur la tendance dynamique qui est la leur depuis plus d’un an.
C’est le principal enseignement de la dernière édition des indicateurs des marchés européens de KNIGHT FRANK. Ces indicateurs permettent d’analyser les évolutions en cours dans les villes-clefs du marché européen pour trois segments majeurs de l’immobilier d’entreprise : les bureaux, la logistique (distribution) et les centres commerciaux. Traduits graphiquement sous la forme de « vagues », ces indicateurs sont conçus pour une visualisation rapide et intuitive du positionnement des différentes villes dans le cycle immobilier et pour faciliter les comparaisons entre elles.
Bureaux : pas de gros nuages dans le ciel européen
Au cours des six derniers mois, le marché européen de l’immobilier de bureau a gagné en vitalité. Comme à Paris, la loi de l’offre et de la demande a provoqué une hausse des loyers dans plusieurs grandes places européennes : la baisse des taux de vacance, conjuguée à la forte demande des entreprises, a permis d’absorber l’essentiel des livraisons d’immeubles neufs ou restructurés. De nombreuses villes se retrouvent ainsi dans le haut de la « vague » de l’indicateur KNIGHT FRANK, sans toutefois en atteindre le sommet puisqu’une marge de progression semble persister.
En ce début d’automne, le bilan de santé des marchés européens de bureau ne révèle donc aucun symptôme lié à la crise financière des « subprimes ». Si le temps des certitudes absolues n’est pas encore arrivé, il semble néanmoins permis d’écarter les discours catastrophistes annonçant un retournement radical. Au fur et à mesure que se dissipent interrogations et suspicions sur la diffusion des risques de défauts de paiement, on voit les marchés retrouver progressivement leur sérénité. La réaction positive des bourses mondiales après l’annonce des résultats de CITYGROUP, d’UBS ou du CRÉDIT SUISSE en est la démonstration. Le risque d’un gel des financements et d’un attentisme des différents acteurs semble aujourd’hui définitivement écarté.
Dans les prochains mois, Paris, dont la diversité du tissu économique est très grande, se montrera sans doute plus résistante que d’autres villes comme Londres ou Francfort, plus spécialisées sur les secteurs financiers.
Centres commerciaux : l’éclaircie
En ce qui concerne le marché des centres commerciaux, les villes européennes se concentrent davantage sur le haut de la « vague » de l’indicateur. Des hausses de loyers, parfois importantes, ont en effet été enregistrées au cours des derniers mois. Mais il n’existe apparemment plus de marge de progression significative supplémentaire, du moins à court terme : la modération de la consommation des ménages européens se fait ici directement sentir.
Néanmoins, la demande des enseignes pour les meilleurs emplacements – demande qui constitue l’un des moyens de croissance privilégié sur des marchés saturés – reste forte. Les enseignes continuent par ailleurs d’aller chercher la croissance en procédant à l’extension de leurs activités sur des marchés émergents, où l’offre est moins abondante.
Logistique / Distribution : l’accalmie
Le positionnement des villes européennes sur la « vague » du segment logistique est beaucoup moins homogène que dans les secteurs précédents, reflétant des différences locales fortes. Les prochains mois ne devraient cependant pas être marqués par une évolution significative des loyers, dans l’une ou l’autre de ces deux configurations :
Les villes prospères et géographiquement excentrées par rapport aux grands axes internationaux (Londres, Stockholm, Dublin, etc.), dans lesquelles les loyers ont déjà augmenté pour atteindre des niveaux très élevés à l’échelle européenne ; dans ces villes, il semble peu probable que les utilisateurs, qui doivent déjà concéder des loyers élevés en raison des spécificités géographiques et d’une compétition foncière souvent vive, puissent supporter de nouvelles hausses.
Les villes soumises à une compétition plus forte, où les loyers sont restés relativement stables depuis plusieurs années, comme la région parisienne par exemple ; dans ces villes, aucune inversion de tendance ne se dessine.
Knight Frank en bref :
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Immobilier dans le Morbihan
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