« Les promoteurs construisent n’importe où ! »« L’investissement n’est pas sécurisé ! »
« Les loyers sont trop bas ! »
Le secteur de l’immobilier locatif est parfois mal compris, d’où ces idées reçues qui sont compréhensibles : l’immobilier locatif est un univers encadré, complexe à appréhender. Nous avions eu l’occasion il y a quelques mois de diffuser une tribune dans le but de prolonger nos recommandations auprès de nos clients, et le Groupe AKERYS réitère aujourd’hui sa volonté d’approfondir certains points.
Je vous propose donc de découvrir chaque jour de cette semaine, les éclaircissements sur les idées reçues lorsque l’on parle d’immobilier locatif. Nous allons vous présenter les coulisses du métier, de la démarche d’analyse que nous effectuons pour décider de construire sur un territoire donné. Nous prendrons l’exemple de Carcassonne et de ses alentours, qui fut récemment un sujet d’actualité.
Avant la demande du permis de construire, AKERYS réalise sur toutes les localités une étude marketing, dont le but est de déterminer l’existence d’un marché locatif. Pour Carcassonne, elle a eu lieu entre 10 et 11 mois avant l’obtention du permis de construire. Soyez surs que cette étude effectuée avant de construire la résidence carcassonnaise « Les jardins de Montredon » est réalisée préalablement à la construction de tous nos programmes. La majorité des analystes marketing d’AKERYS ont procédé en trois étapes, que vous aurez le loisir de découvrir au fil des idées reçues sur lesquelles nous vous proposons de débattre cette semaine. Donc, n’hésitez pas à poser vos questions dans les fils de commentaires !
Commençons dès maintenant par l’idée reçue N°1.
Idée reçue N°1 : « le promoteur ne connaît pas les localités où il établit ses programmes de construction ! »
Carcassonne, Mars 2003 : AKERYS procède à l’étude des loyers. Elle vise à s’assurer que l’investissement est propice, c’est-à-dire : que le propriétaire du bien verra son effort d’épargne compensé par un loyer suffisamment élevé. J’en profite pour vous assurer qu’AKERYS présente à ses clients, dès le début du projet, l’effort d’épargne qu’ils doivent fournir. Un mois plus tard, AKERYS réalise l’étude socio-économique, qui évalue les perspectives de développement du territoire concerné (Carcassonne et ses alentours), afin d’estimer que la demande locative sera toujours dynamique au moment où la résidence à construire sera livrée. Le même mois, a lieu la visite sur site, à l’occasion de laquelle AKERYS effectue un entretien avec le responsable du Service urbanisme de Carcassonne dans le but d’affiner son analyse.
En prolongement de l’étude préalable à la réalisation du programme, AKERYS réalise d’autres études pour prendre le pouls du marché locatif à venir sur chaque zone. C’est ce que nous verrons demain.
Au sujet des loyers, rappelons qu’il est parfois mentionné que le loyer présenté dans le projet initial s’avère non-conforme à celui perçu lorsque des locataires s’installent dans le logement. Mais à propos, saviez-vous que ce différentiel est le plus souvent à la faveur de nos clients ? C'est-à-dire positif ! Le loyer estimé au départ par nos experts est, très majoritairement, inférieur au loyer que perçoit effectivement notre client investisseur. Pour 82 % des logements gérés par la Groupe, près de 50 000 à fin 2009, le loyer perçu est supérieur au loyer annoncé initialement à l’investisseur. Pour 18 % il est soit égal ou soit légèrement inférieur et les réactualisations, à date anniversaire, pourront à termes modifier cette tendance.
A demain, pour l’idée reçue N°2, où nous verrons que le Groupe AKERYS réalise les études nécessaires à la non-saturation du marché !
Philippe Domat – AKERYS
Locations saisonnières Carcassonne
Aucun commentaire:
Enregistrer un commentaire