Regardons par l’autre côté de la lorgnetteL’Observatoire du Financement des Marchés Résidentiels Crédit Logement/CSA établit sa méthodologie propre pour construire 6 indicateurs de marché : niveau du taux d’intérêt nominal moyen, durée moyenne des crédits accordés, coût moyen des opérations immobilières financées, revenu moyen des ménages ayant réalisées ces opérations immobilières, coût relatif moyen des opérations immobilières réalisées, endettement total moyen pour les opérations immobilières concernées.
La lecture de certaines conclusions de l’Observatoire du deuxième trimestre 2008 nous laisse quelque peu perplexes.
L’Observatoire ne fournit pas d’informations qualifiant la demande de crédits sur les six derniers mois. Nous constatons pour notre part une baisse des demandes. Cette baisse est confirmée par nos partenaires professionnels du secteur, agences immobilières, banques etc. Par ailleurs il est avéré qu’un emprunteur en phase de recherche d’un crédit va interroger plusieurs fournisseurs En clair un emprunteur peut générer 4 ou 5 demandes d’offres sur des sites ou dans des établissements différents.
Cette baisse de la demande nous semble liée à plusieurs facteurs :
- la conjoncture générale économique (hausse du pétrole…) qui freine certains achats.
- une hausse des taux plus significative que ce qu’indique l’étude, et surtout ressentie de manière beaucoup plus subjective par l’emprunteur que la simple réalité des chiffres.
- l’auto exclusion de certains emprunteurs qui sont freinés par la conjoncture immobilière et les communiqués médiatiques, ce que d’autres ont baptisé "les mégaphones de la peur".
- l’attentisme d’autres qui espèrent bénéficier de la baisse des prix annoncée et retardent leur achat.
L’Observatoire constate une restriction de l’octroi de crédit par les banques. Nous ne constatons ce durcissement bancaire que sur les prêts relais, avec une vigilance accrue du fait de la baisse des prix. Les établissements prêteurs finançaient fréquemment à 80% de la valeur fixée de vente, ils ont réduit la voilure à 70% maximum. Pour le reste ils financent moins le 110% (prêt + frais annexes), ceci par rapport aux normes Bâle II mises en application depuis janvier 2008 (ratio de solvabilité calculé sur le risque des engagements pris).
On peut y voir une conséquence vertueuse, le fait que les banques limitent ainsi leur risque mais également celui de leurs clients ; car compte tenu de la baisse des prix et en cas de revente ceux-ci risqueraient de ne pouvoir rembourser l’intégralité du prêt.
Mais si les banques françaises basculent trop dans l’excès de frilosité, d’autres opérateurs sont certainement prêts à prendre le relais commercialement. Se retrancher derrière une politique de risque rigide serait une erreur pour les banques, qui vont perdre des parts de marchés au bénéfice d’opérateurs plus audacieux. L’arbitrage optimal d’un dossier de demande de crédit comporte forcément une part de risque pondérée d’un facteur de précautions.
Partout où il y a crise, il y a des opportunités
Opportunités d’achat pour les primo accédants qui pourront profiter de la baisse des prix.
Opportunités commerciales puisque les banques vont nécessairement être amenées à ajuster leur offre de crédit immobilier aux nouvelles typologies d’emprunteurs, voire aux spécificités de marchés régionaux ou locaux (marché francilien).
Opportunités alternatives, puisque la tension du marché de la transaction opère un effet de relâchement sur le marché locatif. Acheter ou louer ? Se poser la question devient plus que jamais pertinent !
Opportunités d’arbitrage. La baisse globale du pouvoir d’achat des ménages va peut être amener certains d’entre eux à se focaliser sur l’achat immobilier, un produit dont la solvabilisation reste à niveau constant.
Opportunités contractuelles. Le sempiternel ratio de 33% de solvabilité ne peut-il pas être reconsidéré par rapport au revenu, à l'endettement réel, à la nature du bien (résidence principale, secondaire...), ce qui est déjà une réalité chez Cafpi.
Opportunités liées aux aides. Les leviers que constituent les différentes aides d’état à l’accession à la propriété, Prêt à Taux Zéro, Prêt à taux zéro bonifié localement, crédits d’impôts, Pass Foncier etc. ne sont pas pris en compte au maximum de leur potentialité par nombre d’accédants à la propriété. Un conseil patrimonial personnalisé comme celui délivré par les agents du réseau Cafpi est susceptible de faire rentrer un dossier dans les ratios bancaires d’acceptation. Surtout lorsqu’on sait à quelle banque le présenter !
Enfin, la meilleure opportunité est peut être tout simplement de reprendre confiance.
Allez faire un tour en Grande Bretagne ou aux Etats-Unis. Vous serez surpris de constater que les ménages victimes de la crise immobilière ont vite retrouvé un sacré moral et les solutions pour y faire face ! Redonnons du crédit à l’optimisme !
Le premier semestre 2008 chez Cafpi
Pour le premier semestre 2008, Cafpi affiche un chiffre d’affaires de 34.441 millions d’euros, en progression de 8,2 % par rapport au premier semestre 2007. La cotation BDF de Cafpi a évolué de C4 à C3+.
La production de crédits réalisée par le réseau a progressé de + 3,1%, à 2.356 milliards d’euros, pour un montant global moyen emprunté de 177 677 euros.
A l’inverse de la baisse de production constatée par l’Observatoire, la production de crédits immobiliers chez Cafpi est en légère augmentation par rapport à celui du premier semestre 2007, avec 13 260 dossiers réalisés.
C’est en revanche la demande qui est impactée de manière significative, puisqu’elle se situe en retrait de 11.2 %, toujours en comparaison avec le 1er semestre 2007, avec 27 036 dossiers montés pour l’ensemble du réseau Cafpi.
Si l’Observatoire Crédit Logement/CSA, souligne "la situation paradoxale d’une activité en recul sur tous les marchés alors que pour autant la demande conserve toute sa capacité de mobilisation" nous notons pour notre part que, dans ce contexte, la place de Cafpi comme N° 1 français du courtage immobilier ne prête pas à discussion.
Cafpi en bref…
Créé en 1970, Cafpi est le leader des courtiers en prêts immobiliers du marché. Employant plus de 1.000 personnes, Cafpi est présent, via ses 120 agences succursales, dans toute la France & Dom-Tom. En 2007, Cafpi a réalisé près de 30 000 dossiers pour 5,05 milliards d’euros de crédit. Le métier de courtage en prêts immobilier est en plein essor puisque 25% des crédits en France se font via un courtier. Grâce à ses volumes, Cafpi obtient des 90 banques partenaires avec lesquelles il travaille en permanence des conditions particulièrement avantageuses dont il fait bénéficier directement ses clients. Cafpi est également présent sur le Web avec son site www.cafpi.fr ainsi que ses différents sites spécialisés :
- à l’international : www.cafpi.net
- en assurance : www.vitae-assurances.com
- en « prêts en ligne » : www.votrepret.com
- et son offre « hors critères » : www.creditpourtous.fr
Contacts Presse :
Galivel & Associés - 01 41 05 02 02
Carol Galivel / Caroline Rannaud
2, rue Kléber - 92309 Levallois Perret Cedex
Fax : 01 41 05 02 03 - galivel@galivel.com
Immobilier Grenoble
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