Alors que le pire de la crise financière semble être derrière nous, l’ immobilier à Miami continue de susciter l’intérêt des investisseurs du monde entier et notamment celui des Européens. Les sites Internet, blogs, articles, et autres discussions sur l’acquisition de biens immobiliers à Miami, fusent sur la toile. Cependant, certains aspects pratiques inévitablement liés à l’achat-vente d'un bien en Floride, sont négligés dans ces discussions.Ces points sont pourtant essentiels et primordiaux pour un bon investissement en toute sérénité. Par exemple : Peut-on louer librement un bien acquis a Miami ?
Location courte durée / location saisonnière (< 6 mois)
Très peu d immeubles a Miami autorisent la location de moins d’un an ou moins de 6 mois. Il y a en a cependant quelques uns…, assurez vous que votre agent immobilier vérifie bien le règlement de la copropriété avant d’acheter.
La meilleure période dans l’année pour louer votre appartement en saisonnier à Miami commence en Novembre et se poursuit jusqu’en Mai avec des pics au moment de Noël et du Nouvel an.
En tant que Française et ayant développé mon marketing sur l'Europe en particulier, je loue personnellement très bien, les biens acquis par mes investisseurs, également pendant la saison d’été à des Européens, mais bien sur à des prix un peu inférieurs.
Si vous achetez un appartement , il est très important de rester en accord avec la règlementation imposée par l’association des copropriétaires de votre immeuble, pour ne pas prendre le risque de voir votre rêve se transformer en cauchemar.
En ce qui concerne la location courte durée des villas, il faut absolument vous renseigner, sur la règlementation locative en vigueur, auprès de la Mairie de la ville dans laquelle vous avez fait l’acquisition de votre bien. Certaines villes autorisent la location saisonnière , d’autres pas, et quelques unes ferment les yeux… mais attention au loup qui peut se réveiller.
Important: pour les locations de moins de 6 mois ,normalement et légalement, les “sales taxes” sont applicables (7% minimum du montant du prix de la location). Le propriétaire est responsable.
Location longue durée (> 6 mois):
Les baux sont toujours d'un an maximum. Si le bail est supérieur à un an il doit etre, rédigé par un avocat (cas rarissime dans le résidentiel).
Le locataire paye a l'entrée dans l'appartement 3 mois de loyer : l mois de loyer d'avance et 2 mois de caution (deposit). Les loyers sont payables mensuellement et d’avance.
Avant son entrée dans les lieux, s’il s’agit d’un appartement, le locataire doit remplir un dossier (application form) qui sera soumis à l’ acceptation de la “condo association” (association des copropriétaires). Ce délai d'approbation est en général de 2 a 15 jours. L’avantage de ce principe, est qu’en cas de problème avec le locataire , vos ennuis n’excèderont pas, dans le pire des cas, 1 an (ou 6 mois ), le renouvellement du bail étant soumis à une nouvelle approbation de la copropriété. Il est très facile pour une copropriété de refuser le dossier d’un locataire ayant cause des problèmes à son propriétaire.
Attention: certains immeubles à Miami, ont des règlementations interdisant au nouveau propriétaire de mettre son bien en location avant 1 an. Il faut être vigilant !
En cas de non paiement par le locataire :
Aux Usa, le propriétaire a tous les droits et le locataire aucun. Ici l'argent étant roi, la loi est a 100% pour le propriétaire. Un non-paiement entrainera une éviction faite par un shérif qui interviendra à la suite d’un référé du tribunal obtenu dans un délai assez court. L'éviction d'un locataire déficient prend une quinzaine de jours et coute $750, avocat et shérif compris. Comme les baux ne sont que d'un an maximum et qu’ il y a toujours un ou deux mois de garantie déposé(s) le propriétaire est donc globalement protégé.
Ces évictions sont rarissimes car lorsqu’un locataire a un problème d'argent, il préfèrera “prévenir que guérir” . Il appellera son propriétaire et demandera a partir plutôt que d'avoir des ennuis entrainant des conséquences graves pour lui notamment, en affectant son "crédit score report"(sorte de “notation”ou références bancaires concernant la bonne conduite de chaque Américain en matière de crédit et régularité de leurs paiements).
L’acquisition de biens immobilier à Miami est une opération qui peut être très lucrative à condition d’être vigilant sur nombre d’aspects. Ayant une connaissance approfondie de ce marché depuis 1997 et ayant traversé différentes crises et vagues d’investissements j’ai l'expérience et suis disposée a répondre a vos interrogations sur le sujet.
Autres aspects essentiels liés a l’acquisition de bien immobilier a Miami et sujets d’articles futurs :
• Comment se passe une acquisition d’un bien immobilier à Miami? (délais, frais de closing, commissions)
• explications détaillées sur le déroulement des short sales et des foreclosures (saisies bancaires)
• si le bien que vous voulez acquérir nécessite quelques travaux
• que se passe t- il avec la gestion de votre bien une fois acquis ?
• peut-on facilement obtenir un prêt aux USA ?
• assurance, taxes, charges de copropriété
• quand est il de la fiscalité ?
• la rentabilité ?
Rédigé par Brigitte Degrave - www.ofcoursemiami.com - ofcoursemiami.blogspot.com
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