En lésant les primo accédants, la loi Elan brise la dynamique du marché

Cafpi alerte le gouvernement sur une possible crise de l’accession à la propriété. D’ores et déjà, le courtier en prêts immobiliers et en assurances observe les effets au quotidien de l’arrêt des aides APL dans le neuf et du recadrage du PTZ. Un dérèglement plus généralisé du marché peut s’enclencher, au moment où les taux remontent, alors que l’optimisme des Français reste fragile. Face à la perte de pouvoir d’achat prévisible, l’allongement des durées d’emprunt est plus que jamais d’actualité.

« Sans primo accédants, pas de dynamisme du marché », prévient Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi. Or qu’observe-t-on depuis le début de l’année ? Un recul très net de cette population parmi les dossiers de demandes de prêts. Chez Cafpi, leur proportion était en hausse constante jusqu’à l’année dernière. Sur le premier trimestre, elle a baissé de 15%, passant de 60% en décembre 2017 à 45% en mars 2018.

Entretemps, la suppression de l’APL dans le neuf est entrée en vigueur. Et l’on attend les restrictions apportées dans l’ancien. Un arrêté ministériel doit en effet paraître, qui limitera les aides à certaines zones. Il viendra s’ajouter au recadrage apporté au prêt à taux zéro. Les effets de ces mesures sur le budget de nombreux ménages aux ressources limitées sont déjà calculés. Ils font bondir le taux d’endettement.

Près de 50 000 projets, qui étaient réalisables en 2017, sont actuellement compromis. S’ils ne se font pas, l’Etat aura perdu 5 milliards d’euros de recettes fiscales, sans compter les pertes de taxe foncière et de taxe d’aménagement (pour la construction de maisons individuelles) payées par les particuliers, ainsi que les différentes taxes dues par les promoteurs.

Remontée des taux en pente douce : Ces mesures gouvernementales sont décidées au moment où les taux d’intérêt remontent en pente douce, comme le fait observer l’étude Xerfi réalisée pour Cafpi. Une perte de pouvoir d’achat aurait de toute façon été observée. Elle s’accentuera du fait de la nouvelle politique du gouvernement en matière de logement. D’ores et déjà, aux taux actuels, il faut une vie entière d’épargne pour devenir propriétaire. Pour que cette ambition demeure possible, il faut envisager un allongement de la durée des emprunts.

En effet, à mensualités inchangées sur une durée de vingt ans, un emprunteur perdra 8,90% de capacité d’emprunt, du fait de l’interaction des lois et de la conjoncture. « Pour pouvoir eménager dans le bien qu’il convoite, un foyer devra envisager son projet sur des durées de remboursement de vingt, trente, voire trente-cinq ans », précise Philippe Taboret.

La loi Elan ? Jamais entendu parler !

Le tiers des personnes interrogées lors de la dernière étude Ifop pour Cafpi souhaitent devenir propriétaires au cours des cinq prochaines années (elles sont précisément 34% contre 28% lors de la précédente enquête). Leur motivation principale est le sentiment de sécurité que cela procure. Mais elles sont toujours 64% à trouver la démarche difficile, et ce chiffre ne devrait pas s’améliorer quand elles auront précisément connaissance de ce que leur réserve la loi Elan. Pour l’instant, 85% des personnes interrogées n’en ont même pas entendu parler.

La mobilité, une solution ?

Nul doute que dans les jours qui viennent, les Français auront d’autres priorités que de se renseigner sur ce texte. Ils auront plutôt le regard rivé sur les horaires de départs des trains. Ces événements ont en général un effet collatéral : ils accélèrent la réflexion sur de nouveaux comportements de vie, tels que le recours au télétravail. Aujourd’hui, 16,7% des Français télétravaillent plus d’une journée par semaine, « dont 64% depuis leur domicile », indique Laurent Desmas, Président du Directoire de Cafpi.

« Ces sujets ont une double résonance chez Cafpi. Ils changent en effet la nature des attentes des particuliers, mais aussi celles des collaborateurs », poursuit-il. La mobilité permet aujourd’hui de compenser la baisse du pouvoir d’achat immobilier et de mieux répondre aux attentes des salariés. « Un collaborateur de Cafpi a aujourd’hui la possibilité, pour 200 000 €, d’acheter 24m² à Paris, 67m² à Sainte-Geneviève-des-Bois ou 87m² à Espelette, tout en conservant le même travail », souligne Laurent Desmas. L’entreprise peut aujourd’hui s’adapter aux envies de ses salariés, leur offrant un autre mode de vie, tout en en profitant. Les télétravailleurs sont plus efficaces (+22%) et travaillent plus longtemps (+2,5%). « C’est une solution gagnant-gagnant, qui ne peut qu’être bénéfique à chacun », conclut-il.