Prêt immobilier : pourquoi pas un taux capé 1 ?

Ils ont mauvaise réputation et pourtant depuis la loi Chatel de 2008, les prêts immobiliers à taux variable sont très encadrés. Indexés sur les taux du marché européen qui dépendent de la BCE, les taux de référence (principalement EURIBOR) se situent autour de 1% depuis 1 an.

Que les choses soient claires, le prêt immobilier à taux variable comme son nom l’indique peut varier d’une année sur l’autre et comporte donc un risque sur une longue durée.
C’est pourquoi, nous ne parlerons dans cet article que du prêt à taux capé 1 dont le taux est plafonné en cas de hausse à + 1% par rapport au taux initial, il comporte donc une vrai sécurité.

Le prêt capé 1 : un taux véritablement plafonné

Tous les cas de figures ne sont pas forcément propices au taux capé, en fonction des durées de prêts, de votre situation personnelle ou des banques présentes dans votre région, chaque cas est particulier.
C’est l’écart entre le plafond du taux capé et le taux fixe qui vous donnera le meilleur indicateur de l’intérêt d’emprunter en capé 1 ou pas.
Par exemple, sur 20 ans il est possible d’obtenir un très bon taux fixe à 3.50% ou un taux capé 1 à 2.80%. Dans la pire hypothèse, le taux du prêt immobilier capé peut monter à 3.80% soit un écart de 0.30% par rapport au taux fixe.
Pour un prêt de 150 000€ sur 20 ans, la mensualité du taux fixe est de 869.94€. En capé, la mensualité initiale sera de 816.96€ (soit 52.98€ de moins) et dans le pire des scénarios (remontée au taux plafond dès la 2^e année), la mensualité maximale sera de 889.73€, soit 20€ de plus par mois qu’un taux fixe.
Il est à noter que le moment d'un éventuel passage au Cap (taux plafond) influence la mensualité maximum. Ainsi, plus l'échéance du passage au cap est lointaine, moins la différence avec la mensualité "fixe" sera importante.

Des taux bas jusqu’à quand ?

Depuis 1 an les taux directeurs n’ont pas bougé et rien ne permet de savoir quand cela changera. La plupart des économistes s’accordent pour dire que cette politique de taux bas devrait durer tant que la reprise économique n’aura pas eu lieu. L’avantage d’avoir un prêt variable capé 1 est qu’il protège en cas de hausse des taux mais permet de bénéficier automatiquement des baisses contrairement au taux fixe dont la renégociation a un coût important.

Enfin, sachez qu’il est aussi possible de faire une partie du prêt à taux fixe et une autre partie à taux capé, ce qui permet de diminuer encore l’impact de la variation.
Alors, pour votre prêt immobilier, un taux fixe, un taux capé ou les deux ?


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