A la veille de l'ouverture du SIMI, les chiffres de Cushman & Wakefield montrent la bonne tenue du marché français de l'immobilier d'entreprise en dépit de la détérioration du climat économique.
De bonnes performances en décalage avec les indicateurs économiques
« 2,06 millions de m² de bureaux ont été loués ou vendus aux utilisateurs en Ile-de-France entre le 1er janvier et la fin du mois de novembre 2011, soit une hausse de 8 % sur un an » annonce Olivier Gérard, Président de Cushman & Wakefield France. Plusieurs éléments confirment la résistance du marché. Peu actif au début de 2011, le segment des grandes transactions joue de nouveau un rôle décisif, avec 79 transactions supérieures à 4 000 m² constituant 43 % de la demande placée totale. Par ailleurs, les derniers mois ont été marqués par la signature de plusieurs prises à bail de bureaux neufs/restructurés à des niveaux record de loyer. C'est notamment le cas à Paris où l'on compte cinq transactions supérieures à 800 €/m²/an, à l'instar de la location récente par la Deutsche Bank de 7 050 m² au 23-25 avenue Franklin Roosevelt. Le marché français de l'investissement est également vigoureux. « 12,2 milliards d'euros ont d'ores et déjà été investis dans le pays en 2011, à comparer aux 11 milliards d'euros investis sur l'ensemble de 2010 » indique Olivier Gérard. Les grandes transactions sont, là encore, déterminantes puisque 29 opérations de plus de 100 millions d'euros totalisant 5,8 milliards d'euros ont été enregistrées contre 21 totalisant 4 milliards d'euros l'an passé. Les investisseurs privilégient tout particulièrement les bureaux d'Ile-de-France, qui représentent 77 % des montants engagés depuis janvier et 23 des 29 transactions supérieures à 100 millions d'euros.
La fin de l'année, période traditionnellement très animée, devrait encore gonfler ces volumes, permettant au marché d'afficher en 2011 des performances sensiblement supérieures à celles de 2010. « Plus de 2,2 millions de m² de bureaux devraient être loués ou vendus aux utilisateurs en Ile-de-France sur l'ensemble de 2011 contre 2,1 millions en 2010, soit une hausse de plus de 5 % sur un an. Par ailleurs, près de 14 milliards d'euros devraient être investis en France cette année contre 11 milliards en 2010, soit une progression de 27 %. Ces chiffres témoignent d'une activité bien orientée, alors que les conditions de marché peuvent sembler très défavorables. Ils apparaissent ainsi en complet décalage avec un climat économique national et international dominé par l'exacerbation de la crise de la dette souveraine » estime Olivier Gérard. Ainsi, plusieurs indicateurs économiques sont récemment passés dans le rouge, qu'il s'agisse des perspectives de croissance du PIB de la France, plusieurs fois revues à la baisse, ou de la progression du chômage. La dégradation du marché de l'emploi paraît d'autant plus préoccupante qu'elle pourrait toucher des secteurs d'activités très consommateurs de surfaces de bureaux, comme celui de la banque-assurance qui représente en moyenne, depuis 10 ans, 25 % de la demande supérieure à 4 000 m² placée chaque année en Ile-de-France. Enfin, la volatilité des taux d'intérêt, et la hausse récente de l'OAT 10 ans en particulier, continuent d'illustrer les difficultés du secteur financier et pourraient peser sur les coûts de financement.
Utilisateurs et investisseurs tirent parti de conditions de marché toujours favorables
Le décalage entre les bonnes performances du marché français de l'immobilier d'entreprise et la dégradation du climat économique est pour partie imputable au délai de réalisation de transactions initiées depuis plusieurs mois, à une époque où nombre d'acteurs pensaient que le pire de la crise était passé. Mais cette contradiction apparente tient également à la volonté des utilisateurs et des investisseurs de tirer parti de conditions de marché qui leur sont encore favorables.
« Le rythme soutenu de la commercialisation de bureaux reflète la volonté des entreprises de saisir les dernières opportunités de bureaux de qualité disponibles dans les secteurs établis de Paris et des Hauts-de-Seine » explique Olivier Gérard. Paris en particulier, qui concentre 40 % de la demande placée totale en Ile-de-France, bénéficie de l'appétit des utilisateurs pour ses dernières grandes surfaces neuves/restructurées disponibles, qui ne constituent plus que 21 % du volume total de l'offre > 1 000 m² de la capitale. Par ailleurs, les bailleurs octroient des mesures d'accompagnement qui continuent de créer un écart entre loyers faciaux et loyers économiques, dans Paris QCA comme dans le reste de l'Ile-de-France. Les conditions de négociation demeurent donc généralement avantageuses pour les grands utilisateurs, leur permettant d'atteindre leurs objectifs de réduction des coûts immobiliers et assurant une certaine stabilité du marché francilien.
