Avec 15,2 milliards d’euros, l’investissement hôtelier en Europe a connu une année exceptionnelle en 2014. L’investissement sur les cinq principaux marchés, que sont l’Allemagne, l’Espagne, la France, l’Italie et le Royaume-Uni et qui représentent ¾ des volumes investis dans toute l’Europe, a progressé de 68 % comparé à une année 2013 déjà prospère. En effet, les volumes d’investissement en 2014 ont dépassé les chiffres record enregistrés en 2007. « L’investissement hôtelier en 2014 s’est nourri des capitaux étrangers, principalement d’Amérique du Nord, du Moyen-Orient et d’Asie. Nous avons également observé un accroissement notable de l’investissement direct provenant de la Chine – une tendance en plein essor », déclare Bruno Juin, Directeur de BNP Paribas Real Estate Hôtels.
Avec 44 % de l’investissement total sur les cinq principaux marchés, le Royaume-Uni a continué à dominer le marché de l’investissement hôtelier en Europe. Les cessions de « trophy assets » et de portefeuilles ont dopé les volumes d’investissement, qui ont quasiment doublé par rapport à 2013, atteignant un nouveau record de 5,4 milliards d’euros en 2014. Les investisseurs nord-américains se sont montrés extrêmement actifs sur le marché britannique, avec des transactions de portefeuille telles que le rachat des 144 hôtels Travelodge par Goldman Sachs. Dans une moindre mesure mais néanmoins notable, les investisseurs du Moyen-Orient et d’Asie continuent de privilégier les palaces de la capitale.
En Allemagne, les ventes d’hôtels se sont considérablement développées. Le volume d’investissement passe la barre des 3 milliards d’euros pour la première fois avec un volume record de 3,1 milliards (soit +82 % par rapport à 2013). Comme pour le Royaume-Uni, on attribue ce résultat très positif à plusieurs transactions importantes de portefeuille et à un nombre important de cessions d’actifs individuels, tels que Le Méridien à Munich et le Hilton à Francfort.
En France, l’investissement hôtelier a connu une année 2014 exceptionnelle, avec des volumes d’investissement atteignant les 2,2 milliards d’euros (+30 % par rapport à 2013). Le marché hôtelier français est resté dominé par les investisseurs étrangers qui ciblent essentiellement les hôtels haut de gamme et représentent 86 % des investissements. Parmi les « trophy assets » vendus en 2014 figuraient Le Méridien Paris Etoile, le Marriott Champs Elysées et l’InterContinental Paris Le Grand, qui ont été cédés respectivement à des investisseurs américains, chinois et qataris.
L’Espagne est de nouveau sur les rails avec un volume d’investissement à 1,1 milliard d’euros, soit presque le double de celui enregistré en 2013 et 17 % du total des investissements réalisés sur les cinq principaux marchés hôteliers d’Europe. Une fois encore, le marché espagnol a attiré de nombreux investisseurs étrangers. Les acquéreurs asiatiques ont en effet manifesté un intérêt très fortement accru en y investissant au cours de la seule année 2014 les deux tiers du volume de ces cinq dernières années.
Malgré un marché de l’immobilier d’entreprise plus calme dans son ensemble, l’investissement hôtelier en Italie a connu une croissance de 11 % entre 2013 et 2014, grâce à d’importantes transactions telles que la cession du St Regis Grand Hotel de Rome et celle du Resort Forte Village en Sardaigne. En outre, il existe dans le centre historique de Rome des actifs d’envergure qui devraient être reconvertis en hôtels, augmentant l’intérêt des investisseurs pour ce type de produit.
Si les investisseurs préfèrent acquérir des biens de grande qualité, ils sont néanmoins de plus en plus nombreux à rechercher des opportunités offrant de meilleurs rendements. Ainsi, les volumes investis dans les hôtels devraient poursuivre leur progression en 2015, quoiqu’à un rythme plus mesuré. « Nous pensons que le marché européen de l’investissement hôtelier repose sur des fondamentaux solides. Depuis 2010, les performances hôtelières sont fortes, et l’année 2014 n’a pas fait exception à la règle. De même, le flux de touristes étrangers vers les cinq premières destinations européennes a battu un nouveau record en 2014 », précise Céline Cotasson-Fauvet, Head of European Analysis du département International Research de BNP Paribas Real Estate.
AMÉLIORATION CONSTANTE DES PERFORMANCES HÔTELIÈRES SUR LA PLUPART DES MARCHÉS EUROPÉENS
Les dernières données publiées par MKG Hospitality indiquent que l’Europe vient de clore une nouvelle année de croissance, avec une amélioration de 3,8 % en moyenne de son RevPAR (revenu par chambre disponible) en 2014. Pourtant, les marchés ne partagent pas tous la même dynamique.
L’Allemagne s’est forgée une réputation de leader dans le tourisme aussi bien de loisirs que d’affaires, et se classe septième au rang des pays les plus visités au monde. En 2014, le nombre de touristes étrangers y a progressé de 4 % par rapport à 2013, soit une hausse de 35 % depuis 2007. Le marché hôtelier allemand a atteint en 2014 un nouveau sommet en termes de RevPAR, dépassant les niveaux de 2007 de 21 %, sous l’effet d’une augmentation équilibrée du taux d’occupation et des prix moyens.
Au Royaume-Uni, le RevPAR a gagné 7 % en 2014 à la suite d’une forte croissance du taux d’occupation et du prix moyen, qui ont atteint respectivement 79,2 % et 109,9 € – deux pics historiques. Les prochaines améliorations du RevPAR devraient s’appuyer sur l’augmentation du prix moyen, les taux d’occupation étant proche de plafonner.
La France reste de loin le pays le plus visité au monde, avec près de 85 millions de touristes étrangers en 2014. Pourtant, le marché hôtelier français enregistre des performances plus modestes en 2014. En effet, la croissance du RevPAR est proche de zéro après que les prix des chambres aient subi une augmentation de TVA de 3 points au début de l’année. Avec des taux d’occupation en deçà des niveaux historiques, c’est bien la croissance du prix moyen qui a soutenu l’évolution du RevPAR.
Affichant un RevPAR restant en baisse de 12 % et de 15 % respectivement par rapport à 2007, les marchés hôteliers espagnol et italien s’efforcent à retrouver un nouvel élan. L’année 2014 a cependant montré d’autres signes de reprise, avec des taux d’occupation supérieurs aux sommets historiques. Seuls les prix moyens sont restés en dessous des niveaux d’avant-crise. En Espagne, le contexte opérationnel devrait s’améliorer à la mesure de la croissance du PIB prévue, tandis que l’Exposition universelle de Milan en 2015 renforcera les performances hôtelières en Italie.
Points marchés : 7 destinations parmi les plus attractives en Europe
BNP Paribas Real Estate Hôtels lance une nouvelle série de points marchés dédiée à sept destinations parmi les plus attractives en Europe : Barcelone, Berlin, Bruxelles, Madrid, Paris, Stockholm et Vienne. Chaque guide propose une analyse en profondeur du marché concernant l’accessibilité, la demande, l’offre, le tourisme d’affaires ou de loisir, les performances hôtelières et les perspectives.
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