Divers facteurs permettent également de soutenir l'activité du marché français de l'investissement. « Ce dernier bénéficie en particulier de son statut de valeur refuge au détriment de marchés boursiers plus volatils. Il demeure ainsi très prisé par de grands institutionnels, et quelques grandes compagnies d'assurances en particulier, qui choisissent d'investir dans l'immobilier d'entreprise afin de diversifier leur allocation d'actifs au-delà des marchés actions et obligataires » poursuit Olivier Gérard. Au rôle moteur joué par certains acteurs traditionnels du marché français s'ajoute l'appétit de quelques nouveaux entrants et de fonds souverains en particulier. Si leur nombre demeure limité, leurs capacités d'investissement sont en revanche considérables. Les Norvégiens de Norges Bank sont ainsi à l'origine de deux des opérations les plus importantes de 2011, avec l'acquisition de deux portefeuilles de bureaux situés à Paris et dans les Hauts-de-Seine représentant, au total, près d'un milliard d'euros. Enfin, l'abrogation du dispositif SIIC (article 210 E du Code général des impôts) d'ici la fin de 2011 pourrait continuer d'animer le marché en favorisant la cession par les investisseurs de certains actifs dans le but de bénéficier d'une plus faible imposition.
En 2012, utilisateurs et investisseurs pourraient reconsidérer leur stratégie immobilière
Après une année 2011 de consolidation, les menaces obscurcissant l'horizon économique ont accentué la prudence des entreprises, menant d'ores et déjà au report de quelques transactions. Mais d'autres facteurs pourraient peser sur la demande des utilisateurs dans les prochains mois, les conduisant à reconsidérer leur stratégie immobilière. La poursuite de la dégradation de la qualité de l'offre est l'un de ces facteurs. Ainsi, seul un tiers des 550 000 m² qui seront livrés l'an prochain sont encore disponibles, annonçant dans les secteurs géographiques les plus prisés une forte pénurie de bureaux neufs qui se prolongera en 2013. « Contrariant les projets immobiliers de nombreux utilisateurs, cet assèchement ponctuel pourrait favoriser l'attentisme des entreprises, mais aussi les inciter à se positionner de plus en plus en amont sur des opérations afin de profiter de conditions de bail optimales et répondre à l'absolue nécessité de réaliser des économies » explique Olivier Gérard. L'évolution des normes IFRS pourrait également avoir des incidences sur le marché immobilier français. Attendue pour le 1er trimestre 2012, la nouvelle mouture du projet de révision de la norme comptable IAS 17 devrait assimiler les contrats de location à une dette, ce qui pourrait inciter les entreprises à acquérir plutôt qu'à louer. Celles-ci pourraient aussi s'engager sur de plus courtes durées, ce qui ne serait pas sans incidences sur l'ampleur des mesures d'accompagnement consenties par les bailleurs et sur le niveau effectif des loyers. Le 1er trimestre 2012 devrait connaître d'autres évolutions règlementaires importantes. Ce sera le cas de la publication du décret d'application portant sur l'amélioration de la performance énergétique du parc tertiaire existant, prévue dans le cadre de la loi du 12 juillet 2010 dite « Grenelle 2 » et également susceptible d'affecter les relations entre bailleurs et locataires.
« La détérioration du climat économique, l'inadaptation croissante d'une part conséquente du parc des bureaux d'Ile-de-France et l'évolution probable des rapports entre propriétaires et utilisateurs feront de 2012 une année charnière pour le marché locatif des bureaux d'Ile-de-France. Elle le sera également pour le marché français de l'investissement, puisque ces différents éléments auront des conséquences sur l'évolution de la valeur des actifs comme sur la pertinence d'investir ou non en dehors des marchés core, qui restent aujourd'hui privilégiés par les investisseurs » poursuit Olivier Gérard.
Les prochains mois seront en effet décisifs. Ainsi, l'absence d'amélioration franche de la crise de la dette de certains Etats européens et la perte possible du triple A de la France et ses incidences sur la santé de grands établissements bancaires français semblent dessiner un horizon bien sombre pour le marché immobilier français. Accentuées du fait de l'approche d'importantes échéances électorales, les incertitudes du climat économique pourraient ainsi conduire à un certain blocage du marché notamment lié, en termes d'investissements, au décalage grandissant entre les attentes des vendeurs et des acquéreurs. « Ne cédons pas toutefois au pessimisme. Si la pénurie d'offres de qualité, à la location comme à l'acquisition, ne se dément pas, les fondamentaux de notre marché immobilier restent sains en dépit de troubles dus, pour l'essentiel, aux marchés financiers. Dans un contexte d'assainissement progressif des finances publiques, le scenario le plus probable est donc celui d'une légère correction à la baisse des volumes investis et de la demande placée de bureaux, qui ne remettront pas en cause la solidité du marché français de l'immobilier d'entreprise » conclut Olivier Gérard.
A propos de Cushman & Wakefield
Fondée en 1917, Cushman & Wakefield est la plus importante société privée de conseil en immobilier d'entreprise dans le monde. Avec 234 bureaux répartis dans 61 pays et plus de 13 000 collaborateurs, Cushman & Wakefield propose à ses clients, tant PME que sociétés du CAC 40, une gamme complète de services à travers cinq lignes de métier : la Transaction (service dédié aux propriétaires et aux utilisateurs d'immobilier de bureau, de commerce et industriel), Capital Markets (destiné à aider nos clients investisseurs dans leurs diverses stratégies d'investissement), Corporate Occupier & Investor Services (conseille les grands comptes et les propriétaires dans leur stratégie immobilière), le Conseil et le service Expertise (en charge des évaluations de biens immobiliers et des optimisations de valeur). Leader incontesté de l'immobilier commercial, notre société publie de nombreuses études auxquelles vous pouvez accéder grâce au Knowledge Center sur notre site internet. www.cushmanwakefield.fr
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